Revenus fonciers : calcul de rentabilité

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Laszlo
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Revenus fonciers : calcul de rentabilité

#1 Message par Laszlo » 22 avr. 2018, 12:36

Hello,

Je vais mettre mon appartement en location et je tente d'en calculer la rentabilité. Voici mes calculs, est-ce que d'après-vous il y a des éléments erronés ou manquants ?

Postulats :
Valeur de l'appartement 195 000 €
Régime retenu Micro-foncier

Revenu locatif brut mensuel 862 €
décomposé ainsi :
Locataire : loyer mensuel (hors charge) 767 €
Locataire : participation aux charges locatives 95 €

Charges locatives mensuelles -205 €
décomposé ainsi :
Propriétaire : charges mensuelles (tout inclus) -108 €
Propriétaire : assurance habitation -9 €
Propriétaire : assurance "mauvais payeur" GLI (en %) 2.2%
Propriétaire : assurance "mauvais payeur" (en €) -19 €
Propriétaire : frais agence (en %) 8.0%
Propriétaire : frais agence (en €) -69 €

Calcul des impôts mensualisés -326 €
décomposé ainsi :
Calcul de la base imposable : abattement sur revenus fonciers (30%) -230 €
Calcul de la base imposable pour PS 537 €
Prélèvements sociaux (17.2%) -92 €

Calcul de la base imposable pour IR : CSG déductibles -37 €
Calcul de la base imposable pour IR 500 €
Impôt sur le Revenu (30%) -150 €
Rappel taxe foncière mensuelle -83 €

Ce qui me donnerait un taux de rentabilité de 2.03%, sans compter les coûts annexes comme les travaux (la résidence à moins de 10 ans, Franco-Suisse), les frais de changement de locataire ou encore les possibles vacances..

Sans doute rien d'étonnant mais ça me semble assez modeste finalement.

Qu'en penses-vous ?

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lecriminel
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Re: Revenus fonciers : calcul de rentabilité

#2 Message par lecriminel » 22 avr. 2018, 15:32

Laszlo a écrit : Ce qui me donnerait un taux de rentabilité de 2.03%, sans compter les coûts annexes comme les travaux (la résidence à moins de 10 ans, Franco-Suisse), les frais de changement de locataire ou encore les possibles vacances..

Sans doute rien d'étonnant mais ça me semble assez modeste finalement.

Qu'en penses-vous ?
Modeste, le mot est faible,
ce n'est pas pour rien qu'on ne trouve pratiquement que des poubelles en location: étant donnée l'elasticité très réduite des loyers, dès que tu as un bien un peu cher, la rentabilité est mauvaise
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

Ystava
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Re: Revenus fonciers : calcul de rentabilité

#3 Message par Ystava » 22 avr. 2018, 16:37

Les frais d'agence tu peux en faire l'économie en gérant toi-même la loc.

Laszlo
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Re: Revenus fonciers : calcul de rentabilité

#4 Message par Laszlo » 23 avr. 2018, 08:18

Effectivement, ça améliorerait un peu le taux!

Concernant les calculs, ils vous semblent manquer des choses ?

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lecriminel
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Re: Revenus fonciers : calcul de rentabilité

#5 Message par lecriminel » 23 avr. 2018, 09:05

Laszlo a écrit :Effectivement, ça améliorerait un peu le taux!

Concernant les calculs, ils vous semblent manquer des choses ?
les coûts annexes comme les travaux (la résidence à moins de 10 ans, Franco-Suisse), les frais de changement de locataire ou encore les possibles vacances, voire les frais de notaire et frais d'AI de l'achat.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

Laszlo
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Re: Revenus fonciers : calcul de rentabilité

#6 Message par Laszlo » 23 avr. 2018, 09:12

Super, merci !

dams13
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Re: Revenus fonciers : calcul de rentabilité

#7 Message par dams13 » 23 avr. 2018, 09:42

y a pas une feuille Xcell qui permet de calculer l'intérêt achat / loc? cela devrait pouvoir être utilisable pour les rentabilité ou au moins se donner une idée?

Laszlo
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Re: Revenus fonciers : calcul de rentabilité

#8 Message par Laszlo » 23 avr. 2018, 10:22

Peut-être, mais je la connais pas :)


Laszlo
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Re: Revenus fonciers : calcul de rentabilité

#10 Message par Laszlo » 24 avr. 2018, 09:06

Merci :wink:

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