début de négociation et financement

[milano]

Bonjour
J'ai des proches qui ont flashé sur une maison de ville en banlieue parisienne et aimerait faire une offre mais s'interrogent sur plusieurs points notamment le financement et un début de négociation avec l'AI.
Elle est affichée à 315k€ - 110m2 mais ne pourront pas proposer plus de 300k€.

Pour l'emprunt ils ne peuvent aller au delà de 280k€ et envisagent de faire un apport de 48k€ (sachant qu'ils ne leur restera plus bcp de liquidités ensuite et revenus de 3 500 € à deux et ont deux enfants).
L'assurance risque de prendre chère car ils ont la quarantaine passée.

Déjà au niveau du budget est ce raisonnable de mettre autant et de rester avec peu de liquidités pour tous les éventuels tracas du quotidien et puis essayer d'améliorer le bien immo dans un avenir proche ?
Il n'y a pas de gros travaux à faire, que de la déco.

Pour la négociation
il faut savoir que la maison était louée jusqu'à présent les proprio veulent la vendre.
Je pense que la négo va être compliquée car visiblement ce sont des investisseurs. L'AI a eu du mal a la baisser de 7k€ sur l'annonce pour budgéter 2-3 bricoles.
Et en même temps pas de proposition avec les autres visites.
meilleursagents propose
Prix m2 moyen
2 781 €
de 2 249 € à 3 771 €

Peut on considérer que le bien est plutôt bien estimé ?

Avez des pistes de réflexion sur ces deux points afin qu'on puisse les aider au mieux.

Merci.

[milano]

Euh non on exclu les magouilles.
Ils sont mariés sous le régime de la communauté depuis plusieurs années déjà.
Leur secteur d'emploi est assuré, pas eu de période de chômage ou baisse de salaire en cette crise Covid-19 d'ailleurs mon amie est toujours à temps partiel. Elle peut récupérer la perte de 20% de salaire quand elle le voudra mais je crois qu'elle attend que le petit grandisse un peu.

[milano]

Je viens de voir qu'Action Logement peut financer 40k€ à 0.50% hors assurance c'est déjà une piste.

La question est de savoir si un tel achat est raisonnable selon leur situation actuelle, et le peu d'épargne qu'ils peuvent constituer mensuellement après remboursement du crédit.
Et comment tenter une négociation pour descendre à 300k€ ?
Est ce que meilleursagents est fiable ? Si c'est le cas on peut dire que le bien est correctement évalué ?

[milano]

Ce qui est plus fiable a mon avis est de regarde les mutations une par une ici mais cela n'a pas trop de sens.

Côté aide sociale, y-a des simulateurs (caf, dgi) Dans une société qui veut tout régir jusqu'au valeurs comme casser le mariage ou le rôle des parents, faut faire valoir à contrario tout les droits qu'elle autorise comme ces agents et ceux qui l'on compris ne cessent de le revendiquer faisant fit de l'éthique ou du réel. C'est la société du j'ai droit. J'ai droit à des frites fraîches, ... , au non gel du point même si l'on salaire prend 4 % sans cela, etc ...

Je ne vois pas ce qu'ils pourraient avoir comme aides sociales, ils n'ont déjà pas droit aux APL.
Le PAS c'est une grosse farce les taux sont plus élevés que les taux de la banque.
Pas de PTZ la RP est exclue enfin la plupart des villes. Encore une aberration vu les prix immobiliers qui flambent de la région parisienne.

[Crapaud]

Pour en revenir à la question initiale, on peut penser que l'estimation du bien est correcte, vu la fourchette de prix que milano indique. Par contre, vu l'engouement pour les maisons en région parisienne depuis le premier confinement, je suis un peu étonné qu'elle n'ait pas eu de proposition après les visites: l'estimation est donc trop haute, il doit y avoir un ou plusieurs défauts qui rebutent les acheteurs, et c'est impossible à évaluer sans connaître le bien.

Pour le côté financier, on ne connait pas les situations professionnelles du couple. Avec 3500€ pour le couple à la quarantaine passée, c'est pas la classe supérieure. Ils sont actuellement locataires, ou ils sont en train de vendre également leur bien?

Au niveau des maisons, j'estime que le risque de perte est moins élevé en IdF que pour les appartements, car le foncier est limité, et devient rare dans certains secteurs. Avec des prix indiqués autour de 3k€ au mètre carré, je pense que le bien se situe en grande couronne, et la pression foncière ne doit pas être très forte dans le coin.

Dans l'absolu, il vaut mieux garder une épargne de précaution la plus élevée possible, dans le cas présent, vu leurs revenus pas très élevés pour la région parisienne, ça va être dur de faire des miracles.

