Acheter 1 terrain pour faire construire

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patou789
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Acheter 1 terrain pour faire construire

#1 Message par patou789 » 27 mars 2018, 00:29

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement mais j'aimerais à présent faire construire une maison.
1 agent immobilier me propose plusieurs terrains et je souhaite savoir comme évaluer si le prix d'un terrain est bon ou pas?

A part ça, l'agent m'a dit qu'une fois acheté, il faut avoir une permission pour construire et qu'un délais doit s'écouler pour pouvoir construire.
Est-ce que je dois comprendre par là que c'est possible que j'achète et que finalement je ne peux pas construire dessus?

Pat.

ignatius

Re: Acheter 1 terrain pour faire construire

#2 Message par ignatius » 27 mars 2018, 04:14

Il suffit de mettre une clause suspensive du genre "sous réserve de l'accord du permis de construire" lors de la rédaction du compromis.

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Re: Acheter 1 terrain pour faire construire

#3 Message par Gpzzzz » 27 mars 2018, 08:53

Pour le prix du terrain tu peux comparer avec des ventes précédemment réalisé dans ta ville.
Pour cela utilise "Patrim", outil en ligne que tu trouveras sur ton compte impot.gouv.fr
Modifié en dernier par Gpzzzz le 27 mars 2018, 13:48, modifié 1 fois.

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m.enfin
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Re: Acheter 1 terrain pour faire construire

#4 Message par m.enfin » 27 mars 2018, 13:43

Gpzzzz a écrit :Pour le prix du terrain tu peux comparer avec des ventes précédemment réalisé dans ta ville.
Pour cela utilise "Patrim", outil en ligne que tu trouveras sur ton compte impot.gouv.fr
patrim fonctionne aussi sur les terrains à batir ?
St Ex, Le petit prince a écrit :Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.

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Re: Acheter 1 terrain pour faire construire

#5 Message par Gpzzzz » 27 mars 2018, 13:47

m.enfin a écrit :
Gpzzzz a écrit :Pour le prix du terrain tu peux comparer avec des ventes précédemment réalisé dans ta ville.
Pour cela utilise "Patrim", outil en ligne que tu trouveras sur ton compte impot.gouv.fr
patrim fonctionne aussi sur les terrains à batir ?
Il me semblait mais en fait non. Désolé !

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m.enfin
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Re: Acheter 1 terrain pour faire construire

#6 Message par m.enfin » 27 mars 2018, 13:51

patou789 a écrit :Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement mais j'aimerais à présent faire construire une maison.
1 agent immobilier me propose plusieurs terrains et je souhaite savoir comme évaluer si le prix d'un terrain est bon ou pas?

A part ça, l'agent m'a dit qu'une fois acheté, il faut avoir une permission pour construire et qu'un délais doit s'écouler pour pouvoir construire.
Est-ce que je dois comprendre par là que c'est possible que j'achète et que finalement je ne peux pas construire dessus?

Pat.
un peu de lecture
Les fiches pratiques de l’ADIL du Finistère - VOUS SOUHAITEZ ACQUERIR UN TERRAIN QUELLES PRECAUTIONS PRENDRE ?

sinon les grandes phases
1 - tu reserves le terrain (tu n'en deviendras proprietaire qu'apres la vraie signature)
2 - tu deposes un permis de construire en mairie
3 - tu affiches sur le terrain ton permis apres acceptation par la mairie

en parallele à 1, 2, 3 tu montes ton/tes dossiers de credit PTZ etc

4 - tu deviens proprietaire si permis OK ET financement OK (signature chez le notaire)
St Ex, Le petit prince a écrit :Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.

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P4T
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Re: Acheter 1 terrain pour faire construire

#7 Message par P4T » 27 mars 2018, 16:35

Exact, ne jamais acheter un terrain sans savoir s'il est constructible ou pas.
Un terrain non constructible peut coûter 10€ du m²... voir moins.

@Patou : il va falloir se renseigner lourdement sur la construction, c'est pas aussi évident qu'un achat dans l'ancien.

