Bulle Immobilière

[alain2908]Ce Topic rassemble toutes les news concernant le marché immo espagnol depuis début 2008, histoire de pouvoir se repasser le film en boucle


On y est : 433 milliards de créances constructeurs ...... et pas un kopek en provision
L'intenable financement de l'immo espagnol par les banques - et la titrisation associée - est en train de sortir au grand jour. Y compris le soutien malsain des régulateurs locaux et indirectement de la BCE très au-delà du raisonnable.
Le point faible du dispositif est bien sûr le financement de la promotion immobilière. Les montants sont plus faibles qu'aux US mais TRES AU DELA DES CAPACITES DU SYSTEME.

http://www.bloomberg.com/apps/news?pid= ... refer=home

Ce mercredi 23 janvier. Bourse de Madrid .
Sté INM-COLONIAL : -6,45% = 44.665.000 titres échangés

Résumons, pour voir si j'ai compris ...
En fait, les titres notés AAA gagés sur des prêts immo sont regardés avec tellement de suspicion que l'écart entre les taux directeurs et les taux qu'ils sont obligés de servir aux investisseurs a quadruplé en 6 mois?
C'est ca?

Nous allons utiliser ce fil pour suivre l'implosion du système financier espagnol.
A votre avis, si les principales banques espagnoles font faillite, il se passe quoi

443 milliards, tu parles bien en euros ?

On passe tous nos vacances en Espagne gratos ?

fabriceb : j'ai pas tout compris, tu peux expliquer ?

Vous vous souvenez des ventes en ligne en Allemagne ?
Les dernières ventes datent du 15 Décembre 2007.
Et bien les prix sont toujours aussi bas : http://immobilien-auktionen.de/en/letzt ... nisse.html

En Espagne, il y a un énorme marché pour les ventes en ligne, façon trou noir immobilier allemand.
Tu sors ta carte bleue et on tu achètes la maison à distance pour rien.

C'est marrant, parce qu'il y a quelques temps la société qui vendait des maisons en ligne
en Allemagne à quelques milliers d'euros a lancé un site pour l'Espagne. Je ne blague pas.

Dès que t'en trouves une fais moi signe : ça m'intéresse aussi.

Ce soir 18 h 51 : COLONIAL envisage un rachat par GENERAL ELECTRIC ( qui posséde déja 1 milliard d' euros d'actifs immobiliers en Espagne )

http://www.boursorama.com/infos/actuali ... ws=5065312

Ce que j'ai compris (je ne garantis rien...) :
-En Espagne, comme aux USA, les banques semblent avoir titrisé les prêts immobiliers : émission d'obligation qui ont été gagée sur les prêts immobiliers, eux même garantis par le bien acheté.
-Ces obligations, comme tout produit financier, a une note donnée par Standard & Poors (et d'autres). La meilleure note est AAA, la plus mauvaise E, sachant que, à partir de B, c'est considéré comme pourri.
Bien sur, les plus mauvais titres doivent proposer des rémunérations très élevées pour compenser le fait que leur risque est grand; les meilleurs peuvent se contenter de taux faibles.

Ce que suggère cet article, c'est que le domaine immo espagnol est tellement regardé avec méfiance que même les meilleures obligation basées sur l'immo doivent donner des rendements très élevés. En fait, le surcroit de rendement (par rapport aux taux de base totalement sans risque) qu'ils sont obligés de donner à quadruplé en 6 mois.

Merci

Bon sang, mais c'est bien sûr! Ils comptaient encore en pesetas et ne s'étaient rendus compte de rien!.

Hum, j'ai beau ne pas trop aimer l'espagne si ça baisse vraiment je pourrais me laisser tenter par un achat bon marché.

En Espagne certains commencent à dire que tout cela c'est la faute à l'euro et à la BCE. Si l'Espagne sortait de l'euro, je pense que la pesetas serait dévaluée immédiatement de 40% (ce qui rendrait l'immo espagnol encore moins cher...).

on ira tous tous tous à torremolinos

Et tous les espagnols voudront conserver leur épargne en euros à l'étranger...
et tout ça, ce n'est pas faisable et ce ne sera donc pas fait...The beating's just started...

