Bulle Immobilière

Je me suis souvent demandé quel effet ca pouvait lui faire, à l’escargot…

Il est à nouveau temps de faire le point trimestriel sur la bulle immobilière, en tentant de ne pas céder au début d’euphorie qu’a déclenché la publication du chiffre F NAIM du mois


I) Situation : des chiffres de plus en plus maussades, mais sans confirmation « officielle »


I-1) Des prix qui n’ont pas connu le sursaut printanier habituel

I-1-a) Des indices instantanés qui se retournent à la baisse

=> Les volumes en baisse
Le crédit immobilier a significativement chuté par rapport à la même période de l’an dernier, avec une diminution de 6 à 7% sur le premier trimestre, laissant augurer une baisse des ventes … ou des prix. [1]. Cette baisse est significative, mais, pour l’heure pas désastreuse.

=> La baisse des prix, le village d’Asterix (opus I) et le crépuscule des Dieux.
Le début d’année a été marqué par une cascade de nouvelles moroses pour l’immobilier : les indices instantanés de la F NAIM et de P** marquent le pas en ce printemps qui aurait du marquer un retour des affaires. Si la belle saison a, comme prévu, redonné quelques couleurs éphémères aux vendeurs, elle n’est pas marquée cette année par l’habituel sursaut des prix constaté en 2006 et 2007.
Pour entrer dans le détail, les éléments à notre disposition dépeignent (P**, F NAIM, immonot sel0ger), en ce beau mois de Juin, une France dans laquelle les prix de l’immobilier ont entamé une baisse. Cette baisse est plus ou moins franche selon les indices : l’indice P** continue au même niveau depuis maintenant 2 ans, mais la baisse est franche pour la FNA** ; immonot anticipant pour sa part une relance de l’activité par la baisse des prix [2] Le retournement est dépeint comme plutôt progressif, sauf pour la FNA**, l’indice concernant les maisons affichant un impressionant –3.3% au mois de Juin pour les maison. Ce dernier chiffre étant, pour l’heure, le seul à être du type « krash », nous ne le commenterons pas plus avant, sauf pour remarquer que c’est le premier du genre.
Le retournement semble, pour l’instant, épargner un lieu qui résiste encore et toujours à la baisse des prix : Paris intra muros. Ce printemps semble néanmoins marquer le crépuscule de la région IdF : en effet, le dernier indice provisoire des notaires, pour le mois de février (soit novembre terrain), dépeint une région globalement en baisse, ou seul Paris continue à voir ses prix augmenter, sur un rythme cependant nettement ralentit : légèrement supérieure à 5% en annualisé, soit la moitié du rythme constaté 2 mois plus tot [3].


I-1-b) Des chiffres des notaires qui se maintiennent pour l’heure, toujours à la hausse (le village d’Asterix, opus II)

Toute la gaule est désormais conquise par l’empire baissier, y compris les professionnels, qui semblent compter sur un recul des prix pour relancer les affaires …
toute la gaule ?
Non, car un village résiste encore et toujours face à l’envahisseur : le village des notaires qui, pour l’heure, n’a pas confirmé le début de recul des prix.
Cet indice étant un indice « de référence », censé détenir la vérité, certes décalée, des prix, il est indispensable de nous y attarder.
Jusqu’au trimestre dernier, nous attribuions ce décalage entre les indices notaires/INSEE d’une part, et P**/FNA** d’autre part, à un simple décalage temporel. A partir de ce décalage, nous anticipions un début de baisse dans l’indice notarial. C’est donc contre toute attente que les notaires ont annoncé, début Avril, un net sursaut des prix qu’aucun indice avancé n’avait permis de prévoir [11].
Cette dissonance est d’autant plus surprenante que ce chiffre du T4 notaires apparaît, non seulement isolé dans la hausse face aux autres chiffres disponibles sur le marché, mais que l’indice provisoire des notaires IDF pour le mois de février semble, lui aussi, se rallier à se début de baisse et se rapproche ainsi des constatations FNA**/P**.
Faute de mieux, l’auteur de ces lignes tend à considérer ce chiffre haussier des notaires pour le T4 comme entaché d’un artefact. Sans explication définitive à ce sujet, on peut tout juste hasarder une hypothèse raisonnable selon laquelle ce décalage du chiffre des notaires viendrait d’une évolution importante dans la répartition du type de bien vendu : on sait en effet que le marché résiste beaucoup mieux sur les petites surfaces ; on peut supposer que si la proportion de ces dernières augmente fortement, ou que les surfaces plus importantes cessent de se vendre, les prix moyens en seraient affectés à la hausse.
On peut aussi imaginer que le décalage temporel entre les chiffres notaires et les chiffres terrain soit différent que ce qui est traditionnellement estimé (un trimestre environ entre le « terrain » et les date « notaires »).
Ceci n’est qu’une hypothèse, mais ce sont les seules que j’ai dégagée, je vous les livre donc pour ce qu’elles valent.

