Je suis actuellement en négociation avec un vendeur dans le cadre de mon premier achat immobilier, et je pense avoir clairement besoin d'avis extérieur quant à cette transaction...
Avant tout, petit prologue: J'ai 25 ans, je suis fonctionnaire, je n'ai pas d'apport et pas de crédit en cours.
J'habite en Bretagne et j'ai toujours voulu avoir une maison un peu perdue dans le calme de la campagne
J'ai une préférence pour les maisons style villa des années 80 et je ne rechigne pas sur les travaux.
J'aurais bien aimé une maison récente, mais soyons réaliste, je n'ai pas le budget
Je souhaite devenir propriétaire pour avant tout arrêté de jeter mon argent par les fenêtres dans des locations, et j'ai déjà l'accord de principe de ma banque pour cet achat.
Le bien dont je souhaite vous parler se trouve sur une commune où le prix au m² varie entre 446 et 1223 euros *source: meilleursagents
Il s'agit d'une maison plein pied de 120 m² avec 3 chambre, une salle de bain, une pièce à vivre de 70m2 et un local technique.
Construite en 1979 sur un terrain de 540 m² et proposer initialement au prix de 85 000 euros sans frais d'agence ( de particulier à particulier).
Lors de la visite, j'ai pu découvrir que le jardin était à l'abandon et que l'aménagement intérieur était intégralement à refaire ( parquet, carrelage, électricité (non conforme), cuisine, salle de bain, tout...).
Le petit plus: une cheminée récente qui transmet sa chaleur à l'ensemble des pièces de la maison par un système dans les combles, une isolation récente, des fenêtres PVC double vitrage et des volets PVC encore sous garantie.
Nous avons ensuite visité le jardin dans lequel se trouve une dépendance en tôle bien moche, vouée à disparaitre en cas d'achat ( je ne m'étendrais donc pas dessus).
Puis nous avons rejoint la terrasse ou nous avons plus ou moins échangé sur la fosse septique.
Le vendeur m'a en effet expliqué qu'il a eu quelque galère lors de la construction de sa terrasse (celle devant la maison), car il avait coulé la dalle sur l'un des regards de la fosse.
Il lui a donc fallu re-casser sa terrasse pour refaire un regard [...]
Ne m'attardant pas plus longtemps sur la fosse qui était selon lui aux normes, j'ai été étonné de la couleur du toit un peu trop blanc pour être de l'ardoise.
Verdict: Fibro-ciment, et avec amiante s'il vous plaît.
Concernant l'histoire de la maison, le vendeur l'a loué à une famille pour lui permettre de rembourser plus facilement le crédit de sa nouvelle maison qui est aujourd'hui son habitation principale.
Malheureusement, la location a capoté, le couple de locataires c'est déchirer et le locataire restant ne payez plus son loyer.
Après avoir finalement réussi à le déloger, le propriétaire se voit dans l'impossibilité de remettre sont bien en location en l'état.
Ne pouvant financer les travaux, il décide de la vendre, en vain.
Initialement proposer à 100 000 euros, le prix n'a eu de cesse de baisser, et les agences la proposant, de se multiplier.
J'ai compté 7 agences différentes proposant ce bien.
Pesant le pour et le contre autour de cet achat, j'étais surtout gêné par le toit en fibro-ciment qui s’avérera être une dépense couteuse à moyen terme (environs 20 000 euros).
Je décide donc de négocier à 70 000 euros, le vendeur me proposera de couper la poire en 2 à 75 000.
Après un délai de réflexion de 2 jours, j'ai transmis mon offre d'achat au vendeur pour 75 000, et celui-ci l'a accepté.
Je me suis ensuite rapprocher du notaire afin d'obtenir l'ensemble des diagnostics de la maison... Et... Surprise.
Au lieu de recevoir le diagnostic de la fosse septique, je reçois une étude de sol...
J'ai pris contact avec le SPANC pour avoir des informations sur le système d'assainissement actuellement en place, et ce fut la méga douche froide.
Le système n'est plus du tout aux normes, doit être totalement remplacé, et demande même à être déplacé ailleurs dans le jardin.
Les travaux impliquent de creuser l'entrée du terrain et de casser la terrasse pour retirer l'ancienne fosse septique, pour finalement creuser le fond du jardin pour poser la nouvelle.
Cout des travaux : environs 15 000 euros, et aucune aide envisageable ( selon le SPANC)
De plus, outre les travaux, il y a aussi et surtout la réalité autour de l'état du jardin (sans terrasse du coup) post nouvelle fosse septique.
En cas d'achat, je n'aurais qu'un an pour faire les travaux...
Ne comprenant tout de même pas que le diagnostic de la fosse actuel soit absent, j'ai fini par comprendre la réalité de la situation: le propriétaire fui les contrôles du SPANC depuis plus d'un an pour éviter d'engager la procédure visant ensuite à l'obliger à faire les travaux de mise en conformité de la fosse ( en principe il a 4 ans pour faire réaliser les travaux à partir du diagnostic de non-conformité).
Je n'ai pas eu d'autre solution que de renégocier la vente avec le propriétaire au prix fixe de 60 000 euros ( -15 000 euros pour couvrir le cout des travaux de remise en conformité de la fosse).
Celui-ci refuse, et nous sommes dans l'impasse. Je lui ai alors proposé de prendre les travaux à sa charge, auquel cas je m'engagerais à acheter sa maison au prix de 75 000 euros.
Malheureusement il ne souhaite plus mettre d'argent dans cette maison.
N'ayant pas résilié mon offre de 75 000 euros, le vendeur est toujours bloqué sur cette vente avec moi, vente qui est de toute façon est à l'arrêt, le temps que le vendeur fasse intervenir le SPANC pour un diagnostic de la fosse en place ( à la demande du notaire).
Je me pose aujourd'hui beaucoup de questions... Ma position me semble honnête mais il est bien difficile de se juger soi-même...
Mon prix est-il honnête ?
A combien estimez vous la maison ?
Que feriez vous à ma place ?
Comme je l'évoquais, c'est mon premier achat immobilier vis-à-vis duquel je m'engagerais sur 20 ans de crédit en cas d'achat.
J'ai véritablement besoin de votre expérience.
Je vous remercie d'avance !
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