Bulle Immobilière

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 11:53 
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Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 16:12
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Localisation : Montmorency (95), France
En réponse à vos demandes, je vous signale les URL de vente en ligne en Allemagne.
Attention : il existe des dizaines de services identiques.

Pour les ventes aux enchères en Allemagne, vous pouvez faire un tour sur http://www.immobilien-auktionen.de/de/index.html
Désormais, les ventes couvrent toute l'Allemagne : Köln (Cologne), Hanove ...

Le résultat des dernières ventes :
http://www.immobilien-auktionen.de/de/letzte.html
http://www.immobilien-auktionen.de/de/l ... index.html
http://www.immobilien-auktionen.de/de/l ... nisse.html
2000€, 4000€, etc ...

L'achat en ligne avec carte bleue :
http://www.diia.de/

Exemple : 9000€ pour cette maison de style
http://www.diia.de/?thema=objekt_detail&id=1465&list=1

Il y a même une maison de 95 m2 à 50€ pour les amateurs :
http://www.diia.de/?thema=objekt_detail ... =1&id=1376

Bon krach,
Miam miam

Post-it indéfini

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 11:56 
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Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 16:12
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Localisation : Montmorency (95), France
Je rappelle la définition du trou noir de l'immobilier.

:arrow: Offre en logements > demande en logements

En Allemagne, le stock de logements repond aux besoins de la population.
Nous sommes dans la cas d'un marché mature, où 100% des consommateurs sont équipés :
Chacun possède une maison, une auto et un téléviseur.

Vision simpliste, mais bien réelle en Allemagne.

Pourtant, on continue à construire du neuf.
Pourquoi ?

Car la population est riche et a des besoins nouveaux : séjour cathédrale, maison avec piscine, etc...
Comme pour l'automobile ou l'équipement ménager, la demande en immobilier n'a pas de limite.

On se trouve alors dans une situation d'excédent chronique, incomprésible, surtout pour les logements anciens.

Pour information, l'Allemagne construit environ 300.000 logements neufs chaque année, alors que les besoins sont nuls en théorie.

:arrow: Grande variabilité des prix dans l'ancien => Prix nuls pour biens dévalorisés

Nous sommes sur un marché totalement excédentaire, de renouvellement.
Il en résulte une énorme concurrence entre ancien et neuf, mais également entre différents biens anciens.

Les prix sont alors très variables dans l'ancien en fonction de l'état général, du besoin en rénovation et de la situation géographique. La variabilité dans l'ancien est telle qu'on observe des prix presques nuls pour les biens délaissés, trop anciens, éloignés des centres économiques.

Voir nos nombreux exemples de biens immobiliers à 2000€.

:arrow: Baisse du prix des terrains => Stimulation dans le neuf
Il faut bien comprendre l'effet micro-économique de la baisse des prix dans l'ancien.

Le prix d'un logement neuf s'établit de la manière suivante :
Prix neuf = (prix terrain + prix construction) * 1,2.
Prix ancien * 1,2 = Prix neuf (en France)

On peut schématiser ainsi :
* La baisse du prix dans l'ancien comprime les prix du neuf (par concurrence).
* En cas de baisse de prix dans le neuf, le prix du terrain est la variable d'ajustement.

Quand les prix dans l'ancien baissent, il en résulte une baisse du prix de terrains. La paradoxe, c'est qu'un forte baisse du prix des terrains stimule la construction, qui devient très abordable.

Exemple : terrain (1500€) + maison (90.000) + marge 20% = maison neuve à 109.800€
Pourquoi s'épuiser à rénover un logement ancien quand le neuf vaut 109.800€ ???

:arrow: Ce paradoxe attire les investisseurs
Les prix nuls dans l'immobilier ancien attirent les investisseurs, qui sont très alléchés. En particulier par la possibilité de titriser leurs achats. Il suffit d'acheter au prix allemand et de faire valoriser au prix français, par exemple en introduisant en bourse. Beaucoup de boîtes ont fait fortune là dessus et ont ruiné leurs actionnaires. C'est pour cela que j'ai nommé cet effet "Trou noir de l'Immobilier", pour bien indiquer à l'investisseur le risque qu'il prend. L'argent apporté par les investisseurs et la bourse s'investit dans des chantiers de rénovation, qui vont encore stimuler la baisse des prix, comme dans une spirale infernale.

:arrow: Phénomène économique durable
Le phénomène dure depuis au moins 5 années et semble auto-entretenu. C'est bien un équilibre stable, qui semble pouvoir durer des décennies. Quand les prix à l'extrême dérapent vers zéro, c'est tout le marché qui est emporté.

Allez expliquer à un Allemand que l'immobilier a de la valeur, quand il peut se payer une superbe maison ancienne (certe un peu éloignée) en passant au distributeur à billets. Même les constructions de qualité, les bien neufs et tout le marché en général souffrent de la présence de biens à très bas prix.

L'Allemagne a 10 années d'avance sur la France et le reste de l'Europe.
L'Allemagne est la laboratoire de l'immobilier européen dans 10 ans.

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 12:02 
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Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 16:12
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Localisation : Montmorency (95), France
Pour info, j'ai découvert ces services de vente en ligne grâce à un ami allemand (Reinhard, mon meilleur pote à Montmorency), qui m'expliquait que les ingénieurs d'une usine Airbus en Allemagne achetaient leur maison avec 1 mois de salaire (environ 5000€). Gagner plus et dépenser moins, voilà un programme politique ! Au début, je n'y ai pas cru. Mais Reinhard a demandé à son père de m'envoyer toutes les infos. Quelques semaines plus tard, je recevais les catalogues papier des entreprises en question. A cette époque, vous vous souvenez probablement de mes premiers posts sur la bulle, avec photos à l'appui.

