Bulle Immobilière

Ne serait on pas rentrés dans un espèce de nouveau paradigme concernant Paris intra muros ?

il y a une file titrée " Qui parmi vous n'a jamais eu le moindre doute ? "
perso, je n'ai presque jamais douté depuis 2004 car on s'éloignait trop fortement des fondamentaux et les prix seraient forcement obligés de baisser pour s'ajuster a la capacité d'achat des français (la masse)

Mais quand je vois, en ce moment, que les prix se pètent grave la gueule en Californie mais que les prix ne baissent que de 5% a San francisco ... je me dis qu'à Paris, vu le nombre de gens qui disent "a paris ça baissera jamais", il va falloir que la baisse soit très forte ailleurs pour que le jeu des vases communicants fasse son effet.

Je trouve que les prix de la banlieue sont encore plus ahurissants que ceux de paris ...on ne paye que le foncier, et la proximité à paris, car franchement a part 2 3 coins genre neuilly, il faut bien le reconnaitre que il n'y a aucunes particularités architecturales. tout au plus des coins biens placés par rapport à des espaces verts.

il y aurait il plus de CSP++ qu'il y a 10 ans ?!
J'ai aussi l'impression que les gens qui constatent le retournement de l'immo se disent qu'il faut alors investir à Paris car cela restera toujours très demandé.

Pensez vous vraiment que Paris peut baisser beaucoup (comme dans les années 90) ?

Perso, je n'en sais rien.
Je me demande déjà comment c'est possible d'y vivre.
A part la nécessité absolue d'avoir du taf, je ne comprend pas pourquoi tant de gens s'y agglutinent.
ça reste un mystère pour moi.
Ne comprenant pas ce qui les motive, je ne risque pas de ma hazarder à une étude comportementale sur leurs pulsions immobilière.

je te répondrais juste que Paris est une ville très agréable à vivre si on en a les moyens (et à Paris c'est beaucoup)
avantages: concentration de gens talentueux, culture, sorties , choix de restaurants, beauté architecturale, disponibilité de tous services à proximité, base de depart pour les voyages, etc ...

après ... il y a moyen d'eviter une grande partie de ses inconvenients si on en a les moyens ...
reste le climat qui y est affreux mais c'est ce qui force les gens à travailler

Je ne range pas ça dans les avantages. Il y a "talentueux artistiquement", et là c'est sur que ça rend la ville culturellement très intéressante (même si la moindre place de théatre est à 60€...). En revanche il y a aussi beaucoup de "talents" pour "fabriquer" de l'argent : patrons, administrateurs, N+1, N+2, courtiers et autres joueurs de casino professionnels de la finance... La concurrence est forte du coup pour les logements en centre ville et tous les logements sympa sont hors de prix, achetés ou loués à ces faiseurs d'argent...
Personnellement, je suis ingénieur et à Paris, je passerais pour un crouillou, et j'aurais vaguement un T2 minable à Argenteuil ou Maisons Alfort... A Bordeaux, pour le même prix, j'habite en plein centre ville dans un super appart. Comment dire, au royaume des aveugles, les borgnes sont rois (si je puis me permettre car je ne considère pas les faiseurs d'argent sus cités comme particulièrement visionnaires).

PS : sinon, je sais de quoi que j'cause ma ptite dame, j'ai fait 15 ans de banlieue parisienne et j'ai choisi d'émigrer en province, on y vit beaucoup mieux. Ma famille, elle, est toujours à "Paris"... Enfin "Paris"... pas "Paris Paris" justement, mais "Paris Combs la ville", "Paris Le Mée sur Seine", "Paris Maisons Alfort"... Comme 90% des "parisiens" d'ailleurs : 8 millions d'habitants dans l'agglomération parisienne pour 900 000 dans Paris même soit un peu plus de 10%. Et en prenant les arrondissements centraux vraiment sympas (ceux qui tiendraient la comparaison avec là où j'habite à Bordeaux), on est à 3 % maxi...

conclusion : viendez au Groland 800€ de loyer pour 80m² en plein cœur du centre ville, dans un immeuble haussmanien !

alors là moi je dis aucun problème !! tu me trouves un job de webmaster à 2800 net, et je viens tout de suite !

pour ce qui est de la différence entre "Paris Paris" et "Paris", elle est pour moi énorme (j'ai testé les deux pendant plusieurs années), et je pense que pour supporter de vivre en grande banlieue faut vraiment y être né.

