Ambiance dans mon coin de 95

[Gray_Mouser]

Est ce vraiment pertinent de chercher à sortir ces maisons de la catégorie épave thermique? Ça a l'air perdu d'avance. L'ITI c'est mutiler le bien.

C'est une très bonne question, mais aura-t-on le choix ?

[berliner59]

Est ce vraiment pertinent de chercher à sortir ces maisons de la catégorie épave thermique? Ça a l'air perdu d'avance. L'ITI c'est mutiler le bien.

C'est une très bonne question, mais aura-t-on le choix ?

financièrement parlant, mieux vaut faire une renovation globale "ma prime renov" que de se lancer dans des travaux séparés sans aide en tout cas

[Gebeka]

Bon, premier bilan chiffré d'un petit mois de visites.

Sur 6 biens visités (sans compter les deux patates d'or), je compte :
- 1 Bien mort avec un gros défaut (collé à la voie ferrée), un état peu reluisant et un prix délirant (c'est pourtant un divorce)
- 1 Bien vendu après négo, un peu trop loin de ma zone de recherche, mais avec une possibilité de grosse PV foncière (parcelle de 1050m2 divisible)
- 2 Passoires énergétiques avec des rénovations allant de 50 à 100k€ à prévoir qui attendent toujours leur première offre
- 1 Bien "tricheur" (commune d'à côté) trop cher au m2 qui vient de baisser mais encore trop cher
- 1 Bien très propre à prix à peu près en ligne avec ma vision, qui a eu une offre en 24h mais que les vendeurs refusent de considérer car pas au prix demandé --> L'AI tente de faire monter les enchères, suspense.

Le sentiment général des AI (enfin c'est le discours qu'ils me tiennent) c'est que beaucoup de vendeurs ont du mal à intégrer la nouvelle donne sur les capacités de financement, et que ça va s'ajuster d'ici la fin de l'année.

D'ailleurs, j'ai été faire un tour sur PAP, c'est assez intéressant, il y a de belles maisons, mais elles sont toutes "hors zone" avec les mêmes prix au m2 que si elles étaient en face de la gare.

[WolfgangK]

Bon, premier bilan chiffré d'un petit mois de visites.

Sur 6 biens visités (sans compter les deux patates d'or), je compte :

Ça fait trois mois que je cherche très activement et j'ai encore fait aucune visite

[berliner59]

Bon, premier bilan chiffré d'un petit mois de visites.

Sur 6 biens visités (sans compter les deux patates d'or), je compte :

Ça fait trois mois que je cherche très activement et j'ai encore fait aucune visite

petit joueur 6 mois, mais j'ai deux biens sur lesquels je serai prêt à faire une offre (sans les avoir visité, l'emplacement est exceptionnel), j'attends de voir septembre, quand je mettrais ma propre maison en vente

[Gebeka]

Ah ouais !

Vous êtes en mode vautours de l'ombre qui attendent de fondre sur leur proie

[berliner59]

Ah ouais !

Vous êtes en mode vautours de l'ombre qui attendent de fondre sur leur proie

Pas la peine de déranger les gens si je n'arrive pas à vendre ma résidence principale : on verra bien je ne suis pas a la rue

[Gebeka]

Discussion animée avec une AI qui a pas mal de biens à la vente dans le nord de la commune.

"La carte scolaire, c'est n'importe quoi, le maire doit faire quelque chose, ça va péter !"

En creusant un peu je comprends mieux l'historique :
- En 2008, la carte scolaire pour les collèges est passée d'une division est-ouest à une division plutôt nord-sud.
- Du coup, une vaste zone au nord-est de la ville est passée du "bon" au "mauvais" collège.
- Dans le même temps, une petite école vétuste qui faisait tampon a été rasée, amenant une explosion de l'effectif du "gros" groupe scolaire du nord-est de la ville.
- Sur le moment, les boomers proprios des belles meulières n'ont pas tiqués : leurs gosses étaient déjà grands
- Maintenant qu'ils veulent vendre pour partir dans le sud, ça se complique drôlement : personne ne veut mettre 700k€ pour mettre ses gosses dans une école primaire surchargée et un collège "chaud" au pied des tours avec 80% de non-blancs.
- Comme en plus ça continue de construire au sud (les pavillons sont mangés pour faire de petits immeubles) alors que le nord est déjà saturé de grands ensembles, il y a un risque que la frontière continue à se déplacer.

Du coup, elle essaie de me convaincre de changer de commune pour être à l'abri d'un nouveau remaniement (c'est vrai que la voisine est plus bourgeoise et plus homogène)


Elle m'a aussi fait un laius sur les 500agences qui ont fermé et la faillite qui les guette tous.

Il ne fait pas bon être indépendant on dirait.

[Gpzzzz]

Discussion animée avec une AI qui a pas mal de biens à la vente dans le nord de la commune.

