Ambiance dans mon coin de 95

[Vincent92]

peut on conclure que les prix sont plus bas aujourd'hui dans ton secteur qu'en 2018?

Absolument pas.

Je pense que ma situation perso est clairement décrite dans le paragraphe d'intro.

Il est évident que les gens arrivés dans la zone avant 2019 avec des situations stables et confortables ont fait de meilleures affaires que ceux qui ont commencé à chercher en 2021.

Je ne sais pas si c'est le point que vous cherchez à souligner, mais je ne peut que vous approuver.

Ok, donc tu es arrivé il y a 5 ans, tu as commencé à t'intéresser mollement au marché local en 2021 et tu cherches vraiment depuis 3 semaines.
Tu observes que la situation s'améliore un peu par rapport à 2021-2022.
C'est plus clair. Merci.

A noter qu'il y a une sacré différence de possibilité de financement entre 2021 (taux à 1%) et aujourd'hui (taux à 4% et en hausse. De bonnes chances d'être à 4,5-5% avant de signer si on est en recherche active).
Donc, à moins d'acheter quasi cash ou que les prix aient perdu 25%, les acheteurs ont perdu en pouvoir d'achat.
Même s'ils peuvent pour certains compenser d'une manière ou d'une autre (plus grosse mensualité, prêt plus long, plus de cash, etc...).
J'ai du mal à y voir la bonne affaire. Mise à part éventuellement pour la niche "acheteur cash".

[Gebeka]

Ok, donc tu es arrivé il y a 5 ans, tu as commencé à t'intéresser mollement au marché local en 2021 et tu cherches vraiment depuis 3 semaines.
Tu observes que la situation s'améliore un peu par rapport à 2021-2022.

C'est ça !

On passe de "même pas en rêve" a "si tu as de l'argent et que tu es rapide il y a deux trois trucs jouables".

A noter qu'il y a une sacré différence de possibilité de financement entre 2021 (taux à 1%) et aujourd'hui (taux à 4% et en hausse. De bonnes chances d'être à 4,5-5% avant de signer si on est en recherche active).
Donc, à moins d'acheter quasi cash ou que les prix aient perdu 25% ou plus, les acheteurs ont perdu en pouvoir d'achat.
Même s'ils peuvent pour certains compenser d'une manière ou d'une autre (plus grosse mensualité, prêt plus long, plus de cash, etc...).
J'ai du mal à y voir la bonne affaire. Mise à part éventuellement pour la niche décrite avant.

Effectivement, j'ai bien conscience de ça, mais je suis dans la niche en question, (ce qui n'était pas le cas en 2019).
Ma boite a été vendue à une multinationale en plein Covid ce qui a déclenché entre autres le plan de stock options fin 2020.

C'était plutôt un mauvais timing pour un achat immo mais dans l'ensemble je ne me plains pas.

Aujourd'hui, débutant un nouveau cycle pro, je regarde si je peux profiter des conditions de crédit dégradées our me positionner.

D'ailleurs, de votre expérience, une offre sans conditions suspensives c'est vraiment un levier de négo (qui irait jusqu'à battre une offre concurrente au prix ?) ou bien c'est secondaire dans la tête des vendeurs ?

[Aren]

D'ailleurs, de votre expérience, une offre sans conditions suspensives c'est vraiment un levier de négo (qui irait jusqu'à battre une offre concurrente au prix ?) ou bien c'est secondaire dans la tête des vendeurs ?

Je pense qu'aujourd'hui c'est un vrai plus, en tout cas pour un vendeur un peu au courant de la situation.
Nous quand on a négocié la maison, les vendeurs ont clairement sous entendu qu'ils auraient accepté une plus grosse baisse si on n'avait pas eu de double condition suspensive (l'obtention de notre prêt + la vente de notre appart). Donc pour un vendeur pressé (prêt relais, vente en cascade, marchand de bien, etc...), je pense que c'est un gros + qui "mérite" de se transformer en marge de négo.

[Gebeka]

D'ailleurs, de votre expérience, une offre sans conditions suspensives c'est vraiment un levier de négo (qui irait jusqu'à battre une offre concurrente au prix ?) ou bien c'est secondaire dans la tête des vendeurs ?

Je pense qu'aujourd'hui c'est un vrai plus, en tout cas pour un vendeur un peu au courant de la situation.
Nous quand on a négocié la maison, les vendeurs ont clairement sous entendu qu'ils auraient accepté une plus grosse baisse si on n'avait pas eu de double condition suspensive (l'obtention de notre prêt + la vente de notre appart). Donc pour un vendeur pressé (prêt relais, vente en cascade, marchand de bien, etc...), je pense que c'est un gros + qui "mérite" de se transformer en marge de négo.

A tenter donc.

Pour l'instant les vendeurs "pressés" que j'ai vu sont des séparations, mais sur des biens avec de gros défauts.

Le reste c'est retraités ou succession (avec des héritiers de 55piges qui sont pas pressés).

[Gpzzzz]

D'ailleurs, de votre expérience, une offre sans conditions suspensives c'est vraiment un levier de négo (qui irait jusqu'à battre une offre concurrente au prix ?) ou bien c'est secondaire dans la tête des vendeurs ?

Je pense qu'aujourd'hui c'est un vrai plus, en tout cas pour un vendeur un peu au courant de la situation.
Nous quand on a négocié la maison, les vendeurs ont clairement sous entendu qu'ils auraient accepté une plus grosse baisse si on n'avait pas eu de double condition suspensive (l'obtention de notre prêt + la vente de notre appart). Donc pour un vendeur pressé (prêt relais, vente en cascade, marchand de bien, etc...), je pense que c'est un gros + qui "mérite" de se transformer en marge de négo.

A tenter donc.

Pour l'instant les vendeurs "pressés" que j'ai vu sont des séparations, mais sur des biens avec de gros défauts.

Le reste c'est retraités ou succession (avec des héritiers de 55piges qui sont pas pressés).

Ce qui va arriver sur le marché ce sont les biens avec travaux..
40ke de ravalement, 30ke de fenêtre, 4ke la porte d entrée..
Faut en avoir de côté pour arriver au DPE C

[Gebeka]

D'ailleurs, de votre expérience, une offre sans conditions suspensives c'est vraiment un levier de négo (qui irait jusqu'à battre une offre concurrente au prix ?) ou bien c'est secondaire dans la tête des vendeurs ?

Je pense qu'aujourd'hui c'est un vrai plus, en tout cas pour un vendeur un peu au courant de la situation.
Nous quand on a négocié la maison, les vendeurs ont clairement sous entendu qu'ils auraient accepté une plus grosse baisse si on n'avait pas eu de double condition suspensive (l'obtention de notre prêt + la vente de notre appart). Donc pour un vendeur pressé (prêt relais, vente en cascade, marchand de bien, etc...), je pense que c'est un gros + qui "mérite" de se transformer en marge de négo.

A tenter donc.

Pour l'instant les vendeurs "pressés" que j'ai vu sont des séparations, mais sur des biens avec de gros défauts.

Le reste c'est retraités ou succession (avec des héritiers de 55piges qui sont pas pressés).

Ce qui va arriver sur le marché ce sont les biens avec travaux..
40ke de ravalement, 30ke de fenêtre, 4ke la porte d entrée..
Faut en avoir de côté pour arriver au DPE C

Yes, c'est ce que je vois dans la zone 450-499k€ en ce moment.