Pour la négociation, je conseille à milano ou un de ses copains d'aller visiter le bien, et de faire une proposition à 280k€: ça n'a aucune chance de passer, l'idée est de préparer les vendeurs à une négociation.

[ProfGrincheux]

Pourquoi, si la maison plait vraiment à vos amis et qu’il ne sont pas certains de leur estimation, ne pas diligenter une expertise en valeur vénale? Ensuite faire une offre pouvant aller jusqu’à 300k€ sur cette base.
Sinon il y a la base des transactions sur le site des impôts si on veut estimer un bien. Ce n’est pas l’idéal mais c’est autre chose que meilleurs agents.

[milano]

Pour en revenir à la question initiale, on peut penser que l'estimation du bien est correcte, vu la fourchette de prix que milano indique. Par contre, vu l'engouement pour les maisons en région parisienne depuis le premier confinement, je suis un peu étonné qu'elle n'ait pas eu de proposition après les visites: l'estimation est donc trop haute, il doit y avoir un ou plusieurs défauts qui rebutent les acheteurs, et c'est impossible à évaluer sans connaître le bien.

Pour le côté financier, on ne connait pas les situations professionnelles du couple. Avec 3500€ pour le couple à la quarantaine passée, c'est pas la classe supérieure. Ils sont actuellement locataires, ou ils sont en train de vendre également leur bien?

Au niveau des maisons, j'estime que le risque de perte est moins élevé en IdF que pour les appartements, car le foncier est limité, et devient rare dans certains secteurs. Avec des prix indiqués autour de 3k€ au mètre carré, je pense que le bien se situe en grande couronne, et la pression foncière ne doit pas être très forte dans le coin.

Dans l'absolu, il vaut mieux garder une épargne de précaution la plus élevée possible, dans le cas présent, vu leurs revenus pas très élevés pour la région parisienne, ça va être dur de faire des miracles.

Pour la négociation, je conseille à milano ou un de ses copains d'aller visiter le bien, et de faire une proposition à 280k€: ça n'a aucune chance de passer, l'idée est de préparer les vendeurs à une négociation.

C'est une maison de ville, en plein centre sans jardin. L'engouement est plutôt aux maisons avec extérieur en RP. et là c'est supérieur à 320k€.
Ceci dit les anciens corps de ferme transformés en maison un peu atypiques ont un peu la côte pour les gens de banlieue directement.

Oui justement avec des revenus peu élevés c'est impossible d'acheter un bien à moins de 280k€ à moins de s'éloigner fortement ou être dans des villes peu attrayantes.
Je vous ai contacté aussi en mp.

[milano]

Pourquoi, si la maison plait vraiment à vos amis et qu’il ne sont pas certains de leur estimation, ne pas diligenter une expertise en valeur vénale? Ensuite faire une offre pouvant aller jusqu’à 300k€ sur cette base.
Sinon il y a la base des transactions sur le site des impôts si on veut estimer un bien. Ce n’est pas l’idéal mais c’est autre chose que meilleurs agents.

Oui on a regardé patrim, mais c'est très varié. A part une maison quelques numéros plus haut vendue à 338 000 € pour 115m2 de terrain et 101m2 de surface utile on trouve pas grand chose d'équivalent. Les prix au m2 affichés varient fortement on trouve de tout. Je pense que certains biens se sont vendus dans leur jus d'où certains prix très bas.

[m.enfin]

ménage fait
merci de rester dans le sujet

[neron]

ménage fait
merci de rester dans le sujet

la question concernait les capacités d'emprunt. Rien que par le titre : "début de négociation et financement"

Ce message et d'autres sont hors sujet et doivent être censuré

Je viens de voir qu'Action Logement peut financer 40k€ à 0.50% hors assurance c'est déjà une piste.
?

Le titre de cette file est donc mensongère. Merci de retirer le mot financement puisqu'on peut pas en parler et tout sera

Sinon c'est arbitraire et dans ce cas où sont mes messages que je puisse faire valoir cette nouvelle doctrine?

[henda]

Je fais donc une allergie modo car le titre de cette file est mensongère cette file.

[floflo]

Je fais donc une allergie modo car le titre de cette file est mensongère cette file.

[divorce]

avis de vieux ronchon : 7,5 année de revenu pour se loger. un emprunt qui ne sera pas remboursé quand il faudra refaire le toit et financer les études supérieures des gamins. un plan qui les rendra (plus) riche dans la majorité des cas (ou bien les ruinera et hypothéquera l'avenir de leurs enfants).