"La carte scolaire, c'est n'importe quoi, le maire doit faire quelque chose, ça va péter !"

En creusant un peu je comprends mieux l'historique :
- En 2008, la carte scolaire pour les collèges est passée d'une division est-ouest à une division plutôt nord-sud.
- Du coup, une vaste zone au nord-est de la ville est passée du "bon" au "mauvais" collège.
- Dans le même temps, une petite école vétuste qui faisait tampon a été rasée, amenant une explosion de l'effectif du "gros" groupe scolaire du nord-est de la ville.
- Sur le moment, les boomers proprios des belles meulières n'ont pas tiqués : leurs gosses étaient déjà grands
- Maintenant qu'ils veulent vendre pour partir dans le sud, ça se complique drôlement : personne ne veut mettre 700k€ pour mettre ses gosses dans une école primaire surchargée et un collège "chaud" au pied des tours avec 80% de non-blancs.
- Comme en plus ça continue de construire au sud (les pavillons sont mangés pour faire de petits immeubles) alors que le nord est déjà saturé de grands ensembles, il y a un risque que la frontière continue à se déplacer.

Du coup, elle essaie de me convaincre de changer de commune pour être à l'abri d'un nouveau remaniement (c'est vrai que la voisine est plus bourgeoise et plus homogène)


Elle m'a aussi fait un laius sur les 500agences qui ont fermé et la faillite qui les guette tous.

Il ne fait pas bon être indépendant on dirait.

Ça fait bien longtemps qu a part dans qques villes happy few la carte scolaire ça ne compte plus.. au contraire comme tu dis c est devenu un piège vu que la mixité est tjrs et encore mise en avant !
Ce qui fait monter les prix d' un quartier d une ville depuis 15ans c est la proximité d'une école privée.. il y a que ça qui compte..

[Gebeka]

Ça fait bien longtemps qu a part dans qques villes happy few la carte scolaire ça ne compte plus.. au contraire comme tu dis c est devenu un piège vu que la mixité est tjrs et encore mise en avant !
Ce qui fait monter les prix d' un quartier d une ville depuis 15ans c est la proximité d'une école privée.. il y a que ça qui compte..

Ici en l'occurrence, le micro quartier où je vis est survalorisé (parce que bonne école primaire, et entoure le "bon collège")

Les écoles privées sont en périphérie de la commune et aspirent les populations aisées qui devraient être sectorisées avec les tours.
Du coup, si tu achètes dans ces quartiers avec l'optique de mettre tes enfants dans le privé, tu paies ta baraque moins cher mais tu as 8 à 12ans à payer pour chaque gosse.

J'en ai déjà 3, faut que je trouve un moyen de rester dans le public

[WolfgangK]

Heureusement elle n’a pas besoin de piano de concert dans la salle de séjour .

Le problème, c'est concilier hauteur de plafond et taux de survie des enfants en bas âge. Un truc qui aurait pu être sympa, n'était la gravité :

[ProfGrincheux]

Atelier d'artiste, on dirait. C'est très joli mais ça doit être très cher. Et pas facile à chauffer l'hiver ni à climatiser l'été.

[ab86]

Atelier d'artiste, on dirait. C'est très joli mais ça doit être très cher. Et pas facile à chauffer l'hiver ni à climatiser l'été.

Je ne suis pas du tout fana de cette configuration.
Une circulation mal conçue avec des coursives qui font que chaque circulation demande à parcourir 10 fois la distance à vol d'oiseau.
Un escalier que tu vas trouver rigolo la fois où tu visites, mais pas ensuite. Ni quand tu déménages, ni à l'usage parce que t'es pas un hamster.
Un salon sans fenêtre avec des coursives miradors : si tu veux avoir l'impression d'habiter sing sing, c'est bon, sinon malgré la surface, faudra pas être claustrophobe.

Nous n'avons certainement pas les moyens d'habiter là, mais ça tombe bien. La photo peut sembler sympa, mais ce n'est certainement pas un endroit où l'on aimerait vivre.
Et vu la configuration, difficile de corriger certains points critiques.

[ProfGrincheux]

Il en faut pour tous les goûts. Heureusement je n'ai pas les moyens de me payer un tel bien. Surtout qu'ici il doivent essayer de le vendre 10000€/m3.

[Gebeka]

Effectivement, ça grogne fort, je me demande qu'elle est la stratégie électorale du maire :

https://actu.fr/ile-de-france/ermont_95 ... 46085.html

[Nounou]

Du temps de mon adolescence, il y a plus de quarante ans, le Lycée Van Gogh d'Ermont avait la reputation d'excellence. C'est fini aussi ?
En tout cas, je suis cette file avec curiosité , car natif d'Eaubonne. Sejours reguliers chez ma mere de 92 ans dans un lotissement des annees 70 pres du champ de courses, je ne suis pas pressé de devoir vendre comme futur héritier, le plus tard possible.

