Baisser le prix ?

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nAAbe
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Baisser le prix ?

#1 Message par nAAbe » 11 avr. 2018, 19:22

Bonjour,

Je suis à la recherche de conseils ou leviers pour négocier un prix à la baisse.

Situation :

Visite d'une maison qui plait beaucoup : on se projette totalement, pas de gros travaux à faire ou à venir pendant au moins les 5/7 prochaines années.

Prix au m2 annoncé = 3290e

Prix moyen du "marché" selon la DGFIP = 3312e
Prix médian du "marché" selon les Notaires = 3160e

Sachant que ce type de bien (maison individuelle d'environ 100m2) ne sont pas légions dans un rayon de 25km : la plupart des maisons sont supérieures à 140m2 ou inférieures à 70m2.

Des conseils ?

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kamoulox
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Re: Baisser le prix ?

#2 Message par kamoulox » 11 avr. 2018, 19:26

Cava être compliqué de faire baisser le prix d’une maison à priori sans défaut, au prix, et rare sur ton secteur à priori...

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Parsifal
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Re: Baisser le prix ?

#3 Message par Parsifal » 11 avr. 2018, 19:32

nAAbe a écrit :Visite d'une maison qui plait beaucoup : on se projette totalement,
Négociation perdue d'avance sauf si cela n'a pas été perçu par le vendeur.
Sinon la classique "budget un peu juste, mais on est sympas et la banque nous suit en faisant de gros efforts pour un -4.5% sur le prix affiché"

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Re: Baisser le prix ?

#4 Message par nAAbe » 11 avr. 2018, 19:43

Parsifal a écrit :
nAAbe a écrit :Visite d'une maison qui plait beaucoup : on se projette totalement,
Négociation perdue d'avance sauf si cela n'a pas été perçu par le vendeur.
Sinon la classique "budget un peu juste, mais on est sympas et la banque nous suit en faisant de gros efforts pour un -4.5% sur le prix affiché"
Nous restons pragmatiques toutefois, c'est d'ailleurs pour cela que je viens vous consulter pour essayer de trouver des biais d'attaque.

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Re: Baisser le prix ?

#5 Message par Parsifal » 11 avr. 2018, 20:03

Mon avis est que l'on ne peut pas négocier efficacement quand l'on a décidé d'avance d'acheter quelque chose. L'autre partie le "sent". Pour vraiment négocier fermement il faut réellement être prêt à passer à autre chose.

Reste le nerf de la guerre : le financement. En repoussant le refus vers une tierce partie il est souvent possible de gratter un peu surtout en essayant d'abord de faire preuve d'empathie envers le vendeur. Mais la encore attention si le bien est nouveau sur le marché et réellement sans défauts il n'est pas délirant qu'il parte à un prix 20% supérieur au marché moyen.

Bref si vous êtes vraiment de bons connaisseurs du marché local vous devriez savoir quel est le prix de ce type de bien. Et ce prix est nécessairement supérieur au prix moyen. Si vous connaissez ce prix alors l'idéal est sans doute de faire une offre telle que "couper la poire en deux" tombe dessus.

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Re: Baisser le prix ?

#6 Message par kamoulox » 11 avr. 2018, 20:15

Parsifal a écrit :Mon avis est que l'on ne peut pas négocier efficacement quand l'on a décidé d'avance d'acheter quelque chose. L'autre partie le "sent". Pour vraiment négocier fermement il faut réellement être prêt à passer à autre chose.

Reste le nerf de la guerre : le financement. En repoussant le refus vers une tierce partie il est souvent possible de gratter un peu surtout en essayant d'abord de faire preuve d'empathie envers le vendeur. Mais la encore attention si le bien est nouveau sur le marché et réellement sans défauts il n'est pas délirant qu'il parte à un prix 20% supérieur au marché moyen.

Bref si vous êtes vraiment de bons connaisseurs du marché local vous devriez savoir quel est le prix de ce type de bien. Et ce prix est nécessairement supérieur au prix moyen. Si vous connaissez ce prix alors l'idéal est sans doute de faire une offre telle que "couper la poire en deux" tombe dessus.

Tout à fait d’accord avec parsifal.

Si c’est votre mouton à 5 pattes, il faut foncer. Tentez une petite négociation pour la forme et basta

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Re: Baisser le prix ?

#7 Message par Home92 » 12 avr. 2018, 07:54

Je dirais comme ceux d'au dessus. Tu risques de t'en mordre les doigts pendant 15 ans si tu rates la maison qui te plait tant.
Surtout quand tu réaliseras 5 ans plus tard que pour le prix de ce bien, tu ne trouves maintenant que des bien 15% moins grand et moins bien situé.

