Ambiance dans mon coin de 95

[Gebeka]

Bonjour à tous,

Je suis revenu en région parisienne en 2018, de façon un peu précipitée, et je suis depuis en loc dans une petite ville sympa dans le 95 "proche" à une douzaine de km à vol d'oiseau de Saint Lazare.

Les quelques visites pour acheter en 2020-21 ont bien sûr été un sketch dans le grand n'importe quoi post-covid : biens à 750k€ qui partent en moins 24h, agents immo qui postent des annonces semi-bidon pour te faire visiter une maison autre que celle affichée (si, si..), bref, n'étant pas pressé et louant une grande maison avec un super rapport qualité-prix j'ai laissé un peu décanter.

Depuis quelques semaines, sentant que le vent commence à tourner, je me suis remis en chasse d'un pavillon 130-150m2, 4 chambres, avec un peu de terrain, et je voulais faire profiter tout le monde de mes constats échanges et visites.

1) Le nombre de biens dispo à triplé
Dans ce que je cherche, sur un secteur géo un peu resserré, je n'avais jamais vu plus de 3 maisons à vente simultanément, là c'est une bonne douzaine qui sont à peu près dans les critères

2) Les prix affichés sont toujours ceux de 2021-22
Des biens avec gros défauts ou emplacement douteux sont à 500-700k€, les trucs "propres" sans gros défaut sont à 750-850k€, soit des prix au m2 de 4300 à 5500€

3) Les AI ont changé de camp
Je ne les ai jamais trouvés aussi sympas : pas de questions insistantes sur mon mode de financement, donnent les adresses sans rechigner, et surtout.... se désolidarisent complètement des vendeurs.
Verbatims :
- "J'ai une maison qui pourrait vous convenir, mais à ce stade c'est un peu compliqué, je l'ai estimée à 650k€, les propriétaires retraités pas pressés l'ont mise à 775k€"
- "Ce bien a du potentiel mais de gros défauts et pas mal de travaux à prévoir. il a été acheté à 430k€ en 2016, je sais que le monsieur en veux 700k€+ mais je vous encourage à faire une offre entre 500 et 550"
- "Le marché est bloqué depuis février, les banques ne prêtent plus, les prix ne veulent rien dire, faut discuter"

4) Côté banque les messages sont différents en fonction des CSP :
- Ma conseillère de province me dit "J'ai 8 dossiers sur 10 qui ne passent plus et on est à 4% sur 20ans"
- Une amie du 92 en banque privée me dit "Ca baissera pas tant que ça, j'ai encore fait 8 prêts le mois dernier"


Pas si facile de se positionner du coup : même si la perspective d'une grosse négo est alléchante, il y a un gros risque d'acheter au plus haut si la situation se prolonge.

D'un point de vue purement financier, j'ai une situation d'épargne plutôt élevée, qui, placée, compense une bonne partie de mon loyer.
Emprunter ne serait-ce que 30% du prix d'une maison à 4% plombe totalement le bilan économique du truc, sauf à parier sur une reprise rapide de la montée des prix.
Avec une hypothèse de prix immo "flat" pendant quelques années, je calcule qu'il me faut maintenant +/- 10ans pour battre une situation de location.

Au final, ça fait quelques années que j'attends la baisse, et maintenant qu'elle est là j'ai encore moins envie d'investir !

[PACA]

Pour une résidence principale quand on est indécis il faut avant tout se faire plaisir, peu importe si c'est en location ou en acquisition.
Si on trouve un produit qui plait avec une bonne baisse, tant mieux !
Attention, les beaux produits ne sont peut être pas ceux qui ont la plus forte baisse.

[Gpzzzz]

Le secteur a fait entre +20 et +30% depuis 2016
C est déjà énorme...

[crispus]

Attention, les beaux produits ne sont peut être pas ceux qui ont la plus forte baisse.

Comment expliquer alors que selon les notaires les prix stagnent voire augmentent, tandis que le montant empruntable s'est effondré ? Les riches sont stupides au point de brader leur cash ?

effet qualité : au moindre défaut le commun ne se vend tout simplement plus, et le premium part au prix moyen de l'an dernier. La baisse réelle est probablement autour de 20%.

[Gebeka]

Attention, les beaux produits ne sont peut être pas ceux qui ont la plus forte baisse.

Comment expliquer alors que selon les notaires les prix stagnent voire augmentent, tandis que le montant empruntable s'est effondré ? Les riches sont stupides au point de brader leur cash ?

effet qualité : au moindre défaut le commun ne se vend tout simplement plus, et le premium part au prix moyen de l'an dernier. La baisse réelle est probablement autour de 20%.

Disons que "le commun ne se vend plus parce qu'il est pricé au niveau du premium, et le premium galère aussi parce que plus personne n'a les moyens".

[Gebeka]

Le secteur a fait entre +20 et +30% depuis 2016
C est déjà énorme...

Je parle d'un "petit" marché qui fait en gros la taille d'une à deux sections cadastrales hein donc c'est recherché.

Je viens de voir sur DVF une maison à deux pas de chez moi, très bien située, partie en 2021 à 725k€ pour 155m3 et 350m2 de terrain.
Ca fait un petit 4700€ / m2, pour moi c'est le point haut que je ne dépasserai pas quoi qu'il arrive.

