Bulle Immobilière

Tout d'abord désolé pour le titre volontairement provoc.

Pour faire bref, ma compagne a une assurance vie de plus de 8 ans rémunéré autour de 4,10 % . Le conseiller chez qui elle a cette assurance lui conseille de ne pas utiliser cette assurance vie comme apport.

Cela me parait cohérent pour un emprunt sur 15 voire 20 ans, car si le taux d'emprunt et de 3,90% par exemple, l'assurance vie rapportera plus que nous coutera le prêt si je ne me trompe pas.

D'après meilleur taux, sur 25 ans, ça serait encore limite valable sur 25 ans. Sur 30, le taux serait plus haut que celui de l'assurance-vie.

Est-ce aussi simple que ça? Évidemment, le taux de l'assurance vie peut varier, mais peut-il descendre étant donné les taux exceptionnellement bas en ce moment?

Le seul certain d'y gagner, c'est le banquier, c'est sur!!!

n'empruntez pas. Servez vous de l'apport.

je corrige:
"Le conseiller Le vendeur chez qui elle a cette assurance"

Ok mais est-ce que vous auriez des arguments mathématiques?

Ca me parait assez cohérent de garder une partie de l'assurance vie, et d'emprunter sur 15 ans, voire 20 ans : il me semble l'avoir souvent vu conseillé sur ce forum.
En revanche, ça me parait mathématiquement faux sur 30 ans, mais j'ai malgré tout un doute sur 25 ans, au vu des taux bas actuels, des déductions d'impôts qui vont avec le pret, ect..

Et si tu faisais la simulation?
N'oublie pas que tu n'auras probablement pas le même taux en empruntant une somme plus faible.

lien
Demandes le calcul du coût global de l'opération sur 15,20,25 et 30 ans au vendeur de produits financier. (montant total des intérêts).

Tiens, ma simulation pour savoir si j'avais intérêt à casser l'A.V.
lien
Ps: aucune visibilité des taux des A.V à 20 ans, un tiens vaut mieux que....

je dirais que les argument ne sont pas mathematiques mais evenementiels.
Plus c'est long plus il peut s'en passer des choses dans votre vie !
Je ne ferais ça que pour un credit de 10 ans , pas plus .
Et a condition que le capital placé soit suffisant pour me permetre de racheter le pret (en tout cas plus de 80% du pret) a n'importe quel moment.

Je viens en effet de voir qu'il y a un simulateur sur le site meilleur taux, j'essaierais ce soir.

Et en effet, je n'en étais pas sur, mais sur quoi se base les banquiers pour établir un taux? dans mon cas, j'espère obtenir un bon taux parce que :
- je suis fonctionnaire
- j'ai un apport important
- je ne souhaite pas m'endetter à 1/3 de mes revenus
- je ne souhaite pas m'endetter sur plus de 18 ans

Si on garde l'assurance vie, il ne me reste plus que la première affirmation, et je pense que les taux proposée seront moins intéressants.

Je ne suis pas sur non plus de l'avenir du taux de l'assurance vie, mais ne sera il pas possible de faire un remboursement anticipé (négocié auparavant).

A 30 ans, versus 18 ans, je ne calcule plus: je vire l'idée du 30 ans (ca double le prix d'acquisition, rien que ça!)

edit : c'est idiot ce que j'ai écris

Non, c'est plus.
Sur ma simulation, entre du 10 et 15 ans, c'etait déja 85% de l'apport.
Ben oui, l'assurance se rajoute

Bien sur, emprunter plus augmente considérablement le cout du projet, mais de la même manière, les intérêts de l'assurance vie tombe chaque année. Sur 25 ans, le capital aura été multiplié par 2,75.

