Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

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kamoulox
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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#101 Message par kamoulox » 31 juil. 2018, 17:41

Tout le monde ne peut pas être propriétaire déjà.

Et les maisons ou les appart parfaitement situés ne feront que monter. Ce qui est rare est cher.

Par contre la campagne pure continuera d’être un désastre, et les villes et ce qui en est très proche continuerons à bien se porter à l’avenir.


On arrivera à des écarts de prix de 1 à 10 ou + entre la campagne et la ville qui est à 30km.

Donc l’écart se creusera encore plus puisque même en vendant une maison à la campagne il ne pourront que se payer un studio.

Cela dit c’est déjà en route entre la petite province et paris et les métropoles de province. Heureux les propriétaires à paris, Lille, Bordeaux, Lyon...

DIGOU
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#102 Message par DIGOU » 31 juil. 2018, 19:22

Lorsque le pétrole valait cher à un moment, à Paris on ne le sentait pas, je roulais peu avec ma bagnole.
Si tu roules peu, normal que tu ne le sente pas.
Sur Toulouse, Lyon, Strasbourg, on va voir l'usage de la voiture diminuer rapidement et les trajets entre ces villes seront de plus en plus fait en TGV ou en car.
Tu as vu le prix d'un voyage en TGV pour une famille de 4 personnes?
La livraison va devenir la régle pour tout ce qui ne peut s'acheter en bas de chez soi.
Sauf que la livraison, c'est pour l'instant toujours du pétrole, donc enchérissement des prix, que tu sois urbain, ne change rien à l'affaire.
En clair, les grandes villes vont se densifier quand elles le peuvent encore (banlieu de Paris ET métropoles régionales) dans un premier temps car les habitants aisés voudront se rapporcher du centre puis par l'afflux de gens venus des petites villes environantes.
Avec le risque de tensions à venir avec la surpopulation des villes. Cela s'observe déjà dans certains centres, où les classes aisées fuient les centres, investis par les punks à chien ou autre.
Il faut rappeler que la pauvreté se concentre essentiellement dans les villes, même si on refuse de la voir.
Avec des changements minimes depuis 2008. la France et l'Allemagne ont fortement réduit leur conso globale d'énergie. Sans guerre et sans douleur. Une redensification de la population portée par l'urgence climatique et le prix de l'énergie finira par réduire drastiquement notre consommation d'énergie. Mais le réve de tous avoir un grand jardin va devoir être abandonné.
Plutôt que fortement réduit, elle n'a disons pas augmenté . Mais c'est vrai qu'avec l'augmentation de la population, elle a baissé.
Je peux être par contre tout de même d'accord avec l'ensemble de ton analyse, mais pas de façon catégorique, absolue.
J'observe des réseaux de population s'organiser à tous niveaux pour une certaine indépendance, énergétique et alimentaire.
Les seuls endroits où ils peuvent le faire, c'est à la campagne (terme un peu vague, à définir). Et la plupart ne sont pas des rebuts du système, on trouve beaucoup de diplômés.
Avec l'enchérissement des fossiles, c'est toute la population qui sera touchée, il n'y aura pas de privilégiés (sauf très riches au début). Tout est interconnecté.
La taille des villes, les emplois tertiaires (massifs à Paris) n'ont été possibles que grâce au pétrole pas cher.

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Cox
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#103 Message par Cox » 31 juil. 2018, 21:28

franckyfranck a écrit :
31 juil. 2018, 00:34
Je suis effaré des atifs du marché des breloques qui se louent l'été, les gens n'ont pas honte...
Pourquoi auraient ils honte ? Ils louent à un prix et ont des acheteurs. Ils n’ont pas à avoir honte. Et si le client juge qu’il en a pour son fric, et bien tant mieux. Il n’y a pas de jugement moral à avoir la dedans.

D’ailleurs, la honte est un sentiment « relatif » quand ton virement de 1000 Euros pour la location de ta breloque tombe.

Concernant la maison à ce que je comprends elle n’est ni à Toulouse ni à Carcassonne. Avoir des groupement de 4 nuits me parait risqué. Perso ce genre d’endroit ca peut me faire une halte sur la route si je fais un road trip, mais j’y reste une nuit.
Sommes nous d’accord pour dire que le secondaire dans m on cas précis devient du primaire non habilité mais loué?
Non.
Que fera tu de ton locatif le jour ou il permdra 10 ou 20% (elle va bien finir par arriver...
Le crédit sur ce bien sera bientôt fini de payer. Donc pour l’instant je le gardes, peut être un jour, je le vend, mais vu la rentabilité je le conserves. Au contraire s’il baisse, sa rentabilité augmeente.
Penses tu a tes gosses? a leur generation si cela continu. on loue de plus en plus de 'Mot2Cambronne' hyper cher, on achete des trucs minable a des prix de ouf... C'est effrayant...

Oui d’ou le fait de penser avec sa tête et de ne pas parasiter les raisonements financiers avec des raisonements de coeur ou de l’idéologie décroissante.

Sinon je trouve cela qui est beaucoup plus grand que ce qu’il faut et qui doit pouvoir se négocier : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 87725.htm/

Deux appartements indépendants, tu peux faire du AirBnb dans l’un quand tu habites l’autres et tu es dans une vrai ville ou le marché est simple.

Après si c’est pas possible pour une baraque prend un appartement (c’est un parigot qui te parles, une baraque j’ai fais une croix dessus vu que je souhaite vivre intra muros).
Je connais mal Paris.
Tu connais mal Toulouse...
La route d'Espagne est ZFU, j'y travaille, je te laisse voir de quoi il en retourne. Ce bien est très largement surévalué. Y a 80K minimum de travaux. Un de mes client à fait estimer sa maison a 50m de la 220m2 265000€, je n'y scolariserai pas mes gosses. Y a de super T5 au Mirail dans mes prix. Je te laisse chercher Mirail sur Youtube...

Je vis depuis 15 ans ne maison, ja ne vais pas regresser au pseudo bénéfice de devenir proprio... C'est ridicule. L'objectif primaire dans le logement c'est de coller à son cycle de vie. Je viens de le subir...

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#104 Message par Cox » 31 juil. 2018, 21:42

Hickson49 a écrit :
31 juil. 2018, 07:37
ignatius a écrit :
26 juil. 2018, 06:48
Mes revenus annuels son de 80K€ professions libérales je triche comme un gros cochon pour déclarer 40k € de frais, donc un revenu mensuel net de 3300€ ou la téléphonie mobile internet la voiture et tous les frais annexes ainsi que la mutuelle l'informatique et bon nombre d'autres frais sont déjà payé via mes frais professionnels
Et tu veux qu'on t'aide après ça ?
Débrouille toi tout seul.
C'est facile de faire appel à la collectivité uniquement en cas de besoin.
Entre ceux qui defiscalisent legalement avec toutes nos bonnes aides a la pierre, regime reel, charge et factures imaginaires, etc..., ceux qui defiscalisent en utilisant la magie de la mondialisation, et ceux qui defiscalisent grossierement (prof lib, artisans, commercants, etc...) il reste plus que le jeune pequin moyen, employe, pour financer la redistribution, et payer le racket immobilier a ses aines.
M'enfin j'imagine que vu ton activite ignatius, tu dois en connaitre un rayon sur la defiscalisation et la fraude.