Des taxes, des taxes, et encore des taxes, parfois des obligations, des permis, des déclarations, une salle de bain à prévoir, une cuisine, le terrassement, l'engazonnement, les gravier pour l'allée, la façade et son portail (électrique ?), et les TS (soit Tentative de Suicide pour certain... pour les autres, Travaux Supplémentaires).
Sans compter les malfaçon du peintre ou une canalisation défectueuse au bout d'un an. Attendre que le terrain se tasse, un manque de terre pharaonique au bout de deux ans, ne pas avoir de terrasse correcte pendant tout ce temps...

Il faut avoir les finances accrochées, ne pas prévoir grand/gros, bien se renseigner, prendre beaucoup de précaution.

La première construction est toujours raté. La seconde est un peu mieux, et ce n'est qu'à la troisième qu'on commence à bien gerer le dossier.

J'espère ne pas t'avoir découragé, mais c'est la réalité.

Hickson49
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Re: Acheter 1 terrain pour faire construire

#8 Message par Hickson49 » 28 mars 2018, 10:21

Commence a t'arranger avec le proprio du terrain pour deduire du montant de la vente, le versement de pots de vin en natures/especes au maire, c'est comme ca que ca marche en France.

En construisant une maison, tu augmente en pratique l'offre de logement sur place, et cela desavantage les proprietaires deja presents directement (vis a vie) ou indirectement. Les administres vont donc systematiquement faire pression sur la mairie pour qu'elle refuse d'octroyer de nouveaux permis de construire.

Il peut meme y avoir des recours, donc faire tres attention aux closes suspensives (purge de tous les recours) comme ca a ete evoque. Sache que le notaire, malgres ses emoluments faramineux ne prendra absolument aucune responsabilite, son job c'est juste de faire du fric en prelevant un impot.

La lecture du PLU de la commune cible d'indiquera directement qui est copain du maire, et qui ne l'est pas.

N'hesite pas a prendre des entreprises qui ne sont pas du coin, sinon tu aura les memes problemes avec eux qu'avec la mairie, ils vont essayer de saboter la construction pour retarder ton arrivee, ou que tu te decourage avant la fin du projet.
wef a écrit :You'll own nothing. And you'll be happy

Zandu
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Re: Acheter 1 terrain pour faire construire

#9 Message par Zandu » 28 mars 2018, 15:59

P4T a écrit :Exact, ne jamais acheter un terrain sans savoir s'il est constructible ou pas.
Un terrain non constructible peut coûter 10€ du m²... voir moins.

@Patou : il va falloir se renseigner lourdement sur la construction, c'est pas aussi évident qu'un achat dans l'ancien.

Des taxes, des taxes, et encore des taxes, parfois des obligations, des permis, des déclarations, une salle de bain à prévoir, une cuisine, le terrassement, l'engazonnement, les gravier pour l'allée, la façade et son portail (électrique ?), et les TS (soit Tentative de Suicide pour certain... pour les autres, Travaux Supplémentaires).
Sans compter les malfaçon du peintre ou une canalisation défectueuse au bout d'un an. Attendre que le terrain se tasse, un manque de terre pharaonique au bout de deux ans, ne pas avoir de terrasse correcte pendant tout ce temps...

Il faut avoir les finances accrochées, ne pas prévoir grand/gros, bien se renseigner, prendre beaucoup de précaution.

La première construction est toujours raté. La seconde est un peu mieux, et ce n'est qu'à la troisième qu'on commence à bien gerer le dossier.

