Acheter en 2023 = étudier le risque et non attendre ?

[NeoJeo]

Bonjour à tous,

Primo en recherche d'une RP depuis plus d'un an, après 20 visites et des centaines de coups de fils avec agents et vendeurs, j'ai pu ressentir les évolutions du marché.

J'étais au début bulliste ce qui m'a dissuadé d'un ou deux achats ne correspondant pas tout à fait avec mes critères, qui ont bien évolué.
Objectif initial : partir sur un grand studio sans fortement augmenter mon coût du logement (25 ans à 1.5%). Projet assez court-termiste en somme, le bien risquant fatalement de ne plus correspondre à mes besoins après 2 à 5 ans (-> mise en location ultérieure et pénalisation de la capacité d'emprunt ou revente selon l'état du marché). La recherche n'a cependant pas abouti du fait de mes critères (localisation, un minimum de calme...)

Le projet

Au fil des mois, les hausses de taux m'ont poussé à un projet plus long-termiste. J'ai intégré aux possibilités l'achat d'un grand logement type T3 dans lequel j'aurais la possibilité d'habiter sur le long terme pour rentabiliser l'achat. Projet bien entendu plus coûteux et difficile avec les hausses de taux, à tel point que j'ai sérieusement envisagé, le temps de trouver un bien, de me mettre en colocation (projet perso + source d'économies).
J'envisage alors de combiner les deux: acheter un T3/T4 pour y habiter tout en louant 1 à 2 chambres les premières années. De quoi rentabiliser plus vite l'achat et mêler l'utile à l'agréable.
J'ai en outre jugé acceptable un léger éloignement au bénéfice du prix d'achat.

Après des dizaines d'heures de surf sur ce forum, sur meilleursagents, sur Patrim, je trouve un moyen de me rassurer à l'achat dans une période à fort risque baissier. Trouver un bien dans une copro suffisamment grande pour pouvoir comparer le prix d'achat à l'historique public des prix de vente.

Le bien, l'étude de risque

Après quelques pistes voilà que je tombe sur un T4 de 66m² en succession à Villeurbanne dans une copropriété de 70 appartements remis à prix à 170k après une première baisse.
L'agent immo (qui est plutôt gestionnaire de patrimoine) est plus dans une approche de "win-win" que de pure spéculation et de multiplication des visites. Je profite d'offres très basses d'investisseurs (une à 100k notamment, je n'ai pas eu les autres montants) pour faire une offre moins basse (150k), et voilà qu'elle est en voie d'acceptation d'après l'agent qui a arrêté les visites (j'attends un retour officiel; l'acceptation écrite d'une demi douzaine d'héritiers éloignés semble fastidieuse!).
Bref l'offre à 2300€/m² est à comparer aux prix de la copro (uniquement des T3 et T4 identiques en plan, stationnement libre, caves identiques) visibles sur Patrim:
- moyenne de 3200€/m² pour les 6 ventes de 2022 (min 2900 / max 3600)
- moyenne de 3000€/m² pour les 16 ventes de 2020 à 2022 (min 2500 / max 3600)

L'état du bien est évidemment à prendre en compte:
- menuiseries bois simple vitrage
- chaudière gaz pas toute jeune
- sdb et wc pas tous jeunes mais assez neutres en termes d'aspect et en bon état
- carrelages en mosaïque d'origine (pas moches à mon goût)
- rafraichissement voire enduit à prévoir sur les peintures sur toile de verre
mais:
- parquet massif en bon état
- électricité remise aux normes (par goulottes)

Cela justifie un prix de vente raisonnable. Mais fort est à parier que parmi la quinzaine de biens tous vendus plus cher depuis 3 ans il y ait eu des appartements dans un état bien pire et/ou plus bruyants (40% des appartements donnent sur la rue contrairement à celui-ci qui est dans l'une des allées situées en coeur d'ilôt). Le bien, en DPE E, n'étant ni au RDC ni au dernier étage (absence d'ascenseur), je ne trouve pas d'autre raison d'un prix plus bas que l'approche de l'agent immobilier et le pouvoir de négociation supérieur dans le cas de successions. Une offre plus basse aurait peut-être même pu passer...
J'aurais pu intégrer la période 2017-2019 où les prix de vente étaient plus bas, mais cela me rassure suffisamment d'acheter "moins cher qu'hier". Un couple s'apprêtant à déménager avec qui j'ai discuté a vendu récemment un 57m² rénové à 210k donnant sur rue.

Néanmoins les estimations en *fourchette basse* des sites en ligne sont assez variables, de 125k pour "La vie immo"(que je découvre) à 200k pour Efficity/Orpi en passant par 145k (net vendeur) pour Seloger et Meilleursagents. Ces sites valent ce qu'ils valent et les critères sont parfois subjectifs, mais j'ai encore du mal à me forger une opinion sur ces estimations et leur écart avec les ventes Patrim.

Eléments rassurants néanmoins: le quartier reste l'un des moins chers de la ville sans soucis de sécurité particuliers. Il est relativement excentré mais bien desservi et reste intra-périph. Il s'est pas mal construit récemment et pas mal de maisons n'attendent qu'à être démolies pour être remplacées par des immeubles. Une zone d'activités et commerciale à côté est en voie d'être réhabilitée. Une ZAC avec bureaux et logements verra le jour à 300 mètres d'ici dix ans. 1km à l'Est (la Soie) une petite centralité s'est construite les dernières années et continue de se développer avec également des projets mixtes (tertiaire/logements/centre commercial). Une grosse clinique a vu le jour à 200m en 2019 et un tram passera à 1km d'ici 3 ans, en plus des transports existants (métro à 10mn à pied).

Capitaliser ou attendre une baisse suffisante du marché ?

Le marché risquerait-il de baisser fortement ET durablement ? Je peine à le croire et personne ne peut le prédire. Etudier le marché immo et l'économie m'a permis de me forger des convictions sur lesquelles baser mes choix (convictions != vérités objectives que personne ne détient) .

Mon scénario défavorable ? que les prix moyens dans la ville baissent de 15% sur le moyen terme du fait des taux et/ou d'une récession.
Pourrais-je avoir tord ? Peut-être que le marché dégringolera. Mais j'aurai pris les mesures pour m'en protéger au maximum, et beaucoup achètent dans mon entourage sans prendre les mêmes précautions. Si le marché dégringole on pleurera tous ensemble et dans tous les cas, pas vendu pas perdu (encore faut-il avoir le choix).