Autre info capitale : Reinhard m'explique que dans certains patelins en Allemagne, quand on cherche un logement, on vous le donne gratis.

Voilà comment procéder : on s'adresse à la Mairie, qui vous signale un bien invendu depuis 20 ans. Il suffit de téléphoner au propriétaire et lui proposer un prix symbolique, genre 2000€. En effet, les impôts sont élevés et tout le monde cherche à se débarasser du moindre bien immobilier excédentaire. Cela évite au propriétaire de mettre le feu ou de faire passer le bull.

Ce genre d'information n'a jamais filtré dans la presse. Les banques françaises possèdent beaucoup trop de biens immobiliers. Dire la vérité sur les prix obligerait les banques à lever entre 50 milliards d'euros et 200 milliards d'euros de fonds propres, ce qui est impossible actuellement. Donc on continue à pipauter. Il y a encore des gens qui achètent de l'immobilier en Allemagne ou dans les pays de l'Est et qui continuent à rêver - et qui seront bien entendu totalement ruinés, en caleçon, sur le bord de la route à faire la manche.

La seule limite au pipeau, c'est bientôt il suffira de passer au distributeur de billets pour se payer un bicoque que l'information filtre quand même un peu !!!

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 12:23 
Merci JMP. Il est évident que si l'immobilier baisse de 50 % , le problème du pouvoir d'achat des jeunes précaires sera largement résolu; et c'est ce qui va se passer.

On ne peut pas demander aux jeunes confrontés à la valse des CDD, des contras d'interims et du chomage technique de se porter acquéreurs pour des biens hors de leur portée. L'offre s'daptera à la solvabilité de la demande.

Le reste n'est que Blabla.


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MessagePublié: 10 Sep 2009, 12:34 
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Inscrit(e) le : 05 Mai 2007, 15:17
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Localisation : Vaucluse
Est-que quelqu'un pourrait nous faire un petit topo sur les différents frais qu'a à supporter un propriétaire en Allemagne au fil des ans. Le prix d'achat est une chose mais comme dit Jean-Michel, les taxes sont très élevès.
- frais à l'achat ?
- frais à la vente ?
- taxes annuelles ?
- cout des travaux
- etc

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 12:38 
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Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 16:12
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Localisation : Montmorency (95), France
demobilier a écrit:
Est-que quelqu'un pourrait nous faire un petit topo sur les différents frais qu'a à supporter un propriétaire en Allemagne au fil des ans. Le prix d'achat est une chose mais comme dit Jean-Michel, les taxes sont très élevès.
- frais à l'achat ?
- frais à la vente ?
- taxes annuelles ?
- cout des travaux
- etc


Tu n'as qu'à acheter un château pour 5000€, comme j'en ai vu, tu verras bien. :mrgreen:
A mon avis, tu peux déjà compter sur le chauffage d'une baraque de 200m2 ou d'un immeuble vide de 700 m2.
Déjà, cela te donnera un avis du gouffre financier.

Pour information, la maison de ma grand-mère (200m2 + 2ha de terrain) en Picardie coûte 500€/mois à l'indivision.
Et tout le monde en a marre ... Alors j'imagine le niveau d'exaspération des Allemands après 20 années de mise en vente.

Les sites internet mettent en évidence une pratique plus vaste : tu as besoin d'un logement, tu t'adresse à la mairie et ON TE LE DONNE.

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 12:43 
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Inscrit(e) le : 05 Mai 2007, 15:17
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Localisation : Vaucluse
jmpoure a écrit:
Tu n'as qu'à acheter un château pour 5000€, comme j'en ai vu, tu verras bien. :mrgreen:


Pas fou ! je n'achète pas en haut de bulle :lol:

Finalement, on peut dire que le vrai coût se résume au coût d'usage. Le cout d'achat est négligeable.

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 12:45 
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Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 16:12
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Localisation : Montmorency (95), France
Il faudrait réfléchir à la possibilité d'acheter une belle baraque pour 500€ avec les sous de l'association et de convoquer la presse française pour une conférence sur le trou noir de l'immobilier. Cela pourrait même être un sujet de documentaire assez sympa à tourner. Rien que sur Dailymotion, sans aide ni support, on pourrait médiatiser notre achat et faire 2 millions de vues. Vous imaginez la tête des professionnels de l'immobilier expliquant que 9000€ sur Paris, c'est un prix normal !!! MDR.

Titres possibles :
La vie de château en Allemagne.
Vendre 1 m2 à Paris et acheter 700 m2 en Allemagne.
Travailler moins, gagner plus et vivre mieux.

A la limite, en cherchant bien auprès des mairies allemandes, on peut envisager un prix nul (donation).

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 12:52 
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Inscrit(e) le : 02 Jan 2009, 18:42
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Donc vouloir une France propriétaire n'est pas si ridicule ?
Cela dit je pense que vous prenez des cas extrèmes et que l'on peux trouver des prix aussi cher qu'en France deplus il est difficiel de comparer des pays : culture, histoire, impot etc...

Sinon il me semble que l'Angleterre a aussi un fort taux de propriétaire mais chez eux l'immobilier est hors de prix, pourquoi cette différence ?


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MessagePublié: 10 Sep 2009, 12:53 
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Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 16:12
Message(s) : 8355
Localisation : Montmorency (95), France
morice a écrit:
L'Angleterre a aussi un fort taux de propriétaire mais chez eux l'immobilier est hors de prix, pourquoi cette différence ?