Si j'en crois Castorus, les deux tiers des maisons en vente ont des prix affichés supérieurs de 15 à 30%, rendez-vous dans six mois pour si si ça se vend.

[Gray_Mouser]

Quelle(s) ville(s) grosso modo, si c'est pas indiscret ?

A défaut, meilleurs agents te donnent quel prix au m2 pour ta zone ?

J'ai l'impression qu'on cherche pas trop loin l'un de l'autre (encore que moi, c'est ma zone de repli si je ne trouve rien de raisonnable dans la ville que je vise). Et je partage ton constat. Je vois aussi de plus en plus de maisons dont les prix de présentation baissent régulièrement, mais difficile de savoir à quel point le prix de départ était surévalué.

[Gebeka]

Quelle(s) ville(s) grosso modo, si c'est pas indiscret ?

A défaut, meilleurs agents te donnent quel prix au m2 pour ta zone ?

J'ai l'impression qu'on cherche pas trop loin l'un de l'autre (encore que moi, c'est ma zone de repli si je ne trouve rien de raisonnable dans la ville que je vise). Et je partage ton constat. Je vois aussi de plus en plus de maisons dont les prix de présentation baissent régulièrement, mais difficile de savoir à quel point le prix de départ était surévalué.

Vas-y, annonce en premier

[Vincent92]

Avec une hypothèse de prix immo "flat" pendant quelques années, je calcule qu'il me faut maintenant +/- 10ans pour battre une situation de location.

Probablement le même genre de calculs réalisés en 2018-2019-2020-2021-2022.
Pourtant, vous avez très probablement moins de pouvoir d'achat aujourd'hui (en prenant les mêmes conditions. C'est à dire même revenu et même apport), quand bien même vous achèteriez un bien 15% moins cher (même en prenant le moment le plus défavorable. Evitons de parler de 2018), mise à part si vous avez une montagne de cash (>50% d'apport). Etonnant non?

[Gray_Mouser]

Quelle(s) ville(s) grosso modo, si c'est pas indiscret ?

A défaut, meilleurs agents te donnent quel prix au m2 pour ta zone ?

J'ai l'impression qu'on cherche pas trop loin l'un de l'autre (encore que moi, c'est ma zone de repli si je ne trouve rien de raisonnable dans la ville que je vise). Et je partage ton constat. Je vois aussi de plus en plus de maisons dont les prix de présentation baissent régulièrement, mais difficile de savoir à quel point le prix de départ était surévalué.

Vas-y, annonce en premier

Eaubonne.

[Gebeka]

Avec une hypothèse de prix immo "flat" pendant quelques années, je calcule qu'il me faut maintenant +/- 10ans pour battre une situation de location.

Probablement le même genre de calculs réalisés en 2018-2019-2020-2021-2022.
Pourtant, vous avez très probablement moins de pouvoir d'achat aujourd'hui, quand bien même vous achèteriez un bien 15% moins cher (qu'au plus haut du plus haut si vous voulez. On va éviter de prendre les prix de 2018), mise à part si vous avez une montagne de cash (>50% d'apport). Etonnant non?

Pas exactement :
- En 2018 je constatais que la durée de détention "rentable" était tombée à 4ans, j'ai failli faire une offre sur un bien avec pas mal de travaux, ma situation perso était un peu instable, j'ai temporisé.
- En 2019-2020, le professionnel a pris le dessus, et effectivement aujourd'hui j'ai une montagne de cash.
- En 2021-2022 il fallait faire des offres sans visiter pour acheter, j'ai passé mon tour

Est-ce que j'ai fait le meilleur rendement financier sur 10ans ? Pas certain, mais ma vie très mobile ne m'a pas incité à me poser.
Je suis dans le camp des baissiers depuis 2008, j'ai donc globalement tort, mais pas de gros regrets non plus.

Est-ce que mon pouvoir d'achat a baissé ? Certainement pas, mon besoin d'endettement pour acheter a fortement baissé.

Je ne cherche pas sur ce fil a relancer l'éternel débat, c'est juste un retour terrain.

[Gebeka]

Quelle(s) ville(s) grosso modo, si c'est pas indiscret ?

A défaut, meilleurs agents te donnent quel prix au m2 pour ta zone ?

J'ai l'impression qu'on cherche pas trop loin l'un de l'autre (encore que moi, c'est ma zone de repli si je ne trouve rien de raisonnable dans la ville que je vise). Et je partage ton constat. Je vois aussi de plus en plus de maisons dont les prix de présentation baissent régulièrement, mais difficile de savoir à quel point le prix de départ était surévalué.

Vas-y, annonce en premier

Eaubonne.

J'ahbite Ermont, je parle pas aux eaubonnais

[Gray_Mouser]

Quelle(s) ville(s) grosso modo, si c'est pas indiscret ?

A défaut, meilleurs agents te donnent quel prix au m2 pour ta zone ?

J'ai l'impression qu'on cherche pas trop loin l'un de l'autre (encore que moi, c'est ma zone de repli si je ne trouve rien de raisonnable dans la ville que je vise). Et je partage ton constat. Je vois aussi de plus en plus de maisons dont les prix de présentation baissent régulièrement, mais difficile de savoir à quel point le prix de départ était surévalué.

Vas-y, annonce en premier

Eaubonne.

J'ahbite Ermont, je parle pas aux eaubonnais

Tu peux me parler, j'habite pas à Eaubonne (mais ça fait partie de ma zone de recherche).