Je considère qu'à 2300€/m² pour un bien à 25mn en vélo/transports du centre ville de Lyon, dans une zone sujette à pas mal de nouveaux projets neufs le risque est limité. Même après améliorations le prix de revient resterait dans l'entrée de gamme des T3/T4 donc en cas de revente j'estime trouver des couples pour qui il sera abordable. En cas de mise en location totale, en respectant le plafonnement des loyers la rentabilité brute peut être de 7.5% (et reste bonne même avec travaux). En outre acheter un bien avec travaux baisse les frais fixes et facilite l'amortissement de l'opération.

Les montages financiers que j'envisage me feraient capitaliser au moins 4500€/an les premières années soit 3% du bien. C'est bien sûr faible, mais ce cas le plus défavorable reste intéressant avec la mise en location de 1 à 2 chambres. Et il restera possible de faire des remboursements anticipés ou d'augmenter mes mensualités afin de capitaliser plus efficacement si tel est mon objectif.
Est-ce possible que l'immobilier dans la ville baisse de plus de 3% par an à court terme ? Oui. Est-ce possible que les prix de vente dans la copro diminuent ? Oui. Cela signifie-t-il que ce bien perdra 3% par an ? Ce n'est pas dit, et le but est d'y habiter sur le long terme.

En achetant à ce prix, dans ce quartier, dans cette copro, ce bien précis avec ses travaux, le non-achat risque d'être plus regrettable que l'achat par la suite. La recherche m'a pris énormément de temps et saisir cette occasion reste plus intéressant qu'attendre, à risque, une occasion encore meilleure par la suite, quand les taux m'empêcheront encore d'emprunter. J'achète un bien qui me plait, probablement moins cher qu'hier, tout en pouvant espérer renégocier le prêt dans quelques années si les taux redescendent. Essayer de "timer" le marché immo est tentant pour un primo. Mais c'est infiniment prenant, psychologiquement difficile et certainement consommateur de loyers. Surtout dans des villes où la tension immobilière limite le flux d'appartements disponibles pouvant nous correspondre. Le mieux est l'ennemi du bien et, après tout, de bonnes occasions se trouvent à tout moment ?
L'essentiel en comparaison d'autres biens visités est que je suis proche du coup de coeur et donc prêt à prendre un risque, surtout que je l'estime limité. D'autant que les voisins avec qui j'ai pu discuter m'ont conforté dans l'image que j'avais de la copro.

Pour aller au bout de mon analyse certaines questions se posent encore. Décaler les travaux coûteux et pas indispensables dans le temps ?
- Une façon de libérer de l'endettement ou de la trésorerie pour d'autres projets. Une façon aussi de m'adapter à mes projets de vie, si besoin à la conjoncture du marché. Marché durablement baissier ? -> je ferai peut-être davantage de travaux moi-même pour optimiser les coûts. Les travaux ajoutent en flexibilité dans l'épargne forcée que reste l'immobilier.
- Une rénovation énergétique globale de la copro pourrait sans doute avoir lieu dans les années qui viennent (bien que non discutée à ce stade). Elle améliorerait plus efficacement le bien (et moins cher au vu des économies d'échelle ?) qu'une isolation par l'intérieur et un remplacement immédiat des menuiseries.
Enfin, ces dernières semaines les médias ne parlent que de l'immobilier qui baisse, à tel point que cela ne peut qu'accentuer le phénomène que les chiffres officiels commencent à constater. Bien qu'ayant vu venir la baisse depuis un an, je peine à intégrer l'impact du discours des médias dans mes projections sur le marché immo. Après tout ils ont peut-être eu le même discours lors de la dernière baisse il y a une dizaine d'années ?

Bref voilà où j'en suis. Désolé pour le pâté, je ressentais un besoin de partager mes péripéties et mes réflexions, même aujourd'hui peu de gens se posent des questions avant d'acheter, ce forum est une vraie source d'écoute !

PS : je suis également à l'écoute d'informations d'ordre juridique/administratif sur la location de chambres chez l'habitant (ventilation des surfaces dans le bail et les déclarations de charges de loueur meublé etc.). J'ouvrirai un nouveau topic à ce sujet si besoin ?

[ProfGrincheux]

Go ahead pour ton T4 à Villeurbanne si tu peux le financer. Et fais les peintures toi même.

[ddv]

Bref voilà où j'en suis. Désolé pour le pâté, je ressentais un besoin de partager mes péripéties et mes réflexions, même aujourd'hui peu de gens se posent des questions avant d'acheter, ce forum est une vraie source d'écoute !

Bonjour,
J'ai lu en diagonale le pavé: C'EST TROP LONG !!

A mon avis, tu ne sais pas ce que tu veux: je ne vois pas comment on peut passer d'un studio à un T2, penser à la colocation, puis au T3/T4, et imaginer louer des chambres (sérieux ? ). C'est quoi le projet ?
Et puis 20 visites, autre signe que tu ne sais pas ce que tu veux. Tu veux acheter un bien qui te plait ou faire de l'investissement locatif ?
Quant à louer des chambres de son propre logement, c'est n'importe quoi; autant vivre en colocation effectivement.
Sinon, en tant que non résident de ce coin, quand j'entend le nom "Villeurbanne", pour moi, ça correspond à la zone, comme Vaux en Velin. Je ne sais pas si je me trompe et que ça a gardé cette réputation, mais c'est le dernier endroit dans le secteur de Lyon où j'aurais envie d'investir/habiter.

[ProfGrincheux]

C'est le genre de secteur où il y a le plus de chances de PV. Ça peut certes aussi se prendre une belle claque mais le bien devrait se revendre assez facilement. Idéal primo-accedant.....

Il y a toutefois à estimer le coût d'une isolation par l'exterieur au moment du ravalement et du changement d'huisseries. Ça pourrait aller jusqu'à 50k€. Pas tout de suite, certes. Il faudra demander des aides, endetter la copropriété à taux préférentiel, etc..... Attention au toit, aussi.

Le loyer serait de 8000 €/an au bas mot. En empruntant sur 20 ans ça va revenir à 11000 €/an. Au bout de 10 ans ça sera largement gagnant. Si tu peux prends sur 15 ans.