I-2) Neuf au bord de la crise de nerf.

L’annonce récente d’un effondrement du neuf [4] a fait l’effet d’un coup de tonnerre dans un ciel serein jusqu’ici occupé par le « wishful thinking » de l’atterissage en douceur.
Cette nouvelle doit tout d’abord être relativisée car, si les stocks apparaissent importants, seul une faible partie de ce chiffre, environ 2600, correspondrait à des programmes déjà terminés, le reste n’étant qu’en cours de construction. Pour autant, cette situation du neuf, aboutissement d’une dégradation progressive sur ces deux dernières années, est d’autant plus préoccupante que les stocks sont désormais historiquement haut.
Il est patent que la profession cherche désormais à ralentir la construction pour adapter l’offre [4], mais il est évident que, dans ces conditions, certaines entreprises du secteur vont commencer à « avoir faim » et seront tentées de vendre leurs avoirs (logements, mais aussi foncier) à prix réduits.
Surtout, les Robiens, dénoncés ici même ; et depuis longtemps, comme des bombes à retardement, commencent désormais à faire l’objet d’un début de panique dans le grand public, suite à la diffusion du reportage de France 2. Le recul, désormais probablement inéluctable, des Robiens devrait finir, à moyen terme, d’achever le marché de la promotion neuve dont il représentait la moitié des volumes.

I-3) Des professionnels qui ont un vague à l’âme de plus en plus évident et qui appuient à la baisse.

De nombreux professionnels communiquent désormais ouvertement à la baisse, certains n’hésitant pas à tabler sur celle-ci pour faire repartir les volumes [2]. Ce discours n’est pas réellement une nouveauté, car il est apparu il y a déjà plusieurs mois, mais il est désormais repris d’une manière de plus en plus insistante par les médias.
On doit s’interroger sur cette communication : si la baisse est très nette sur le nombre de ventes, le début de baisse des prix, réel et attesté par les différents indices, ne justifie pas une communication aussi ouvertement catastrophiste. On doit se demander si en réalité, les professionnels, inquiétés par le début de blocage des volumes français, qu’ils subissent et évaluent en direct, et par les désastres Espagnols et Américains, n’ont pas choisis délibérément de « sur jouer » une baisse des prix qui est, dans les faits, tout juste entamée..
On perçoit ici les intérêts divergents entre, d’une part, les professionnels qui ont avant tout intérêt à maintenir les volumes de transactions, et les vendeurs particuliers qui souhaitent maintenir le prix de LEUR bien.



[1] baisse de 6% des crédits : http://www.lexpansion.com/patrimoine/im ... 53513.html
[2] Site immonot http://www.immonot.com/tendance-marche- ... taire.html
[3] http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/fil ... er2008.pdf
[4] recul de 27% des ventes de neuf http://www.lesechos.fr/patrimoine/immob ... 268245.htm
[5] déclaration de B BERNANKE et JC TRICHET http://www.lesechos.fr/info/inter/afp_00064336.htm et http://www.boursier.com/vals/ALL/europe ... 287374.htm
[6] http://www.housepricecrash.co.uk/index.php
[7] http://www.usinenouvelle.com/article/le ... ril.137504
[8] indice shiller http://www2.standardandpoors.com/spf/pd ... 052703.pdf
[9] Crise financière, l’aveu d’impuissance de la FED, Article de Alain Joannès pour le Télégramme.
http://www.letelegramme.com/gratuit/gen ... 259793.php
[10] Penser l’impensable, article de Nicolas Barré du Figaro 14/03/2008 : http://www.lefigaro.fr/debats/2008/03/1 ... nsable.php
[11] http://www.indices.insee.fr/bsweb/servl ... 1000000000

