Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

Compte rendus de visites et témoignages des membres du forum. Pas de revue de presse.
Message
Auteur
Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#151 Message par Cox » 09 août 2018, 21:51

Non c'est un autre village bien plus coté.
Pas divorcé, dépacsé ce qui change beaucoup de choses.
Nous avion sle projet il y a 5 ans de changer vie et de lieu de vie cette opportunité s'est présenté nous l'avons saisie.
Le projet a capoté en 2014 ou les premières distensions sont apparu entre nous et ou la motivation a baissé, le rythme a faibli sur l'avancée des travaux. J'ai réalisé une part d'auto construction.
280K ce n'est que le prix acquisition et construction. S'est rajouté assainissement de l'ancien et amélioration du projet en cours qui est haut de gamme.
apport 200k - 140 sur ce projet = 60k d'épargne de mon coté pour la soulte par exemple...
La maison est HA HE avec ITE et extérieurs terminés sauf piscine. Reste élec distribution plomberie finitions.
115 c'est pour ce qui est évoqué plus terrasse bois piscine abris de jardin garage et achèvement partiel de la vielle maison qui est totalement assainie.
Valeur du bien actuel entre 120 et 210K selon 5 agents. La moyenne étant à 180K.
je n'y crois pas et estime une vente possible en moins de 12 mois à 160K.

A partir du moment ou la séparation a été envisagée par moi il y a 3 ans j'ai levé le pied, madame n'y faisait pas grand chose. J'ai réalisé les extérieurs nous avons été condamné par l'ONF sur un arrêté 6 mois de travaux.
Un épisode professionnel difficile été 2015 un autre été 2017. la séparation effective fin 2017 était pour moi inéluctable dès juin 2017. Il me fallait le temps d'organiser certaines choses. De fait le chantier a pris énormément de retard. Si demain j'appuie sur le bouton il est terminé en 10 mois maximum avec une exécution de qualité.

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39974
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#152 Message par slash33 » 09 août 2018, 22:07

Décidément j'ai du mal. Le projet consiste en une construction et en une réhabilitation de l'ancien ou juste de la réhabilitation? Je comprend que tu as investi un total de 280k€ dans la maison et sur ce montant il reste pour environ 115 k€ de "finitions" mais comme tu n'as pas clairement indiqué combien tu avais payé jusqu'à présent, on ne peut pas se faire une idée précise de ton cashflow. Il te reste combien de liquidité tout compris? Pas seulement les 60k€ non utilisés au début, si?

Les AI te donnent une estimation d'environ 180 k€ ce qui grosso modo colle avec l'état actuel du projet. Donc si tu vendais en l'état, tu ferais probablement une opération blanche (au jugé, il faudrait que je calcule plus en détail). La distorsion dans les estimations m'inquiète un peu mais bon les AIs ne sont pas vraiment confiants avec les biens avec travaux d'achèvement. Tu peux indiquer le lieu plus précisément? Ça permettra de se faire une idée de la faisabilité d'un locatif pour un temps.

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#153 Message par Cox » 10 août 2018, 19:11

Le projet initial était d'acheter un terrain diffus et d'y construire une villa pour 4 personnes dont 2 enfants en bas age.

Sur ce terrain était ilplanté une maison des années 70 complètement explosée par les argiles gonflantes.

Le financement portait sur le terrain et la construction mais quand tu fais venir une pelle mécanique et que tu as une tranchée a creuser sur le terrain pour evacuer l'eau de pluie sur la vielle bicoque tu couples avec le projet de construction.

Du coup à ce jour même si la vielle maison est inhabitable, elle a tous les réseaux, elle est isolée pour 60% de sa superficie, elle est totalement assainie. Il me faut 5 à 10K pour la terminer et l'habiter mais c'est totalement secondaire à ce jour. Donc je n'en parle pas.

Le pret n'a pas étét totalement décaissé. Il reste 30K à décaisser.
Donc apport 140K
Emprunt 140 K dont 110 décaissé.

J'ai 75K€ de liquidité mais :
J'en garde 10K pour renouveler mon véhicule
6K pour le fonctionnement du compte pro. Ce qui me voit comme un nanti n'ont probablement jamais reçu un avis URSSAF de 5000€ a payer en 10J... On est pas chez Mikey mouse.
3K sur mon compte perso pour vivre libre.
hypothèse de 60K de mes parents en plus.
Donc 55+60=115K€ de liquidité.