Bien entendu il vaudrait mieux se loger dans les beaux quartiers.

Sauf s'il y a un un loup non repéré et une évolution catastrophique du quartier, l'affaire sera rentabilisée en 10 ans.

Faire deux contre visites dont une juste avant la signature du compromis et traîner un peu dans le quartier à des heures variées, notamment après 22h00.

C'est un truc où on peut faire du RBnB de façon assez légitime.

[PACA]

Sinon, en tant que non résident de ce coin, quand j'entend le nom "Villeurbanne", pour moi, ça correspond à la zone, comme Vaux en Velin. Je ne sais pas si je me trompe et que ça a gardé cette réputation, mais c'est le dernier endroit dans le secteur de Lyon où j'aurais envie d'investir/habiter.

Idem
Je ne sent vraiment pas des perspectives de PV, ce sont des villes sinistrées, à éviter. Sauf si on est aussi idéologue que son maire, ce sont des expérimentateurs ? .... des spécialiste de l'inclusion destructive => incompatible avec une PV
Je n'imagine pas un instant me pénaliser pour les transports en commun en allant habiter dans une zone.
Habiter pourquoi pas, question de gout ? .... investir non.

Bien entendu il vaudrait mieux se loger dans les beaux quartiers.

entre les beaux quartiers et la zone il a des secteurs intermédiaires.

[lisa]

Sinon, en tant que non résident de ce coin, quand j'entend le nom "Villeurbanne", pour moi, ça correspond à la zone, comme Vaux en Velin. Je ne sais pas si je me trompe et que ça a gardé cette réputation, mais c'est le dernier endroit dans le secteur de Lyon où j'aurais envie d'investir/habiter.

Idem
Je ne sent vraiment pas des perspectives de PV, ce sont des villes sinistrées, à éviter. Sauf si on est aussi idéologue que son maire, ce sont des expérimentateurs ? .... des spécialiste de l'inclusion destructive => incompatible avec une PV
Je n'imagine pas un instant me pénaliser pour les transports en commun en allant habiter dans une zone.
Habiter pourquoi pas, question de gout ? .... investir non.

Vous devriez vous renseigner
On trouve à Villeurbanne des quartiers prisés ( par exemple limite du 6ème arrondissement de Lyon près du Parc de la Tête d'Or) et d'autres effectivement qui ne font pas envie, d'où de très grosses variations de prix. Cela n'a rien à voir avec Vénissieux ou Vaulx-en- Velin.

[PACA]

Sinon, en tant que non résident de ce coin, quand j'entend le nom "Villeurbanne", pour moi, ça correspond à la zone, comme Vaux en Velin. Je ne sais pas si je me trompe et que ça a gardé cette réputation, mais c'est le dernier endroit dans le secteur de Lyon où j'aurais envie d'investir/habiter.

Idem
Je ne sent vraiment pas des perspectives de PV, ce sont des villes sinistrées, à éviter. Sauf si on est aussi idéologue que son maire, ce sont des expérimentateurs ? .... des spécialiste de l'inclusion destructive => incompatible avec une PV
Je n'imagine pas un instant me pénaliser pour les transports en commun en allant habiter dans une zone.
Habiter pourquoi pas, question de gout ? .... investir non.

Vous devriez vous renseigner
On trouve à Villeurbanne des quartiers prisés ( par exemple limite du 6ème arrondissement de Lyon près du Parc de la Tête d'Or) et d'autres effectivement qui ne font pas envie, d'où de très grosses variations de prix. Cela n'a rien à voir avec Vénissieux ou Vaulx-en- Velin.

Parfait, dans ce cas cap sur des quartiers prisés ou en devenir de quartiers prisés.... éviter la zone ou en devenir de zone !
Il ne faut pas faire une fixation sur le prix.

[IMMOLOLO]

Sinon, en tant que non résident de ce coin, quand j'entend le nom "Villeurbanne", pour moi, ça correspond à la zone, comme Vaux en Velin. Je ne sais pas si je me trompe et que ça a gardé cette réputation, mais c'est le dernier endroit dans le secteur de Lyon où j'aurais envie d'investir/habiter.

Idem
Je ne sent vraiment pas des perspectives de PV, ce sont des villes sinistrées, à éviter. Sauf si on est aussi idéologue que son maire, ce sont des expérimentateurs ? .... des spécialiste de l'inclusion destructive => incompatible avec une PV
Je n'imagine pas un instant me pénaliser pour les transports en commun en allant habiter dans une zone.
Habiter pourquoi pas, question de gout ? .... investir non.

Vous devriez vous renseigner
On trouve à Villeurbanne des quartiers prisés ( par exemple limite du 6ème arrondissement de Lyon près du Parc de la Tête d'Or) et d'autres effectivement qui ne font pas envie, d'où de très grosses variations de prix. Cela n'a rien à voir avec Vénissieux ou Vaulx-en- Velin.

Parfait, dans ce cas cap sur des quartiers prisés ou en devenir de quartiers prisés.... éviter la zone ou en devenir de zone !
Il ne faut pas faire une fixation sur le prix.

D'accord si pas de fixation sur les prix Quai de Saône c'est mieux ;-D

[Ben92]

Sinon, en tant que non résident de ce coin, quand j'entend le nom "Villeurbanne", pour moi, ça correspond à la zone, comme Vaux en Velin. Je ne sais pas si je me trompe et que ça a gardé cette réputation, mais c'est le dernier endroit dans le secteur de Lyon où j'aurais envie d'investir/habiter.

+1. La réputation d'une ville par les gens qui ne sont pas du coin est plus objective que l'avis des locaux qui vont vouloir défendre leur ville toute pourrite.
Villeurbanne, Vénissieux, Vaux-en-Velin, Bron(x) : le quatuor gagnant !
@Lisa : Villeurbanne ville prisée, c'est pas faux en soit, mais c'est ça veut pas dire que c'est bien. C'est pareil chez nous t'en auras pour dire que Montreuil est le nouveau Brooklyn... Sauf que t'en t'y vas, bah tu te rends compte que c'est plutôt le nouveau Bamako en fait.

[lecriminel]

C'est pareil chez nous t'en auras pour dire que Montreuil est le nouveau Brooklyn... Sauf que t'en t'y vas, bah tu te rends compte que c'est plutôt le nouveau Bamako en fait.

c'est pas un peu exagéré ? ce serait putôt le nouveau Paris, non ?