[Gebeka]

Tu peux me parler, j'habite pas à Eaubonne (mais ça fait partie de ma zone de recherche).

Aha, bah écoute à ta dispo si je peux t'éclairer sur quelque chose concernant le coin. J'y habite depuis 5ans, j'ai la belle famille pas loin et j'ai aussi grandi dans le Val d'Oise mais de l'autre côté (Cergy puis Vexin).

Perso j'apprécie le coin pour le juste équilibre entre la bourgeoise Enghien et la zone de Franconville, et bien sûr la très bonne desserte ferroviaire de la gare d'Ermont-Eaubonne mais qui coûte très cher au m2.

On peut aussi se MP si tu veux.

[Gray_Mouser]

Merci, mais je suis là depuis 6 ou 7 ans, je vois bien les avantages et inconvénients du coin.

On peut quand même échanger par MP si tu veux, on peut peut-être partager des infos. Par exemple je sais où est la maison à 775k. L'emplacement est bon, mais le terrain est bof. Et l'intérieur... A ce prix là pour moi c'est non.

[Gebeka]

Merci, mais je suis là depuis 6 ou 7 ans, je vois bien les avantages et inconvénients du coin.

On peut quand même échanger par MP si tu veux, on peut peut-être partager des infos. Par exemple je sais où est la maison à 775k. L'emplacement est bon, mais le terrain est bof. Et l'intérieur... A ce prix là pour moi c'est non.

Ouais, l'AI lui-même ne me la conseille pas

[lecriminel]

Avec une hypothèse de prix immo "flat" pendant quelques années, je calcule qu'il me faut maintenant +/- 10ans pour battre une situation de location.

Probablement le même genre de calculs réalisés en 2018-2019-2020-2021-2022.

les taux ont beaucoup augmenté, ça change tout au contraire àmha (moins intéressant d'acheter aujourd'hui si les prix n'ont pas baissé).

[crispus]

Pourtant, vous avez très probablement moins de pouvoir d'achat aujourd'hui (en prenant les mêmes conditions. C'est à dire même revenu et même apport), quand bien même vous achèteriez un bien 15% moins cher (même en prenant le moment le plus défavorable. Evitons de parler de 2018), mise à part si vous avez une montagne de cash (>50% d'apport). Etonnant non?

Il est évident qu'il ne faut pas acheter avant une baisse franche, sous peine de devenir le dindon de la farce. Le sophisme "il faut acheter sans attendre" est largement éculé. D'ailleurs (pour une fois) même un ministre approuve

Ce que je ne veux pas, (c'est) régler la crise du logement en endettant massivement les Français et de manière déraisonnable. Cela créerait de l'instabilité et des risques financiers, c'est une mauvaise option

[Gebeka]

Il est évident qu'il ne faut pas acheter avant une baisse franche, sous peine de devenir le dindon de la farce. Le sophisme "il faut acheter sans attendre" est largement éculé. D'ailleurs (pour une fois) même un ministre approuve

Ce que je ne veux pas, (c'est) régler la crise du logement en endettant massivement les Français et de manière déraisonnable. Cela créerait de l'instabilité et des risques financiers, c'est une mauvaise option

Toutafé, c'est juste que la définition de "baisse franche" est un peu floue :
- Si les prix affichés restent haut, que les transacs se font discrètement à -10 / -15%, dans un contexte d'inflation à 5% c'est déjà significatif mais on ne le saura que dans six mois avec les stats des notaires. Et ça peut repartir derrière si les grands pontes ressortent la planche à billets.
- Si le marché reste durablement bloqué et que l'année voit les prix s'effondrer de 30%, effectivement l'attente peut payer.

Encore une fois, je ne prétends pas savoir, je teste juste un peu le marché dans un contexte perso où je me projette pour un nouveau cycle dans le coin.

[Vincent92]

Je ne suis pas le marché immobilier actuellement et encore moins dans ton coin.
Une remarque tout de même : Ce n'est pas parce que l'IA te dit qu'on peut proposer/discuter que les transactions se font forcément 10/15% moins cher que le prix affiché.
C'est le travail de l'AI d'essayer de "débloquer" le marché pour pouvoir gagner sa vie. Mais, rien ne dit qu'il y arrive.
L'IA n'a strictement aucun pouvoir dans l'histoire. C'est juste un intermédiaire entre un acheteur et un vendeur qui peuvent eux prendre des décisions.
Sur la première citation avec les retraités, par exemple, j'ai des très gros doutes.
On sent plus un IA qui aimerait faire entendre raison (et par la même occasion brosser dans le sens du poil un prospect acheteur potentiel) à des propriétaires qui n'ont rien à faire des difficultés des acheteurs et qui ne bougeront pas ou peu.
Les retraités se disant par exemple que, si c'est un problème de taux à 4% et difficulté à emprunter, c'est transitoire. Et qu'il y a toutes les chances que les conditions s'améliorent plus tard. N'étant pas pressé...

Par contre, il est effectivement très probable qu'il soit plus facile de négocier si le bien est en vente depuis un moment vu qu'il y a moins d'acheteurs solvables.

[Gray_Mouser]

Les retraités se disent probablement par exemple que, si c'est un problème de taux à 4% et difficulté à emprunter, c'est transitoire. Et qu'il y a toutes les chances que les conditions s'améliorent plus tard. N'étant pas pressé...

