Ambiance dans mon coin de 95

[p0ulp3]

Si tu contactes l'agence en direct, tu gagnes dans les 25k (5%) => https://www.orpi.com/carongournay/bareme-des-honoraires

[Gebeka]

Si tu contactes l'agence en direct, tu gagnes dans les 25k (5%) => https://www.orpi.com/carongournay/bareme-des-honoraires

J'imagine que vous voulez dire les proprios ?

Je leur ai parlé informellement la semaine dernière (je venais de visiter une autre maison dans la rue).

Des boomers qui veulent partir dans leur résidence secondaire, qui a priori ont hérité il y a bien longtemps et pas trop investi pour la mettre au goût du jour.

Ils sont en mandat exclusif chez Orpi.

[coolfonzi]

Si tu contactes l'agence en direct, tu gagnes dans les 25k (5%) => https://www.orpi.com/carongournay/bareme-des-honoraires

J'imagine que vous voulez dire les proprios ?

Je leur ai parlé informellement la semaine dernière (je venais de visiter une autre maison dans la rue).

Des boomers qui veulent partir dans leur résidence secondaire, qui a priori ont hérité il y a bien longtemps et pas trop investi pour la mettre au goût du jour.

Ils sont en mandat exclusif chez Orpi.

Parle leur des émeutes, ça va les motiver à partir plus vite ; eux ont connu la France d'avant.

[Gebeka]

Parle leur des émeutes, ça va les motiver à partir plus vite ; eux ont connu la France d'avant.

Ils ont manifestement grandi ici (maison de leurs parents), forcément ils trouvent le coin super, et leur problème si j'ai bien compris c'est que leurs enfants / petits enfants préfèrent les voir dans leur maison en province que de venir s'enterrer en RP.

Bad timing en vrai, il y a un an et demi la voisine, plus moderne mais pas tellement plus grande, s'est vendue 700k€+.
C'était le budget typique des couples parisiens qui venaient de liquider leurs 3 pièces pour partir en post-covid.

Là ils viennent de baisser à 450k€, même pas sûr que ça parte.

[Vincent92]

Depuis quelques semaines, sentant que le vent commence à tourner, je me suis remis en chasse d'un pavillon 130-150m2, 4 chambres, avec un peu de terrain, et je voulais faire profiter tout le monde de mes constats échanges et visites.

Pourrais tu nous mettre un échantillon de biens qui te plairaient à l'achat et actuellement en recherche d'un locataire pour 1800€/mois ou moins stp?

[Nounou]

Du temps de mon adolescence, il y a plus de quarante ans, le Lycée Van Gogh d'Ermont avait la reputation d'excellence. C'est fini aussi ?
En tout cas, je suis cette file avec curiosité , car natif d'Eaubonne. Sejours reguliers chez ma mere de 92 ans dans un lotissement des annees 70 pres du champ de courses, je ne suis pas pressé de devoir vendre comme futur héritier, le plus tard possible.

Eaubonne a 20% de densité de population en moins (malgré la grosse emprise foncière de l'hôpital et du parc), et est un cran plus bourgeoise (c'est flagrant en allant au marché d'Ermont le samedi puis à celui d'Eaubonne le dimanche.

Le lycée est le premier du Val d'Oise hors privé, tout le monde me dit d'aller vivre là-bas.

Longue vie à ta maman, mais le jour où, tu devrai pouvoir revendre.

J'y sejourne cette semaine.

Suite a un deces et un depart en EPHAD, 2 pavillons viennent d'etre vendus tout a cote, a 420K et 460k, dans leur jus des 70s

[Nounou]

Plus un autre a 20m des annees 50/60. Pieces de vie au premier etage, sur le garage. 460E. Aucune idee de l'etat interieur.

[Gebeka]

Depuis quelques semaines, sentant que le vent commence à tourner, je me suis remis en chasse d'un pavillon 130-150m2, 4 chambres, avec un peu de terrain, et je voulais faire profiter tout le monde de mes constats échanges et visites.

Pourrais tu nous mettre un échantillon de biens qui te plairaient à l'achat et actuellement en recherche d'un locataire pour 1800€/mois ou moins stp?

En l'occurrence, la maison que j'habite actuellement rentre dans cette catégorie :
- 130m2, 4 chambres chacune avec douche sauf une avec baignoire
- Sous-sol total avec accès rue et portail automatique
- Refaite à neuf en 2014 (peintures, électricité, cuisine, salles de bains)
- 9 min à pied de la gare
- 1731€ / mois

Il y aurait 100m2 de jardin de plus pour faire le tour complet de la maison ça serait la baraque parfaite.

Quand je suis arrivé en 2018 il y en avait une autre à louer à deux pas, avec un jardin plus grand mais nettement moins "fraîche" (papiers peints hors d'âge, cuisine dans son jus sans électroménager) et pour 100€ / mois de plus.

Après, les AI me disent qu'il n'y a pas de marché pour les locations de maisons, j'imagine que tout le monde préférait prendre un crédit et acheter, mais ça va devenir moins évident j'ai l'impression.

[Gebeka]

Du temps de mon adolescence, il y a plus de quarante ans, le Lycée Van Gogh d'Ermont avait la reputation d'excellence. C'est fini aussi ?
En tout cas, je suis cette file avec curiosité , car natif d'Eaubonne. Sejours reguliers chez ma mere de 92 ans dans un lotissement des annees 70 pres du champ de courses, je ne suis pas pressé de devoir vendre comme futur héritier, le plus tard possible.

Eaubonne a 20% de densité de population en moins (malgré la grosse emprise foncière de l'hôpital et du parc), et est un cran plus bourgeoise (c'est flagrant en allant au marché d'Ermont le samedi puis à celui d'Eaubonne le dimanche.

Le lycée est le premier du Val d'Oise hors privé, tout le monde me dit d'aller vivre là-bas.

Longue vie à ta maman, mais le jour où, tu devrai pouvoir revendre.

J'y sejourne cette semaine.

Suite a un deces et un depart en EPHAD, 2 pavillons viennent d'etre vendus tout a cote, a 420K et 460k, dans leur jus des 70s

Intéressant, quelle surface ?

[Gpzzzz]

Depuis quelques semaines, sentant que le vent commence à tourner, je me suis remis en chasse d'un pavillon 130-150m2, 4 chambres, avec un peu de terrain, et je voulais faire profiter tout le monde de mes constats échanges et visites.