Il reste à décaisser 30K main dans la main avec mon ex pour solder le prêt en cours, racheter la part de madame et désolidariser le prêt.
Soulte et droit de notaire 45 à 55K à définir au mieux pour les 2 parties.
Racheter le prêt en cours et rajouter 75000€ pour tout terminer en regardant des artisans travailler ce qui pour le moment n'a pas été le cas beaucoup d'autoconstruction.
Le montant du futur prêt sera entre 110 et 120K selon ce que j'inclus dedans. La consommation de mes liquidités sera d'après mes évaluations de 115k€ sur les 115K€ disponibles... Ca pique!


J'ai un ami notaire qui a travaillé a 10 km de ma construction. 180K il y a 1 an ok depuis ça baisse. Je pars sur une hypothèse basse à 160K. Les évaluations extrêmes des AI étaient fantaisistes. il y a eu 3 éval à 180K ça me semble raisonnable.
A ce jour ce projet m'a coûté 140 d'apport, et 110 de consommé. plus les intérêts d'emprunt plus l'assurance, plus les frais et taxes diverses, l'investissement perso colossal (maître d'oeuvre maîtrise d'ouvrage assistant maîtrise d'ouvrage ingénieure architecture etc... et d'autres investissement inhérent au projet que j’évalue a 10K si je devais les revendre je perdrai 5K.
Donc 140 + 66 remboursé + 50 a devoir sur ce qui est décaissé + 10 + inévaluable mais je fais une cote mal taillé à 50K perso sur la base de mes revenus pro.
Nous sommes donc très loin de l’opération blanche.

Pour le locatif j'y travaille avec AI et notaire, je ne souhaite pas préciser plus la localisation. Déolé. Ou éventuellement en MP.

Merci pour ton analyse pertinente.

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#154 Message par Cox » 14 août 2018, 07:27

Zut ça devenait intéressant...
Merci en tous les cas!

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39974
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#155 Message par slash33 » 15 août 2018, 10:53

Je ne vais pas évoquer la pertinence d'un choix plus qu'un autre faute de détails sur l'option de la location ou de la valorisation du patrimoine à terme en cas de finalisation du projet.

Par conséquent, sauf erreur, vos données se résument à:

Crédit: 30 + 55 = 85 ; ventilé comme suit: 30k de prêt non décaissé, 55k de liquidité mobilisable - mon hypothèse prévoit d'utiliser la liquidité disponible avant d'envisager un prêt
Crédit avec aide parentale: 85 + 60 = 145
Débit ex (incompressible): 50 + 10 = 60 ; ventilé comme suit: 50k de rachat de la soulte frais inclus, 30k de prêt non décaissé ramené à la quotité de votre ex soit env 10k
Débit ex + immo: 60 + 75 = 135
Capital restant dû: 50

Si revente:
C: 85 + 180 = 265
D: 135
-> solde net: < 130k (avec prévision long terme à la baisse) pour une moins-value de 70k (à minima)
Pour cela il faut, par ordre de préférence:
- vendre au prix (+180k),
- définir et racheter la soulte de votre ex (-50k),
- remettre à votre ex sa part de prêt non décaissé (-10k),
- solder le prêt (-50k)

Si fin construction, avec aide parentale:
C: 145
D: 135
Pour cela il faut, dans l'ordre de préférence:
- obtenir l'aide parentale asap (+60),
- solder le prêt (-50) et payer le dû à votre ex (-60)

Risques:
- prix de vente
- délai de vente
- frais de plus-value immobilière si vente (?)
- 60k€ interprété par l'administration comme une avance sur héritage avec risque de réévaluation de la part à la succession selon valeur immo actualisée (cf jurisprudence)

Options:
- finir la réhab pour quelques 10k et en obtenir un loyer. Cela me semble une solution pertinente compte-tenu de ce qui a été dit jusqu'à présent.
- immo à vocation locative: financer le restant du coût de construction avec un prêt et profiter d'un déficit foncier (faisabilité et montant à évaluer), voir un dispositif de defisc si éligible et pertinent

Commentaires:
- je ne vois pas la raison des 30k que vous dites devoir à votre ex en sus de la soulte. Pour moi il s'agit de 30 * 0.3 ~= 10.
- cette étude ignore le récurrent (loyer, pension, revenu) car jugé non significatif au vu des montants et revenus.
- ne tient pas compte d'autres frais éventuels supposés jouer à la marge en la défaveur des scénarios cités
Modifié en dernier par slash33 le 15 août 2018, 12:57, modifié 5 fois.