J'ai pas eu le cas ravalement, par contre je vois :
- Toit d'origine 1920 (30 à 50k€ à mettre dans les 5 à 10 ans ?)
- Elec aux fraises en mode 1970 avec fusibles à broche et interrupteurs en bakélite (ça je sais faire, ça m'ennuie moins).
- Simple vitrage sur la moitié de la maison et/ou survitrage moche posé sur des huisseries bois qui laissent passer l'air.
- Isolation de toit en service minimum : 7cm de laine de verre qui pendouille par endroits

Sans parler des intérieurs avec du papier peint à rayures dans son jus bien sûr.

[Gebeka]

Allez, je vous mets un autre exemple de visite :

Meulière de 122m2 très propre, extension de qualité, joli jardin, mise en vente il y a trois semaines à 590k€.

Elle vient de baisser de 25k€, soit un bon 4% : https://www.century21.fr/trouver_logeme ... /v-ermont/

Malheureusement pour les vendeurs, ils sont en réalité sur la commune d'à côté à 150m près (écoles moins sympas)

Pas adapté pour moi (manque la 4ème vraie chambre) et sans doute encore trop cher, mais c'est une séparation, donc si quelqu'un est tenté allez-y !

[Gpzzzz]

Allez, je vous mets un autre exemple de visite :

Meulière de 122m2 très propre, extension de qualité, joli jardin, mise en vente il y a trois semaines à 590k€.

Elle vient de baisser de 25k€, soit un bon 4% : https://www.century21.fr/trouver_logeme ... /v-ermont/

Malheureusement pour les vendeurs, ils sont en réalité sur la commune d'à côté à 150m près (écoles moins sympas)

Pas adapté pour moi (manque la 4ème vraie chambre) et sans doute encore trop cher, mais c'est une séparation, donc si quelqu'un est tenté allez-y !

Du mal a voir les 122m2 avec les photos..tôt fait tout petit a part cette espace vide qui sert a rien entre la cuisine et la table a manger !

[Vincent92]

Allez, je vous mets un autre exemple de visite :

Meulière de 122m2 très propre, extension de qualité, joli jardin, mise en vente il y a trois semaines à 590k€.

Elle vient de baisser de 25k€, soit un bon 4% : https://www.century21.fr/trouver_logeme ... /v-ermont/

Malheureusement pour les vendeurs, ils sont en réalité sur la commune d'à côté à 150m près (écoles moins sympas)

Pas adapté pour moi (manque la 4ème vraie chambre) et sans doute encore trop cher, mais c'est une séparation, donc si quelqu'un est tenté allez-y !

Du mal a voir les 122m2 avec les photos..tôt fait tout petit a part cette espace vide qui sert a rien entre la cuisine et la table a manger !

Personnellement, ce qui me gênerait est qu'il y a pas mal de pièces en longueur (le jardin, la salle de douche, le dressing, l'espace salon (?) qui colle la cuisine, etc.) et pas de garage.
Comme il y a eu une extension sur l'arrière de la maison, certains espaces ne me paraissent un peu bizarre également (comme l'a dit gpzzzz).
Il faut dire que j'aime rarement les maisons avec extension(s). Cela fait très souvent des verrues/répartition de l'espace pas logique et c'est pourtant valorisé assez fortement. J'ai l'impression de me faire avoir.
Je préfère très largement une maison qui a été pensé pour faire 122m2 dès le départ à une maison qui faisait 90m2 et à laquelle on a rajouté 35m2 d'extension (plutôt bien faite ici mais cela ne change pas que la répartition du reste a été pensé sur 90m2 et que l'espace qui colle l'extension est difficile à utiliser. La cuisine est plus grande que cet espace).
Par contre, cela a l'air effectivement très propre et je trouve que la façade à son charme (*).

Attention à ne pas confondre une baisse de 4% d'une maison et la baisse de 4% du marché.
Cela me rappelle ceux qui regardent Castorus et pensent que le marché est toujours baissier (quand bien même il est complétement booming et prend 10%).
Ce qui est important n'est pas le nombre de baisses voir l'ampleur des baisses avant d'être vendu, mais le prix de vente.

Si la maison est "pas mal" pour toi (je suppose par rapport à ce que tu as visité avant), c'est précisément parce qu'elle est moins bien située.
Si tu vas dans un endroit encore moins côté, tu trouveras probablement encore mieux. C'est des choix, qui peuvent être totalement valable. Par exemple, faire 300m de plus pour aller à la gare et avoir un maison plus sympa quand un peu 2/3 jours de télétravail par semaine... Par contre, si tu as des enfants (ou que tu planifies d'en avoir), la sectorisation peut être effectivement importante pour toi.

(*) : une meulière peut être énergivore. D en gaz, c'est E/F en électrique. La meilleure note avec le gaz s'explique par le fait que le gaz est pour le moment moins cher que l'électricité.
Le gaz c'est beaucoup de CO2. Pas dit que cette différence soit ad vitam comme ca vu qu'on veut lutter contre le dérèglement climatique.
On ne peut pas savoir comme cela va évoluer. Et peut être même que le gaz sera même encore meilleur marché vis à vis de l'électricité dans le futur.
Mais, c'est à mon avis important de comprendre qu'un bien est intrinsèquement mieux noté quand c'est du gaz, indépendamment des qualités énergétiques du logement.

[Gebeka]

Du mal a voir les 122m2 avec les photos..tôt fait tout petit a part cette espace vide qui sert a rien entre la cuisine et la table a manger !

Typique des meulières qui ont été étendues dans la profondeur, la partie centrale est souvent aveugle.

[Gebeka]

Personnellement, ce qui me gênerait est qu'il y a pas mal de pièces en longueur (le jardin, la salle de douche, le dressing, l'espace salon (?) qui colle la cuisine, etc.) et pas de garage.
Comme il y a eu une extension sur l'arrière de la maison, certains espaces ne me paraissent un peu bizarre également (comme l'a dit gpzzzz).
Il faut dire que j'aime rarement les maisons avec extension(s). Cela fait très souvent des verrues/répartition de l'espace pas logique et c'est pourtant valorisé assez fortement. J'ai l'impression de me faire avoir.
Je préfère très largement une maison qui a été pensé pour faire 122m2 dès le départ à une maison qui faisait 90m2 et à laquelle on a rajouté 35m2 d'extension (plutôt bien faite ici mais cela ne change pas que la répartition du reste a été pensé sur 90m2 et que l'espace qui colle l'extension est difficile à utiliser. La cuisine est plus grande que cet espace).
Par contre, cela a l'air effectivement très propre et je trouve que la façade à son charme (*).

C'est assez typique du bâti dans mon quartier :

La plupart des meulières de 1920 ont des plans initiaux de 80 à 100m2 avec deux chambres, parfois trois.
Du coup, les gens ont soit étendu dans la profondeur (avec des parcelles qui sont souvent du type 10m en façade x 35m jardin), soit carrément réhaussé d'un étage pour les plus fortunés / audacieux.

Ensuite on a les maisons années 70, plutôt dans les 110-120m2, plans carrés assez classiques avec 3 à 4 chambres.

Enfin, les meulières "bourgeoises" de 150 à 250m2 souvent vendues chères avec des DPE pas terribles et des rénovations très partielles.