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Re: Baisser le prix ?

#8 Message par Marie 94 » 12 avr. 2018, 09:28

Une négo n'est pas possible que tant que vous êtes en situation de monopole face au vendeur. Il suffit qu'un autre acheteur fasse une offre au prix et c'est mort. Vous devez savoir en fonction de la date de mise en vente, du nombre de visites, des annonces comparables si une négo est envisageable.

Je ne suis pas convaincue par l'argument à avancer sur les difficultés de financement dans une négo. En tant que vendeur, on a tendance à privilégier le dossier le plus solide, celui va aller au bout dans l'ordre:
- l'achat comptant
- l'achat à crédit avec gros apport et situation pro stable (un document de la banque est un plus)
- l'achat à crédit avec très peu d'apport
...

Moi en tant que vendeur, ça me rassurerait pas d'avoir en face qqun qui veut baisser le prix parce que la banque ne peut pas lui prêter plus d'argent.
Delambre : "Donc finale Europe-Afrique demain... En tant qu'européen, mon soutien ira bien-sûr à l'équipe de Croatie."

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Re: Baisser le prix ?

#9 Message par ddv » 12 avr. 2018, 10:04

Les vraies négociations, c'est sur les biens avec travaux. Si pas de travaux, pas de négociation possible si le prix n'est pas délirant, à mon avis.
Modifié en dernier par ddv le 12 avr. 2018, 11:16, modifié 1 fois.
Moi, je maintiendrai le passe Navigo à 70 euros car je ne jouerai pas avec le pouvoir d'achat des Franciliens - V. Pécresse, dec 2015.
Je vais peut-être vous surprendre, mais je pense qu'il faut augmenter le SMIC net de 20 % - V. Pécresse, juin 2018

Vincent92
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Re: Baisser le prix ?

#10 Message par Vincent92 » 12 avr. 2018, 10:14

Au delà des travaux, c'est surtout le prix par rapport au marché qui définie la négociation à faire.
Si le prix est au prix du marché voir en dessous et que le type de bien est rare, trop négocier est prendre le risque de voir partir le bien et de ne pas retrouver avant longtemps l'équivalent.
Mais il est vrai qu'il est plus facile de trouver des arguments quand il y a des travaux à faire (ce qui ne veut pas dire qu'un bien avec beaucoup de travaux ne peut pas partir au prix).
S'il y a tous les critères qui sont réunis, qu'on a déjà fait beaucoup de visites sans trouver d'autres biens intéressants et que le prix est correct on peut négocier pour la forme mais il y a un risque. Ca dépend aussi du marché (tendu ou non).
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."
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Re: Baisser le prix ?

#11 Message par nAAbe » 12 avr. 2018, 12:26

Merci de vos retours.

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Re: Baisser le prix ?

#12 Message par Hickson49 » 12 avr. 2018, 12:28

Parsifal a écrit :Mon avis est que l'on ne peut pas négocier efficacement quand l'on a décidé d'avance d'acheter quelque chose. L'autre partie le "sent". Pour vraiment négocier fermement il faut réellement être prêt à passer à autre chose.
Je suis pratiquement exactement dans le meme cas que l'auteur du poste initial et plutot du meme avis que Parsifal. pour nous le prix au m2 etait plus ou moins en ligne avec les autres maison du coin, mais le bien etait plutot vieux et les materiaux/prestations low cost meme si bien entretenu.

Par contre un terrain enorme (3x plus grands que la plupart des lots en vente actuellement, confirme par le notaire) et une jolie vue, soit deux caracteristiques quasi introuvables simultanneement dans le marche qu'on visait. On etait tellement seduit qu'on n'a a peine negocie pour etre sur d'avoir le bien (baisse de 3.5%) malgres pas mal de travaux a prevoir pour le confort/conformite/securite (mais non obligatoires pour habiter normalement).
Le seul argument que le vendeur a bien voulu entendre, c'etait les travaux, et en particulier ceux qui se justifiaient facilement sur les diagnostics obligatoires (risques electriques, assainissement reglementaire, amiante, etc...)

Le truc qui a aussi aide le vendeur a se decider de suite ca a aussi ete, en plus du prix, de le convaincre qu'on etait solvable, que la banque suivrait a coup sur et qu'on ne lui ferait pas perdre une minute de son temps.