Ha ben je vais pas te mentir. Les salaires en province sont moins élevés qu'à Paris. De 2800, tu passerais à 2400 pour ce job de web master. Mais les 400€, tu les retourve très vite dans le coût des sorties, du loyer, des courses, des transports. Pour une qualité de vie incomparable...

La seule bonne raison pour moi de rester à Paris, serait d'être parmi les branlouillous faiseurs d'argent sus cités. Car :
1) leur boulot n'a pas d'existence sorti du microcosme de la capitale et ils ne trouveraient rien en province
2) ce sont après tout les grands gagnants du système vu qu'avec leur "travail", ils s'accaparent une part de richesse très conséquente

Pour les autres, fuyez...

pitié ne faites pas devier le sujet, sur Paris/La Banlieue/La province

bon, pour recentrer sur le sujet, j'entends partout que le marché est bloqué à Paris (source notaires, AI, etc ..) , qu'il n'y a plus que certains très riches étrangers (ou pas ) qui achètent des biens tres haut de gamme (genre 130 m²-200m² dans les tres beaux quartiers) ainsi que des gens aisés qui achètent un studio pour un investissement ou pour leur rejeton ...

C'est clair que cela ne me parait pas possible que cela dure comme ça, ça va bien finir par baisser un peu globalement (c'est déjà le cas dans quelques arrondissements comme le 5eme, le 1er ... )
et que lorsque la hune de Capital sur les kiosques à journaux affichera " Paris baisse aussi " les carottes seront cuites ...

Soyons encore patients !?

Vivant également à Paris, je suis d'accord globalement avec votre analyse.

Sauf qu'il existe une inertie particulière liée à la capitale donc je crois que la baisse se propagera aussi dans Paris intra-muros mais que cette baisse sera moindre qu'ailleurs en province. Je pronostique -40% sur les 4 ans à venir en province alors qu'à Paris j'espère aussi -40% mais objectivement je vois plutôt -20% à -25%, ce qui serait déja pas si mal. Un bien actuellement à 8.000 € /m2 passerait donc à 6.000 € /m2.

Plusieurs facteurs sont en cause sur le marché parisien qui nous intéresse (pas celui des touristes fortunés qui ne concerne que le haut de gamme + quartiers centraux) :
- les entreprises qui emploient sont à Paris ou en banlieue dans un rayon de 20km. Paris reste donc une situation stratégique pour limiter les temps de transports (lorsque l'entreprise déménage ses bureaux en banlieue ce qui est très fréquent).
- les institutionnels (banques, assurances, etc ...) réservent des milliers de mêtres carrés pour les vendre ou les louer à des entreprises, c'est frappant par exemple dans le 9ème ardt "loue 4.000 m2 bureaux". Ce sont autant de beaux immeubles PdT le plus souvent qui sont mis hors circuit pour habiter.
- plus récemment, l'envolée du prix du baril et du carburant à la pompe va entrainer un mouvement migratoire dans le sens banlieue vers Paris. Difficile cependant de savoir si ce mouvement sera significatif car les populations concernées (moyens modestes) sont hors concours pour habiter à Paris.

Ceci étant dit, je suis également de votre avis pour dire que Paris est très agréable à vivre quand on en a les moyens !

Oui : bien vu . 100% avec toi
Et pour revenir à la question posée : Paris baissera t-il ?
Aprés le film : Paris brule t-il ? Paris baisse t-il ?

On ne peut pas dissocier paris de la banlieue et la banlieue de la province. Si ça s'effondre en province à quelques km de la grance couronne alors ça s'effondrera dans la grande couronne et donc dans la petite couronne intimement liée. Evidemment Paris s'effondrera aussi tout en restant plus cher que la petite puis grande couronne...

