Bulle Immobilière

Attention topic de 56 pages ultra gore interdit au moins de 12 ans : des victimes presque a chaque post !
[Litige avec Banque concernant prêt immobilier "non capé" ] http://www.cbanque.com/forum/thread1526.html


edit : deux mois apres le topic fait 200 pages

_________________
Hé ! > 20% de baisse annuelle et La campagne c'est LOIN finalement

Les boules...



Et ça c'est quoi ? un prêt immobilier revolving ?

c'est la fête du slip chez certains

bon, 2 solutions :
-soit ces "nigauds" restent dans la 'Mot2Cambronne' et se débrouillent pour absorber la hausse ou revendre
-soit ces "arnaqués" sont défendus et se retrouvent sauvés de justesse, au détriment de l'équité

dans tous les cas, il va y avoir de la caisse : côté consommateur ou côté banque?

abordé il y a très très longtemps, faudrait retrouver le sujet, je m'y colle

Et ce sont ces crédits à très bas taux qui ont fait buller en partie l'immobilier... Je me fendrais bien d'un post assassin...mais bon... il semblerait que ces gens ont été abusés par des offres allèchantes qui ne tiennent pas leurs promesses

_________________
Ex-moderateur. La pluralité des opinions est le fondement de la démocratie.

Bon ben si un jour je fais un prêt, j'envoie une copie aux 3693 autres membres de ce forum avant de signer...

amortissement négatif, sujet du forum (mars 2007)

sinon j'oscille entre l'avis de ReG et de sich...

Bon, vla de la "négative amortization"
http://www.cbanque.com/forum/thread1526-51.html
Ca me rappelle le sketch de coluche sur les "maisons merlin"
"Parce que quand on voit la maison, on se dit :
C'est pas vrai ? ça a pas coûté ce prix là !
Non, non. C'est le crédit qu'est cher, pas la maison.
Ah bon, tu m'as fait peur !
D'ailleurs, la preuve, c'est quand on a fini de payer, si on pouvait revendre le crédit, on se ferait plus de pognon qu'en revendant la maison, hein !
Bon alors j'ai pris un crédit personnalisé à long terme.
Personnalisé, c'est chacun le sien. A long terme, ça veut dire que c'est un prêt, si vous voulez, mais de loin... A long terme, ca veut dire que moins tu peux payer, plus tu paie."
en raccourci: surévaluation des biens, titrisation des crédit, puis négative amortization il avait une vision d'enfer, ce gars!

_________________
On commence la guerre quand on veut, on la termine quand on peut (Machiavel)
Là ou le balai ne passe pas, la poussière ne s'en va pas d'elle même (Mao)
ABCDEFUCK

Y'a pas un peu de trollage, sur ce topic ?

_________________
Un peuple prêt à sacrifier un peu de liberté pour un peu de sécurité ne mérite ni l'une ni l'autre, et finit par perdre les deux. (T. Jefferson)

"cela n'a absolument rien à voir avec les subprimes, les fondamentaux sont sains" .....P.MOUILLART

_________________
"Le prix des actions a atteint ce qui paraît être un haut plateau permanent."
Irving Fisher (économiste) septembre 1929.

Je suis plus partagé que pour les irresponsables qui achètent des Robien dans des villes où ils ne viennent jamais, qui font augmenter le prix de l'immobilier, et qui se plaignent. Mais c'est facile de taper sur le méchant banquier. Les termes du contrat semblaient assez clairs. Des contrats comme ça, on les lit attentivement.

Ha ouais, c'est gore... Ils sont mal, les mecs...
remarquez, ils ont envie de se regrouper. peut-être qu'ils en sortiront avec encore 2-3 plumes de sauvées...

_________________
Aux morts de la bulle immo des années 2000, la patrie reconnaissante...

merci pour le post, doppelgänger a bien expliqué le principe.

Je trouve que c'est carrément de l'arnaque, un défaut d'information flagrant.
En fait si j'ai bien compris (ben oui je n'ai jamais fait d'emprunt), une loi limite "la casse" à 33 % d'endettement mais par ce biais de taux capé/non capé/ variable on détourne le principe du 33 % puisque ça va très vite grimper à 40, 45 voire plus.