Pourrais tu nous mettre un échantillon de biens qui te plairaient à l'achat et actuellement en recherche d'un locataire pour 1800€/mois ou moins stp?

En l'occurrence, la maison que j'habite actuellement rentre dans cette catégorie :
- 130m2, 4 chambres chacune avec douche sauf une avec baignoire
- Sous-sol total avec accès rue et portail automatique
- Refaite à neuf en 2014 (peintures, électricité, cuisine, salles de bains)
- 9 min à pied de la gare
- 1731€ / mois

Il y aurait 100m2 de jardin de plus pour faire le tour complet de la maison ça serait la baraque parfaite.

Quand je suis arrivé en 2018 il y en avait une autre à louer à deux pas, avec un jardin plus grand mais nettement moins "fraîche" (papiers peints hors d'âge, cuisine dans son jus sans électroménager) et pour 100€ / mois de plus.

Après, les AI me disent qu'il n'y a pas de marché pour les locations de maisons, j'imagine que tout le monde préférait prendre un crédit et acheter, mais ça va devenir moins évident j'ai l'impression.

Si ce genre de maison vaut 600ke je vois pas l intérêt d acheter... Même si le loyer passe a 1800e avec l IRL dans les prochains mois ça reste largement plus rentable que ta recherche...

[Vincent92]

Depuis quelques semaines, sentant que le vent commence à tourner, je me suis remis en chasse d'un pavillon 130-150m2, 4 chambres, avec un peu de terrain, et je voulais faire profiter tout le monde de mes constats échanges et visites.

Pourrais tu nous mettre un échantillon de biens qui te plairaient à l'achat et actuellement en recherche d'un locataire pour 1800€/mois ou moins stp?

En l'occurrence, la maison que j'habite actuellement rentre dans cette catégorie :
- 130m2, 4 chambres chacune avec douche sauf une avec baignoire
- Sous-sol total avec accès rue et portail automatique
- Refaite à neuf en 2014 (peintures, électricité, cuisine, salles de bains)
- 9 min à pied de la gare
- 1731€ / mois

Il y aurait 100m2 de jardin de plus pour faire le tour complet de la maison ça serait la baraque parfaite.

Quand je suis arrivé en 2018 il y en avait une autre à louer à deux pas, avec un jardin plus grand mais nettement moins "fraîche" (papiers peints hors d'âge, cuisine dans son jus sans électroménager) et pour 100€ / mois de plus.

Après, les AI me disent qu'il n'y a pas de marché pour les locations de maisons, j'imagine que tout le monde préférait prendre un crédit et acheter, mais ça va devenir moins évident j'ai l'impression.

Ok, ce n'est donc pas un prix marché mais le prix que tu as toi en tant qu'"ancien" locataire (les prix et la simulation achat/location n'était pas du tout identique en 2018. D'ailleurs, si tu avais acheté, tu conviendras probablement que cela aurait été concrètement gagnant financièrement aujourd'hui).
La question ne se pose donc pas de la même manière pour les autres acheteurs.

Pour ce que est des maisons, il y a un mon sens les deux :
- Les familles préfèrent acheter
- Les bailleurs ne sont pas très intéressés (le rendement est souvent meilleur sur une petite surface et ta recherche demande une mobilisation importante de capital). Ce qui fait que de toute manière il y a peu d'offres.

Ce marché est effectivement pour l'essentiel un marché de résidence principale.

[Vincent92]

Depuis quelques semaines, sentant que le vent commence à tourner, je me suis remis en chasse d'un pavillon 130-150m2, 4 chambres, avec un peu de terrain, et je voulais faire profiter tout le monde de mes constats échanges et visites.

Pourrais tu nous mettre un échantillon de biens qui te plairaient à l'achat et actuellement en recherche d'un locataire pour 1800€/mois ou moins stp?

En l'occurrence, la maison que j'habite actuellement rentre dans cette catégorie :
- 130m2, 4 chambres chacune avec douche sauf une avec baignoire
- Sous-sol total avec accès rue et portail automatique
- Refaite à neuf en 2014 (peintures, électricité, cuisine, salles de bains)
- 9 min à pied de la gare
- 1731€ / mois

Il y aurait 100m2 de jardin de plus pour faire le tour complet de la maison ça serait la baraque parfaite.

Quand je suis arrivé en 2018 il y en avait une autre à louer à deux pas, avec un jardin plus grand mais nettement moins "fraîche" (papiers peints hors d'âge, cuisine dans son jus sans électroménager) et pour 100€ / mois de plus.

Après, les AI me disent qu'il n'y a pas de marché pour les locations de maisons, j'imagine que tout le monde préférait prendre un crédit et acheter, mais ça va devenir moins évident j'ai l'impression.

Si ce genre de maison vaut 600ke je vois pas l intérêt d acheter... Même si le loyer passe a 1800e avec l IRL dans les prochains mois ça reste largement plus rentable que ta recherche...

Il me semble que tu avais fait les mêmes calculs d'apothicaire avant de finalement acheter (échaudé probablement par la location en zone inondable). Avec le recul, tous tes calculs été ils si pertinent? As tu bien fait d'attendre aussi longtemps pour acheter? Quel a été le gain financier de rester des années dans cette location? (prix d'achat de la nouvelle maison quand l'arbitrage a été fait + cout de la mobilisation de capital - loyers - prix d'achat de la nouvelle maison)
La maison que tu as acheté était elle vraiment identique à la location? Qui était, certes, pas chère du tout mais qui avait des défauts.

[berliner59]

Vu les contraintes énergétiques, acheter c'est le seul moyen d'être logé aux normes (et faire des travaux moins chers).

[Gebeka]

Si ce genre de maison vaut 600ke je vois pas l intérêt d acheter... Même si le loyer passe a 1800e avec l IRL dans les prochains mois ça reste largement plus rentable que ta recherche...

La voisine (celle de 92ans) avait fait estimer la sienne (assez similaire) dans ces eaux là il y a deux-trois ans effectivement.

[Gebeka]

Vu les contraintes énergétiques, acheter c'est le seul moyen d'être logé aux normes (et faire des travaux moins chers).