Sinon, en effet, 30 ans me parait exagéré, le cout du pret devient vraiment exorbitant.
Par contre, le simulateur meilleur taux donne clairement l'avantage de garder l'assurance vie, mais j'ai l'impression qu'il bug : comme je compare pret sur 15 ans, et pret sur 25 ans, il compare le capital de l'assurance vie au bout de 15 ans dans un cas, 25 dans l'autre.
bref, je vérifie et corrige ce soir et je viendrais donner le résultat sur le forum.

Alors 1) les 4,1% de rémunération sont surement bruts. En revanche les 3,9% de payés sont nets. Donc gaffe aux impôts dans votre calcul.

2) Pour ce qui est de l'évolution des taux, c'est un peu la loterie mais vu comme ils sont bas aujourd'hui, je les imagine mal encore baisser sur 20 ans... On est à quasi 0% de taux de refi, on ne va pas passer en négatif non plus...

Y'a quand même l'exemple japonais qui laisse planer le doute.

Oui, il oublie que si tu ne paie plus d'emprunt au bout de 18 ans, tu peux économiser le montant de celui çi!
Classique des conseillers vendeurs en produits financiers.
Ps ma simulation dont tu dispose au dessus (10 versus 15) montre déja que, sur une courte durée, le gain est fort.

[/quote][/quote]

J'ai pas tout compris à ta simulation

Tu compare quels chiffres? Je ne vois pas d'estimation de ce que te rapporterons les 70000 euros placés en AV à la fin du prêt.

Peut tu préciser pour le taux brut/net? On ne touche pas vraiment 4,1 mais moins?
L'assurance vie a plus de 8 ans, et le conseiller a expliqué qu'il ne fallait pas en retirer plus de la moitié la même année pour ne pas payer d'impôts sur les intérêts (de l'ordre de 6000 euros apparemment).

si tu n'est pas capable de lire ces document-là , pourtant assez simples , tu va te faire entuber ! Attention !
L'offre de pret , c'est beaucoup plus obscur, et c'est ca que tu signera !

Y en a pas.
mais pour que 70 000 euros d'AV croissent de plus de 50 000€ en 10 ans , il faudra un sacré taux !

J'ai raisonné "à l'envers": Quel serait le rendement à avoir pour obtenir au bout de 10 ans 50.000 en partant de 70.000
Fais une estimation grossière (de mémoire, il faut du 6%mini brut)
70.000 X 1,06^10=125359 et retires 11% du benef=>6% à cracher!.

(réponse à Kesako)

Ce que je ne comprend pas :
Cas A (garder l'AV) : cout de 72482 + 2495
Cas B (casser l'AV): cout de 33565 + 1792

Pour moi ca fait 39620 d'économie pour le cas B (donc pas 50000 où quelque chose m'échappe).

D'autre part, si le taux de l'assurance vie est de 4 % (je ne vois pas le taux sur la simulation), 70000 * 1,04^15 = 126066 (on a les 50000 finalement)

Donc, au bout de 15 ans, dans le cas A, on a déboursé 39620 euros de plus en intérêt et assurance, et remboursé 70000 euros de capital en plus, mais il reste 126066 sur l'AV, soit un gain de 16446 euros

Dans le cas B, on a payé moins d'intérêt, remboursé moins d'apport (grace aux 70000 d'apports), mais on a plus l'AV au final.

Pour moi, on économise 16000 euros voire plus (si les taux remontent) avec le cas A.

Je peux me tromper, n'hésiter pas à me corriger, j'aime bien comprendre les arguments donnés sur ce forum et ne pas foncer tête baissée.

(Pour Mat)

Pour compte tu l'AV sur 10 ans, alors que l'un des prêt de la simulation est sur 15 ans (ce qui occasionne le cout supplémentaire).