Plouf plouf plouf, déflation quand tu nous tiens. L'occasion était trop belle pour les banques espagnoles d'allez revendre leurs prêts par milliers au père noel de la finance.
Mais voila le problème, et nous le connaisssons tous ici, l'immo baisse et les engagements pris sont intenables.

Tout ça fait très peur. La mécanique financière s'est considérablement sophistiquée ces dernières années et a permis des profits et une croissance injustifiée en trasnformant des biens immobiliers en véhicule financier complexe. Dommage.

Sttelllamentable tout ça...

Voy voy voy a benidorm
voy a benidorm

On pourrait dire la même chose des Français qui confondent encore € et FF dans leurs prix de présentation

prin eun' gauff' au suc' et vamos a salou

J'ai quand même peur qu'en raison de la proximité géographique avec la France, les Espagnols nous aient refilé leurs déchets financiers. D'autant que les Espagnols sont très présents dans les foncières en France et qu'ils avaient donc tous les contacts financiers du microcosme parisien de la Finance.

ya un bombe dans cet article :

Je m'explique,
dans la première version de cet article de bloomberg (commenté ici), le journaliste explique que les banques espagnoles ont des provisions permettant de faire face au triplement du taux de "deliquency" des emprunteurs
hors dans cet article il est écrit :

ce qui veut dire que les mecs anticipent 5,5 % de deliquency rate alors que les banques peuvent couvrir 3 fois 0,37 % soit 1 %.
Et qui paient pour les 4 % manquant.....

heu, dites, vous ne croyez pas que vous y allez un peu fort avec "l'effondrement du systeme financier espagnol". Je vois bien moi aussi que les choses tournent mal, mais si on ecrivait ca de la France, tout les forumeurs monteraient au creneau en disant, mais non, pas possible...

je vous cite, 24/05/2005


qu'en pensez-vous? ca vient de cette file: viewtopic.php?f=3&t=343
toute la file avait l'air de dire que c'etait improbable...
par contre, qu'il y aie deflation ca n'est pas impossible. Mais bon, c'est vous les connaisseurs!

1°) Estimation des pertes selon l'article

1000 milliards d'Euros de crédits au total dont 433 milliards pour les promoteurs et 577 milliards pour les (futurs !) propriétaires.

Taux de défaut actuel : 0.37%
Taux de défaut actuellement provisionné : 1%, soit 10 millards de provisions.
Taux de défaut (sous-) estimé par Moody's (qui ne va pas trahir ses AAA tout de suite) : 5.5%
Taux de défaut probable (Sweet Home 3) : 8%, soit 80 milliards.

Le total des pertes serait donc de 70 milliards.

Quand on a vu que les estimations aux US allaient jusqu'à 200 milliards de pertes, 70 milliards, c'est énorme pour l'Espagne !

2°) Les pertes sont déjà là

Selon l'article "les banques espagnoles ont triplé leurs emprunts à la BCE jusqu'à 53 milliards entre juillet et décembre".
Elles ont donc emprunté 35 milliards deplus que d'habitude.
Pour peu qu'elles aient placé leur cash dans des CDO US...
J'ai bien l'impression qu'il y a là-bas une Northern Rock bien cachée.

3°) et nous dans tout ça

J'imagine 4 impacts :
>> sur les titrisations répandues partout
>> sur les banques
Je n'aime pas savoir que le crédit agricole a créé son réseau d'AI (************) en France, qu'il a déjà perdu 2.5 milliards du fait de la dévalorisation du portefeuille de Calyon US (titres ayant perdu leur notation du fait de la chute d'un monoline), qu'ils ont investi il y a quelques semaines pour prendre une participation mioritaire dans la banque Espagnole Bankinter. C'est moi l'incompétent ou c'est eux qui ne voient rien venir ?
>> sur l'économie en général puisque la croissance espagnole est tirée par l'immo
>> sur les sociétés Françaises dans lesquelles sont les Espagnoles. C'est bizarre, il y a souvent des embrouilles au sujet des participations espagnoles dans les sociétés françaises (Metrovaseca dans Gecina, Sacyr dans Eiffage)

Je veux juste acheter ma maison pas cher, moi, je veux pas que tout le système éclate. bouh.