[Sifar]

Effectivement, ça grogne fort, je me demande qu'elle est la stratégie électorale du maire :

https://actu.fr/ile-de-france/ermont_95 ... 46085.html

M. MACRON Emmanuel 71,77%
(8 350 voix)

Mme LE PEN Marine 28,23%
(3 284 voix)

Voici les résultats du 1er tour de l'élection présidentielle 2022 pour la ville de Ermont :

MÉLENCHON Jean-Luc : 32,09%
MACRON Emmanuel : 29,65%
LE PEN Marine : 13,65%
ZEMMOUR Éric : 6,39%
JADOT Yannick : 5,16%
PÉCRESSE Valérie : 5,04%
ROUSSEL Fabien : 2,11%
LASSALLE Jean : 1,81%
DUPONT-AIGNAN Nicolas : 1,60%
HIDALGO Anne : 1,44%
POUTOU Philippe : 0,53%
ARTHAUD Nathalie : 0,52%

[alexlyon]

Il y a beaucoup de gens satisfaits par le macronisme.
Ils sont minoritaires.
Mais ils sont les plus nombreux.
(car les opposants au macronisme sont divisés et opposés entre eux).

Il faut que le RN détruise LFI, en y récupérant les petits blancs.
il lui suffit d'attendre en fait (inflation, immigration, violence, hygiène, santé, éducation : ce sont les petits blancs qui morflent le plus).

Les communistes du nord -Pas de Calais ont été siphonés.
la saison 2, ce sont ceux de la banlieue rouge qui sont chez LFI.

[Qqun_de_Passage]

L’avenir du RN serait plutôt de ratisser parmi les français intégrés issus de l’immigration.
Les 1ers à se prendre dans la figure les trafics, les nuisances, la destruction de l’école publique, les diktats communautaristes et religieux (je suis de ceux qui sont persuadés que si les Farida nées en France avaient vraiment le choix, elles ne se voileraient pas du tout). Mais pas encore l’insécurité (eh oui… il y a encore un espèce de biais ethnique qui fait que les racailles préfèrent s’attaquer à des « blancs »), sauf quand il s’agit d’accidents de voitures et autres atteintes non ciblées.

[Gray_Mouser]

Du temps de mon adolescence, il y a plus de quarante ans, le Lycée Van Gogh d'Ermont avait la reputation d'excellence. C'est fini aussi ?

Oui c'est fini, à tel point que la proximité de ce lycée est un point négatif quand on visite un logement.

[Nounou]

[wasabi]

Du temps de mon adolescence, il y a plus de quarante ans, le Lycée Van Gogh d'Ermont avait la reputation d'excellence. C'est fini aussi ?
En tout cas, je suis cette file avec curiosité , car natif d'Eaubonne. Sejours reguliers chez ma mere de 92 ans dans un lotissement des annees 70 pres du champ de courses, je ne suis pas pressé de devoir vendre comme futur héritier, le plus tard possible.

https://classement-lycees.etudiant.lefi ... +0950645K/
1215eme sur 1513 LEGT.

Quand j'étais en 6eme au milieu des années 90, il était dans les 50 meilleurs lycée de France sur le classement Express. En gros du même niveau que "notre dame de Bury" à Margency du même coin en gros. Et ensuite les deux ont divergé, l'autre est toujours classé 120eme.

[WolfgangK]

Du temps de mon adolescence, il y a plus de quarante ans, le Lycée Van Gogh d'Ermont avait la reputation d'excellence. C'est fini aussi ?
En tout cas, je suis cette file avec curiosité , car natif d'Eaubonne. Sejours reguliers chez ma mere de 92 ans dans un lotissement des annees 70 pres du champ de courses, je ne suis pas pressé de devoir vendre comme futur héritier, le plus tard possible.

https://classement-lycees.etudiant.lefi ... +0950645K/
1215eme sur 1513 LEGT.

avec 93% de taux de réussite au bac

[wasabi]

Du temps de mon adolescence, il y a plus de quarante ans, le Lycée Van Gogh d'Ermont avait la reputation d'excellence. C'est fini aussi ?
En tout cas, je suis cette file avec curiosité , car natif d'Eaubonne. Sejours reguliers chez ma mere de 92 ans dans un lotissement des annees 70 pres du champ de courses, je ne suis pas pressé de devoir vendre comme futur héritier, le plus tard possible.

https://classement-lycees.etudiant.lefi ... +0950645K/
1215eme sur 1513 LEGT.

avec 93% de taux de réussite au bac

ça sert à rien faut pas regarder le taux de réussite. D'ailleurs ça n'était jamais un critère.
Les deux critères importants pragmatiquement, avant, c'étaient la différence taux de réussite et taux de réussite attendue, et le pourcentage d'accès au bac depuis la seconde.