Quel est l'intérêt de la banque de désolvabiliser sciemment ses clients ?

en plus ça fourmille d'idées pour se défendre : Julien COURBET, gagner au loto, faire des travaux et revendre avec une plus value ... etc etc

mouton tu nais, mouton tu es, mouton tu resteras, tondu tu seras...

_________________
"Le prix des actions a atteint ce qui paraît être un haut plateau permanent."
Irving Fisher (économiste) septembre 1929.

vae victis.

_________________
Ceci n'est pas une signature.

Have courbis moritori te salutant

_________________
"Le prix des actions a atteint ce qui paraît être un haut plateau permanent."
Irving Fisher (économiste) septembre 1929.

Ca fera un très bon reportage à la télé dans quelques mois sur les victimes des banques. De plus en plus de personnes se méfieront du crédit. Les banques n'auront même pas besoin d'augmenter leurs taux pour dissuader les acquéreurs.

Pfouuuuu... C'est gravos.
On pourrait les encourager à passer chez J COURBET; ca ferait pas mal d'effet, non?

_________________
Présentez vous / Index / L'essentiel / Charte

Affreux, sale, bête et méchant.
acheter/louer : le grand dilemme

Y en a qui signe en toute connaissance de cause:



Mais c'est tellement bon d'être propriétaire et puis avec l'allongement de la durée de vie...

Je profite de ce commentaire et du début de la coupe du monde de rugby pour, à l'occasion de ce petit Hors sujet, tordre le cou à une légende fausse mais tenace.
Il ne faut, en effet, en aucun cas confondre :
-Brennus, chef gaulois mal dégrossit qui a lancé, d'une part ses armes dans le plateau d'une balance romaine dont on oublie souvent qu'elle était truquée, et, d'autre part une maxime qui fit fureur : "Vae Victis".
-Charles Brennus, cofondateur de la fédération française de Rugby et créateur du bouclier qui sert de trophée au champion de France; il n'a aucun rapport avec le précédent, si ce n'est une homonymie fortuite.

Voilà, fin du HS.

_________________
Présentez vous / Index / L'essentiel / Charte

Affreux, sale, bête et méchant.
acheter/louer : le grand dilemme

+1
Il faut bien voir que l'expression "taux maximum servant pour le calcul", évoque ... un taux maximum, et donc la notion de "prêt capé". Si le conseiller, qui est tout de même un professionnel, employé par votre banque, enfonce le clou dans ce sens, vous vous faites avoir sans aucun problème.

Ce que je veux dire, c'est qu'un individu "normalement inetlligent", "normalement prudent", et "normalement attentif" se fait avoir avec ce genre de rédaction. Et c'est là, précisément, que ce n'est pas normal.
En revanche, ce qui aurait pu leur mettre la puce à l'oreille (si c'est effectivement le cas), c'est si le CF était la seule banque à leur proposer un prêt.

_________________
Présentez vous / Index / L'essentiel / Charte

Affreux, sale, bête et méchant.
acheter/louer : le grand dilemme

Bé disons que toutes les insultes et mots vulgaires que j'ai l'habitude de dire (ou noma) sont deja passées...

Comme quoi...

Faut quand même etre truffe finie :

En fixe il devait etre a moins de quatre. Il espérait quoi en revisable ? baissé a 2% puis 0 ?? de l'argent gratuit quoi ..

Sinon la ca fait rire :

M'enfin comme y disent dasn le poste : y a PAS de subprime en France. Non. mossieu ..

Vous les plaignez ? arf :

Le marché n'est pas spéculatif . Juste des gens qui achetent et vendent tout les deux ans !!

_________________
Hé ! > 20% de baisse annuelle et La campagne c'est LOIN finalement

Le pire est à la fin du crédit : la dernière mensualité est un ballon, enfin, il doit être en uranium appauvri, le ballon!

_________________
On commence la guerre quand on veut, on la termine quand on peut (Machiavel)
Là ou le balai ne passe pas, la poussière ne s'en va pas d'elle même (Mao)
ABCDEFUCK

Qu'ils viennent ici, on va les réconforter

_________________
Patiente... tout arrive à son heure.

MikeOweb , spéculateur amateur :

pourvu que ca continue a monter le m2 !

