L'immobilier: c'est cher, ça monte, c'est du sûr !

[WolfgangK]

Juste une petite anecdote dont je suis témoin heureusement un peu éloigné.

Une propriété familiale 150m² + grange 50m² sur terrain 5000m² qui n'a pas été sur le marché depuis un siècle voire jamais pour la baraque construite en 1900.
Évaluation à l'occasion d'une succession il y a un peu plus de 10 ans : 150k€. Sachant que pour ce genre d'estimations, on a pas intérêt à surestimer (←euphémisme).

Récemment mise en vente, prix affiché frais de notaires inclus : 140k€ (où est la PV ? ☺).
Et gag de dernière minute : un voisin qui voyant l'annonce signale qu'il squatte le terrain (la maison et l'essentiel du terrain sont sur des lots différents adjacents) depuis plus de 30 ans et en revendique donc la propriété . (c'est pas un pauvre sdf qui y a planté sa tente, c'est un mec qui y fait brouter les chevaux de ses enfants, mais ça lui viendrait pas à l'idée de payer pour acheter le terrain qu'il veut continuer à utiliser).

L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement. (et les voisins !)

[topido]

Juste une petite anecdote dont je suis témoin heureusement un peu éloi
Et gag de dernière minute : un voisin qui voyant l'annonce signale qu'il squatte le terrain (la maison et l'essentiel du terrain sont sur des lots différents adjacents) depuis plus de 30 ans et en revendique donc la propriété .

C'est possible ça?

[WolfgangK]

Juste une petite anecdote dont je suis témoin heureusement un peu éloi
Et gag de dernière minute : un voisin qui voyant l'annonce signale qu'il squatte le terrain (la maison et l'essentiel du terrain sont sur des lots différents adjacents) depuis plus de 30 ans et en revendique donc la propriété .

C'est possible ça?

En l'espèce, je ne pense pas. Mais le mec essaie quand même en mode "oublie que t'as aucune chance, sur un malentendu ça peu toujours marcher". Ce qui me scandalise, c'est qu'un avocat accepte de jouer le jeu (il a envoyé un courrier d'avocat).

EDIT: en tous cas, ça apprend à être sympa. C'est une propriété qui était dans ma famille et avait été laissée à l'usage d'une ancienne gouvernante il y a plus de 50 ans. Celle-ci a laissé squatter une partie du terrain qu'elle était trop vielle pour utiliser elle-même, et voilà le résultat 1 génération et ½ plus tard.

[berliner59]

Juste une petite anecdote dont je suis témoin heureusement un peu éloi
Et gag de dernière minute : un voisin qui voyant l'annonce signale qu'il squatte le terrain (la maison et l'essentiel du terrain sont sur des lots différents adjacents) depuis plus de 30 ans et en revendique donc la propriété .

C'est possible ça?

de l'usucapion, oui c'est possible, mais pas sur une partie de la propriété, sans preuves, et surtout sans payer les impôts (il faut se comporter en propriétaire). https://www.onb-france.com/actualites/p ... s-fonciers

Oui, il n'a aucune chance que ca passe (sauf si vous vous laissez faire).

[Praséodyme]

https://actu.dalloz-etudiant.fr/le-savi ... dfaed.html

Pour usucaper un bien immobilier, il faut qu'il ait été occupé en continu, de bonne foi et « à titre de propriétaire ». Je ne sais pas à qui revient la charge de la preuve concernant la bonne foi. Qui s'est acquitté des impôts fonciers pendant tout ce temps ?

En dehors des chevaux, le terrain et la maison sont inoccupés ?

[berliner59]

https://actu.dalloz-etudiant.fr/le-savi ... dfaed.html

Pour usucaper un bien immobilier, il faut qu'il ait été occupé en continu, de bonne foi et « à titre de propriétaire ». Je ne sais pas à qui revient la charge de la preuve concernant la bonne foi. Qui s'est acquitté des impôts fonciers pendant tout ce temps ?

En dehors des chevaux, le terrain et la maison sont inoccupés ?

oui la preuve principale de l'occupation continue "de bonne foi" c'est les impôts, charge de la preuve au demandeur bien sûr !

[WolfgangK]

Juste une petite anecdote dont je suis témoin heureusement un peu éloi
Et gag de dernière minute : un voisin qui voyant l'annonce signale qu'il squatte le terrain (la maison et l'essentiel du terrain sont sur des lots différents adjacents) depuis plus de 30 ans et en revendique donc la propriété .

