Immobilier France / Bulle immobilière (de l'existence de)
Les cinq phases d'une bulle spéculative
Le forum d'après le blog econo.free.fr
- Première phase : des spéculateurs à court terme qui recherchent de hauts rendements, ou des investisseurs exigeant une trop importante prime de risque, poussent la valeur d'une devise à un niveau insoutenable.
- Seconde phase : les gens qui suivent les tendances sur les marchés achètent, parce que les rendements ont été très élevés récemment; de ce fait, ils poussent la surévaluation à un niveau encore plus élevé, sur une si longue période que les économistes orthodoxes ne parviennent pas à l'expliquer.
- Troisième phase : des économistes très intelligents, étonnés par la durée de la surévaluation, développent des théories expliquant que cette fois-ci, les choses sont différentes, et que finalement, la surévaluation est peut-être cette fois vouée à durer éternellement et être soutenable.
- Quatrième phase : Les gens sur les marchés financiers continuent d'anticiper des hausses, encouragés par les théories sur la "nouvelle économie", qui justifient les rendements extrêmement élevés connus au cours de la période récente. La devise reste donc suspendue au dessus de son niveau normal encore plus longtemps.
- Cinquième phase : les acheteurs enthousiastes et les suiveurs de tendance finissent par se tarir; l'effondrement qui en résulte ressemble à celui d'un jeu à la Ponzi.
Définition technique d'une bulle spéculative
Le forum, philipullus
L'immobilier surestimé de 40% selon la BNP - décrochage courant mars 2004,
BNP, juin 2007
Logement : bulle immobilière ou cycle normal?, Les Echos juil. 2006
L’exubérance rationnelle de l’immobilier
Revue de l'OFCE n°96, jan 2006
Elle (NDLR: la poussée des prix depuis 1997, replacée dans une perspective historique) ne commence vraiment à s’en distinguer qu’en 2004, du fait du dynamisme du marché en province qui tranche avec la plus grande sagesse des prix en région parisienne. La hausse des prix apparaît finalement justifiée par les déterminants structurels de la demande de logements. La démographie —, avec l’accélération de la hausse du nombre de ménages —, le recul des taux d’intérêt et le comportement des banques — qui ont solvabilisé un plus grand nombre d’acquéreurs potentiels —, la demande étrangère plus vigoureuse ou encore la politique du logement, sont autant de facteurs qui ont soutenu le marché {...}
L’hypothèse de la formation d’une bulle, qui aurait conduit à une hausse des prix non justifiée par les rendements, est donc écartée, tout comme celle d’un futur effondrement du marché
Marché immobilier :voit-on une bulle ?
INSEE mars 2005
Sur la période récente, des tensions se sont progressivement matérialisées sur le marché immobilier français. En particulier, les prix ont fortement augmenté, de sorte que la solvabilité des ménages s’est sensiblement dégradée et que l’endettement s’est accru de façon notable.
Pourautant, les modélisations présentées ici suggèrent qu’il serait hâtif de conclure à la présenced’une bulle sur le marché de l’immobilier à l’heure actuelle. D’une part, la prime de risque pesant sur les actifs immobiliers resterait encore très supérieure à celle observée au moment de la bulle des années 90. D’autre part, le prix de l’immobilier ne s’écarterait pour le moment pas sensiblement du prix qui équilibre la demande de logements.
Ces conclusions ne préjugent bien évidemment pas de l’évolution future des prix sur le marché immobilier. Elles mettent simplement en évidence des éléments semblant écarter l’existence d’une bulle sur le marché immobilier français actuellement.
Il faut toutefois garder à l’esprit que ces modèles sont contingents aux données utilisées, qui couvrent une période de temps relativement restreinte et dont la cohérence est difficile à assurer. En outre, ils font l’objet d’un certain nombre d’hypothèses. En particulier, dans les deux analyses, une forme ad-hoc a été adoptée sur les anticipations des ménages en matière de prix immobilier. Il convient également de
rappeler que, dans le premier modèle, seuls les rendements des actifs sont intégrés pour expliquer la décision d’achat prise par les ménages, et que, dans le second modèle, des problèmes économétriques se sont posés en lien notamment avec la brièveté des séries disponibles au regard des méthodes employées et la longueur des cycles sur le marché immobilier (on ne dispose que d’un seul cycle).