Les retraités sont pourtant bien placés pour savoir que les taux peuvent être bien plus hauts que 4%. Mais je pense qu'il n'y a aucune réflexion derrière. Ils n'en ont rien à faire, ils ne veulent pas "brader" c'est tout.

Mais si la situation dure, ils pourraient avoir peur de ne pas pouvoir vendre avant de passer l'arme à gauche. Les cycles de l'immobilier peuvent être longs. Là encore, ils devraient s'en souvenir.

Bref on ne sait pas, ni toi, ni moi. Je constate malgré tout qu'il y a un beau consensus pour dire que les prix doivent baisser... Mais je t'accorde que les vendeurs n'ont pas eu le memo.

[Gebeka]

Les retraités se disent probablement par exemple que, si c'est un problème de taux à 4% et difficulté à emprunter, c'est transitoire. Et qu'il y a toutes les chances que les conditions s'améliorent plus tard. N'étant pas pressé...

Les retraités sont pourtant bien placés pour savoir que les taux peuvent être bien plus hauts que 4%. Mais je pense qu'il n'y a aucune réflexion derrière. Ils n'en ont rien à faire, ils ne veulent pas "brader" c'est tout.

Mais si la situation dure, ils pourraient avoir peur de ne pas pouvoir vendre avant de passer l'arme à gauche. Les cycles de l'immobilier peuvent être longs. Là encore, ils devraient s'en souvenir.

Bref on ne sait pas, ni toi, ni moi. Je constate malgré tout qu'il y a un beau consensus pour dire que les prix doivent baisser... Mais je t'accorde que les vendeurs n'ont pas eu le memo.

Dans mon coin, les retraités ont surtout acheté dans des coins un peu moins denses, avec des terrains plus grands, parfois divisibles, et ont des maisons "optimisables" (ils ont pas fait la 4ème chambre car les enfants sont partis y'a longtemps et ils ont mis leur vélo d'appartement dedans...etc)

En général je dirais qu'il y a un petit malus à l'emplacement mais un gros bonus au potentiel de la baraque.

Comme en plus ils sont pas pressés et parfois un peu déconnectés des réalités, ils ont souvent les biens aux prix les plus élevés, et ils attendent...

[IMMOLOLO]

Ils ont des niveaux de pensions élevés et en plus ils sont en bonne santé. Pas besoin de fric et bien couvert, ils peuvent attendre longtemps.

[Gray_Mouser]

Ils ont des niveaux de pensions élevés et en plus ils sont en bonne santé. Pas besoin de fric et bien couvert, ils peuvent attendre longtemps.

Je ne crois pas qu'il y ait beaucoup de vendeurs qui vendent pas opportunité. Surtout pas les retraités. On vend quand on veut partir. Au Portugal, pour se rapprocher des enfants, ou pour se mettre au vert une fois la retraite venue.

S'ils vendent, dans l'écrasante majorité des cas, c'est qu'ils doivent vendre. Surtout en IdF. Je ne pense pas qu'il y ait beaucoup de RS ici...

[IMMOLOLO]

Ok pour ceux qui vivent en IDF

[Gebeka]

Ils ont des niveaux de pensions élevés et en plus ils sont en bonne santé. Pas besoin de fric et bien couvert, ils peuvent attendre longtemps.

Je ne crois pas qu'il y ait beaucoup de vendeurs qui vendent pas opportunité. Surtout pas les retraités. On vend quand on veut partir. Au Portugal, pour se rapprocher des enfants, ou pour se mettre au vert une fois la retraite venue.

S'ils vendent, dans l'écrasante majorité des cas, c'est qu'ils doivent vendre. Surtout en IdF. Je ne pense pas qu'il y ait beaucoup de RS ici...

Attention, pas mal de boomers ont DEJA la RS dans le sud, au Portugal, ou ailleurs, et habitent en réalité moins de six mois par an en IDF.

Ceux là sont redoutablement patients


Typiquement, ma voisine, 93ans, bon pied bon oeil, qui vit seule avec son fils de 70 dans une belle meulière de 130m2 avec une extension, rooftop, etc... passe la moitié de l'année dans sa baraque à Cannes. Tout ça acheté dans les années 60 pour des clopinettes.
Elle avait mis en vente il y a deux ans, puis s'est ravisée et continue ses petits aller-retour.

Bon, là c'est même pas la génération boomers, mais vous voyez l'idée.


Dans le même genre, un oncle de ma femme, 67ans, mis en pré-retraite à 57ans avec un gros chèque prête son appart "principal" à sa petite fille qui fait ses études, mais vit en réalité au Portugal quand il n'est pas en train de faire le tour du monde...
Ces gens là vont nous coûter super cher parce qu'ils pètent la forme, ont des grosses retraites et ont le temps de prendre soin d'eux

[Gpzzzz]

Parmi les boomers, il y a aussi des gens qui touchent peu ou prou le SMIC apres 44 de cotisations..

[Gebeka]

Parmi les boomers, il y a aussi des gens qui touchent peu ou prou le SMIC apres 44 de cotisations..

Je n'en doute pas, mes oncles rentrés à l'usine à 16 ans et sortis à 58-60, heureusement sans gros bobo, sont là pour en parler.

[Gebeka]

Bon, je commence à avoir un peu de recul, je vous ferai un debrief des visites !