Une connaissance m'a annoncé hier qu'il quittait la ville avec ses deux gosses pour acheter une maison de 2017 à... Montigny les Cormeilles entre la gare de Montigny-Beauchamp et la ZAC de la patte d'oie d'Herblay pour ceux qui connaissent.

110m2 pour 460k€, pas de travaux évidemment mais c'est saisissant de voir un prix au m2 comparable à Ermont alors qu'il s'éloigne de plus de 6km pour aller dans une zone un peu perdue qui a son quota de HLM craignos à deux pas.

A priori, il valorise moins la gare / l'accessibilité de Paris que moi.

Je lui ai demandé pourquoi il ne tentait pas une offre basse sur les maisons à vendre dans le coin à 450k€ (en comptant un budget travaux bien sûr) : pas envie de s'embêter avec ça et peur de pas pouvoir assumer financièrement si les devis dérapent (il se met au taquet d'endettement).

C'est un choix, il paiera sans doute deux à trois moins d'énergie que moi, mais ses gosses (qui sont certes encore petits) finirons dans un collège franchement pas terrible.

Après c'est un pari sur la dynamisation à terme de ce quartier pavillonnaire assez vert avec du foncier dispo.

[Vincent92]

A priori, il valorise moins la gare / l'accessibilité de Paris que moi.

Comme beaucoup d'acheteurs j'ai l'impression. Tu as des critères "à l'ancienne"/avant le TT.
D'où l'incompréhension de la distribution des prix à mon avis.

Il faut bien comprendre que la plupart de ceux qui achètent des maisons sont peu intéressés par la "ville lumière".
Ce n'est pas pareil quand tu es un célibataire de 30 ans dans un petit studio, qu'il fait 35 degré à l'intérieur en été et que tu sors voir tes amis (qui habitent eux aussi souvent dans des micro logements) dans un bar ou quand tu es en couple, souvent avec enfants, dans un grand logement où tu es bien. Et que tu n'as pas spécialement besoin d'aller dans un bar pour voir tes amis.
Idem si tu es un fan absolu d'opéra ou d'exposition ou si tu fais concrètement une sortie culturelle max 1 fois par mois.

Pour beaucoup d'acheteurs de maisons, c'est souvent surtout une question de temps pour aller travailler. Et avec le TT, c'est devenu moins important.

[Gebeka]

D'ailleurs, si tu avais acheté, tu conviendras probablement que cela aurait été concrètement gagnant financièrement aujourd'hui).

Sans doute oui, à condition que j'aie acheté rapidement en 2018-2019 un bien à un prix pas trop bullesque et qui me convienne dans la durée.
J'avais nettement moins de moyens financiers à l'époque (revenu et capital) et je ne pensais pas avoir 3 gosses aussi vite et être encore motivé pour un éventuel 4ème.

De fait, c'est surtout à partir de 2020 (entrée de la grande au CP qui a confirmé qu'on se plaisait ici et que l'école était top + grosses rentrées d'argent) que l'idée d'acheter ici est devenu concrète pour moi.

Mais ce qui me frappe quand je regarde DVF, c'est que je vois une seule transaction "intéressante" dans ma rue (et les adjacentes) entre le 1/1/2018 et le 21/12/2020, et même en étendant un peu (deux grosses parcelles cadastrales quoi), je ne vois rien pour des biens >100m2
Et quand je regarde 2021-2022 il y a deux trois transactions mais avec un gap de prix énorme (+10/20% au m2) avec des maisons qui enfoncent allègrement les 750k€

Bref, je suis dans un micro marché, si j'avais acheté, par la force des choses ça serait sans doute ailleurs, nous vivrions dans une dimension parallèle et Madelin serait président.
D'ailleurs, aujourd'hui c'est un peu la conclusion que madame en tire : "si c'est pour acheter dans la commune voisine, autant tout remettre à plat et partir carrément ailleurs".


Encore une fois, je ne suis pas un grand génie de l'immo, je regarde juste le truc à mon niveau dans mon coin de 95.

- Les bailleurs ne sont pas très intéressés (le rendement est souvent meilleur sur une petite surface et ta recherche demande une mobilisation importante de capital). Ce qui fait que de toute manière il y a peu d'offres.

Ce marché est effectivement pour l'essentiel un marché de résidence principale.

Toutafé, je pense que mon proprio (qui a dix ans de plus que moi) a un salaire à 6 chiffres avec un 2 devant et se fout un peu du rendement :
- Il acheté cette maison pour cannibaliser une partie de la parcelle qui touchait la sienne.
- Il l'a refaite à neuf sans lésiner à la dépense
- Il a vécu dedans le temps des travaux dans sa "principale" (génorme extension qui a du la porter à 150m2 au moins)
- Il a mis en loc a un tarif raisonnable et bien choisi son locataire

Il a du mobiliser pas loin de 600k€ en 2014 (maison + DDM + travaux) et à ce jour il pourrait sans doute revendre à 550k€ et aurait plus de rendement ailleurs mais il amortit tranquillement son crédit et il gère son voisinage.

[Vincent92]

Toutafé, je pense que mon proprio (qui a dix ans de plus que moi) a un salaire à 6 chiffres avec un 2 devant et se fout un peu du rendement :
- Il acheté cette maison pour cannibaliser une partie de la parcelle qui touchait la sienne.
- Il l'a refaite à neuf sans lésiner à la dépense
- Il a vécu dedans le temps des travaux dans sa "principale" (génorme extension qui a du la porter à 150m2 au moins)
- Il a mis en loc a un tarif raisonnable et bien choisi son locataire

Il a du mobiliser pas loin de 600k€ en 2014 (maison + DDM + travaux) et à ce jour il pourrait sans doute revendre à 550k€ et aurait plus de rendement ailleurs mais il amortit tranquillement son crédit et il gère son voisinage.

Il surtout probablement une vision patrimoniale beaucoup plus long terme que tu le penses. Dans l'"immobilier" il y a immobile.
Ceux qui s'enrichissent le font généralement dans le temps. Ils ne s'intéressent pas tellement à la conjoncture, comme on peut le faire en bourse.
Il a fait des travaux probablement pour lui et pour que ca soit valable pour longtemps. Pas pour gagner plus d'argent les 5-10 premières années.

Il faut bien comprendre que, concrèrement à ce que répètent les IA, le taux de rotation est très faible. On est plus près de 30-40 ans en moyenne que des 8 ans annoncés.

