http://forum.bulle-immobiliere.org/view ... 26&t=23816
Il sera également poster sur les forums "la vie immobiliere" et "actufinance"
Il est volontairement pédagogique et rappelle des élements évidents pour vous lecteurs de la bulle, mais nettement moins pour les lecteurs de ces forums.
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En ce début d’année 2008 voici outre le temps des vœux –bonne année à tous !_ venu le temps du bilan.
Pour rappel voici le premier article posté sur le blog immobilier le 17 mars 2007 en collaboration avec marie Phoenix :
http://www.le-blog-immobilier.com/2007/ ... _tgv_.html
http://www.le-blog-immobilier.com/2007/ ... gv__1.html
http://www.le-blog-immobilier.com/2007/ ... gv__2.html
Si vous ne l’avez jamais lu c’est le moment de les relire.
Cela vous permettra de mieux apprécier la suite.
Au passage posez vous la question de savoir qui vous a donné la tendance REELLE il y a 9 mois.
La presse ? les agences, les sites « alternatifs » sur le Web ? Quand vous aurez cette réponse demandez vous qui vous donnera la vrai tendance sur 2008
Je mettais alors fortement en doute l’impact positif du TGV sur l’immobilier Remois, en démontrant tarif et horaires en mains qu’il ne pourrait pas y avoir d’arrivée massive de population.
Quel bilan en ce début 2008 ?
1 Bilan local :
L’information principale est que l’omerta sur la baisse est tombée :
Le journal local l’union a confirmé le 19 novembre :
http://www.lunion.presse.fr/index.php/c ... immobilier
(cette chronique le 27 novembre)
· LA BAISSE DES PRIX à REIMS et dans la région
· la situation de blocage du marché
· la détresse de certains vendeurs bloqués en prêt relais
· la présence d’une sur-offre dans le neuf d’ici deux ans.
Un entrefilet paru dans l’union et repris dans les journaux gratuits locaux (hebdo du vendredi n° 60 du 7 au 11 janvier page 4) confirme la baisse de 2,4% au T4 2007 à Reims soit un RYTHME ANNUEL DE –9,6% PAR AN, QUASIMENNT –10% PAR AN
http://www.lunion.presse.fr/index.php/c ... n_en_large
Je cite : « « Oublié l'effet TGV qui avait dopé le marché pendant plusieurs années », commentent ses responsables. A Reims, les prix auraient ainsi baissé de 2,4 % dans l'ancien sur le dernier trimestre 2007 »
(cette chronique le 5 janvier)
les agences immobilières reconnaissent des baisses de prix de présentation :
· cf mes points presse
· cf mes points quotidiens inidquant parfois la baisse du prix dans l’annonce
elles le reconnaissent également auprès de leurs clients ce que confirme un lecteur le :
(cette chronique le 5 janvier : post de macumba)
la volumétrie explose :
le 13 septembre une agence nous explique avoir 900 biens en stocks et 530 clients.
Il y en avait le 11 octobre 1242 à vendre sur seloger. et 1399 le 17 décembre…
Il y a aujourd’hui 12 janvier 1462 biens à vendre sur seloger.
http://www.seloger.com/recherchemap.htm ... &ci=510454
Un effet saisonnier ? En partie sûrement, mais pas à ce point relisez l’article de l’union. Je vous rappelle que la volumétrie de vente est de 900 ventes par an.
Si l’on tiens compte des annonces de vente dans les communes autour de Reims, de ce qui est vendu en direct par les propriétaires ou par les notaires la barre des 2000 annonces voir 2500 annonces est atteinte soit DEUX A TROISANS DE STOCK !
Les baisses de prix mesurées dans cette chronique enflent à une vitesse impressionnante :
De quelques baisses en juin nous sommes passés à un rythme d’une trentaine par semaine, avec des baisse de plusieurs dizaines de keuros représentant 10 à 20% sur quelques mois…
Je rappelle avoir communiqué le 8 juin (cf cette chronique) l’analyse commandé par la région champagne Ardennes et qui donnait la même conclusion. Etrangement cette analyse est restée confidentielle (elle ne cadrais pas bien dans l’euphorie ambiante…)
Pour finir n’oubliez pas les vidéos tournées en caméra caché par JM Poure, n’achetez rien avant de les avoir vu.