Sans allez jusque là, il y rarement de quoi ce réjouir d'une baisse de l'immo.

8% de perte c'est peu. Dans les (multiples) reportages diffusés sur Youtube, on voit bien des villes fantôme érigées par des spéculateurs. Cela ressemble aux Etats-Unis, mais en pire. Aux Etats-Unis, il y a des panneaux dans chaque rue. En Espagne, les villes nouvelles sont vides. Aucun locataire, rien. Exemples : viewtopic.php?f=58&t=34910

Je vois mal comment on peut faire des statistiques sur des données aussi mal connues. Imaginons 25% de défaut, et on a une crise aussi importante que le Suprime américain.

La crise est immense par rapport à la taille économique de l'Espagne.

Nous verrons bien ce qu'il se passera dans le futur.
Mais personnellement, par mes origines, je viserais plutôt le portugal.

L'espagne est beaucoup plus exposée médiatiquement, donc tout le monde voudra/cherchera a acheter au plus bas, ce qui n'est pas idéal dans le cadre d'un achat à pas cher.

Le portugal est beaucoup moins visible de France et d'ailleurs, si ça plonge, on retrouverait des niveaux d'il y a qqs années, qui marquent le retard économique de ce pays, ainsi que sa population assez restreinte.
En d'autres termes, un retour aux fondementaux de ce pays signifierait des prix très bas par rapport à la France... ils paraissent déjà bas aujourd'hui, je vous laisse imaginer.

L'intérêt c'est qu'il fait aussi beau qu'en espagne, qu'on y mange au moins aussi bien, que les gens y sont tout aussi accueillant. En faisant un peu attention à la Cote d'az portugaise qui sort un peu de ce constat par rapport au reste du pays. La région est un peu moins accueillante, mais l'eau y est chaude (comparé à la cote atlantique ou l'eau est glaciale) et il y fait très beau.

Enfin on verra, d'abord se loger décement en France... ou tout autre pays ou on a son activité principale. Ensuite penser à ce genre de coups

Cher amis,

Tout ce que vous dites sur l'espagne ce sont des mesonges: LA SITUATION LÀ-BAS EST ENCORE PIRE !!!.

Je suis de Barcelone (alors, catalán, espganol, européen et, surtout, citoyen du monde).

J'habite à la Côte d'Azur où j'ai acheté un appartement dont son prix était le même qu'un appartement à 50 kilomètres de Barcelone, à l'arrière pays (patetique).

Il y a d'autres choses qui font la situation espagnole vraiment pire et grave:

1.- Taux des emprunts: En France, grâce à la Loi Neiertz du 1989, le 95% des emprunts hipotecaires sont à taux fixe. En Espagne, 97% des emprunts sont à taux variable. Ça empêche en France de donner des emprunts à plus de 20 ou 30 ans. Ça permet en Espagne de donner des emprunts jusqu'au 52 ans -le record est d'un banc à 70 ans-......ça c'est "subprime".

2.- Surendettement: Comme en Espagne nous n'avons aucune loi similaire à ladite Loi Neiertz -il y a un project- les bancs te donnent facilement jusqu'au 50% ou 70%. Par contre en France le Crédit Agricole ne me donnait que jusqu'au 30%. Le 50% ou 70% de l'Espagne s'acheve avec des photocopies du bulletins de paie falsifiés, avec la connaissance des Gestionnaires Bancaires. Le 32% des travailleurs le sont a CDD -environ 15% dans le reste de l'Europe-......ça c'est "subprime".

3.- Valoration: En Espagne, l'expert du banquier disait que l'appartement à acheter vraiment valait 300.000 Euros -pour une 'Mot2Cambronne' d'appartément- et les banques donnaient le 120% de ces 300.000 -360.000-, pour payer le Notaire, Impôt de Timbre, le Cayenne, la TV de Plasma, et voyage au "Riviera Maya"......ça c'est "subprime".