[berliner59]

C'est pareil chez nous t'en auras pour dire que Montreuil est le nouveau Brooklyn... Sauf que t'en t'y vas, bah tu te rends compte que c'est plutôt le nouveau Bamako en fait.

c'est pas un peu exagéré ? ce serait putôt le nouveau Paris, non ?

et Paris c'est le nouveau 9.3

[ProfGrincheux]

Villeurbanne est l'une des villes vers lesquelles les lyonnais se rabattent. C'est plutôt bien connecté aux transports. Et surtout: on ne sait pas comment le quartier va évoluer. Tout ce qu'on sait c'est qu'il sera totalement différent de ce qu'il est aujourd'hui. Tout dépend de qui va venir y habiter dans ces nouveaux immeubles aujourd'hui en construction.

[Ben92]

Tout dépend de qui va venir y habiter dans ces nouveaux immeubles aujourd'hui en construction.

Nouveaux immeubles en construction dans les villes de gauche = 50% d'HLM en gros. Quand on a dit ça on a tout dit.

[IMMOLOLO]

Tout dépend de qui va venir y habiter dans ces nouveaux immeubles aujourd'hui en construction.

Nouveaux immeubles en construction dans les villes de gauche = 50% d'HLM en gros. Quand on a dit ça on a tout dit.

Il faut aider les promoteurs ils sont dans la mierda - 50% d'HLM ca fait beaucoup mais ça permettrait de combler le retard
ca va contribuer à faire baisser le prix de l'immo qui en a bien besoin.
La defisc De robien , Perissol ect ... on voit les limites

[Ardoise]

Si tu dois louer une chambre pour pouvoir rembourser sans te serrer la ceinture, c'est que ce n'est pas un bon plan.
Si des pros ont proposé 100 000€ c'est qu'il y a une raison et faudrait la connaître.

Autrement, oui effectivement chercher un bien c'est prenant, mais y'a que comme cela que tu suis un marché.

Moi je cherche depuis 2 ans, mais là j'abandonne (enfin je regarde d'un oeil ), car il vaut mieux attendre la baisse des prix qui sera inévitable et tous les airbnb qui ne seront plus louables d'où vente forcées pour certains sans compter les taxes foncières

La baisse des taux et peu probable d'ici un bout de temps et un rachat de crédit n'est valable que si tu a 3% d'écart à la baisse du taux.

Autrement je suis comme toi, je sais être patiente pour acheter.

[Ben92]

Moi je cherche depuis 2 ans, mais là j'abandonne (enfin je regarde d'un oeil ), car il vaut mieux attendre la baisse des prix qui sera inévitable et tous les airbnb qui ne seront plus louables d'où vente forcées pour certains sans compter les taxes foncières.

Et pourtant c'est précisément dans les périodes comme aujourd'hui qu'il est possible de faire les meilleures affaires. La baisse des prix est déjà là. Quand les prix seront stabilisés, tout le monde reviendra sur le marché en même temps et les prix remonteront avant que la remontée soit officielle.

[IMMOLOLO]

La baisse de prix est là mais insuffisante pour passer à l'action
Combien le marché à pris en 5 ans ?

[ProfGrincheux]

Le problème avec l'attentisme est qu'on peut facilement attendre trop longtemps. Puis se rendre compte qu'il est trop tard et que c'est reparti.

La phase de baisse durera probablement entre 6 mois et 6 ans. Le moment où elle deviendra une phase de stagnation sera le moment optimal pour acheter.

Si on a un projet d'achat sérieux, il faut, même dans les conditions actuelles, chercher, visiter des biens et faire des offres (quitte à ce que certaines soient basses). Jusqu'à ce que ça marche. Si tu attends une baisse de 40% pour passer à l'action, tu risques d'attendre très longtemps.

C'est comme le Cac40 à 4000 points. Ça n'a pas duré très longtemps.

[crispus]

La phase de baisse durera probablement entre 6 mois et 6 ans. Le moment où elle deviendra une phase de stagnation sera le moment optimal pour acheter.

La baisse de 1990 "à cause de Saddam Hussein" s'est terminée vers 1999, pas loin de 10 ans ! Le plus gros de la baisse était déjà atteint en 1994, ou j'ai pu anticiper sur l'indice officiel et acheter à -40%. Aucun autre "concurrent" dans une zone auparavant tendue (littoral).

Le moment optimal pour acheter à crédit devait être vers 2001 : prix légèrement en hausse mais taux plus bas, donc mensualité plus faible. Le tout sur 15 ans maxi, une autre époque. Et pour les mieux informés, la possibilité de renégocier le crédit les années suivantes.

[ProfGrincheux]

1ere RP achetée en 1997-1998, appartement T4 100 m2 dans résidence 1979, à rafraichir (*). Affaire absolument excellente. En effet sur 15 ans avec une composante prêt d'épargne logement importante dans le financement.
On s'attendait plutôt à acheter un T4 de 80 m2, voire un T3 de 70 m2, mais puisque 100m2 était possible, autant y aller.

En 2002-2003 c'était trop tard pour profiter du moment optimal qui était selon moi 1995-2000. Je dois aussi dire que je n'avais pas la moindre idée que c'était le meilleur moment pour acheter, je trouvais ça beaucoup trop cher parce que je suis radin.

La deuxième RP achetée en 2005 suite à une mobilité geographique était un T5 110 m2 dans résidence 1987 était grosso modo au même prix que la première, pas de parcours résidentiel donc, on a juste repris un peu d'endettement sur 7 ans pour solder les précédents emprunts et on a remis de l'apport pour payer les frais de notaire. On n'a pas réussi à la vendre en 2013-2014 où il y a eu un petit trou d'air sur le marché de ma commune mais on l'a vendue en bien meilleur état qu'on l'a achetée avec une PV faible en 2019. Elle a coûté assez cher en travaux, affaire passable sans plus. En plus du timing médiocre à l'achat (mais qui était excellent pour la vente de la première RP), ce qui a bouffé du pognon, c'est le ravalement et la création d'une seconde salle de bains. Sur le marché de ma commune, il y a eu un assez bon moment pour acheter entre 2011 et 2018 dans un marché stagnassier qui a succédé à une baisse entre 2008 et 2010, il fallait purger une hausse qui avait été excessive en 2000-2007.