Sans oublier que Paris est plus exposé à la baisse que sa banlieue car les anglais, americains et autres nouveaux pauvres vivent dans la ville.

Puis il faudra bien rattraper les prix de Londres en cours de massacre y compris en centre ville (sur les journaux anglais ça parle de -30% sur certaines rues dans les quartiers pourris centre est)

Paris un cas à part ? Surement!
Es ce pour autant que la baisse ne frappera pas la capitale? Ça m'étonnerai...

Les petites "informations terrains" que je possède :

- Certains de mes gros clients (multinationale) migre petit à petit vers la banlieue, motif loyer trop chère...
- Deux connaissances AI sur paris, une a arrêté ya quelques mois pour se lancer dans le diagnostique immobilier, motif l'immo va se ramasser et le diagnostiqueur n'est pas (ou presque) dépendant des prix de l'immo.
L'autre continue mais son rythme de vie à chuter (il ne flambe plus l'argent, et reste en location car pas les moyens ) et je l'entend même dire "Je vais pas sortir tard ce soir, faut que je bosse demain (lire samedi). Tu sais ca marche plus aussi bien en ce moment, faut que je bosse bcp plus pour me maintenir."

Voila ca vaut ce que ca vaut...

quand je vois des apparts pas mal 4 pieces PDT dans le fin fond du 10eme affichés à 750000€ ou des apparts vieux neuf 4pieces à 600000€ dans le 19me, je me dit que c'est pas possible que ça parte à ce prix là et que ça ne peut que baisser fortement pour celui qui est obligé de vendre.
il y a un moment, il faut regarder ce que tu payes et quel est le type de classe sociale qui vit en bas de chez toi

je regardes en ce moment des annonces de seloger avec le plugin petits cailloux et c'est encourageant , 1 fois sur 3 à la louche j'ai une courbe descendante qui s'affiche

un autre truc que je regardes c'est

http://www2.impots.gouv.fr/documentatio ... ir2006.htm

les revenus en détail des habitants des arrondissements de paris en 2006 ... regardez bien, on se demande bien qui peut acheter à ce niveau de prix !
c'est qu'il doit y avoir une sacré masse d'argent injectée par les papy boomers à leur rejetons à mon avis !?

Je ne savais pas qu'un tel site existait Je me mets ça de côté bien au chaud !

J'ai l'impression que les prix sont débiles à Paris mais aussi qu'il y a une forte demande.
L'envie d'habiter Paris est toujours aussi forte et est juste freinée par le probleme de la solvabilté.
Donc je pense que ca baissera proportionnellement à la capacité d'achat (taux) mais pas plus que ca. L'effet psycho baissier sera faible.
Paris devient un endroit de pied à terre pour riches et de residences principales de riches bobos. les autres dehors sauf pour le parc public.
Baisse à Paris? limitée donc selon moi. Les pauvres, les classes moyennes, les célibataires peu fortunés, les familles sont éliminées.
C'est un mouvement logique.
Il ne vous viendrait pas à l'esprit de vouloir habiter l'ile St Louis, le Bd St Germain, l'avenue Foch, l'avenue de l'Opéra ou la place des Vosges, alors que c'était accessible aux gens moyens dans les années 70. Ce sont des quartiers reservés aux tres riches depuis longtemps. Le reste de Paris suit le même mouvement de part l'attractivité mondiale de la ville et d'autre part la croissance de l'Ile de France depuis 30 ans.
Au revoir Paris...
Moi j'y suis né il y a 46 piges et je m'en vais. C'est game over forever. En plus je n'ai aucun regret car le Paris sympa pittoresque et charmant que j'ai connu dans les années 70 80 est devenu une ville de cons enfermés dans un pot d'echappement.
ca pue, c'est aggressif, c'est ruineux et c'est plus du tout sympa sauf au niveau architectural et urbanistique.

Oui, ça permets de faire de petites analyses amusantes, par exemple :

http://guerby.org/blog/index.php/2007/01/30/144-politique-fiscale-et-transparence

Les grands esprits se rencontrent (cf. ma signature) !

baisse "que" de 5% à SF oui, mais en un mois! -20% sur un an.

http://www2.standardandpoors.com/spf/pd ... 052703.pdf

autre question?

