Achat appartement, besoin de conseils

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james
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Achat appartement, besoin de conseils

#1 Message par james » 15 sept. 2019, 19:51

Bonjour tout le monde,
Ça fait un moment que je lis ce forum et j'ai vraiment besoin de vos lumières. Ma femme et moi avons un budget de 300k HFN (ma femme ne travaille pas pour l'instant), je travaille à Suresnes, et on cherche à sortir de Paris pour avoir un logement convenable (>50m2, 2chambres), dans un coin tranquil à moins de 10min d'une gare et à 40min du boulot. ça fait un moment qu'on cherche, déjà pour trouver un appartement qui vaut le coup c'est assez compliqué et dès qu'on le trouve y'a souvent un loup (une cité HLM à la *** pas loin, ou alors des projets à venir qui impliqueront une décote sur le bien en question)

1 - Est-ce possible de trouver un appart dans coin tranquil dans ce budget la ? Si oui où ? Quelles villes me conseillez vous ?
2 - Comment faites vous pour éviter les visites inutiles ? est ce que les agences immobilières peuvent donner l'adresse du bien avant même de se décider pour une visite ?
3 - Si on visite le bien et qu'il nous plait, comment savoir qu'il n'y a pas de loup (dsl d'être un peu parano mais avec ce budget la j'ai l'impression que trouver la perle rare est presque impossible et du coup j'ai l'impression que y'a toujours un truc caché)
4 - Vaut-il mieux acheter dans l'ancien, pseudo neuf ou neuf ?
5 - Quelles pièges à éviter ?

Je sais c'est beaucoup trop de question mais en fait je suis perdu c'est notre premier achat et avec toutes ces contraintes (budget, temps de trajet, cadre de vie) ça chauffe un peu mon cerveau. Merci !!

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ProfGrincheux
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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#2 Message par ProfGrincheux » 15 sept. 2019, 23:22

L'ancien défraichi peut être vraiment intéressant si vous négociez très fermement et mettez la main à la pâte.

Attention aux travaux de copropriété, les ravalements sont ruineux et au bout de 20 ans il faut refaire. Les toitures sont aussi à surveiller. Si un bien vous plait, il faut lire les pv de copropriété récents.
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kamoulox
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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#3 Message par kamoulox » 15 sept. 2019, 23:34

Peut être plus sage d’attendre que madame travaille non?
Et quitte à partir dans un coin que vous ne connaissez pas mieux vaut louer dans un premier temps.
Ça peut éviter de faire une très grosse connerie au final. Mais ça peut aussi confirmer le secteur

james
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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#4 Message par james » 16 sept. 2019, 00:31

ProfGrincheux a écrit :
15 sept. 2019, 23:22
L'ancien défraichi peut être vraiment intéressant si vous négociez très fermement et mettez la main à la pâte.

Attention aux travaux de copropriété, les ravalements sont ruineux et au bout de 20 ans il faut refaire. Les toitures sont aussi à surveiller. Si un bien vous plait, il faut lire les pv de copropriété récents.
Par ancien j'entends de l'ancien ne nécessitant pas de travaux, pour ce qui est des travaux de copro si je comprends bien je dois me renseigner par rapport à la date du dernier ravalement si ça c'était y'a plus de 15-20 ans ça voudra dire que ça sera surement à notre tour de le payer dans les années à venir

james
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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#5 Message par james » 16 sept. 2019, 00:36

kamoulox a écrit :
15 sept. 2019, 23:34
Peut être plus sage d’attendre que madame travaille non?
Et quitte à partir dans un coin que vous ne connaissez pas mieux vaut louer dans un premier temps.
Ça peut éviter de faire une très grosse connerie au final. Mais ça peut aussi confirmer le secteur
Madame est artiste peintre et le démarrage va prendre un peu de temps :oops:

Par rapport à la location avant l'achat, franchement pour dire vrai on est un peu fatigué avec la location, on perds de l'argent, pas assez de place pour recevoir,...du coup ça devient assez étouffant. Du coup on cherche juste un coin ou se poser pour les 10 prochaines années avant d'emménager dans une maison.