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39974
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#156 Message par slash33 » 15 août 2018, 12:27

J'en profite pour ajouter le détail de calcul de la soulte et de ses frais car ça pourrait servir à d'autres plus tard j'imagine. Sa rédaction reprend le style d'articles spécialisés avec les données du cas ici présent.

Dans le cadre d’une indivision à 30/70, respectivement pour madame et monsieur, le bien immobilier est valorisé à 180.000 euros.

Sur ces 180.000 euros, subsistent 50.000 euros de crédit immobilier que les époux devaient à la séparation.

Au terme de la séparation, un accord a été convenu selon lequel Monsieur conservera le bien.

Il devra ainsi racheter à son ex-conjointe 30% de la valeur du bien, moins 30% du crédit immobilier restant à rembourser.

Madame recevra donc : (180.000-50.000)*.3 = 39.000€ de la part de Monsieur.

Monsieur rachètera le crédit et reprendra le capital restant dû, soit 50.000€.

Afin de racheter la soulte, Monsieur sera chargé de financer la part de son ex-conjointe, soit 39 000 €, auquel viendra s’ajouter le capital restant dû de 50 000€, pour la reprise du crédit immobilier en son nom propre. Soit au total 89.000€.

Monsieur devra acquitter les frais de notaire pour le rachat de la soulte compris entre 2 %et 7% du prix du bien, selon l'étude notariale, soit entre 3 600€ et 9 000€, auxquels viendront s'ajouter les droits de partage de 2,5%, soit 4 500€. Au total le coût de rachat de la soulte par Monsieur s'élèvera entre 47 100€ et 52 500€.

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#157 Message par Cox » 16 août 2018, 01:38

Merci pour cette brillante analyse.
Je reviens demain avec des questions.
Cdt

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#158 Message par Cox » 16 août 2018, 11:19

J'essaye d'etre plus clair.

Montant du pret : 140 000€
Décaissé : 110 000€
Déja remboursé : 67 000€
Reste a rembourser 52 000€
Reste à décaisser : 30 000€
Durée restante 6 ans.

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#159 Message par Cox » 16 août 2018, 11:31

Si nous revendons aujourd'hui j'imaginais la situation suivante :
On encaisse les 160 000€ si plus tant mieux.
On paye les 50 000€ du credit
On se partage le reste
Reste à s'entendre sur le reste.

J'ai amené 110 000€
Elle a amené 30 000€

Le notaire a stiulé sur l'acte que nous avions amené pour payer le terrain et les fras d'acte :
36% madame 30 000€
64% monsieur 57 000€

Mais j'ai participé à hauteur de 110 000 - 57 000 = 53 000€ supplémentaire

Quelle ventilation me conseilleriez vous?

Merci

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39974
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#160 Message par slash33 » 16 août 2018, 11:53

Je pense que vous ne devez à votre ex que ce qui est mentionné dans la démonstration précédente, au delta près du vrai de quotité qui s'applique à vous. Du fait du montage et des injections d'argent faites par les deux parties, je vous recommande de faire expertiser le montant de la soulte par votre banquier et notaire avec l'hypothèse de revente que vous avez évoqué. Ils devraient dès lors facilement vous chiffrer le montant de la soulte. Revenez avec cette information. Pour le reste, les chiffres que vous me communiquez ne jouent que très faiblement à la marge dans une estimation elle-même peu précise. Pas de changement dans l'immédiat donc. Le rachat du crédit devrait techniquement se faire après le rachat des parts de votre ex, soit pour votre compte seul. Je vous recommande de faire confirmer tout cela par votre banquier.

Pour rappel, les conseilleurs ne sont pas les payeurs et je ne suis pas du métier. Ne prenez pas pour argent comptant ce que vous lisez mais faîtes le expertiser par un professionnel dont c'est le métier. Votre cas mérite au moins cet effort. Ceci étant dit, je ne pense pas que votre situation soit quelque peu critique financièrement parlant. On est plus sur de l'optimisation pour réduire la casse.

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#161 Message par Cox » 16 août 2018, 12:07

Merci

Je trouve vos propos clairs et précis. C'est aussi ce qui me rassure.
Leur valeur ajouté est réelle.
Vous avez parfaitement compris mes motivations (limiter la casse).

Je suis en contact avec le seul AI qui m'a fait forte impression mais la période n'est pas propice à l'échange.
Le banquier qui gère ce dossier est aux abonnés absent. J'en rencontre d'autres.
Le notaire est parti à la retraite, l'étude existe toujours. Je le contacte.