Dans cette histoire, on sens qu'il y a un certain attachement sentimental, ainsi qu'un petit cote "survivaliste" que je peux tout a fait comprendre. Par ailleurs, je ne connais pas la region, donc ca reste assez difficile a juger de mon point de vue.
Ce que je retiens c'est que, la maison permet d'etre autosuffisant a un tas de niveau, eau, electricite, nourriture, etc... avec mention speciale si tu es medecin, car tu represente l'un des service les plus importants a toi tout seul.
Malheureusement, ... la mentalite francaise et occidentale en generale fait que pratiquement personne ne s'interesse a la qualite de ces biens (eau, nourriture, air/pollution, biodiversite). Les deux folles decennies immobilieres qui viennent de passer ont ancre dans la tete des gens, et particulierement des jeunes generations, que l'immobilier (le vrai, celui des zones tendues) c'est le nerf de la guerre.
Si tu n'en a pas, tu te fait racketter a cout de loyer exhorbitant. Si tu en as, tu surf sur la vague de la hausse et devient un veritable Nabab defiscalisant ou exhonere de taxe sur la PV, alors meme que le travail (du commun des mortels) ne rapporte presque plus rien.

On demande a tous les autres secteurs d'activites de s'adapter au monstre immobilier qui dicte le revenu disponible pour tout le reste de l'economie, c'est comme ca malheureusement.

Meme si tu joui d'une qualite de vie exceptionelle dans ton coin, elle va malheureusement rester exceptionnelle, comme tu le fait remarquer, difficile a envisager dans un environnement plus global, ou tous les voisins auraient desertes la zone.

Tu parle du cout de l'energie, mais tu ne parle pas des combustibles fossiles en particulier du transport. Lorsque le gazoil sera interdit par le gouvernement macron 5, que la vitesse sur les RD sera limite a 50Km et que l'essence sera a 20euros/litre, que penses tu que ton bien vaudra ?
Lorsque tout le monde aura deserte la campagne car les routes departementales ne seront plus entretenues par des collectivites en faillites, que la police n'assurera plus la securite dans ces zones, ton bien sera-t il toujours facile a valoriser ?

Concernant les fruitiers par exemple, j'ai des retours completement differents des tiens, je connais un agri amateur en ardeche (il est fonctionnaire, ca lui laisse du temps pour une seconde activite), qui a fini par arreter les abricots par exemple. Pas le temps de les vendre sur le marche, et l'usine qui les lui achete pour les confitures les lui prend a... 0.3 euros/kg (donnees 2018)

Bref, c'est malheureux a dire, mais j'ai peur que la bulle immo en zone tendue ne soit faite pour durer. Tu genere beaucoup de cash, continue a etre locataire de ta RP, et investi dans des petits appartement dans de grandes villes. Choisi une ville universitaire, ainsi tu pourra offrir des etudes a tes enfants lorsque la prostitution et la vente d'organe sera devenu le principal moyen de financement de logement etudiant.
J'essaye de répondre point par point car ta réponse est fort qualitative.

Il y a eu un profond attachement sentimental qui est résiduel aujourd'hui. Il ne penchera pas dans la balance. Trop risqué.
Je ne suis pas toubib mais dans la branche.
Perso si demain j'ai 1M d'euro, j’achète une île déserté. La surpopulation toulousaine me fait peur. J'y reste pour mes mômes rien de plus.
Les voisins je m'en cogne moins j'en ai mieux je me porte.
e suis convaincu que la valeur de mon bien va baisser pendant 10 ans. Elle ne vaudra rien a part pour ceux qui croieront au retour en zone péri urbaine. La cité n'a pas vocation a accueillir tout le monde... Je les trouve malheureux les parisien... Les Toulousains suivent le chemin.
Ta remarque sur les énergies fossiles sont pertinente. C'est bien pour cela que je voulais déménager mon activité dans le village. Je ne crois pas aux projections démographiques qui concentreraient 90% de la population dans les villes... Mais je croyais a la bulle...
La police pour moi qui connais très bien la zone, n'assure plus grand chose...
L'agriculture c'est de l'économie j'ai rencontré 3 agriculteurs millionnaire en euro en 3 ans. aucun ne fait de la céréale, tous ont une petite parcelle, ils sont tous issu d’école d'ingé de com ou de gestion, produisent des produits de qualité ont un carnet de commande qui ferrai pâlir Renault... Je ne me souhaite pas cette réussite mais simplement d’être heureux en vivent ma vie. Dernier exemple en date mon cousin à 45km de ma parcelle, qui vi une réussite agricole étonnante après 15 ans de galère. Je n'en dirai pas plus, il est profondément heureux de ce projet qui se pérennise de jour en jour. Il lui a fallu critiquer l'existant et tout remettre en question tout arrêter et tout recommencer.

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#105 Message par Cox » 31 juil. 2018, 21:42

Hickson49 a écrit :
31 juil. 2018, 07:37
ignatius a écrit :
26 juil. 2018, 06:48
Mes revenus annuels son de 80K€ professions libérales je triche comme un gros cochon pour déclarer 40k € de frais, donc un revenu mensuel net de 3300€ ou la téléphonie mobile internet la voiture et tous les frais annexes ainsi que la mutuelle l'informatique et bon nombre d'autres frais sont déjà payé via mes frais professionnels
Et tu veux qu'on t'aide après ça ?
Débrouille toi tout seul.
C'est facile de faire appel à la collectivité uniquement en cas de besoin.
Entre ceux qui defiscalisent legalement avec toutes nos bonnes aides a la pierre, regime reel, charge et factures imaginaires, etc..., ceux qui defiscalisent en utilisant la magie de la mondialisation, et ceux qui defiscalisent grossierement (prof lib, artisans, commercants, etc...) il reste plus que le jeune pequin moyen, employe, pour financer la redistribution, et payer le racket immobilier a ses aines.
M'enfin j'imagine que vu ton activite ignatius, tu dois en connaitre un rayon sur la defiscalisation et la fraude.

Dans cette histoire, on sens qu'il y a un certain attachement sentimental, ainsi qu'un petit cote "survivaliste" que je peux tout a fait comprendre. Par ailleurs, je ne connais pas la region, donc ca reste assez difficile a juger de mon point de vue.
Ce que je retiens c'est que, la maison permet d'etre autosuffisant a un tas de niveau, eau, electricite, nourriture, etc... avec mention speciale si tu es medecin, car tu represente l'un des service les plus importants a toi tout seul.
Malheureusement, ... la mentalite francaise et occidentale en generale fait que pratiquement personne ne s'interesse a la qualite de ces biens (eau, nourriture, air/pollution, biodiversite). Les deux folles decennies immobilieres qui viennent de passer ont ancre dans la tete des gens, et particulierement des jeunes generations, que l'immobilier (le vrai, celui des zones tendues) c'est le nerf de la guerre.
Si tu n'en a pas, tu te fait racketter a cout de loyer exhorbitant. Si tu en as, tu surf sur la vague de la hausse et devient un veritable Nabab defiscalisant ou exhonere de taxe sur la PV, alors meme que le travail (du commun des mortels) ne rapporte presque plus rien.

On demande a tous les autres secteurs d'activites de s'adapter au monstre immobilier qui dicte le revenu disponible pour tout le reste de l'economie, c'est comme ca malheureusement.

Meme si tu joui d'une qualite de vie exceptionelle dans ton coin, elle va malheureusement rester exceptionnelle, comme tu le fait remarquer, difficile a envisager dans un environnement plus global, ou tous les voisins auraient desertes la zone.

Tu parle du cout de l'energie, mais tu ne parle pas des combustibles fossiles en particulier du transport. Lorsque le gazoil sera interdit par le gouvernement macron 5, que la vitesse sur les RD sera limite a 50Km et que l'essence sera a 20euros/litre, que penses tu que ton bien vaudra ?
Lorsque tout le monde aura deserte la campagne car les routes departementales ne seront plus entretenues par des collectivites en faillites, que la police n'assurera plus la securite dans ces zones, ton bien sera-t il toujours facile a valoriser ?