II) Des éléments haussiers de plus en plus faibles

II-1) Des taux d’intérêts qui sont repartis à la hausse

C’était un des éléments haussier du trimestre dernier, mais il tend à disparaître : les taux d’intérêt repartent légèrement à la hausse. Cette évolution est très limitée, mais elle fait disparaître l’espoir d’une relance « à la 2002 » ou une baisse des coûts d’emprunt avait propulsé un immobilier, qui marquait le pas, sur une pente ascendante. Cette tendance à une nouvelle tension sur les taux devrait perdurer à moyen terme : la réapparition de l’inflation met en effet la pression sur les banques centrales, dans le sens d’une hausse des taux. Cette dernière a d’ailleurs, malrgré les appels réitérés des milieux financiers, ouvertement annoncé une légère hausse à court terme [5].
Ce renchérissement du crédit devrait continuer de désolvabiliser les acheteurs potentiels et finir de ralentir un marché immobilier déjà mal en point.

II-2) Une volonté politique qui semble, elle aussi, marquer le pas

Après une année 2007 et un début 2008 durant lesquelles les responsables politiques ont multiplié les déclarations sur l’importance de la tenue du marché immobilier, ce dernier ne fait désormais plus l’objet d’une attention aussi soutenue. Ce dernier trimestre, les déclarations de soutien ont été inexistante, attitude que l’on peut pratiquement interpréter comme un « lâchage », d’autant que les niches fiscales, entre autres immobilières, semblent être désormais dans le collimateur.
Une disparition, ou simplement une diminution du soutien fiscal à l’immobilier finirait d’achever un secteur dont la rentabilité, en terme d’investissement, est maintenant franchement mauvais.

II-3) Seul le système de crédit, beaucoup plus restrictif qu’ailleurs, peut nous permettre d’éviter le krash international

Je ne peux pas conclure ces éléments en faveur du maintien en rappelant la différence essentielle entre la situation française et celle des autres pays concernés par la bulle : notre système de crédit est infiniment plus sain que celui de nos voisins.
En France, il n’y a ni crédit hypothécaire, ni taux d’endettement déraisonnable ; nous avons aussi peu de taux variables, ce qui devrait éviter le désastre social que connaissent certains pays.

Vous voyez, c'est quand même assez maigre, comme éléments haussiers.



[1] baisse de 6% des crédits : http://www.lexpansion.com/patrimoine/im ... 53513.html
[2] Site immonot http://www.immonot.com/tendance-marche- ... taire.html
[3] http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/fil ... er2008.pdf
[4] recul de 27% des ventes de neuf http://www.lesechos.fr/patrimoine/immob ... 268245.htm
[5] déclaration de B BERNANKE et JC TRICHET http://www.lesechos.fr/info/inter/afp_00064336.htm et http://www.boursier.com/vals/ALL/europe ... 287374.htm
[6] http://www.housepricecrash.co.uk/index.php
[7] http://www.usinenouvelle.com/article/le ... ril.137504
[8] indice shiller http://www2.standardandpoors.com/spf/pd ... 052703.pdf
[9] Crise financière, l’aveu d’impuissance de la FED, Article de Alain Joannès pour le Télégramme.
http://www.letelegramme.com/gratuit/gen ... 259793.php
[10] Penser l’impensable, article de Nicolas Barré du Figaro 14/03/2008 : http://www.lefigaro.fr/debats/2008/03/1 ... nsable.php
[11] http://www.indices.insee.fr/bsweb/servl ... 1000000000

Je suis fan de ce titre : I-1) Des prix qui n’ont pas connu le sursaut printanier habituel

III) Face à des éléments baissiers de plus en plus forts.

III-1) Des stocks de plus en plus importants, notamment dans le neuf

La situation du neuf, comme nous l’avons vu plus haut, est sans doute moins désastreuse que les chiffres le laissent paraître, puisque les stocks, annoncés à 105000 unités, comprennent essentiellement des logements en cours de réalisation.
Cependant, le nombre de ces logements disponibles à la vente, même si ils sont en cours de construction, augmente sensiblement et régulièrement depuis plusieurs années.
On ne peut pas encore parler d’une suroffre, mais la thèse de la pénurie tient de moins en moins la route.