C'est possible ça?

de l'usucapion, oui c'est possible, mais pas sur une partie de la propriété, sans preuves, et surtout sans payer les impôts (il faut se comporter en propriétaire). https://www.onb-france.com/actualites/p ... s-fonciers

Oui, il n'a aucune chance que ca passe (sauf si vous vous laissez faire).

Oui, c'est évident sauf pour le "une partie de la propriété" il me semble car il y a bien plusieurs parcelles. Je me demande bien comment ça peut marcher pour le coup des impôts. Est-ce que qqu'un peut se porter volontaire pour payer des impôts fonciers sur une parcelle dont il n'a pas de titres de propriété ?
J'avoue ne pas m'être penché sur l'aspect parcellaire de la chose : on ne paie pas un impôt par parcelle il me semble.

J'ai pour ma part un tas de petites parcelles dont certaines pourraient être utilisées à mon insu, parce qu'elles sont officiellement en friche (elles ne valent pas grand chose, il faudrait que je vois si l'on peut y valoriser du bois ou que je rachète les parcelles voisines pour en rendre l'exploitation rentable). Je commence seulement à m'y intéresser car je n'en ai que la nue-propriété.

[WolfgangK]

https://actu.dalloz-etudiant.fr/le-savi ... dfaed.html

Pour usucaper un bien immobilier, il faut qu'il ait été occupé en continu, de bonne foi et « à titre de propriétaire ». Je ne sais pas à qui revient la charge de la preuve concernant la bonne foi. Qui s'est acquitté des impôts fonciers pendant tout ce temps ?

En dehors des chevaux, le terrain et la maison sont inoccupés ?

C'est pas à moi, donc je n'ai pas d'informations récentes, mais c'est resté inoccupé pendant très longtemps (héritage ni fait ni à faire →indivision où personne ne s'occupe de rien).

[Praséodyme]

c'est resté inoccupé pendant très longtemps (héritage ni fait ni à faire → indivision où personne ne s'occupe de rien).

Dans ce cas, je trouve le squat et l'usucapion assez légitimes.
Qu'un bout de terrain abandonné depuis trente ans appartienne de droit à celui qui s'en occupe et le valorise.

[berliner59]

Juste une petite anecdote dont je suis témoin heureusement un peu éloi
Et gag de dernière minute : un voisin qui voyant l'annonce signale qu'il squatte le terrain (la maison et l'essentiel du terrain sont sur des lots différents adjacents) depuis plus de 30 ans et en revendique donc la propriété .

C'est possible ça?

de l'usucapion, oui c'est possible, mais pas sur une partie de la propriété, sans preuves, et surtout sans payer les impôts (il faut se comporter en propriétaire). https://www.onb-france.com/actualites/p ... s-fonciers

Oui, il n'a aucune chance que ca passe (sauf si vous vous laissez faire).

Oui, c'est évident sauf pour le "une partie de la propriété" il me semble car il y a bien plusieurs parcelles. Je me demande bien comment ça peut marcher pour le coup des impôts. Est-ce que qqu'un peut se porter volontaire pour payer des impôts fonciers sur une parcelle dont il n'a pas de titres de propriété ?
J'avoue ne pas m'être penché sur l'aspect parcellaire de la chose : on ne paie pas un impôt par parcelle il me semble.

J'ai pour ma part un tas de petites parcelles dont certaines pourraient être utilisées à mon insu, parce qu'elles sont officiellement en friche (elles ne valent pas grand chose, il faudrait que je vois si l'on peut y valoriser du bois ou que je rachète les parcelles voisines pour en rendre l'exploitation rentable). Je commence seulement à m'y intéresser car je n'en ai que la nue-propriété.

oui quelqu'un peut librement payer les impots.
Normalement c'est une seule taxation, sauf si parcelle discontinue de plus d'un km... (même règle que pour les box disjoints).
Pour savoir si parcelle bien rattachée dans un tout > impots.gouv, gérer mes biens immobiliers, tu verras le détail de ta nue propriété

Au passage profites en pour déclarer l'occupation de ta résidence principale, et tes locataires si besoin (tu as jusqu'à fin juin, amende prévue?).

https://www.service-public.fr/particuli ... tes/A16161

[WolfgangK]

oui quelqu'un peut librement payer les impots.
Normalement c'est une seule taxation, sauf si parcelle discontinue de plus d'un km... (même règle que pour les box disjoints).
Pour savoir si parcelle bien rattachée dans un tout > impots.gouv, gérer mes biens immobiliers, tu verras le détail de ta nue propriété

Pourquoi tous mes biens ne sont pas affichés ?