Puisque vous le demandez si gentiment , oui, une autre question : quel est donc votre "pronostic" pour Paris ?
Pensez-vous, comme Durand, que ça va baisser relativement peu (en tout cas bien moins qu'en province) ? Ou, en comptant sur l'effet domino, que Paris sera aussi impactée que le reste de la France ?

Je sais bien que, lors de l'éclatement de la bulle précédente, même les beaux quartiers de Paris avaient baissé. Mais l'histoire peut-elle, doit-elle se répéter ?

j'ai mon propre scénario "central" avec mes estimations de variation des prix pour paris et la province, ainsi que leur durée de réalisation, mais je le conserve pour moi.

je pense que paris sera touché,comme le reste et peut être même parfois (lire pour certains arrondissements) plus que la province.

pour l'instant paris tient grâce (ou plutôt "à cause") au petit jeu de société entre millionnaires qui se joue sous nos yeux:
- une personne qui a un 5 pièces parquet-moulure-cheminée qui fait 100m2 le "vend" 800K€ à...
- un gus qui vend son 3 pièces de 75m2 500K€ à...
- un autre gus qui vend son 2 pièces de 40m2 320K€ à...
- un gus qui essaye de vendre son studio 220K€ à...
- un dernier gars qui a zéro apport et qui va prendre un crédit sur 25 ans.
fondamentalement dans cette chaine d'achat-vente quasi personne n'a du "vrai" cash, l'apport est à chaque fois un résultat d'une vente précédente elle même financée par le levier financier (lire endettement). le jour où la base de cette pyramide (ici on peut quasi parler de vente pyramidale) ne suit plus, tout le système s'écroule. et il ne vous aura pas échappé que les conditions de crédit se faisant de plus en plus difficiles, les emprunts sans apport et sur des durées au delà de 20 ans vont sans doute disparaître (vous avez bien lu).

et quand la base s'effondre, peu à peu, le reste des étages suivent, un par un, du plus bas au plus élevé.

par ailleurs, le marché immo étant uniquement "régi" par des éléments psychologiques ("l'envie" et la "peur") il faut voir que la période hallucinante qu'on a vécue a été rendue possible par une envie irrationnelle elle même accompagnée et financée par une bulle du crédit. sans cette dernière personne n'aurait pu acheter et les prix seraient restées sages. et comme nous avons connu des phases irrationnelles lors de la hausse la théorie de la "mean reversion" s'appliquera et on aura d'un coup un désintérêt puissant des acteurs pour l'immo (achat).

"on" va se remettre à calculer le coût global de l'achat et comparer à la location. étant donné la pyramide des âges des propriétaires sur paris et RP, les "ayant" (principalement des quinquas voire sexa) vont réduire au fur et à mesure la voilure et il y aura une offre plus importante à la vente et sans doute également aussi à la location (les prix baissant certains vont préférer louer, en attendant que ça passe et/ou afin de toucher un loyer/rente qui pourra parfois permettre à certains sexa voire septa de financer une partie de leur retraite ou de leur séjour en maison de repos)... bref un cercle "vicieux" (ou vertueux selon l'angle qu'on prend) va s'installer et provoquer puis "auto-entretenir" la baisse. on trouvera ensuite au fur et à mesure toutes les raisons du monde pour expliquer cette baisse ne vous en faites pas.

Dommage qu'on ne puisse en savoir plus sur votre "scénario central", mais en tout cas cet aperçu est fort séduisant - merci beaucoup pour ça !

http://contreinfo.info/article.php3?id_article=1995

J'ai acheté son bouquin aujourd'hui et l'ai commencé. Comment dire... un +1 me paraît approprié

Et pour ce qui est du nouveau paradigme... avec les faillites personnelles, les gens coincés, les negative equity se multipliant, le tout en une des journaux, on en reparle une fois que tout le monde aura compris qu'on leur a vendu leur appartement 4 fois le prix de ce qu'il valait.
Comme aux USA, le système en France n'avait de sens que dans la mesure où les prix montaient. Il ne peut pas y avoir d'atterrissage en douceur. La stagnation des prix du marché signifie la mort de la bulle, et donc la chute des prix... Certes nos financiers ont été chez nous, un peu plus bridés qu'aux USA, mais les principes de base sont les mêmes... Ils ont bien essayé de prolonger les taux d'emprunt à 40 ou 50 ans (en tous cas j'en ai entendu parler à une époque) afin de faire vivre le mirage un peu plus longtemps.