[Vincent92]

Ils ont des niveaux de pensions élevés et en plus ils sont en bonne santé. Pas besoin de fric et bien couvert, ils peuvent attendre longtemps.

Je ne crois pas qu'il y ait beaucoup de vendeurs qui vendent pas opportunité. Surtout pas les retraités. On vend quand on veut partir. Au Portugal, pour se rapprocher des enfants, ou pour se mettre au vert une fois la retraite venue.

S'ils vendent, dans l'écrasante majorité des cas, c'est qu'ils doivent vendre. Surtout en IdF. Je ne pense pas qu'il y ait beaucoup de RS ici...

S'il n'y avait pas ou peu de "ventes de confort"/quasi exclusivement des "ventes forcées", les volumes ne passeraient pas de 1,2M à 700k en fonction de la conjoncture.
Et les prix s'ajusteraient beaucoup plus à la capacité des acheteurs.
Ce n'est pas pour rien que je dis que les vendeurs ne sont pas une variable d'ajustement.

J'ai regardé par curiosité les ventes de maisons de plus de 100m2 dans mon coin par curiosité hier. Je n'ai pas l'impression que le nombre d'annonces a explosé.
Ni même qu'il y ait une baisse significative (>10%) et visible sur les prix d'annonces d'ailleurs.

[Gebeka]

Alors, bilan des deux dernières semaines :
- 5 maisons visitées, entre 490 et 750k€ avec des surfaces de 120 à 150m2.

Sur ce total :
- 2 divorces
- 2 couples de retraités qui partent
- 1 succession

Deux grandes catégories se dégagent :
- D'un côté des bien du début du XXème, avec des DPE catastrophiques difficiles à améliorer (pas de combles, ITE très compliquée voir impossible, pièces trop petites pour une ITI, toits douteux). D'ailleurs, je n'avais jamais rencontré le concept de "survitrage" posé sur des fenêtres anciennes : assez moche et probablement pas très efficace.
- De l'autre, des maisons des années 70 en général mieux conçues (avec la vraie 4ème chambre que je recherche) mais sans charme, sur lesquelles les proprios (les retraités !) ont fait des travaux significatifs (huisseries, isolation, poêle à bois...), avec des prix au m2 10 à 20% plus chers.

Les biens les plus intéressants étaient déjà sous offre, avec des négos ne dépassant pas qques %.

Pas encore eu le gros coup de cœur qui m'a fait casser mon PEL, mais je reste actif.


Par ailleurs, une connaissance vient racheter dans le coin, après un "parcours immobilier" typique :
- Achat en 2014 d'un appartement de 60m2
- Revente en 2019 pour achat d'une petite maison (90m2) à 440k€ dans un programme neuf en copro.
- Achat la semaine dernière d'une maison plus grande à 740k€

Le tout dans un rayon de 2km
Elle essaie maintenant de revendre sa maison de 90m2 à 540k€, je suis un peu dubitatif, et ça doit faire un sacré prêt relais.
Et au final pas loin de 100k€ de droits de mutation en 10 ans.

[ProfGrincheux]

Aïe. Je n'aimerais pas être dans la situation de ta connaissance si elle a bien un crédit relais sur sa maison à 540 k€ et si elle compte vraiment sur les 100k€ de PV qu'elle espère. Ça n'a pas l'air super cohérent avec les prix que tu annonces par ailleurs.

J'espère que tu nous diras la conclusion de l'affaire.

[crispus]

Les nombreux prêts relais auraient dû provoquer une forte baisse en 2008-2009. Mais l'état a alors obligé les banques à geler les crédits jusqu'à la vente. Ces proprios trop gourmands ont pu attendre tranquillou la remontée des prix aux frais des petits épargnants : le droit à la PV opposable.

[Gebeka]

Aïe. Je n'aimerais pas être dans la situation de ta connaissance si elle a bien un crédit relais sur sa maison à 540 k€ et si elle compte vraiment sur les 100k€ de PV qu'elle espère. Ça n'a pas l'air super cohérent avec les prix que tu annonces par ailleurs.

J'espère que tu nous diras la conclusion de l'affaire.

J'ai pas les détails, mais c'est un couple de cadre moyen+ qui bosse dans l'informatique, et qui a quand même du amortir un peu son crédit sur l'achat du premier appart + PV donc ils doivent pas être totalement en slip, mais effectivement, à ce prix là je vois pas trop comment elle peut vendre.

[ProfGrincheux]

La clause problématique dans le crédit relais est que la banque peut forcer à vendre au bout de 2 ans. Je ne me souvenais pas que l'état avait forcé les banques à ne pas l'activer en 2009.

Je l'ai vu utiliser en vrai une fois et ce n'est vraiment pas bon pour le vendeur.... Il avait attaqué la commercialisation du bien à 380 k (avec AI) pour finalement vendre (sans AI) à 300 k au bout de 2 ans. C'est un proche qui a acheté, en 2015, à deux pas de chez moi. J'avais vu le bien dans les journaux gratuits et on avait appris par les relations de voisinage la situation de vente forcée.

Ce qui serait le mieux serait d'autoriser pour les gens qui ont du patrimoine (par exemple une RP) de déroger franchement aux 35% d'endettement pour leur proposer un crédit amortissable plutôt qu'un crédit relais.