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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#6 Message par ProfGrincheux » 16 sept. 2019, 09:04

L'immobilier est un placement à long terme. Il faut pouvoir rester 5 ans minimum, 7 ans étant préférable. Et attention à preparer une éventuelle sortie d'indivision, ce que je ne vous souhaite pas mais a une probabilité non negligeable. C'est à la revente que les loups mordent.
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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#7 Message par Ben92 » 16 sept. 2019, 09:56

La zone desservie par la branche St Germain du RER A est chère, environ 7000€/m2 de moyenne.
Or vous cherchez un 3P, on va dire 60m2. 300k€ çe qui vers fait 5000€/m2.
A ce tarif il faut oublier les immeubles proprets de centre ville, et vous tourner vers des copro "semi-récentes" des quartiers périphériques.

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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#8 Message par Pazuzu » 16 sept. 2019, 10:42

james a écrit :
16 sept. 2019, 00:36

Madame est artiste peintre et le démarrage va prendre un peu de temps :oops:
La mairie de Paris loue des ateliers d'artistes au prix de petits HLM, une piece de 80m2 avec 8m de hsp, plus un coin de vie de 30 ou 40m2.

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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#9 Message par Pazuzu » 16 sept. 2019, 10:43

james a écrit :
16 sept. 2019, 00:36
Par rapport à la location avant l'achat, franchement pour dire vrai on est un peu fatigué avec la location, on perds de l'argent, pas assez de place pour recevoir,...
C'est pas avec un achat que tu auras plus de place qu'en location ! c'est tout le contraire même.

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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#10 Message par PACA » 17 sept. 2019, 09:02

james a écrit :
16 sept. 2019, 00:36
Madame est artiste peintre:
Artiste peintre, mais encore ?
Il y a peut être une carte à jouer avec de l'atypique qui peut plaire à Madame ?
On peut supposer qu'elle a des aptitudes pour supporter des petits chantiers de bricolage … et qu'elle a des idées.
Les artistes peuvent s’accommoder d'un certain niveau d'inconfort.
La demande pour votre profil est peut être plus faible sur le marché ? => marge de négociation plus importante.
Attention si vous trouvez : il ne faudra pas trop accentuer l'aspect atypique qui rend l'appart invendable à des "non artistes".

L'ancien serait plus adapté. Pour éviter les défauts cachés majeurs il faut bien observer et enquêter, essayer d'avoir des contacts avec des membres du conseil syndical, bien éplucher les comptes rendu d'AG des dernières années, voir le PLU pour la zone concernée.... zones inondables etc. Projets d'édifices religieux, culte à proximité.
Les défauts apparents peuvent être "un plus" important si ils sont mineurs et ne remettent pas en question les fondamentaux comme l'emplacement. Idéal : couleurs des peintures de très mauvais gout => ça élimine ceux qui se fient aux apparences.
Bref, que du classique et il faut bosser, prendre du temps. … moins classique => booster Madame pour la recherche !
james a écrit :
15 sept. 2019, 19:51
2 - Comment faites vous pour éviter les visites inutiles ? est ce que les agences immobilières peuvent donner l'adresse du bien avant même de se décider pour une visite ?
En exposant correctement vos contraintes qui sont assez restrictives vous devriez pouvoir limiter les visites. Les agences donnent le secteur ou l'adresse si elles ont l'exclusivité. N'écartez pas les offres de particuliers, surtout celles avec de très mauvaises photos.
Pour les recherches sur les offres en ligne mettre le critère : rafraîchir

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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#11 Message par Baba1995 » 03 avr. 2020, 14:22

Bonjour,

Je ne sais pas si vous avez réussi votre mission de vous loger autour de Paris :D
Un petit conseil c'est d'éviter d'investir dans du neuf car les logements sont souvent trop cher, un bien neuf perdra généralement de la valeur avec le temps.
L'idéal est d'investir dans de l'ancien que vous pourrez rénover à votre goût... Certaine personne achète "des ruines" rénove et se retrouve avec des logements quasi neuf.
Attention pendant la visite de ces logements, notez toutes les informations susceptibles de faire augmenter le prix du bien en travaux...
Pour moi acheter dans du neuf avec un budget comme le votre est peut être difficile... Investissez, faites des travaux ou faites faire des travaux que vous inclurez dans votre crédit immobilier...
Cependant j'avais trouvé un bon article avec des projets neufs, qui rentrent dans votre budget : https://www.capital.fr/immobilier/immob ... er-1280597
De plus, pour éviter de me faire avoir en visitant des biens anciens avant d'investir j'utilise un modèle de fiche me permettant de demander l'ensemble des informations nécessaires pour estimer le coût des travaux http://strategie-immobilier.fr/modele-f ... mmobilier/
Pour finir, acheter dans l'ancien peut être bénéfique, il ne faut pas se contenter de visiter et juste voir les murs en place, j'ai des appartements qui au début ne me donnait pas spécialement envie mais avec un peu d'imagination, j'ai pu les rénover, modifier parfois complètement l'agencement (rajouter une chambre, rajouter une salle de bain... Changer de place le salon...). Vous avez une base qui sont les murs porteurs, ensuite laissez place à votre imagination et créez vous votre logement idéal en imaginant ce que vous souhaitez. Ce n'est pas parce que l'appartement que je visite a que une chambre que je peux pas en rajouter une si mon salon est grand. Ce n'est pas parce que ma salle de bain est à l'entrée de mon logement que je peux pas la déplacer et la mettre à la place de la cuisine... :D

