France : La bulle immo : point à fin mars 2008 (1/3)

[fabriceb]

Bonsoir ou bonjour à tous.
Je profite de cette soirée sans internet (mais avec portable) pour tenter de faire un nouveau point sur la situation du marché immobilier en cette fin de premier trimestre, et de tenter de dégager les éléments qui façonneront la suite de notre histoire, pour le meilleur ou pour le pire ; éventuellement pour les deux à la fois.

I) Situation actuelle
La fin de la hausse est désormais actée dans les statistiques des organismes institutionnels

I-1) L’immobilier a arrêté d’augmenter.

I-1.a) Les indices instantanés (F NAIM et PAP) attestent la fin de la hausse
Désormais, c’est clair pour tout le monde : les prix de l’immobilier ont cessé de monter depuis environ 1 an, voire 18 mois, en France. L’année 2007 a été une année de stabilité globale : l’évolution des prix estimée par les deux indices phares du marché montrent une stagnation ; ainsi, l’indice F NAIM [2] a augmenté d’une proportion tout juste égale à l’inflation, et l’indice PAP [1] n’a pratiquement pas varié depuis 18 mois.

I-1.b) Seuls les notaires parlent encore de hausse, mais ils sont, comme toujours, en retard sur la réalité du marché.
Seuls les notaires parlent encore de hausse nette des prix ; le profane pourrait être surpris d’un tel discours alors que l’ensemble des acteurs affichent désormais ouvertement une humeur morose. On ne répètera jamais assez que l’explication, peu mystérieuse en réalité, est que l’indice des notaires est, par construction, très retardé. En effet, les prix d’une transaction n’y sont pris en compte qu’au moment de la signature de l’acte définitif, souvent 3 à 6 mois après la négociation « terrain ». Ajoutez à cela que les chiffres sont publiés encore 3 mois plus tard, puis comparés avec les mêmes chiffres obtenus 12 mois plus tôt, et vous comprendrez l’étendue du décalage en temps de l’indice des notaires. Lorsque, en janvier dernier, les notaires annonçaient une hausse sur l’année de 5.6% au troisième trimestre, cela signifiait concrètement que les prix négociés au printemps 2007 ont été 5.6% supérieurs à ceux négociés au printemps 2006 … ce qui recoupe globalement l’indice F NAIM de ces périodes.
On constate, au demeurant, que, en données corrigées des variations saisonnières, les prix notaires ont pratiquement cessés de monter depuis le T1 2007 (+1.6% sur ces 6 derniers mois) [4], cette information étant confirmée par la stagnation, depuis environ 6 mois (là aussi, +1.6%sur ces 6 derniers mois), de l’ « assiette cumulée 12 mois » des droits de mutation donnée par Friggit [3].
L’ensemble des éléments convergent donc vers une même conclusion unique : les prix ont cessés de monter en France depuis l’automne 2006 !

On peut anticiper assez facilement que la hausse annoncée pour 2007 par les notaires sera, du fait du décalage temporel de leur indice, légèrement inférieure à 4%.


I-2) Une évolution sur le premier trimestre encourageante pour les baissiers .

I-2.a) Des professionnels qui n’hésitent plus à afficher leurs doutes.
Désormais, la presse est les professionnels n’hésitent plus à évoquer publiquement le ralentissement du marché et la stagnation, lorsque ce n’est pas la baisse, des prix.
Ainsi, immonot, site notarial dont l’activité est essentiellement tournée vers la province, n’hésite pas à afficher son pessimisme, allant jusqu’à fustiger l’attitude des « organisations professionnelles qui doivent faire le bonheur de leurs adhérents ont souvent l’obligation de privilégier les bonnes nouvelles, et parier sur le caractère éphémère des mauvaises », et recommande d’éviter « toute démagogie » ou « faux espoirs ». [7]
Les experts des banques, il est vrai qu’ils se trompent fréquemment, annoncent désormais des prévisions impensables il y a encore quelques mois : le XERFI et le crédit Agricole prévoient une baisse modérée de 3% à 5%[11], mais certains n’hésitent pas à afficher des prévisions encore beaucoup plus sombres. [6]
Pire, les promoteurs évoquent désormais un ralentissement du marché, et des difficultés de vente, et commencent à admettre d’être obligés pratiquer des baisses de prix.
A l’exception notable des notaires parisiens, toujours euphoriques, la profession affiche donc une inquiétude évidente.

I-2.b) Des indices qui se retournent
Les indices instantanés, F NAIM et PAP, qui enregistrent les prix au moment de leur négociation et publient des chiffres frais chaque mois commencent à se retourner à la baisse : ainsi, pour la première fois depuis des années, la valeur de l’indice F NAIM en fevrier était inférieure à sa valeur un an plus tôt.
On note surtout, cet hiver, un décrochage assez brutal des indices concernant les maisons que n’explique pas totalement la saisonnalité.
En ce qui concerne l’indice F NAIM, on constate aussi qu’il a été 4 fois en baisse sur les six derniers mois.


la suite : http://forum.bulle-immobiliere.org/view ... =3&t=38027
la fin : http://forum.bulle-immobiliere.org/view ... =3&t=38028
*------------------------ SOURCES ----------------------*
[1] indice pap : http://www.pap.fr/reference/indice-pap.php
[2] indice F NAIM courbe par bulle-immbiliere.fr : http://www.bulle-immobiliere.fr/fnaim.html
[3] Courbes de l’assiette des droits de mutations données par J. FRIGGIT : http://www.adef.org/statistiques/assietteDDM.zip
[4] indice INSEE/notaires corrigé des variations saisonnières : http://www.indices.insee.fr/bsweb/servl ... 1001000000
[5] Article De capital daté du 18/03/2008, interview d’Alexandre Mirlicourtois. Le directeur des études économiques au sein du Cabinet de recherche Xerfi : http://www.capital.fr/Actualite/Default ... 48&Cat=IMM
[6] Article de Batiactu daté du 21/03/2006 : http://www.batiactu.fr/data/21032008/21 ... 43123.html
[7] Site immonot des notaires : http://www.immonot.com/tendance-marche- ... taire.html
[8] Site France transactions citant une étude meilleurtaux : http://www.francetransactions.com/actua ... 00901.html
[9] Crise financière, l’aveu d’impuissance de la FED, Article de Alain Joannès pour le Télégramme. http://www.letelegramme.com/gratuit/gen ... 259793.php
[10] Penser l’impensable, article de Nicolas Barré du Figaro 14/03/2008 : http://www.lefigaro.fr/debats/2008/03/1 ... nsable.php
[11] Article de Capital citant l’étude du crédit agricole et étude Xerfi sur l’immobilier : http://www.capital.fr/Actualite/Default ... 72&Cat=IMM et http://www.scribd.com/doc/2103902/xerfiPrevisis

[Pi-r2]

super résumé, merci fabriceb