Tu parles de ce pays en faillite ? L'Espagne, tu peux également la rayer de la carte : les promoteurs doivent 400 milliards d'euros aux banques européennes et n'ont pas un sou en poche.

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 12:55 
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Inscrit(e) le : 13 Juil 2005, 12:44
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Localisation : 75
morice a écrit:
Sinon il me semble que l'Angleterre a aussi un fort taux de propriétaire mais chez eux l'immobilier est hors de prix, pourquoi cette différence ?

Parce que la population de la France et de l'Angleterre croissent encore un peu contrairement a celle de l'Allemagne qui decroit deja ?


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MessagePublié: 10 Sep 2009, 12:56 
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Inscrit(e) le : 08 Juil 2005, 20:31
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jmpoure a écrit:
Il faudrait réfléchir à la possibilité d'acheter une belle baraque pour 500€ avec les sous de l'association

chiche, je mets 10 euros

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Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.


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MessagePublié: 10 Sep 2009, 12:56 
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Inscrit(e) le : 12 Juil 2008, 21:56
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Cela met vraiment les choses en perspectives.

Merci

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Ma cassette, ma cassette !! (Zodric)

« Toute chose a la valeur que son acquéreur est prêt à payer. » (Publilius Syrus, environ 50 av. J-C)


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MessagePublié: 10 Sep 2009, 12:57 
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Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 16:12
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Localisation : Montmorency (95), France
Pi-r2 a écrit:
jmpoure a écrit:
Il faudrait réfléchir à la possibilité d'acheter une belle baraque pour 500€ avec les sous de l'association

chiche, je mets 10 euros


Il est trop tôt pour en parler.

Si vous organisez une levée, c'est envisageable.
Il faudra qu'on y aille à plusieurs et que tout soit préparé en détails.
De mon côté, je commence à avoir quelques contacts dans les médias.

On peut aussi viser un château à 1000€.
Pour le fun, on achète quelques poules et on transforme le château en poulailler, histoire de montrer la valeur réelle des belles pierres.

Je me souviens d'un reportage sur Arte où une association avait racheté un immeuble entier, pour transformer chaque appartement en poulailler et en clapier. Ils avaient aussi comme projet alternatif de détruire un immeuble sur deux, pour "construire des barbequious" et "mettre de l'ambiance dans le quartier".

Un tel reportage serait une occasion unique de se marrer comme jamais.
Personnellement, je serais mort de rire du début jusqu'à la fin du reportage.
Il y a de quoi se pisser dessus si on organise des happenings sympas.

A la fin du documentaire, on va chercher un SDF dans la rue et on se met à genoux pour qu'il rachète notre immeuble en Allemagne.
Les SDF sont peut-être difficiles à trouver, vu qu'il peuvent se loger pour 1€.

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 12:59 
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Inscrit(e) le : 21 Jan 2007, 20:08
Message(s) : 1189
jmpoure a écrit:
En effet, les impôts sont élevés et tout le monde cherche à se débarasser du moindre bien immobilier excédentaire. Cela évite au propriétaire de mettre le feu ou de faire passer le bull.

Je trouve que cet aspect est aussi très important, notamment en Espagne où les impôts fonciers sont très bas, et les multi-propriétaires de biens vides très (trop) nombreux. Si un gouvernement avait le courage de monter ces impôts, cela ne pourrait que stimuler les ventes et faire baisser d'autant les prix.

voir cette file où le gouvernement espagnol à annoncé vouloir augmenter les impôts

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Ni conformisme, ni résignation. J. Saramago.


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MessagePublié: 10 Sep 2009, 13:10 
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Inscrit(e) le : 05 Mai 2007, 15:17
Message(s) : 2867
Localisation : Vaucluse
Il faudrait interviewer quelques allemands pour savoir sur quels critères ils se basent pour acheter un bien. Ce doit être très différent de chez nous où "il faut être propriétaire", "il ne faut pas jeter l'argent par les fenêtres", etc.

Bref, quel est la psychologie des acheteurs allemand ?

Jean-Michel, pourrais-tu faire lire ton étude à ton ami allemand pour avoir son avis et sa comparaison avec l'Allemagne ?

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 13:52 
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Inscrit(e) le : 29 Mai 2006, 11:07
Message(s) : 3054
Localisation : Metz (57)
jmpoure a écrit:
Pi-r2 a écrit:
jmpoure a écrit:
Il faudrait réfléchir à la possibilité d'acheter une belle baraque pour 500€ avec les sous de l'association

chiche, je mets 10 euros


Il est trop tôt pour en parler.

Si vous organisez une levée, c'est envisageable.
Il faudra qu'on y aille à plusieurs et que tout soit préparé en détails.
De mon côté, je commence à avoir quelques contacts dans les médias.

On peut aussi viser un château à 1000€.


Euh, n'oubliez pas les taxes foncières, chauffage et entretien, ça va coûter cher à l'assoce.