III-2) Un contexte international désastreux

Notre pays est maintenant cerné par les pays en baisse officielle de l’immobilier :
Outre le cas assez anecdotique de l’Irlande, aux USA, malgré un rebond des ventes lié à des achats à bon compte, les prix des vingt premières villes baissent désormais sur un rythme annualisé d’environ 20% [8]. Au Royaume Uni, le marché s’est retourné avec, pour la première fois depuis une dizaine d’année, une baisse annuelle très nette, accompagnée de baisses mensuelles impresionnantes (-2.4% et –2.5% pour nationwied et Halifax) [6]. En Espagne, après un an de blocage total du marché, marqué par la fermeture de 40% des agences immobilières |6], le marché semble aussi être en voie d’effondrement total.…
Surtout, ces baisses sont souvent accompagnées de conséquences sociales dramatiques, propres à impressionner l’investisseur ou l’acquéreur. Certes, les professionnels répètent à l’envie que le marché français est très différent, mais leur communication même indique qu’ils n’en sont pas totalement convaincus.
En tout état de cause, le contexte international, fortement médiatisé, devrait faire réfléchir l’emprunteur, en particulier lorsqu’il s’agit de d’endetter sur de longues périodes.

III-3) Un contexte général très dégradé qui concerne notamment immobilier

III-3.a) Des particuliers qui n’ont pas le moral

Le moral des ménages a atteint ces dernières semaines des niveaux de pessimisme records [7], au delà même de toute analyse objective d’une situation déjà médiocre.
Si le début de panique que laissait poindre des institutions comme le FMI le trimestre dernier a disparu, la hausse du pétrole et, encore plus grave, celle des produits alimentaires réduisent le pouvoir d’achat et renforcent la sinistrose ambiante. [9][10]

III-3.b) Une baisse amorcée, mais surtout annoncée qui renforce l’attentisme

On ne le répètera jamais suffisamment : l’établissement et l’éclatement d’une bulle relève avant tout, de la notion de prophétie autoréalisée.
Sans parler de spéculation au sens traditionnel du terme, certains acteurs, anticipant une hausse, se sont précipités, ces dernières années, pour acheter « avant que cela ne devienne impossible ». D’autres ont fait le calcul qu’ils leur fallait se « mettre un pied à l’étrier » en achetant petit, avant de revendre avec une plus-value pour s’agrandir. Ces raisonnements, défiant parfois le calcul mathématique, ont incontestablement entraînés les prix à la hausse.
Aujourd’hui, non seulement l’acheteur moyennement informé doit savoir que, demain, le prix ne sera pas nécessairement plus élevé qu’aujourd’hui, mais il entend que le prix pourrait même être plus faible.
Certes, le primo accédant peut encore craindre la remontée des taux, mais, désormais, l’acheteur ne peut plus intégrer dans sa décision d’achat, la plus value à la revente (il serait d’ailleurs plus exact de dire qu’il est désormais conscient qu’il ne peut plus compter dessus) ; la perspective du gain financier a donc disparu des considérations possibles des acheteurs. Or, quoi qu’on en dise, c’était une considération importante.
Les éléments à la disposition du grand public devraient donc inciter fortement les acquéreurs à une plus grande prudence est une très grande circonspection ... Si ce n’est pas à faire la « prophétie autoréalisatrice » de la baisse.


III-4) Des établissements financiers plus regardant au niveau des emprunts

Beaucoup de banques communiquent autour d’une restriction des conditions de crédit. Pour autant, cette communication étonne car, tout comme le trimestre dernier, il reste impossible de la recouper avec des informations de terrain. On peut donc se demander si cette communication ne vise pas principalement à rassurer l’actionnaire, en l’assurant qu’on ne trempe pas dans des dossiers foireux.
On s’accorde généralement à dire que les pertes liées à l’immobilier, qu’il soit américain ou européen, ne sont pas encore totalement comptabilisées par les établissements financiers et que, au minimum, il faudra à ces derniers restaurer leurs marges et, notamment en finir avec la vente de prêts immobiliers à quasi-perte qu’on constatait encore il y a quelques mois.
Le crédit immobilier devrait donc perdre progressivement son statut de produit d’appel.

