Stratégie de négociation (AI ou direct particulier)

[justinec]

Bonjour à tous,

Je viens exposer mon histoire afin d'obtenir, si possible, quelques conseils.
Nous cherchons à acheter une maison dans un village autour de Vendôme (41), où se trouve une gare TGV. Dans l'idéal, une longère à rénover (avec une façade moche serait encore mieux: isolation par l'extérieur sans état d'âme). Cela va faire 2 ans que nous surveillons les annonces et les ventes des biens dans ce secteur: partir vivre à la campagne est un projet qui se prépare, du moins pour nous !

Bref, d'après les AI et cabinets notariaux, en ce moment il y a une "pénurie" de biens dans ce secteur et les prix flambent, la faute aux effets combinés "TGV" et "covid" ayant provoqué une arrivée de Franciliens. Je pense qu'il s'agit plus d'un mythe construit autour d'une dizaine d'exemples que d'une réalité (merci pour le fil sur les mythes !), n'empêche que même le Monde a diffusé un article sur ce sujet fin septembre, parmi ses "Fragments de France".

Nous nous rendons dans ce secteur la semaine prochaine pour visiter des biens (nous habitons en effet à Paris ), et nous en avons repéré un susceptible de nous plaire, mais à un prix totalement délirant (c'est subjectif). Il a été mis en vente début octobre, puis le prix baissé de 5 % trois semaines plus tard.
L'AI avait refusé de nous communiquer l'adresse et même le nom du village, mais grâce à Google nous l'avons trouvé. Ma question principale est donc : maintenant que nous savons où il se trouve, faut-il encore passer par l'AI ou aller toquer à la porte (il doit s'agir d'un mandat simple)?

Cette interrogation rejoint une question subsidiaire : faut-il aller visiter maintenant, ou attendre que le prix baisse ? Le prix actuel au mètre carré dans ce village est d'environ 1200-1300 euros, la proprio actuelle a payé le bien - qui était en vente depuis plus d'un an - 130k en 2019 (merci DVF) et n'a fait aucun travaux, et il est affiché à 200 k nets vendeur aujourd'hui, sympa la plus-value ! La maison d'en face, plus grande, avec plus de terrain, a été vendue 105K début 2021 (donc après l'exode massif des Parisiens vers le Loir-et-Cher).

J'ai bien compris qu'on n'achetait pas un prix, mais à la fin c'est bien l'argent qui paie, donc des années de travail, et nous ne sommes pas des pigeons (d'ailleurs dans l'annonce il s'agit d'un "bien coup de coeur" ).

[guyomette]

- Il y a des gens bien plus avisés ici, qui répondront à tes questions. Cela dit que les prix flambent vers Vendôme, je ne crois pas que ce soit un mythe : ça commence en effet à se savoir, du reste.
Et 5 % ne me semble pas un signe de vraie baisse future (d'autres forumeurs plus pointus pourront te le confirmer).
- A mon sens, si tu n'as pas fait de visites avec l'AI et donc pas signé de bon de visite, tu es libre d'aller voir la proprio : idem, à confirmer par les forumeurs plus pointus sur les trucs légaux.
- Mais encore, une fois, même en "allant voir la proprio direct", attendre que les prix baissent, sur Vendôme, là maintenant, en période covid et post covid, où le télétravail se porte pas mal, et encore mieux pas loin de l'Idf avec tgv.... j'y crois moyen.

[justinec]

Merci pour cette réponse hyper rapide! Nous suivons les prix de l'immo dans ce secteur, et d'après les statistiques de la chambre des notaires 41 on est plutôt sur du 5 % depuis 2019... Dans tous les cas, je ne crois pas à un + 50 % sur cette même période, et je ne pense pas du tout que la proprio actuelle ait faire une bonne affaire (ce que nous ne cherchons pas non plus à faire, nous ne voulons juste pas qu'on nous prenne trop pour des pigeons parisiens)

[tomtom]

Merci pour cette réponse hyper rapide! Nous suivons les prix de l'immo dans ce secteur, et d'après les statistiques de la chambre des notaires 41 on est plutôt sur du 5 % depuis 2019... Dans tous les cas, je ne crois pas à un + 50 % sur cette même période, et je ne pense pas du tout que la proprio actuelle ait faire une bonne affaire (ce que nous ne cherchons pas non plus à faire, nous ne voulons juste pas qu'on nous prenne trop pour des pigeons parisiens)

Combien êtes vous prêt à mettre?
êtes vous pressés?
Si vous voulez la baraque à 100Ke dans moins de 6 mois, passez votre chemin;
si vous voulez y mettre 160K€ dans les 2 ans, peut être qu'une négo en direct passera ou peut être qu'il faut laisser passer une année et voir si l'AI ne sera pas un avocat à la baisse plus crédible que vous.

