Achat 78 : Voisins le bretonneux

Compte rendus de visites et témoignages des membres du forum. Pas de revue de presse.
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Plumot
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Achat 78 : Voisins le bretonneux

#1 Message par Plumot » 08 déc. 2016, 19:23

Bonjour en préambule je remets mon post du fil "Marché Yvelines" :
Je cherche activement sur Voisins-le-btx (petite commune de SQY) et le marché est tout bonnement horrible.
Énormément de monde sur la plage 350k€ - 450k€, merci le technocentre et toutes les grosses boites du coin (Bouygue, Mercedes, Airbus, SAFRAN ...etc), qui drainent un max de couple cadres entre 30-40 ans (dont je fais parti).

par exemple depuis Septembre :
- Début Sept : maison à 419k€ - quartier plan de l'église, super bien avec grande véranda, 120m² et 500m² de terrain, mais assez proche de la route RD36, vendue en 3 semaines, loupée à cause des vacances
- Mi Sept : maison à 459k€ - 115m² - 300m² de terrain, quartier plan de l'église au centre, un peu cher pour nous sur le coup. Le temps de réfléchir + retour vacances, vendue en 1 mois
- Début Octobre : Maison à 400k€ - 100m² - 200m² terrain, quartier bassin sourderie, annonce qui pop dans les boites mail le vendredi soir, vendue à la première visite le samedi matin.
- Mi-octobre, ras le cul de passer à côté (ça fait 1an qu'on cherche), maison 500k€ chamfleury en pap, on appel 3 semaines après la parution de l'annonce, réponse maison vendue la veille mais annonce non désactivée ......

=> marché hyper tendu, avec peu de biens en vente. Celle qui restent sur les sites sont des bouses ou vraiment pas au prix. Pas de contre visite possible, il faut faire une offre et se servir des 10j de rétraction possible pour faire toutes les contre-visites ..... On est en Mode désespéré :?
Visite en pap d'une maison en plein centre village, suite à une baisse du prix de 520k€ => 500k€ et en agence à 540k€ => 520k€.

Bonne surprise, grande maison, jardin sympa et surtout elle est vide, ils ont déjà déménagé et sont en prêt relais.

Proposition mi-Novembre à 460k€ après première visite => Refusée
Le soir en rentrant on refait une autre offre à 470k€ valable jusqu'à fin Novembre. Ils attendent d'avoir d'autres visites.
On refait une contre visite accompagnée 1 semaine avant fin Novembre, ils nous disent qu'ils ont d'autres offres.
On réfléchit, nos accompagnants confirment notre impression de super maison au bon prix => On refait une propal à 475k€ qui s'éteint fin Nov.
Fin Nov : Offre acceptée
Signature compromis aujourd'hui devant le notaire.

Recherche via patrim des précédentes transactions (ils nous ont dit avoir acheté en 2013 et les précédents en 2008)
- 07/2008 : 475k€
- 10/2013 : 500k€

Voilà, après un an de galère on s'est lancé en pensant que cette maison est pour nous, on y est pour 10-15 et peut-être 20ans et plus. (boulots stables dans le coin et jeunes enfants)

Je vous tiens au jus sur les taux now :)

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Marie 94
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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#2 Message par Marie 94 » 08 déc. 2016, 21:02

Félicitations! Vous pouvez nous en dire un peu plus sur la maison (surface habitable, terrain, composition...).

Plumot
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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#3 Message par Plumot » 09 déc. 2016, 09:44

Merci Marie !
Oui, désolé j'ai omis la description :

Maison de 133 m², 160m² hors loi Carrez de 1985.
Les 30m² correspondent à garage + buanderie + une chambre sous les combles et une autre au-dessus du garage
Mitoyenne par le garage.

=> Prix au m² : 3571€

Etage 0 :
- 1 salle principale qui vient d'être refaite, 32m², parquet massif avec insert
- cuisine
- buanderie : qui vient d'être fabriquée sur une partie du garage
- garage

Etage 1 :
4 chambres de 12 à 15m²
1 salle de bain + 1 salle d'eau qui viennent d’être refaites

Etage 2 :
1 chambre

Chauffage gaz, nouvelle installation de l'année dernière

Terrain de 250m²

Travaux à prévoir :
- Nettoyage du toit
- Ravalement
- Parquet dans l'entrée
- Changement fenêtres & velux

A moyen terme :
- La cuisine
- VMC

Je suis un peu inquiet sur les taux que je vais obtenir et sur les négos à venir.
On a des bons profils et j'ai misé sur un taux à 1.7% + 0.6% (75% / tête) sur 25ans .... on verra.

Avec mon entreprise j'ai accès à un courtier et j'ai rendez-vous avec ma banque le 20, on verra.
Les délais aussi m’inquiètent un peu, J’espère avoir une offre de prêt définitive pour Mi-janvier ....