Attention à ne pas confondre une baisse de 4% d'une maison et la baisse de 4% du marché.

Evidemment, c'est juste un indicateur d'un bien où les propriétaires sont en train de réaliser plus rapidement que d'autres qu'ils ont un souci de positionnement prix.

J'ai visité une autre maison cet après midi qui est bloquée depuis des mois à 575k€ alors que selon deux experts (l'AI et moi, lol) ça serait un miracle quelle parte à 500k€

Si la maison est "pas mal" pour toi (je suppose par rapport à ce que tu as visité avant), c'est précisément parce qu'elle est moins bien située.

Non seulement ça, mais c'est surtout une maison faite pour un couple avec un seul enfant ou deux en intégrant la chambre en rez de jardin sous l'extension.
Comme vous le dites, malgré un certain cachet il y a un ratio prix / habitabilité qui n'est pas génial, surtout positionnée à plus de 600k€ DDM inclus.

(*) : une meulière peut être énergivore. D en gaz, c'est E/F en électrique. La meilleure note avec le gaz s'explique par le fait que le gaz est pour le moment moins cher que l'électricité.
Le gaz c'est beaucoup de CO2. Pas dit que cette différence soit ad vitam comme ca vu qu'on veut lutter contre le dérèglement climatique.
On ne peut pas savoir comme cela va évoluer. Et peut être même que le gaz sera même encore meilleur marché vis à vis de l'électricité dans le futur.
Mais, c'est à mon avis important de comprendre qu'un bien est intrinsèquement mieux noté quand c'est du gaz, indépendamment des qualités énergétiques du logement.

Effectivement, dur à prédire dans les détails.
Le gaz a déjà pris une sacrée claque ces dernières années, alors qu'on continue à payer le kWh électrique à 0.20€. Je pense que les deux vont monter, mais sans doute (en proportion) encore plus l'électricité que le gaz (les deux étant de toutes façons de plus en plus corrélés vu la construction de centrales au gaz en Europe).

Ca rend les calculs de ROI sur les ITE assez aléatoires : aujourd'hui dépenser 25k€ pour économiser 7 à 800€ de chauffage par an semble un peu absurde, mais quid d'un monde où on paie un kWh entre 0.50 et 1€ ???

[Gpzzzz]

Personnellement, ce qui me gênerait est qu'il y a pas mal de pièces en longueur (le jardin, la salle de douche, le dressing, l'espace salon (?) qui colle la cuisine, etc.) et pas de garage.
Comme il y a eu une extension sur l'arrière de la maison, certains espaces ne me paraissent un peu bizarre également (comme l'a dit gpzzzz).
Il faut dire que j'aime rarement les maisons avec extension(s). Cela fait très souvent des verrues/répartition de l'espace pas logique et c'est pourtant valorisé assez fortement. J'ai l'impression de me faire avoir.
Je préfère très largement une maison qui a été pensé pour faire 122m2 dès le départ à une maison qui faisait 90m2 et à laquelle on a rajouté 35m2 d'extension (plutôt bien faite ici mais cela ne change pas que la répartition du reste a été pensé sur 90m2 et que l'espace qui colle l'extension est difficile à utiliser. La cuisine est plus grande que cet espace).
Par contre, cela a l'air effectivement très propre et je trouve que la façade à son charme (*).

C'est assez typique du bâti dans mon quartier :

La plupart des meulières de 1920 ont des plans initiaux de 80 à 100m2 avec deux chambres, parfois trois.
Du coup, les gens ont soit étendu dans la profondeur (avec des parcelles qui sont souvent du type 10m en façade x 35m jardin), soit carrément réhaussé d'un étage pour les plus fortunés / audacieux.

Ensuite on a les maisons années 70, plutôt dans les 110-120m2, plans carrés assez classiques avec 3 à 4 chambres.

Enfin, les meulières "bourgeoises" de 150 à 250m2 souvent vendues chères avec des DPE pas terribles et des rénovations très partielles.

Attention à ne pas confondre une baisse de 4% d'une maison et la baisse de 4% du marché.

Evidemment, c'est juste un indicateur d'un bien où les propriétaires sont en train de réaliser plus rapidement que d'autres qu'ils ont un souci de positionnement prix.

J'ai visité une autre maison cet après midi qui est bloquée depuis des mois à 575k€ alors que selon deux experts (l'AI et moi, lol) ça serait un miracle quelle parte à 500k€

Si la maison est "pas mal" pour toi (je suppose par rapport à ce que tu as visité avant), c'est précisément parce qu'elle est moins bien située.

Non seulement ça, mais c'est surtout une maison faite pour un couple avec un seul enfant ou deux en intégrant la chambre en rez de jardin sous l'extension.
Comme vous le dites, malgré un certain cachet il y a un ratio prix / habitabilité qui n'est pas génial, surtout positionnée à plus de 600k€ DDM inclus.

(*) : une meulière peut être énergivore. D en gaz, c'est E/F en électrique. La meilleure note avec le gaz s'explique par le fait que le gaz est pour le moment moins cher que l'électricité.
Le gaz c'est beaucoup de CO2. Pas dit que cette différence soit ad vitam comme ca vu qu'on veut lutter contre le dérèglement climatique.
On ne peut pas savoir comme cela va évoluer. Et peut être même que le gaz sera même encore meilleur marché vis à vis de l'électricité dans le futur.
Mais, c'est à mon avis important de comprendre qu'un bien est intrinsèquement mieux noté quand c'est du gaz, indépendamment des qualités énergétiques du logement.

Effectivement, dur à prédire dans les détails.
Le gaz a déjà pris une sacrée claque ces dernières années, alors qu'on continue à payer le kWh électrique à 0.20€. Je pense que les deux vont monter, mais sans doute (en proportion) encore plus l'électricité que le gaz (les deux étant de toutes façons de plus en plus corrélés vu la construction de centrales au gaz en Europe).

Ca rend les calculs de ROI sur les ITE assez aléatoires : aujourd'hui dépenser 25k€ pour économiser 7 à 800€ de chauffage par an semble un peu absurde, mais quid d'un monde où on paie un kWh entre 0.50 et 1€ ???

Et t es sur d être a 25ke pour l ITE ?
Ma maison est un peu plus grande 140m2 mais la facture de mes anciens propos d il y a presque 10ans chiffrait déjà 28ke.. bon j' ai des gravats projetés ça devait alourdir l addition par rapport à un crepi basique mais vu la hausse des coûts ces dernières années

[p0ulp3]

J'ai visité une autre maison cet après midi qui est bloquée depuis des mois à 575k€ alors que selon deux experts (l'AI et moi, lol) ça serait un miracle quelle parte à 500k€

Petite question car de mon coté je ne visite pas pour des biens affichés à 550/575k et qui devraient selon moi etre à 500k. Tu indiques à l'AI au téléphone que si tu fais une proposition, ce sera environ 500k ?
Car si je fais ce genre de chose, j'ai peur de passer pour un touriste et ensuite ne plus etre pris au sérieux par les AI et donc ne pas etre appelé en priorité si le marché baisse franchement et redevient attractif.
Mais je me fais peut etre des films, mes dernieres visites de maisons datent de plus d'un an ...