CONCLUSION

Il est manifeste que le marché n’est pas reparti ce printemps. Il est encore trop tôt pour analyser l’évolution de ce printemps, mais il est clair que quelque chose a changé.
Le début de baisse se confirme de mois en mois, même si il est encore très prématuré de supposer que la France connaîtra le même krash que ses principaux voisins.
Nous sommes en effet partiellement protégés par notre système de crédit qui est un facteur stabilisateur ; il est peu probable que cela suffise pour éviter une baisse, tant les acheteurs potentiels sont démoralisés et desolvabilisés, mais cela pourrait, à défaut d’autre chose amortir considérablement le choc.
Maintenant, il faudra voir comment évolue la situation durant l'été; l'épisode suivant étant désormais l'éventuelle reprise d'automne; rendez vous donc fin septembre pour ce qui pourrait bien être, pour la bulle, le jugement dernier.



[1] baisse de 6% des crédits : http://www.lexpansion.com/patrimoine/im ... 53513.html
[2] Site immonot http://www.immonot.com/tendance-marche- ... taire.html
[3] http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/fil ... er2008.pdf
[4] recul de 27% des ventes de neuf http://www.lesechos.fr/patrimoine/immob ... 268245.htm
[5] déclaration de B BERNANKE et JC TRICHET http://www.lesechos.fr/info/inter/afp_00064336.htm et http://www.boursier.com/vals/ALL/europe ... 287374.htm
[6] http://www.housepricecrash.co.uk/index.php
[7] http://www.usinenouvelle.com/article/le ... ril.137504
[8] indice shiller http://www2.standardandpoors.com/spf/pd ... 052703.pdf
[9] Crise financière, l’aveu d’impuissance de la FED, Article de Alain Joannès pour le Télégramme.
http://www.letelegramme.com/gratuit/gen ... 259793.php
[10] Penser l’impensable, article de Nicolas Barré du Figaro 14/03/2008 : http://www.lefigaro.fr/debats/2008/03/1 ... nsable.php
[11] http://www.indices.insee.fr/bsweb/servl ... 1000000000

C'est vrai que théoriquement, d'après google trend, le marché décolle en juin pour baisser jusqu'à l'année suivante...

Un sacré travail de synthèse que tu nous as fait là ! Félicitations

Je comprends que tu prennes ces précautions car aucun chiffre ne permet de dire haut et fort que la bulle a crevé. Mais on sent quand même tous au fond de nous que cette bulle est morte ce mois dernier. Mais les graphiques ne sont pas encore là pour le prouver (quoique le chiffre des maisons de la FNA** d'aujourd'hui montre qu'on est sur la pente descendante et que cette dernière va en s'accentuant).

Attendons 6 mois pour en avoir confirmation, ça va être long... (mais toujours moins long que 25 ans de crédit)

Belle analyse fabriceb,

un peu trop prudente à mon gout (mais peut être est ce du à mon travail sur Reims et ce que je sens des vendeurs qui semble etre un peu en avance de baisse?)
Je tire un lien sur le forum la vie immo vers cette belle synthèse


J'aime particulièrement cette partie, très juste et équilibrée:


Cordialement

Jack

Quel talent.

La meteo canicule semble etre source d'inspiration.

Voila de quoi inspirer les escargots de la presse "officiele", pardon j'ai bave,
les moutons de la presse ....( en clair --le chef le dit, c'est que c'est vrai).

http://www.telegraph.co.uk/money/main.jhtml?xml=/money/2008/06/11/npetrol111.xml

Quelle est donc la tendance en France? Ca donnerait une bonne indication de ce qui va se passer...
Il me semble déjà avoir entendu un officiel refuser de baisser la TIPP en raison de la baisse de la consommation qui rognait les rentrées de cette taxe...mais c'est une reconnaissance indirecte et non chiffrée.

J'apprécie énormément tes différents posts relatifs à l'historique de la bulle et de son dégonflement.

Joli travail en effet. Par contre au niveau de la baisse des volumes il semble qu'elle soit également effective dans l'ancien :


viewtopic.php?f=3&t=40538

Comme par hasard pour cette info seule la version papier a été éditée (histoire de limiter sa diffusion), et l'info, pourtant capitale et émanant du premier réseau français, n'a été reprise par aucun média...

de même

car s'il n'y a pas de rebon "traditionnel" de printemps, on peut envisager le pire pour la fin de l'année...