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#4 Message par Marie 94 » 09 déc. 2016, 18:41

Plumot a écrit :Avec mon entreprise j'ai accès à un courtier et j'ai rendez-vous avec ma banque le 20, on verra.
Les délais aussi m’inquiètent un peu, J’espère avoir une offre de prêt définitive pour Mi-janvier ....
ça me semble un peu ambitieux comme de deadline même avec votre propre banque. Avec les fêtes de fin d'année, les dossiers vont traîner et n'oubliez pas que les banques sont débordés par les volumes (liés aux nouveaux prêts et au renégociation). Mais bon ça c'est secondaire. Le plus important c'est que vous avez trouvé la maison et que vous en soyez satisfait.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#5 Message par Plumot » 14 déc. 2016, 13:33

Oui Marie, je sens que ça va être un peu tendu. Après j'ai une date convenue avec le notaire au 8 février max pour l'emprunt, je pense que ça va le faire.

J'ai eu rdv avec un courtier hier, indépendant, très bien & pédagogue. Avec mon dossier, de base il me positionne sur les bons, voir très bons profils.
Sans avoir consulté les banques, il me donne un Taux de base à 1.65% et 0.25% (quotite 100%).
Il présentera mon dossier en décembre mais il ne veut pas négocier avant Janvier avec le début de la saison de la chasse au client pour les banques.

PS : Il m'a parlé de quelque chose d'important que je n'avais jamais vu auparavant dans ma recherche de renseignement sur les emprunts, à faire attention dans les offres d'emprunt c'est la notion d'emprunt transférable.
http://argent.boursier.com/immobilier/a ... -3407.html
Modifié en dernier par Plumot le 14 déc. 2016, 13:38, modifié 1 fois.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#6 Message par Vincent92 » 14 déc. 2016, 13:34

Les emprunts transférables c'est très bien mais cela se fait de moins en moins. Pense aussi à la négociation des frais de dossier et des indemnité de remboursement anticipé.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#7 Message par Plumot » 14 déc. 2016, 13:41

Oui c'est ce qu'il m'a dit et pourtant, pour lui, c'est un critère important.

Le truc qui me chagrine un peu aussi, c'est vue l’importante de la somme empruntée (450k€) on va devoir passer examens médicaux. Ça m’inquiétè toujours un peu même si de prime abord aucun soucis de santé, à part un genoux en vrac et peut-être un peu de cholestérol.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#8 Message par chartreuse » 14 déc. 2016, 21:49

bonjour,

Je confirme que certaines banque font des prêts transférables: j ai emprunté en mai dernier et mon prêt est transférable. Pour info, j'ai eu un meilleur taux en direct que par courtier. J ai fait mon emprunt chez axabanque. Le taux que j'ai eu correspondait au taux donné par leur simulation sur leur site web. Autre point, si tu penses partir sur du 25ans, quelques banques ont leurs prets modulables (jusqu a 5 ans pour moi). Du coup tu peux partir sur du 20ans, avec un taux plus bas et au bout d'un an étendre ton prêt sur 25 ans sans toucher au taux. Enfin fait vraiment gaffe à l'assurance. C'est une jungle et au delà du tarif il faut vraiment éplucher les contrats, surtout les petites lignes pour être sur qu'en cas de pépin on n'ai pas payé une assurance pour rien. Ex de perles trouvée: accident de montagne couvert uniquement en dessous de 1000m d'altitude (j'habite Grenoble......). En cas de maladie les remboursement sont soit indemnitaires, soit forfaitaire... si ton employeur couvre la perte de salaire , dans le cas indemnitaire tu ne touche rien de l assurance alors que si c est forfaitaire elle rembourse ton emprunt... bref a tarif voisin il y a d’énormes différences! et ce n est pas nécessairement l'assurance la plus chère qui couvre le mieux!

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#9 Message par Plumot » 15 déc. 2016, 09:04

Merci du conseil je vais essayer de veiller à tout ça !

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#10 Message par Gpzzzz » 15 déc. 2016, 09:15

1.65% sur 25ans. effectivement ca remonte.. mon pote qui va acheter dans les Yvelines s est vu parler de 1.40% le mois dernier..