4.- Traxation des plus-values: Jusqu'au 1996 en Espagne la taxation des plus-values était la même qu'en France (abattement du 5% par an et puis taxation au taux marginale, qui arrivait au 56%-. Puis Aznar l'a reduit à un taux fixe du 25%, puis à 20%, puis à 18%, puis à 15% -et Solbes l'a augmenté au 18% des le 1er Janvier 2007-. Par conséquence on estime que environ 35% des acheteurs des appartéments en Espagne -entre 2001 et 2006- ont été d'especulateurs, pas des "usageurs". Il y a un stock brutal d'appartements a être vendus.

5.- Sur offre d'argent: Consequence du point 1 et 2 était que tous les espagnols pouvaient acheter le Palais de la Zarzuela: Il fallait juste passer par son banc pour ramasser son emprunt. Comme tout le monde avait de l'argent les vendeurs ont multiplié par trois le prix de vente des appartements. Les gents, au lieu de payer chaque mois 6.000 francs (150.000 pesetas) d'hipotèque -comme dans les années '90- paiyaient en 2006 900 Euros par mois. OK, mais pas pendant 25 ans mais pendant 50 ans. Et quand le Taux d'Interet du BCE est au 2% il y a 2% de probabilité qu'il descend, et 98% qu'il monte......ça c'est "subprime".

6.- Hausse de l'Euribor: Il n'es plus à 2'5%, mais à 4'5%. Étant donné la situation du point 1 et 2, pour un prêt à 50 ans, pendant les premières 15 ans on paie chaque mois -ditons- 80% d'interets et 20% du capital. Ça veut dire que pour une couple qui paiait 1.000 Euros mois à 2'5%, maintenant paie 1.640 Euros/mois.....ça c'est "subprime".

7.- Croissance économique: La croissance économique de l'espagne, selons les bon economistes, est de "mauvaise qualité": Sans R+D, un quart est grâce aux virements de l'UE, une autre quart grace à la consomation, et une autre quart est grace à l'immobilier -grace a l'endettement-.

8.- En 2006 le 80% des emprunts immobiliers européennes a été absorvé par un seul pays: L'Espagne.

9.- En 2006 l'Espagne, avec ses 44 millions d'habitants, a "produit" autant d'appartements comme la France, l'Italie, ET l'allemagne.....ENSEMBLES. A produit la moitié des logements que les USA....mais notre population est six fois inferieur.

10.- Le déficit commercial est le deuxième du monde, après les USA: L'Espagne n'exporte rien et l'inflation -tant la réele comme la oficielle- est beaucoup plus haute que l'Européenne....si la situation continue comme ça la solution serà, comme d'habite, devaluer la monaie.....Merde !!!....nous n'avons pas de monaie !!!....la solution serà comme celle de l'Argentine: Desdolariser et devaluer......sortir de l'Euro et devaluer. Le "corralito" n'est pas un problème, mais la solution.

Je ne vous ai pas parlé de la situations des entreprises immobilières, très fortement endettés -a taux variable- avec un stock d'entre 1 et deux millions d'appartements qui doivent vendre en concurrance avec ce 35% des acheteurs-speculateurs des dernières années.

Il y a plusierus "Northern Rock" en Espagne, croiyez-moi....et peut être que avec les "titulisations hipotecaires" les banques espagnols ont repandu la 'Mot2Cambronne' par Eurolande.

En Espagne il y a beaucoup de gens qui disent que ce qui nous arriverà economiquement est la "Perfect Storm".

Aucun espagnol normal -pas chauviniste- se facherà avec tout ce que vous avez dit dans ce Sujet.

Aucun de vous exagère en disant que la situation en Espagne est d'une vrai bombe d'horlogerie.

Je vous recommende de visiter -si vous comprennez l'Espagnol- la web amie: http://www.burbuja.info

Excusez-moi mon ortographe et l'extension de mon premier post.

PD: Mon nom, "Ehjpaña" est la façon comme les espagnols incultes, avec cheveux pelliculaires et chauvinistes prononcent "España" (au lieu de la "ñ" vous pouvez mettre la "ny", comme on fait en Catalogne).