Le coût de l'assurance à prolonger sur 5 ans.
Soit 87,35 euros mensuels sur 15 ans au lieu de 62,72 € sur 10 ans.
Remarque intéressante:
Plus le prêt est long, plus le taux est haut.
Plus le prêt est long, plus l'assurance est chère.
Un tiens vaut mieux que deux tu l'auras. (casser l'A.V= un rendement sûr de la dite A.V.)
Détail perso: J'avais encore 100.000 de liquidité sur des comptes à termes (bloqués 18 mois à 6,5% brut) donc pas de grand besoin de matelas de réserve.

oui mais c'est sur 10 ans au lieu de 15...
donc a partir de la 11 eme annee, il peut economiser 1830€ chaque mois soit quelque chose comme 110 000€ sur 5 ans

moi aussi on m'a fait le coup

j'ai du reclaculer moi même, car les calculs à la louche sur un coin de table bof... surtout qu'une fois sur 2 ils étaient totalement faux. Le mieux est de faire le bilan de la situation financière au bout de 20/25/30 ans suivant les cas.

bref pour nous c'était à peu près équivalent de s'endetter sur 15 ou 18 ans, on commençait à perdre après. mais c'était notre cas perso. Et bien sûr aucune garantie sur ce que nous rapporterait notre AV dans 10 ans. On a préféré utiliser tout notre apport.
quand c'est à peu près équivalent, c'est une question de choix.

tout à fait !! à ne surtout pas oublier (le banquier élude toujours cette donnée )

Plus c'est gros, plus ça passe.

d'une facon generale , pour un particulier , a moins d'avoir son apport placé dans un truc super solide qui rapporte 10% l'an , il vaut mieux , pour sa residence principale, avoir le credit le plus court possible.
Le plus vite on en est debarassé , le mieux ca vaut (a tous les points de vue).
Donc utiliser le maxi d'apport (en se gardant un petit matelas)

pour un investissement ou une entreprise, c'est completement différent.

Une règle de vie très simple : moins on a de crédit, mieux on se porte.
Ne sous-estimer pas la charge psychologique que cela représente en plus de la charge financière. Vous avez l'obligation de payer pendant 30 ans. J'en connais plus d'un qui déprime au bout de quelques années.
Et ne pensez pas que la hausse des salaires va diminuer progressivement la mensualité. Rien n'est moins sûr aujourd'hui. C'est même le risque inverse qui se profile. => chômage + baisse de la valeur du bien = catastrophe inévitable

Et pour l'AV, ne soyez pas surpris si l'état modifie unilatéralement la fiscalité sur ces placements... à votre désavantage bien sûr.... CSG, CRDS vous connaissez ? L'état a besoin d'argent.

En ces temps troublés, protégez-vous.

Soit 110100 exactement, ce qui correspond aux 70000 remboursés en plus dans le cas A, ainsi qu'aux 39620 d'intérêt, soit 109620 : si les mensualités étaient équivalentes, les chiffres seraient identiques.
Bref, j'ai pris en compte ce paramètre, on ne peut pas compter en économie, ce qu'on compte en surcout d'un côté. Ca revient à dire qu'un voiture A coute 1000 euros de plus qu'un voiture B, que cette même voiture B coute 1000 euros de moins que la A, et donc qu'en achetant la B, on économise 2000 euros...

Bien vu

Si tu prends la limite à 15 ans, ton raisonnement aboutit à:

16.000 -10.000.( l'assurance) soit 6000.
Là, tu fais un pari sur les taux.
Tu peux encaisser tout de suite l'équivalent (ou presque ) sans parier.
Et encore, pendant 5 ans, l'argent économisé va également rapporter (et sûr que ça doit faire plus que 6000!)

Actuellement c'est 12.1 % de prélèvements sociaux sur les intérêts, donc le 4.10 brut, c'est déjà du 3.60 % net.
De plus, sans être devin, je pense qu'un rééquilibrage va s'effectuer en direction de la CSG ( transfert des cotisations maladie vers la CSG ).
Donc compter au mimimum 2 points de plus de prélèvements sociaux ( un taux à 15 % ne me parait pas absurde avant 2012 ).
Donc à moins d'avoir un placement à 5.5 % brut, et un crédit à 3.5 % net, il faut utiliser l'apport.