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 13:56 
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Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 11:29
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Jean-Michel,

Je ne conteste pas la réalité des liens que tu as donnés, et qui rejoignent ceux de ton étude primordiale. En revanche, je suis plus sceptique sur l'impact du projet de video-vérité sur les Français.
J'ai un cousin ingénieur qui vient de se muter de Toulouse à Francfort (il travaille à l'ESA). Il a, selon ses propres termes "liquidé" sa grande maison pour reprendre une location. Je me demande donc pourquoi il n'achète pas une maison à 5000€ (pb juridique ? droit du sol ?) plutôt que de payer (par exemple) 1000€/mois pour sa nouvelle maison. Ce que je veux dire, c'est que la première réaction du spectateur moyen sera "euh, ben forcément, ils ont pris une ruine au milieu de la campagne en RDA". Je ne suis jamais allé en Allemagne, donc j'ignore s'il existe une campagne près de Francfort, vu qu'on m'a dit à l'école que c'est un pays très dense et industriel (la Ruhr, toussa). L'emplacement de la visite est primordial. A la limite, on pourrait réduire les frais en n'achetant pas la maison, ce qui serait un comble pour la Bulle d'ailleurs.
La seconde remarque des spectateurs plus cultivés sera "euh, ben c'est sûr qu'avec un taux de natalité de 1.4, l'immo risque pas de monter". :|

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 14:10 
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Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 16:12
Message(s) : 8355
Localisation : Montmorency (95), France
goinfrimmo a écrit:
J'ai un cousin ingénieur qui vient de se muter de Toulouse à Francfort (il travaille à l'ESA). Il a, selon ses propres termes "liquidé" sa grande maison pour reprendre une location.

Francfort est la région la + chère avec la Bavière.

Tu peux te faire une idée en visitant les liens sur Immonet :
http://www.immonet.de/hessen/frankfurt- ... aufen.html

:arrow: Une maison neuve en banlieue, aux normes énergétiques, 145 m2 pour 235.000€
Une fortune pour l'Allemagne ...

Le descriptif de la baraque :
http://www.immonet.de/hessen/frankfurt- ... 58559.html

Localiser sur la carte
http://maps.google.fr/maps?f=q&source=s ... 10&iwloc=A

:arrow: Une maison de ville
http://www.immonet.de/hessen/frankfurt- ... 81486.html
229.000€ pour 136m2.
Localisation Google : http://maps.google.fr/maps?f=q&source=s ... %C3%B6chst)+&sll=48.878811,2.402642&sspn=0.038215,0.087461&ie=UTF8&z=11&iwloc=A

:arrow: Une maison 186 m2 pour 332.000€
http://www.immonet.de/hessen/frankfurt- ... 45861.html
Localisation Google : http://maps.google.fr/maps?f=q&source=s ... %C3%B6chst)+&sll=48.878811,2.402642&sspn=0.038215,0.087461&ie=UTF8&z=11&iwloc=A

Les prix sont bien plus raisonnables.
En cas de défaut, d'éloignement, etc ... c'est l'effondrement.

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 14:55 
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Inscrit(e) le : 09 Juin 2009, 21:41
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Localisation : Attiches (59)
Très interessant ce fil concernant nos voisins. Même si je constate que le marché est bien différent (tout le monde ou presque proprio là bas si j'ai bien saisi).

Les prix des maisons sont en effet assez parlants, mais même en considérant un terrain gratuit ( :shock: ), les prix au m2 de certaines semblent extrèmement bas.

Celà vient-il d'un coût au m2 de construction nettement plus bas que chez nous ? (ici c'est l'habituel 1000€/m2 pour une construction standard). Si c'est le cas le prix au m2 peut-il nettement baisser chez nous aussi ?
En effet, à 1000euros/m2 chez nous, même si les terrains deviennent offerts, les prix du neuf resteraient apparemment plus cher chez nous.
(j'ai retrouvé l'histo BT01, on était à 600 en 2001, et 800 maintenant, soit +30%, peux-t-on espérer une baisse du BT ?)

En revanche si le prix très bas de l'ancien est du principalement à cet effet "tous proprio", je pense qu'on ne peut pas espérer avoir le même genre de prix chez nous ?

_________________
09/12 : changé de loc pour une maison de 120m2 avec jardin, le top (il faudrait 75 ans de crédit à 4% pour l'acheter avec le loyer que je vais payer :lol: Ratio de 280 loyers :shock: )


Dernière édition par lolotwingo le 10 Sep 2009, 14:57, édité 1 fois.

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 14:57 
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Inscrit(e) le : 30 Jan 2006, 02:30
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Localisation : Montrouge (92)
demobilier a écrit:
Est-que quelqu'un pourrait nous faire un petit topo sur les différents frais qu'a à supporter un propriétaire en Allemagne au fil des ans. Le prix d'achat est une chose mais comme dit Jean-Michel, les taxes sont très élevès.
- frais à l'achat ?
- frais à la vente ?
- taxes annuelles ?
- cout des travaux
- etc

+1, intéressé aussi :)

Autant il est facile de budgéter un prix d'achat nul :mrgreen: et des travaux, surtout si on les fait soi-même, autant les coûts de possession, notamment les taxes locales, sont une info importante et difficile à trouver.

_________________
"... elles font pschhhht" (c) [faites le geste en même temps]


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MessagePublié: 10 Sep 2009, 15:01 
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Localisation : 75
En Allemagne, tout ce qui est "main d'oeuvre" est entre 1,2 et 1,5 fois le prix en France.
Ils gagnent plus que nous, depensent moins pour se loger et se nourrir , aussi au final ils sont "mieux" que nous.


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MessagePublié: 10 Sep 2009, 17:13 
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lolotwingo a écrit:
En revanche si le prix très bas de l'ancien est du principalement à cet effet "tous proprio", je pense qu'on ne peut pas espérer avoir le même genre de prix chez nous ?
J'ai trouvé 42% de propriétaires en Allemagne (58% en France) :wink: .