Dit autrement, l'AI te parle clairement d'un bien affiché 575k, qui devrait selon lui etre à 500k, et se propose de "perdre du temps" à le visiter avec toi, sachant que les proprios vont refuser une offre à 500k ?

[Vincent92]

J'ai visité une autre maison cet après midi qui est bloquée depuis des mois à 575k€ alors que selon deux experts (l'AI et moi, lol) ça serait un miracle quelle parte à 500k€

Petite question car de mon coté je ne visite pas pour des biens affichés à 550/575k et qui devraient selon moi etre à 500k. Tu indiques à l'AI au téléphone que si tu fais une proposition, ce sera environ 500k ?
Car si je fais ce genre de chose, j'ai peur de passer pour un touriste et ensuite ne plus etre pris au sérieux par les AI et donc ne pas etre appelé en priorité si le marché baisse franchement et redevient attractif.
Mais je me fais peut etre des films, mes dernieres visites de maisons datent de plus d'un an ...

Dit autrement, l'AI te parle clairement d'un bien affiché 575k, qui devrait selon lui etre à 500k, et se propose de "perdre du temps" à le visiter avec toi, sachant que les proprios vont refuser une offre à 500k ?

Tu as raison. Ce n'est même pas question de passer pour un touriste ou pas.
La plupart des AI essaient de vendre au plus vite et prioriseront toujours celui avec lequel l'affaire a le plus de chance d'aboutir. C'est humain. Surtout qu'il n'est en général pas le seul agent immobilier sur la vente.
Question de temps et énergie/argent. Le RIO est meilleur si tu as affaire à des prospects qui acceptent le marché plutôt qu'à d'autres qui te disent systématiquement que c'est 10/20% trop cher.
Ce qui ne veut pas dire qu'il ne fera pas visiter de biens aux autres. Surtout que le marché est au ralenti (et donc qu'il a du temps).
Un prospect et un prospect. Parfois, même quelqu'un qui pense que c'est beaucoup trop cher finit par acheter.

Il y a aussi le facteur humain. S'il te trouve sympathique ou pas. Mais, ce n'est pas le critère le plus important la plupart du temps à mon avis.

Et si tu te poses la question de si cela peut influencer sa perception de dire à un agent immobilier que c'est trop cher, la réponse est non. Cela ne sert à rien. Il n'a pas besoin de toi pour se faire son avis. Et il connait très probablement mieux l'état du marché que toi.

[Gebeka]

Dit autrement, l'AI te parle clairement d'un bien affiché 575k, qui devrait selon lui etre à 500k, et se propose de "perdre du temps" à le visiter avec toi, sachant que les proprios vont refuser une offre à 500k ?

Disons que c'étai un AI / agence que je ne connaissais pas, que c'était l'occasion de faire connaissance, et que ça m'a coûté en tout 10min de vélo, 10 min sur place, 10min retour.

Cas classique : divorce, travaux mal faits, 1m d'herbe dans le jardin, énorme défaut, et agence qui vient de reprendre le bien après un an chez un autre AI qui se disait "sur un malentendu ça passe à 650k€".

J'ai hésite à annuler oui, mais ça fait toujours un point de comparaison.

[ProfGrincheux]

Un bien que tu visites à 600 k, ça se peut qu'il soit très bien mais que tu n'en veuilles pas à plus de 500k, par exemple parce que tu ne peux pas aller à plus de 500k. En marché baissier, on peut visiter des biens mis à prix 20% trop chers par rapport à ses moyens parce qu'en fait ils sont peut être juste 20% trop chers.

Si le bien te plaît, tu fais ton offre et tu vois. Il peut y avoir contre-offre, négociation, etc....

Il n'y a aucune obscénité à faire une offre à 500 sur un bien mis à prix à 600. En revanche, elle a toutes les chances d'être refusée.

[Vincent92]

Il n'y a aucune obscénité à faire une offre à 500 sur un bien mis à prix à 600. En revanche, elle a toutes les chances d'être refusée.

Et, d'être un "coup de fusil à un coup" (qu'on vexe le vendeur et qu'il est un à priori extrêmement négatif sur toutes les autres offres que l'acheteur peut bien lui faire ensuite. Si bien qu'il est même possible qu'une offre qui passerait avec un autre acheteur ne passe même plus).
Mais, après tout, si on pense vraiment que cela ne vaut pas plus de 500k et qu'on est intéressé à 500k, on peut toujours tenter.
La plupart du temps, si on veut vraiment acheter un bien qu'on pense très surévalué (>15%), la meilleure stratégie reste quand même l'attente.
Même si dans le contexte actuel (avec des taux qui remontent), ce n'est pas neutre.

[ProfGrincheux]

Le vendeur peut se vexer à bon droit s'il obtient une meilleure offre. Les AI peuvent aussi refuser de transmettre l'offre si elle est vraiment indécente. Et c'est leur droit de ne plus vous proposer de bien.

Sauf que quand vous les appelez pour un bien dans votre budget et que vous ne l'éliminez pas à la description, ils vous le font visiter. Je me suis certes fait répondre "désolé le bien est sous compromis" mais j'ai toujours visité les biens qui m'interessaient potentiellement et étaient encore sur le marché.

Si le vendeur refuse sèchement, on cherche un autre bien. C'est pas grave de visiter 30 biens avant de concrétiser. Évidemment si les biens qu'on évalue 500 partent à 575 il faut changer son idée du prix du marché.

[Gebeka]

C'est un mélange de psychologie et de pragmatisme sur lequel je ne suis pas encore rodé.

D'ailleurs, dans cet esprit, le seul "regret" que j'aie sur les dernières années, c'est une maison à 719k€, visitée début 2021 qui correspondait à 90% à ce que je recherchais.
- Elle était présentée à presque 5300€ du m2 (pour info ce que je visite aujourd'hui est entre 4200 et 4800), mais dans le contexte post-covid, ça paraissait totalement illusoire de négocier, et l'AI semblait aller dans ce sens également.
- Le prix étant dans mon haut de fourchette, je n'ai pas fait d'offre, résultat je vois aujourd'hui sur DVF que la maison est partie quelques mois plus tard pour 662k€.

Sinon, un AI vient de me laisser un message concernant un bien mis en vente vendredi, visité 7 fois samedi (je n'étais pas dispo) et sous offre depuis qui visiblement revient dans le game.

Suspense !


En attendant les infos, je vous mets ma patate d'or de cet aprem et je vous laisse deviner le/les problèmes.

https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 835631.htm

[Gpzzzz]

C'est un mélange de psychologie et de pragmatisme sur lequel je ne suis pas encore rodé.

D'ailleurs, dans cet esprit, le seul "regret" que j'aie sur les dernières années, c'est une maison à 719k€, visitée début 2021 qui correspondait à 90% à ce que je recherchais.
- Elle était présentée à presque 5300€ du m2 (pour info ce que je visite aujourd'hui est entre 4200 et 4800), mais dans le contexte post-covid, ça paraissait totalement illusoire de négocier, et l'AI semblait aller dans ce sens également.
- Le prix étant dans mon haut de fourchette, je n'ai pas fait d'offre, résultat je vois aujourd'hui sur DVF que la maison est partie quelques mois plus tard pour 662k€.

Sinon, un AI vient de me laisser un message concernant un bien mis en vente vendredi, visité 7 fois samedi (je n'étais pas dispo) et sous offre depuis qui visiblement revient dans le game.