_________________
Hé ! > 20% de baisse annuelle et La campagne c'est LOIN finalement

Oui mais truquée par les gaulois. C'était pas Camille le dictateur qui a renversé la situation ? Faudrait que je relise TiTe LiVe...

Bon, on va dire qu'un chef gaulois avait peu de chance, à l'époque, d'être ultra-raffiné (précision : je ne l'ai pas connu personnellement ).

Sinon, effectivement : les gaulois avaient déjà truqué la balance, et brennus l'a retruqué encore plus en y ajoutant ses armes. D'après ce que je me souviens, les romains ont du payer.

_________________
Présentez vous / Index / L'essentiel / Charte

Affreux, sale, bête et méchant.
acheter/louer : le grand dilemme

Bin oui et non.
Oui car cela allèche celui qui ne peux emprunter à taux fixe, et non car après c'est le coup de bambou.
Et même dans un des exemples c'est du 4,7% pour le "capé" +1,5. Ca fait du 3,2% ... pour ce que c'est en vrai c'est déjà pas mal (vu que cela devait être il y a un an).

En France, c'est pas pareil. Que du fixe. Que du sain, c'est pour se loger.

Ah bon, ils revendent au bout de deux ans ? ils ont pris sur 30 ans ? il y a de plus en plus de variable ? mais c'est du capé ... ou presque. Ah ils doivent faire racheter leurs crédits et hypotéquer leur maison ? bah forcément s'ils prennent des crédits conso, c'est pas bien.

_________________
Comme si l'argent du banquier avait moins de valeur que le leur

Franchement, je pense que les banques sont responsables de ce qui va arriver avec les taux variables, en particulier pour les prets contractés apres 2005.
Ils devaient bien savoir alors que les taux etaient historiquement bas et donc ne pouvaient plus evoluer que dans une seule direction à tres moyen terme, c'est à dire à la hausse. Comment accorder des prets à taux variables dans ces conditions, surtout si les gens s'endettent à 33%, c'est à dire qu'ils n'ont plus aucune marge pour encaisser la moindre hausse des taux!?
Le client moyen fait confiance à son banquier pour eviter un investissement foireux, c'est leur metier aprè tout. Ceux qui se ruinent en achetant leur RP devraient etre protegés a mon avis. Pour les autres, je dis tant pis.
Moi je suis tres deçu de cette profession. En avril j'ai demandé conseil à mon banquier pour placer mes sous de maniere sûre, en ayant bien conscience de tous les risques grace au forum, et il n'a fait que me lire le prospectus sans aucune analyse personnelle sur les risques. Je lui demande ce qu'il pense de la flambée immobiliere et de la responsabilité des banques, il me dit qu'il ne s'y connait pas assez!! Et ca accorde des credits?!
Fin juin et fin juillet j'ai vu un conseillé financier independant et une autre banque, on me parle d'immo et de bourse! à 2 semaines du krach. Ma banquiere m'a relancé jusqu'à fin aout pour investir dans un fond, malgres les evenements.
Franchement on a prévu assez precisement dans ce forum ce qui allait se produire, qu'on ne me dise pas que les pros eux ne savaient pas. Il y a un manque total d'ethique ou de responsabilité dans la finance.
Et ce qui m'indigne c'est que l'un d'eux roule en ferrari et en est fier. Quand l'ingenieur que je suis n'a pas le droit a l'erreur et peut provoquer une cata si il se trompe. Le tout pour un salaire bien inferieur, plus proche de mon pere ouvrier que du cadre. Mais au moins je me sens utile à la societé
Voilà pour mon coup de gueule matinal.

_________________
Le patriotisme selon Cedric1940: "Vas y Merkel, bouffe le !"

à propos du PS et du FN: "la peste et le choléra en quelques sorte, eh bien je ne peux pas choisir. Alors je vote blanc."

Extra le titre du topic

Par contre la dure réalité pour ceux qui en ont...

_________________
"Il faut avoir vécu dans cet isoloir qu'on appelle Assemblée nationale, pour concevoir comment les hommes qui ignorent le plus complètement l'état d'un pays sont presque toujours ceux qui le représentent." Proudhon

Sich,

Je pense que le CF joue probablement la dessus, et en premiere lecture j'ai une certaine compassion pour leurs clients malheureux.