Housing (worldwide): the biggest bubble ever
European Tribune, juin 2005 (d'après The Economist)
NEVER before have real house prices risen so fast, for so long, in so many countries. Property markets have been frothing from America, Britain and Australia to France, Spain and China. Rising property prices helped to prop up the world economy after the stockmarket bubble burst in 2000. What if the housing boom now turns to bust?
According to estimates by The Economist, the total value of residential property in developed economies rose by more than $30 trillion over the past five years, to over $70 trillion, an increase equivalent to 100% of those countries' combined GDPs. Not only does this dwarf any previous house-price boom, it is larger than the global stockmarket bubble in the late 1990s (an increase over five years of 80% of GDP) or America's stockmarket bubble in the late 1920s (55% of GDP). In other words, it looks like the biggest bubble in history.
(...)
Calculations by The Economist show that house prices have hit record levels in relation to rents in America, Britain, Australia, New Zealand, France, Spain, the Netherlands, Ireland and Belgium. This suggests that homes are even more over-valued than at previous peaks, from which prices typically fell in real terms. House prices are also at record levels in relation to incomes in these nine countries.
Y a-t-il une bulle immobilière aux Etats-Unis ?
Agefi juillet 2005
La hausse du prix des logements, à travers le monde, pose de façon de plus en plus insistante la question de sa nature spéculative. Pourtant, au-delà de la controverse sur l'existence d'un risque de scénario « bulle-krach », c'est surtout la marginalisation de cette question dans la très large majorité des travaux prospectifs qui frappe le plus.
[...]
L'un des traits majeurs de toute bulle spéculative est définitivement d'être tout simplement niée par une majorité d'observateurs, quasiment jusqu'à la fin de l'épisode.
[...]
Pourquoi est-il aussi important de se pencher sur la bulle immobilière américaine ? Parce qu'elle est au cœur du projet de Ownership Society de G.W. Bush et qu'elle est à la fois l'expression et le vecteur de la mutation de l'économie américaine vers une économie basée sur la richesse patrimoniale (Asset-based Economy).
[...]
Si bulle il y a, ce que nous pensons, et qu'elle venait simplement à cesser de croître, ce qui conduirait pour le moins à un arrêt des transactions, l'effet richesse cesserait, qu'il soit simplement psychologique ou bien concret. Il faudrait alors trouver un autre soutien pour la consommation, un autre moteur pour la croissance. Pour un monde industrialisé très dépendant de la conjoncture américaine, un tel événement aurait des conséquences directes - sur l'économie chinoise - et indirectes - la contagion sur d'autres marchés immobiliers.
Analyse des cycles immobiliers
Spock, lecture dirigée d'après le Font Monétaire International
Housing price bubbles - a tale based on housing price booms and busts
Essai de Thomas F Helbling, BIS papers
Les canaux de transmission de la richesse immobilière
Club du CEPII - OCDE : «La bulle immobilière mondiale », déc 2005
OCDE/ Club du CEPII "La bulle immobilière mondiale ?" Programme
OCDE, déc. 2005
LES BULLES « ROBUSTES » POURQUOI IL FAUT CONSTRUIRE DES LOGEMENTSEN RÉGION PARISIENNE
Revue de l’OFCE / Débats et politiques – 128 (2013)
http://www.ofce.sciences-po.fr/pdf/revue/12-128.pdf
En combinant la notion de bulle économique, les arguments de l’économie spatiale et une analyse d’économie politique, nous suggérons que la valorisation importante de l’immobilier en France est le résultat d’une logique rationnelle et conforte les intérêts des acteurs locaux. Dès lors, la forte valorisation peut être considérée comme une « bulle robuste », à même de résister à des chocs importants.
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