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#11 Message par cashisking » 15 déc. 2016, 09:42

Gpzzzz a écrit :1.65% sur 25ans. effectivement ca remonte.. mon pote qui va acheter dans les Yvelines s est vu parler de 1.40% le mois dernier..
Sur 25 ans ? :lol:

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#12 Message par Gpzzzz » 15 déc. 2016, 10:33

cashisking a écrit :
Gpzzzz a écrit :1.65% sur 25ans. effectivement ca remonte.. mon pote qui va acheter dans les Yvelines s est vu parler de 1.40% le mois dernier..
Sur 25 ans ? :lol:
Ouais 25ans !! Je crois que c'etait meme un peu en dessous, genre 1.37%.. ca faisait quand meme des mensualités de 2k€ par mois avec l'assurance !! :mrgreen:

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#13 Message par simplet » 15 déc. 2016, 10:42

Gpzzzz a écrit :
cashisking a écrit :
Gpzzzz a écrit :1.65% sur 25ans. effectivement ca remonte.. mon pote qui va acheter dans les Yvelines s est vu parler de 1.40% le mois dernier..
Sur 25 ans ? :lol:
Ouais 25ans !! Je crois que c'etait meme un peu en dessous, genre 1.37%.. ca faisait quand meme des mensualités de 2k€ par mois avec l'assurance !! :mrgreen:
Un collègue vient d'avoir 1.15% sur 25 ans pour 500,000€ empruntés...

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#14 Message par Plumot » 15 déc. 2016, 14:34

Simplet je suis intéressé par ton retour, quel profil à peu prés ton collègue (Age, revenus, % d’endettement ...) et quelle banque stp ?

1.65% en taux nominal, sans négo, sans avoir fait d'offre. Le courtier m'a dit que ce serait bien moindre, normalement :roll:
Je vois ma banque la semaine prochaine, je vous donne le retour dés que je l'ai.
De toute façon j'avais réalisé mes calculs d'endettement avec 1.7 donc ça "devrait" être que mieux :mrgreen:

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#15 Message par Gpzzzz » 15 déc. 2016, 15:02

Plumot a écrit :Simplet je suis intéressé par ton retour, quel profil à peu prés ton collègue (Age, revenus, % d’endettement ...) et quelle banque stp ?

1.65% en taux nominal, sans négo, sans avoir fait d'offre. Le courtier m'a dit que ce serait bien moindre, normalement :roll:
Je vois ma banque la semaine prochaine, je vous donne le retour dés que je l'ai.
De toute façon j'avais réalisé mes calculs d'endettement avec 1.7 donc ça "devrait" être que mieux :mrgreen:
Le profil de mon pote :
marié, 37ans, 1 enfant, un peu moins de 6k€ de revenu net hors prime..
achat de 700ke DDM inclus, apport de 200k€, emprunt de 500k€ sur 25 ans (échange oral avec un courtier sur la base de 1.40% environ le mois dernier)

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#16 Message par Plumot » 15 déc. 2016, 15:30

Merci de ton retour Gpzzzz !!
Du coup on a des profils assez similaires, au niveau d'achat et d'apport prés.
Tu sais quel banque le lui a accordé ?

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#17 Message par Gpzzzz » 15 déc. 2016, 15:43

Plumot a écrit :Merci de ton retour Gpzzzz !!
Du coup on a des profils assez similaires, au niveau d'achat et d'apport prés.
Tu sais quel banque le lui a accordé ?
Pour l'instant c'etait juste un échange avec un courtier. Il pensait lui fournir environ ce taux. Je vous en dirais plus dans les semaines qui viennent..

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#18 Message par simplet » 15 déc. 2016, 17:02

Plumot a écrit :Simplet je suis intéressé par ton retour, quel profil à peu prés ton collègue (Age, revenus, % d’endettement ...) et quelle banque stp ?
âge ~35 ans, revenus ~115k bruts à 2, bien à 585k (frais d'agence inclus), banque BNP ; j'ai pas calculé l'endettement ni l'apport, je vous laisse faire.
Ils ont mis en concurrence des banques avec plusieurs propositions, d'après ce que j'ai compris.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#19 Message par Plumot » 15 déc. 2016, 17:36

Ok.
Ca confirme un peu ce que le courtier m'avait annoncé, à savoir que les banques avaient changé leurs fusils d'épaules depuis 1an, elles ne cherchaient plus des gros apports mais surtout des revenus importants > 80k€ / an / foyer

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#20 Message par Marie 94 » 15 déc. 2016, 18:24

Plumot a écrit :Ok.
Ca confirme un peu ce que le courtier m'avait annoncé, à savoir que les banques avaient changé leurs fusils d'épaules depuis 1an, elles ne cherchaient plus des gros apports mais surtout des revenus importants > 80k€ / an / foyer
Ce qui intéresse la banque ce n'est pas l'apport ce sont les placements que vous allez faire en leur confiant votre épargne. Le prêt immo est un produit d'appel. Dans le cas de couple qui ne sont pas au taquet (revenus élevés, <33% d'endettement), la banque espèrent qu'ils vont épargner et placer le surplus chez elle. Évidemment si vous avez 10% d'apport hors frais c'est encore mieux et vous aurez un meilleur taux.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#21 Message par Plumot » 20 déc. 2016, 14:41

Premier contact avec ma banque (la Banque Postale) : 1.6% et 0.68% d'assurance (Quotité 75% par tête) sur 25ans.