Mais quand meme, la loi prevoit un délai incompressible de plusieurs jours avant d'accepter une offre de prêt immobilier, donc ce n'est pas tout a fait comme de se faire fourguer une cuisine intégrée, on a le temps de lire le contrat a tête reposée et de prendre conseil.

D'autre part, avec les heures de vol, quand mon conseiller bancaire me precise une interpretation favorable d'un point qui n'est pas clair dans un document que je dois signer, maintenant je prends tout de suite mon stylo pour coucher l'interpretation sur le document, si il proteste, c'est lui qui est en position de faiblesse.

Pour les notaires, je demande les projets d'actes a l'avance.

Ce qui est écrit peut eventuellement faire jouer le devoir de conseil, ce qui est oral, c'est du pur commercial ou de l'anesthesique.

C'est vrai que lorsque je lis le malheur de ces gens cela me fait de la peine pour eux.

Mais c'est vrai aussi que c'est peut-être "grâce" à ces malheureux endettés que la bulle finira par exploser..

Le malheur des uns fera peut être le bonheur des autres..

Je maintiens que les gens sont irresponsables et veulent croire ce qui les conforte dans leurs rêves. Je suis sans doute méchant et insensible. On est vigilant face à un "conseiller" qui est payé par une banque et qui doit avant tout défendre les intérêts de la banque. Il informe un minimum, pour que tout soit légal.

Je me souviens avoir mis en garde des connaissances contre les taux variables en période de taux fixes bas. J'ai de bonnes connaissances en mathématiques et économie, meilleures que les "conseillers". Je n'ai pas d'intérêt à défendre. Eh bien non, ce que je disais était faux... tout juste si on ne se moquait pas... "Tout le monde fait ça." Eh oui.

Nous ne vivons pas dans le monde des Bisounours. Si les banquiers proposent des taux révisables plus bas au départ, c'est parce qu'ils doivent remonter. C'est du simple bon sens. Ce n'est intéressant que si l'on compte avoir des revenus fortement croissants.

J'ai pas tout compris, mais est-ce que tout les prêts variables capés peuvent arriver à la même affaire ? Ou est-ce que certains sont réellement capés +2 sans arrière pensées ?

Certes, mais il est clair, dans ce cas, que la rédaction et la terminologie choisies allaient dans le même sens que le conseiller, et renforcait sa capacité à fausser l'interpretation. Tout le monde n'a pas de notion juridique, et ne maitrise pas les intimes subtilités de la langue française, car la différence entre le "taux maximum" (cas du "vrai" capé) et le "taux maximum utilisé pour le calcul de la mensualité" relève quand même de la subtilité.
La combinaison des deux (rédaction ambigue et affirmation du conseiller) est particulièrement redoutable, alors que ca n'a pas à l'être. Une banque doit certes défendre ses interêts, mais ils ont une obligation de conseil, et n'ont pas à vous tromper.
En effet, je doute que la terminologie (si celle qui est évoquée sur les forums est exacte, ce qui est à vérifier) rassurante ait été fortuite; pour moi, il s'agit d'une attitude visant délibérément à tromper.

Je sais que nous ne vivons pas dans un monde de bisounours, mais au nom de cette constatation bien comprise, doit on accepter qu'il y ait des comportements qui soient à la limite de la tromperie volontaire?

_________________
Présentez vous / Index / L'essentiel / Charte

Affreux, sale, bête et méchant.
acheter/louer : le grand dilemme

OUi beaucoup sont reellement capés "honnetement" . Le topic que j'ai mis en lien traite d'une banque qui, a priori, a specialemnt assaisonné ses clients.

_________________
Hé ! > 20% de baisse annuelle et La campagne c'est LOIN finalement

Ce n'est pas de la finance, c'est du commerce. Les pros en question réfléchisse plus à leur intéressement sur tel ou tel produit qu'à faire gagner des sous à un inconnu.
Le vrai bon conseil se paye. Ce n'est pas les frais de versement et autres frais de tenue de compte en tout genre qui vont financer cela.

_________________
Comme si l'argent du banquier avait moins de valeur que le leur

+1000

_________________
My Twitter
In Memoriam Pajala

Ici, c'est particulier dans le cas du CF.

Si j'ai bien compris, il y a deux références à des taux dans le contrat.

Un pour définir la mensualité max, (le cap) et un autre pour l'amortissement.