Leur rêve n'avait qu'une limite, et de taille : l'espérance de vie est finie.

(Et heureusement ! ça me ferait bien chier d'être un elfe, beurk !)

opcvm1234, merci pour ton analyse qui est très intéressante.
Pour jouer l'avocat du diable et ainsi prolonger la discussion ... je me demande si le marché Parisien ne tiens t'il pas encore (et ne vas pas continuer a tenir) grâce au fait que les petites surfaces (la base) se vendent encore. En effet, a part les grands apparts de pur luxe, c'est surtout des studios à 16k€ le m² dans le 19eme (petite pensée pour chen ... ) ...qui se vendent...

A qui ?
A des CSP qui s'endettent sur 25 ans ras la gueule pour acheter un studio ou un 2 pieces parceque l'immoàparisçabaisserajamais ilfautprendreletrainenmarche tantqu'ilenestencoretemps
A des seniors blindés qui achètent aussi à 16k€ le m² :p un studio pour leur fiston ... ou pour investir dans la capitale reputée sure ...

bon je me dis que si la baisse prends de l'ampleur sur la france entiere, il y a un paquet de gens qui vont réaliser qu'il sont en slip quand la vague se sera retirée



ça , hélas, j'émets quelques doutes, la majorité des gens ne font que suivre comme des moutons "on dit que ça monte" "on dit que ça baisse" ..
je vais te donner un exemple ... parmi tout mes amis locataires à paris, a peu prés convaincus que l'immo a atteint des sommets irrationnels , j'en ai un qui bosse dans un grand cabinet d'audit, dans la partie fusions acquisitions (en général la dream team de la boite :p ) ... c'est donc un type qui sait bien faire fonctionner son cerveau à priori ... ça fait 2 ans qu'on parle très précisément de l'immobilier (c a d avec tous les arguments que l'on a l'habitude de manier ici), on se dit qu'on va attendre de voir un peu comment tout ça évolue, que c'est trop cher, que ça ne vaut pas le coup d'acheter pour l'instant ...
le voilà-il pas , la semaine dernière venir me dire qu'il va peut être chercher un 2 pièces à acheter. qu'il est peut être temps qu'il commence a capitaliser ....
plus tard il m'a avoué, qu'il avait eu sa mère au téléphone qui lui avait conseillé d'acheter car les loyers passent par la fenêtre, etc ...

Ya bien des gens qui payent des fortunes pour être sur le champs de mars.. faut aimer le bruit

Je pense que la spirale spéculative va commencer se gripper dans le segment d'acheteurs à peine trentenaires, avec l'impossibilité pour eux de passer du 2 pièces au 3 pièces, alors qu'il leur faudra allonger 100 000 euros pour 12 m² en plus. Même s'ils revendent bien un 2 pièces acheté il y a 5 ans, il n'ont évidemment pas fini de le payer et les conditions d'octroi des crédits relais se durcissent.

On peut également ajouter que chez les jeunes cadres parisiens le déménagement vers un appartement d'une pièce en plus se fait également avec un effort d'ascension sociale vers les quartiers avec les collèges et lycées les plus cotés : on essaye de passer du 15è au 16è arrondissement ou du 14ème au 5ème ou 6ème pour les plus fortunés. Dans ces conditions l'effort financier pour acquérir une pièce en plus devient monstrueux (m² supplémentaires et différentiel de prix au m²).

vous croyez pas si bien dire! j'ai entendu très récemment que calyon vendait un immeuble là bas. une personne que je connais indirectement était toute fière d'avoir été sélectionnée pour acheter un des lots (accrochez vous à vos chaussettes, même les parisiens) pour le modeste prix de 14K€ du m2. une vraie affaire je vous dis!

note: la personne est (sensée) être parfaitement saine de corps et d'esprit. en tout cas elle est passée au travers des mailles de la dernière visite médicale.