Les connaissances de Gebeka ont un risque de se retrouver avec 150k€ de moins que ce qu'ils espèrent. L'essentiel est qu'ils en aient conscience et se soient préparés au scénario noir.

[Hourvari]

En ce moment il y a peu de banques qui vont faire des crédits-relais (elles y sont peu portées même en bonne conjoncture pour les vendeurs), et si elles acceptent une surévaluation du bien elles seront en faute, or si ça dégénère le client va bien sûr mettre en cause la responsabilité du prêteur qui a une obligation de conseil.

[Hourvari]

Par ailleurs, une connaissance vient racheter dans le coin, après un "parcours immobilier" typique :
- Achat en 2014 d'un appartement de 60m2
- Revente en 2019 pour achat d'une petite maison (90m2) à 440k€ dans un programme neuf en copro.
- Achat la semaine dernière d'une maison plus grande à 740k€

Le tout dans un rayon de 2km
Elle essaie maintenant de revendre sa maison de 90m2 à 540k€, je suis un peu dubitatif, et ça doit faire un sacré prêt relais.
Et au final pas loin de 100k€ de droits de mutation en 10 ans.

Ah, que c'est beau le parcours résidentiel inventé par AI et notaires en temps de hausse des prix.
2 choses:

- multiplier ainsi les achats ne profite qu'aux intermédiaires et au fisc.
- elle a été gavée aux plus-values et croit pouvoir faire n'importe quoi en trouvant légitime de piquer 100 000€ en conjoncture baissière, elle va percevoir sous peu le choc du réel en sortant de la période 1999-2022, la seule qu'elle a connue sans doute.

L'immo c'est un peu la roulette russe, on peut se gaver avec, on peut aussi s'y ruiner.
Ma mère à 75 ans a trouvé bon de vendre sa maison (donc commission d'AI à déduire), d'acheter un appart (donc commission d'AI à ajouter et frais de mutation) à 80 bornes, puis de revendre* à 80 ans (donc commission d'AI à déduire) et d'acheter un appart à 600 bornes (donc commission d'AI à ajouter et frais de mutation) ...
* détail comique, les acquéreurs qui vivaient en résidence avec services ont revendu aussi sec car l'énorme frigo américain auquel ils tenaient tant ne tenaient pas...
Elle est morte à 102 ans, en EHPAD, l’appart avait bien sûr été revendu (donc commission d'AI à déduire)...

Je vous laisse deviner les dégâts financiers. Mais qu'y faire?

[Gebeka]

Même si ça part à seulement 450k€, ça laisse un gap de seulement 300k€ avec le nouveau bien, plus ce qu'ils leur restait à amortir de l'ancien crédit.

Rien d'insurmontable pour un couple de cadres en RP qui peut s'endetter sur 20 ou 25 ans à 3000€ / mois

[Hourvari]

Alors, bilan des deux dernières semaines :
- 5 maisons visitées, entre 490 et 750k€ avec des surfaces de 120 à 150m2.

C'est là qu'on voit à quel niveau de folie est arrivé l'immo, 60 ans de SMIC sans même prévoir de reste à vivre pour 150 m²...

[Gebeka]

Alors, bilan des deux dernières semaines :
- 5 maisons visitées, entre 490 et 750k€ avec des surfaces de 120 à 150m2.

C'est là qu'on voit à quel niveau de folie est arrivé l'immo, 60 ans de SMIC sans même prévoir de reste à vivre pour 150 m²...

Ce qui m'étonne le plus c'est le manque de gradient entre le coin où je cherche (super écoles, hyper bien desservi par le train), et les zones nettement moins reluisantes à 2-3km de distance.

Ca va forcément évoluer avec le ralentissement du marché mais pour l'instant les gens continuent à afficher des maisons de 1920 dans leur jus à 200m d'un hypermarché et 500m des tours à 750k€...

[Gebeka]

Alerte ! Je crois que j'ai une patate d'or !

Visité hier : une maison en bordure de voie ferrée, 105m2

Concept : sur une parcelle de 340m2, avec une baraque type T1 des années 60 ossature bois de 50m2 dessus, quelqu'un a eu l'idée d'ajouter en 2016 une "extension" (de fait un deuxième bloc) de +/- 60m2 sur deux niveaux ajoutant trois chambres, une salle d'eau et un grand salon.

Problème : divorce, et visiblement abandon d'un projet de rénovation de la partie ancienne en cours de route.

Du coup :
- Cuisine en vrac et carrelage cassé à plusieurs endroits
- Chaudière gaz HS
- Chambre parentale en vrac
- Elec qui pend de partout (sauf dans la partie neuve)
- Jardin en mode jungle
- J'ajoute 3-4 fenêtres en simple vitrage, dont certaines carrément cassées et une mini extension/appentis avec une humidité douteuse au plafond.


Premier ressenti "yaka raser la partie ancienne et faire un RDC + 1 de 70m2 ça fera une chouette baraque de 130m2".

Problème(s) :
- Murs en fibro amiante dans la partie ancienne (et toit en eternit pour le garage aussi)
- Partie neuve qui est côté rue, donc impossible de faire passer de gros engins (à moins de gruter carrément par dessus la maison)
- Même pas sûr que la mairie / le PLU autorise une reconstruction.