Le taux de chomage augmente en Espagne pour la première fois depuis 2003
source boursorama

quand on voit leur pyramide des ages, ca veut dire qu'ils y mettent de la bonne volonté

Merci Ehjpaña pour ce témoignage.

Merci pour ce bon résumé Ehjpañó, gracias !

Ce qui est intéressant dans ce qui va se passer, c'est que les espagnols qui ont quelques économies, les transfererons extrêmement facilement vers l'étranger (tant qu'elles sont libellées en euros). Ou alors, il leur suffit d'acheter des valeurs européennes, pour ne pas pas perdre en valeur.

Tout celà me fait dire que la sortie de l'euro est quasiment impossible sans "coup d'état militaire".

Nous allons assister à la place à une vraie chute libre de la valeur de l'immobilier espagnol libellé en euro.

Les espagnols vont vivre des temps intéressants...

Je n'arrive pas a croire que la situation espagnole ait pu atteindre un tel point...

Cette evolution etait forcement suicidaire depuis de nombreuses annees .
Y a eu personne pour dire "stop !" ?

Y sont pas plus intelligents qu'a la SG...

Tu as raison, Omer, mais les prix espagnols ont beaucoup augmenté, surtout en été. J'y vais tous les ans en septembre ou octobre, et chaque année, on me dit que la saison a été moins bonne que la précédente. Les prix augmentent. La qualité baisse. L'hospitalité est de moins en moins là. Même la propreté a tendance à laisser à désirer.

Sans oublier cette manie des Espagnols de toujours avoir raison, surtout quand ils ont tort, et cette croyance débile que tous les étrangers sont 10 fois plus riches qu'eux (et qu'ils doivent donc casquer sans rechigner) et qu'ils vivent dans des pays polaires, comme s'il ne faisait jamais froid en Espagne dans leurs maisons sans chauffage.

Et pour finir, la phrase qui tue et qui revient invariablement quand tu fais la moindre critique : "Pourquoi tu viens ?"

vétus de bobs "ricard" et de polos à trous

avec des shorts de foot bleus fluo et des tongs...

Je dirai qu'il n'y a pas à se réjouir d'une trop grande amplitude du cycle des prix immobiliers. On ne peut pas dissocier un cycle en disant que la phase de hausse est positive et celle de baisse est négative... C'est un ensemble.
La baisse - dont il est incontestable qu'elle provoquera des turbulences dommageables - est inéluctable et nécessaire pour que les prix immobiliers soient à nouveaux corrélés aux revenus des gens...

Dans une Opel Vectra personnalisée : kit "sport", surbaissée, jantes larges, aileron, ailes élargies, sièges bacquets et patte de lapin accroché au rétroviseur

un trés trés trés doux euphémisme... ne crois tu pas que les turbulences seront lourdes ou terribles ? Des millions de chomeurs et des gens qui croyaient avoir et qui n'ont plus rien. Je m'inquiète de leur réaction...

Même si c'est vrais que ce doit être largement pire en epsagne je permet de rectifier ou commenter certains points du point de vue francais :

Vous trouverez sur ce forum qu'on a pas 95% des emprunt en fixe . De mémoire depuis 2004 on est entre 25 et 35%.


L'histoire des 33% est totalement erronnées également depuis quelques temps en france les 3/4 des personnes que je connais sont au dessus souvent inférieur à 40% mais un est monté à 47% quand même ou 57% je ne sais plus ...


Idem en france les emprunt à 110% ont été courant pour financer les frais de notaire. Sauf qu'en france les expertises de banquier me semble assez rare...


Chez nous pas de taxe pour la résidence principale et dégréssif pour le reste je pense qu'on est à peu près équivalent. A noter aussi, les frais annexes chez nous représentent parfois 15% de l'achat dans l'ancien (notaire + Agent immobilier) et cela est invisible dans les statistiques.



Niveau durée c'est vraimeent quelque chose de dingues les espagbol ont d'après ce que j'ai pu entendre une différence ce que le marché de la location y est peu développé mais par contre accepetr du 50 ans faut vraiment pas vouloir voir un tabelau d'amortissement en face...


