Achat maison en face d'un terrain emplacement réservé

[Immo-Bi-lier]

Bonjour à tous,

Nous avons visité une maison que nous prévoyons d'acheter.
Nous avons fais une offre qui a été accepté par le propriétaire, Nous n'avons pas encore signé le compromis.
Juste en face de cette maison, il y a un terrain nue, très proche, un peu surélevé par rapport à celui que nous prévoyons d'acheter qui lui est un peu en contrebas. Nous avons demandé au propriétaire des informations et ils nous a dit, qu'il ne s'y passait rien depuis qu'ils y habitaient (4 ans), qu'à priori il s'agissait d'un terrain agricole, il y a effectivement une vache dessus.

Nous avons pu nous renseigner de notre coté et obtenir le N° de la parcelle et nous avons donc appris qu'il s'agissait d'une parcelle classé UD (zone d'habitation) mais emplacement réservé, donc régie par le Plan d'Urbanisme de la commune.

Nous avons lu que :
Les emplacements réservés constituent des servitudes destinées à réserver du foncier en vue de la réalisation :
- de voies et ouvrages publics ;
d- ’installations d’intérêt général à créer ou à modifier ;
d- ’espaces verts à créer ou à modifier ou d’espaces nécessaires aux continuités écologiques ;
- ou de programmes de logements dans le respect des objectifs de mixité sociale, en zone urbaine (U) ou à urbaniser (AU) du PLU(i).

Nous pensions à la base qu'il s'agissait d'un terrain d'un particulier et que nous aurions une villa en face. Mais là, ça pourrait carrément être un batiment ou un immeuble (le terrain est grand). Ce terrain étant un peu en hauteur par rapport à la maison, on serait en somme au pied de l'immeuble et on aurait comme vue l'immeuble.
Sans compter la décote car forçément, à la revente, avec un immeuble en face ce n'est pas la même chose.

Du coup nous hésitons fortement à poursuivre. Pour l'instant, le propriétaire est en train de faire les diagnostic etc.. donc la date de signature du compromis n'est pas encore fixé.

Avez-vous déjà eu le cas ? est-ce risqué comme achat ?

En parallèle, nous avons contacté la mairie pour essayer de savoir ce qui était prévu sur cette parcelle, je ne sais pas si nous pourrons avoir ces infos...
Si certains d'entres vous ont déjà effectué ce type de démarche, cela nous aiderais également.

Je vous remercie vivement

[Suricate]

Quelle est la probabilité qu'un terrain avec une vache dessus se transforme en immeuble de grande hauteur ?

Si demain c'est une famille de cassos qui achète le terrain d'en face pour y mettre un mobile home et y réparer des épaves, la musique à fond et leurs 7 chiens qui montent la garde, c'est mieux ou pas ?

Il y a un risque, comme toujours. Maintenant vous pouvez intégrer ce risque dans votre proposition, si vous considérez que le risque est de 50% que la valeur du bien perde 40% de sa valeur vous pouvez tenter de négocier une baisse du prix de 20% (par exemple).

Maintenant si pour vous le risque, même minime, est rédhibitoire : n'achetez pas.

[Immo-Bi-lier]

Je vous remercie d'avoir pris le temps de me répondre.

Quelle est la probabilité qu'un terrain avec une vache dessus se transforme en immeuble de grande hauteur ?

Il y a effectivement une vache dessus car pour l'instant, il y a de l'herbe. Mais le terrain ne ressemble pas du tout à un terrain agricole. Il est grand, plat et beau, dans un quartier en fort développement d'habitations ou il y a pleins de commerces. La vache on se demande ce qu'elle fait là d'ailleurs. Donc oui, d'après le PLU de la commune, gros risque de construction dans ce secteur.

Après, vous avez raison, un terrain d'un particulier ne garanti rien mais moins de risque d'avoir un bâtiment de 4 étages. C'est juste le risque d'un bâtiment en hauteur qui nous préoccupe. Nous allons réfléchir.

[Beone]

Pour la consultation de la mairie, une petite anecdote:
Un ancien collègue de travail a voulu faire construire dans une petite commune rurale. Le terrain est dans une zone déjà construite. En face, il y a l'EHPAD de la commune, bâtiment de 2 étages. Avant le dépôt de permis, le gars contacte la mairie pour savoir s'il y avait des projets d'extension de l'EHPAD, car il projetait une maison bioclimatique, pour laquelle le solaire actif (panneaux solaire thermique) et passif (grandes baies vitrées pour le soleil en hiver) participait grandement à la production d'eau chaude et de chauffage. Comme l'EHPAD est côté sud, il y avait un risque de perte d'ensoleillement. La mairie confirme qu'il n'y a pas de projet d'extension et le gars fait construire sa maison bioclimatique.
Deux ans plus tard, l'EHPAD s'agrandi en face du gars, qui perd une grosse partie de l'ensoleillement l'hiver et la mi-saison. L'équipe municipale était la même que celle a qui il avait posé la question de projet et qui avait juré qu'il n'y avait rien de prévu...