Concernant les fruitiers par exemple, j'ai des retours completement differents des tiens, je connais un agri amateur en ardeche (il est fonctionnaire, ca lui laisse du temps pour une seconde activite), qui a fini par arreter les abricots par exemple. Pas le temps de les vendre sur le marche, et l'usine qui les lui achete pour les confitures les lui prend a... 0.3 euros/kg (donnees 2018)

Bref, c'est malheureux a dire, mais j'ai peur que la bulle immo en zone tendue ne soit faite pour durer. Tu genere beaucoup de cash, continue a etre locataire de ta RP, et investi dans des petits appartement dans de grandes villes. Choisi une ville universitaire, ainsi tu pourra offrir des etudes a tes enfants lorsque la prostitution et la vente d'organe sera devenu le principal moyen de financement de logement etudiant.
J'essaye de répondre point par point car ta réponse est fort qualitative.

Il y a eu un profond attachement sentimental qui est résiduel aujourd'hui. Il ne penchera pas dans la balance. Trop risqué.
Je ne suis pas toubib mais dans la branche.
Perso si demain j'ai 1M d'euro, j’achète une île déserté. La surpopulation toulousaine me fait peur. J'y reste pour mes mômes rien de plus.
Les voisins je m'en cogne moins j'en ai mieux je me porte.
e suis convaincu que la valeur de mon bien va baisser pendant 10 ans. Elle ne vaudra rien a part pour ceux qui croieront au retour en zone péri urbaine. La cité n'a pas vocation a accueillir tout le monde... Je les trouve malheureux les parisien... Les Toulousains suivent le chemin.
Ta remarque sur les énergies fossiles sont pertinente. C'est bien pour cela que je voulais déménager mon activité dans le village. Je ne crois pas aux projections démographiques qui concentreraient 90% de la population dans les villes... Mais je croyais a la bulle...
La police pour moi qui connais très bien la zone, n'assure plus grand chose...
L'agriculture c'est de l'économie j'ai rencontré 3 agriculteurs millionnaire en euro en 3 ans. aucun ne fait de la céréale, tous ont une petite parcelle, ils sont tous issu d’école d'ingé de com ou de gestion, produisent des produits de qualité ont un carnet de commande qui ferrai pâlir Renault... Je ne me souhaite pas cette réussite mais simplement d’être heureux en vivent ma vie. Dernier exemple en date mon cousin à 45km de ma parcelle, qui vi une réussite agricole étonnante après 15 ans de galère. Je n'en dirai pas plus, il est profondément heureux de ce projet qui se pérennise de jour en jour. Il lui a fallu critiquer l'existant et tout remettre en question tout arrêter et tout recommencer.

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#106 Message par Cox » 31 juil. 2018, 21:46

vpl a écrit :
31 juil. 2018, 11:13
Cox a écrit :
31 juil. 2018, 00:12
...
L’héritage de mes parents risque surtout de nous coûter cher a ma sœur et moi vu qu'ils ont fait un montage un peu trop simpliste...
Je les remercie d’être autonome, d'avoir anticipé leur retraite, leur dépendance, leur immobilier, d'aider les petits enfants pour leur études, et d'avoir payé les miennes, mais ça s’arrête la. Pour des raisons complexes.
je me permets de quoter ça.
Je me fais peut-être des idées, mais tu sous entend que ça va te coûter cher... en droits de succession ?
Tu va payer une taxe sur un bon héritage (vu les seuils appliqués), et tu considère que ça va te "coûter" ?
Je dis qu'ils sont très mal conseillé, qu'ils sont comme beaucoup de cette génération le cul dans le caviard peu enclin a se soucier de celle qui suit. Je ne leur ai jamais rien demandé et j'en suis plutôt content. Ils n'ont pas été très pertinent dans leurs choix économiques et le plus tard possible ma sœur et moi allons triquer pour un patrimoine qu'il aurait fallu transmettre différemment. Je le répète hériter je m'en cogne complètement ma vie sera derrière moi, mes emprunts remboursés mes enfants grands et probablement actifs. Quel intérêt?

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#107 Message par Cox » 31 juil. 2018, 21:50

franckyfranck a écrit :
31 juil. 2018, 17:17
C'est une situation de guerre que tu nous décris là.
Et en cas de guerre et même de paix, c'est toujours la campagne qui a nourri en masse la ville, et pas l'inverse.
Non sans être décroissant on sait que les énergies fossiles vont diminuer. Et l'urgence climatique va se faire sentir. On a déjà des alternatives, on sait organiser des transports en commun en zone dense, mais on ne sait pas le faire à la campagne ou en zone peu dense.

Lorsque les énergies fossiles vont devenir moins disponibles les prix vont monter en fléche. Lorsque le pétrole valait cher à un moment, à Paris on ne le sentait pas, je roulais peu avec ma bagnole.

Donc oui à un moment, il va y avoir de fortes restrictions sur la circulation automobile sans qu'il y ait besoin d'une guerre couplé à un investissement massif dans les TC (permettant ainsi aux métropoles d'avoir un réseau dense à la Paris). Sur Toulouse, Lyon, Strasbourg, on va voir l'usage de la voiture diminuer rapidement et les trajets entre ces villes seront de plus en plus fait en TGV ou en car.

La maison individuelle va devenir de moins en moins recherché, le type d'urbanisme qu'elle promeut étant incompatible avec une modération énergétique. La densité et la haute densité deviendront la norme (pas nécéssairement avec des tours même si le DPE des tours est à relativiser et que l'on sait aujourd'hui bien les construire). Les magazins vont se réintégrer à la densité urbaine comme c'est le cas à Place d'Italie ou dans certaines villes asiatiques. La livraison va devenir la régle pour tout ce qui ne peut s'acheter en bas de chez soi. Cette densité urbaine est plus simple à isoler et en plus des économies en transport cela permettra de baisser la consommation des chauffages et climatisations.

En clair, les grandes villes vont se densifier quand elles le peuvent encore (banlieu de Paris ET métropoles régionales) dans un premier temps car les habitants aisés voudront se rapporcher du centre puis par l'afflux de gens venus des petites villes environantes.

Avec des changements minimes depuis 2008. la France et l'Allemagne ont fortement réduit leur conso globale d'énergie. Sans guerre et sans douleur. Une redensification de la population portée par l'urgence climatique et le prix de l'énergie finira par réduire drastiquement notre consommation d'énergie. Mais le réve de tous avoir un grand jardin va devoir être abandonné.
On en sait rien...
La conso energetique en France c'est
35% les industries
32% le logement
Le reste (voiture etc...)

On sait faire certaines choses. Des solutions technologiques arrivent.
Voir : une suite qui derrange

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#108 Message par Cox » 31 juil. 2018, 21:53

DIGOU a écrit :
31 juil. 2018, 12:44
Tu parle du cout de l'energie, mais tu ne parle pas des combustibles fossiles en particulier du transport. Lorsque le gazoil sera interdit par le gouvernement macron 5, que la vitesse sur les RD sera limite a 50Km et que l'essence sera a 20euros/litre, que penses tu que ton bien vaudra ?
Lorsque tout le monde aura deserte la campagne car les routes departementales ne seront plus entretenues par des collectivites en faillites, que la police n'assurera plus la securite dans ces zones, ton bien sera-t il toujours facile a valoriser ?
C'est une situation de guerre que tu nous décris là.
Et en cas de guerre et même de paix, c'est toujours la campagne qui a nourri en masse la ville, et pas l'inverse.

J'ai peu de certitudes. Mais la terre continuera de nourrir les hommes qui la massacre.

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#109 Message par Cox » 31 juil. 2018, 21:53

J'essaye de répondre a tous.
6eme jour de taf 12h par jour ca pique...

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#110 Message par kamoulox » 31 juil. 2018, 21:54

J’espère que ta paye suis le mouvement...

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#111 Message par Cox » 31 juil. 2018, 22:36

Je l'ai évoqué plus haut.
Il semblerait que ce soit le cas...

Mais je pense que nombreux sont ceux à méconnaître le revenu de certains jobs. J'ai (et je ne l'ai pas choisi ainsi) dans mon entourage des gens qui gagnent entre 5 et 50K€ par mois certains sont retraité. Si les gens connaissaient leur professions je pense qu'il tomberaient de haut...