Et les deux ne sont pas liés.

Donc quand les taux montent, ils commencent par augmenter la durée du prêt (+20% : 25 ans => 30 ans) puis si ça ne suffit pas à absorber la hausse des taux, ils montent la mensualité dans la limite du cap.

MAIS le taux qui définit l'amortissement, lui, n'est pas capé.

Donc ils se retrouvent à avoir des amortissements négatifs.

Et franchement, j'ai du tout bien lireattentivement pour bien comprendre le mécanisme. C'est rusé de la part de la banque, mais c'est clairement écrit dans le but de tromper le monde. Bref, une escroquerie légale.

Franchement, je me demande si je n'ai pas une collègue qui a signé ce genre de truc, à bien y réfléchir, parce que ça me paraissait bizarre (taux variable capé 1 au bout de 5 ans, même en appliquant le taux max après 5 ans elle était gagnante ...)

Bref, c'est pas des idiots les mecs qui font les contrats au CF !!!

-- Olivier

Oui, les vrais pontes, directeurs, traders, etc... sont au courant depuis longtemps.
Ton conseiller de clientèle dans une agence quelconque n'est absolument pas informé par ses supérieurs. Il ne donne pas de prêts, il est en fait un 'commercial monteur de dossier'. Ce n'est pas lui qui décide qui a un prêt et qui ne l'a pas, et encore moins quel produit il doit mettre en avant.
Chaque lundi, son directeur commercial lui dit (à lui et à ses compères) : 'cette semaine, faut me vendre un max de 'Libor 3,8% avec SICAV LBO en subprime'. On appelle ce produit le 'Sérénité +12'. Vous appelez tous vos clients pour en refourguer, même ceux au Remi... Il faut en vendre pour 50K€ avant la fin de la semaine.
Le gentil conseiller : on leur dit que c'est sûr comme produit ?
Le directeur commercial : mais t'es idiot ou quoi, Régis, évidemment, sinon, ça s'appelerait pas 'SERENITE'. Pffffft. De toute façon, le client, moins il en sait, plus il signe. Et vous aussi, alors, au boulot, hyper motivation, un scooter pour le meilleur vendeur."

Alors ton conseiller, il n'y connait rien à la finance pointue. Certains ne savent même pas ce qu'est un subprime. Pour tout dire, et même si tu n'y connais rien, tu es sans doute mieux informé qu'en rien qu'en trainant sur ce forum (merci à tous les fous furieux de la revue de presse et à ceux qui débroussaillent les données financières complexes).

et les emprunts à taux variable capé sur 2 ans puis passage à taux fixe ensuite, vous connaissez? un collègue a signé ce type de contrat récemment. Je trouve cela étrange, surtout en période de remontée des taux.

"Y'a aucun suivi c'est toujours de nouvelles têtes à qui faut tout re-expliquer", se plaignait un collègue paysan de métier...

Pour ma part, en recherchant un crédit bas pour acheter une cariole l'année
passée, chez LOL avec un C à la place du O, et bin la ptite dame m'a
d'abord fait un beau discours sur des produits d'épargne pour plus tard
éviter de faire un emprunt de conso, qu'il fallait mettre des sous de côtés...
Et plus tard elle me propose une somme d'argent à disposition qui ne coute
rien tant que tu t'en sers passs !!! je lui dit mais c'est du revolving ce que
vous me proposez là!! elle embarrassée bien sûr; c'est pas la peine de tenir
de discours sur la bonne gestion financière et proposer des merdes pareils
après...sauf pour sa com. de commerciale...

_________________
"Il faut avoir vécu dans cet isoloir qu'on appelle Assemblée nationale, pour concevoir comment les hommes qui ignorent le plus complètement l'état d'un pays sont presque toujours ceux qui le représentent." Proudhon

C'est "amusant" un courtier m'avait envoyé vers le credit foncier (pour ne pas le citer) qui m'avait proposé une offre en taux fixe pour l'achat d'un immeuble.
Une fois le dossier monté (3 associés, donc environ 300 photocopies), on a passé 3 heures dans le bureau de la commerciale du credit foncier, qui au final m'a edité l'offre...
Oralement, elle m'avait promis à 3,60% sur 15 ans (fin 2006), et en lisant rapidement le contrat on était sur 3,60% la premiere année, puis du taux variable...
=> En constatant l'erreur, et devant le refus de la commerciale de modifier son offre je suis parti en l'insultant (pire que noma sait le faire..)