La maison appartient à des investisseurs ? je dirai que de toute façon, tes amis n'ont pas vraiment les moyens de mettre plus d'argent. Il faut qu'ils fassent leur budget et regardent ce qu'ils sont prêt à mettre.
L'investisseur peut être en train de sortir ( plus-value de toute façon conséquente, problème d'optimisation fiscale : IFI), ou bien l'investisseur a le temps et s'est fait son prix qu'il a le moyen de laisser à l'affichage éternellement.

[ProfGrincheux]

On m'a toujours dit que le prix au m2 est une donnée moins pertinente pour les maisons que pour les apparts. Une maison s'evalue plus globalement.

Dans une situation d'incertitude sur le prix et si j'étais motivé pour acheter cette maison précisément, je ferais faire une expertise.

Ça ne résout pas le problème du financement ou de la tactique de négociation mais ca permet de décider si 300k€ (ou 280k€) est une offre raisonnable. Il y a des maisons qui ont des problèmes qui ne se voient pas si on n'est pas pro.

[milano]

On m'a toujours dit que le prix au m2 est une donnée moins pertinente pour les maisons que pour les apparts. Une maison s'evalue plus globalement.

Dans une situation d'incertitude sur le prix et si j'étais motivé pour acheter cette maison précisément, je ferais faire une expertise.

Ça ne résout pas le problème du financement ou de la tactique de négociation mais ca permet de décider si 300k€ (ou 280k€) est une offre raisonnable. Il y a des maisons qui ont des problèmes qui ne se voient pas si on n'est pas pro.

Oui tout à fait une expertise peut être une bonne solution.

Le marché en rp étant ce qu'il est, les maisons peuvent se mettre parfois à partir à la va vite sans qu'on sache trop pourquoi...et je ne sais pas si le temps de faire expertiser elle ne risque pas de partir. Mais effectivement à voir.

[neron]

Je fais donc une allergie modo car le titre de cette file est mensongère cette file.

C'est le correcteur d'orthographe

Si maintenant ils deviennent intelligent, où va-t-on

[ProfGrincheux]

On m'a toujours dit que le prix au m2 est une donnée moins pertinente pour les maisons que pour les apparts. Une maison s'evalue plus globalement.

Dans une situation d'incertitude sur le prix et si j'étais motivé pour acheter cette maison précisément, je ferais faire une expertise.

Ça ne résout pas le problème du financement ou de la tactique de négociation mais ca permet de décider si 300k€ (ou 280k€) est une offre raisonnable. Il y a des maisons qui ont des problèmes qui ne se voient pas si on n'est pas pro.

Oui tout à fait une expertise peut être une bonne solution.

Le marché en rp étant ce qu'il est, les maisons peuvent se mettre parfois à partir à la va vite sans qu'on sache trop pourquoi...et je ne sais pas si le temps de faire expertiser elle ne risque pas de partir. Mais effectivement à voir.

Si elle part alors qu’ils sont dans le processus de faire une offre (on ne paye pas d’expertise si on ne prépare pas une offre), ils devraient arriver à savoir à quel prix. Ça les aidera à calibrer la prochaine offre sur la prochaine maison qu’ils trouveront. Voir des biens partir est une façon pour les candidats acquéreurs d’apprendre les prix du marché.

D’autre part si le vendeur faisait des difficultés pour l’expertise, je conclurais qu’il y a un loup.

[Gpzzzz]

avis de vieux ronchon : 7,5 année de revenu pour se loger. un emprunt qui ne sera pas remboursé quand il faudra refaire le toit et financer les études supérieures des gamins. un plan qui les rendra (plus) riche dans la majorité des cas (ou bien les ruinera et hypothéquera l'avenir de leurs enfants).

La maison appartient à des investisseurs ? je dirai que de toute façon, tes amis n'ont pas vraiment les moyens de mettre plus d'argent. Il faut qu'ils fassent leur budget et regardent ce qu'ils sont prêt à mettre.
L'investisseur peut être en train de sortir ( plus-value de toute façon conséquente, problème d'optimisation fiscale : IFI), ou bien l'investisseur a le temps et s'est fait son prix qu'il a le moyen de laisser à l'affichage éternellement.

7annees de revenus c est devenu la norme actuellement vu sur les prix immobiliers ont triplés en 20ans..

C est par exemple un logement a 350ke pour un couple qui gagne 4ke net par mois (3smic) et qui peut donc emprunter 300ke sur 25ans a 30% d endettement vu les taux actuels..

[Mimi2023]

Les estimations?