J'espère ne pas t'avoir découragé, mais c'est la réalité.
Sans aller aussi loin que "la première construction est toujours ratée", disons qu'on peut dire que la première construction est bien galère et je l'ai appris à mes dépends.
Quelques points à ne pas négliger en vrac (par expérience personnelle, mais il y en a sûrement beaucoup d'autres):
* la taxe d'aménagement: il y a une part communale, une part départementale et une part régionale (uniquement pour l'IDF de mémoire): le max est de 5% pour la commune (sauf cas très spéciaux) 2,5% pour le département et 1% pour la région (IDF). C'est taxé sur la surface totale (incluant le sous sol). Etant dans une commune, un département et donc une région avec les taux maximums pour les 3, j'ai bien douillé (12000€ pour une taxe dont j'ai appris l'existence très tard dans le process de construction => c'était complètement de ma faute, je soupçonnais même pas que ça existait ...)
* la taxe archéologique (a.k.a taxe à la ***), de l'ordre de 500€ mais j'imagine que ça dépend de la taille du terrain
* les extérieurs, les extérieurs, les extérieurs: une grosse partie n'est pas budgetée et est hors de la relation commerciale que tu as avec le constructeur. Comprendre: ils en ont rien à foutre, tu te démerdes. Les artisans se sucrent, et tu mets du temps (si tu n'es pas du métier) à bien gérer la relation avec eux (systématiquement à base d'ultimatums). Mais généralement tout coûte cher: la terre s'est bien tassée et n'est pas végétale ... le tas que le constructeur a laissé n'est pas suffisant (qu'est ce qu'il a foutu du reste?), etc etc etc
* pour l'intérieur c'est bizarrement moins chiant, les ouvriers ont fait du super boulot, on était toujours derrière eux ... est-ce la clé de la réussite? Ou alors on est juste bien tombé. Tu peux garder les numéros de téléphone pour des trucs plus ou moins au black pour plus tard.
* il va y avoir des fuites d'eau (pas dans les murs espérons), des trucs mal ficelés ... t'as un an pour faire chier le constructeur le plus possible, et au pire la décennale.

Globalement, ça va coûter forcément plus cher que ce que t'avais prévu sur excel, sans compter la cuisine, le dressing et une ou plusieurs belles SdB.

J'imagine que les multirécidivistes type Ignatius pourraient rajouter beaucoup de points, même si je pense que tu as une attention beaucoup plus importante aux détails quand c'est toi qui va vivre dans la maison une fois terminée.

Franchement, si tu en es encore à demander sur un forum au sujet de la condition suspensive la plus basique qui existe, je pense qu'il faut que tu réfléchisses encore un peu à ton projet.

PS: sauf cas exceptionnels, il n'y a pas de pot de vin et tu n'entendras jamais parler de la mairie ... sauf quand ils viendront vérifier que c'est conforme au permis de construire déposé.

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Re: Acheter 1 terrain pour faire construire

#10 Message par patou789 » 29 mars 2018, 00:34

Merci à tous pour vos réponses même si c'est pas très encourageant tout ça :(

Pourtant à entendre le constructeur c'est très facile et il me dit qu'il en construit plus de 300/an dans toute la France.
Pour le terrain, il me dit qu'il m'aide à le trouver.
Une fois l'autorisation dans la poche, en 7 mois c'est construit et dedans il y a toutes les garanties incluses.
J'ai demander à un autre constructeur, il tient le même discours.
Peut-être que dans certaines villes c'est plus facile que d'autres.

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Re: Acheter 1 terrain pour faire construire

#11 Message par m.enfin » 29 mars 2018, 10:09

donc le commercial c'est pas un agent immobilier mais un gars lié au constructeur ?
as tu deja vu un commercial te dire que ca va etre le parcours du combattant après que tu ais achete son produit ?

sache que tu n'es pas oblige de faire construire par un constructeur (CCMI) qui te propose un terrain (vente forcé)

tu devrais faire un tour sur forum construire
Forum Constructeurs
tu as aussi l'AAMOI
Association d'Aide aux Maîtres d'Ouvrage Individuels

se lancer dans la construction c'est faisable, ca prend du temps, il ne faut pas etre trop optimiste sur l'agenda et prevoir quelques depassements de budget

commence par trouver ton terrain par toi meme aupres de promoteurs (lotissement) ou particulier, soit independant dans tous tes choix
les-terrains.com

si ce n'est deja fait regarde en replay le capital "Spéciale immobilier : comment faire de bonnes affaires ?" du 25/02 histoire de degrossir la chose et comprendre le milieu
St Ex, Le petit prince a écrit :Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.