Le premier critère donnait la valeur ajoutée du lycée, et le second que ce n'était pas "koikilenkoute"

[WolfgangK]

Du temps de mon adolescence, il y a plus de quarante ans, le Lycée Van Gogh d'Ermont avait la reputation d'excellence. C'est fini aussi ?
En tout cas, je suis cette file avec curiosité , car natif d'Eaubonne. Sejours reguliers chez ma mere de 92 ans dans un lotissement des annees 70 pres du champ de courses, je ne suis pas pressé de devoir vendre comme futur héritier, le plus tard possible.

https://classement-lycees.etudiant.lefi ... +0950645K/
1215eme sur 1513 LEGT.

avec 93% de taux de réussite au bac

ça sert à rien faut pas regarder le taux de réussite. D'ailleurs ça n'était jamais un critère.
Les deux critères importants pragmatiquement, avant, c'étaient la différence taux de réussite et taux de réussite attendue, et le pourcentage d'accès au bac depuis la seconde.

Alors ce lycée est meilleur que celui que j'espère pour ma fille :

https://classement-lycees.etudiant.lefi ... +0950645K/

Valeur ajoutée - Taux de réussite -1

Valeur ajoutée - Taux de mentions +7

https://classement-lycees.etudiant.lefi ... +0753874D/

Valeur ajoutée - Taux de réussite 0
Valeur ajoutée - Taux de mentions 0

Si j'en crois les sociologues, ma fille aura de bien meilleures chances d'avoir une mention si je l'envoie là-bas

Si…

[wasabi]

Si j'en crois les sociologues, ma fille aura de bien meilleures chances d'avoir une mention si je l'envoie là-bas

Si…

d'une, j'ai bien précisé "avant", car quand les taux sont trop haut ça n'a plus de sens, de la même manière que les notes au bac ne permettent plus de faire le classement des meilleurs élèves, vu que bon comme mauvais ont les mêmes résultats en "performance" mais que l'écart de note finale se fait sur d'autres critères comme la maîtrise du quatre couleur pour bien mettre en valeur les résultats, la lisibilité de l'écriture, le côté suce boule (pour le contrôle continu ou les épreuves orales...), les seconds couteaux peuvent avoir des meilleures notes que les meilleurs, si ils sont assidus, consciencieux, dociles...

et de deux je pense que vous connaissez bien cette confusion intellectuelle de penser que le % de chance qu'un élève a d'avoir son bac est le % d'élèves de ce lycée qui ont leur bac. Ce qui est complètement faux, évidemment, l'élève importe plus que le lycée.
Néanmoins l'environnement social a son importance pour le développement humain et relationnel et pas uniquement pour les notes. Mais vous le savez aussi, donc je ne comprends pas le sens du smiley.

[Gray_Mouser]

---

[berliner59]

https://classement-lycees.etudiant.lefi ... +0950645K/
1215eme sur 1513 LEGT.

avec 93% de taux de réussite au bac

ça sert à rien faut pas regarder le taux de réussite. D'ailleurs ça n'était jamais un critère.
Les deux critères importants pragmatiquement, avant, c'étaient la différence taux de réussite et taux de réussite attendue, et le pourcentage d'accès au bac depuis la seconde.

Alors ce lycée est meilleur que celui que j'espère pour ma fille :

https://classement-lycees.etudiant.lefi ... +0950645K/

Valeur ajoutée - Taux de réussite -1

Valeur ajoutée - Taux de mentions +7

https://classement-lycees.etudiant.lefi ... +0753874D/

Valeur ajoutée - Taux de réussite 0
Valeur ajoutée - Taux de mentions 0

Si j'en crois les sociologues, ma fille aura de bien meilleures chances d'avoir une mention si je l'envoie là-bas

Si…

Vu son âge, le 15eme a le temps de devenir une no go zone entre temps

[Gebeka]

Du temps de mon adolescence, il y a plus de quarante ans, le Lycée Van Gogh d'Ermont avait la reputation d'excellence. C'est fini aussi ?
En tout cas, je suis cette file avec curiosité , car natif d'Eaubonne. Sejours reguliers chez ma mere de 92 ans dans un lotissement des annees 70 pres du champ de courses, je ne suis pas pressé de devoir vendre comme futur héritier, le plus tard possible.

https://classement-lycees.etudiant.lefi ... +0950645K/
1215eme sur 1513 LEGT.

Quand j'étais en 6eme au milieu des années 90, il était dans les 50 meilleurs lycée de France sur le classement Express. En gros du même niveau que "notre dame de Bury" à Margency du même coin en gros. Et ensuite les deux ont divergé, l'autre est toujours classé 120eme.

Je ne pensais pas que ce fil deviendrait un cas d'étude de politique de la ville, mais si il y a des "historiques" du coin je suis intéressé (je ne suis là que depuis 2018).