D'après le courtier, en cas de rachat il nous faut :
Consommer de façon solidaire le reste du prêt 30 000€ faire des travaux.
Désolidariser le pret
Payer la soulte
Racheter l'existant avec droit de notaire
Me réendéter par la suite pour finir le projet
Le mettre à la location.

En effet je ne suis pas en danger, mais pour autant je manque de confort et de lisibilité. D'ou ma volonté d'avancer sur ce dossier et de le valoriser...

Merci

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#162 Message par Cox » 16 août 2018, 12:09

J'ai bien saisi le calcul en cas de rachat en revanche si vous pouvez me donner votre avis sur le calcul en cas de revente...
Merci d'avance

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39974
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#163 Message par slash33 » 16 août 2018, 12:11

Ce qu'a dit le courtier me semble juste. Il faudra faire expliquer clairement ce que "Consommer de façon solidaire le reste du prêt 30 000€ faire des travaux" signifie. Faut-il consommer la totalité du prêt en commandant les travaux pour ce montant ou faut il juste rendre la part qui revient à Madame? Si c'est le second pour moi le même taux de 30% s'applique et vous ne devez que 10k environ, tel que figurant dans ma démo.

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39974
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#164 Message par slash33 » 16 août 2018, 12:16

Cox a écrit :
16 août 2018, 12:09
J'ai bien saisi le calcul en cas de rachat en revanche si vous pouvez me donner votre avis sur le calcul en cas de revente.
Comme indiqué, vous vendez d'abord au meilleur prix et si possible avec frais de notaire à la charge de l'acquéreur (sinon ça va gréver votre budget). Ensuite vous soldez les contentieux avec la banque et votre ex comme pour le cas du rachat. Cela devrait vous laisser à l'équilibre budgétaire.

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#165 Message par Cox » 16 août 2018, 12:38

slash33 a écrit :
16 août 2018, 12:11
Ce qu'a dit le courtier me semble juste. Il faudra faire expliquer clairement ce que "Consommer de façon solidaire le reste du prêt 30 000€ faire des travaux" signifie. Faut-il consommer la totalité du prêt en commandant les travaux pour ce montant ou faut il juste rendre la part qui revient à Madame? Si c'est le second pour moi le même taux de 30% s'applique et vous ne devez que 10k environ, tel que figurant dans ma démo.
Faire les travaux en commun. Ce qui veut dire s'entendre...
Pas de part à madame d'après lui...

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#166 Message par Cox » 16 août 2018, 12:40

slash33 a écrit :
16 août 2018, 12:16
Cox a écrit :
16 août 2018, 12:09
J'ai bien saisi le calcul en cas de rachat en revanche si vous pouvez me donner votre avis sur le calcul en cas de revente.
Comme indiqué, vous vendez d'abord au meilleur prix et si possible avec frais de notaire à la charge de l'acquéreur (sinon ça va gréver votre budget). Ensuite vous soldez les contentieux avec la banque et votre ex comme pour le cas du rachat. Cela devrait vous laisser à l'équilibre budgétaire.
J'avais pour notion que les frais de notaire étaient toujours à la charge de l’acquéreur...

Madame ne voudra pas que je lui rembourse simplement sa part amené au projet. Elle voudra capter un peu du prêt remboursé pendant 5 ans...


Meilleur prix oui
solder la banque oui
calculer... et là commence les difficultés...

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39974
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#167 Message par slash33 » 16 août 2018, 13:22

Il n'y a aucune difficulté, tout est défini par des règles. Il ne reste qu'à vous les faire énoncer et à les appliquer.

PS: je serai absent à compter de demain et avec un accès très limité à Internet au delà. Je vous conseille vivement de tout clarifier avec les professionnels concernés, selon le délai qui vous est accordé (ça aussi, il va falloir le faire établir)

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#168 Message par Cox » 16 août 2018, 17:43

A quel délais pensez vous?
Merci

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39974
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#169 Message par slash33 » 16 août 2018, 20:21

Celui pour racheter la soulte, autrement dit le délai au bout duquel Madame est en droit de vous demander des comptes.