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Re: Acheter 1 terrain pour faire construire

#12 Message par P4T » 29 mars 2018, 16:09

L'extérieur coûte horriblement cher, et je me demande pendant encore combien de temps.
Il manque toujours de la terre, et comme elle se tasse pendant deux ans, il faudra remettre de la terre autour de ta maison, pas la peine de prévoir une terrasse, non, de la terre pendant deux ans, pas cool quand il pleut, surtout si la terre est amoureuse : elle colle aux godasses.

Avoir une maison neuve, c'est être dans un chantier extérieur pendant 2 ans minimum.
A l'intérieur, tu peux avoir des problèmes avec les portes, qui se "gondolent" avec le chauffage... La première peinture te coûte une blinde (15/20k pour 140m²) et il faudra la refaire dans 5 ans... des problèmes de fuites etc...

Le constructeur fait la maison, point barre, ce qu'il y a dehors, ils s'en fout totalement, c'est pas son problème... mais ça, il ne va pas te le dire en te vendant son projet.

Concernant le PLU, c'est un règlement, si t'es dans les clous, aucun problème.
Pot de vin, pas possible.
Des administrés qui font chier, possible, mais comme dans tout, il y a des lois et des délais à respecter des deux cotés.

Ne pas se lancer dans un projet trop grand pour ses moyens, sinon c'est le casse-pipe, nuit blanche et compagnie.

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Re: Acheter 1 terrain pour faire construire

#13 Message par gabuzo-meu » 29 mars 2018, 18:04

Donc t'achètes pas un terrain pour faire construire, mais une maison à construire sur un terrain à acheter ?
Evidemment que c'est très courant, mais bien raisonner sur l'ensemble terrain, démarches, travaux, finitions (quel prix ? qui fait quoi ?), au risque d'avoir l'impression de faire une bonne affaire alors qu'en fait...

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Re: Acheter 1 terrain pour faire construire

#14 Message par stchong » 29 mars 2018, 23:44

Hickson49 a écrit : N'hesite pas a prendre des entreprises qui ne sont pas du coin, sinon tu aura les memes problemes avec eux qu'avec la mairie, ils vont essayer de saboter la construction pour retarder ton arrivee, ou que tu te decourage avant la fin du projet.
D'où tu tiens cela ?

Autrement il est préférable d'acheter un terrain sans l'obligation d'un constructeur. Simplement pour faire jouer la concurrence chez les constructeurs.

Comme tout y'a une méthode
1: ton budget qui va déterminer beaucoup de chose (effectivement il faut prévoir pour l'exterieur)
2/ l'emplacement (transport, école etc...)
3/ tu veux quoi comme maison, bois, béton baies vitrées, types de toit ....obigations de la commune ......, clé en mains ou pas ...etc....

Après tu fais des plans grosso modo

Puis tu vas lire plein de livres sur les constructions, les constructeurs, les'avantages où les inconvénient de tels matéraux et....

Une fois que tu as tout cela tu peux débouler chez un constructeur, et faire jouer la concurrence.
même terrai, même plan, même matériaux.

Temps de préparation minimum un an.
Puis temps réel des choix/budget en connaissance de cause.

Construction un an, jardin et terrasse à faire immédiatement.


Autre solution acheter une maison déjà construite neuve, mais bon quand on y connait rien on se fait avoir.

Je suis une fille, j'ai mis un an à faire les plans y compris épaisseur des murs, perte de surface avec toit en pente au premier étage, différence entre linteau et volige, avec noue ou pas etc.... dit toi que chaque artisan est un corps de métier à part entière. Ce que je n'ai pas étudié c'est l’électricité, simplement dit ce que je voulais comme prises et à quelle hauteur.

Mais aucune mal façon chez moi, juste de l'eau dans la cave qui remplit la piscine. (place pour la piscine que j'avais prévue dès le départ. Et oui, il faut aussi faire attention à l'orientation et l'emplacement de la maison.

Réussite dès la première maison.

La chose la plus importante vérifie la renommée du constructeur et ses fiances avant de lui accorder la moindre signature.
Une maison c'est plusieurs années de salaires, ou pour certains des héritages :mrgreen:

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