Bon, je croix avoir trouvé l’appart pour ma première acquisition mobilière (pour la RP), vendu pour le prix de 295 000. La semaine prochaine la contre-visite et j’entame la suite. Le vendeur a déjà baissé le prix deux fois. Le quartier pavillonnaire, calme, la vue pas ouf mais acceptable, immeuble de bon standing.

Juste par curiosité, pour avoir une idée pour la négociation, j’ai essaye de faire quelques simulations et chaque site donne un montant différent, par exemple le prix de fourchette basse 247 000 sur une site, sur l’autre 286 000, sur le troisième 307 669 €.

Comment se fait-il qu’il existent de telles différences ?

Comment faire pour proposer le prix juste ? Impossible de comparer avec les prix des autres ventes car dans cet immeuble les gens habitent depuis 20 ans et qq biens vendus aux alentours sont plus petits.

Qu’en pensez-vous ?

[ProfGrincheux]

Oublie les sites, ça ne vaut rien.

Tu peux faire une offre à 247k€ si le bien te plaît en disant que c'est l'évaluation du site truc (c'est pas parce que ça ne vaut rien que tu ne peux pas l'utiliser à ton profit). Si tu es hors marché, l'AI te le dira et ne transmettra pas. Sinon il y aura négociation et là il faut décider jusqu'à combien tu montes.

En faisant ainsi tu prends le risque de te faire bouler mais c'est comme ça qu'on apprend le juste prix, en faisant des offres et en se faisant bouler. Je me suis fait bouler 3 fois avant ma première acquisition et 1 fois pour ma troisième. Les deux fois que je regrette le plus c'est les fois où je ne pouvais tout simplement pas remonter mon offre. Les autres fois, je voulais bien acheter mais pas au prix du vendeur. Une négociation peut toujours échouer, ce n'est pas grave.

Les biens équivalents à ce prix là il y en a probablement des masses (parce que ça correspond aux besoins et aux moyens des gens). Un de perdu, dix de retrouvés.

[Mimi2023]

Oublie les sites, ça ne vaut rien.

Tu peux faire une offre à 247k€ si le bien te plaît en disant que c'est l'évaluation du site truc (c'est pas parce que ça ne vaut rien que tu ne peux pas l'utiliser à ton profit). Si tu es hors marché, l'AI te le dira et ne transmettra pas. Sinon il y aura négociation et là il faut décider jusqu'à combien tu montes.

En faisant ainsi tu prends le risque de te faire bouler mais c'est comme ça qu'on apprend le juste prix, en faisant des offres et en se faisant bouler. Je me suis fait bouler 3 fois avant ma première acquisition et 1 fois pour ma troisième. Les deux fois que je regrette le plus c'est les fois où je ne pouvais tout simplement pas remonter mon offre. Les autres fois, je voulais bien acheter mais pas au prix du vendeur. Une négociation peut toujours échouer, ce n'est pas grave.

Les biens équivalents à ce prix là il y en a probablement des masses (parce que ça correspond aux besoins et aux moyens des gens). Un de perdu, dix de retrouvés.

Je te remercie de partage de tes expériences, c’est toujours intéressant de voir les déboires des autres Et là, tu est satisfais de ton bien?

Sinon, j’ai déjà vécu un refus de ma proposition pour un autre appart, 64 m², mais pas de regrets car pas très lumineux et loin des écoles, même si la vue était belle. Le vendeur l’avait acheté il y a 3 ans pour la somme de 270K et aujourd’hui veut revendre 40K de plus (annonce trjs là, depuis plusieurs mois).

Concernant l'appart que j'aie en vu j’apprécie surtout le fait qu'il se trouve dans une zone tranquille, loin des hlm et d'autres nuisances.

[ProfGrincheux]

Je suis content oui. La seconde RP, j’ai un peu regretté, elle convenait parfaitement, j’aimais même bien, mais ma femme a voulu déménager au bout de 8-9 ans (en fait au bout de 4-5 ans mais j’avais un bon argument pour refuser). On l’avait achetée en pensant qu’il serait facile de la vendre, ça a été le cas en 2018 mais on n’y est pas arrivés en 2014.

Je préfère acheter dans un marché stagnassier voire baissier car les biens ne partent pas sous ton nez avant que tu aies eu le temps de faire une seconde visite et de bien réfléchir. Ceci dit je n’ai aucune idée du prix du bien que tu vises. C’est quand même très possible qu’une offre a 247 k€ se fasse rejeter directement.

Tu peux demander à l’AI à quel prix un bien sur lequel tu as fait une offre est parti s’il part. Ou même à quel niveau il estime que le bien doit partir s’il ne part pas. L’AI n’a pas forcément intérêt à te mentir. Son intérêt est de te faire conclure une vente.