Qui est chaud ?

https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... etail&lv=L


J'ai dit à l'AI que pour moi ça valait le prix du terrain (200-250k€) + 150k€ pour l'extension - 50k€ pour la démolition --> 300k€.
Il a ri, je ne sais pas si c'était nerveux.

[p0ulp3]

Tu te vois vivre à coté d'une voie ferrée ? j'ai l'impression que les deux chambres (dont celle en rouge) voient les caténaires de la fenetre, donc vraiment rien pour faire écran !
Quand tu dois aérer (la nuit par ex, si tu as des toiles anti moustiques), alors tu souffres avec les premiers trains à 6 ou 7h !
Edit: confirmé par la visite virtuelle

[Vincent92]

Des biens avec gros défauts ou emplacement douteux sont à 500-700k€, les trucs "propres" sans gros défaut sont à 750-850k€

J'ai dit à l'AI que pour moi ça valait le prix du terrain (200-250k€) + 150k€ pour l'extension - 50k€ pour la démolition --> 300k€.

Si un terrain vaut 300k€ (je suppose que, vu ton état d'esprit, les 200-250k€ sont donné avec une forte décote par rapport à un terrain standard) et qu'une maison ancienne vaut 700k€, pourquoi ne pas faire construire?

Il a ri, je ne sais pas si c'était nerveux

Il a dû se dire que cela va être compliqué de faire une vente avec toi.

[Gebeka]

Des biens avec gros défauts ou emplacement douteux sont à 500-700k€, les trucs "propres" sans gros défaut sont à 750-850k€

J'ai dit à l'AI que pour moi ça valait le prix du terrain (200-250k€) + 150k€ pour l'extension - 50k€ pour la démolition --> 300k€.

Si un terrain vaut 300k€ et qu'une maison ancienne vaut 600k€, pourquoi ne pas faire construire?

Pas de foncier dispo bien sûr !

Les amis du quartier qui ont fait construire dans les dix dernières années ont en général fait une bonne opération : terrain à 250k€ + maison quali à 250k€ qui valent 750k€ ajd.

Mais la plupart des parcelles divisibles ont déjà été vendues, j'ai même vu une transac sur DVF de quelqu'un :
- Qui a acheté une belle maison en 2019 sur 800m2 de terrain
- Qui a acquis dans la foulée la parcelle adjacente de 440m2 qui avait pourtant été divisée en terrain à bâtir (212k€) juste pour être pépouze.

C'est la guerre :p

[Vincent92]

1) Le nombre de biens dispo à triplé

Je viens de regarder les maisons à Ermont Eaubonne de plus de 100m2. Il y a 7 résultats sur seloger dont 2 fois celle que tu viens de mettre (et qui mérite selon toi une patate d'or) et un autre doublon. En retirant le critère de 100m2, il y a 10 résultats.
A supposer qu'une maison de 48m2 ou de 54m2 (affichée 399k€) soient des choix pertinents pour toi.

Du coup, je me suis dit que cela devait être un endroit particulièrement recherché et/ou que je n'avais pas de chance sur le moment où je cherche et/ou qu'il y avait de toute manière très peu de maisons dans ce coin.
Je suis donc allé faire la même recherche que je faisais quand j'ai cherché ma maison dans mon coin. Il y a moins de 100 résultats pour des maisons de plus de 100m2 (ville quand même pas mal pavillonnaire). C'est un peu plus que quand je cherchais (dans les 80 résultats de mémoire) mais pas non plus une explosion.

Je suis un peu dubitatif...

Triplé, cela veut dire quoi? On est passé de 3 résultats à 10 dont 1 ou 2 qui méritent sur le papier une éventuelle visite (indépendamment du prix)?

[Gebeka]

1) Le nombre de biens dispo à triplé

Je viens de regarder les maisons à Ermont Eaubonne de plus de 100m2. Il y a 7 résultats dont 2 fois celle que tu viens de mettre (et qui mérite selon toi une patate d'or) et un autre doublon. En retirant le critère de 100m2, il y a 10 résultats.
A supposer qu'une maison de 48m2 ou de 54m2 (affichée 399k€) soient des choix pertinents pour toi.

Du coup, je me suis dit que cela devait être un endroit particulièrement recherché et/ou que je n'avais pas de chance sur le moment où je cherche et/ou qu'il y avait de toute manière très peu de maisons dans ce coin.
Je suis donc allé faire la même recherche que je faisais quand j'ai cherché ma maison dans mon coin. Il y a moins de 100 résultats pour des maisons de plus de 100m2 (ville quand même pas mal pavillonnaire). C'est un peu plus que quand je cherchais (dans les 80 résultats de mémoire) mais à peine plus.

Je suis un peu dubitatif...

C'est un petit secteur : si on veut rester à moins de 15min à pied de la gare, et si on exclut Sannois (écoles nettement moins bien) et la zone des installations sportives au sud on parle de seulement 1,5 à 2km2.

Seloger est trop restrictif dans sa recherche : j'ai visité la semaine dernière trois maisons qui sont à moins de 100m de la patate d'or et qui ne sortent pas si on met juste le tag "Ermont-Eaubonne".
De même, il ne sort aucun résultat côté Eaubonne alors que c'est plus de 50% de la zone proche gare.

Avoir une douzaine de biens corrects à la vente c'est déjà élevé, en 2021 les maisons à 750k€ partaient en 24h sans que j'aie le temps de les visiter.