[guyomette]

Pas fait attention, en effet, +50 % ça fait quand même beaucoup... Mais je comprends pas : le bien est en vente à 109 k en 2019, depuis un an (pourquoi d'ailleurs ?) la proprio achète et revend en 21 ? Ou j'ai pas compris ?

[Manfred]

aller voir un proprio en direct permet, si vous achetez au prix, ou à peine moins cher (5% maxi) de vous économiser les frais d'agence, vous n'avez rien visité avec cet AI, vous n'êtes donc pas liés.
Par contre, les moins 30 ou -40% en direct proprio, c'est illusoire : vous allez braquer le proprio, les négociations seront rompues, il y aura de l'affect et de la fierté, et vous aurez perdu votre temps. On obtient parfois un meilleur prix avec un AI, malgré sa commission, qu'en allant en direct.

Concernant le prix payé par la personne, celui qui est affiché est un prix hors mobilier, par exemple si il y a du mobilier notable (cuisine équipée par exemple) c'est déduit du prix notaire, etc.
donc sur les 130K, c'est probablement en fait 140K, plus 15K d'agence, plus 10K de notaire...
Après on est certainement face à quelqu'un qui veut récupérer ce qu'elle a payé, plus les frais d'agence, plus les frais de notaire, et en plus faire une plus value.
Avez vous la certitude qu'aucun travaux n'ont été faits ?
Vous devriez aller toquer si vous avez vraiment envie d'en savoir plus, et savoir ce qui justifie ce prix qui semble délirant sur la base des éléments que vous communiquez ici. Il y a peut être d'autres éléments que vous ignorez. Mais AMHA on part de trop loin, vous devriez passer votre chemin.

[Sifar]

Je recommande Castorus, une extension de navigateur qui suit les annonces sur les sites les plus fréquents et fournit des informations chiffrées intéressantes.
https://www.castorus.com/
Je m'en suis servi, je ne regrette pas un centime.

[guyomette]

Et je remets ça : on ne sait pas pourquoi elle achète en 2019 et revend en 2021. Evidemment tout est possible, mais entre ça, le fait que le bien a traîné un an sur le marché, et le fait que ça prend 50 %...
Je partage les doutes de Manfred.

[ddv]

Bonjour à tous,

Je viens exposer mon histoire afin d'obtenir, si possible, quelques conseils.
...

Bonjour,

Une fois qu'on a visité une dizaine de biens, qu'on a bien sondé le marché, le vrai, pas celui qu'on lit sur les annonces, mais celui qu'on a visité, alors normalement on sait tout de suite si le prix est surévalué.
Même quand je visitais avant le covid, il y avait quelques vendeurs qui surévaluaient leur prix de 50% et espéraient le gros pigeon...qui n'arrivait jamais.
A vous de voir si le prix est réellement surévalué, impossible à dire sans aucune information.

Quant à la visite sans l'AI, "aucun problème" si l'AI ne vous a rien communiqué et si le vendeur n'a pas un contrat exclusif avec l'AI. Mais il faut aussi trouver le vendeur (habite-t-il dans le bien en question ?). Et peut-être ne veut-il passer que via l'AI, pour des raisons qui le regardent ?
Personnellement, je trouve qu'il vaut mieux passer par l'AI, qui se chargera de faire passer la pilule d'une proposition "basse" au vendeur, plutôt que d'essayer d'être diplomate avec un vendeur potentiellement hargneux/braqué.

Si le vendeur a acheté en 2019 pour revendre maintenant, ça sent l'opportunisme, et donc impossible de faire baisser le prix à mon avis.

[justinec]

Merci beaucoup pour vos réponses!