[Mimi2023]

Je suis content oui. La seconde RP, j’ai un peu regretté, elle convenait parfaitement, j’aimais même bien, mais ma femme a voulu déménager au bout de 8-9 ans (en fait au bout de 4-5 ans mais j’avais un bon argument pour refuser). On l’avait achetée en pensant qu’il serait facile de la vendre, ça a été le cas en 2018 mais on n’y est pas arrivés en 2014.

Je préfère acheter dans un marché stagnassier voire baissier car les biens ne partent pas sous ton nez avant que tu aies eu le temps de faire une seconde visite et de bien réfléchir. Ceci dit je n’ai aucune idée du prix du bien que tu vises. C’est quand même très possible qu’une offre a 247 k€ se fasse rejeter directement.

Tu peux demander à l’AI à quel prix un bien sur lequel tu as fait une offre est parti s’il part. Ou même à quel niveau il estime que le bien doit partir s’il ne part pas. L’AI n’a pas forcément intérêt à te mentir. Son intérêt est de te faire conclure une vente.

Donc, là, tu vas y rester un bon moment?

Oui, j’ai essayé de sonder l'agent AI et il pense qu'une petite baisse pourrait encore être possible (le vendeur avait déjà modifié le prix à deux reprises) mais n'a pas voulu en discuter.
Bon, je vois ça la semaine prochaine. Merci, et bon week end, Prof!

[Ben92]

Comment se fait-il qu’il existent de telles différences ?

Certains sites d'estimation sont nuls. Meilleursagents et le plus réputé et le plus fiable.
Une autre source d'information importante est la base des biens vendus. Elle est également disponible sur le site de meilleuragents, "Bade dvf" ou un truc comme ça.

[Mimi2023]

Comment se fait-il qu’il existent de telles différences ?

Certains sites d'estimation sont nuls. Meilleursagents et le plus réputé et le plus fiable.
Une autre source d'information importante est la base des biens vendus. Elle est également disponible sur le site de meilleuragents, "Bade dvf" ou un truc comme ça.

C'est le site Meilleurs agents qui me sort une évaluation la plus élevée: fourchette basse: 286K

[berliner59]

Je crois qu'en ce moment les évaluations c'est plus trop fiable...

[Mimi2023]

Je crois qu'en ce moment les évaluations c'est plus trop fiable...

J'ai aussi cette impression, car de tels écarts de prix dans les simulations...

[berliner59]

Je crois qu'en ce moment les évaluations c'est plus trop fiable...

J'ai aussi cette impression, car de tels écarts de prix dans les simulations...

Je me suis aperçu que je connaissais 3 personnes qui n'arrivent pas à vendre et les trois ont baissés et sont en dessous des estimations basses...

[Mimi2023]

Je crois qu'en ce moment les évaluations c'est plus trop fiable...

J'ai aussi cette impression, car de tels écarts de prix dans les simulations...

Je me suis aperçu que je connaissais 3 personnes qui n'arrivent pas à vendre et les trois ont baissés et sont en dessous des estimations basses...

Ils sont dans quelle région?

[berliner59]

Ils sont dans quelle région?

Idf : maison val d'oise, loft avec terrasse 77 et une vente Paris 15ème (petit deux pièces) qu'on m'a raconté hier : je ne savais pas que la personne vendait depuis... un an (en prêt relais, j'étais fort ennuyé pour lui). Je vais bientôt vendre (et racheter) ma résidence principale, vu les circonstances il faudra que je vende avant et que j'aille en location

[Mimi2023]

Ils sont dans quelle région?

Idf : maison val d'oise, loft avec terrasse 77 et une vente Paris 15ème (petit deux pièces) qu'on m'a raconté hier : je ne savais pas que la personne vendait depuis... un an (en prêt relais, j'étais fort ennuyé pour lui). Je vais bientôt vendre (et racheter) ma résidence principale, vu les circonstances il faudra que je vende avant et que j'aille en location

Depuis 1 an que la personne n'arrive pas à vendre! Et bin... Bon courage à toi pour la suite!

[ProfGrincheux]

Ils sont dans quelle région?

Idf : maison val d'oise, loft avec terrasse 77 et une vente Paris 15ème (petit deux pièces) qu'on m'a raconté hier : je ne savais pas que la personne vendait depuis... un an (en prêt relais, j'étais fort ennuyé pour lui). Je vais bientôt vendre (et racheter) ma résidence principale, vu les circonstances il faudra que je vende avant et que j'aille en location

Il paraît raisonnable de ne pas prendre de crédit relais si tant est que les banques acceptent d’en faire en ce moment - ce qui est loin d’être évident.