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 17:16 
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Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 11:29
Message(s) : 4142
jmpoure a écrit:
Tu peux te faire une idée en visitant les liens sur Immonet :
http://www.immonet.de/hessen/frankfurt- ... aufen.html
Ok, les prix de 96 en France...
Tu as des liens pour des locations équivalentes (histoire d'étudier le rendement) ?

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 17:19 
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Localisation : Montmorency (95), France
goinfrimmo a écrit:
Tu as des liens pour des locations équivalentes (histoire d'étudier le rendement) ?

Louer se dit mieten en Allemand. Il doit y avoir des annonces sur immonet.

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Bulle Immobilière - Mythes et croyances de l'immobilier


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MessagePublié: 10 Sep 2009, 17:29 
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Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 11:29
Message(s) : 4142
D'après ceci il faut compter 10€/m2 (pour une maison, je précise bien). Rendement: 10*12/1600=7,5% brut. C'est bon, ils sont bien dans leur tunnel de Friggit à eux :D .

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 17:50 
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- Les allemands font peu d'enfants, taux de natalité à 1,4. C'est un suicide collectif, mais je pense que ça changera d'ici une génération ou 2.
- Les études sont très longues pour les Herr Diplomingenior et Herr Doktorr, de façon générale beaucoup de jeunes suite à l'obtention de leurs diplômes font des stages peu payés (s'ils sont payés) pendant plusieurs mois avant de trouver un CDD. Le CDI c'est pas toujours. Les parents doivent aider en attendant.
- Une étudiante a écrit un bouquin sur ce phénomène de génération "Praktikant", désolé pas de lien.
- Le prix des maisons dépend des coins, je doute qu'à Munich ce soit gratuit.
- Schröder a réalisé des baisses de salaires, les réformes "Hartz 2" de mémoire.

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 18:09 
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Salut JMP,

Par contre sur le site que tu donnes (http://www.diia.de/). Il semble que ce soit un système d'enchères (Startpreis, Bieten). Quel sera le prix le 24/09/09... Si c'est comme sur EBAY avec une mise à prix très basse...


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MessagePublié: 10 Sep 2009, 18:10 
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Inscrit(e) le : 14 Déc 2007, 19:30
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Localisation : 86
Generation Praktikum
Wikipedia

Citer:
Generation Praktikum (oder Generation Prekär) steht seit den 1990er Jahren für ein von vielen als negativ empfundenes Lebensgefühl der jüngeren Generation, die vermehrt unbezahlten oder minderbezahlten Tätigkeiten in ungesicherten beruflichen Verhältnissen nachgehen muss:


"La génération stagiare (ou génération précaire) existe depuis les années 1990 d'un plein ressentiment négatif de la vie de la jeune génération, qui plus ou moins payés pour des activité professionnelles non sûres doit céder à cette situation."

Traduis approximativement par mes soins, en allemand je suis un peu rouillé.

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Götterdämmerung.


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MessagePublié: 10 Sep 2009, 18:23 
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Message(s) : 23
Près de la frontière les terrains sont presque aussi chers qu'en Alsace...
(J'habite près de Gambsheim)


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MessagePublié: 10 Sep 2009, 18:43 
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Inscrit(e) le : 20 Juin 2006, 14:30
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Euh attention aux annonces grandiloquentes. L'immobilier n'est pas cher là où personne n'en veut. A Berlin, acheter n'est pas anodin pour les locaux.

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MessagePublié: 10 Sep 2009, 19:16 
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Inscrit(e) le : 02 Sep 2009, 20:18
Message(s) : 265
Nevermind a écrit:
Euh attention aux annonces grandiloquentes. L'immobilier n'est pas cher là où personne n'en veut. A Berlin, acheter n'est pas anodin pour les locaux.


+1

Si vous allez en Meuse ou dans les Ardennes, y aussi des maisons à pas cher


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MessagePublié: 11 Sep 2009, 06:45 
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Inscrit(e) le : 02 Jan 2009, 18:42
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Oui donc rien d'anormal au vue de la situation Allemande....Les prix sont comme chez nous quoi....


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MessagePublié: 11 Sep 2009, 08:06 
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Inscrit(e) le : 22 Mars 2009, 23:42
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Localisation : Lyon
Acheter un chateau en allemagne pour le prix d'une twingo??
Personnellement, je me laisserai bien tenter.
Faut que je demande a ma mere ou etait celui de ses parents,
vers aachen je crois.
Faut dire qu'en 36, ils ont pas trop eu le temps de le mettre en vente...

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MessagePublié: 12 Sep 2009, 12:14 
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Inscrit(e) le : 22 Mai 2008, 21:17
Message(s) : 343
Nevermind a écrit:
Euh attention aux annonces grandiloquentes. L'immobilier n'est pas cher là où personne n'en veut. A Berlin, acheter n'est pas anodin pour les locaux.
morice a écrit:
Oui donc rien d'anormal au vue de la situation Allemande....Les prix sont comme chez nous quoi....


http://www.immonet.de/berlin/3-raum-woh ... 17129.html

Berlin centre, 77m2, 41000 euros
( des comme celui là, il y en a des wagons à vendre.... )

Dans quel centre-ville de plus de 100 000 habitants peut on trouver cela en France ??

aucun.


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MessagePublié: 12 Sep 2009, 14:59 
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Inscrit(e) le : 24 Avr 2008, 18:16
Message(s) : 3442
Toz toz a écrit:
Dans quel centre-ville de plus de 100 000 habitants peut on trouver cela en France ??


Le fait de comparer des villes de 100 000 habitants me semble pertinent, bonne idée Toztoz.