Ce service ne présente que les biens bâtis.

Donc ça ne m'aide pas pour les parcelles en friche.
J'ai regardé les avis d'imposition des taxes foncières et ils ne rappellent pas les parcelles concernées, ce que je trouve bizarre.
Par exemple, on a une ancienne baraque de 500m² avec un grand jardin et un verger attenant (je vous rassure, ça vaut moins du quart de mon petit T3).
Le bâtiment est subdivisé en 12 (!) locaux sur le site du fisc. Il faudra que je signale ceux qui sont effectivement loué (4 sur 5 appartements).
Mais si le verger était sur une autre parcelle administrative, je me demande ce qui empêcherait un voisin de le squatter et de demander à payer des impôts fonciers dessus.

[WolfgangK]

c'est resté inoccupé pendant très longtemps (héritage ni fait ni à faire → indivision où personne ne s'occupe de rien).

Dans ce cas, je trouve le squat et l'usucapion assez légitimes.
Qu'un bout de terrain abandonné depuis trente ans appartienne de droit à celui qui s'en occupe et le valorise.

Oui et non. Sur la période, il y a une décennie où des nu-propriétaires n'y peuvent rien si l'usufruitier gâteux ne fait rien.
Heureusement, je mets mon nez là-dedans pour ce qui me concerne (pas ce qui est le sujet de cette discussion).

[krachboom]

Ça c'est éclairci ton affaire ?

[WolfgangK]

Ça c'est éclairci ton affaire ?

C'est pas mon affaire, heureusement !
Je ne suis cela que d'assez loin, mais il semble que ça "suive son cours", c'est-à-dire que le proprio a récupéré la preuve de LRAR et de l'acquittement régulier de la TF sur la parcelle et a transmis ça à l'avocat de la partie adverse. Ensuite, je ne sais pas ce qui va se passer, mais à mon avis rien.
Je ne vois pas ce que le voisin peut faire à part essayer d'obtenir un jugement en sa faveur (bonne chance).

[krachboom]

Ok merci pour la réponse

[Ardoise]

Juste une petite anecdote dont je suis témoin heureusement un peu éloi
Et gag de dernière minute : un voisin qui voyant l'annonce signale qu'il squatte le terrain (la maison et l'essentiel du terrain sont sur des lots différents adjacents) depuis plus de 30 ans et en revendique donc la propriété .

C'est possible ça?

Oui c'est la loi.

[PACA]

Juste une petite anecdote dont je suis témoin heureusement un peu éloi
Et gag de dernière minute : un voisin qui voyant l'annonce signale qu'il squatte le terrain (la maison et l'essentiel du terrain sont sur des lots différents adjacents) depuis plus de 30 ans et en revendique donc la propriété .

C'est possible ça?

Oui c'est la loi.

Oui d'accord mais attention la loi n'interdit pas la revendication, la reconnaissance c'est une autre paire de manches, il y a un protocole juridique à respecter pour obtenir le titre de proprièté.

Ceci dans le cas ou aucun autre propriétaire détenteur des titres de propriété ne revendique pas la propriété, d'où la nécessité d'une publicité foncière.
Il y a une très grande différence entre la revendication d'usucapion et la reconnaissance légale par un acte.
La revendication d'usucapion à la cantonade n'est absolument pas une condition suffisante.

Acquisition d’une parcelle par prescription trentenaire : les conditions de l’usucapion.
Par Me Laurent GIMALAC
http://cabinetgimalac.free.fr/avocatmob ... -dune.html

Pour faire reconnaître son usucapion, il sera nécessaire de saisir le juge compétent, à savoir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. Le jugement fera l’objet d’une publication à la publicité foncière pour être opposable au tiers. L'assistance d'un avocat est obligatoire pour ce type de procédure.

Concernant l'impôt ou l'affectation fiscale cadastrale : on ne peut les revendiquer sans actes de propriété, sans bornage au contradictoire par un géomètre expert.
L'affectation sans titre peut résulter d'une erreur de l'administration.

Seul le recours à un géomètre expert permet de clarifier la situation.

Voir les relevés cadastraux, cadastre napoléonien inclus, les hypothèques ....

Scenario de pleine propriété :

Quels documents à fournir au notaire pour vendre un terrain ?

