La bulle : I) Situation

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fabriceb
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La bulle : I) Situation

#1 Message par fabriceb » 13 nov. 2007, 19:25

La Bulle situation.
Suite au post de immofurax, j’ai décidé de donner ma propre analyse de la situatio: ce qui est acquis, ce qu’on peut arriver à reconstituer à partir des indices « avancés » de la FNAIM et de BOURSOPAP, et les paramètres qui, dans les mois à venir, devraient influer sur l’évolution de la situation.
Je commence donc ici par la situation, telle qu'elle me semble acquise; je me base sur les chiffres INSEE/notaires, et je tente d'en dégager des constats vis-à-vis des indices avancés à notre disposition.

Analyse de la situation:
Les chiffres INSEE/notaires http://www.insee.fr/fr/indicateur/indic ... ixloge.pdf , décalés de 7 à 8 mois en moyenne, ont montré une reprise de la hausse au T2 (affaires conclues sur le terrain durant le T1 2007) après deux trimestres de stagnation.
Cette reprise de la hausse, ainsi que la stagnation qui avait précédé (deuxième semestre 2006 sur le terrain) doit tout d’abord être interprétée à l’aune des variations saisonnières : les T2 et T3 sont traditionnellement des périodes de fortes hausses pour l’immobilier, alors que les T1 et T4 sont des périodes plus creuses de ce point de vue. On doit donc admettre que les données notaires montrent, sur les trois derniers trimestres publiés, qu’il y a eu poursuite d’une faible tendance haussière (si on parle en "corrigé des variations saisonnières") jusqu’aux ppremiers mois de 2007, au moins.

Graphiquement, on peut prévoir une hausse de 2.2% à 2.5% au T3 (publié en début 2008 correspondant au T2 sur le terrain), ce qui devrait donner une hausse de 5% sur la période de 12 mois (T4 2006 à T3 2007 "notaire", soit T3 2006 à T2 2007 "terrain") dans son ensemble.
La réalité semble, d’autre part, contrastée entre la province, qui évolue à un rythme réduit, voire négatif à la « mauvaise » saison, d’environ 4% par an, et l’Ile de France qui évolue jusqu’à présent à un rythme plus soutenu ; une extrapolation graphique donnerait un indice à 201 pour le T3, d’où une hausse de plus de 5% pour la période de 12 mois.

Apport des indices avancés
On complète utilement cet indice par l’étude des deux indices les plus significatifs du marché : BOURSOPAP http://www.boursorama.com/patrimoine/im ... _BOURSOPAP et FNAIM.
BOURSOPAP estimait une stagnation de l’immobilier à compter du printemps 2006 ; l’indice FNAIM ne la mettant en évidence qu’à partir de l’été. Il s’avère que cette stagnation a bel et bien eu lieu, mais à partir de l’été, ce qui recoupe l’indice FNAIM. De même, ce dernier indice avait repris sa progression début 2007, contrairement à BOURSOPAP (qui est resté dans une "bande" de 2% de largeur depuis avril 2006), reprise apparemment confirmée par les données INSEE.
Contrairement à certains propos lus sur le forum, l’indice FNAIM démontre donc sa pertinence; ce qui nous arrange d’ailleurs pour la suite, vu qu’il est désormais beaucoup plus « baissier » que BOURSOPAP.

Conclusion de ce premier post : jusqu'en début 2007, nous avions la survie d'une tendance haussière de plus en plus anémique, mais ... toujours vivante.
Si on s'en réfère à l'indice FNAIM, la suite présage d'être moins glorieuse...
Il vaut mieux se taire et passer pour un *** plutôt que de parler et de ne laisser aucun doute sur le sujet.

who knows

Re: La bulle : I) Situation

#2 Message par who knows » 13 nov. 2007, 20:23

fabriceb a écrit :La Bulle situation.
Suite au post de immofurax, j’ai décidé de donner ma propre analyse de la situatio: ce qui est acquis, ce qu’on peut arriver à reconstituer à partir des indices « avancés » de la FNAIM et de BOURSOPAP, et les paramètres qui, dans les mois à venir, devraient influer sur l’évolution de la situation.
Je commence donc ici par la situation, telle qu'elle me semble acquise; je me base sur les chiffres INSEE/notaires, et je tente d'en dégager des constats vis-à-vis des indices avancés à notre disposition.

Analyse de la situation:
Les chiffres INSEE/notaires http://www.insee.fr/fr/indicateur/indic ... ixloge.pdf , décalés de 7 à 8 mois en moyenne, ont montré une reprise de la hausse au T2 (affaires conclues sur le terrain durant le T1 2007) après deux trimestres de stagnation.
Cette reprise de la hausse, ainsi que la stagnation qui avait précédé (deuxième semestre 2006 sur le terrain) doit tout d’abord être interprétée à l’aune des variations saisonnières : les T2 et T3 sont traditionnellement des périodes de fortes hausses pour l’immobilier, alors que les T1 et T4 sont des périodes plus creuses de ce point de vue. On doit donc admettre que les données notaires montrent, sur les trois derniers trimestres publiés, qu’il y a eu poursuite d’une faible tendance haussière (si on parle en "corrigé des variations saisonnières") jusqu’aux ppremiers mois de 2007, au moins.