Négociable si j'ai mieux, j'attends le retour du courtier now.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#22 Message par Vincent92 » 20 déc. 2016, 14:52

Leur as tu demandé s'il pratiquait le même taux en cas de délégation d'assurance? Vu le taux, il y a peut être quelque chose à voir de ce côté là.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#23 Message par Plumot » 20 déc. 2016, 16:55

Oui j'ai demandé :
- Transfert de l'emprunt : OK
- Délégation d'assurance : OK
- Modulation possible de la mensualité : OK, fourchette +30% / -10%
- Pénalité de RA : 0 - NOK, il m'a dit à la vue des taux il fonts du 80€ pour 10 000€

De toute façon j’attends de voir aussi les offres que je vais pouvoir mettre en concurrence avec le courtier.

Le conseiller que j'ai vu était très sûr de lui en disant que la banque Postale était la plus agressive. Il avait un air supérieur qui ne m'a pas plus .... après si son offre est la meilleure, OSEF.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#24 Message par ventadour » 01 janv. 2017, 20:51

En tous cas les vendeurs n'ont pas fait l'affaire du siècle, avec revente à perte au bout de trois ans à peine... Ils voulaient changer d'air ?

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#25 Message par Gpzzzz » 01 janv. 2017, 21:06

ventadour a écrit :En tous cas les vendeurs n'ont pas fait l'affaire du siècle, avec revente à perte au bout de trois ans à peine... Ils voulaient changer d'air ?
un ptit billet de 80ke de perdu en 3ans !

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#26 Message par dams13 » 02 janv. 2017, 16:27

Soyons positif en ce début 2017, Peut être que les vendeurs ont acheté mieux(pour eux) à moins cher que le prix de vente et qu'ils se retrouvent avec de l'argent en rab même en vendant à perte...
Cela fait quand même beaucoup de peut être

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#27 Message par Plumot » 03 janv. 2017, 13:51

Gpzzzz a écrit :
ventadour a écrit :En tous cas les vendeurs n'ont pas fait l'affaire du siècle, avec revente à perte au bout de trois ans à peine... Ils voulaient changer d'air ?
un ptit billet de 80ke de perdu en 3ans !
=> Oui, devant le notaire, quand il a énoncé le prix d'achat, l'ancien proprio a levé les yeux au ciel en disant qu'ils réalisaient une mauvaise affaire financière mais leurs nouvelles maisons valait le coup (dans le quartier cotè de Champfleury pour ceux qui connaissent).

Pour continuer le fil, j'ai eu le courtier hier qui m'a dit de rappeler demain (mercredi) car il avait eu 0 retour des banques sur la période de Nöel sur aucun dossier.
Je lui ai rappelé que j'étais pressé, j’espère toujours valider une offre pour la fin de la semaine prochaine .... A défaut j'ai celle de ma banque du 20/12.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#28 Message par skype » 03 janv. 2017, 13:53

Pour continuer le fil, j'ai eu le courtier hier qui m'a dit de rappeler demain (mercredi) car il avait eu 0 retour des banques sur la période de Nöel sur aucun dossier.
Je confirme que les banques sont en retard (manque de monde face à l'afflux de demandes).
J'ai d'ailleurs posté une actualité qui va dans ce sens. J'espère que tu as négocié 60 jours (et non 45).

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#29 Message par Gpzzzz » 03 janv. 2017, 14:02

Plumot a écrit :
Gpzzzz a écrit :
ventadour a écrit :En tous cas les vendeurs n'ont pas fait l'affaire du siècle, avec revente à perte au bout de trois ans à peine... Ils voulaient changer d'air ?
un ptit billet de 80ke de perdu en 3ans !
=> Oui, devant le notaire, quand il a énoncé le prix d'achat, l'ancien proprio a levé les yeux au ciel en disant qu'ils réalisaient une mauvaise affaire financière mais leurs nouvelles maisons valait le coup (dans le quartier cotè de Champfleury pour ceux qui connaissent).

Pour continuer le fil, j'ai eu le courtier hier qui m'a dit de rappeler demain (mercredi) car il avait eu 0 retour des banques sur la période de Nöel sur aucun dossier.
Je lui ai rappelé que j'étais pressé, j’espère toujours valider une offre pour la fin de la semaine prochaine .... A défaut j'ai celle de ma banque du 20/12.
perso ce que je constate c est que le mec a perdu de la thune malgré :
une maison achetée en pleine periode de baisse de prix (donc ca limite l achat surpayé logiquement)
une maison achetée dans un quartier protégée du 78.
une chute enorme des taux d emprunts sur la periode.

mais bon s'il a trouvé un truc bien dans un meilleur quartier c est que les prix n ont pas non plus augmenté dans les quartiers côtés... car cette fois il a acheté en plein boom des volumes (donc plus de chance de surpayer si forte demande)...

intéressant ce retour !