Ce que je comprends de l'histoire démographico-scolaire de la ville :
- 1960, construction de la cité des chênes au nord-ouest de la ville
- 1968 : Construction du deuxième collège de la ville (Saint Exupéry) au pied des tours
- La commune double de population entre 1954 et 1968 (de 11k à 24k habitants) puis se stabilise autour de 28k depuis 1990
- 2002 construction d'une mosquée sur terrain municipal de 1200m2 à l'ouest en bordure de la commune de Franconville

Donc en gros, on peut dire qu'il y a trois populations :
- Plutôt défavorisée issue de l'immigration maghrébine et vivant dans des grands ensembles dignes de certaines cités du 93 en termes de taille (nord ouest)
- Des classes moyennes "historiques" en centre ville (petits immeubles) et zones pavillonaires
- Des CSP+ voir ++ au sud et au sud-est

Ensuite :
- 2009 : Premier gros remaniement de la carte scolaire, fermeture de l'école Louis Pergaud (rue des petites bapaumes), vétuste et difficile à chauffer mais qui vu son emplacement devait faire "tampon" entre le nord-ouest et le centre de la ville --> Quelqu'un a connu cette école ?
- Résultat : Concentration dans les écoles Delacroix (déjà pas terrible à la base) et Victor Hugo (gros groupe scolaire du centre ville étendue à plusieurs reprises)
- 2017 : La commune tente un rééquilibrage entre le collège Jules Ferry (sud, favorisé) qui a 8 classes par niveau, et Saint Exupéry (nord-ouest) qui a été entièrement reconstruit en 1996 mais est en sous-effectif.
- Le redécoupage de la carte scolaire qui s'ensuit oblige les quartiers pavillonnaires de l'ouest et du nord à aller à Saint Exupéry.
- Depuis fuite massive vers les écoles privées des communes voisines (parfois dès le primaire pour ceux qui sont sectorisés sur Victor Hugo) --> Saint Marguerite à Eaubonne et Notre Dame à Sannois (qui est maintenant le premier lycée du val d'Oise)
- Du coup mécaniquement baisse du niveau à Van Gogh


J'ai l'impression de jouer à SimCity

[Gebeka]

Du temps de mon adolescence, il y a plus de quarante ans, le Lycée Van Gogh d'Ermont avait la reputation d'excellence. C'est fini aussi ?
En tout cas, je suis cette file avec curiosité , car natif d'Eaubonne. Sejours reguliers chez ma mere de 92 ans dans un lotissement des annees 70 pres du champ de courses, je ne suis pas pressé de devoir vendre comme futur héritier, le plus tard possible.

Eaubonne a 20% de densité de population en moins (malgré la grosse emprise foncière de l'hôpital et du parc), et est un cran plus bourgeoise (c'est flagrant en allant au marché d'Ermont le samedi puis à celui d'Eaubonne le dimanche.

Le lycée est le premier du Val d'Oise hors privé, tout le monde me dit d'aller vivre là-bas.

Longue vie à ta maman, mais le jour où, tu devrai pouvoir revendre.

[Gebeka]

Voici les résultats du 1er tour de l'élection présidentielle 2022 pour la ville de Ermont :

MÉLENCHON Jean-Luc : 32,09%
MACRON Emmanuel : 29,65%
LE PEN Marine : 13,65%
ZEMMOUR Éric : 6,39%
JADOT Yannick : 5,16%
PÉCRESSE Valérie : 5,04%
ROUSSEL Fabien : 2,11%
LASSALLE Jean : 1,81%
DUPONT-AIGNAN Nicolas : 1,60%
HIDALGO Anne : 1,44%
POUTOU Philippe : 0,53%
ARTHAUD Nathalie : 0,52%

J'ai fait plusieurs fois les dépouillements, et effectivement, dans mon quartier CSP+ c'est presque du 35% LFI - 40% Macron - 15% écolo.

D'ailleurs, ça me fait marrer quand on dit que la France se droitise : les anciens RPR votent Macron et les anciens socialistes votent Mélenchon, tu parles d'un virage à droite !

[Vincent92]

D'ailleurs, ça me fait marrer quand on dit que la France se droitise : les anciens RPR votent Macron et les anciens socialistes votent Mélenchon, tu parles d'un virage à droite !

Et surtout, le principe du "progressisme" est d'aller toujours plus loin (on défend les travailleurs francais, puis les travailleurs étrangers, puis les étrangers tout court. On défend les gays, puis les trans, puis les non genré. On défend le modèle d'assimilation, puis on devient "anti raciste", puis en devient indigéniste, etc.).
Quelqu'un qui est progressiste et qui ne change pas ses idées devient souvent conservateur/un gauchiste périmé 10-15 ans plus tard.

Ce qui veut dire que, sur la partie sociétale, la gauche était dans le passé plus à droite que la droite qu'aujourd'hui sur certains aspects.