Meme si il y avait plus grand / plus recent pour moins cher, ce qui m'a fait me decider c'est la question suivante: sachant que je voulais un bien dans ce coin, est-ce que j'aurai supporte de repasser devant le bien tous les jours/week end en me disant que je suis passe a cote pour economiser quelques mois de revenu, qui en plus devraient augmenter a l'avenir.

Je ne t'encourage absolument pas a ceder aux exigences du vendeur, ca serait plutot l'inverse! mais il faut faire le point sur les fondamentaux (l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement), sur ce que le bien va changer au niveau de ta vie de tous les jours (proximite boulot/ecole/college/lycee/univ pour les gamins, transports en commun, activites sportives, culturelles etc...) et le temps/argent que cela va te faire economiser.
Les gamins qui vont au college a pied ou en transports en commun, ca peut faire gagner 20 minutes par jour / 1h45 par semaine soit presque 10 journees de travail de 8h par an.

Demandes toi aussi si tu pense que d'autres pourront flasher sur le bien au moment de la revente, ou si tes gouts sortent trop de l'ordinaire pour que ce soit le cas.

Bon courage !
Hippopotameuuu a écrit :Pour un croûtard il n'y a pas de petite économie, il y a juste des économies, et toutes sont bonnes a prendre. La recherche d'économies ne s’arrête que quand commence la gratuité.

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Re: Baisser le prix ?

#13 Message par alpha2 » 23 avr. 2018, 18:33

Désolé si je pollue ce topic, mais comme j'ai une question sur la baisse de prix il me semble approprié.

Que pensez-vous d'un bien sur le marché depuis plusieurs mois, dont le prix affiché est plutôt cohérent par rapport aux biens similaires, et dont l'agent vous dit d'entrée de jeu qu'il a eu si peu de visites que le propriétaire voudrait bien le vendre à -15% ?
Le proprio et l'agent sentent que le marché immobilier local est en train de se retourner ?
Un défaut majeur du bien m'a échappé ?

Je surveille le marché depuis un certain temps et voit les biens similaires rester de plus en plus longtemps en vente. Donc la possibilité de négocier ne m'étonne guère ; ce qui me surprend davantage c'est l'aveu de la réduction de 15%. Est-ce une stratégie pour éviter que l'acheteur fasse une offre à -20% ?

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Re: Baisser le prix ?

#14 Message par lecriminel » 23 avr. 2018, 21:16

alpha2 a écrit :Désolé si je pollue ce topic, mais comme j'ai une question sur la baisse de prix il me semble approprié.

Que pensez-vous d'un bien sur le marché depuis plusieurs mois, dont le prix affiché est plutôt cohérent par rapport aux biens similaires, et dont l'agent vous dit d'entrée de jeu qu'il a eu si peu de visites que le propriétaire voudrait bien le vendre à -15% ?
par rapport aux biens similaires invendus....
il semble que le vendeur soit prêt à vendre à -15%, ça n'empeche pas de proposer -20 mais sans garantie de succès
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Baisser le prix ?

#15 Message par kamoulox » 23 avr. 2018, 21:20

alpha2 a écrit :Désolé si je pollue ce topic, mais comme j'ai une question sur la baisse de prix il me semble approprié.

Que pensez-vous d'un bien sur le marché depuis plusieurs mois, dont le prix affiché est plutôt cohérent par rapport aux biens similaires, et dont l'agent vous dit d'entrée de jeu qu'il a eu si peu de visites que le propriétaire voudrait bien le vendre à -15% ?
Le proprio et l'agent sentent que le marché immobilier local est en train de se retourner ?
Un défaut majeur du bien m'a échappé ?

Je surveille le marché depuis un certain temps et voit les biens similaires rester de plus en plus longtemps en vente. Donc la possibilité de négocier ne m'étonne guère ; ce qui me surprend davantage c'est l'aveu de la réduction de 15%. Est-ce une stratégie pour éviter que l'acheteur fasse une offre à -20% ?

Ça sent le bien qu’on essayé de refourguer au dessus de son prix.
Ça deviens urgent, l’AI ce bien il veut sen Débarrasser donc il annonce -15%. Mais ça peut être plus. Si le proprio lui a dis ok, à -20 % ça va passer si pas d’autres offre depuis un moment

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Re: Baisser le prix ?

#16 Message par Crapaud » 24 avr. 2018, 00:06

Il y a plein de bonnes raisons (et plein de mauvaises) pour lesquelles l'AI et le propriétaire vous font un appel du pied pour négocier, en vrac :
- les acheteurs solvables ont déserté le marché local
- le propriétaire a un prêt relais qui arrive à échéance
- le bien a été surévalué et est trop en écart avec les moyens des acheteurs locaux.