Suspense !


En attendant les infos, je vous mets ma patate d'or de cet aprem et je vous laisse deviner le/les problèmes.

https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 835631.htm

3% de frais d agence donc 22ke
5% de mobilier pour économiser des DDM donc 35ke
719 - 22 - 35 = 662
bref elle a été vendue au prix..

[ProfGrincheux]

Je ne savais pas que les frais d’agence étaient décomptés dans DVF, tu confirmes? Pour le mobilier, je savais.

[ProfGrincheux]

J’ai vu pire comme patate d’or. C’est certes bien cher pour ce que c’est. Il y a un problème structurel?

[Crapaud]

J'ai visité une autre maison cet après midi qui est bloquée depuis des mois à 575k€ alors que selon deux experts (l'AI et moi, lol) ça serait un miracle quelle parte à 500k€

Petite question car de mon coté je ne visite pas pour des biens affichés à 550/575k et qui devraient selon moi etre à 500k. Tu indiques à l'AI au téléphone que si tu fais une proposition, ce sera environ 500k ?
Car si je fais ce genre de chose, j'ai peur de passer pour un touriste et ensuite ne plus etre pris au sérieux par les AI et donc ne pas etre appelé en priorité si le marché baisse franchement et redevient attractif.
Mais je me fais peut etre des films, mes dernieres visites de maisons datent de plus d'un an ...

Dit autrement, l'AI te parle clairement d'un bien affiché 575k, qui devrait selon lui etre à 500k, et se propose de "perdre du temps" à le visiter avec toi, sachant que les proprios vont refuser une offre à 500k ?

Tu as raison. Ce n'est même pas question de passer pour un touriste ou pas.
La plupart des AI essaient de vendre au plus vite et prioriseront toujours celui avec lequel l'affaire a le plus de chance d'aboutir. C'est humain. Surtout qu'il n'est en général pas le seul agent immobilier sur la vente.
Question de temps et énergie/argent. Le RIO est meilleur si tu as affaire à des prospects qui acceptent le marché plutôt qu'à d'autres qui te disent systématiquement que c'est 10/20% trop cher.
Ce qui ne veut pas dire qu'il ne fera pas visiter de biens aux autres. Surtout que le marché est au ralenti (et donc qu'il a du temps).
Un prospect et un prospect. Parfois, même quelqu'un qui pense que c'est beaucoup trop cher finit par acheter.

Il y a aussi le facteur humain. S'il te trouve sympathique ou pas. Mais, ce n'est pas le critère le plus important la plupart du temps à mon avis.

Et si tu te poses la question de si cela peut influencer sa perception de dire à un agent immobilier que c'est trop cher, la réponse est non. Cela ne sert à rien. Il n'a pas besoin de toi pour se faire son avis. Et il connait très probablement mieux l'état du marché que toi.

Effectivement, il y a de la psychologie dans tout ça. Si un AI te fait visiter un bien affiché 575 qu'il estime à 500, ce n'est pas pour perdre du temps, c'est qu'il a probablement besoin de toi pour faire une proposition basse et faire atterrir les vendeurs.

Au bout de plusieurs propositions basses, il se peut que le vendeur commence à entendre raison. Et un bon AI (ça existe, mais c'est rare), ça peut te gagner de l'argent. Quand j'ai acheté ma maison, mon AI (indépendant, hors franchise) m'a fait gagner de l'argent car il connaît la psychologie des vendeurs. Après une visite, j'étais prêt à faire une offre basse, je lui ai posé la question et m'a répondu qu'il la transmettrait, mais qu'il me déconseillait de la faire car les vendeurs venaient de baisser le prix et qu'ils n'étaient pas prêts à accepter une négo supplémentaire à ce moment là. Et en gros, faire une offre trop basse risquait de braquer les vendeurs.


Finalement, il m'a recontacté quelques temps après pour me dire que les vendeurs étaient mûrs, et que je pouvais faire une offre encore plus basse que celle que j'avais envisagée... Et qui a été acceptée.

Je n'ai vu les vendeurs pour la première fois qu'au compromis, dans mon cas, j'estime que l'AI a parfaitement joué son rôle d'intermédiaire, et je n'aurais peut-être pas réussi la négo aussi bien en direct avec le vendeur. Mais je suis probablement une exception, vu les témoignages qu'on trouve partout concernant les compétences des AI.

[Gebeka]

3% de frais d agence donc 22ke
5% de mobilier pour économiser des DDM donc 35ke
719 - 22 - 35 = 662
bref elle a été vendue au prix..

AH MAIS OUI EN FAIT.

J'avais jamais pensé à ça, donc en gros il faut ajouter 5 à 9% aux prix de DVF pour avoir le montant "acheteur" (en fonction de qui paie formellement les frais d'agence).

Ca explique certains écarts que je ne m'expliquais pas.

Genre une maison vendue au prix X il y a un an, alors que je sais que la voisine plus petite est sous offre pour plus cher.
Mais ça renforce aussi certains prix que je trouvais déjà hallucinants.

[Gebeka]

J’ai vu pire comme patate d’or. C’est certes bien cher pour ce que c’est. Il y a un problème structurel?

Non, à priori rien de structurel, le bâti semble sain et ils viennent de faire l'ITE avec un joli ravalement.

Le point noir c'est l'emplacement : à deux pas d'une nouvelle école en construction et d'une gare très prisée, MAIS :



Coincée entre le parking de la piscine municipale, une rue passante et une zone d'activité.
Brise-vues et murs tout le tour du jardin, fond sonore des groupes froids des camions frigo à côté, vis à vis dans tous les sens depuis l'étage et imaginez le délire le samedi aprem...

Par ailleurs, les photos sont très bien prises (flou et luminosité) : en vrai la maison est très défraîchie, travaux mal finis (parquet flottant découpé à l'arrache, huisseries hétérogènes, véranda cheap pas isolée qui est un vrai four, convecteurs d'origine avec robinets façon vanne industrielle, etc, etc, etc...)

[henda]

Par ailleurs, les photos sont très bien prises (flou et luminosité) : en vrai la maison est très défraîchie, travaux mal finis (parquet flottant découpé à l'arrache, huisseries hétérogènes, véranda cheap pas isolée qui est un vrai four, convecteurs d'origine avec robinets façon vanne industrielle, etc, etc, etc...)

C'est classique. Moi les photos de mon appartement avaient été retouchées par le photographe qui avait ainsi masqué la peinture fortement écaillée ou embelli un style vieillot par un ajustement des couleurs
En vrai l'appart était dans son jus des années 80, tout à refaire. L'agent immo n'était pas très content du photographe d'ailleurs (dans le sens que c'était malhonnête) car il devait à chaque fois préciser qu'il y avait des travaux lourds. Pourtant, en voyant les photos on avait pas l'impression, on comprenait pas trop pourquoi il fallait absolument faire des travaux.

[ProfGrincheux]

Les 5% pour l'ameublement n'ont rien de systématique. Au compromis on demande au notaire ce qu'on peut faire, c'est un point sur lequel vendeur et acquéreur tombent d'accord très facilement, mais il arrive que le notaire ne veuille pas si la cuisine et la sdb sont vétustes.

C'est un gros point noir pour DVF qu'il y ait au moins 5% d'incertitude négative sur les prix.