Je note également que ceux qui défendent le modèle "progressiste" sont d'ailleurs souvent les premières victimes du nouveau modèle quelques décennies plus tard.

[ddv]

J'ai par exemple visité cette meulière, plutôt bien située :

https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... etail&lv=L


Je vous laisse regarder les photos, mais je ne vois pas trop où sont les travaux urgents / chers ?

Si c'est vraiment un DPE G, à moins de vouloir avoir une facture de chauffage de 4k€ et d'avoir la sensation de parois froides (malgré le chauffage), il y aura forcément des travaux d'isolation. Encore faut-il savoir comment faire avec ce genre de maisons sans enlever l'aspect meulière. A mon avis, au niveau des murs, il faut mettre un isolant minimum à l'intérieur, du genre entre 3 et 5 cm, pour ne pas perdre trop de place. Mais ça veut dire décaler les radiateurs d'autant et refaire toutes les tapisseries et d'éventuels câbles et prises électriques.
Quant à la proximité de la voie ferrée, autant les tgv et ter sont très silencieux, autant les trains transilien sont TRES bruyants. Sans compter les opérations de maintenance éventuelles des rails.

[Vincent92]

J'ai par exemple visité cette meulière, plutôt bien située :

https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... etail&lv=L


Je vous laisse regarder les photos, mais je ne vois pas trop où sont les travaux urgents / chers ?

Si tu mets de côté l'isolation, il ne semble pas y avoir de travaux urgents sur les photos (même si les photos peuvent être trompeuses).
Je dirais qu'il y a probablement une partie (la plus grosse) un peu datée, sans être catastrophique. Cela doit faire au moins 20-30 ans qu'il n'y a pas eu de travaux dans cette partie, donc ce n'est plus au goût du jour. Mais, cela a l'air complétement vivable en l'état sur les photos.
Je ne sais pas dire si l'arrière de la maison est une extension ou non.
En tout cas, l'arrière tranche vraiment avec le reste à l'extérieur (je trouve que c'est moche. Dommage, car le reste à son charme).

Je trouve également que les chambres en haut sont très mansardées. Cela serait rédhibitoire pour moi. Mais, c'est un goût personnel (même si je ne suis probablement pas le seul à le partager).

Au passage, c'est bien de pouvoir visiter en été pour voir si le combo Nord/Sud (si jamais les chambres sont au Sud donc) + 2ième étage + mansarde ne fait pas trop monter la température.

Vu que cela fait un moment qu'il n'y a pas eu de travaux dans une bonne partie, je serais également attentif à l'électricité si je visitais, non pas que cela soit aux dernières normes (ca ne sert à rien), mais qu'au moins tout soit relié à la terre.

[Gebeka]

Au passage, c'est bien de pouvoir visiter en été pour voir si le combo Nord/Sud (si jamais les chambres sont au Sud donc) + 2ième étage + mansarde ne fait pas trop monter la température.

Tout à fait, et on voit que même dans des maisons plus récentes avec DPE D il fait souvent très chaud à l'étage.

[Gebeka]

Vu que cela fait un moment qu'il n'y a pas eu de travaux dans une bonne partie, je serais également attentif à l'électricité si je visitais, non pas que cela soit aux dernières normes (ca ne sert à rien), mais qu'au moins tout soit relié à la terre.

L'électricité c'est ce qui m'inquiète le moins, en général la terre est présente (même si pas sur toutes les prises) et il faut surtout mettre quelques différentiels et détecter les éléments les plus obsolètes (fils textiles ou à conducteur aluminium notamment).

Je suis en train de faire ça sur un corps de ferme de 1870 avec une rénovation partielle du début des années 80, c'est fun de devoir identifier un par un des circuits qui se perdent dans des faux plafonds non amovibles
Zéro différentiel, triphasé, protections unipolaires, faut déjà modifier les deux tableaux, ensuite y'a du taf pour assainir : câbles attachés au circuit de chauffage avec des serflex, et ampoules fixées à 8m de haut dans la grange qui tiennent par deux fils moisis, interrupteurs en plastique cassant des années 60...

Par moments, je me dis que je devrais faire le CAP électricien, ça me détend ce job.

[Gebeka]

Bon, j'ai vu une maison sympa, un peu plus petit que ce que je loue et un poil trop proche de la voie ferrée à mon goût, mais disons que ça se rapproche de ce que je cherche.

Du coup, j'ai mis les paramètres dans un vieux spreadsheet que j'avais fait, probablement imparfait mais ça pose quelques idées de rendement.

Hypothèses :
- Achat cash
- 0.5% du montant du bien en travaux annuels : en vrai sans doute plus vu que j'y ferais bien une véranda à 25k€ mais ça valorise donc je reste sur un montant qui est juste une provision pour remplacement chaudière etc...

Je trouve 8ans pour commencer à être positif vs location.