Y a pas mal de simulation sur cette file :
viewtopic.php?f=49&t=51970&hilit=il+est+venu+le+temps+de+rembourser+tous+ses+cr%C3%A9dits

Je n'ai pas compris d'où vient ce 10000 d'assurance?

Sinon, je suis d'accord que le gain est faible, et que ça n'en vaux peut-etre pas la chandelle compte-tenu qu'on ne sais pas l'avenir des taux, la fiscalité, ect...

Apparemment c'est du 4,12 net, mais il faudrait que je m'en assure (vu que ce n'est pas la mienne, je ne suis pas très au courant).

M'étonnerait, ça ferait du 4.68 % brut, soit le meilleur taux distribué sur le marché cette année.
C'est du brut, ou net de frais de gestion si tu préfères ( mais pas net de fiscalité, donc tu as ensuite les prélèvements sociaux quand tu fais tes retraits ).
Donc en vrai net, tu es à 3.60 % .

Crois moi, c'est mon métier

coût de l'assurance du prêt sur 10 ans et sur 15 ans, non comptabilisé par ton décompte.(lis les deux feuilles, l'assurance est à part)

oui le gain ici est pratiquement nul car c'est une difference entre un pret de 10 et un pret de 15 ans et que l'apport supplementaire ne represente que 25% du financement total.

par contre si compare un pret de 10/15ans avec un pret de 30ans ....et/ou que l'apport supplementaire represente + de 50% , ca va chiffrer !

En effet, je n'avais pas vu la ligne écrite petit où il est indiqué le cout total du pret, soit interet + assurance.
ca change tout en effet...

Sinon, j'ai un bon argument pour te convaincre:



30 ANS !!??!!??

de toute façon c'est pas compliqué.

on a d'un côté :
3.90 % + coût de l'assurance = 4.20 % au bas mot.

de l'autre :
une AV qui rapporte 3.60 % net maxi.

Mon fils de 4 ans et demi saurait choisir.

Ben, en gros c'est mon argument aussi.

En effet vu comme ça c'est évident, et après vérification (sur le net, j'aimerais voir les papier pour etre sur), tu a raison. Depuis le début, je partais du principe que l'AV rapporte 4,12% net.

Quand à emprunter sur 30 ans, c'est une évidence pour moi que c'est stupide : après avoir refait des simulations sur meilleurs taux, je me suis aperçu que sur les 5 années supplémentaire par rapport à un pret sur 25 ans, on passe 1 année à rembourser le capital, et 4 à rembourser les intérêts.

Bon, je crois qu'il va falloir imprimer quelques simulations, et tableau d'amortissement pour convaincre autour de moi qu'il vaux mieux ne pas trop emprunter.

C'est bien !! ça rentre....

Fais les mêmes comparatifs entre emprunt sur 20 et emprunt sur 25 ans...

Tadadadam....Alors ?

Faites une pause sur cette file

Qu'es-ce un swap de taux d'intérêt?
Qui porte le risque?
Et pour combien?

J'ai comme l'impression que je vais devoir terminer mon application de simulation rapidement moi.
Le type de simulation à l'origine de cette file y est facile à mettre en œuvre.

Bah tu sais, moi j'ai déjà mon avis sur la question depuis le début de cette file : j'ai déjà comparé la difference entre 20 et 25 ans, et je trouve que si on a pas le choix, 25 ans peut encore être acceptable (pour un bien susceptible de convenir 25 ans), mais le surcout est énorme par rapport à 20 ans.

Mon idée depuis le début : utiliser PEL (bien que je n'aurais pas de taux préférentielle apparemment), Livret A, et une bonne partie de l'AV. Garder quelques réserves pour les meubles, et une partie de l'AV en cas de cout dur. Et emprunter à 25% de mes revenus actuel sur 18 ans.

Le problème de cette AV, c'est que ce n'est pas la mienne, et que mon beau-père qui a ouvert cette AV est convaincu qu'il ne faut pas la toucher.