[PACA]

Sans plus de précisions officielles c'est risqué, c'est délicat :
Cela peut être un parking ou tout autre équipement public comme une station d'épuration ? un bassin de rétention d'EP ?.....

Les bâtiments en hauteur ne sont pas des risques majeurs, à moins que la vue soit un paramètre déterminant dans le quartier. La hauteur max est mentionnée dans le PLU.

[PACA]

Avez-vous déjà eu le cas ? est-ce risqué comme achat ?

Mon cas concret, c'est l'inverse, "vente ou pas" ? :
Il faut s'adapter aux situations en ajustant le prix d'achat pour le cas le plus défavorable.
Je n'achète pas mais le terrain mitoyen de ma résidence secondaire est réservé, probablement pour un parking, en plein centre du village.
Tout dépend comment sera réalisé le parking public avec des activités associées ?
- petit parking sympa => ça valorise ma maison => je garde en adaptant mes parkings privés
- parking à gros débit nocturne avec nuisances => je vends pour en faire un restaurant/hôtel ou une boite de nuit => ça peut être un jackpot (à mes héritiers de voir je m'en fiche un peu!.... je ne suis plus dans le coup)

Je devrais assister aux réunions publiques, ce que je ne fais pas à tort ! => on va me refiler toutes les nuisances.... mais ils savent déjà que je suis capable de leur mettre une boite de nuit.

[IMMOLOLO]

Une Disco au village et c'est la revolution assurée
Avec le pass sanitaire c'est le dépot de bilan assuré

[Immo-Bi-lier]

Bonjour à tous,

Merci pour toutes vos réponses riches d'enseignements
Nous hésitons à revoir le prix car nous avons fais une offre qui a été accepté donc renégocier maintenant... de plus, il est probable que le vendeur soit de bonne foi et ne savait pas que le terrain en face était un emplacement réservé.
Donc là, on va carrément retirer notre offre pour ne pas leur faire perdre plus de temps, certainement que cela ne fera pas fuir d'autres acheteurs...

Merci à tous

[Sophie Vincent]

Quelle est la probabilité qu'un terrain avec une vache dessus se transforme en immeuble de grande hauteur ?

Si demain c'est une famille de cassos qui achète le terrain d'en face pour y mettre un mobile home et y réparer des épaves, la musique à fond et leurs 7 chiens qui montent la garde, c'est mieux ou pas ?

Il y a un risque, comme toujours. Maintenant vous pouvez intégrer ce risque dans votre proposition, si vous considérez que le risque est de 50% que la valeur du bien perde 40% de sa valeur vous pouvez tenter de négocier une baisse du prix de 20% (par exemple).

Maintenant si pour vous le risque, même minime, est rédhibitoire : n'achetez pas.

Bonjour,

Toutefois, un terrain avec une vache dessus laisse penser qu'il y aura peut-être une ferme à l'avenir. Du coup, il faut toujours se préparer au pire. D'ailleurs, personne ne peut connaître à l'avance les projets du propriétaire.

[castralroc]

Personnellement, je ne prendrais pas de risques.
Il y a une règle absolue à savoir : ne jamais faire confiance aux dires d'un propriétaire (qui en sait surement plus que vous sur ce terrain mais ne veut pas vous le dire, et il a le droit de ne rien dire)
la deuxième règle c'est de ne jamais faire confiance à ce que peut vous dire une mairie ou un agent immobilier du style "ne vous inquietez pas il ne pourra jamais y avoir un batiment de 10 étages sur ce terrain"

[Suricate]

Toutefois, un terrain avec une vache dessus laisse penser qu'il y aura peut-être une ferme à l'avenir.

Ça laisse surtout à penser qu'il y a déjà une ferme dans le secteur.

A moins que ça ne soit une vache sauvage

[sim_v]

1— La règle, aujourd’hui, est plutôt de remplir les dents creuses : recycler les terrains en agglomération et limiter l’expansion des communes sur les terrains agricoles.
2— Quand on achète une maison avec une vue dégagée sur la campagne, il faut toujours se dire que ce n’est que temporaire à moins d’être propriétaire de tous les terrains avoisinants.
3— Les stations d’épuration sont généralement construites loin des habitations pour des questions de nuisances et d’hygiène évidentes.

[PACA]

(qui en sait surement plus que vous sur ce terrain mais ne veut pas vous le dire, et il a le droit de ne rien dire)

Par pour tout, il a l'obligation de publicité pour les actes de servitudes. Le notaire prend la précaution de le mentionner sur l'acte de vente, il responsabilise le vendeur.

[PACA]

(qui en sait surement plus que vous sur ce terrain mais ne veut pas vous le dire, et il a le droit de ne rien dire)

Par pour tout, il a l'obligation de publicité pour les actes de servitudes. Le notaire prend la précaution de le mentionner sur l'acte de vente, il responsabilise le vendeur.

Pourquoi il ne faut pas oublier une servitude lors d'une vente immobilière
https://www.bfmtv.com/immobilier/pourqu ... 70286.html

Si une servitude a été oubliée lors d'une vente, le vendeur ou l'acquéreur pourront être tenus de la supprimer.