[Gebeka]

A priori, il valorise moins la gare / l'accessibilité de Paris que moi.

Comme beaucoup d'acheteurs j'ai l'impression. Tu as des critères "à l'ancienne"/avant le TT.
D'où l'incompréhension de la distribution des prix à mon avis.

Il faut bien comprendre que la plupart de ceux qui achètent des maisons sont peu intéressés par la "ville lumière".
Ce n'est pas pareil quand tu es un célibataire de 30 ans dans un petit studio, qu'il fait 35 degré à l'intérieur en été et que tu sors voir tes amis (qui habitent eux aussi souvent dans des micro logements) dans un bar ou quand tu es en couple, souvent avec enfants, dans un grand logement où tu es bien. Et que tu n'as pas spécialement besoin d'aller dans un bar pour voir tes amis.
Idem si tu es un fan absolu d'opéra ou d'exposition ou si tu fais concrètement une sortie culturelle max 1 fois par mois.

Pour beaucoup d'acheteurs de maisons, c'est souvent surtout une question de temps pour aller travailler. Et avec le TT, c'est devenu moins important.

"Ca dépend"

J'ai fait l'essentiel de ma carrière dans des cabinets de conseil / ESN, la mobilité reste un point important, même sans aller sur des missions longues, il faut pouvoir aller voir un client en banlieue "opposée", prendre un TGV deux trois fois par mois, sans se lever systématiquement à 5h du mat.
J'ai embauché des consultants basés à Orléans ou à Compiègne qui prétendaient n'avoir aucun problème à faire la liaison, ils étaient les rois du monde pendant le Covid, mais ils ont eu de vrais problèmes à être staffés pour des clients qui demandent un peu de présence sur des postes à responsabilités.
Même aujourd'hui où je change pour une startup, ça reste centre Paris, j'ai des équipes à gérer, je ne me vois pas faire plus de 2 jours de TT.

Pour ce qui est des sorties, je suis à portée d'un Uber à moins de 25 euros à 2h du mat, au lieu de devoir quitter un bar sympa à 23h en courant en priant pour que le dernier train ne soit pas annulé.
Madame sort également régulièrement sur Paris, c'est pour ça que sa position est plutôt "rester ici ou partir carrément à la campagne (Vexin ou province)" l'entre-deux paraît douteux.

Ce qui est marrant, c'est que je disais un peu la même chose quand j'habitais dans Paris (la petite couronne moi jamais !) et au final j'en suis pas si loin


J'ai vu quelques drames ces dernières années de gens qui ont dépriorisé l'accès à la gare et qui se retrouvent coincés dans des jobs qu'ils veulent quitter mais qui leur offrent des aménagements difficiles à obtenir à nouveau (4/5ème, 4 jours de TT...)

[Vincent92]

A priori, il valorise moins la gare / l'accessibilité de Paris que moi.

Comme beaucoup d'acheteurs j'ai l'impression. Tu as des critères "à l'ancienne"/avant le TT.
D'où l'incompréhension de la distribution des prix à mon avis.

Il faut bien comprendre que la plupart de ceux qui achètent des maisons sont peu intéressés par la "ville lumière".
Ce n'est pas pareil quand tu es un célibataire de 30 ans dans un petit studio, qu'il fait 35 degré à l'intérieur en été et que tu sors voir tes amis (qui habitent eux aussi souvent dans des micro logements) dans un bar ou quand tu es en couple, souvent avec enfants, dans un grand logement où tu es bien. Et que tu n'as pas spécialement besoin d'aller dans un bar pour voir tes amis.
Idem si tu es un fan absolu d'opéra ou d'exposition ou si tu fais concrètement une sortie culturelle max 1 fois par mois.

Pour beaucoup d'acheteurs de maisons, c'est souvent surtout une question de temps pour aller travailler. Et avec le TT, c'est devenu moins important.

"Ca dépend"

J'ai fait l'essentiel de ma carrière dans des cabinets de conseil / ESN, la mobilité reste un point important, même sans aller sur des missions longues, il faut pouvoir aller voir un client en banlieue "opposée", prendre un TGV, sans se lever à 5h du mat.
J'ai embauché des consultants basés à Orléans ou à Compiègne qui prétendaient n'avoir aucun problème à faire la liaison, ils étaient les rois du monde pendant le Covid, mais ils ont eu de vrais problèmes à être staffés pour des clients qui demandent un peu de présence sur des postes à responsabilités.
Même aujourd'hui où je change pour une startup, ça reste centre Paris, j'ai des équipes à gérer, je ne me vois pas faire plus de 2 jours de TT.

Pour ce qui est des sorties, je suis à portée d'un Uber à moins de 25 euros à 2h du mat, au lieu de devoir quitter un bar sympa à 23h en courant en priant pour que le dernier train ne soit pas annulé.
Madame sort également régulièrement sur Paris, c'est pour ça que sa position est plutôt "rester ici ou partir carrément à la campagne (Vexin ou province) l'entre-deux paraît douteux.

Ce qui est marrant, c'est que je disais un peu la même chose quand j'habitais dans Paris (la petite couronne moi jamais !) et au final j'en suis pas si loin


J'ai vu quelques drames ces dernières années de gens qui ont dépriorisé l'accès à la gare et qui se retrouvent coincés dans des jobs qu'ils veulent quitter mais qui leur offrent des aménagements difficiles à obtenir à nouveau (4/5ème, 4 jours de TT...)

Il y a un glissement de ton raisonnement. On est passé de ton voisin qui va à 6km et de l'incompréhension de son point de vue et des prix à des personnes qui sont à Orléans ou à Compiègne.
Les choix extrêmes (habiter dans un micro logement juste à côté de son travail ou habiter dans une maison qui fait 300m2 et avoir 6 heures aller/retour de transport) sont rarement les meilleurs.

Si Paris est important pour toi, tu as bien raison de le valoriser plus que la moyenne des acheteurs. Je t'exposais le point de vue en général/de la plupart de ceux qui habitent en maison.
Et qui expliquent pourquoi les prix sont ainsi.
La plupart des gens qui sont en maison n'en ont rien à faire de la vie culturelle de Paris. Dans les faits, ils n'y vont pas 2/3 fois par semaine mais plutôt une fois de temps en temps.