Prenons Trèves, par exemple, ville moyenne de env 100000 habitants, qui n'est pas un centre économique comme Munich ou Stuttgart, mais qui est quand même en ex-Allemagne de l'ouest.


Le prix d'un appart ancien juste correct assez vétuste en ville : T3, 82m², 119 000€. ( http://www.immonet.de/rheinland-pfalz/t ... 84815.html )

Le prix d'un grand appartement de 228 m² ancien bien rénové, bien placé : 465 000€ ( http://www.immonet.de/rheinland-pfalz/t ... 40368.html )

Le prix d'une maison d'aspect vétuste de 150m² avec 800m² de terrain : 184 000€ ( http://www.immonet.de/rheinland-pfalz/t ... 74041.html )

Le prix d'une belle maison récente de 132m² de 2001 avec un beau jardin : 330 000€ ( http://www.immonet.de/rheinland-pfalz/t ... 32301.html )

Le prix d'un beau châlet récent en bois de 157m²avec une belle véranda et 626m² de terrain : 397 000€ ( http://www.immonet.de/rheinland-pfalz/t ... 31308.html )


Intéressant aussi, le prix du neuf (histoire de comparer avec la France, et de voir l'influence des aides fiscales, et la marge des promoteurs) :


Un T3 neuf de 80m² : 180 000€ ( http://www.immonet.de/rheinland-pfalz/t ... 70035.html )

Un grand appart neuf de 126m² avec belle terrasse : 327 000€ ( http://www.immonet.de/rheinland-pfalz/t ... 70039.html

Une maison neuve toute basique de 115m² avec 450m² de terrain : 198 600€ (http://www.immonet.de/rheinland-pfalz/t ... 34845.html)

Une maison neuve écologique originale de 180m² avec 250m² de terrain : 422 000€ ( http://www.immonet.de/rheinland-pfalz/t ... 23937.html )


En gros, on est à :

1000€/m² (voir moins) pour les vieilles maisons vétustes

1500€/m² pour les vieux apparts vétuste

2000€/m² pour les belles maisons avec un terrain correct

2000€/m² pour l'ancien bien rénové


2250€/m² pour les apparts neuf de base

2600€/m² pour les apparts neuf avec belles terrasses

1750€/m² pour les maisons neuves toutes basiques avec un petit terrain

2350€/m² pour une maison écologique, originale, mais avec un mini-terrain


Maintenant, il faut comparer avec une ville moyenne française de province de env 100 000 habitants pour voir l'ampleur de la bulle et des incitations fiscales chez nous.

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Vous connaissez le principe de l'Idiocratie ? Les c0ns gagnent toujours à la fin.


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MessagePublié: 13 Sep 2009, 01:29 
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Inscrit(e) le : 02 Oct 2008, 22:36
Message(s) : 429
lolotwingo a écrit:
(tout le monde ou presque proprio là bas si j'ai bien saisi).
[..]En revanche si le prix très bas de l'ancien est du principalement à cet effet "tous proprio", je pense qu'on ne peut pas espérer avoir le même genre de prix chez nous ?


Non, c'est le contraire, plus aucun intérêt à acheter (en plus des éléments spécifiques évoqués par wotan):

Image

[EDIT] Tiens j'ai même retrouvé un lien de pangloss qui expliquait pourquoi :
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?p=787397#p787397
Gros boum :arrow: krach entre 90 et 2000, à la suite de défiscalisations un peu généreuses à l'Est décidées au moment de la réunification.

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MessagePublié: 13 Sep 2009, 10:43 
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Inscrit(e) le : 02 Jan 2009, 18:42
Message(s) : 392
Citer:
Dans quel centre-ville de plus de 100 000 habitants peut on trouver cela en France ??

....
On ne peut pas comparer directement les chiffres d'un pays à un autre culture, politique, histoire...
un compratif un peu plus objectif :
http://cib.natixis.com/flushdoc.aspx?id=48300

Contrairement a ce qui a été dit ici l'Allemagne aurait le taux de propriétaire le plus faible d'europe...
http://www.insee.fr/fr/regions/nord-pas ... pation.htm


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MessagePublié: 13 Sep 2009, 14:43 
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Inscrit(e) le : 20 Juin 2006, 14:30
Message(s) : 2612
Toz toz a écrit:
http://www.immonet.de/berlin/3-raum-woh ... 17129.html

Berlin centre, 77m2, 41000 euros
( des comme celui là, il y en a des wagons à vendre.... )

Dans quel centre-ville de plus de 100 000 habitants peut on trouver cela en France ??

aucun.


Cette comparaison n'a pas de sens (les comparaisons de marché immo sont difficiles, même au sein d'un pays) ! Le prix est lié à l'offre et aux revenus des ménages. Ce qui vous étonne, c'est simplement qu'en Allemagne, le marché n'est pas devenu fou comme en France.

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MessagePublié: 14 Sep 2009, 14:52 
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Inscrit(e) le : 29 Sep 2008, 09:56
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Localisation : Rouen
Ayant vécu en Allemagne, je pense qu'il ya bcp de fausses vérités dans les propos de JMP!

Il y a des lieux en Allemagne, tout comme en France, où même un château n'a que peu de valeurs! -25 degrés en hiver, 20 bornes pour acheter le pain, Land de l'est bien pauvre, proche de la frontière polac, il ya des lieux en France aussi où la pierre ne vaut rien.

Arrêtez de penser que les Allemands vivent dans un pays comme le décrit JMP, cest complètement faux!
L'Allemagne sera toujours la locomotive de l'Europe et il faut y avoir vécu pour savoir pourquoi!