Nous ne sommes pas particulièrement pressés mais aimerions quand même éviter d'attendre un an avant d'acheter... Trouver dans les 6 mois nous semble un bon objectif. Nous saurons combien nous sommes prêts à mettre en visitant le bien, en voyant son environnement, et en chiffrant les travaux. Je sais que la propriétaire actuelle n'a pas fait de travaux car rien ne figurait sur l'annonce (si la cuisine ou l'isolation avait 2 ans, l'AI aurait indiqué "cuisine neuve" ou "isolation refaite" + ça se serait vu sur les photos), j'ai donc demandé à l'AI si de gros travaux type isolation / plomberie / toiture... avaient été faits récemment, il m'a répondu non ("mais toiture et charpente en bon état"..). Pour ce qui est de cuisine et SDB, c'est utilisable mais pas du tout neuf.

La propriétaire a signé début 2019 donc avant le premier confinement, je sais que 130000 est le prix hors honoraires et mobilier (pas de cuisine équipée, juste quelques éléments bas donc ça ne va pas chercher trop loin... sauf surévaluation) et qu'elle voudra sûrement rentrer dans ses frais en effet (honoraires d'agence, frais de notaire...). Je ne sais pas si je l'ai précisé à un moment, mais il s'agit d'une résidence secondaire. Je pense qu'en effet nous allons plutôt visiter avec l'AI, même si ses honoraires sont bien élevés (10500 euros!). On verra s'il concède une surévaluation, et nous en profiterons pour demander la raison de la vente. Après 2 ans 1/2 de possession ça peut en effet être de l'opportunisme, mais c'est peut-être aussi une désillusion pour la résidence secondaire à la campagne, la constatation que les frais d'entretien avaient été sous-estimés, ou encore une vente forcée.

[justinec]

P.S.: et concernant la baisse de prix 3 semaines après la mise en vente (-5%), simple rééquilibrage vous pensez? Ou alors elle a "tenté" pendant une certaine durée d'augmenter encore le prix (comme ça peut arriver chez Plaza)?

[Manfred]

Si c'est une vente forcée, alors le prix baissera drastiquement à un moment donné.

Pour moi on a un AI qui a récupéré un mandat en surévaluant le bien, en 3 semaines 0 visites et très peu de contacts, et donc une baisse du prix d'affichage pour attirer le chaland.
Si ce bien est réellement surévalué, ça va continuer de baisser. Ou alors c'est une vente de confort, avec quelqu'un qui veut juste faire une belle opération financière en se disant "si ça ne se vend pas c'est pas grave, je continuerai d'en profiter, et si ça se trouve on va encore être confinés cet hiver", auquel cas le bien peut rester en vente des années.

[freddd]

@ Justinec.

pourquoi Vendôme?
connaissez vous le secteur?
à cause de la gare TGV?

Vendôme, c'est mort, c'est moche, je n'ai JAMAIS compris pourquoi c’était une des 2 sous préfecture du Loir-et-Cher.
quoique,parce qu'autour, il n'y à rien justement.
sachez également que la gare TGV est hors de la ville.

lors de sa création de cette gare, cela devait créer une dynamique.
qui n'a jamais pris.

je voulais simplement vous prévenir.

[sanglier78]

@ Justinec.

pourquoi Vendôme?
connaissez vous le secteur?
à cause de la gare TGV?

Vendôme, c'est mort, c'est moche, je n'ai JAMAIS compris pourquoi c’était une des 2 sous préfecture du Loir-et-Cher.
quoique,parce qu'autour, il n'y à rien justement.
sachez également que la gare TGV est hors de la ville.

lors de sa création de cette gare, cela devait créer une dynamique.
qui n'a jamais pris.

je voulais simplement vous prévenir.

pour information, en gare de Vendome-Villiers, même le téléphone capte mal voir pas du tout Bouygues et SFR, ce qui montre l'attractivité économique de cette gare, pour la ville, c'est vrai que bof

[sawaï]

Je rejoins l'avis consistant à passer par l'agent tout de suite. Si ça se trouve, il ne voudra même pas faire visiter si la surévaluation est trop importante.

Ensuite, si visite et offre, ce sera son boulot de négocier avec les vendeurs.

En tout cas vous serez fixés sur l'état d'esprit des vendeurs.