Vincent92
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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#12 Message par Vincent92 » 03 avr. 2020, 14:35

Baba1995 a écrit :
03 avr. 2020, 14:22
j'ai des appartements qui au début ne me donnait pas spécialement envie mais avec un peu d'imagination, j'ai pu les rénover, modifier parfois complètement l'agencement (rajouter une chambre, rajouter une salle de bain... Changer de place le salon...).
Tu es finalement non seulement un entrepreneur mais aussi un investisseur immobilier aguerri 8)
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Baba1995
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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#13 Message par Baba1995 » 03 avr. 2020, 14:53

Vincent92 a écrit :
03 avr. 2020, 14:35
Baba1995 a écrit :
03 avr. 2020, 14:22
j'ai des appartements qui au début ne me donnait pas spécialement envie mais avec un peu d'imagination, j'ai pu les rénover, modifier parfois complètement l'agencement (rajouter une chambre, rajouter une salle de bain... Changer de place le salon...).
Tu es finalement non seulement un entrepreneur mais aussi un investisseur immobilier aguerri 8)
Les deux vont de pair 8)

kurisutofa
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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#14 Message par kurisutofa » 24 mai 2020, 22:33

james a écrit :
15 sept. 2019, 19:51
Bonjour tout le monde,
Ça fait un moment que je lis ce forum et j'ai vraiment besoin de vos lumières. Ma femme et moi avons un budget de 300k HFN (ma femme ne travaille pas pour l'instant), je travaille à Suresnes, et on cherche à sortir de Paris pour avoir un logement convenable (>50m2, 2chambres), dans un coin tranquil à moins de 10min d'une gare et à 40min du boulot. ça fait un moment qu'on cherche, déjà pour trouver un appartement qui vaut le coup c'est assez compliqué et dès qu'on le trouve y'a souvent un loup (une cité HLM à la *** pas loin, ou alors des projets à venir qui impliqueront une décote sur le bien en question)

1 - Est-ce possible de trouver un appart dans coin tranquil dans ce budget la ? Si oui où ? Quelles villes me conseillez vous ?
2 - Comment faites vous pour éviter les visites inutiles ? est ce que les agences immobilières peuvent donner l'adresse du bien avant même de se décider pour une visite ?
3 - Si on visite le bien et qu'il nous plait, comment savoir qu'il n'y a pas de loup (dsl d'être un peu parano mais avec ce budget la j'ai l'impression que trouver la perle rare est presque impossible et du coup j'ai l'impression que y'a toujours un truc caché)
4 - Vaut-il mieux acheter dans l'ancien, pseudo neuf ou neuf ?
5 - Quelles pièges à éviter ?

Je sais c'est beaucoup trop de question mais en fait je suis perdu c'est notre premier achat et avec toutes ces contraintes (budget, temps de trajet, cadre de vie) ça chauffe un peu mon cerveau. Merci !!
Je vous répond pour l'ouest.