Dans une vente immobilière, il peut exister une servitude que le vendeur ignore ou a oubliée mais que ce vendeur ou son acquéreur seront tenus de supprimer par la suite. Ce cas existe, rappelle la Cour de cassation, lorsqu'un propriétaire vend une partie de ses biens ou lorsqu'il vend ses biens à des personnes différentes.

Le cas s'est présenté dans un lotissement qui était à l'origine une parcelle de terrain appartenant à un seul propriétaire. Les parcelles ayant été vendues, l'un des acquéreurs s'était plaint de l'écoulement sur son terrain des eaux de pluie de son voisin. Il demandait la suppression de ces écoulements.

Il s'agit d'une servitude qui ne peut pas être remise en question, répondait ce voisin installé en amont. Car, disait-il, le code civil prévoit diverses sortes de servitudes, qui peuvent être établies par un "titre" écrit, comme un acte notarié, ou seulement par l'ancienneté lorsqu'elles existent depuis trente ans à la vue de tous. Mais il existe aussi, soulignait-il, une servitude qui résulte de l'organisation des lieux réalisée à l'époque où ceux-ci appartenaient à la même personne. On l'appelle la servitude "par destination du père de famille" et, lorsqu'une ou plusieurs parcelles ont été vendues, les nouveaux propriétaires doivent la supporter.
"Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, il n'existe aucune servitude sur l'immeuble"

L'écoulement des eaux de pluie a été organisé comme il est actuellement, par l'ancien propriétaire du terrain, concluait ce voisin, et c'est une servitude à respecter. Mais la Cour de cassation a soulevé une difficulté dans ce raisonnement. Tout cela est juste, dit-elle, cette servitude ignorée existe, mais à la condition qu'il ne soit pas écrit le contraire dans l'acte de vente du notaire. Or, comme c'est très souvent le cas, une clause classique mentionnait en l'espèce que "le vendeur déclare qu'à sa connaissance, il n'existe aucune servitude sur l'immeuble", créée par lui-même ou un précédent propriétaire.

Une telle clause, explique la Cour, est contraire à l'existence de cette servitude de père de famille. Elle indique justement, selon les juges, qu'il n'y a pas de servitude, et dès lors, cet écoulement d'eau sur le terrain aval du voisin ne repose sur aucun droit. Celui qui en bénéficie risque donc de devoir le supprimer.

(Cass. Civ 3, 28.1.2021, F 19-24.254).

Servitudes non mentionnées dans un acte de vente : quels sont les risques ?
https://www.hypotheques-en-ligne.fr/ser ... ntionnees/
03/11/2020

Acheter un bien immobilier, Patrimoine immobilier

Les servitudes ne sont pas toutes apparentes, visibles à l’œil nu. Imaginez une canalisation enfouie sous terre…

Et il arrive également que les servitudes non apparentes mais connues ne soient pas mentionnées dans l’acte de vente d‘un bien immobilier.
Quels sont alors les risques pour le vendeur, le notaire ? La responsabilité de l’agent immobilier peut-elle être recherchée ?

Voyons ce qu’il en est.

La responsabilité du vendeur en cas de servitude non mentionnée

Selon le droit, seule l’erreur portant sur la substance de la chose peut permettre une contestation de la vente (article 1132 du Code civil).

Ainsi, si un acheteur souhaite contester une vente au motif qu’une servitude lui a été cachée, il devra s’appuyer sur “les qualités essentielles du bien, qui sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté” (article 1133 du Code civil).

Il conviendra alors de comprendre si l’existence de la servitude constitue une qualité essentielle du bien au sens de l’article 1133.

L’acheteur pourra également se baser sur l’article 1638 du Code civil selon lequel “si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité”.
Ainsi, la découverte d’une charge non déclarée peut donner lieu à la résolution de la vente ou au versement de dommages et intérêts.
La responsabilité du notaire

Le notaire engage-t-il sa responsabilité si une servitude n’a pas été déclarée dans un acte de vente ? Il semble que oui selon une jurisprudence constante.

On rappellera que les notaires ont l’obligation de procéder, avant de dresser leurs actes, à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité desdits actes. Cette obligation de vérification est amplifiée par l’existence du service de la publicité foncière, facilement accessible.

Le notaire peut ainsi être rendu responsable en totalité ou en partie du préjudice subi et devoir indemniser l’acheteur trompé.
Dans une décision de la Cour de Cassation, un notaire a été tenu d’indemniser l’acheteur à concurrence du coût des travaux nécessaires pour faire cesser la servitude (déplacement d’une canalisation).
Indemnités pour l’acquéreur

En ce qui concerne le préjudice subi par l’acheteur, l’article 1637 du Code civil précise que l’acheteur peut réclamer une indemnité égale à la moins-value de la chose objet de la vente, résultant soit de la perte d’une partie de cette chose en raison de l’éviction partielle, soit de l’existence de la charge. La jurisprudence préfère quant à elle, une approche fonctionnelle et estime que l’indemnité doit correspondre “à la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices permettant d’être en possession d’un immeuble conforme à celui que les acheteurs avaient souhaité acquérir”.