Avec un emprunt de 300k€ ça dépasse les 12ans (mais mon modèle amortit mal)

En fait je crois que je vais laisser tomber

[Gebeka]

[crispus]

Le prix du bien baisse environ de 2 loyers par mois, et ça va continuer quelque temps. L'urgence n'est donc pas d'acheter, mais de se constituer le maximum d'apport pour contrebalancer le coût du futur crédit à 5 ou 6%.

Ça permettra d'acheter dans ~2 ans avec un crédit sur 15 ans, au lieu de payer à partir d'aujourd'hui la même mensualité.... Mais sur 25 ans.

[berliner59]

En fait je crois que je vais laisser tomber

12 ans c'est très vite passé, tu te poses beaucoup de question, un achat immo ca doit avoir une part d'irrationnel > des visites pour rien en bref, tu vois je fais le contraire de toi, quand je visiterai, j'en ferai 2 max 3 et l'un des biens sera celui que j'achèterai : les deux infos primordiales sont l'emplacement, et la qualité du bâti : tu as tout ca sans te déplacer.

[berliner59]

Le prix du bien baisse environ de 2 loyers par mois, et ça va continuer quelque temps. L'urgence n'est donc pas d'acheter, mais de se constituer le maximum d'apport pour contrebalancer le coût du futur crédit à 5 ou 6%.

Ça permettra d'acheter dans ~2 ans avec un crédit sur 15 ans, au lieu de payer à partir d'aujourd'hui la même mensualité.... Mais sur 25 ans.

On ne peut pas savoir pour les taux, et s'ils baissent ils seront renégociables. Je reste persuadé que l'Europe est droguée à la planche à billets et qu'à la moindre éclaircie ils vont baisser 5 fois plus vite que ca n'a monté, je vois bien -3% en un an.
Ce forum s'est déjà cassé les dents sur la micro baisse de 2008.

[ProfGrincheux]

Regarde l’ampleur du désastre en année 15 et prolonge le dans le temps. C’est ça qui compte.

Réfléchis aussi au rôle du rendement du capital dans le calcul. L’hypothèse 2.5% semble modérée mais pour obtenir un tel rendement net d’impôt sur 600 k€ il faut prendre (un peu) de risque en capital tout comme tu prends un risque en capital sur un achat immobilier. Tu peux essayer de te placer en obligations d’état mais tu n’as aucune garantie.

D’un autre côté les hypothèses d’augmentation de loyer me semblent excessives.

Tu peux jouer à la baisse mais fais attention. Le reprise pourrait être vive quand elle arrivera (ce qui n’est certes pas pour 2023).

[Gebeka]

L’hypothèse 2.5% semble modérée mais pour obtenir un tel rendement net d’impôt sur 600 k€ il faut prendre (un peu) de risque en capital

C'était vrai avant, mais là les DAT sur 12 mois sont à 3.5% brut, et les 4% ne devraient plus tarder.
Une action Total c'est 5.5% de dividende par an.

D’un autre côté les hypothèses d’augmentation de loyer me semblent excessives.

5% par an, c'est volontairement surestimé pour favoriser l'achat (et pas complètement impossible dans un scénario inflationniste), si je baisse à 3%, le point mort se décale 3 années de plus (voir ci-dessous)
Et on parle bien d'un achat cash, pour une maison pas franchement mieux que celle que je loue aujourd'hui.

Si on ajoute un crédit de 300k€ sur 15ans à 4.5% assurance incluse (coût total 121k€) on reste négatif jusqu'en année 20.

Dans 20ans, j'aurai 60ans et 100% de mes gosses seront partis, peu probable que je sois encore dans le coin.

Tu peux jouer à la baisse mais fais attention. Le reprise pourrait être vive quand elle arrivera (ce qui n’est certes pas pour 2023).

Sans parler de jouer la baisse (je ne crois pas à un scénario à 40% de chute en six mois...en particulier dans le coin où j'habite), le marché va probablement être flat/baissier dans un range de -5/-10% pendant un certain temps.
C'est en tous cas le discours unanime des AI qui ont pignon sur rue (les indépendants sont carrément dépressifs en ce moment)
Autant je regrette un peu de ne pas m'être précipité en 2018 (encore que j'aurais peut-être fait une connerie en termes d'emplacement) autant aujourd'hui l'attentisme paraît une solution économiquement raisonnable.

En vrai pour avoir ce que je veux (la même maison que celle que j'habite aujourd'hui, avec un poil plus de terrain et dans un rayon de +/-1km) il faut sortir plus de 700k€ aujourd'hui hors DDM.
Sur cette base, et avec l'hypothèse d'un immo flat pendant longtemps, je suis mieux en loc.

Si les taux se retournent, je serai plutôt en bonne position pour saisir les affaires du moment.