1 - Est-ce possible de trouver un appart dans coin tranquil dans ce budget la ? Si oui où ? Quelles villes me conseillez vous ?
Tout dépend si vous voulez une vie animée ou coin vraiment tranquille...
En ligne de train pour suresnes :
Chaville, viroflay, Saint quentin en yvelines

2 - Comment faites vous pour éviter les visites inutiles ? est ce que les agences immobilières peuvent donner l'adresse du bien avant même de se décider pour une visite ?
non par contre ils peuvent vous indiquer le quartier (déjà ça evite beaucoup de visites inutiles)

3 - Si on visite le bien et qu'il nous plait, comment savoir qu'il n'y a pas de loup (dsl d'être un peu parano mais avec ce budget la j'ai l'impression que trouver la perle rare est presque impossible et du coup j'ai l'impression que y'a toujours un truc caché)
tout dépend sur quels critères. c'est impossible d'avoir une certitude de tout savoir / connaitre. listez les critères importants & voyez avec l'AI voir idéalement avec une personne qui connait la ville / quartier en question. si c'est un immeuble & qu'il y a une concierge : l'interroger (seule sans AI)

4 - Vaut-il mieux acheter dans l'ancien, pseudo neuf ou neuf ?
vous n'aurez pas forcément le choix selon le quartier souhaité & votre budget
en général :
l'ancien à l'avantage de l'emplacement, prix & parfois de choses qu'on ne referaient pas aujourd'hui (évite des wc de 2m2, des vues sur d'autres biens qui sont interdites maintenant...)
le neuf (selon les résidences) à l'avantage souvent du vitrage / luminosité associé

5 - Quelles pièges à éviter ?
signer un endroit sans connaitre l'environnement. si vous pouvez... louer à un endroit ou à minima passez des weeks ends là bas pour vous faire une idée du lieu / ville...
connaitre absolument le montant des charges pour un appart

Crapaud
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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#15 Message par Crapaud » 25 mai 2020, 00:46

Bonjour, ma contribution pour vous aider un peu dans votre recherche:

1) Il faudra être un peu plus précis sur le secteur géographique (une gare à proximité ne vous emmène pas forcément au bon endroit: par exemple si vous achetez à Ermont, l'accès à la défense sera pas trop aisé...) et les attentes niveau ville (plutôt petite couronne, plutôt grande couronne, commerces de proximité, etc: la Garenne Colombes et Poissy, c'est pas le même cadre). J'habitais Suresnes avant mon déménagement, j'ai étudié pas mal de villes en Île de France pour essayer d'optimiser le temps de trajet.

2) Trouver une agence indépendante et non franchisée: ils ont intérêt à vendre, ils connaissent bien le terrain. Et avec un peu d'expérience, vous pourrez repérer assez vite les agents sérieux. Et les bons agents connaissent les vendeurs, donc ils savent les raisonner au besoin.

3) Le risque zéro n'existe pas. Ceci dit, les gros loups sont tout de même rares (surtout en appartement), si vous avez des amis ou parents (ou un artisan pour faire des travaux) qui connaissent un peu le métier, faites une contre-visite avec eux

4) Tout dépend de vos goûts : pour ma part, je préfère l'ancien "dans son jus" car ça diminue les chances de cache-misère, je n'ai aucun scrupule à tout refaire tellement c'est moche (alors que sur du pseudo neuf, je le poserais la question) et c'est là que la marge de négociation est la plus importante.

5) Sous-estimer le temps de trajet ou le budget des travaux : quand un bien plaît, on a toujours tendance à être trop optimiste :mrgreen:
"Life is no matter of chance. It's a matter of choice"

sanglier78
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Re: Achat appartement, besoin de conseils

#16 Message par sanglier78 » 01 juin 2020, 17:28

Viroflay, sachant que contrairement à Chaville ou Sèvres, on peut habiter vers la gare de Rive gauche, c'est moins cher pour prendre le train à rive droite, 5mn entre les 2 gares, pentes raisonnables pour le coin, et pour vraiment les jours de pluie, tramway T6, 1 station. Autre avantage, ily a les trains de Montparnasse et RER C.
Le soucis, et bien le maire a décidé de transformer Viroflay en pure banlieue dortoir, donc la plupart des constructions d'immeuble se font sans commerce en RDC, déjà que cela n'était pas merveilleux, cela ne risque pas de s'amèliorer (le covid vient de trucider déjà deux restaurants)
Après je ne sait plus si Suresne est desservit par le train de Viroflay (la défense c'est 15mn de Viroflay), cela a tellement changé, je sais que le Val D'or, non, il faut changer à st cloud (même quai), pour le reste ...
Et oui, dans l'ancien, il est possible de trouver du 50m² en bonne état, et je vous conseille dernier étage, le problème de l'ancien est l'insonorisation, au dernier, le problème de dalle monobloc est supportable.

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