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#112 Message par watoo » 31 juil. 2018, 22:42

Cox a écrit :
31 juil. 2018, 22:36
Je l'ai évoqué plus haut.
Il semblerait que ce soit le cas...

Mais je pense que nombreux sont ceux à méconnaître le revenu de certains jobs. J'ai (et je ne l'ai pas choisi ainsi) dans mon entourage des gens qui gagnent entre 5 et 50K€ par mois certains sont retraité. Si les gens connaissaient leur professions je pense qu'il tomberaient de haut...
Vas-y, raconte ! ça m'intéresse !

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#113 Message par stchong » 31 juil. 2018, 23:30

watoo a écrit :
31 juil. 2018, 22:42
Cox a écrit :
31 juil. 2018, 22:36
Je l'ai évoqué plus haut.
Il semblerait que ce soit le cas...

Mais je pense que nombreux sont ceux à méconnaître le revenu de certains jobs. J'ai (et je ne l'ai pas choisi ainsi) dans mon entourage des gens qui gagnent entre 5 et 50K€ par mois certains sont retraité. Si les gens connaissaient leur professions je pense qu'il tomberaient de haut...
Vas-y, raconte ! ça m'intéresse !
Oui, moi aussi, de voir les parcours et si c'est aujourd'hui encore faisable sans patrimoine de départ.
Ignoré : Pimono

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#114 Message par Cox » 01 août 2018, 14:41

Ils souhaitent rester discret et je les comprends.
Ce n'est pas le sujet du débat.
Ils n'avaient rien il y a 30 ans.

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#115 Message par franckyfranck » 01 août 2018, 18:43

On arrivera à des écarts de prix de 1 à 10 ou + entre la campagne et la ville qui est à 30km.

Donc l’écart se creusera encore plus puisque même en vendant une maison à la campagne il ne pourront que se payer un studio.
Ou les gens s'adapteront. A Hong Kong j'ai été surpris des aménagements intérieurs créatifs pour gérer le manque de place. A Paris on y vient. Au bout d'un moment les gens s'adaptent...

J'observe des réseaux de population s'organiser à tous niveaux pour une certaine indépendance, énergétique et alimentaire.
Les seuls endroits où ils peuvent le faire, c'est à la campagne (terme un peu vague, à définir). Et la plupart ne sont pas des rebuts du système, on trouve beaucoup de diplômés.
Bien sur qu'ils sont diplomés ! Car pour vivre à la NDDL tu as intérêt à avoir un cerveau ! Finalement, si tu prends un mec qui vit en HLM et a le Lidl en bas de chez lui il n'a pas besoin d'être très intelligent pour survivre. Le prix d'être bête c'est de ne pas gagner d'argent, mais ta vie reste facile. Si tu vis à la campagne au autarcie, tu as intérêt à savoir faire des choses de tes mains...

Donc je sais très bien qu'ils ne sont pas bétes, ils font un choix que je ne comprends pas, que je penses mauvais pour eux à long terme, mais je ne les penses pas bête.
Tu as vu le prix d'un voyage en TGV pour une famille de 4 personnes?
Si les prix du pétrole devaient quadrupler tu verrais que le TGV n'est pas si cher. Btw si tu comptes l'usure de la bagnole la bouffe achetée durant les pauses sur l'autoroute et les péages, l'équation ne devient rentable qu'à partir de 4 personnes.
où les classes aisées fuient les centres
Dans la plupart des grandes villes c'est l'inverse. Centre ou proche couronne. Mais il est vrai que le centre est très mixte et mélange des très riches et des très pauvres. Effectivement dans les petites villes et villes moyennes par contre, les gens aisés fuient le centrre.

En plus la ville quand tu es pauvre c'est un bon deal. Certes tu paie le loyer très cher, mais tu peux te passer de bagnole et du budget qui va avec. Et un appartement coute moins cher à chauffer qu'une vieille bicoque.
Tu connais mal Toulouse...
D'ou le fait que je ne voulais pas faire agent immo pour toi ;) Mais btw si tu achétes à ce prix au m2 dans un quartier pourri je ne penses pas que l'écart soit de 1 à 3 avec un quartier acceptable.
Je vis depuis 15 ans ne maison, ja ne vais pas regresser au pseudo bénéfice de devenir proprio... C'est ridicule. L'objectif primaire dans le logement c'est de coller à son cycle de vie. Je viens de le subir...
Perso si demain j'ai 1M d'euro, j’achète une île déserté. La surpopulation toulousaine me fait peur. J'y reste pour mes mômes rien de plus.
En fait notre différence vient de la. Tu fuis la ville la ou je ne pourrais vivre qu'en ville. Indépendemment des questions "économiques" jamais au grand jamais je n'irai acheter une baraque en Seine et Marne ou à Fontainebleau (la lointaine banlieue de Paris) je suis content dans une grande tour avec le métro au pied de chez moi et plein de restos / bars et autres à distance de marche à pied. J'ai tenté de vivre en petite couronne à un moment et quand je suis revenu dans Paris j'ai eu l'impression de retrovuer la civilisation.

Pire, j'aimes bien la foule. Si je suis dans un endroit trop vide je me sens mal à l'aise. A l'inverse, même à Tokyo j'étais plutot à l'aise et la traversée de Shibuya m'a fait ni chaud ni froid. (Shibuya c'est un quartier ou se trouve un fameux passage piéton qui est blindé de monde à chaque fois que le feu passes au vert, tu le vois dans Home dans la scène ou ils expliquent que dérégler le climat va provoquer des migrations et cette vue aérienne est apparamment anxiogéne pour beaucoup de monde). Mais je dirai que même la sortie du stade de France ou du Champ de Mars un soir de feu d'artifice ne m'est pas désagréable, bref je ne crains pas la foule.

Rajoutes que j'avais des centres d"intérêts pour lesquels j'avais du mal à trouver des pairs en province et j'ai vécu mon arrivée à Paname comme une libération.

Donc la ou tu vis dans un endroit que tu réverai de fuir (et donc n'envisages pas d'y acheter), j'ai fait des sacrifices pour vivre dans un endroit ou je me plaisais. (Je viens de lacher une belle somme pour acheter un nouvel appart et pour ce prix j'aurais eu un le chateau de Fillon en province mais c'est bien comme cela). Après bon j'aimes pas les vieux chateaux mais c'est juste pour dire que j'aurais peut être pu me faire construire l'équivalent de la Villa Savoye à la campagne ;)

Sur ce qui est de ton projet, cela dit, vu que tu indiques que tu ne peux pas vivre ou tu veux maintenant, je reste sur mon idée initiale, achéte à Toulouse (éventuellement du locatif) et cela te fera un pactole pour aller vivre ou tu veux quand tu pourra le faire. Dans 15 ans, ton locatif aura été en grande partie remboursé par le locataire et tu aura un gros apport perso qui payera ce que tu veux.

Pour le choix du locatif, regarde la rentabilité. Un conseil, favorise les rez de chaussée et les immeubles à charges faibles car les gens ne regardent que le loyer et pas ce que cela va leur couter en chauffage après. Tu optimisera ainsi ta rentabilité. Ensuite, tu as deux choix, soit tu vises un quartier valeur sur, soit tu vise un quartier "pourri" mais dont tu sais qu'il va se transformer. A Paris, qui aurait dit que le meilleur deal était d'acheter à Montreuil dans les années 90 ? Du point de vue d'un investisseur c'était le mieux. Aubervilliers suit également aujourd'hui une très belle pente à la hausse.

Ah oui, privilégie une ville que tu connais très bien. L'info c'est le nerf de la guerre pour bien acheter.
L'agriculture c'est de l'économie j'ai rencontré 3 agriculteurs millionnaire en euro en 3 ans.
Oui cela existe. Le problème n'est pas ce qu'ils produisent mais le fait que beaucoup n'ont pas la formation requise. Aux Pays-Bas la plupart des agriculteurs sont diplomés du supérieur, et donc ils sont productifs et vivent bien. En France, on envoie beaucoup de gens au lycée agricole qui ont de graves lacunes. Or comme gérer une exploitation c'est gérer une entreprise (parfois de belle taille) cela pose problème.