Graphiquement, on peut prévoir une hausse de 2.2% à 2.5% au T3 (publié en début 2008 correspondant au T2 sur le terrain), ce qui devrait donner une hausse de 5% sur la période de 12 mois (T4 2006 à T3 2007 "notaire", soit T3 2006 à T2 2007 "terrain") dans son ensemble.
La réalité semble, d’autre part, contrastée entre la province, qui évolue à un rythme réduit, voire négatif à la « mauvaise » saison, d’environ 4% par an, et l’Ile de France qui évolue jusqu’à présent à un rythme plus soutenu ; une extrapolation graphique donnerait un indice à 201 pour le T3, d’où une hausse de plus de 5% pour la période de 12 mois.

Apport des indices avancés
On complète utilement cet indice par l’étude des deux indices les plus significatifs du marché : BOURSOPAP http://www.boursorama.com/patrimoine/im ... _BOURSOPAP et FNAIM.
BOURSOPAP estimait une stagnation de l’immobilier à compter du printemps 2006 ; l’indice FNAIM ne la mettant en évidence qu’à partir de l’été. Il s’avère que cette stagnation a bel et bien eu lieu, mais à partir de l’été, ce qui recoupe l’indice FNAIM. De même, ce dernier indice avait repris sa progression début 2007, contrairement à BOURSOPAP (qui est resté dans une "bande" de 2% de largeur depuis avril 2006), reprise apparemment confirmée par les données INSEE.
Contrairement à certains propos lus sur le forum, l’indice FNAIM démontre donc sa pertinence; ce qui nous arrange d’ailleurs pour la suite, vu qu’il est désormais beaucoup plus « baissier » que BOURSOPAP.

Conclusion de ce premier post : jusqu'en début 2007, nous avions la survie d'une tendance haussière de plus en plus anémique, mais ... toujours vivante.
Si on s'en réfère à l'indice FNAIM, la suite présage d'être moins glorieuse...
Pour faire des prévisions, il faudrait encore examiner le marc de café pour y découvrir, au futur :
- les taux bancaires
- le cours du pétrole et d'autres matières premières de base
- le moral des Français
- la longueur de la période pendant laquelle la presse parlera de baisse dans l'immobilier

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#3 Message par fabriceb » 13 nov. 2007, 20:43

Pour faire des prévisions, il faudrait encore examiner le marc de café pour y découvrir, au futur :
Taratata ... les chiffres notaires s'arrêtent début 2007, moment auquel j'estime l'évolution de l'immo à environ +5% annualisé.
Nous sommes en novembre; les indices instantanés du type FNAIM nous permettent d'avoir des indications, à priori assez correctes, jusqu'à fin octobre, et, encore une fois, il semble bien que la reprise haussière se soit confirmée au printemps (T3 notaire-T2 terrain, ce qui me fait anticiper un chiffre notaire à +2.5% en trimestriel pour le T3 notaire-T2 terrain), ce qui est habituel, mais qu'après ... on ait fait sévèrement plouf au T3 terrain-T4 notaire!

Au delà, c'est effectivement plus compliqué.
Modifié en dernier par fabriceb le 13 nov. 2007, 20:49, modifié 1 fois.
Il vaut mieux se taire et passer pour un *** plutôt que de parler et de ne laisser aucun doute sur le sujet.

who knows

#4 Message par who knows » 13 nov. 2007, 20:48

fabriceb a écrit :
Pour faire des prévisions, il faudrait encore examiner le marc de café pour y découvrir, au futur :
Taratata ... les chiffres notaires s'arrêtent début 2007, moment auquel j'estime l'évolution de l'immo à environ +5% annualisé.
Nous sommes en novembre; les indices instantanés du type FNAIM nous permettent d'avoir des indications, à priori assez correctes, jusqu'à fin octobre, et, encore une fois, il semble bien que la reprise haussière se soit confirmée au printemps (T3 notaire-T2 terrain, ce qui me fait anticiper un chiffre notaire à +2.5% en trimestriel pour le T3 notaire-T2 terrain), ce qui est habituel, mais qu'après ... on ait fait sévèrement plouf au T3 terrain-T4 notaire!
Oui, OK, mais moi je pense à 2008. 2007 étant quasi joué.

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#5 Message par fabriceb » 13 nov. 2007, 20:55

2008 ... la prospective n'est pas une science exacte, et je ne suis pas madame Irma. :wink:
Cependant, on peut tenter de dégager les éléments dont on pense qu'ils vont influer. :?
Ce sera l'objet de mes posts suivants (ce soir si j'ai le temps, ou demain).
Il vaut mieux se taire et passer pour un *** plutôt que de parler et de ne laisser aucun doute sur le sujet.

plusky1

#6 Message par plusky1 » 13 nov. 2007, 21:56

:!: on nous clame 3 % de hausse en 2008,, hum hum... cela ne veux plus dire grand chose toutes ces statistiques et ces chiffres l'on croirait lire des analyses financières.
:arrow: fnaim est un indice bidon pour les pigeons
:arrow: notaire indice qui révèlent le degré d'intelligence des pigeons
:arrow: insee indice pour le moins mediocre tellement il a été denaturé de sa substance celui là...
:arrow: Un seul mot d'ordre charger.... les jeux sont faits, le spectacle est terminé... La hausse dans l'immo c'est terminé car un indice simple se suffit à lui même les salaires n'augmentent pas et n'augmenteront pas...

:arrow: chercher le meilleur rapport qualité/prix,negocier et ne pas hesiter à attendre si la transaction ne se fait pas car votre salaire lui ne va pas faire progresser ou si peu...

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#7 Message par fabriceb » 13 nov. 2007, 22:01

Il vaut mieux se taire et passer pour un *** plutôt que de parler et de ne laisser aucun doute sur le sujet.