Mais ça reste effectivement un secteur très recherché, et je ne m'attends pas à un effondrement des prix si c'est là que tu veux en venir.

[Vincent92]

1) Le nombre de biens dispo à triplé

Je viens de regarder les maisons à Ermont Eaubonne de plus de 100m2. Il y a 7 résultats dont 2 fois celle que tu viens de mettre (et qui mérite selon toi une patate d'or) et un autre doublon. En retirant le critère de 100m2, il y a 10 résultats.
A supposer qu'une maison de 48m2 ou de 54m2 (affichée 399k€) soient des choix pertinents pour toi.

Du coup, je me suis dit que cela devait être un endroit particulièrement recherché et/ou que je n'avais pas de chance sur le moment où je cherche et/ou qu'il y avait de toute manière très peu de maisons dans ce coin.
Je suis donc allé faire la même recherche que je faisais quand j'ai cherché ma maison dans mon coin. Il y a moins de 100 résultats pour des maisons de plus de 100m2 (ville quand même pas mal pavillonnaire). C'est un peu plus que quand je cherchais (dans les 80 résultats de mémoire) mais à peine plus.

Je suis un peu dubitatif...

C'est un petit secteur : si on veut rester à moins de 15min à pied de la gare, et si on exclut Sannois (écoles nettement moins bien) et la zone des installations sportives au sud on parle de 1,5 à 2km2.

Seloger est trop restrictif dans sa recherche : j'ai visité la semaine dernière trois maisons qui sont à moins de 100m de la patate d'or et qui ne sortent pas si on met le tag "Ermont-Eaubonne".
De même, il ne sort aucun résultat côté Eaubonne alors que c'est plus de 50% de la zone proche gare.

Avoir une douzaine de biens corrects à la vente c'est déjà élevé, en 2021 les maisons à 750k€ partaient en 24h sans que j'aie le temps de les visiter.

Ok donc, au final, il y a toujours peu de biens. On part d'une situation de très grande pénurie, où l'on a du mal à visiter des biens, à une situation où il y a peu de biens. Mais qu'on visite facilement car ils restent plus longtemps sur le marché.
Le teasing "le nombre de biens dispo à triplé" était bon mais le contenu est décevant

[Gebeka]

1) Le nombre de biens dispo à triplé

Je viens de regarder les maisons à Ermont Eaubonne de plus de 100m2. Il y a 7 résultats dont 2 fois celle que tu viens de mettre (et qui mérite selon toi une patate d'or) et un autre doublon. En retirant le critère de 100m2, il y a 10 résultats.
A supposer qu'une maison de 48m2 ou de 54m2 (affichée 399k€) soient des choix pertinents pour toi.

Du coup, je me suis dit que cela devait être un endroit particulièrement recherché et/ou que je n'avais pas de chance sur le moment où je cherche et/ou qu'il y avait de toute manière très peu de maisons dans ce coin.
Je suis donc allé faire la même recherche que je faisais quand j'ai cherché ma maison dans mon coin. Il y a moins de 100 résultats pour des maisons de plus de 100m2 (ville quand même pas mal pavillonnaire). C'est un peu plus que quand je cherchais (dans les 80 résultats de mémoire) mais à peine plus.

Je suis un peu dubitatif...

C'est un petit secteur : si on veut rester à moins de 15min à pied de la gare, et si on exclut Sannois (écoles nettement moins bien) et la zone des installations sportives au sud on parle de 1,5 à 2km2.

Seloger est trop restrictif dans sa recherche : j'ai visité la semaine dernière trois maisons qui sont à moins de 100m de la patate d'or et qui ne sortent pas si on met le tag "Ermont-Eaubonne".
De même, il ne sort aucun résultat côté Eaubonne alors que c'est plus de 50% de la zone proche gare.

Avoir une douzaine de biens corrects à la vente c'est déjà élevé, en 2021 les maisons à 750k€ partaient en 24h sans que j'aie le temps de les visiter.

Ok donc, au final, il y a toujours peu de biens. On part d'une situation de très grande pénurie à une situation où il y a peu de biens.
Le teasing "Le nombre de biens dispo à triplé" était bon mais le contenu est décevant

De mon point de vue (recherche sur un micro marché avec un bon apport) la situation s'améliore, mais je n'en suis qu'au début de cette phase de recherche (3 semaines).

En 5ans dans le coin, je n'avais jamais visité de maison à moins de 700k€ dans laquelle je puisse me projeter. Là ça commence à être le cas, mais c'est peut-être purement subjectif.

[Vincent92]

J'avoue avoir du mal à te suivre. Tu dis que tu visites depuis 5 ans et dans la phrase d'avant que tu cherches depuis 3 semaines.
Vu qu'à priori c'est mieux aujourd'hui que depuis 5 ans, doit/peut on conclure que les prix sont plus bas aujourd'hui dans ton secteur qu'en 2018?

[Gebeka]

peut on conclure que les prix sont plus bas aujourd'hui dans ton secteur qu'en 2018?

Absolument pas.

Je pense que ma situation perso est clairement décrite dans le paragraphe d'intro.

Il est évident que les gens arrivés dans la zone avant 2019 avec des situations stables et confortables ont fait de meilleures affaires que ceux qui ont commencé à chercher en 2021.

Je ne sais pas si c'est le point que vous cherchez à souligner, mais je ne peux que vous approuver.