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#116 Message par vpl » 01 août 2018, 22:01

Cox a écrit :
31 juil. 2018, 21:46
vpl a écrit :
31 juil. 2018, 11:13
Cox a écrit :
31 juil. 2018, 00:12
...
L’héritage de mes parents risque surtout de nous coûter cher a ma sœur et moi vu qu'ils ont fait un montage un peu trop simpliste...
Je les remercie d’être autonome, d'avoir anticipé leur retraite, leur dépendance, leur immobilier, d'aider les petits enfants pour leur études, et d'avoir payé les miennes, mais ça s’arrête la. Pour des raisons complexes.
je me permets de quoter ça.
Je me fais peut-être des idées, mais tu sous entend que ça va te coûter cher... en droits de succession ?
Tu va payer une taxe sur un bon héritage (vu les seuils appliqués), et tu considère que ça va te "coûter" ?
Je dis qu'ils sont très mal conseillé, qu'ils sont comme beaucoup de cette génération le cul dans le caviard peu enclin a se soucier de celle qui suit. Je ne leur ai jamais rien demandé et j'en suis plutôt content. Ils n'ont pas été très pertinent dans leurs choix économiques et le plus tard possible ma sœur et moi allons triquer pour un patrimoine qu'il aurait fallu transmettre différemment. Je le répète hériter je m'en cogne complètement ma vie sera derrière moi, mes emprunts remboursés mes enfants grands et probablement actifs. Quel intérêt?
Je continue à ne pas comprendre : tu vas "trinquer " parce que tu vas payer en taxe une partie d'un bon paquet d'héritage ? :shock:
Tu trouves une liasses de billets dans la rue, tu chouines parce qu'un des billets est déchiré ?
Ca me rappelle un couple d'amis d'une tante, qui avait minoré le prix de revente d'une résidence secondaire (et sans dessous de table) pour ne pas payer d'impôt sur la plus-value...

C'est pas si hors sujet que ça : ça démontre une certaine confusion sous des dehors très réfléchis.

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#117 Message par watoo » 01 août 2018, 22:10

Cox a écrit :
01 août 2018, 14:41
Ils souhaitent rester discret et je les comprends.
Ce n'est pas le sujet du débat.
Ils n'avaient rien il y a 30 ans.
On ne demande pas leurs identités, juste leurs métiers.

PS: moi aussi je n'avais rien il y a 30 ans :mrgreen:

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#118 Message par Cox » 02 août 2018, 05:13

Ce n est pas le sujet
La transmission sur laquelle je ne compte pas pour me réaliser dans ma vie n'interviendra que dans 20 à 30 ans statistiquement.
Cette hypothèse ma été confié par 2 notaires.
Ta démonstration ne tient compte d'aucun élément pertinent faisant partie du dossier dont je ne parlerais pas.

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#119 Message par Cox » 02 août 2018, 05:32

Frank
Ton analyse sur mon projet était pertinente au début.

Tu le dis toi meme nos vies nos centres d'intérêt nos aspiration sont diamétralement opposés.

Je dis et je le démontre que ma capacité daquerir a Toulouse est proche de zéro.
Mon cousin vient de ventre a saint jean sa maison construite il y a 10 ans dans un lotissement sans charme avec des troubles de voisinage une circulation dense 200m2 1 étage 1 piscine en fin de vie sur un terrain de 400m2 peintures à refaire 525000 soit 600 avec notaire et agent immo. Il quitte saint jean et collège lycée de ses enfants pour absentéisme prof violence drogue etc... saint jean c'est pas Chicago!

Une pâtissière avec laquelle je travaille régulièrement a fait construire avec son mari qui est maçon et qui a son entreprise une jolie maison à Saint-Orens sur les coteaux avec une vision sur la butte du bus K et de rangueil ils sont proches de accès autoroutier sont dans un lotissement très tranquille en bordure je suis allé lui rendre visite il y a 6 mois De Wendel une grande prairie avec des chevaux et en bas de colline un petit bois sur 5 hectares. Je suis repassé la voir il y a 15 jours entre-temps un R + 4 à pousser juste devant chez elle à 8 m de la maison elle déprime et elle sait pas ce qu'elle va faire elle voit plus le soleil... ce qui était susceptible de prendre de la valeur à mon avis on a perdu.

Depuis la séparation j'ai rencontré plusieurs femmes qui ont tout gardé le domicile familial qu'ils ont tout fait évaluer j'ai tout acheté entre 2008 et 2013 et qui ont tout perdu de l'argent au moins au niveau de l'évaluation entre 3 et 17 pourcents. Elles sont toutes copropriétaires de ce bien immobilier ils ont acheté avec leur ex et aujourd'hui sont prises à la gorge parce qu'elle ne savent pas quoi faire parce que l'agent immobilier le notaire le banquier leur avait promis que leur bien prendre de la valeur. Elles sont toutes en première couronne toulousaine. Tous mes potes sans aucune exception qui on va acheté un appartement de type T3 il y a 10 ou 15 ans à Toulouse et quand le foyer a commencé à s'agrandir ont envisagé soit l'achat d'un T4 soit l'achat d'une petite maison ont tous eu de très grosses difficultés à vendre leur T3 parce qu'ils pullulent sur Toulouse même dans des quartiers très bien situé comme le busca. Il aura tous fallu entre 18 et 36 mois pour vendre le bien immobilier souvent moins cher que ce qu'il l'avait évaluer et souvent a perte... je ne pense pas avoir la capacité de revendre aujourd'hui à perte et dans 15 ans rebelote. Le marché parisien à ses spécificités à Toulouse les choses sont très différentes le confort du métro est inexistant des transports en commun non plus la circulation ultradanse la violence urbaine a grandi on ne sait pas ce que deviendra Airbus 2515 ou 30 ans et si on le raye de la carte crois-moi ça risque de picoter puisque l'armée est déjà parti et que l'hôpital et ultra déficitaire est sous tutelle les trois gros employeurs de la ville sont donc menacé à court ou moyen terme...

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#120 Message par Cox » 02 août 2018, 05:36

Comme je l'ai jamais réussi dans l'immobilier je ne me suis jamais intéressé au plus-value et au moins valu immobilière l'un d'entre vous peut-il me guider à ce sujet si nous réalisons une moins-value 100000 € sur la vente de cette maison ce qui est quasi incontournable et que Madame perd 30000 et - 70000 cette maison n'étant pas achevée peut-on tout de même déclarer une moins-value immobilière sur la feuille d'impôt
techniquement comment doit-on la réaliser et sur quelle durée peut-on l'amortir.


Je note que aucun d'entre vous ne prends dans l'équation la possible rencontre de mon ex avec un riche héritier à New York elle se barre là-bas avec ou sans les moments du coup si je vends ma baraque je perds tout mon projet mon lieu de vie l'investissement que j'ai amené est mon fort désir de quitter cette p***** de vie de Toulouse qui me sort par les trous de nez et donc je le reste attacher que par la présence de mais très jeune enfants...

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#121 Message par Cox » 02 août 2018, 05:41

Je rappelle à tous les bailleurs ici présent que le tiers des revenus en France est assuré par les prestations sociales que va-t-il se passer le jour où ce petit monde va commencer à s'effriter la France n'a plus la capacité de financer un nouveau porte-avion nucléaire une protection nucléaire une protection contre les terroristes une retraite garantie à vie pour tous ses occupants la sécurité sociale accessible à tous et les APL.
Qui va trinquer en premier?
Plouf plouf plouf...
Les retraites par répartitions sont menacés
La sécu est en déficit chronique depuis 30 ans
Csg et rds initialement prévu pour 8 ans ne comblent rien ou presque.
Reste les prestations sociales...
Nous avons une bonne décennie de retard sur le temps politique que l'on peut observer dans les pays du Nord la Suisse et éventuellement de façon assez récente l'Italie et l'Espagne avec des repli communautaire important que pensez-vous que va faire le parti le plus à droite en France quand il va arriver au pouvoir? S'occuper des pauvres?