La check-list des documents à fournir lors de la vente d’un terrain
Si vous souhaitez vendre un terrain, commencez d’ores et déjà à réunir un certain nombre de documents qui vous seront obligatoirement demandés par le notaire pour conclure la vente :
- Les documents qui attestent de l’identité et de la situation personnelle du vendeur
- Le titre de propriété (acte de vente, acte de succession, attestation immobilière, acte de donation).
- Les documents relatifs au terrain (les documents du géomètre, les plans de bornage contradictoires, le règlement et le cahier des charges du lotissement le cas échéant, etc).

https://edito.seloger.com/construction/ ... 28224.html

Or pour faire un bornage il faut un acte de propriété :

https://www.geofoncier.fr/quest-ce-quun ... e-bornage/

Le plan de bornage, pour être valable, doit être signé par tous les propriétaires contigus d’un terrain, lors de sa réalisation. Il ne peut plus être contesté ensuite et ne peut faire l’objet d’un nouveau bornage par un juge.

On boucle : pour revendiquer la pleine propriété avec un titre il faut un bornage, pour faire un bornage il faut un titre de propriété.
Un géomètre ne peut pas faire un bornage de parcelle avec une simple revendication verbale de prescription trentenaire. Il peut toujours se déplacer pour deux à 3000 euros pour constater qu'il ne peut rien faire.

Un avis à confirmer ?
Ce qui semble le plus plausible pour le cas de l'usucapion c'est la revendication d'une limite de la parcelle A pour annexer la parcelle B mitoyenne par bornage, à défaut d'un bornage amiable au contradictoire ce sera le juge qui tranchera si la parcelle B peut être incluse dans la parcelle A par usucapion.
(On ne considère pas le cas de l'erreur cadastrale qui est un autre sujet : l'imputation par erreur d'une propriété de parcelle.)


Ce qui semble être le cas dans le premier post => des lots différents adjacents

: un voisin qui voyant l'annonce signale qu'il squatte le terrain (la maison et l'essentiel du terrain sont sur des lots différents adjacents) depuis plus de 30 ans et en revendique donc la propriété .

=> Il me semble qu'il y a revendication de prescription trentenaire par déplacement des limites ? => c'est jouable, il faut bosser, c'est pas gagné.
On dispose bien d'un titre de propriété de la parcelle A, on revendique l'inclusion de la parcelle B.

[p0ulp3]

Je viens de voir ma premiere maison en négative equity: vendue sur DVF 525k en 2021 (plus FDN plus FAI), mise en vente 550k en février, abaissée à 510k (FAI) ce jour. Donc 525+10% = 575k soit 12 à 15% de baisse environ, et loin d'etre vendue par rapport au prix du marché ...

[crispus]

Pour l'histoire de l'occupant du terrain : au bout de 3 ans (?) d'occupation continue, c'est assimilé à un bail agricole (9 ans mini, mais en pratique quasiment impossible à rompre). Le locataire n'est plus expulsable et doit être indemnisé en cas de revente.

J'ai un cas dans mon entourage d'expropriation où l'indemnité du locataire (basée sur le nombre d'années de récoltes perdues) était proche du prix de vente de la parcelle.
Indemnité payée par l'acheteur, en l'occurrence la communauté de communes. Précision : le locataire de la parcelle était aussi le maire du lieu.

[PACA]

J'ai pour ma part un tas de petites parcelles dont certaines pourraient être utilisées à mon insu, parce qu'elles sont officiellement en friche (elles ne valent pas grand chose, il faudrait que je vois si l'on peut y valoriser du bois ou que je rachète les parcelles voisines pour en rendre l'exploitation rentable). Je commence seulement à m'y intéresser car je n'en ai que la nue-propriété.

Pour les coupes de bois voir avec un représentant dans la région du :
https://www.cnpf.fr/
Il peut aider à faire le point dans les normes.
Ils ont la liste de professionnels qui achètent les bois pour coupes.
J'aide administrativement un proche sur ce sujet, pas terrible, c'est laborieux, j'aime pas trop m'occuper des plantes !

Voir :
MODELE NATIONAL DE DEMANDE D'APPROBATION
PROGRAMME DE COUPES ET TRAVAUX
D'UN CODE DE BONNES PRATIQUES SYLVICOLES


Mémento 2023 et l'IF n°49 de l'inventaire forestier de l'IGN
Publié le 17 Octobre 2023
https://www.cnpf.fr/actualites/memento- ... r-de-l-ign