[Gebeka]

Il faut bien comprendre que, concrèrement à ce que répètent les IA, le taux de rotation est très faible. On est plus près de 30-40 ans en moyenne que des 8 ans annoncés.

Tout à fait d'accord, la moyenne est trompeuse, on a d'un côté des divorces et/ou "parcours résidentiels" facilités par le crédit pas cher qui font baisser les stats (cf plus haut, ma connaissance qui a fait 3 achats en 10ans, dont un conservé pour mise en loc d'ailleurs), et de l'autre des successions ou des départs à la retraite de gens qui sont restés 30ans, voir plus !

J'ai visité une succession pour une maison de 1958 qui est une première main !
L'héritière qui a 65-70ans a grandi là, habite en face, et a donné à l'agence le plan original de la maison avec les annotations de son père.

[Nounou]

Intéressant, quelle surface ?

Je ne la connais pas.
Sur trois pavillons, un est des annees 50/60 avec pieces a vivre au dessus du garage.
Les deux autres des annees 70 sont mansardes au 1er etage, avec une surface au sol estimee a 90m2 (si je prends la maison de ma mere)

[Gebeka]

Je viens de parler à l'AI qui m'avait fait visiter celle-là : https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 489577.htm

Pour mémoire : dans son jus fin des années 50, restructuration pas simple à faire à l'étage à prévoir (pour ajouter une chambre et une salle d'eau) + isolation et autres travaux.

Je lui dis qu'au doigt mouillé il y en a pour 100k€ de travaux et que si je devais faire une offre j'en incorporerais la majorité dans le prix.

Il me répond que les vendeurs sont ouverts à la négo et que de toutes façons il a 0 visites depuis mon passage il y a quinze jours, que les gens sont en vacances et qu'il ne se passera rien d'ici septembre...

[Gebeka]

Je viens de parler à l'AI qui m'avait fait visiter celle-là : https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 489577.htm

Pour mémoire : dans son jus fin des années 50, restructuration pas simple à faire à l'étage à prévoir (pour ajouter une chambre et une salle d'eau) + isolation et autres travaux.

Je lui dis qu'au doigt mouillé il y en a pour 100k€ de travaux et que si je devais faire une offre j'en incorporerais la majorité dans le prix.

Il me répond que les vendeurs sont ouverts à la négo et que de toutes façons il a 0 visites depuis mon passage il y a quinze jours, que les gens sont en vacances et qu'il ne se passera rien d'ici septembre...

Le patron de l'agence vient de me rappeler (pour mémoire, je suis en loc chez eux, on se connaît bien).

Il me dit qu'il avait pensé acheter le pavillon pour sa fille avant la mise en vente et que son estimation était en-dessous de 450k€.

Elle a finalement acheté ailleurs, et il me dit de ne pas hésiter à faire une offre dans les 430-440k€.

Je reste sur la position que c'est un poil trop petit pour moi et qu'il y a vraiment beaucoup de travaux.

[Vincent92]

Je viens de parler à l'AI qui m'avait fait visiter celle-là : https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 489577.htm

Pour mémoire : dans son jus fin des années 50, restructuration pas simple à faire à l'étage à prévoir (pour ajouter une chambre et une salle d'eau) + isolation et autres travaux.

Je lui dis qu'au doigt mouillé il y en a pour 100k€ de travaux et que si je devais faire une offre j'en incorporerais la majorité dans le prix.

Il me répond que les vendeurs sont ouverts à la négo et que de toutes façons il a 0 visites depuis mon passage il y a quinze jours, que les gens sont en vacances et qu'il ne se passera rien d'ici septembre...

Le patron de l'agence vient de me rappeler (pour mémoire, je suis en loc chez eux).

Il me dit qu'il avait pensé acheter le pavillon pour sa fille avant la mise en vente et que son estimation était en-dessous de 450k€.

Elle a finalement acheté ailleurs, et il me dit de ne pas hésiter à faire une offre dans les 430-440k€.

Je reste sur la position que c'est un poil trop petit pour moi et qu'il y a vraiment beaucoup de travaux.

Quel est le degré de fiabilité de son histoire selon toi?
450k€ c'est une offre 4,2% en dessous du prix d'affichage. 440, c'est 6,8%. 430, c'est 8,5%.
Je veux dire que c'est des propositions basses pour les propriétaires, mais qui ne sont pas non plus extrême. Surtout s'il sait qu'ils sont prêts à négocier.
Rien ne l'empêche ensuite de dire aux propriétaires de faire une contre proposition intermédiaire et se retrouver à -4-5% par rapport au prix affiché par exemple.

Donc, selon toi, c'est un "story telling" ou cette histoire avec sa fille est réelle?

[Gebeka]

Quel est le degré de fiabilité de son histoire selon toi?
450k€ c'est une offre 4,2% en dessous du prix d'affichage. 440, c'est 6,8%. 430, c'est 8,5%.
Je veux dire que c'est des propositions basses pour les propriétaires, mais qui ne sont pas non plus extrême. Surtout s'il sait qu'ils sont prêts à négocier.
Rien ne l'empêche ensuite de dire aux propriétaires de faire une contre proposition intermédiaire et se retrouver à -4-5% par rapport au prix affiché par exemple.

Donc, selon toi, c'est un "story telling" ou cette histoire avec sa fille est réelle?

Les deux mon capitaine.

Le gars a 58 ans, 6 gosses, pas encore tous dans la vie active. Il est dans le coin depuis toujours et son agence a en portefeuille pas mal de gros propriétaires-bailleurs du coin, y compris des élus locaux, bref, on est plus face à des notables qui pensent long terme qu'à des AI gominés avec BAC-12
Je pense qu'il a sincèrement pensé à se positionner dessus, l'emplacement est pas mal du tout et au pire ça se louera toujours.

Après il défend bien sûr les intérêts de son client (les deux héritiers en l'occurrence) dont une qui habite en face et qui a des apparts en loc chez lui...
Une autre lecture possible est qu'il se dit que si j'achète il fait coup double en relouant la maison que j'occupe 10 à 15% plus cher ?

Quand je lui ai dit que j'avais 3 gosses et potentiellement qu'un 4ème était une option, il a conclu en me disant de ne pas acheter ça.

[Gray_Mouser]

Moi je vois cette annonce, je ne visite même pas. Sans même parler de rajouter une chambre, il faut tout refaire, et DPE F --> NEXT.