Les salaires allemands sont en moyenne supérieurs aux français, les opportunités pro sont plus nombreuses, surtout dans l'industrie car l'allemagne a encore une vraie industrie, a contrario de la France!

Je pense que l'on va assister à une belle baisse des prix en France, mais je ne suis pas certain qu'il soit très significatif de choisir des exemples extrêmes qui n'illustrent pas du tout une réalité sur le terrain!

_________________
Il ne se passe pas un seul jour sans que je me félicite de ne pas avoir acheté depuis 2005.

La loi des probabilités s'appelle ainsi car on n'est pas sûr qu'elle existe.
C'est le cerveau qui donne les ordres et les autres parties sont obligées d'obéir.


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MessagePublié: 16 Sep 2009, 17:35 
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Inscrit(e) le : 19 Mars 2009, 22:54
Message(s) : 111
jmpoure a écrit:
goinfrimmo a écrit:
J'ai un cousin ingénieur qui vient de se muter de Toulouse à Francfort (il travaille à l'ESA). Il a, selon ses propres termes "liquidé" sa grande maison pour reprendre une location.

Francfort est la région la + chère avec la Bavière.

Tu peux te faire une idée en visitant les liens sur Immonet :
http://www.immonet.de/hessen/frankfurt- ... aufen.html

:arrow: Une maison neuve en banlieue, aux normes énergétiques, 145 m2 pour 235.000€
Une fortune pour l'Allemagne ...

Le descriptif de la baraque :
http://www.immonet.de/hessen/frankfurt- ... 58559.html

Localiser sur la carte
http://maps.google.fr/maps?f=q&source=s ... 10&iwloc=A

:arrow: Une maison de ville
http://www.immonet.de/hessen/frankfurt- ... 81486.html
229.000€ pour 136m2.
Localisation Google : http://maps.google.fr/maps?f=q&source=s ... %C3%B6chst)+&sll=48.878811,2.402642&sspn=0.038215,0.087461&ie=UTF8&z=11&iwloc=A

:arrow: Une maison 186 m2 pour 332.000€
http://www.immonet.de/hessen/frankfurt- ... 45861.html
Localisation Google : http://maps.google.fr/maps?f=q&source=s ... %C3%B6chst)+&sll=48.878811,2.402642&sspn=0.038215,0.087461&ie=UTF8&z=11&iwloc=A

Les prix sont bien plus raisonnables.
En cas de défaut, d'éloignement, etc ... c'est l'effondrement.


2 des 3 maisons sont à proximité immédiate d'une zone industrielle. Et quand on parle de zone industrielle en Allemagne, ce sont de vraies industries (metallurgie, chimie...) et les nuisances qui vont avec. La 3e maison est située dans un bourg sans transport en commun. Et ce point est capital également...


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MessagePublié: 18 Sep 2009, 00:50 
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Inscrit(e) le : 24 Jan 2007, 00:36
Message(s) : 389
Localisation : loire
Savant cosinus a écrit:
Ayant vécu en Allemagne, je pense qu'il ya bcp de fausses vérités dans les propos de JMP!

Il y a des lieux en Allemagne, tout comme en France, où même un château n'a que peu de valeurs! -25 degrés en hiver, 20 bornes pour acheter le pain, Land de l'est bien pauvre, proche de la frontière polac, il ya des lieux en France aussi où la pierre ne vaut rien.

Arrêtez de penser que les Allemands vivent dans un pays comme le décrit JMP, cest complètement faux!
L'Allemagne sera toujours la locomotive de l'Europe et il faut y avoir vécu pour savoir pourquoi!

Les salaires allemands sont en moyenne supérieurs aux français, les opportunités pro sont plus nombreuses, surtout dans l'industrie car l'allemagne a encore une vraie industrie, a contrario de la France!

Je pense que l'on va assister à une belle baisse des prix en France, mais je ne suis pas certain qu'il soit très significatif de choisir des exemples extrêmes qui n'illustrent pas du tout une réalité sur le terrain!


Ce que je vais dire : n'est pas frais (de 2002) et de la region de Munich
J'ai vecu la pd 4 ans, et l'immo est intouchable la bas...
la moindre bicoque a 500K€
je serais bien content d'apprendre que ca a baissé...
Mais vivre en allemagne de l'Est, non merci, c'est perdu.
Apres faut regarder ce que donne Berlin et ses Faubourg.

Al.


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MessagePublié: 24 Sep 2009, 10:45 
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Inscrit(e) le : 24 Août 2008, 11:44
Message(s) : 52
On ne peut pas parler de trou noir en Allemagne : la FAZ, la Frankfurter Allgemeine Zeitung a une partie immobilière qui semble moins intoxiquée que ce que l'on peut lire dans nos médias haussiers.
Il y a des offres immobilières, et des analyses. J'ai regardé pour Düsseldorf : les prix sont plus bas qu'en France mais pas au niveau de ce qui est annoncé ici. Pour une maison de 130 m² sur un terrain de 400 m² il faut débourser environ 230.000 EUR. On peut aussi trouver beaucoup plus cher.
J'ai aussi trouvé une analyse intéressante ici : http://www.faz.net/s/Rub8E0FC0CD826A4AC ... ntent.html
On y voit que les prix actuels à l'ouest sont en train de remonter pour atteindre ceux de 1995. Il se passe donc bien quelque chose outre-Rhin:
Depuis 1995 : Une baisse de 10% à l'ouest avec un retour aux prix de 1995 en 2009
Une baisse de 30% à l'est depuis 1995.
Si on retournait aux prix de 1995 en France cela ferait tout drôle.