Dans tous les cas, l'agent vous informe que le propriétaire est mûr pour le négociation, si la maison vous intéresse, vous pouvez faire une offre basse.
"Life is no matter of chance. It's a matter of choice"

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Re: Baisser le prix ?

#17 Message par Domi Domi » 24 avr. 2018, 07:44

lecriminel a écrit :
alpha2 a écrit :Désolé si je pollue ce topic, mais comme j'ai une question sur la baisse de prix il me semble approprié.

Que pensez-vous d'un bien sur le marché depuis plusieurs mois, dont le prix affiché est plutôt cohérent par rapport aux biens similaires, et dont l'agent vous dit d'entrée de jeu qu'il a eu si peu de visites que le propriétaire voudrait bien le vendre à -15% ?
par rapport aux biens similaires invendus....
il semble que le vendeur soit prêt à vendre à -15%, ça n'empeche pas de proposer -20 mais sans garantie de succès
Tu as enfin capitulé lecriminel ?

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Re: Baisser le prix ?

#18 Message par alpha2 » 24 avr. 2018, 08:23

Le propriétaire est un investisseur qui vend au même moment plusieurs biens. Je ne sais pas s'il en a marre de gérer des locataires ou s'il a seulement envie d'éviter de payer l'IFI. En tout cas il semble en effet y avoir une pénurie d'investisseurs sur le marché local, et peut-être trop peu d'accédants solvables pour maintenir les prix sur ce type de bien.

Je vais laisser mariner quelque temps avant de tenter éventuellement une négociation.

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Re: Baisser le prix ?

#19 Message par lecriminel » 24 avr. 2018, 09:15

Domi Domi a écrit :
lecriminel a écrit :
alpha2 a écrit :Désolé si je pollue ce topic, mais comme j'ai une question sur la baisse de prix il me semble approprié.

Que pensez-vous d'un bien sur le marché depuis plusieurs mois, dont le prix affiché est plutôt cohérent par rapport aux biens similaires, et dont l'agent vous dit d'entrée de jeu qu'il a eu si peu de visites que le propriétaire voudrait bien le vendre à -15% ?
par rapport aux biens similaires invendus....
il semble que le vendeur soit prêt à vendre à -15%, ça n'empeche pas de proposer -20 mais sans garantie de succès
Tu as enfin capitulé lecriminel ?

"capituler" ("enfin" ? ça t'importe à ce point ?)
"attendre".....
il y a des gens qui ont une vision vraiment bizarre des choses
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Baisser le prix ?

#20 Message par Vincent92 » 24 avr. 2018, 10:20

alpha2 a écrit :Désolé si je pollue ce topic, mais comme j'ai une question sur la baisse de prix il me semble approprié.

Que pensez-vous d'un bien sur le marché depuis plusieurs mois, dont le prix affiché est plutôt cohérent par rapport aux biens similaires, et dont l'agent vous dit d'entrée de jeu qu'il a eu si peu de visites que le propriétaire voudrait bien le vendre à -15% ?
Le proprio et l'agent sentent que le marché immobilier local est en train de se retourner ?
Un défaut majeur du bien m'a échappé ?

Je surveille le marché depuis un certain temps et voit les biens similaires rester de plus en plus longtemps en vente. Donc la possibilité de négocier ne m'étonne guère ; ce qui me surprend davantage c'est l'aveu de la réduction de 15%. Est-ce une stratégie pour éviter que l'acheteur fasse une offre à -20% ?
Attention au "bien similaire" vu sur internet. As tu visité? En vrai, il y a peut être une caractéristique qui fait qu'il n'est pas si similaire que cela.
Après, le vendeur est peut être pressé. Si le bien m'intéresse et que d'entrée de jeu l'agent immobilier me dit que le vendeur est prêt à un -15% et qu'il est sur le marché depuis longtemps, je tente -20%.
De plus, tous les marchés ne sont pas les mêmes en France. Peut être que dans ton marché - en ce moment - de bonnes négociations sont possible.
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."
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Re: Baisser le prix ?

#21 Message par alpha2 » 24 avr. 2018, 13:34

Oui, j'ai visité des biens similaires, sans qu'on me propose tout de suite un rabais. Comme certains sont depuis plus de 6 mois sur le marché, la négociation semble d'emblée assez facile. Mais je n'avais pas encore croisé d'AI qui me souffle à l'oreille de proposer -15%.

Après, je ne généralise pas ma situation. Je recherche un type de bien qui est plutôt prisé par les investisseurs en général ; peut-être qu'ils sont un peu attentistes en ce moment avec la loi ELAN en préparation.

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