[Gebeka]

Moi je vois cette annonce, je ne visite même pas. Sans même parler de rajouter une chambre, il faut tout refaire, et DPE F --> NEXT.

C'est une vraie question :

Les DPE C sont rarissimes dans mon coin (10-15% des annonces, en général des pavillons récents dans les quartiers craignos), les A et B inexistants.
- Et d'ailleurs, il y a certains trucs improbables où je comprends mal comment ça peut être du C : https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... etail&lv=S

Pareil en DPE D, 15-20% des annonces, avec des trucs qui me laissent perplexe :
- Meulière avec extension sans isolation particulière, à part le poêle à bois qu'est ce qui justifie le DPE D ?
- https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... etail&lv=S

Plus de choix en E (40% des annonces que je regarde), avec des maisons déjà pas mal rénovées mais qui n'iront pas beaucoup plus haut.
- D'ailleurs ils y a quelques nouvelles qui viennent de sortir, je vais passer quelques coups de fil.

Les 25% restants en F et G avec gros travaux pour les passer en D-E grand max ?



bon, après si vous avez du pognon : https://www.bellesdemeures.com/annonces ... stToDetail

[Vincent92]

Pour la meulière D, l'explication la plus probable est qu'elle soit chauffée au gaz. Ce qui lui permet d'avoir (pour le moment en tout cas) un meilleur DPE sans forcément avoir une meilleur isolation intrinsèque.
Effectivement, les logements A, B et C représentent une minorité du parc immobilier Francais. D, c'est déjà pas mal.

[Gebeka]

Pour la meulière D, l'explication la plus probable est qu'elle soit chauffée au gaz. Ce qui lui permet d'avoir (pour le moment en tout cas) un meilleur DPE sans forcément avoir une meilleur isolation intrinsèque.
Effectivement, les logements A, B et C représentent une minorité du parc immobilier Francais. D, c'est déjà pas mal.

Effectivement, le taux de conversion d'Ep est favorable au gaz, mais je ne pense pas que ça suffise à expliquer ça vu que 90% des meulières sont à priori chauffées au gaz et sont en F ou G.

En 5ans, j'ai vu une seule PAC sur meulière rénovée (avec une très grosse extension), et marginalement quelques convecteurs électriques, là aussi dans des extensions.

[Gray_Mouser]

Moi je vois cette annonce, je ne visite même pas. Sans même parler de rajouter une chambre, il faut tout refaire, et DPE F --> NEXT.

C'est une vraie question :

Les DPE C sont rarissimes dans mon coin (10-15% des annonces, en général des pavillons récents dans les quartiers craignos), les A et B inexistants.
- Et d'ailleurs, il y a certains trucs improbables où je comprends mal comment ça peut être du C : https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... etail&lv=S

Pareil en DPE D, 15-20% des annonces, avec des trucs qui me laissent perplexe :
- Meulière avec extension sans isolation particulière, à part le poêle à bois qu'est ce qui justifie le DPE D ?
- https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... etail&lv=S

Plus de choix en E (40% des annonces que je regarde), avec des maisons déjà pas mal rénovées mais qui n'iront pas beaucoup plus haut.
- D'ailleurs ils y a quelques nouvelles qui viennent de sortir, je vais passer quelques coups de fil.

Les 25% restants en F et G avec gros travaux pour les passer en D-E grand max ?



bon, après si vous avez du pognon : https://www.bellesdemeures.com/annonces ... stToDetail

Je partage ton étonnement, mais j'y vois une raison supplémentaire de fuir les DPE F et G. C'est peut-être une erreur. Si elles sont toutes équivalentes, mieux vaut acheter celle qui a une décôte à cause du DPE.

Si je devais acheter une meulière avec extension (souvent une véranda) sans séparation avec la maison principale, je ferais venir mon propre diagnostiqueur. Encore faut-il en trouver un qui soit honnête et compétent.

Si tu veux, je sais où se trouvent la maison improbable (et je te garantis que c'est pire que ce que tu crois) et la meulière qui t'a tapé dans l'oeil (je suis passé devant par hasard ; elle a de la gueule, mais le jardin est bof).

[Gebeka]

Si tu veux, je sais où se trouvent la maison improbable (et je te garantis que c'est pire que ce que tu crois) et la meulière qui t'a tapé dans l'oeil (je suis passé devant par hasard ; elle a de la gueule, mais le jardin est bof).

Je les ai trouvées aussi

Au moins la meulière est bien sectorisée en termes d'école.

[ddv]

Je ne vois surtout pas l'intérêt d'acheter une meulière tout court: les pierres, c'est vraiment le pire matériau de construction qui soit (ils construisaient avec ça à l'époque juste parce que c'est ce qu'ils trouvaient dans le sol). C'est joli de l'extérieur - enfin, si on aime le style - mais impossible à isoler.
Seuls intérêts de la pierre: une forte inertie (mais intéressant si on fait un enduit extérieur en chaux-chanvre) et une probable capacité à absorber d'éventuelles petites secousses sismiques (via les joints en sable ou en terre).

[Gray_Mouser]

Je ne vois surtout pas l'intérêt d'acheter une meulière tout court: les pierres, c'est vraiment le pire matériau de construction qui soit (ils construisaient avec ça à l'époque juste parce que c'est ce qu'ils trouvaient dans le sol). C'est joli de l'extérieur - enfin, si on aime le style - mais impossible à isoler.

Voilà, tu as trouvé la réponse. Mais je suis d'accord avec toi.

[ddv]

Si c'est juste pour le style, on peut aussi acheter une maison basique en parpaing et mettre un parement pierre (ou fausse pierre) sur toutes les façades On peut aussi rajouter des décorations en fer forgé ou autres et on obtient une superbe maison stylée.
Perso, j'aime bien le style mais trop d'inconvénients (ceux que je viens de citer). A moins que le prix soit massacré (et encore, je ne vois aucune solution viable pour isoler ça).

[Gebeka]

Si c'est juste pour le style, on peut aussi acheter une maison basique en parpaing et mettre un parement pierre (ou fausse pierre) sur toutes les façades On peut aussi rajouter des décorations en fer forgé ou autres et on obtient une superbe maison stylée.
Perso, j'aime bien le style mais trop d'inconvénients (ceux que je viens de citer). A moins que le prix soit massacré (et encore, je ne vois aucune solution viable pour isoler ça).