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#122 Message par kamoulox » 02 août 2018, 07:37

Rassure toi tu peux pas partir avec un enfant Comme ça.

Un pote est toujours en divorce et son ex voulait rentrer dans son pays d’origine avec lenfant.
Après de fatiguantes procédures l’enfant est interdit de sortie de territoire donc impossible pour elle de le sortir à l’étranger. Du coup elle est resté pour apprendre le français et cherche du travail.

Tu pourrais demander la garde exclusive des enfants vu ta situation ça ne poserais pas vraiment de problème.

On sent que tu as un ras le bol de Toulouse (on dirait moi quand j’habitais sur Lille )

Il me paraît évident à ta lecture au delà de l’aspect financier qu’il te faille changer d’air.

Donc soit tu t’investis totalement dans ton projet si tu y crois vraiment, changement de vie tout ça, ou soit tu prend ta perte et basta.

Toulouse tu en as ta claque. Au fond de toi tu veux quoi réellement? L’impression que tu veux tout envoyer chier ta vie d’avant et Toulouse mais que tu as peur de l’inconnu et de sortir de ta zone de confort , non?

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#123 Message par Goldorak2 » 02 août 2018, 07:56

Cox a écrit :
02 août 2018, 05:41
Nous avons une bonne décennie de retard sur le temps politique que l'on peut observer dans les pays du Nord la Suisse et éventuellement de façon assez récente l'Italie et l'Espagne avec des repli communautaire important que pensez-vous que va faire le parti le plus à droite en France quand il va arriver au pouvoir? S'occuper des pauvres?
Si les protectionnistes "à la Trump" arrivent au pouvoir, oui.
viewtopic.php?f=206&t=51258&start=400#p1877025
lenglet a écrit :« du strict point de vue économique, le libre-échange commercial n’offre pas d’avantage significatif par rapport au protectionnisme…dans ce système, c’est sur la société que sont reportés tous les efforts d’ajustement : mobilité, flexibilité, baisse des salaires. La mondialisation consacre la domination des mobiles sur les immobiles, des forts sur les faibles, des gros contre les puissants…Aujourd’hui, l’époque n’est plus au libre-échange, et pas davantage à la mondialisation financière. Cette époque est révolue. ».
Trois enjeux pour une protection
Il faut bien comprendre que la mondialisation a partie liée avec les détenteurs de capital, au détriment de plus en plus évident des classes populaires et moyennes, et que les groupes pénalisés par la vague libérale (producteurs, salariés, classes moyennes et populaires, emprunteurs) ont vocation, avec l’alternance, à prendre leur revanche sur les gagnants (riches, financiers et juristes, consommateurs).
Si ce gvt protectionniste est en plus favorable à la préférence nationale et choisit de s'occuper exclusivement des pauvres nationaux (en coupant les prestations voir en renvoyant les pauvres étrangers), il y aura mécaniquement plus d'argent pour les pauvres français..

Notons qu'en cessant d'accueillir et en renvoyant des étrangers (en commençant par les criminels, les délinquants et les islamistes), il y aurait de la place dans les HLM et ceux ci seraient vivables. Presque tous mes oncles et tantes ont commencé leur vie d'adulte en HLM dans les 70's 80's (et mes parents y ont passé 2 ans dans mon enfance)... et s'en sont très bien portés. Adonques il n'y aurait plus besoin d'APL.
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#124 Message par Suricate » 02 août 2018, 08:01

Goldorak2 a écrit :
02 août 2018, 07:56
Adonques il n'y aurait plus besoin d'APL.
Dans les HLM 40% des loyers sont couverts par les APL. Les loyers y sont encore trop chers, même pour les locataires de ce parc (après on peut parler d'arrêter l'assistanat mais c'est un autre sujet).

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#125 Message par Cox » 02 août 2018, 08:03

Mon père est ancien bailleur social.
15000 logements.
65% du montant des loyers payé par la protection sociale dans son large ensemble...

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#126 Message par Cox » 02 août 2018, 08:12

Ma zone de confort je la quitte tous les jours depuis 15 ans en soignant mon prochain.
SAMU réa ZFU violence agression etc...

Les rares bons moments à Toulouse sont chers et je pourrai vivre à 100km et les vivre de la même façon en y venant.

Hors de question de priver les enfants de leurs géniteurs. Sils veulent choisir plus tard ils le feront. Je me sacrifie aujourd'hui pour ma seule dette de vie les enfants.

Je viens de déménager 45m3 il y a 2 mois je m'adapte peu à peu à ma nouvelle vie. Pas de précipitation de la raison déraisonnable... je retrouve de la sérénité dans ma vie après séparation garde alterné décés déménagement. Tout cela en 3 mois.

Quand au fait de partir avec les enfants c'est idiot mais possible. Nombreuses familles d'expatriés dans mon entourage tous séparés.

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#127 Message par Gpzzzz » 02 août 2018, 08:43

Cox a écrit :
02 août 2018, 05:36
Comme je l'ai jamais réussi dans l'immobilier je ne me suis jamais intéressé au plus-value et au moins valu immobilière l'un d'entre vous peut-il me guider à ce sujet si nous réalisons une moins-value 100000 € sur la vente de cette maison ce qui est quasi incontournable et que Madame perd 30000 et - 70000 cette maison n'étant pas achevée peut-on tout de même déclarer une moins-value immobilière sur la feuille d'impôt
techniquement comment doit-on la réaliser et sur quelle durée peut-on l'amortir.
C'est simple les moins values immobilières ne sont pas imputables..

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#128 Message par Cox » 02 août 2018, 09:01

Et 'Mot2Cambronne'...

Merci

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#129 Message par Cox » 03 août 2018, 11:43

Courtier local vu ce matin.
Il connaît les tarifs
Les banques
Le projet
Etc...

Il m'a fait bonne impression. A l'écoute pas rêveur technique. Projet compliqué mais pas fou.

Pour lui, le projet est viable.
100k€ d'emprunt sur du locatif c'est peu.
Bien présenté les banques suivront.
Remboursement 500€/mois
Loyer estimé à 600 ou 700
Prise de risque importante mais en même temps je rembourse plus aujourd'hui (650) sans être dans le rouge... mais en me privant d'épargne et de voyage...

Capacité d'emprunt au max sur Toulouse 300k€ (33% 25 ans).
Apport 100k€
400k€ tout compris a Toulouse il ny a pas grand choix...

Mais il me dit qu'au bout de 3 ans de loc sans soucis, je peux même rêver d'une doublette. Locatif dans laude et proprio a Toulouse (remplacer le loyer par un emprunt).

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#130 Message par Cox » 05 août 2018, 10:04

1 c'est imposé
2 c'est un dilemme
3 c'est un vrai choix

Je reste convaincu qu'il existe une troisième solution...

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#131 Message par Ystava » 05 août 2018, 17:08

Salut, j'arrive sans avoir rien lu de la discussion 8)

Finis la baraque, vends-la, et refais ta vie à Toulouse dans un petit bien.
lecriminel a écrit :
21 mars 2020, 13:19
Imagine Ben92, lui s'est bien fait bananer et le paye très cher en période de confinement. Il n'a tué personne mais est enfermé dans une cellule de 20m2.

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#132 Message par Cox » 08 août 2018, 16:41

Pas étonné par la réponse du courtier?

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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#133 Message par stchong » 08 août 2018, 17:53

Cox a écrit :
08 août 2018, 16:41
Pas étonné par la réponse du courtier?
Et le déficit foncier pour la location bail 3 ans?