Sinon, vérifier que le don parental est toujours à l'ordre du jour après cette annonce:

L'allègement des droits de succession et de donation n'est plus à l'ordre du jour
Mingzi 16/08/2018
https://www.boursorama.com/patrimoine/a ... 6ab224caf8

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#170 Message par Cox » 17 août 2018, 06:18

Je viens de m'entretenir longuement avec l'agent immobilier pour lui la solution est très clair il ne faut pas vendre ce bien le prix du marché a encore baissé cette année il évalue à 150 000 € possible mais pas certain il me conseille donc de racheter et de louer pour amortir a minima l'investissement.
D'après lui louer la maison 750 ou 800 € par mois lui semble totalement réalisable on peut envisager le louer sensiblement plus cher mais le marché se restreint de façon importante.
il loue dans les environs des villas de 100 à 130 mètres carrés avec de petits terrains, des prestations bien moins intéressante sans piscine à 750 € par mois avec un très faible turnover exemple de banquier qui viennent dans la région pour 3 à 5 ans et qui ne souhaitent pas acheter leur résidence.

Il m'indique également que le coût de la gestion et de 8,4 % TTC est le coût de l'assurance de 2 % il me rassure les sur les loyers impayés moins de 2 % il me dit que l'assurance est une garantie totale quand on monte bien le dossier.

Même informations concernant la fiscalité il m'indique que l'on peut déduire plusieurs éléments.

Je contacte le notaire.

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#171 Message par Cox » 17 août 2018, 15:45

Madame n'a rien exprimé sur ce projet depuis 8 mois a part une proposition non étayée que j'ai refusé en argumentant. Depuis calme plat. Je doute qu'elle se fasse conseillé par des professionnels...
de fait comment pourrait elle exprimer une quelconque demande puisqu'elle même traîne la patte...

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39974
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#172 Message par slash33 » 17 août 2018, 19:31

Je vous recommande de consulter au moins un autre agent immobilier, sans mentionner le précédent, pour confronter les points de vue.

Un marché dont la demande locative se fait plus exigeante et dont les loyers sont en baisse ne paraît pas à première vue porteur. Le montant de loyer suggéré par l'agent ne fait pas non plus de ce bien une valeur d'exception. Je vous suggère de bien réévaluer les opportunités de ce marché avant de prendre votre décision. Si vous avez un doute, consultez Patrim pour voir quels sont les prix de vente du secteur et l'ADIL de votre département pour les loyers bien que cette information puisse manquer. Au pire, regardez les offres de locations similaires pour vous faire une idée des loyers proposés.

Autre point important, si vous retenez l'option locative, il va vous falloir décider de quel type de location il va s'agir: location nue, en meublé ou saisonnière. Chacun a ses règles, exigences et régimes fiscaux possibles. L'agent immobilier a probablement évoqué une location nue avec un bail de 3 ans renouvelable.

Ceci étant dit, je passe maintenant à quelques calculs sur cette base.

Loyer: 800€ HC, sans vacance locative - hypothèse optimiste
Frais de gestion locative: 8,4% ttc - hypothèse réaliste
Frais annuels de fonctionnement et d'entretien: 1% de la valeur du bien (160 000): 1600€ - hypothèse réaliste si valeur du bien réaliste

Revenu annuel brut FAI: 8793€
En fonction du régime fiscal choisi et hors dispositif spécifique (défisc, déficit foncier, etc.), je fixe le montant de l'impôt locatif à 1500.
Revenu annuel net après impôt: env 5700€ soit 475€/mois. Coût du crédit 12 200€, soit une valeur à amortir de 87 700€.

Pour référence, 75 000€ empruntés sur 15 ans aux taux de marché actuel équivaut à une mensualité de 490€ assurance comprise et hors frais.


Simulation indicative sur 20 ans avec:
- Taux d'actualisation loyer et taxes: 2%/an (inflation faible)
- Autres facteurs inchangés

Revenu brut à 20 ans: 213 000€
Frais sur 20 ans: 38 900€
Impôt sur 20 ans: 36 500€
Revenu net à 20 ans: 138 000€

A titre indicatif:
- crédit de 75 000€ sur 15 ans amorti au bout de 14 ans,
- valeur du bien actualisée au taux de 2%/an: 233 000€.


Simulation indicative sur 20 ans avec:
- Taux d'actualisation loyer et taxes: 5%/an (inflation modérée à forte)
- Autres facteurs inchangés

Revenu brut à 20 ans: 290 800€
Frais sur 20 ans: 52 900€
Impôt sur 20 ans: 49 600€
Revenu net à 20 ans: 188 200€

A titre indicatif:
- crédit de 75 000€ sur 15 ans amorti au bout de 12 ans,
- valeur du bien actualisée au taux de 5%/an: 404 000€.


Les résultats sont arrondis pour la présentation. Ils peuvent donc ne pas correspondre à une simple addition des termes.