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#30 Message par lolio » 03 janv. 2017, 14:51

Bah crotte alors ??? il y en a qui font des MV dans l'immobilier ? Et en IDF ? On nous auraient menti ? :lol:
un ptit billet de 80ke de perdu en 3ans
On pourrait jeter 10 ans de loyer avec ça... je dis ça je dis rien...
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

skype
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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#31 Message par skype » 03 janv. 2017, 15:03

On pourrait jeter 10 ans de loyer avec ça... je dis ça je dis rien...
667€ de loyer/mois (80 000/120) pour la maison présentée ici, cela me parait complètement aberrant.

boisse
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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#32 Message par boisse » 04 janv. 2017, 19:28

ce serait plutot 1800E dans ce coin donc moins de 4 ans de loyer

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#33 Message par skype » 04 janv. 2017, 19:33

Si c'est le cas, l'opération n'a pas été rentable du tout mais c'est nettement moins grave que présenté (volontairement?) par gpzzzz et lolio.
Son "opération" lui a peut être coûter 80k€ mais d'un autre côté, il aurait dépensé ~65k€ en loyer.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#34 Message par Gpzzzz » 04 janv. 2017, 19:42

skype a écrit :Si c'est le cas, l'opération n'a pas été rentable du tout mais c'est nettement moins grave que présenté (volontairement?) par gpzzzz et lolio.
Son "opération" lui a peut être coûter 80k€ mais d'un autre côté, il aurait dépensé ~65k€ en loyer.
on a juste dit que le mec avait perdu 80ke (prix d achat - prix de vente).
apres on peut aussi faire une comparaison d achat loc.
donc ok 65ke de loyer mais faut aussi tenir compte de la TF, des charges d entretien, du rendement de l apport ect..

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#35 Message par Gpzzzz » 04 janv. 2017, 19:45

Gpzzzz a écrit :
skype a écrit :Si c'est le cas, l'opération n'a pas été rentable du tout mais c'est nettement moins grave que présenté (volontairement?) par gpzzzz et lolio.
Son "opération" lui a peut être coûter 80k€ mais d'un autre côté, il aurait dépensé ~65k€ en loyer.
on a juste dit que le mec avait perdu 80ke (prix d achat - prix de vente).
apres on peut aussi faire une comparaison d achat loc.
donc ok
de loyer mais faut aussi tenir compte de la TF, des charges d entretien, du rendement de l apport ect..

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#36 Message par boisse » 04 janv. 2017, 19:56

skype a écrit :Si c'est le cas, l'opération n'a pas été rentable du tout mais c'est nettement moins grave que présenté (volontairement?) par gpzzzz et lolio.
Son "opération" lui a peut être coûter 80k€ mais d'un autre côté, il aurait dépensé ~65k€ en loyer.
Dans ce coin le ticket d'entrée pour 100m2 sans terrain c'est mini 400K, et depuis un bon moment et ca ne bouge pas des masses( pas loin de 10 ans.) et ensuite on voit de tout. j'avais regardé patrim dans ma rue et sur des maisons identiques ca allait de 420 a 510K pour les 5 dernieres années, et ce dans un ordre completement aléatoire. Il y a des quartier hypes comme champfleury ( a tort selon moi vu la pietre qualité des constructions) et d'autre plus aléatoires comme le centre village ou il a acheté.

La il etait dans une bonne config, avec un mec en pret relais et pas de bousculade au portillon, mais comme il l'a dit dans son premier post il aurait pu la louper aussi. Dans ce cas le vendeur a craqué, mais rien ne dit qu'il n'arrive pas a la revendre dans 6 mois a 500K. A titre perso pour en avoir loupé plusieurs j'ai accepté de ne pas tenter la derniere ligne droite de nego sur laquelle je voulais encore gratter 20K , je me suis ravisé et au final je ne regrette pas, meme si je sais que j'etais dans la fourchette moyenne haute du marché.

le vrai probleme c'est que le mec a voulu revendre trop vite apres son achat ( vu le profil perdre 80K ne doit pas etre un gros pb cependant) , et qu'en plus il s'est mis la corde au cou question timing avec un pret relais. Extrapoler sur des baisses de marché dans ce contexte est plutot aléatoire.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#37 Message par Gpzzzz » 04 janv. 2017, 21:30

boisse a écrit :
skype a écrit :Si c'est le cas, l'opération n'a pas été rentable du tout mais c'est nettement moins grave que présenté (volontairement?) par gpzzzz et lolio.
Son "opération" lui a peut être coûter 80k€ mais d'un autre côté, il aurait dépensé ~65k€ en loyer.
Dans ce coin le ticket d'entrée pour 100m2 sans terrain c'est mini 400K, et depuis un bon moment et ca ne bouge pas des masses( pas loin de 10 ans.) et ensuite on voit de tout. j'avais regardé patrim dans ma rue et sur des maisons identiques ca allait de 420 a 510K pour les 5 dernieres années, et ce dans un ordre completement aléatoire. Il y a des quartier hypes comme champfleury ( a tort selon moi vu la pietre qualité des constructions) et d'autre plus aléatoires comme le centre village ou il a acheté.