Je me demande si cet argument, avancé par les AI et les média est si valable que cela.

Certes, nous n'avons pas eu l'effet "déclencheur de retournement" des subprimes.

Par contre, une fois que le retournement est confirmé, le fait que nos banques soient plus que jamais restrictives pour les crédits a un effet accélérateur de la baisse, ce qui nous placerait dans une situation peu différente de celle des autres pays. Qu'en pensez-vous ?

La question est en effet de savoir ce que font réellement les banques.
Elles ont un langage restrictif, mais, pour le moment, il n'y a que peu de retour terrain sur le sujet, et la diminution sensible du nombre de crédits est plus imputée à une baisse de la demande qu'à des refus des banques.
Il ne faut pas négliger l'aspect psychologique, même en ce qui concerne les organisations, mais l'emprunteur français, du fait que sa solvabilité est contrôlée en amont, est un "bon" risque; tout juste peut on supposer que les banques respectent mieux la règle (non écrite) des 33% de taux d'endettement.
L'arrivée du CETELEM, si elle se traduit dans la réalité, peut aussi contribuer à maintenir l'offre : c'est à priori un prêteur qui a moins de surface que les grandes banques généralistes, mais il n'est pas englué dans des problèmes de type subprime.

Par contre, une hausse, même faible des taux BCE peut déclencher une réaction en chaîne.

Peut on trouver des données là dessus? Genre pourcentage de dossiers refusés par les banques en avril-mai par rapport à l'an dernier?

Ça permettrais peut-être de voir la tendance non?

Pour l'indice des notaires en décalage, une explication possible est la suivante (il me semble avoir déjà abordé le sujet il y a un moment, mais peut être était-ce avec des collègues de boulot) :
Les indices ne sont que... des indices. ne pas confondre avec les cours de la bourse qui sont des valeurs (à partir desquelles on crée des indices d'ailleurs). La différence est de taille.
Pour qu'un indice soit vraiment pertinent, il faut que les valeurs qui le composent soient toujours les mêmes (ou presque). Sinon on compare des choux avec des carrottes. Or les valeurs des indices immobiliers (les biens immobiliers) sont en changement permanent puisqu'il n'y en a pas 2 pareils. Ces indices immobiliers sont toutefois pertinents en période "normale", mais ne veulent plus rien dire en période de crise (alors que c'est là qu'on en a le plus besoin).
un exemple :
Mon indice de l'année 2007 est composé d'un appart bas de gamme vendu à 2000€/m² et d'un appart haut de gamme vendu à 8000€/m². Mon indice 2007 vaut donc (2000+8000)/2=5000€/m²
En 2008, le marché se bloque : le bas de gamme ne se vend plus, et le haut de gamme se vend mais en négociant à 6000€/m². Mon indice 2008 vaut donc 6000€/m².
Mon indice a augmenté de 20%, alors que le haut de gamme a perdu 25% et que le bas de gamme ne se vend plus.

Pour résumé, ces stats de Notaires reflètent (en principe) des transactions réelles, dont on ne peut comparer ni la quantité ni qualité d'une période à l'autre.

Dans ce cas il faut conjuguer ces indices avec l'indice du nombre de transactions.

Où alors produire des indices avec une granularité plus fine pour comparer ce qui est comparable à toutes périodes (gamme, ...)

Très bon article de Fabriceb, qui avec sa rigueur toute scientifique, nous livre ici une synthèse (forcément ponctuelle) tout à fait convaincante. Chapeau bas, monsieur Fabriceb.