C'est pas trop grave quand on regarde pour l'IFI.

****

Le défaut prinicipal de la maison va être rédhibitoire pour la majeure partie des acquéreurs. La décote sera sévère. -10% au moins par rapport au même bien entouré de maisons équivalentes. Ça va faire fuir une majorité de la clientèle.

Les bons AI savent prendre de belles photos pour mettre en valeur le bien.

La décote des biens dans leur jus m'a toujours paru insuffisante. Un AI m'a expliqué qu'en effet c'etait le cas et que ça s'expliquait parlé fait que les gens faisaient les travaux de rafraîchissement au black.

[Gebeka]

La décote des biens dans leur jus m'a toujours paru insuffisante. Un AI m'a expliqué qu'en effet c'etait le cas et que ça s'expliquait parlé fait que les gens faisaient les travaux de rafraîchissement au black.

J'ai le cas en ce moment : visité une maison fin des années 50 "dans son jus".

60% huisseries ont été rénovées avec du double vitrage, mais ça reste des fenêtres bois pas géniales.
La structure est saine, sous sol en pierre maison en brique.

Tout le reste est à revoir, au doigt mouillé je vois :
- ITE : 25-30k€
- Electricité : 15k€ (moitié moins si je refais moi même)
- Huisseries : 20k€+ (déjà la porte d'entrée, plus deux portes annexes plus porte de garage plus la demi douzaine de fenêtres en simple vitrage... en vrai sans doute plus de 30k€ si on vire les porte fenêtres en bois aussi)
- Restructuration de l'étage (abattage ou déplacement de plusieurs cloisons + création d'une salle d'eau + ajout de deux velux) : 20k€ ?
- Rafraîchissement : 5 à 10k€ (intégralité des papiers peints à refaire sur une baraque de 115m2)
- Cuisine : vivable en l'état mais très défraîchie, au moins 10k€ pour un truc au goût du jour.

Donc, sans forcer, 100k€+ et je parle pas de mettre une PAC ou autre ballon thermodynamique.

La mise à prix est bien sûr en-dessous des baraques comparables avec moins de travaux, mais clairement le différentiel n'est pas suffisant.

A moins d'une très grosse négo, et vu le bordel que c'est de gérer un chantier pareil (à moins de se dire qu'on le dilue dans le temps) ce n'est pas super intéressant.

[WolfgangK]

La décote des biens dans leur jus m'a toujours paru insuffisante. Un AI m'a expliqué qu'en effet c'etait le cas et que ça s'expliquait parlé fait que les gens faisaient les travaux de rafraîchissement au black.

En ce qui me concerne, j'aime bien choisir le maximum de choses, donc si je peux tout casser et tout refaire, c'est mieux.
Aussi, pour l'IFI, je préfèrerais acheter un taudis (et conserver officiellement sa valorisation ).
Je déteste quand un vendeur a tout fait refaire avec des trucs pas cher pour faire propre parce que je vais payer pour des trucs neufs que je vais casser.

[Gebeka]

En ce qui me concerne, j'aime bien choisir le maximum de choses, donc si je peux tout casser et tout refaire, c'est mieux.
Aussi, pour l'IFI, je préfèrerais acheter un taudis (et conserver officiellement sa valorisation ).
Je déteste quand un vendeur a tout fait refaire avec des trucs pas cher pour faire propre parce que je vais payer pour des trucs neufs que je vais casser.

Je comprends cette idée, mais il y a des trucs structurels (isolation, électricite, fenêtres...) qui ont pris 30% en un an, donc autant ne pas avoir à les payer plein pot.

[ProfGrincheux]

La décote des biens dans leur jus m'a toujours paru insuffisante. Un AI m'a expliqué qu'en effet c'etait le cas et que ça s'expliquait parlé fait que les gens faisaient les travaux de rafraîchissement au black.

En ce qui me concerne, j'aime bien choisir le maximum de choses, donc si je peux tout casser et tout refaire, c'est mieux.
Aussi, pour l'IFI, je préfèrerais acheter un taudis (et conserver officiellement sa valorisation ).
Je déteste quand un vendeur a tout fait refaire avec des trucs pas cher pour faire propre parce que je vais payer pour des trucs neufs que je vais casser.

J’ai pas vraiment aimé non plus quand j’ai tout fait refaire en diluant dans le temps avec des trucs chers et que ça n’a pas vraiment engendré de PV conséquente. Heureusement que j’ai économisé des loyer et que j’ai profité des salles de bain et cuisine ayant coûté un prix indécent et que j’avais écorché vif mon vendeur de 1998 (non, rien de rien, non, je ne regrette rien - d’ailleurs c’était un vieux c0n ). Il n’aurait pas été indécent de vendre 20 k€ de plus. Mais bon, ça ne fait jamais qu’un an et deux mois de loyer pour un bien équivalent . Et pleurer pour 20 k€, dans ma situation, ça ne se fait pas.

L’ennui ici c’est que même avec une baisse de -15%, ce qui ne serait pas si mal sur le segment que vous visez, ça sera cher.

On ne retrouve pas les ronds qu’on met dans le rafraîchissement d’un bien quand on le revend. C’est pour ça qu’il y a tant de trucs dans leur jus. Ce qui est rationnel quand on remet au goût du jour, c’est d’y rester aussi longtemps que possible. Comme les frais de transaction excessifs vont dans ce sens, il ne faut pas s’ étonner du résultat: biens dans leur jus (après avoir été gardés 30 ans) ou rafraîchissement vite fait mal fait (anciens proprios pingres ou étape courte de parcours résidentiel).

[ProfGrincheux]

Gebeka, je crains que vous ne soyez optimiste pour la création de salle de bain et la cuisine. Bon, peut être si vous avez déjà des WC a l’étage et que vous faites juste une pièce de douche avec un lavabo, ça peut rentrer. Mais pour la cuisine, ce sera IKEA à ce prix-là, sachant que vous allez devoir mettre de l’électroménager.

Enfin, ça dépend de Madame et des domaines dans lesquelles elle est dépensière. La mienne coûte cher quand on va choisir des carrelages et elle ne veut pas de cuisine IKEA ni même Lapeyre. Heureusement elle n’a pas besoin de piano de concert dans la salle de séjour .

[Gebeka]

Gebeka, je crains que vous ne soyez optimiste pour la création de salle de bain et la cuisine. Bon, peut être si vous avez déjà des WC a l’étage et que vous faites juste une pièce de douche avec un lavabo, ça peut rentrer. Mais pour la cuisine, ce sera IKEA à ce prix-là, sachant que vous allez devoir mettre de l’électroménager.

Enfin, ça dépend de Madame et des domaines dans lesquelles elle est dépensière. La mienne coûte cher quand on va choisir des carrelages et elle ne veut pas de cuisine IKEA ni même Lapeyre. Heureusement elle n’a pas besoin de piano de concert dans la salle de séjour .

Effectivement j'ai chiffré à minima, mais madame n'a pas de goûts de luxe, et adore faire de la peinture et de l'enduit.
Beau papa est un dingue de menuiserie et sait faire de la maçonnerie et du carrelage, et moi je me débrouille en électricité, en tous cas suffisamment pour de la rénovation (j'ai lu la NF 15-100 pendant mon dernier congé parental )

Néanmoins, sur des trucs structurels qui rendent une bonne partie de la maison inhabitable, je ne nous vois pas tout faire nous mêmes.