La il etait dans une bonne config, avec un mec en pret relais et pas de bousculade au portillon, mais comme il l'a dit dans son premier post il aurait pu la louper aussi. Dans ce cas le vendeur a craqué, mais rien ne dit qu'il n'arrive pas a la revendre dans 6 mois a 500K. A titre perso pour en avoir loupé plusieurs j'ai accepté de ne pas tenter la derniere ligne droite de nego sur laquelle je voulais encore gratter 20K , je me suis ravisé et au final je ne regrette pas, meme si je sais que j'etais dans la fourchette moyenne haute du marché.

le vrai probleme c'est que le mec a voulu revendre trop vite apres son achat ( vu le profil perdre 80K ne doit pas etre un gros pb cependant) , et qu'en plus il s'est mis la corde au cou question timing avec un pret relais. Extrapoler sur des baisses de marché dans ce contexte est plutot aléatoire.
personne n a rien extrapoler.. on a juste dit que le mec avait perdu 80ke en 3ans.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#38 Message par Plumot » 05 janv. 2017, 15:46

Petit retour rapide, avec le courtier de mon assurance (MAIF) j'ai du 1.49% sur 25ans pour l'instant.
Je vais pouvoir commencer à taquiner ma banque (LBP) :)

Je viens d'aller voir mes vendeurs et ils ont effectivement racheté une jolie et grande maison sur Champfleury de 160m² (maisons de type kaufman & broad : https://www.chamfleury.com/dalhia/).

A titre indicatif, j'avais vu une loc de ce style de maison à 2100€ au mois d'Octobre quant nous étions toujours en train de regarder loc vs achat. Les maisons sont entre 650 et 750k€ à l'achat.

Et pour la qualité, ils me disaient que l'insonorisation été moins bien que la maison qu'on a récupéré car le plancher est en bois et avec les enfants ça fait beaucoup de bruit .... par contre ils ont gagné en taille et en nombre de chambres ce qu'ils cherchaient avant tout (famille nombreuse).

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#39 Message par lolio » 05 janv. 2017, 16:01

Gpzzzz a écrit :
boisse a écrit :
skype a écrit :Si c'est le cas, l'opération n'a pas été rentable du tout mais c'est nettement moins grave que présenté (volontairement?) par gpzzzz et lolio.
Son "opération" lui a peut être coûter 80k€ mais d'un autre côté, il aurait dépensé ~65k€ en loyer.
Dans ce coin le ticket d'entrée pour 100m2 sans terrain c'est mini 400K, et depuis un bon moment et ca ne bouge pas des masses( pas loin de 10 ans.) et ensuite on voit de tout. j'avais regardé patrim dans ma rue et sur des maisons identiques ca allait de 420 a 510K pour les 5 dernieres années, et ce dans un ordre completement aléatoire. Il y a des quartier hypes comme champfleury ( a tort selon moi vu la pietre qualité des constructions) et d'autre plus aléatoires comme le centre village ou il a acheté.

La il etait dans une bonne config, avec un mec en pret relais et pas de bousculade au portillon, mais comme il l'a dit dans son premier post il aurait pu la louper aussi. Dans ce cas le vendeur a craqué, mais rien ne dit qu'il n'arrive pas a la revendre dans 6 mois a 500K. A titre perso pour en avoir loupé plusieurs j'ai accepté de ne pas tenter la derniere ligne droite de nego sur laquelle je voulais encore gratter 20K , je me suis ravisé et au final je ne regrette pas, meme si je sais que j'etais dans la fourchette moyenne haute du marché.

le vrai probleme c'est que le mec a voulu revendre trop vite apres son achat ( vu le profil perdre 80K ne doit pas etre un gros pb cependant) , et qu'en plus il s'est mis la corde au cou question timing avec un pret relais. Extrapoler sur des baisses de marché dans ce contexte est plutot aléatoire.
personne n a rien extrapoler.. on a juste dit que le mec avait perdu 80ke en 3ans.
Et moi j'ai juste dit que je devais pourvoir mon loyer pendant 10 ans avec ces 80ke que le mec a perdu en 3ans.
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

Plumot
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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#40 Message par Plumot » 06 janv. 2017, 13:22

LBP contactée ce matin, le conseiller m'a refait une offre, il s'aligne sur 1.5% sur 25ans tjrs.
Vue le discours tenu je pense que je peux encore gagner un peu mais il me faut des billes. Sinon je suis déjà satisfait par rapport à ce que j’envisageais comme condition financière.
Je souhaite toujours signer mon prêt fin de semaine prochaine du coup je me laisse jusqu’à mardi pour les négos :?