Imposé? De quoi tu parles.
Ignoré : Pimono

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#134 Message par Cox » 08 août 2018, 18:07

A étudier...

Quel déficit foncier?
Merci

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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#135 Message par Goldorak2 » 09 août 2018, 07:50

Cox a écrit :
08 août 2018, 16:41
Pas étonné par la réponse du courtier?
si.
100k€ d'emprunt sur du locatif c'est peu.
Bien présenté les banques suivront.
Remboursement 500€/mois
Loyer estimé à 600 ou 700
Prise de risque importante mais en même temps je rembourse plus aujourd'hui (650) sans être dans le rouge... mais en me privant d'épargne et de voyage...

Capacité d'emprunt au max sur Toulouse 300k€ (33% 25 ans).
Apport 100k€
400k€ tout compris a Toulouse il ny a pas grand choix...

Mais il me dit qu'au bout de3 ans de loc sans soucis, je peux même rêver d'une doublette. Locatif dans laude et proprio a Toulouse (remplacer le loyer par un emprunt).
Je doute de la partie rouge. Le principe (très sain) de l'emprunt en France, c'est que les remboursements n'excèdent pas 1/3 des revenus. Tant que tu n'as pas terminé ton remboursement locatif, tu ne peux pas remplacer le loyer de ta RP par un emprunt (au delà de ton tiers de revenus).

Par exemple :
Si ton revenu est de 2300 euros mensuels, et si ton revenu locatif stable est de 700, ta capacité maximum de remboursement sera alors de 3000/3=1000 euros mensuels. Sur ta capacité de remboursement total max de 1000, 500 seront déjà mobilisés pour rembourser ton locatif. Il ne te reste qu'une capacité de remboursement de 500 euros mensuels pour rembourser le financement de ton éventuelle RP sur Toulouse... Insuffisant pour remplacer tes 650 euros de loyers.
Modifié en dernier par Goldorak2 le 09 août 2018, 08:12, modifié 2 fois.
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#136 Message par Gpzzzz » 09 août 2018, 08:08

Goldorak2 a écrit :
09 août 2018, 07:50
Cox a écrit :
08 août 2018, 16:41
Pas étonné par la réponse du courtier?
si.
100k€ d'emprunt sur du locatif c'est peu.
Bien présenté les banques suivront.
Remboursement 500€/mois
Loyer estimé à 600 ou 700
Prise de risque importante mais en même temps je rembourse plus aujourd'hui (650) sans être dans le rouge... mais en me privant d'épargne et de voyage...

Capacité d'emprunt au max sur Toulouse 300k€ (33% 25 ans).
Apport 100k€
400k€ tout compris a Toulouse il ny a pas grand choix...

Mais il me dit qu'au bout de 3 ans de loc sans soucis, je peux même rêver d'une doublette. Locatif dans laude et proprio a Toulouse (remplacer le loyer par un emprunt).
Je doute de la partie rouge. Le principe (très sain) de l'emprunt en France, c'est que les remboursements n'excèdent pas 1/3 des revenus. Tant que tu n'as pas terminé ton remboursement locatif, tu ne peux pas remplacer le loyer par un emprunt (au delà de ton tiers de revenus).

Par exemple :
Si ton revenu est de 2300 euros mensuels, et si ton revenu locatif stable est de 700, ta capacité maximum de remboursement sera alors de 3000/3=1000 euros mensuels. Sur ta capacité de remboursement total max de 1000, 500 seront déjà mobilisés pour rembourser ton locatif. Il ne te reste qu'une capacité de remboursement de 500 euros mensuels pour rembourser le financement de ton éventuelle RP sur Toulouse... Insuffisant pour remplacer tes 650 euros de loyers.
Et encore a ces niveaux de revenus (en dessous de 10k€ disons) les revenus locatifs ne sont meme pas pris a hauteur de 100%, donc dans ton exemple le 2300+700 donnerait plutot 2800 ;-)

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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#137 Message par vpl » 09 août 2018, 08:19

Il est a 3300 hors bagnole, téléphone, internet... Toujours pas compris pourquoi il se décrit quasiment à la rue (oui j'exagère, mais en remboursant 1200 il ne "peut" ni epargner ni voyager).
Et il découvre le concept de déficit foncier, grâce à Shtong.

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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#138 Message par Goldorak2 » 09 août 2018, 08:25

vpl a écrit :
09 août 2018, 08:19
Il est a 3300 hors bagnole, téléphone, internet... Toujours pas compris pourquoi il se décrit quasiment à la rue (oui j'exagère, mais en remboursant 1200 il ne "peut" ni epargner ni voyager).
ok
J'avais eu la flemme de relire le premier post avec le revenu indiqué.
Pour l'exemple :
3300+700=4000.
Capacité de remboursement max théorique : 4000/3=1300. Dont 500 mobilisés pour le locatif, restent 800 euros de capacité de remboursement. Remplacer 650 euros de loyer de RP par 650 de remboursement d'emprunt est possible. Est ce que ce sera suffisant pour ta RP souhaitée ?
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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#139 Message par Gpzzzz » 09 août 2018, 08:40

Goldorak2 a écrit :
09 août 2018, 08:25
vpl a écrit :
09 août 2018, 08:19
Il est a 3300 hors bagnole, téléphone, internet... Toujours pas compris pourquoi il se décrit quasiment à la rue (oui j'exagère, mais en remboursant 1200 il ne "peut" ni epargner ni voyager).
ok
J'avais eu la flemme de relire le premier post avec le revenu indiqué.
Pour l'exemple :
3300+700=4000.
Capacité de remboursement max théorique : 4000/3=1300. Dont 500 mobilisés pour le locatif, restent 800 euros de capacité de remboursement. Remplacer 650 euros de loyer de RP par 650 de remboursement d'emprunt est possible. Est ce que ce sera suffisant pour ta RP souhaitée ?
650€ de mensualité ca permet d'emprunter environ 160k€ sur 25ans..

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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#140 Message par slash33 » 09 août 2018, 10:22

Tu as un profil triplement à risque: profession libérale, dans la santé, avec une situation personnelle compliquée. Le courtier ne te dira pas que tu figures dans les mauvais dossiers. Mon conseil est qu'il te faut choisir la solution qui te sera la plus nerveusement supportable. Avec ces revenus tu peux rebondir facilement mais gare à l'infarctus.

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#141 Message par Cox » 09 août 2018, 19:25

vpl a écrit :
09 août 2018, 08:19
Il est a 3300 hors bagnole, téléphone, internet... Toujours pas compris pourquoi il se décrit quasiment à la rue (oui j'exagère, mais en remboursant 1200 il ne "peut" ni epargner ni voyager).
Et il découvre le concept de déficit foncier, grâce à Shtong.
Source?

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#142 Message par Cox » 09 août 2018, 19:33

slash33 a écrit :
09 août 2018, 10:22
Tu as un profil triplement à risque: profession libérale, dans la santé, avec une situation personnelle compliquée. Le courtier ne te dira pas que tu figures dans les mauvais dossiers. Mon conseil est qu'il te faut choisir la solution qui te sera la plus nerveusement supportable. Avec ces revenus tu peux rebondir facilement mais gare à l'infarctus.
Merci pour ton analyse, aurais tu l'amabilité de la développer?

La situation personnelle de tous les français est compliquée. Moi je suis séparé sans PA en garde alternée depuis 7 mois, pas de haine particulière, les 2 parents travaillent et résident à Toulouse, les enfants vont bien d'après l'école et le psy. Meme les grands parents sont dans l'obligation de dire que c'est mieux qu'avant et que beaucoup de couples haineux...

Prof lib, je partage modestement ton analyse. Tous mes pots ingé chez l'avion qui vole mieux que celui aux USA se sentent menacés...