Quelques menus commentaires cependant :

Toutafé.
Ce à quoi je rajouterai l'autre hypothèse induisant cet "artéfact" que tu évoques : le marché haut de gamme parisien, qui selon toute vraisemblance, résiste fort bien voire, si l'on en croit les professionnels impliqués, demeure florissant.
Paris jouirait (remarquez l'emploi du conditionnel...) toujours des avantages compétitifs maintes fois évoqués sur ce site :
- bâti de qualité, surtout dans les arrondissements historiques / cotés (quoique globalement surreprésentant des petits logements càd < 3pièces)
- attractivité internationale auprès des étrangers (prix inférieurs aux autres grandes capitales mondiales, prestige de la ville lumière, santé économique des grandes entreprises françaises aux sièges sociaux assez fortement installés en région parisienne),
- stabilité politique (aux yeux des étrangers c'est indéniable)
- forte représentation de cadres (plutôt supérieurs) / professions libérales et autres entrepreneurs au pouvoir d'achat en augmentation
- nombreuses infrastructures (transports en commun...) et bâtiments historiques (de nature là encore à attirer les étrangers)
- forte proportion de bâtiments publics (parfois prestigieux) regroupant les centres de décisions politiques nationaux : la forte centralisation du pays ayant pour conséquence un afflux massif des "élites" gouvernantes et donc, de leurs investissements...

Ce dernier point, s'il pourrait prêter à sourire n'est pourtant pas anecdotique : j'avais lu qu'une ville comme Versailles devait une bonne partie de la stabilité de ses prix immobiliers à son prestige bien sûr, mais aussi à la forte proportion d'emplois de fonctionnaires (armées, préfecture des Yvelines, Château...).

En résumé, Paris demeurera une forteresse pour encore quelques temps en terme de prix ; l'image du petit village gaulois résistant à la baisse (assiégé par : toutes les villes de province ) convenant assez bien à mon avis ; notamment à cause des 2 hypothèses suivantes :
1/ de l'augmentation de la proportion de transactions de biens de faible surface ("pour un budget constant, on achète plus petit" phénomène avéré depuis des années dans la France entière)
2/ de la bonne tenue (si ce n'est plus) du marché haut de gamme
Ces 2 éléments pourraient donc, expliquer que les prix parisiens continuent d'augmenter (avec un découplage potentiel des marchés haut et bas de gamme, petites et grandes surfaces).

J'aurais plutôt dit : "pour s'adapter à l'offre" (je pense que c'est ce que tu voulais exprimer )

Non : c'est pour adapter l'offre dans le neuf à la demande.

Je tente de retrouver la file sur le taux de refus de dossier, mais j'ai quelques difficultés...

Je crois qu'ils avaient augmenté, mais dans une proportion somme toute limitée

quel est-il , stp???

http://www.universimmo.com/forum/topic. ... C_ID=63310
De mémoire, sur l'année 2007, c'était du -7%.
L'Irlande était en avance.

Excellente analyse !

Je pense que c'est de là que viendra le décrochage, s'il n'est pas déjà bien avancé. Quasiment tout le monde doit prendre un crédit pour acheter ou racheter un logement. On est arrivé à la limite en terme de taux d'endettement (33%) et de durée (30 ans). Si les taux montent, le pouvoir d'emprunt est contraint mathématiquement de diminuer, ce qui a une incidence directe sur les prix de transaction:
"M. le vendeur (qui vend une maison virtuelle à 240 000€ pour l'exemple), l'année dernière, ma banque me prêtait 200 000€, maintenant avec un taux à 5% hors assurance, il ne me prête plus que 150 000€: donc vous devez baisser votre prix à 150 000€.
Vendeur: Hein ? Vous n'avez pas d'économies pour compenser un peu ?
Acheteur: Et bien j'ai un bon plan d'épargne d'entreprise, mais j'ai perdu 20% en janvier.
Vendeur: Et il vous reste ?
Acheteur: 10 000€"

Transaction après transaction, les banquiers vont se méfier de la valeur réelle et diminuer d'autant le plafond d'emprunt.

En résumé: ce sont ni les vendeurs, ni les acheteurs qui font le prix de l'immobilier: ce sont les banquiers.

Tout ceci est exact. Il n'en reste pas moins que la donne était la même dans les années 90, y compris en ce qui concerne l'afflux d'investisseurs étrangers. Cela n'a pas empêché Paris de se prendre la gamelle que l'on sait (-40%).

Les épisodes précédents :

La bulle Mars 2008
La bulle Décembre 2007

J'aurais plutôt dit

La bulle fin Juin : une paire de couiIIes sur un billot.

D'autant que comme dirait le colonel Kurtz (et comme confirmé par denz), l'escargot avance en réalité "sans jamais s'ouvrir les entrailles".