Un investissement locatif rentable est en général amorti sur 15 voir 20 ans. Dans votre cas, vous allez amortir à peine plus que le nouvel emprunt contracté.
Sans tenir compte de la valeur du patrimoine, cette opération ne paraît pas raisonnable. Envisager un autre mode locatif, fiscal, ou simplement reconsidérer l'idée. A ce stade, je serai tenté de dire que cet investissement est un pari risqué sur l'inflation à venir et la réalité locative de la période.

neorural01
Modérateur
Modérateur
Messages : 2128
Enregistré le : 12 août 2009, 13:30

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#173 Message par neorural01 » 18 août 2018, 13:48

Bonjour Cox,


J'ai connu la même situation que toi, les revenus en moins.... et j'ai acheté et financé seul aussi...

En clair, déjà propriétaire de ma RP, j'ai investi dans une ancienne forge adossée à une étable, 100 m² au sol ; terre battue et toiture à refaire + 1 ha de près : 25 K€.

6 ans de travaux, seul, tous les week-end pour aboutir à environ 170 m² habitables.

Comme toi, ce devait être la maison de ma vie, avec vente ou mise en loc de ma RP, que de beaux matériaux, de beaux bois, grands espaces, carrelages de très bonne qualité....

Tout financé grâce à des petites opérations mobilières antérieures, à la vente de bois, de terrains...


Au final, cela m'a coûté 180 K€ et mon couple.

Madame n'a finalement pas voulu me suivre dans "ce trou".

Au bout de deux ans à ruminer seul dans mon "château", je me suis résolu à vendre : 120 K€ net vendeur, (un seul acquéreur s'est présenté au bout de plusieurs mois).

Depuis,
- célibataire garde alternée une semaine sur deux,
- je fais plein d'activités culturelles avec mes enfants,
- vie sociale importante,
- j'ai passé des concours et ai évolué professionnellement,
- j'ai fait agrandir ma RP (j'ai choisi le maçon le plus compétent et ai gardé les mains dans les poches)
- j'ai voyagé,
- je voyage,
- j'ai l'esprit tranquille.


Voilà mon expérience.
La femme change tout le temps, soyez en certain, en cela, elle ne changera pas.
Il ne faut pas prendre la vie au sérieux, car de toutes façons, nous n'en sortirons pas vivants.
Le patriotisme est l'ultime argument des démagogues.

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39974
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#174 Message par slash33 » 18 août 2018, 14:24

neorural01 a écrit :
18 août 2018, 13:48
Au bout de deux ans à ruminer seul dans mon "château", je me suis résolu à vendre
A la différence que Cox n'a pas l'intention d'en faire sa résidence principale. Dans le cas contraire, l'analyse serait différente et je l'inviterai probablement à finir les travaux et à y emménager.

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#175 Message par Cox » 19 août 2018, 10:22

Slash33 il le faut me passer pour relire le message du 17 août.
Je suis de garde et n ai pas tout compris...
Merci

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#176 Message par Cox » 19 août 2018, 10:47

Merci Neorural
Je le retrouve dans ton récit il y a en effet des similitudes mais je note également des différences comme le précise slash.

Ce projet a été un projet de vie. Ce ne l'est plus. Deuil fait.

Il est à perte dans tous les cas. Deuil fait.

En fonction de l'existant au moment où je parle et en tentant de se projeter à minima, mon objectif est de limiter la casse...

L'idée d'y vivre dans 15 ou 20 ans est évidement sensiblement présente mais elle n'inonde pas mon esprit.

Dans 15 ans ce bien sera encore contemporain sur plusieurs plans...

Les revenus en moins, mais les oppé immo en plus...

Merci de ton retour.

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#177 Message par Cox » 19 août 2018, 12:31

Quel âge tes enfants neorural ?

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#178 Message par Cox » 19 août 2018, 12:45

Pour slash au sujet des conseils du 17 août.

J'avais consulté cinq agent immobilier il y a 2 ans celui vers lequel je suis retourné est le seul qui me semblait pertinent. J'en interrogerai un deuxième et peut-être un troisième dans les prochaines semaines J'attends un retour du notaire et peut-être des conseils avisés.

J'avais déjà de mon côté fait une micro étude en regardant sur leboncoin et dans les agences immobilières le prix des locations.

À aucun moment je n'envisage cette maison comme un bien d'exception pour une autre personne que moi même.

Le marché dans les environs est le suivant une maison T4 de 100 à 150 mètres carrés avec des prestations milieu de gamme se monnaye moins de 200000 €.