Dans la santé, oui, je partage je pense qu'en effet une refonte globale du système est nécessaire et qu'elle va impacter les acteurs ainsi que les patients. Ceci dit j'ai 3 diplômes sup dont un MBA, si jamais le vent tourne dans les 15 ans, j'envisagerai peut être de revenir au salariat...

Mes revenus n'ont rien d’extraordinaire. Depuis quand on s'enreichie en France grâce a son salaire ou son revenu? Mes pots smicard qui ont hérité de papa et maman ont un confort de vie que je n'aurait jamais même quand je gagnais 130K par an... C'est ridicule...

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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#143 Message par slash33 » 09 août 2018, 19:40

Je me place du point de vue du banquier:
- profession libérale: revenus non stables (ça se défend bien sûr),
- dans la santé: taux de défaillance élevé à cause d'arrêts de travail causés par un excès de travail et de ce que tu viens de dire tu ne sembles pas épargné,
- situation personnelle: principalement un impact sur le taux d'effort et le reste à vivre ainsi que la prise de risque que prendra le banquier.

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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#144 Message par Cox » 09 août 2018, 19:40

Goldorak
A mes yeux le principe très sain de 33% d'endettement immo, n'a absolument rien de sain. J'en suis le parfait exemple. 20% d'endettement sur 1 ans et ca périclite...

J'ai un pot qui a 10K€ de revenues net mensuel, il est endetté a hauteur de 75% puisqu'il rembourse tous les mois 7,5K€ de crédit sur une dizaine d'apparts et sa résidence principale. Valeur globale du portefeuille immo (600RP + 1000loc). tout est loué depuis 1 à 10 ans. Il est à 25% sur sa RP et à 50% sur les locs.

Je ne dis pas que je ferai le même choix! Mais je m’étonne que cela soit possible.

Un autre exemple :

Le cousin de mon ex salarié d'une TPE avec de faibles revenus (moins de 1800€ mensuel)
RP 33%
loc 15%
loc 2 en projet et validé par la banque 12%

Et le dernier pour les gros frustrés du fofo :
55 ans retraité
revenus mensuel 50K€
Propriétaire de plus de 30 apparts plus RP plus tout ce que l'on peut imaginer.
Bcp de cash
Endettement 300% minimum...

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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#145 Message par Cox » 09 août 2018, 19:44

slash33 a écrit :
09 août 2018, 19:40
Je me place du point de vue du banquier:
- profession libérale: revenus non stables (ça se défend bien sûr),
- dans la santé: taux de défaillance élevé à cause d'arrêts de travail causés par un excès de travail et de ce que tu viens de dire tu ne sembles pas épargné,
- situation personnelle: principalement un impact sur le taux d'effort et le reste à vivre ainsi que la prise de risque que prendra le banquier.
Mes 2035 sont lisses depuis 10 ans à + - 3% mais je t'accorde qu'il faut savoir etre pertinent en fin d'exercice...
15 ans d'activité pro, 1J d'arret en revanche moi je travaille avec des fractures la grippe la chiasse bref tout ce qui cause un AT chez tous les salariés français. La consommation de soin de PF est 50% inférieure a ceux des autres CSP (j'ai plus la source mais pour preuve notre non adhésion au RSI) par contre en effet quand un PF s'arrete c'est deja trop tard...
Oui et non, je connais un couple 10K par mois, ils n'épargnent que pour le'IR... Ca fait peur...

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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#146 Message par slash33 » 09 août 2018, 20:00

Pour revenir aux détails. Le logement est hors d'eau et d'air. Que justifie les 115 k€ nécessaires à la finalisation du projet? Cela paraît franchement élevé. L'évaluation de la pension faite par l'avocat d'une pension à 150€ me paraît trop basse. Un simple tour sur un simulateur, même s'il n'a pas valeur de jugement, me fait dire que c'est clairement une valeur plancher. Il me paraît imprudent de partir sur cette hypothèse.
Cox a écrit :
09 août 2018, 19:40
Je ne dis pas que je ferai le même choix! Mais je m’étonne que cela soit possible.
Lorsque l'achat est à vocation d'investissement dès le départ d'autres règles s'appliquent, ainsi qu'une décote sur la valeur du bien retenue.

Je ferai aussi attention au risque de vol et de dégradations sur le chantier. C'est beaucoup plus fréquent qu'on ne le croit. Mais si je comprend bien ta situation, le chantier n'a pas encore commencé.

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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#147 Message par slash33 » 09 août 2018, 20:43

Bon en fait, je ne comprend pas bien le passif. Les informations données sont fragmentaires et ne permettent pas de comprendre la globalité.

Je résume ce que j'ai compris et formule mes interrogations:

Profession libérale dans le secteur de la santé. En activité depuis 15 ans.
Divorcé depuis peu, deux jeunes enfants en garde alternée.

Monsieur:
- activité localisée à Vive dans l'Aude, localisation présumée du projet immobilier
- 80k de revenus bruts annuels. 40k de revenus fiscaux.
- loue une maison dans la banlieue de Toulouse. Loyer: 1100€ TTC.
Madame:
- travaille à Toulouse et loge en banlieue de cette ville.

2013
- achat d'un terrain d'1 ha avec maison d'époque (à Vive?) dans l'Aude d'une valeur de 80 000€
- financement d'un projet de maison d'une valeur de 280 000€ par un apport de 140 000€ et d'un emprunt de 140 000 sur 11 ans. Taux estimatif de l'époque: 2,35% hors assurance (probablement négocié depuis). Mensualité indicative de 1250€.
-> est-ce le prix d'acquisition et de rénovation du bien?
- caution solidaire époux/épouse: 70/30. Pas d'importance vue négociation d'une soulte à l'établissement du divorce.
- apport initial de 200 000€ dont une partie est utilisée pour le projet: reste 60 000€

2016
- projet en suspend -> chantier de rénovation en cours? Etat d'avancement?

2018
- 60 000€ de dons parental si finalisation du projet.
- estimation de la valeur du bien: inconnue. Seule mention de "100K€" de perte estimée. -> à partir des indices donnés, on déduit un prix net vendeur de 150 000€
- capital restant dû sur l'emprunt: 50 000€ à la charge de monsieur qui reprend pleine possession du bien en échange de dédommagement: soulte due à l'épouse de 50 000€
- 6 ans avant terme de l'emprunt
- pension alimentaire potentielle: 150€/mois selon l'avocat.

Question:
quel était le projet débuté en 2013 et à quel prix? -> clarifié en partie après relecture de l'énoncé.
quel est l'état actuel du projet? -> en chantier depuis 3 ans? Cela paraît excessif. Complications?
Modifié en dernier par slash33 le 09 août 2018, 21:16, modifié 2 fois.

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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#148 Message par Cox » 09 août 2018, 21:12

Le simulateur est un simulateur...
23% des gardes alternées versent une PA c'est minoritaire.
Madame a des avantages sociaux qu'elle perdra si elle touche une PA.
Je paye les mutuelles les assurances scolaires et les fournitures scolaires.

A Toulouse les jugements sont clairement à l'avantage des papas. Source tribunal de Toulouse.
La PA est du par les 2 parties! donc madame doit une partie et moi la mienne. Le delta des 2 est mon reste a devoir. C'est ce qui est couramment jugé en France et surtout à Toulouse. J'ai consulté 3 avocates qui ne défendent que des femmes. Elles sont OK sur l'évaluation.

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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#149 Message par Cox » 09 août 2018, 21:13

Tous les biens sont assurés et surveillé de près par plusieurs moyens.
A ce jour un seul cambriolage il y a 5 ans au début du projet quand le chantier était ouvert.
Le plus gros risque aujourd'hui c'est le feu le dégat des eaux etc... sources (assureur).
Risque couvert.

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Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#150 Message par slash33 » 09 août 2018, 21:35

Après vérification, le nom de la localité ne serait-il pas Aigues-Vives plutôt?

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