En fait le meilleur moment c'est quand le marché a bien baissé et n'est pas encore reparti. Il faudra peut être se contenter de -15% de baisse pour passer à l'action au bon moment.

[ProfGrincheux]

La baisse n'était pas à cause de Saddam. C'était à cause des taux d'intérêts élevés pendant la décennie 1990. Les taux étaient élevés car l'Allemagne et les entreprises allemandes avaient beaucoup appelé de capital en raison de la réunification.

[crispus]

La baisse n'était pas à cause de Saddam.

Tu ne regardais pas la TV ?
Je suis surpris que celle-ci ne soit pas déjà attribuée à Poutine.

[ProfGrincheux]

La hausse du gaz est ce qui apparaît comme le déclencheur de la crise inflationniste mais en réalité ça avait commencé avant avec les ruptures d’approvisionnement qui ont commencé à se manifester en 2020. La mondialisation avait des effets déflationnistes marqués, mais on est rentrés dans une phase différente. La Chine ne veut probablement plus jouer le jeu d’usine du monde à prix cassés et ça change tout.

[lisa]

Bonjour à tous,

Primo en recherche d'une RP depuis plus d'un an, après 20 visites et des centaines de coups de fils avec agents et vendeurs, j'ai pu ressentir les évolutions du marché.

J'envisage alors de combiner les deux: acheter un T3/T4 pour y habiter tout en louant 1 à 2 chambres les premières années. De quoi rentabiliser plus vite l'achat et mêler l'utile à l'agréable.
J'ai en outre jugé acceptable un léger éloignement au bénéfice du prix d'achat.


Après quelques pistes voilà que je tombe sur un T4 de 66m² en succession à Villeurbanne dans une copropriété de 70 appartements remis à prix à 170k après une première baisse.
L'agent immo (qui est plutôt gestionnaire de patrimoine) est plus dans une approche de "win-win" que de pure spéculation et de multiplication des visites. Je profite d'offres très basses d'investisseurs (une à 100k notamment, je n'ai pas eu les autres montants) pour faire une offre moins basse (150k), et voilà qu'elle est en voie d'acceptation d'après l'agent qui a arrêté les visites (j'attends un retour officiel; l'acceptation écrite d'une demi douzaine d'héritiers éloignés semble fastidieuse!).

Bref l'offre à 2300€/m² est à comparer aux prix de la copro (uniquement des T3 et T4 identiques en plan, stationnement libre, caves identiques

L'état du bien est évidemment à prendre en compte


Eléments rassurants néanmoins: le quartier reste l'un des moins chers de la ville sans soucis de sécurité particuliers.

Je me trompe peut être, mais la description me fait penser à des résidences des années 60, de petits immeubles de 4 étages, sans ascenseur avec 2 appartements par palier. Si c'est la cas, attention à l'isolation en particulier acoustique qui est catastrophique. Envisager une coloc dans un tel appartement ne me semble vraiment pas un bonne idée. Et si le quartier est un des moins chers de la ville, il y a sans doute une raison...

[p0ulp3]

A villeurbanne, il y a du bon (le tonkin à coté de la tete d'or) et du moins bon (cusset). Il faudrait plutot nous dire pres de quelle station de métro est situé l'appart, ou bien s'il est à la Doua ou pres de "maisons neuves" qui sont les deux quartiers éloginés du métro. Ou bien près de carré de soie ou de vaulx en velin (de l'autre coté du canal) et à fuir car grosses citées.

[NeoJeo]

Hello,

Villeurbanne n'est pas la zone comme peuvent le laisser croire les médias, j'y habite depuis bientôt 10 ans. C'est pas comparable avec Bron ou Vaulx et ça dépend pas mal des quartiers.

A villeurbanne, il y a du bon (le tonkin à coté de la tete d'or) et du moins bon (cusset). Il faudrait plutot nous dire pres de quelle station de métro est situé l'appart, ou bien s'il est à la Doua ou pres de "maisons neuves" qui sont les deux quartiers éloginés du métro. Ou bien près de carré de soie ou de vaulx en velin (de l'autre coté du canal) et à fuir car grosses citées.

Il est au Bon Coin donc entre la soie et grandclement, tout près du Médipôle.
Le quartier me semble bien moins craignos que le Tonkin ou Grandclément. Mais c'est pas gratte-ciel ou les maisons neuves bien sûr.
J'habite à la Doua aujourd'hui, y'a des dealers à 2-3 coins de rue, l'atout de la Doua serait plus la quantité de commerces.

Il y a toutefois à estimer le coût d'une isolation par l'exterieur au moment du ravalement et du changement d'huisseries. Ça pourrait aller jusqu'à 50k€. Pas tout de suite, certes. Il faudra demander des aides, endetter la copropriété à taux préférentiel, etc..... Attention au toit, aussi.

Pour une telle surface en fonction de l'ampleur de la rénovation énergétique je oense qu'il faudra sûrement une quote part de 6 à 10 000 euros à prévoir dans les prochaines années.

Le loyer serait de 8000 €/an au bas mot. En empruntant sur 20 ans ça va revenir à 11000 €/an. Au bout de 10 ans ça sera largement gagnant. Si tu peux prends sur 15 ans.

Je pars sur un prêt principal sur 25 à ce stade avec un prêt PEL à côté (oui ca devient interessant de craquer le PEL!). 15 ans ce n'est pas envisageable en termes d'endettement, et d'après mes calculs le delta d'intérêts et de mensualité entre 20 et 25 ans n'est qu'une épargne forcée, je veux conserver une bonne capacité d'épargne.

Faire deux contre visites dont une juste avant la signature du compromis et traîner un peu dans le quartier à des heures variées, notamment après 22h00.

+1, je suis passé 5 à 6 fois dans le quartier à différentes heures, aucun red flag.
Contre visite faite avant hier avec un chauffagiste et pour faire une demande de devis de remplacement des menuiseries.

A mon avis, tu ne sais pas ce que tu veux: je ne vois pas comment on peut passer d'un studio à un T2, penser à la colocation, puis au T3/T4, et imaginer louer des chambres (sérieux ? ). C'est quoi le projet ?
Et puis 20 visites, autre signe que tu ne sais pas ce que tu veux. Tu veux acheter un bien qui te plait ou faire de l'investissement locatif ?
Quant à louer des chambres de son propre logement, c'est n'importe quoi; autant vivre en colocation effectivement.