Je ne tiens pas spécialement à la meulière, mais c'est effectivement la majorité du bâti dans le coin pour des raisons historiques.

La pierre a un intérêt sur de plus grosses épaisseurs : en province j'ai de la pierre de Bourgogne sur 60cm avec un enduit extérieur sur 90% de la surface (sauf le porche quoi) ça ne vaut pas les matériaux modernesen termes de coefficient thermique mais c'est loin d'être une passoire et l'inertie est considérable, ce qui sert aussi bien en été qu'en hiver (au plus fort des canicules j'ai 23 dans la cuisine quoi).

La meulière c'est poreux, fragile et les murs sont bien moins épais et pas toujours "complets" (contours de fenêtres ou soubassements en briques typiquement)


////

N'empêche, maintenant que j'ai bien poncé les annonces immo du coin, j'ai hâte de voir la réalité des transactions dans DVF, mais...

"Quand aura lieu la prochaine mise à jour ?
Les données brutes font l’objet d’une mise à jour semestrielle par la DGFiP, fin avril et fin octobre. La mise à jour d'avril permet d'ajouter des données allant jusqu'à fin décembre de l'année passée et celle d'octobre des données allant jusqu'à fin juin de l'année en cours. Lors de chaque mise à jour, de nouvelles transactions sont susceptibles d’être ajoutées dans tous les millésimes en fonction de la date de mutation. Il nous faut ensuite quelques heures pour mettre l'application à jour, si tout va bien."


///

Allez je rajoute celle là à ma liste de suivi : https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... etail&lv=L
- Trouvée sur Googlemaps, bien située au fond d'une impasse calme et proche gare
- Trop petit pour moi
- Chambre parentale en souplex
- Bien trop chère au m2 et déjà en baisse de 3% un mois après la mise en vente.

Je vois pas comment ça peut partir sans au moins 10% de négo de plus.

[ddv]

Sur Ermont, je vois une maison qui n'est pas une meulière à 567k€:
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 176925.htm

[Gebeka]

Sur Ermont, je vois une maison qui n'est pas une meulière à 567k€:
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 176925.htm

Yes ! Je crois que j'en ai parlé plus haut, mais je reste discret car je suis potentiellement intéressé

J'ai pas mal d'info dessus, mais elle est sous offre et je n'ai pas pu faire de visite "officielle" avec madame.

C'est clairement le bien le plus intéressant que j'aie vu en un mois, l'offre n'est pas au prix et le dossier de financement de l'acheteur est basé sur des taux de mai et doit donc être actualisé.

Suspense.

[Gebeka]

Sur Ermont, je vois une maison qui n'est pas une meulière à 567k€:
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 176925.htm

Yes ! Je crois que j'en ai parlé plus haut, mais je reste discret car je suis potentiellement intéressé

J'ai pas mal d'info dessus, mais elle est sous offre et je n'ai pas pu faire de visite "officielle" avec madame.

C'est clairement le bien le plus intéressant que j'aie vu en un mois, l'offre n'est pas au prix et le dossier de financement de l'acheteur est basé sur des taux de mai et doit donc être actualisé.

Suspense.

Bon, l'AI me confirme qu'elle est sous compromis, légèrement en dessous du prix (15-20k€ max à priori).

C'est la seule transaction que j'aurais vue dans le secteur en plus d'un mois, c'est un bon benchmark de ce qui se vend.

Pavillon années 70, très très bien entretenu et équipé :
- Huisseries PVC modernes
- Volets alu
- Insert
- 4 vraies chambres, dont 3 petites à l'étage mais agréables avec placards muraux faits sur mesure pour exploiter les soupentes
- Emplacement au top, 400m de l'école (sur le même trottoir) et 500m de la gare
- Cuisine pas au goût du jour mais franchement propre

A part un léger vis à vis du jardin sur la voie ferrée (et encore, pas si proche et sur une branche SNCF mineure avec peu de trains) il n'y avait rein à redire sur la maison.
Perso j'aurais juste ajouté 25k€ pour faire une véranda propre de 20m2 sur la terrasse actuelle et c'était bon pour 10ans.

Donc ça, ça part à 550k€ en 24h.

Le reste ne se vend pas, sachant que ça se divise en deux grandes catégories :
- Les meulières / pavillons années 50 dans leur jus à moins de 490k€ avec tout à refaire
- Les blockhaus de 150m2 années 70 avec 1000m2 de terrain (parfois divisible) qui sont plus loin au sud (15 min à pied) et à plus de 750k€

[Gray_Mouser]

Très bien isolée, mais surtout n'affichons pas le DPE.

T'inquiète, je ne suis a priori pas intéressé, même si elle revient à la vente.

[Gebeka]

Très bien isolée, mais surtout n'affichons pas le DPE.

T'inquiète, je ne suis a priori pas intéressé, même si elle revient à la vente.

Un des héritiers me parlait d'injections de granulés dans les murs, à priori c'est du D, je pense pas que ce soit catastrophique, même le sous-sol est semi-enterré.

En revanche, il doit faire un peu chaud dans les chambres en pleine canicule.

[Gebeka]

Conversation qui décoiffe ce matin avec un AI qui bosse sur Ermont et Franconville, avec pas mal d'appartements et de locatif :

- "C'est l'apocalypse, on voit des dossiers de crédit avec double CDI et 90k€ d'apport qui se font retoquer."
- Du coup la demande de location explose
- Mais les propriétaires bailleurs préfèrent vendre plutôt que de relouer parce que marre des apparts ravagés par les locataires indélicats et des perspectives de travaux de rénovation énergétique
- Idem, la taxe foncière explose, elle me parle de 1800€ pour des apparts de 70m2 à Franconville (qui n'est pas forcément une commune très huppée) vs un loyer mensuel de 1000-1100€.
- "Je suis très mal à l'aise vis à vis des gens qui ont acheté il y a un ou deux ans, pourvu qu'ils ne viennent pas me demander de revendre leur bien, c'est évident qu'on ne retrouvera pas ces prix là."
- "Sur le neuf c'est encore pire, les prix étaient délirants on voit des trois pièces récents se prendre des moins value de 50k€ (-15% en gros)."
- "30% des agences vont fermer dans les 4ans."