Effectivemment la perception globale est que l'espagne trire sa croissance quasiment uniquement du batiment de la construction.


Les adeptes de l'offre et de la demande doivent se poser des questions....


Merci de votre intervention je pense que tout le monde est dans la même situation à des degrés plus ou moins importants.
Bonne chances et bonne continuation.

PS : Chez vous quels sont les arguments pour poussez les gens à acheter ? Il serait interressant de les comparer je parie sur exactement la même chose qu'ici.
Les gens pensent il que l'immobilier peut baisser (em majorité)?
Quels sont leurs arguments ?

Merci d'avance

ba quoi c'est pas sexy des shorts de foot bleus fluo ? quand c 'est bien porté ? ;)

Alain, pourquoi tu as mis des cales latérales sous la pyramide ?
tu as peur qu'elle ne tombe.

Purée, Ehjpano, mais à quoi servent donc nos gouvernants ??? A faire des inaugurations ??? Leur role est de protéger la population de toutes sortes d'ennemis et de dangers. Combien de suicides déséspérés seront à attribuer à la situation économique qui attend l'Espagne ? surement plus qu'à Al Quaeda !

Tout cela pour dire que ces messieurs sont responsables de ce qui va nous arriver à tous. Les boites privées cherchent à faire le maximum de blé. C'est un peu leur role. Elles ont exagéré, déconnée, elles seront sanctionnées (faillites...). MAis les gouvernements et leurs cohortes de conseillers, experts etc... sont là pour temperer les ardeurs de certains, si elles doivent présenter un danger pour le pays. C'était bien le cas ici de la speculation immobilière. L'état aurait dû mettre le hola depuis longtemps en prenant des mesures pour arreter cette spéculation, en mettant en garde les emprunteurs etc...

Bonsoir,
les dernieres nouvelles: sur le JT d'antena 3 du 26/01/08
Un entrepreneur galicien prend le large au Brésil en laissant en plan 370 logements non termines.
Il etait incapable de rembourser les credits. Je rappelle que les promoteurs construisent a credit (en ce moment), et doivent donc assurer des ventes pour obtenir les credits de la banque...
http://www.antena3.com/a3noticias/servl ... d=13634405

et ce n'est pas le seul a etre dans la m***de!

une des premieres consequences tragiques?
http://wtf.microsiervos.com/mundoreal/s ... -vida.html

sur Cotizalia.com
@Eduardo Segovia.- - 11/01/2008
http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/ ... risis.html
La carte de la crise

exposé sur les risques bancaires en Espagne, par Citigroup:

avec la liste des banques dans le rouge, les plus exposees:


Ce sont les caisses d'epargne les plus touchees.
Egalement des rumeurs assourdissantes sur Caixa Penedes...

D'après MoneyWeek, les banques espagnoles pourraient être le Northern Rock de l'Union-Européenne : viewtopic.php?f=4&t=35793

Moneyweek reprend en fait un article fouillé du Daily Telegraph là
http://www.telegraph.co.uk/money/main.j ... ain128.xml

ils en auraient parle dans Expansion la semaine derniere:
http://www.expansion.com/edicion/exp/mercados/es/desarrollo/1077685.html

La banca española solicitó un récord de 44.000 millones en las subastas de liquidez del Banco Central Europeo
Publicado el 14/01/2008, por D. Badía

c'est succint, quand meme!

27 de Enero de 2008

Inmobiliarias en quiebra- Agencias, promotoras y constructoras quiebran
(pas d'auteur) Inmobiliaria barreras
Faillites dans l'immobilier
1-les agences
2-les promoteurs, ex en Galice
3-les constructeurs
http://www.inmobiliariabarreras.net/es/madrid/corporativo/noticias/105/default.aspx

Eso pinta muy mal, j'aimerais pas etre dans la banque en ce moment!

Argh!
Je connais que l'espagnol que je qualifie "espagnol de combat" : "un cerveza per favor"...
Je ne comprends malheureusement pas tout... ^^