[Gebeka]

un achat immo ca doit avoir une part d'irrationnel > des visites pour rien en bref, tu vois je fais le contraire de toi, quand je visiterai, j'en ferai 2 max 3 et l'un des biens sera celui que j'achèterai : les deux infos primordiales sont l'emplacement, et la qualité du bâti : tu as tout ca sans te déplacer.

Là je suis assez d'accord, mais justement : à ce jour je n'ai rien vu qui me fasse me projeter sur 10ans, et jusqu'ici je manquais de points de comparaison, d'où les visites.

[ProfGrincheux]

L'hypothèse d'un immobilier flat pour longtemps après la baisse est raisonnable.

Que vaudra une action Total en 2043? C'est vraiment pas évident comme question.... Pense à Kodak et à EDF.

PS: j'ai quelques actions Total sur mon PEA. Je ne renforce pas la ligne au dessus de 50€.

Ensuite tout dépend du profil de carrière. C'est un peu apres 40 ans que la mobilité n'a plus eu que des inconvénients pour moi. L'unique option vraiment intéressante pour moi était l'expatriation mais ce n'est pas une option pour ma femme. Ma dernière mobilité, à 36 ans, a eu de gros inconvénients, largement compensés par l'augmentation de mes revenus. Le principal est que ma femme a pas mal râlé.

[ProfGrincheux]

Sinon prends garde au paramètre suivant: si à 60 ans tu n'as plus de problèmes avec tes enfants, tu en auras avec tes parents. Le plus tard ils arrivent, le mieux c'est, mais ils ne sont pas évitables.

[berliner59]

un achat immo ca doit avoir une part d'irrationnel > des visites pour rien en bref, tu vois je fais le contraire de toi, quand je visiterai, j'en ferai 2 max 3 et l'un des biens sera celui que j'achèterai : les deux infos primordiales sont l'emplacement, et la qualité du bâti : tu as tout ca sans te déplacer.

Là je suis assez d'accord, mais justement : à ce jour je n'ai rien vu qui me fasse me projeter sur 10ans, et jusqu'ici je manquais de points de comparaison, d'où les visites.

Éventuellement change de coin : j'ai grandi pas loin d'ou tu prospectes, je suis très content d'en être parti. Les prix que tu annonces me font halluciner pour un coin bof.

[p0ulp3]

Bon, j'ai vu une maison sympa, un peu plus petit que ce que je loue et un poil trop proche de la voie ferrée à mon goût, mais disons que ça se rapproche de ce que je cherche.

Du coup, j'ai mis les paramètres dans un vieux spreadsheet que j'avais fait, probablement imparfait mais ça pose quelques idées de rendement.

Hypothèses :
- Achat cash
- 0.5% du montant du bien en travaux annuels : en vrai sans doute plus vu que j'y ferais bien une véranda à 25k€ mais ça valorise donc je reste sur un montant qui est juste une provision pour remplacement chaudière etc...

Je trouve 8ans pour commencer à être positif vs location.

Avec un emprunt de 300k€ ça dépasse les 12ans (mais mon modèle amortit mal)

En fait je crois que je vais laisser tomber

J'avais sensiblement le meme budget :
maison en loc 1800/m
prix en 2020 500k tout compris donc avec 1.5% + ass sur 25 ans, 1800 de mensualité avec 75k d'apport (15%) => jusqu'en 2020, on pouvait remplacer une location par un achat avec mensualité du meme montant, avec un peu d'apport
prix en 2022 600k, à 1.5% + assurance, 2200 de mensualité avec 75k d'apport => bulle 2022, idem mais il faut faire plus d'effort par mois, je vois ca comme le seuil de douleur que les acheteurs toléraient ...
prix début 2023 600k (avant baisse), à 4% + ass, mensualité 2900 avec 75k d'apport => trop d'effort comparé à une loc, aucun intéret sur 25 ans
aujourd'hui, 550k , à 4% + ass, on doit etre à 2600 de mensualité, meme apport => toujours trop d'effort, les maisons ne se vendent pas apres 2 à 4 mois (pour les maisons nickels, sans travaux, bien placées donc le premium sur ma zone de recherche)
je fais l'hypothese qu'à 500k (prix 2020), on aura à 4% + ass une mensualité de 2300, identique à 2200 de 2022, inflation déduite, donc on arrive au seuil de douleur que j'évoquais. A voir si à ce moment la les acheteurs reviennent ou non ...

En tout cas, vu vos chiffres, 567k pour une maison avec un loyer de 1700, il faut oublier en ce moment car la mensualité équivalente est trop élevée. Dans votre cas, je dirais qu'avec 70-100k d'apport, il faut avoir 2000 max de mensualtié pour commencer à regarder

[Gebeka]

Breaking news : la meulière passoire vient de baisser de 10%.

https://www.seloger.com/annonces/achat ... tail&lv=S

[Gray_Mouser]

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Prix auquel il faut retrancher le pourcentage de négociation.