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MessagePublié: 24 Sep 2009, 13:13 
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Inscrit(e) le : 09 Juil 2008, 16:13
Message(s) : 1220
Localisation : La Rochelle, Charente-Maritime
1929 a écrit:
Si on retournait aux prix de 1995 en France cela ferait tout drôle.

Celà ferait surtout du bien :D !!!

Je rejoins cet avis de JMP : ne pas ébruiter la situation de l'immo germanique pour ne pas affoler les pig... pardon, les acquéreurs potentiels :roll: ...

:wink:

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Lucky plus loc :lol: , au mois de juin :wink: !!!

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MessagePublié: 28 Sep 2009, 11:09 
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Inscrit(e) le : 20 Sep 2009, 13:58
Message(s) : 5
jmpoure a écrit:
Les prix sont alors très variables dans l'ancien en fonction de l'état général, du besoin en rénovation et de la situation géographique. La variabilité dans l'ancien est telle qu'on observe des prix presques nuls pour les biens délaissés, trop anciens, éloignés des centres économiques.


Pour bien connaître le marché allemand, ou tout du moins celui de Berlin, c'est un des phénomènes que je ne parviens pas à m'expliquer. Il y a une variation de 1 à 2.5 sur le prix des biens immobiliers anciens, à surface et emplacement équivalents. En gros, le prix varie de 1000€/m2 à 2500€/m2 pour une surface de 60-120m2 au centre ville.

Je ne vois pas l'explication rationnelle à cet état de fait. Une piste?


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MessagePublié: 28 Sep 2009, 11:11 
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Inscrit(e) le : 20 Sep 2009, 13:58
Message(s) : 5
Sur l'Allemagne en général: impossible de trouver de statistiques de prix. Contrairement à la France, où nous avons plusieurs indicateurs (certes contestés en permanence), je n'ai guère trouvé de suivi sur le marché allemand. Finalement, l'information en France n'est pas si mauvaise :)


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MessagePublié: 28 Sep 2009, 11:19 
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Inscrit(e) le : 20 Sep 2009, 13:58
Message(s) : 5
demobilier a écrit:
Est-que quelqu'un pourrait nous faire un petit topo sur les différents frais qu'a à supporter un propriétaire en Allemagne au fil des ans. Le prix d'achat est une chose mais comme dit Jean-Michel, les taxes sont très élevès.
- frais à l'achat ?
- frais à la vente ?
- taxes annuelles ?
- cout des travaux
- etc


Les taxes sont comparables à la France.

Frais à l'achat = 8-10% du prix de vente. Cela se compose de 3.5% d'impôts (4.5% à Berlin) et le reste sont les frais d'avocat et de timbre. Il est nécessaire de passer par un avocat faisant office de représentant légal si vous n'êtes pas allemand. Les prix de ce service sont je crois normalisés.

En Allemagne, le montant de la commission de l'agent immobilier n'est pas révélée à l'acheteur. Elle serait typiquement de 7%.

Les charges annuelles sont de deux types:
+ taxes de copropriété. Les immeubles sont en général gérés par des entreprises spécialisés (= des syndics vraiment professionnels). A vue de nez, le coût est de 40-60€/m2/an. Cela varie sans doute beaucoup d'immeuble à immeuble. 80% de ces frais peuvent êtes passés en charges au locataire
+ impôts locaux. Barème aussi obscur que la taxe foncière française. Un ordre de grandeur, pour Berlin: 5-10 €/m2/an. Très petit par rapport aux autres frais.

Plusieurs agences sont spécialisées dans la vente de biens à des non-allemands, et sont familières des procédures (et parlent anglais).

Enfin, comme partout, les prix se négocient. La tradition est moins évidente en Allemagne mais ça marche quand même.


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MessagePublié: 28 Sep 2009, 11:23 
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Inscrit(e) le : 20 Sep 2009, 13:58
Message(s) : 5
jmpoure a écrit:
Pour les ventes aux enchères en Allemagne, vous pouvez faire un tour sur http://www.immobilien-auktionen.de/de/index.html


Un examen attentif des ventes aux enchères mentionnées ici est décevant. Soit, il y a des baraques isolées au bord d'une départementale qui ne valent rien. Mais le prix des immeubles du centre de Berlin est au niveau du marché, sans réel discount. Le prix initial est de l'ordre de 1000€/m2, prix avant les enchères.

Aujourd'hui, on trouve sans trop de mal des appartements à ce prix exactement au même endroit. En voici un:
http://www.frontlineberlin.com/en_Apart ... A1834.html

Bref, ces enchères ne sont pas spécialement du cassage de prix.


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MessagePublié: 28 Sep 2009, 14:03 
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Inscrit(e) le : 07 Avr 2009, 05:24
Message(s) : 1380
cocole a écrit:
Reger a écrit:
Bref, ces enchères ne sont pas spécialement du cassage de prix.

Jamais jmp n'a dit ça.

Arrête de diminuer le mérite de jmp, qui je te le rappelle, a été le 1er à dénoncer la bulle immobilière.


mode soutient-à-jmp on
Bien dit !
mode soutient-à-jmp off


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MessagePublié: 28 Sep 2009, 17:35 
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Inscrit(e) le : 14 Déc 2006, 17:23
Message(s) : 813
JMP a été le premier (et le seul à ce jour) a affirmer que l'immobilier serait bientôt gratuit en Allemagne.
Si JMP l'affirme, alors c'est indiscutable.
Total respect à JMP.


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