Quand tu t'imagines vivre dans un studio 3 à 4 ans et qu'au bout d'un an tu ne trouves rien et qu'en plus les taux encouragent des projets long terme le projet évolue forcément.
Je ne suis pas sur un marché et des montants empruntables qui me laissent l'embarras du choix, je reste ouverts aux opportunités. L'achat est avant tout un choix financier (en plus du fait que je sois friand de travaux).

Si tu dois louer une chambre pour pouvoir rembourser sans te serrer la ceinture, c'est que ce n'est pas un bon plan.
Si des pros ont proposé 100 000€ c'est qu'il y a une raison et faudrait la connaître.

L'idée de louer une chambre est à la fois un souhait personnel et une source de confort financier, effectivement aujourd'hui ce logement toutes charges comprises me reviendrait assez cher, mais je n'y habiterai jamais seul.
Des investisseurs rapaces qui font des offres très basses ça arrive souvent, j'essaie de discuter avec l'agent pour savoir dans quelles eaux se situaient les autres offres.
Même après la revisite je ne trouve pas de loup, pas de traces de dégât des eaux etc. l'appartement semble sain même si on se rend toujours compte à la revisite d'une ampleur de travaux un peu supérieure.

La baisse des taux et peu probable d'ici un bout de temps et un rachat de crédit n'est valable que si tu a 3% d'écart à la baisse du taux.

tu veux dire que les indemnités de rachat ne vaudraient le coup que si les taux revenaient un jour à 1% ?

Je me trompe peut être, mais la description me fait penser à des résidences des années 60, de petits immeubles de 4 étages, sans ascenseur avec 2 appartements par palier. Si c'est la cas, attention à l'isolation en particulier acoustique qui est catastrophique. Envisager une coloc dans un tel appartement ne me semble vraiment pas un bonne idée. Et si le quartier est un des moins chers de la ville, il y a sans doute une raison...

C'est exactement ce type de bâtiments.
J'ai discuté avec 2-3 voisins en leur posant la question : pas de souci d'acoustique particuliers (bruits de pas etc)
Le parquet qui grince et que je devrais faire refaire ou reparer m'inquiète plus pour la coloc que l'isolement avec les tiers.


Et sinon toujours pas de nouvelles des vendeurs malgré mes relances, ca va me faire prendre la nouvelle hausse de taux...

[ProfGrincheux]

J'espère pour toi que tu ne te trompes pas sur le coût des travaux énergétiques. C'est le doute que j'aurais sur ton plan.

En même temps, l'offre n'est pas acceptée et il n'y a pas eu de contre-offre. Donc il faut songer à trouver un autre bien car la négociation pour celui-ci risque fort de ne pas aboutir.

A 4% je préférerais partir sur 20 ans plutôt que sur 25 ans si 15 ans. Même si ça réduit la capacité d'épargne. Mais bien sûr c'est toi qui vois.

[Ardoise]

Si tu dois louer une chambre pour pouvoir rembourser sans te serrer la ceinture, c'est que ce n'est pas un bon plan.
Si des pros ont proposé 100 000€ c'est qu'il y a une raison et faudrait la connaître.

L'idée de louer une chambre est à la fois un souhait personnel et une source de confort financier, effectivement aujourd'hui ce logement toutes charges comprises me reviendrait assez cher, mais je n'y habiterai jamais seul.
Des investisseurs rapaces qui font des offres très basses ça arrive souvent, j'essaie de discuter avec l'agent pour savoir dans quelles eaux se situaient les autres offres.
Même après la revisite je ne trouve pas de loup, pas de traces de dégât des eaux etc. l'appartement semble sain même si on se rend toujours compte à la revisite d'une ampleur de travaux un peu supérieure.

La baisse des taux et peu probable d'ici un bout de temps et un rachat de crédit n'est valable que si tu a 3% d'écart à la baisse du taux.

tu veux dire que les indemnités de rachat ne vaudraient le coup que si les taux revenaient un jour à 1% ?

En gros il faut qu'il reste du temps avant la fin du crédit, et à moins de 2.5 d'écart ce n'est pas forcément rentable et il faut que tu n'ai aucune charge de remboursement par anticipation, ainsi que droit d'hypothèque ou autre garantie, si tu dois changer de banque, pour pouvoir bénéficier d'un rachat de crédit.
Donc anticiper dans ton premier crédit tout cela.

[NeoJeo]

Une moitié des héritiers aurait validé l'offre, l'autre semble plus difficile à joindre et représentée par un généalogiste. Je ne pense pas que l'offre soit si basse qu'elle puisse être refusée, divisée en 7 parts et avec les impôts il ne reste pas grand chose par heritier.
J'avais indiqué une durée de validité de 7 jours pour mon offre qui est désormais caduque si on veut être rigoureux, ça ne choque pas plus que ça l'agent.

Concernant les travaux de rénovation énergétique, ils concernent principalement la chaudière et le changement des menuiseries sur lesquels j'attends un retour de devis. Pas d'isolation en toiture à prévoir, et je prévois de réaliser moi-meme les doublages.
A moins que tu parles des travaux de rénovation à l'échelle de la copro ?

[NeoJeo]

En gros il faut qu'il reste du temps avant la fin du crédit, et à moins de 2.5 d'écart ce n'est pas forcément rentable et il faut que tu n'ai aucune charge de remboursement par anticipation, ainsi que droit d'hypothèque ou autre garantie, si tu dois changer de banque, pour pouvoir bénéficier d'un rachat de crédit.
Donc anticiper dans ton premier crédit tout cela.

Concernant les indemnités de rachat dans le pire des cas si prévues elles sont plafonnées à 3% du CRD ou 6 mois d'intérêts donc de l'ordre de 3000 euros dans mon cas. Tout dépend je suppose de la durée estimée de détention du bien avec le nouveau prêt pour savoir s'il vaut la peine de renégocier ou pas. Et il faut rajouter à ces frais la nouvelle garantie s'il y a changement de banque, si je comprends bien.
Et encore si la renégo se fait dans la même banque, pas d'indemnités ni de changement de garantie à priori ?