Donc la location cette maison ne pourra pas intéresser un couple de primo-accédant qui va très rapidement se projeter vers un achat puisque très accessible.

En revanche pour tous les couples avec enfants qui sont de passage dans la région (militaire banquier) ils n'ont aujourd'hui aucun intérêt à acheter un bien immobilier qu'ils vont occuper 2 à 5 ans. Cela doit rester mon cœur de cible donc proposer des prestations au-dessus du prix de marché un prix en dessous du prix du marché tout en assurant la pérennité du remboursement.

J'ai un ami qui a loué plus petit plus loin moins bien orienté sans terrasse ni piscine (non réalisé à ce jour qu'il me faudra probablement ne pas réaliser), pour 1000€/mois pendant 18 mois. Celib gros revenu.

J'étudie en premier lieu la faisabilité d'une location non meublée pour du long terme et étudirais les deux autres possibilités que sont la location meublée et la location Airbnb dans un second temps...

Je crois savoir qu'il existe des variations importantes en terme de fiscalité et de pérennité dans chacune de ces trois options...

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#179 Message par Cox » 19 août 2018, 12:56


Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#180 Message par Cox » 19 août 2018, 14:42

J'ai relu la démonstration locative de slash.

Je pense qu'elle peut être précisée mais j'en partage les grandes lignes.

Mes remarques

D'après le DG des cahiers verts de l'économie, 30% des revenus des ménages en France est constitué de prestation sociale. Comment vont être payer les loyers premier poste de dépense en France pour les familles dans quelques années quand le vent va tourner et les prestations sociales vont diminuer comme peau de chagrin?

Nous sommes bien d'accord que l'hypothèse de départ n'est pas d'amortir ce bien à la location et de le rendre rentable au bout de 15 ou 20 ans mais bien de limiter le risque et le danger de non-remboursement du futur prêt immo. Je garde à l'esprit en permanence l'idée de limiter la casse...

Je n'exclu pas dans l'hypothèse de rachat d'achèvement des travaux et d'une location que ce projet ne se pérennise pas dans un 5 ou 10 ans et que je sois forcé de revendre auquel cas le capital investi au départ plus le nouveau prêt fond de moi une ambulance à abattre...

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#181 Message par Cox » 24 août 2018, 12:56

Réponse du notaire demain...

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#182 Message par Cox » 28 août 2018, 09:04

Toujours en attente de la réponse du notaire...

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39974
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#183 Message par slash33 » 08 sept. 2018, 12:01

Des nouvelles?

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#184 Message par Cox » 10 sept. 2018, 20:45

Oui, après 7 appels...
Ca fait rêver...

Donc je m'attarde sur le cas n°1 la vente par les 2 parties.

Le notaire me donne les infos suivantes mais je demande une deuxième lecture.

Une fois la vente concrétisée, le montant a rembourser à la banque est a payer avec cette somme et non a répartir entre les 2 parties.
La proportion indiqué sur l'acte notarié (qui ne tient compte que de l'achat d'un terrain et de la maison existante) est celle qu'il faut retenir pour la répartition du montant restant a diviser entre les 2 parties.
La je tombe de la chaise puisque j'ai investi 50K€ de fond propre dans la nouvelle maison...

J'attends son retour.
Pénible...

Avatar du membre
stchong
~~+
~~+
Messages : 5961
Enregistré le : 12 nov. 2014, 11:40

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#185 Message par stchong » 10 sept. 2018, 20:51

Cox a écrit :
10 sept. 2018, 20:45
Oui, après 7 appels...
Ca fait rêver...

Donc je m'attarde sur le cas n°1 la vente par les 2 parties.

Le notaire me donne les infos suivantes mais je demande une deuxième lecture.

Une fois la vente concrétisée, le montant a rembourser à la banque est a payer avec cette somme et non a répartir entre les 2 parties.
La proportion indiqué sur l'acte notarié (qui ne tient compte que de l'achat d'un terrain et de la maison existante) est celle qu'il faut retenir pour la répartition du montant restant a diviser entre les 2 parties.
La je tombe de la chaise puisque j'ai investi 50K€ de fond propre dans la nouvelle maison...

J'attends son retour.
Pénible...
Ben tu peux tomber de ta chaise , ce que t'as dit le notaire est exact.
De haut le monarque Macron vous nargue. La rue s'anime. (04/05/20107)

Laszlo
Messages : 57
Enregistré le : 16 mai 2017, 13:08

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#186 Message par Laszlo » 11 sept. 2018, 08:15

Effectivement, c’est une clause de la plupart des prêts immobiliers (a vérifier donc..) qui s’appelle l’Exigibilité anticipée : elle définit les cas de remboursement partiel/total anticipés contractuellement obligatoire.