Elle dit que selon les éléments de prospective fournis par son réseau les taux vont monter jusqu'en 2025 et qu'on est partis pour 4 à 5ans de crise.
Elle se demande comment les collectivités vont faire face à l'effondrement des droits de mutation.
Elle conseille des négos très agressives

Et pour le fun : elle a aussi des biens sur Argenteuil / Nanterre, alors là c'est carrément devenu NO-GO.

[p0ulp3]

Merci pour ces retours ! (au cas où tu aurais l'impression de parler dans le vide parfois, on est plusieurs je pense à suivre tes retours terrains).
De mon coté, je temporise un peu mais je pense me remettre à contacter les agences prochainement, pour un achat fin d'année ou courant 2024.
Les maisons sur Grand lyon ont baissé de 10% environ sur les 12 derniers mois mais ne partent toujours pas, il y a semble t-il un plancher pour l'instant.

[Gebeka]

Merci pour ces retours ! (au cas où tu aurais l'impression de parler dans le vide parfois, on est plusieurs je pense à suivre tes retours terrains).
De mon coté, je temporise un peu mais je pense me remettre à contacter les agences prochainement, pour un achat fin d'année ou courant 2024.
Les maisons sur Grand lyon ont baissé de 10% environ sur les 12 derniers mois mais ne partent toujours pas, il y a semble t-il un plancher pour l'instant.

Merci !

Juste pour relativiser : On parle ici d'une AI de 30ans, le discours est nettement moins catastrophiste chez les plus de 55ans, qui ont "le calme des vieilles troupes" :
- "Le marché est un peu atone, mais on a déjà vu ça, on a de la tréso vu comme on s'est gavés en 2021-2022, ça ne baissera pas tant que ça le foncier est rare."

[alexlemoine]

Merci pour ces retours ! (au cas où tu aurais l'impression de parler dans le vide parfois, on est plusieurs je pense à suivre tes retours terrains).
De mon coté, je temporise un peu mais je pense me remettre à contacter les agences prochainement, pour un achat fin d'année ou courant 2024.
Les maisons sur Grand lyon ont baissé de 10% environ sur les 12 derniers mois mais ne partent toujours pas, il y a semble t-il un plancher pour l'instant.

Oui, merci pour ces retours terrain très intéressants.

[Gray_Mouser]

Très bien isolée, mais surtout n'affichons pas le DPE.

T'inquiète, je ne suis a priori pas intéressé, même si elle revient à la vente.

Un des héritiers me parlait d'injections de granulés dans les murs, à priori c'est du D, je pense pas que ce soit catastrophique, même le sous-sol est semi-enterré.

En revanche, il doit faire un peu chaud dans les chambres en pleine canicule.

Pour la chaleur dans les chambres, je vois un peu ça comme une fatalité dans une maison. J'ai tord ? Je me dis que le phénomène doit être atténué si la chambre n'est pas mansardée, mais c'est pas courant.

[Gebeka]

Pour la chaleur dans les chambres, je vois un peu ça comme une fatalité dans une maison. J'ai tord ? Je me dis que le phénomène doit être atténué si la chambre n'est pas mansardée, mais c'est pas courant.

Oui, mais il y a quand même des détails qui ont toutes leur importance :
- Genre avoir deux ouvertures (une fenêtre + un Velux) ça permet de faire un courant d'air la nuit.
- Des volets extérieurs plutôt que de simple rideaux
- Un peu de hauteur sous plafond

Ca rend les 35 degrés extérieurs vachement plus supportables

[Gpzzzz]

Pour la chaleur dans les chambres, je vois un peu ça comme une fatalité dans une maison. J'ai tord ? Je me dis que le phénomène doit être atténué si la chambre n'est pas mansardée, mais c'est pas courant.

Oui, mais il y a quand même des détails qui ont toutes leur importance :
- Genre avoir deux ouvertures (une fenêtre + un Velux) ça permet de faire un courant d'air la nuit.
- Des volets extérieurs plutôt que de simple rideaux
- Un peu de hauteur sous plafond

Ca rend les 35 degrés extérieurs vachement plus supportables

Moi j' ai 0 velux dans ma maison car pas de sous pente... il fait plus chaud a l étage bien sûr mais rien de vraiment significatif par rapport à en bas...
Le problème que vous évoquez ce sont les maisons avec les chambres qui sont en fait dans les combles...

[Vincent92]

Très bien isolée, mais surtout n'affichons pas le DPE.

T'inquiète, je ne suis a priori pas intéressé, même si elle revient à la vente.

Un des héritiers me parlait d'injections de granulés dans les murs, à priori c'est du D, je pense pas que ce soit catastrophique, même le sous-sol est semi-enterré.

En revanche, il doit faire un peu chaud dans les chambres en pleine canicule.

Pour la chaleur dans les chambres, je vois un peu ça comme une fatalité dans une maison. J'ai tord ? Je me dis que le phénomène doit être atténué si la chambre n'est pas mansardée, mais c'est pas courant.

Une chambre pas mansardée est souvent synonyme d'une isolation par le haut (il y a des combles au dessus). Donc, plus chaud en hiver et frais en été.
S'il faut 40 degré à l'extérieur, il fera probablement chaud à l'étage. L'isolation ne fait pas tout.

Il y a d'autres critères qui peuvent jouer, comme l'exposition. Plein Sud, c'est souvent mortel.
Ou le voisinage : Si c'est pavillonnaire et aéré avec des jardins ou si c'est dense et bétonné, si l'air passe facilement ou pas, etc...

Il y a de vrais différences entre les maisons. Et les appartements aussi (il fait souvent plus chaud en appartement d'ailleurs).

si la chambre n'est pas mansardée, mais c'est pas courant

Il y a plein de maisons qui sont des vrais R+1, heureusement. Tout dépend évidemment d'où on cherche.

- Genre avoir deux ouvertures (une fenêtre + un Velux) ça permet de faire un courant d'air la nuit.

Il faut souvent que cela soit "traversant" pour faire un courant d'être

[ddv]

Il n'y a pas de problème avec le plein sud (qui est d'ailleurs la meilleure exposition pour une maison), il faut juste qu'il n'y ait pas de velux au sud mais au nord, et si possible pas de velux, et qu'il y ait une lame d'air assez importante entre le toit et l'isolant, et que cette lame d'air soit bien ventilée.