Simple curiosité, je ne mise pas absolument sur une baisse des taux pour ce projet.

[ProfGrincheux]

Si tu dois louer une chambre pour pouvoir rembourser sans te serrer la ceinture, c'est que ce n'est pas un bon plan.
Si des pros ont proposé 100 000€ c'est qu'il y a une raison et faudrait la connaître.

L'idée de louer une chambre est à la fois un souhait personnel et une source de confort financier, effectivement aujourd'hui ce logement toutes charges comprises me reviendrait assez cher, mais je n'y habiterai jamais seul.
Des investisseurs rapaces qui font des offres très basses ça arrive souvent, j'essaie de discuter avec l'agent pour savoir dans quelles eaux se situaient les autres offres.
Même après la revisite je ne trouve pas de loup, pas de traces de dégât des eaux etc. l'appartement semble sain même si on se rend toujours compte à la revisite d'une ampleur de travaux un peu supérieure.

La baisse des taux et peu probable d'ici un bout de temps et un rachat de crédit n'est valable que si tu a 3% d'écart à la baisse du taux.

tu veux dire que les indemnités de rachat ne vaudraient le coup que si les taux revenaient un jour à 1% ?

En gros il faut qu'il reste du temps avant la fin du crédit, et à moins de 2.5 d'écart ce n'est pas forcément rentable et il faut que tu n'ai aucune charge de remboursement par anticipation, ainsi que droit d'hypothèque ou autre garantie, si tu dois changer de banque, pour pouvoir bénéficier d'un rachat de crédit.
Donc anticiper dans ton premier crédit tout cela.

On peut toujours essayer de négocier avec la banque prêteuse une clause pour être exempté de payer une indemnité de rachat de crédit. Elle n’est pas obligée d’accepter….

J’ai pu négocier deux fois de ne pas en payer quand j’ai soldé par anticipation un prêt immobilier, mais c’était parce que je m’engageais sur un nouveau prêt immobilier dans la même banque et c’était une partie de la négociation du nouveau crédit.

Idéalement, il vaut mieux éviter de prendre une hypothèque, ça engendre des frais. Si tu es fonctionnaire, c’est possible d’y échapper (j’ai toujours eu un cautionnement de la MGEN ou de la CASDEN).

Sinon, la clause standard contractuelle pour le rachat du crédit est 6 mois d’intérêts sur le CRD.

Contrairement à Ardoise, je pense qu’un différentiel de taux de 1% peut suffire à rendre attractive une renégociation. Mais il faut étudier ça de près…. Je pense toutefois qu’Ardoise m’est tres superieure en compta donc j’ai peut être tort.

[ProfGrincheux]

Une moitié des héritiers aurait validé l'offre, l'autre semble plus difficile à joindre et représentée par un généalogiste. Je ne pense pas que l'offre soit si basse qu'elle puisse être refusée, divisée en 7 parts et avec les impôts il ne reste pas grand chose par heritier.
J'avais indiqué une durée de validité de 7 jours pour mon offre qui est désormais caduque si on veut être rigoureux, ça ne choque pas plus que ça l'agent.

Concernant les travaux de rénovation énergétique, ils concernent principalement la chaudière et le changement des menuiseries sur lesquels j'attends un retour de devis. Pas d'isolation en toiture à prévoir, et je prévois de réaliser moi-meme les doublages.
A moins que tu parles des travaux de rénovation à l'échelle de la copro ?

Je parle en effet de l’isolation par l’extérieur au moment du prochain ravalement. C’est ça qui peut coûter TRÈS cher. Suivant la nature de la toiture, il y a des possibilités d’améliorer l’efficacité énergétique mais c’est pas le plus gros dans une facture de rénovation énergétique d’une copropriété de ce type .

Amha, ce sera le gros dossier des réunions de copropriété de cet immeuble dans les prochaines années.

[Goldorak2]

Il faut aider les promoteurs ils sont dans la mierda - 50% d'HLM ca fait beaucoup mais ça permettrait de combler le retard

Bien sur que non. Des HLM financés par la collectivité oui, ça peut aider les promoteurs.
Mais il n'y a pas d'argent public... et les HLM sont (partiellement) financés sur les logements privés. C'est un gouffre de plus pour les promoteurs.

[Goldorak2]

Le moment optimal pour acheter à crédit devait être vers 2001 : prix légèrement en hausse mais taux plus bas, donc mensualité plus faible. Le tout sur 15 ans maxi, une autre époque. Et pour les mieux informés, la possibilité de renégocier le crédit les années suivantes.

Et pourquoi pas avoir constitué son apport en achetant des actions new tech/internet en 1995 et les avoir vendu au T1 2000 ?

[Vincent92]

Le moment optimal pour acheter à crédit devait être vers 2001 : prix légèrement en hausse mais taux plus bas, donc mensualité plus faible. Le tout sur 15 ans maxi, une autre époque. Et pour les mieux informés, la possibilité de renégocier le crédit les années suivantes.

Et pourquoi pas avoir constitué son apport en achetant des actions new tech/internet en 1995 et les avoir vendu au T1 2000 ?

C'est la limite du raisonnement des Monsieurs "pics" et "creux" qui analysent le passé.
Les prix étaient faibles entre 1998 et 2002 parce qu'ils avaient énormément baissé.
Alors, oui c'était intéressant d'acheter. Mais, il n'était absolument pas facile de savoir que c'était intéressant. Et c'est d'ailleurs pour cette raison qu'ils l'étaient.

Sur le même principe, mais en plus récent, c'était super intéressant d'acheter des bitcoin en 2011. Pourtant, la plupart des gens disaient que c'était une bulle, une arnaque et se moquaient de se qui le faisaient.
Encore en plus récent, ceux qui ont acheté une maison au début ou juste avant la covid.
Ou d'acheter des actions fin févier 2020 et les revendre aujourd'hui.

Un facile de dire aujourd'hui qu'il "suffisait d'" acheter ceci ou cela à telle date. Surtout quand on a un profil ("findumondiste") qui fait que les chances pour qu'on l'ai fait si on en avait eu l'opportunité sont quasiment nulles.
C'est sûr qu'avec ce genre de théorie, on devient théoriquement millionnaire en quelques années.