Question annexe pour les spécialistes, est-ce que je lance la délégation d'assurance maintenant où j'attends de signer mon prêt quitte à perdre 1 ou 2 mois et je lance la délégation dans un second temps ? (assurance toujours à 0.67% pour du 150% chez LBP soit un TAEG de 2.17%)

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#41 Message par didi78 » 14 janv. 2017, 23:28

Voisin le bretonneux c'est hors de prix pour ce que c'est : prix artificiellement gonflé à cause du technocentre et des gens rejetés de Versailles car c'est trop cher.
Assez peu de cachet, peu de commerces à part un Lidl et un petit carrefour sur la place.
Bref mieux vaut aller un peu plus loin vers Dampierre ou Montfort L'Amaury.
Et c'est un habitant de Montigny le Bretonneux qui parle.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#42 Message par Gpzzzz » 15 janv. 2017, 07:24

didi78 a écrit :Voisin le bretonneux c'est hors de prix pour ce que c'est : prix artificiellement gonflé à cause du technocentre et des gens rejetés de Versailles car c'est trop cher.
Assez peu de cachet, peu de commerces à part un Lidl et un petit carrefour sur la place.
Bref mieux vaut aller un peu plus loin vers Dampierre ou Montfort L'Amaury.
Et c'est un habitant de Montigny le Bretonneux qui parle.
montfort il y a de la belle baraque mais c est vraiment plus loin quand meme..

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#43 Message par superpatou31 » 15 janv. 2017, 19:54

Plumot a écrit :LBP contactée ce matin, le conseiller m'a refait une offre, il s'aligne sur 1.5% sur 25ans tjrs.
Vue le discours tenu je pense que je peux encore gagner un peu mais il me faut des billes. Sinon je suis déjà satisfait par rapport à ce que j’envisageais comme condition financière.
Je souhaite toujours signer mon prêt fin de semaine prochaine du coup je me laisse jusqu’à mardi pour les négos :?

Question annexe pour les spécialistes, est-ce que je lance la délégation d'assurance maintenant où j'attends de signer mon prêt quitte à perdre 1 ou 2 mois et je lance la délégation dans un second temps ? (assurance toujours à 0.67% pour du 150% chez LBP soit un TAEG de 2.17%)
La banque te demandera, avant de faire l'offre de prêt, les conditions générales (ce qu'on assure) de ta future assurance. Il faut donc s'y prendre avant.
Pour ce faire, tu dois renseigner la durée du prêt, le taux de la banque et bien sur le montant du prêt quand tu feras ta délégation d'assurance.
Je suis passé par un courtier en ligne : cela s'est fait très vite (quelques minutes), signature électronique. J'ai imprimé les documents et les ai apportés à la banque. Celle-ci a mis quelques jours pour les étudier et me dire que c'était bon.
Tu peux aussi passer par ta mutuelle ou ton assurance si elles font la délégation d'assurance.
C'est une fois que tu auras envoyé tous les documents de ta délégation d'assurance à ta banque que celle-ci pourra éditer l'offre de prêt et te l'envoyer.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#44 Message par Plumot » 16 janv. 2017, 13:39

Merci superpatou31 du conseil.
J'ai signé ce weekend avec ma banque la demande de prêt officielle à 1.45% (dernier 0.05% grattés sur le taux en symbolique) donc du coup je pense que je vais laisser se dérouler l'émission de l’offre de prêt (d'ici 10j selon les dire du banquier) et la signer pour pouvoir être dans les temps avec le notaire.
Je ferai la délégation d'assurance le mois prochain.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#45 Message par cashisking » 16 janv. 2017, 13:45

superpatou31 a écrit :La banque te demandera, avant de faire l'offre de prêt, les conditions générales (ce qu'on assure) de ta future assurance. Il faut donc s'y prendre avant.
Oui mais ils te demandent aussi le décompte de l'ancienne banque sur le prêt, et après ils refont les calculs, et après seulement ils disent d'envoyer la délégation.
Bref un beau bordel.
Moi j'ai tout lancé en même temps on verra bien.