J'avais besoin d'arguments pour démontrer qu'il faut utiliser cette AV en apport, j'en ai : en particulier le taux, et je trouve ça scandaleux que le conseiller ai délibérément fait abstraction du taux réel net.

Sans vouloir casser une fois de plus du sucre sur les babyboomers : je trouve ça hallucinant qu'ils ne rendent pas compte du cout d'un prêt sur 30 ans, ni du cout de l'immobilier aujourd'hui. Que j'emprunte sur 18, ou sur 30 ans, ça ne change pas grand chose : le bénéfice est tellement faible, qu'on aura besoin de taper dans l'AV de toute façon.
Il va falloir que je leur mette le nez dans un tableau d'amortissement.

Mais moi ce que je me demande l'âge que tu as.

Si tu as moins de 30 ans, s'endetter sur 30 ans doit te paraître une éternité et tu as raison

Si tu as plus de 30 ans, tu dois te dire que tu n'emportera pas ton pognon au paradis donc autant le dépenser pour bien vivre plutôt que de le stocker tout en réduisant ton niveau de vie via une dette.

Come on, man!

30 ans!!??!!??

Bien bien donc maintenant est ce que tu peux me faire un grand plaisir stp?
Tu retournes voir ton conseiller vendeur et tu lui demandes pourquoi il préconise le 30 ans en gardant l'assurance vie. Tu peux préciser avant qu'il ne réponde que "parce que ma prime sera plus grosse" n'est pas recevable.
S'il ne sue pas à grosses goutes en s'excusant et s'enferre dans ses mensonges, tu le droit (devoir?) moral de lui mettre une grande tarte dans la gueule.
...
c'est vrai: je ne les aime pas.

Je viens de faire la simulation sur meilleur taux, et même avec une AV à 3,62, et un taux de crédit à 4,28, ça reste plus interessant de garder l'AV, probablement parce que le capital de l'AV augmente, alors que le capital à rembourser diminue.

En revanche, dans le cas où on utilise l'AV en apport, l'argent n'est pas épargné dans la simulation, ce qui fausse la donne. Si quelqu'un a un simulateur plus fiable sous le coude? Ou un simulateur d'épargne?


Je crois que je reste sur mon idée première d'utiliser la moitié de l'assurance vie en apport, pourquoi?
- ne pas l'utiliser nous ferait des remboursements trop élevés et trop longs à mon gout
- si on l'utilise entièrement, on aura plus rien de côté, et ma compagne tiens à avoir toujours un peu d'argent sous le coude. J'ai d'ailleurs souvent lu sur ce forum qu'il était préférable d'emprunter un peu plus, mais de garder un peu de cash sous le coude.

EDIT : j'ai trouvé un simulateur d'épargne sur meilleur taux, et en effet, si l'on épargne la difference, il redevient plus interessant (légèrement) d'emprunter moins.

Oui la probabilité que ton assurance vie fasse défaut.
Ca calme tout de suite...

mon fils de 4 ans et demi, te dirait, entre deux bouchées de tartiflette ( lui son truc c'est la tartiflette ), que si tu empruntes 100000 à 4.28 % sur 20 ans, tu auras 620.84 € de remboursement.
Mettons que tu aies 20000 € de cash placé à 3.60 % sur 20 ans, tu te retrouves avec 39162 € .
Alors que si tu n'empruntes que 80 000 € sur 20 ans, tu paieras 496.67 € par mois.
Le différentiel de 124.17 € tu le places à 3.60 % .
Je le fais rapide, j'imagine que tu places tout en une fois au 1er janvier ( soit 1490.04 € par an ).
Au bout de 20 ans, tu te retrouves avec 42573.50 € ( en fait c'est plus car tu places tous les mois et pas une fois par an mais je sais pas faire le calcul).

Donc tu es gagnant en cramant tout ton apport.

Et c'est pas la peine de me chercher des poux dans les cheveux, j'ai raison un point c'est tout.