Il y en a 8,voici le lien sur la première
http://forum.bulle-immobiliere.org/view ... 48&t=22638
(là encore au mois de mai, l’info REELLE était disponible)
2 Mon analyse du marché local :
Elle est très simple : Elle est valable pour Reims comme pour toute la France
Les prix ont pris plus de 100% en 7/8 ans, les salaires n’ont pas suivi.
La bulle s’est construite sur la basse de taux très faible et de banquiers acceptant de prêter sans apport.
Il n’y a pas de pénurie (regardez la volumétrie), uniquement une pénurie de biens à un prix abordables
Reims a « bénéficié » d’une double bulle : la bulle TGV en plus de la bulle globale sur l’immobilier
Le TGV n’a pas apporté suffisamment de population (ou en tous cas pas assez riche) pour booster l’immo. Plus aucun AI ni journaux n’en parles d’ailleurs.
Regarder les annonces le terme TGV est très peu utilisé.
Dernier point, crucial, Le TGV n’a pas (encore) amener d’entreprises à Reims à ma connaissance (source CCI)
3 Contexte national
Les conditions de crédit se ressèrent (poser tous simplement la question à votre banquier)
Et tout le monde annonce désormais la baisse…
http://forum.bulle-immobiliere.org/view ... =4&t=31695
même les agences :
http://forum.bulle-immobiliere.org/view ... =3&t=34756
Quand à la situation économique de la France, de l’emploi et au pouvoir d’achat… est il besoin de vous faire un dessin?
4 que nous apprend le passé ?
En 91 une bulle sur le crédit a explosé en France, diminuant la quantité d’argent en circulation.
Un dossier complet sur basé sur un capital de l’époque est disponible ici :
LISEZ LE !!!!
http://witczakn.free.fr/capital_nov_92_immo/
Cela s’est traduit par une baisse de 40% sur paris sur 7 ans, et d’environ 20% sur deux ans.
D’une baisse globale France de 20% sur deux ans
D’une baisse dans le sud est de 30 à 50 % sur deux ans…
Bref une absence de crédit a dèjà fait de très gros dégâts… en moyenne 20% sur deux ans. Cette baisse a durée 7 ans. Je ne sais pas si elle durera aussi longtemps.
Je vous rappelle qu’au T4 Reims a commencé une baisse sur un rythme de –10% annuel
5 et demain en local ?
Il n’y a pas de raison pour que le moteur de la baisse (écart entre prix et pouvoir d’achat) cale. De plus les banques n’ont pas fini d’être frileuse, d’autant que le gros de la crise des subprimes et prévu pour 2008 ; En clair, nous ne sommes qu’au début de la baisse.
La baisse va donc se maintenir grosso-modo a ce rythme et devenir de plus en plus publique. Je dirai même évidente. D’une situation ultra-haussière nous allons passer en quelques mois a une situation « évidemment baissière »… et si vous n’avez pas compris et y laisser vos économies, ceux qui vous ont dit d’investir ne vous aiderons pas à payer vos remboursement.
Mon pronostique :
-30 à –40% d’ici 3 à 4 ans (soit en gros –10% par an) si nous restons dans cette situation.
En cas de récession (un chance sur deux… et je suis gentil) et/ou de mouvement militaire (iran entre autre)… je ne répond de rien ou plutôt si : accélération de la baisse.
La baisse ne s’arrêtera que lorsque pouvoir d’achat et immobilier seront cohérents.
Nous referons le point au alentours du 10 juin 2008 (date anniversaire du TGV est), après le gâteau et les bougies.
Amicalement
Jack
PS1 :
Merci à ceux qui publient dans cette chronique, il lui prête vie. Continuez svp.
PS2 :
Si par aventure, vous constatez la présence de votre « bien » dans cette chronique et si cela vous met mal à l’aise, faites moi un message personnel, je rendrai l’annonce anonyme. Mon approche est « journalistique » j’essai de ne pas faire dans le voyeurisme.
PS3 :
Et chez vous ?
Certains de mes condisciples sur le forum de la bulle, relèvent la même chose que moi sur d’autres villes :
Lourdes :
http://forum.bulle-immobiliere.org/view ... 26&t=28266
dans l’oise…
http://forum.bulle-immobiliere.org/view ... 26&t=28975
bref partout en France
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewforum.php?f=15