On ne retrouve pas les ronds qu’on met dans le rafraîchissement d’un bien quand on le revend. C’est pour ça qu’il y a tant de trucs dans leur jus.

Oui, mais paradoxalement, les AI se plaignent que "les gens sont intoxiqués par Stéphane Plazza, veulent une cuisine Arthur Bonnet et rien à faire en arrivant". ???


J'ai par exemple visité cette meulière, plutôt bien située :

https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... etail&lv=L

Défauts :
- Proche voie ferrée, mais totalement en opposition (jardin au calme)
- Toit d'origine (1920), rien d'alarmant, mais peut-être à refaire dans les 10ans (ça sera l'occasion de l'isoler...)
- Pas mal d'huisseries en "survitrage" un peu moches qui mériteraient d'être refaites
- DPE aux fraises comme toutes les meulières

Avantages :
- Terrasse-rooftop de folie de 35m2 sur le toit de l'extension
- Jardin arboré très sympa
- Dépendance de 17m2 propre et viabilisée, un coup de peinture, une douche et c'est un studio.
- Surface au sol nettement supérieure due aux deux chambres mansardées en haut.
- Sous sol total, y compris sous l'extension (mais comme la plupart des maisons du coin)

Et elle n'est pas mitoyenne malgré ce que laissent penser les photos.

En visitant, j'ai croisé une famille que je connais dont les parents âgés habitent au bout de la rue. Je me suis dit "c'est évident qu'ils vont faire une offre" et comme la maison est un poil petite pour moi j'ai laissé passer.
Trois semaine plus tard, je croise le proprio, on discute, il me dit "ah mais non, ils n'ont pas fait d'offre, ils trouvent qu'il y a trop de travaux".

Je vous laisse regarder les photos, mais je ne vois pas trop où sont les travaux urgents / chers ?

[berliner59]

C'est une épave thermique, tu n'attendras pas 10 ans pour refaire la toiture, et vu que c'est une meulière, dur de faire isolation extérieur, donc en intérieur = pertes et tout à refaire CQFD

[ProfGrincheux]

Gebeka, je crains que vous ne soyez optimiste pour la création de salle de bain et la cuisine. Bon, peut être si vous avez déjà des WC a l’étage et que vous faites juste une pièce de douche avec un lavabo, ça peut rentrer. Mais pour la cuisine, ce sera IKEA à ce prix-là, sachant que vous allez devoir mettre de l’électroménager.

Enfin, ça dépend de Madame et des domaines dans lesquelles elle est dépensière. La mienne coûte cher quand on va choisir des carrelages et elle ne veut pas de cuisine IKEA ni même Lapeyre. Heureusement elle n’a pas besoin de piano de concert dans la salle de séjour .

Effectivement j'ai chiffré à minima, mais madame n'a pas de goûts de luxe, et adore faire de la peinture et de l'enduit.
Beau papa est un dingue de menuiserie et sait faire de la maçonnerie et du carrelage, et moi je me débrouille en électricité, en tous cas suffisamment pour de la rénovation (j'ai lu la NF 15-100 pendant mon dernier congé parental )

Néanmoins, sur des trucs structurels qui rendent une bonne partie de la maison inhabitable, je ne nous vois pas tout faire nous mêmes.

On ne retrouve pas les ronds qu’on met dans le rafraîchissement d’un bien quand on le revend. C’est pour ça qu’il y a tant de trucs dans leur jus.

Oui, mais paradoxalement, les AI se plaignent que "les gens sont intoxiqués par Stéphane Plazza, veulent une cuisine Arthur Bonnet et rien à faire en arrivant". ???

Et si c'était une attitude rationnelle? Les 25k€ chez Arthur Bonnet, ça ne se retrouve pas dans le prix. Peut être ça valorise à +5 k€ parce que tu n'aurais pas pris la même couleur. Ça sert certes à justifier les 5% chez le notaire.

J'ai par exemple visité cette meulière, plutôt bien située :

https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... etail&lv=L

Défauts :
- Proche voie ferrée, mais totalement en opposition (jardin au calme)
- Toit d'origine (1920), rien d'alarmant, mais peut-être à refaire dans les 10ans (ça sera l'occasion de l'isoler...)
- Pas mal d'huisseries en "survitrage" un peu moches qui mériteraient d'être refaites
- DPE aux fraises comme toutes les meulières

Avantages :
- Terrasse-rooftop de folie de 35m2 sur le toit de l'extension
- Jardin arboré très sympa
- Dépendance de 17m2 propre et viabilisée, un coup de peinture, une douche et c'est un studio.
- Surface au sol nettement supérieure due aux deux chambres mansardées en haut.
- Sous sol total, y compris sous l'extension (mais comme la plupart des maisons du coin)

Et elle n'est pas mitoyenne malgré ce que laissent penser les photos.

En visitant, j'ai croisé une famille que je connais dont les parents âgés habitent au bout de la rue. Je me suis dit "c'est évident qu'ils vont faire une offre" et comme la maison est un poil petite pour moi j'ai laissé passer.
Trois semaine plus tard, je croise le proprio, on discute, il me dit "ah mais non, ils n'ont pas fait d'offre, ils trouvent qu'il y a trop de travaux".

Je vous laisse regarder les photos, mais je ne vois pas trop où sont les travaux urgents / chers ?

Réfléchissez-y peut être pour vous.

[ProfGrincheux]

Est ce vraiment pertinent de chercher à sortir ces maisons de la catégorie épave thermique? Ça a l'air perdu d'avance. L'ITI c'est mutiler le bien.

Je dis ça mais je ne sais pas combien ça coûte à chauffer et je vis en appart DPE B.

[Gebeka]

C'est une épave thermique, tu n'attendras pas 10 ans pour refaire la toiture, et vu que c'est une meulière, dur de faire isolation extérieur, donc en intérieur = pertes et tout à refaire CQFD

Si tout le monde raisonne comme ça, ça veut dire qu'on a un vrai effet qualité qui va se mettre en branle et que ces baraques vont perdre 10 à 20%, intéressant.

[Gebeka]

Est ce vraiment pertinent de chercher à sortir ces maisons de la catégorie épave thermique? Ça a l'air perdu d'avance.

Je dis ça mais je ne sais pas combien ça coûte à chauffer.

La plupart ont chaudière et ECS au gaz, soit 2000 à 2500€ / an hors électricité (qui elle est négligeable du coup)

C'est ce que je disais plus haut, même en disant qu'on divise la conso par 2, le ROI d'une ITE se fait sur 25ans minimum (mais ça valorise quand même le bien).

Les ITI sont difficiles à envisager sur ces maisons centenaires aux petites pièces...

[Gebeka]

Réfléchissez-y peut être pour vous.

C'est ce que je fais du coup

Mais je me laisse aussi influencer par l'attitude des autres acheteurs : si cette maison ne trouve pas preneur aussi vite que ne le pensais, j'ai peut-être intérêt à laisser passer encore un peu de temps avant de lancer une offre agressive.

[ProfGrincheux]

Sur l'annonce ils mettent entre 3 et 4k€ de facture chauffage par an . Bref, voilà une bonne question. Faut il vraiment rénover énergetiquement ce parc?