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#46 Message par Gaucho » 16 janv. 2017, 18:16

Plumot a écrit :Bonjour en préambule je remets mon post du fil "Marché Yvelines" :
Je cherche activement sur Voisins-le-btx (petite commune de SQY) et le marché est tout bonnement horrible.
Énormément de monde sur la plage 350k€ - 450k€, merci le technocentre et toutes les grosses boites du coin (Bouygue, Mercedes, Airbus, SAFRAN ...etc), qui drainent un max de couple cadres entre 30-40 ans (dont je fais parti).

par exemple depuis Septembre :
- Début Sept : maison à 419k€ - quartier plan de l'église, super bien avec grande véranda, 120m² et 500m² de terrain, mais assez proche de la route RD36, vendue en 3 semaines, loupée à cause des vacances
- Mi Sept : maison à 459k€ - 115m² - 300m² de terrain, quartier plan de l'église au centre, un peu cher pour nous sur le coup. Le temps de réfléchir + retour vacances, vendue en 1 mois
- Début Octobre : Maison à 400k€ - 100m² - 200m² terrain, quartier bassin sourderie, annonce qui pop dans les boites mail le vendredi soir, vendue à la première visite le samedi matin.
- Mi-octobre, ras le cul de passer à côté (ça fait 1an qu'on cherche), maison 500k€ chamfleury en pap, on appel 3 semaines après la parution de l'annonce, réponse maison vendue la veille mais annonce non désactivée ......

=> marché hyper tendu, avec peu de biens en vente. Celle qui restent sur les sites sont des bouses ou vraiment pas au prix. Pas de contre visite possible, il faut faire une offre et se servir des 10j de rétraction possible pour faire toutes les contre-visites ..... On est en Mode désespéré :?
Visite en pap d'une maison en plein centre village, suite à une baisse du prix de 520k€ => 500k€ et en agence à 540k€ => 520k€.

Bonne surprise, grande maison, jardin sympa et surtout elle est vide, ils ont déjà déménagé et sont en prêt relais.

Proposition mi-Novembre à 460k€ après première visite => Refusée
Le soir en rentrant on refait une autre offre à 470k€ valable jusqu'à fin Novembre. Ils attendent d'avoir d'autres visites.
On refait une contre visite accompagnée 1 semaine avant fin Novembre, ils nous disent qu'ils ont d'autres offres.
On réfléchit, nos accompagnants confirment notre impression de super maison au bon prix => On refait une propal à 475k€ qui s'éteint fin Nov.
Fin Nov : Offre acceptée
Signature compromis aujourd'hui devant le notaire.

Recherche via patrim des précédentes transactions (ils nous ont dit avoir acheté en 2013 et les précédents en 2008)
- 07/2008 : 475k€
- 10/2013 : 500k€

Voilà, après un an de galère on s'est lancé en pensant que cette maison est pour nous, on y est pour 10-15 et peut-être 20ans et plus. (boulots stables dans le coin et jeunes enfants)

Je vous tiens au jus sur les taux now :)
Félicitations pour votre patience, et si le prix trouvé est le bon, doublement félicitations !!

Une fois l'acte signé il faudra si possible nous le confirmer, ce n'est pas fréquent de trouver un prix de 2008 en 2016 en RP (c'est même révolutionnaire selon mon compteur de message :mrgreen: ). Si on prend en compte l'inflation c'est en fait une baisse. Sans compter le coût du crédit qui n'est plus le même.

palaga
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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#47 Message par palaga » 16 janv. 2017, 19:04

Travaux à prévoir :
- Nettoyage du toit
- Ravalement
- Parquet dans l'entrée
- Changement fenêtres & velux

A moyen terme :
- La cuisine
- VMC
gulp .. :shock:
Sannois immobilier en plus Louis Vuitton avec toutes les racailles qui en portent... :roll:

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#48 Message par Plumot » 16 janv. 2017, 22:16

Gaucho, le prix est confirmé, il l'ont bien acheté 498150€ Hors frais de notaire en 2013 et 475000, toujours hfdn en 2008.

Palaga en effet ça fait pas mal d'€ en listing mais ça reste des travaux à prévoir, pas d'obligations dans l'immédiat mais faut qu'on y pense dans les 5-10ans à venir.

Par exemple le parquet dans l'entrée sera refait en même temps que la cuisine, même sol.
Et après renseignement via le passage d'un "expert" pour estimation des travaux futurs et contrôle de la santé de la maison, il nous a dit que la maison était sainte et la VMC n'est pas obligatoire dedans.

palaga
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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#49 Message par palaga » 18 janv. 2017, 15:25

Plumot a écrit : il nous a dit que la maison était sainte .
C'est une grotte ? a Lourdes ?
Sannois immobilier en plus Louis Vuitton avec toutes les racailles qui en portent... :roll:

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Re: Achat 78 : Voisins le bretonneux

#50 Message par BILLY_45 » 18 janv. 2017, 17:02

Plumot a écrit : Et après renseignement via le passage d'un "expert" pour estimation des travaux futurs et contrôle de la santé de la maison, il nous a dit que la maison était sainte et la VMC n'est pas obligatoire dedans.
La vmc pas obligatoire... j'ai quelques doutes sur les compétences de votre expert.

la maison est de quelle année? la vmc est en panne ou pas présente dans cette habitation?

vous avez fait faire des devis pour les plus gros postes , fenêtres/velux, toiture, façade?

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