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#187 Message par Cox » 11 sept. 2018, 19:29

Rien n'est simple dans le juridique...

Info notaire du jour :
Dans le cas d’une acquisition par deux personnes non mariées se sont les quotités mentionnées dans l’acte notarié qui prévalent.

Dans votre cas, c’est plus compliqué, il y le financement de l’acquisition du terrain au départ (avec les frais) : 36,5 % et 63,5 % et une participation financière différente pour la construction y édifiée. (110 000/ 30 000)

La difficulté va être de déterminer dans les 160 000 Euros ce qui correspond à l’achat initial et ce qui correspond à la construction.

La jurisprudence considère que si l’un a payé plus que l’autre (par rapport aux prévisions initiales) , on pourrait considérer qu’il y a enrichissement sans cause de l’un par rapport à l’autre.

Pour le calcul de cette créance, elle considère que l’on ne peut pas la valoriser en fonction de l’évolution du bien acquis, mais que les calculs ne peuvent se faire que sur le nominal des sommes investies.

Il faudrait peut-être avoir un clef de répartition des 160 000 Euros entre le terrain (on l’on appliquerait le % de l’acte) et la construction (le calcul pouvant être effectué en fonction des sommes investies).

Avatar du membre
stchong
~~+
~~+
Messages : 5961
Enregistré le : 12 nov. 2014, 11:40

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#188 Message par stchong » 11 sept. 2018, 22:40

Mais vous étiez mariés ou non, parce que c'est le contrat de mariage qui comptera. Maintenant union libre, ça va se discuter, mais avec enfants en commun çà risque d'être 50/50
De haut le monarque Macron vous nargue. La rue s'anime. (04/05/20107)

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#189 Message par Cox » 12 sept. 2018, 14:56

Pacsé la veille de la signature de l'acte.
Donc sous le régime de la communauté par défaut.
L'acte notarié me protège mais pas à la hauteur de ce que je pensais...

En attente la réponse du notaire pour le cas 2 c'est à dire le rachat.

J'imagine que si l'acte fait preuve de ventilation sur le cas n°1 il fait de même sur le cas n°2.


A voir.

Madame m'a relancé il y a quelques jours, j'attends sa réponse sur le prix de vente, et sa proposition de rachat en cas de vente ou de rachat.

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#190 Message par Cox » 01 oct. 2018, 20:01

RDV médiation familiale il y a 10j
Madame se réveille de la sieste avec beaucoup de demandes.

Aucune réponse du notaire pour la deuxième partie.

Découragement donc je pense vendre.

Merci a ceux qui m'ont aidé.

Et au plaisir

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 39974
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#191 Message par slash33 » 01 oct. 2018, 21:56

Ouch. Réveil douloureux. Bon courage.

Avatar du membre
kamoulox
~~+
~~+
Messages : 13504
Enregistré le : 20 nov. 2008, 12:25

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#192 Message par kamoulox » 01 oct. 2018, 23:21

Courage cox. Sûrement là décision la moins pire, à mon avis

Avatar du membre
stchong
~~+
~~+
Messages : 5961
Enregistré le : 12 nov. 2014, 11:40

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#193 Message par stchong » 01 oct. 2018, 23:41

kamoulox a écrit :
01 oct. 2018, 23:21
Courage cox. Sûrement là décision la moins pire, à mon avis
Enfin la plus chère mais au final la moins contraignante.
J'en connais un qui n'est pas prêt de se repacser ou de se marier.

On avance, on avance, et puis t'inquiète pas tes parents te les fileront un jours les 60 000€ quand Mme sera hors de vue :D
De haut le monarque Macron vous nargue. La rue s'anime. (04/05/20107)

Avatar du membre
Cox
Messages : 391
Enregistré le : 24 juil. 2012, 21:56
Localisation : rouge et noir non pas Toulon les autres ceux qui sont bons

Re: Dynamiter mon projet immo / demande d'avis impartial

#194 Message par Cox » 02 oct. 2018, 08:24

J'ai glissé l'idée à mes parents de donner cette somme à ma sœur qui galère également, ça ne les a pas fait vibrer. Je n'ai jamais attendu de leur part, peu importe si les 60K€ tombent ou pas.

Je reviendrai vers vous prochainement.

Merci

Répondre