[berliner59]

Sur l'annonce ils mettent entre 3 et 4k€ de facture chauffage par an . Bref, voilà une bonne question. Faut il vraiment rénover énergetiquement ce parc?

il semble bien que l'énergie va devenir une charge croissante, ne serait ce que par notre monnaie risque d'être faible durablement, donc 4k€ aujourd'hui c'est probablement l'équivalent de 10k€ dans 10 ans... soit tu rénoves (et donc ca doit être inclus dans ton budget), soit tu rases, je ne vois pas d'autres alternatives...

[ProfGrincheux]

Mouais. Je ne suis pas certain que c'est ce qui va se passer.

Enfin, bon, en vertu des prévisions sur la disponibilité des énergies fossiles des années 70 sur lesquelles j'ai fondé ma réflexion immobilière depuis toujours, prévisions qui disaient qu'il n'y aurait plus de pétrole en 2020, je préfère l'immobilier neuf au récent et le récent à l'ancien malgré le charme indubitable de l'ancien. Et je préfère aller au boulot en transports en commun et, mieux, pouvoir y aller à pied. Ça m'a coûté très cher (pas en chauffage ni en carburants, certes....). Et c'est pénible l'été, il faut la clim, sinon on crève de chaud.

C'est quand même déprimant de se dire qu'il va falloir mettre par terre ou mutiler tout ce patrimoine bâti ancien.

Question: pourquoi pas d'ITE sur meulière? Parce que ça tue leur esthétique? Ou pour une raison technique qui fait que ça ne peut pas marcher?

[WolfgangK]

Sur l'annonce ils mettent entre 3 et 4k€ de facture chauffage par an . Bref, voilà une bonne question. Faut il vraiment rénover énergetiquement ce parc?

il semble bien que l'énergie va devenir une charge croissante, ne serait ce que par notre monnaie risque d'être faible durablement, donc 4k€ aujourd'hui c'est probablement l'équivalent de 10k€ dans 10 ans... soit tu rénoves (et donc ca doit être inclus dans ton budget), soit tu rases, je ne vois pas d'autres alternatives...

Mettre un pull en hiver ? C'est ce que faisaient nos parents, grand-parents etc. Je suis sûr que c'est même meilleur pour la santé si on évite quand même d'avoir trop froid.

[Gebeka]

Question: pourquoi pas d'ITE sur meulière? Parce que ça tue leur esthétique? Ou pour une raison technique qui fait que ça ne peut pas marcher?

Les deux mon capitaine !

Si on met de côté celles qui sont classées, il reste deux problèmes :
- Les PLU / autorisations qui font du yoyo
- Le fait que la pierre de meulière est assez poreuse et certaines sont déjà des problèmes d'humidité en sous-sol, notamment avec les descentes de garage bétonnées, les demi-niveaux enterrés, et la gestion un peu folklo des eaux pluviales.

L'ITE reste jouable, mais il faut être sûr de son coup.

Pour celle que je loue en ce moment par exemple, qui est assez étroite, et construite sur 3 niveaux + sous-sol, ça serait techniquement très simple de faire une ITE sur les deux grands pignons latéraux qui sont déjà ravalés et sans fenêtres.
Ca augmenterait le confort dans l'escalier / couloir (que je ne chauffe pas l'hiver) et ferai sans doute gagner pas mal de chauffage dans l'ensemble.
Problème : ça empiète sur les parcelles des voisins (dont le proprio, qui a sa maison à 30m de la rue du côté de mon jardin) qui sont en fait leur chemins d'accès véhicule.

Avec 15 cm de moins, ça va devenir un peu juste pour rentrer une grosse bagnole de son côté, et les autres voisins ne voudront jamais car eux ne passeront même plus la Golf du fiston.

A trois maisons de chez moi, des gens que je connais ont fait construire en neuf sur une parcelle de 5m50 de large par 70 de long, quand je vous dit que c'est recherché comme coin

[Gebeka]

Mettre un pull en hiver ? C'est ce que faisaient nos parents, grand-parents etc. Je suis sûr que c'est même meilleur pour la santé si on évite quand même d'avoir trop froid.

Ca dépend des grands-parents.

Mon grand-père, radin comme un bon paysan, ne chauffait que la cuisine et la chambre alors qu'il vivait dans 150m2, et on a du amputer chirurgicalement son Damart quand il est mort.


A l'inverse, ici "en ville" quand je visite des successions, je vois souvent des héritiers boomers de 65 piges m'expliquer que le DPE F c'est du bluff et que "j'ai grandi dans cette maison, je n'ai jamais eu froid".

Alors certes Brigitte, mais vu que les portes laissent passer l'air et que je vois 30m linéaires de tuyaux de chauffage non isolés au sous-sol, vous avez du cramer de sacrées quantités de gaz.

C'est vrai qu'avec un convecteur en fonte tous les 3m à l'intérieur c'est très vivable, faut juste pas avoir peur de la facture.

[ProfGrincheux]

Pour la meulière que vous regardez, si l’ITE n’est pas possible, ce serait éliminatoire pour moi. Il faut juste voir si la structure et le PLU sont compatibles. Et discuter avec les voisins (ce qui est a priori un terrible problème ). Bref faut faire l’étude complète. C’est presque une reconstruction…..

[crispus]

Mon grand-père, radin comme un bon paysan, ne chauffait que la cuisine et la chambre alors qu'il vivait dans 150m2

Eh oui, ça na pas de sens d'exiger une isolation de la totalité du logement quand il est trop grand pour ses habitants , et qu'une "cellule vie" peut leur suffire en hiver. En été quand les petits enfants passent, pas besoin de chauffage ni d'isolation.

J'aimerais aussi qu'on m'explique pourquoi exiger autant de protection contre le froid alors qu'on nous promet en même temps le climat de Marrakech à Lille grâce au CO2.
A l'inverse, on ne voit aucune exigence d'isolants efficaces aussi contre la chaleur.

[berliner59]

Mon grand-père, radin comme un bon paysan, ne chauffait que la cuisine et la chambre alors qu'il vivait dans 150m2

Eh oui, ça na pas de sens d'exiger une isolation de la totalité du logement quand il est trop grand pour ses habitants , et qu'une "cellule vie" peut leur suffire en hiver. En été quand les petits enfants passent, pas besoin de chauffage ni d'isolation.

J'aimerais aussi qu'on m'explique pourquoi exiger autant de protection contre le froid alors qu'on nous promet en même temps le climat de Marrakech à Lille grâce au CO2.
A l'inverse, on ne voit aucune exigence d'isolants efficaces aussi contre la chaleur.

Un Sarking fibre bois protège aussi de la chaleur...
De même une Vmc double flux moderne peut aider

[crispus]

Un Sarking fibre bois protège aussi de la chaleur...
De même une Vmc double flux moderne peut aider

Ce n'est pas ce qui est préconisé (polystyrène ou laine de verre), d'où ma remarque

[berliner59]

Un Sarking fibre bois protège aussi de la chaleur...
De même une Vmc double flux moderne peut aider

Ce n'est pas ce qui est préconisé (polystyrène ou laine de verre), d'où ma remarque

C'est surtout moins cher et standard le polystyrène... Tu peux même en mettre sur tu fais simplement une toiture claire (compliqué quand périmètre classé comme moi).