Pas d'accord : il ne s'agit pas ici d'un conseil ultra-spécialisé sur les marchés financiers, domaine ou je comprendrai que le vrai bon conseil excède quelques dizaines d'euros.
Ici, on demande simplement un compte rendu loyal des tenants et aboutissants, ce n'est tout de même pas hors de prix, et c'est le moins qu'on puisse attendre de sa banque ! En fait, on demande simplement à des commerciaux de ne pas chercher activement à gruger le client; vous semblez considérer qu'il est normal que cette honnêteté minimale soit payante et chère, moi pas : je la chiffre effectivement aux frais de versement et de tenu de compte !


Ca me parait étrange, c'est pas l'inverse, des fois?

_________________
Présentez vous / Index / L'essentiel / Charte

Affreux, sale, bête et méchant.
acheter/louer : le grand dilemme

merci de tes precisions comval. C'est vrai que ceux qu'on a en face de nous sont plutot des commerciaux que des analystes.
Recement sur les conseils d'un ami j'ai consulté un independant, payant donc. Il m'a éxpliqué le system fiscal suisse car je suis pour quelques temps là bas et je que j'avais la flemme de me renseigner par moi meme, je passe en fait suffisement de temps sur ce forum . Donc j'ai pu optimiser un peu grace à lui mais il n'a rien fait d'autre que le job d'un commercial: a savoir me lister l'ensemble des produits et loi existantes, en particulier le 3eme pilier (ou retraite complementaire par capitalisation). Infos que j'aurais rassemblé en quelques heures en parcourant le net.
Mais il s'est bien gardé de toute analyse personnelle meme quand j'insistais. Il m'a juste dit du bout des levres que l'immo que ce soit en suisse ou dans les pays voisins ne baisserait sûrement pas et que la bourse c'est du solide (ll insistait pour me faire investir dans des fonds plutot que d'epargner à taux tres bas). Il a heureusement précisé que son avis n'engage que lui. Mais pour se faire une opignon entendre l'avis de gens en principe bien placés ne me parait pas inutile, meme si j'aime penser par moi meme. C'est pour ca que j'ai insisté en exposant mes doutes, ce qui l'a dailleurs irrité
Donc meme en payant pour un conseil avisé j'ai le droit aux propos TF1nesques, immo=solide, et pas de probleme avec la bourse.
Comment devient-on riche en rabachant sans arret la meme chose, meme quand y a le feu au lac? Cet homme roule en Ferrari et a sa baraque à 35ans.
Je n'en suis pas jalous loin de là, mais c'est cher payé pour quelq'un qui se mouille si peu.

_________________
Le patriotisme selon Cedric1940: "Vas y Merkel, bouffe le !"

à propos du PS et du FN: "la peste et le choléra en quelques sorte, eh bien je ne peux pas choisir. Alors je vote blanc."

C'est vrai qu'ils sont quand même excellents ces banquiers!

Mon Jules boursicote.

Sentant venir la prune, il se "met liquide" (je reprends ses termes, je n'y comprends pas grand chose en fait).

Le chef d'agence lui téléphone pour lui dire: vous avez plein de liquidités, M. Machin, je peux vous proposer des placements.

Mon Jules commence à lui causer bourse, et du comment du pourquoi qu'il préfêre momentanement se retirer du marché, et là, au bout de 5 minutes, le Chef d'Agence (qui devrait quand même pas etre trop niais) lui dit: moi, la bourse, j'y connais rien!!

C'est pas beau, ça!

En résumé si on veut acheter un bien immo faut être un peu bon en tout:

- ne pas se faire rouler dans la farine par l'AI et vérifier par soi-même la toiture et le reste.
- ne pas se faire rouler par les artisans si travaux il y a.
- ne pas se faire rouler par la banque avec des taux capés/non capés variables et modulables.

Bref un sacré parcours du combattant pour un quidam....

et surtout savoir cultiver un excellent relationel avec sa belle famille pour repousser la pression de l'achat

ou
une licence en gestion et finance
un diplome d'architecte
un DESS en psycho