[Goldorak2]

C'est un peu la limite du raisonnement des Monsieurs "pics" et "creux"
Les prix étaient faibles entre 1998 et 2000 parce qu'ils avaient énormément baissé.
Alors, oui c'était intéressant d'acheter. Mais, il n'était absolument pas facile de savoir que c'était intéressant. Et c'est d'ailleurs pour cette raison que qu'ils l'étaient.

Sur le même principe, mais en plus récent. C'était super intéressant d'acheter des bitcoin en 2011. Pourtant, la plupart des gens s'en moquaient, disaient que c'était une bulle et se moquaient de se qui le faisaient.
Un peu facile de dire aujourd'hui qu'il fallait en acheter.

Moi je connais un gars qui l'a fait.

Je connais un gars qui a vendu des actions France Télécom préalablement achetées entre 1996 et 1999 au T1 2000 (au pic ou quasiment, le gars s'est retrouvé presque millionnaire en Franc) pour acheter un terrain à bâtir au bord de la mer. Jack pot !

Je connais aussi une deuxième personne qui a vendu une villa en 1999 (avec défisc mal/non terminée, impôts plus value et pénalités en sus, le tout avec des loyers non payés par un locataire indélicat et un notaire fainéant ou peut être complice) pour acheter des actions et sécuriser le patrimoine (avec des gros frais d'entrée) dont pas mal de new tech juste avant le krack internet. Hélas, je suis de la famille du deuxième et pas du premier...

[ProfGrincheux]

Il y a des moments optimaux pour chaque type de transaction. Simplement on ne le sait que rétrospectivement, c’est à dire trop tard. Etant donnée cette ignorance, le mieux est généralement de passer à l’action, sauf si on a des raisons de croire que le choix du moment est particulièrement anti-optimal.

[crispus]

Un facile de dire aujourd'hui qu'il "suffisait d'" acheter ceci ou cela à telle date.

C'est moins stupide que de conseiller à un "attentiste" d'acheter juste avant une baisse franche car "l'achat est toujours gagnant". Les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

[IMMOLOLO]

Un facile de dire aujourd'hui qu'il "suffisait d'" acheter ceci ou cela à telle date.

C'est moins stupide que de conseiller à un "attentiste" d'acheter juste avant une baisse franche car "l'achat est toujours gagnant". Les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

J'ai bien peur qu'il le soit beaucoup, quelle déception pour sa mère

[lisa]

Je me trompe peut être, mais la description me fait penser à des résidences des années 60, de petits immeubles de 4 étages, sans ascenseur avec 2 appartements par palier. Si c'est la cas, attention à l'isolation en particulier acoustique qui est catastrophique. Envisager une coloc dans un tel appartement ne me semble vraiment pas un bonne idée. Et si le quartier est un des moins chers de la ville, il y a sans doute une raison...

C'est exactement ce type de bâtiments.
J'ai discuté avec 2-3 voisins en leur posant la question : pas de souci d'acoustique particuliers (bruits de pas etc)
Le parquet qui grince et que je devrais faire refaire ou reparer m'inquiète plus pour la coloc que l'isolement avec les tiers.

Bon...
Si les voisins le disent... Vous connaissez l'année de construction?
Sinon, comment est situé l'appartement: Quel étage? En pignon?
Je pose la question car je connais des gens qui habitent ce type de résidence.
Pour le chauffage, si la chaudière est naze, avez-vous envisagé une clim réversible?

[NeoJeo]

Bon...
Si les voisins le disent... Vous connaissez l'année de construction?
Sinon, comment est situé l'appartement: Quel étage? En pignon?
Je pose la question car je connais des gens qui habitent ce type de résidence.
Pour le chauffage, si la chaudière est naze, avez-vous envisagé une clim réversible?

1959-1960, premier étage traversant (parking en coeur d'ilôt / jardin), le rdc étant surélevé.
L'appartement ne se superpose pas avec le hall.
Et pas en pignon (ça optimise les surfaces à doubler par l'intérieur )
Pour l'instant je n'envisage pas de PAC pour des raisons de budget. Je viens de recevoir un devis à 2800€TTC pour remplacer la chaudière gaz et mettre aux normes (carottage en façade pour l'aménée d'air en cuisine)

[Slerocher]

Je rejoins Lisa sur l’acoustique … pour avoir moi même vécu dans un immeuble bâti à la fin des années 50, l’isolation acoustique (et thermique aussi) est proche de moins l’infini. J’entendais mon voisin du haut pisser (en soi, ça fait de beaux moments de convivialité).

Perso je n’achèterais JAMAIS dans un immeuble construit à ces dates-là. Ils ont été conçus pour une autre époque, et ont mal vieilli par rapport aux immeubles d’avant guerre.

Sinon pour le sujet de la coloc, une fois encore ce n’est pas quelque chose que je m’aventurerais à faire. Simplement parce que tu vas être à la fois le bailleur et le coloc avec les relations +/- amicales que ça entraîne : trop d’ambiguïté. Tu feras quoi le jour où ton coloc te dit qu’il ne peut pas te payer, ou autre ?
Si tu tiens à louer l’espace non utilisé, ça me semblerait moins inconfortable de faire de la location à visée touristique.

[lisa]

Bon...
Si les voisins le disent... Vous connaissez l'année de construction?
Sinon, comment est situé l'appartement: Quel étage? En pignon?
Je pose la question car je connais des gens qui habitent ce type de résidence.
Pour le chauffage, si la chaudière est naze, avez-vous envisagé une clim réversible?

1959-1960, premier étage traversant (parking en coeur d'ilôt / jardin), le rdc étant surélevé.
L'appartement ne se superpose pas avec le hall.
Et pas en pignon (ça optimise les surfaces à doubler par l'intérieur )
Pour l'instant je n'envisage pas de PAC pour des raisons de budget. Je viens de recevoir un devis à 2800€TTC pour remplacer la chaudière gaz et mettre aux normes (carottage en façade pour l'aménée d'air en cuisine)

Premier étage traversant avec balcon, plutôt une bonne nouvelle pour la revente d'un appartement sans ascenseur. Le fait de ne pas être en pignon est mieux pour l'isolation thermique.
Je maintiens ce que j'ai dit côté acoustique, tout dépendra donc des voisins et il faudra faire attention dans le choix d'un colocataire éventuel. Le tout est de le savoir pour ne pas avoir de mauvaise surprise.