J'ai un peu dépouillé le site du fisc. Je suis étonné.
Le long du RER B à l'ouest, les "aisés" (on va dire les revenus fiscaux de plus de 39000) représentent le quart de la population. Dans Paris ils représentent une proportion plus faible.
Ca déjà ca m'a surpris.
Ensuite sur cette même zone, moins chère que Paris, l'immobilier est en phase de blocage/début de baisse alors que les gens sont plus solvables qu'à Paris qui lui ne baisse pas.
Moi qui raisonnait en terme de solvabilité je n'y comprend plus rien.

PS : Toulouse c'etait plus simple...

Edit : L'explication c'est que les gens sont prêt à sacrifier encore plus de leur revenus en terme de pourcentage pour avoir la "chance" d'habiter dans Paris. J'ai bon ?

N'est-il pas écrit par plusieurs pontes du forums et vérifiable par un certain nombre d'études que les prix sont décorrelés du rationalisme et de toute logique ?

Non non, à Paris ca ne baissera jamais...

...comme à Londres en fait...

CQFD

Il est clair que les 3 règles de l'immobilier s'appliquent aussi bien en période de hausse que de baisse (lorsqu'un peu de pouvoir d'achat revient) :
-l'emplacement
-l'emplacement
-l'emplacement

Et on peut ajouter que celui qui est au millieu peut aussi aider a gripper la situation,
juste parce qu'il vient de vendre son 2 pieces a 320K€ et va attendre un an ou deux avant d'acheter le 5 pieces parquet cheminée en misant sur la baisse ...
je crois qu'on doit pouvoir en trouver quelques uns comme ca sur le forum

Je suis sûr que ca baissera de manière non significative: 20%
Cependant meme avec 20% de baisse je trouve que ca sera trop cher. Pour moi un prix moyen de 3k€/m2 serait un prix juste...oui je sais je rêve.

Certains de mes amis qui sont csp+ ou ++ préfèrent acheter en proche banlieue dans une ville agréable plutot qu'a Paris.
De même j'ai vu des gens vendre leur appartement à Paris pour acheter en lointaine banlieue.
La raison: plus d'espace.
Donc si la banlieue baisse les gens auront raison de se poser la question, pourquoi j'habite dans un petit appart à Paris alors que je pourrais avoir plus grand en restant à une distance raisonable de mon travail.
Il n'y a pas que l'emplacement l'emplacement et l'emplacement quand on souhaite acheter pour vivre et habiter.

Mes réponses (obtenues par ma nouvelle boule de crystal)
Paris baissera t-il: oui
De combien: 20%
En combien de temps: 5 ans

Je prevois d'achter dans 3 à 7 ans suivant les opportunités qui se présenteront à moi

Pas du tout, je pense qu'on reviendra à terme à ces niveaux de prix dans certains arrondissements de l'est et du nord de Paris.
Et encore 3 k/m² pour ces arrondissements-là, ça restera cher. Suffit d'y faire un tour pour s'en convaincre.

En ce qui me concerne, je pense que Paris vaut bien une baisse ( ).
C'est aussi l'avis de tropical bear

Quand la taxe foncière, d'habitation les travaux d'isolation et d'entretien auront bien explosés, même 3 K€ vous sembleront chers. Dommage que tout l'argent utilisé pour s'endetter ne servent pas à financer les travaux de rénovation des immeubles ; les français vivent dans un logement cher, mais mal isolé et mal entretenu !! Dommage.

C'est une vente pyramidale, type Ponzi, non ? si plus d'acheteurs pour les petites surfaces...
Certains intervenants d'ici, il y a quelques temps (peut être vous opcvm) avaient évoqué le système de Ponzi. Il me semble que nous y sommes...
http://www.marc-aragon.net/article-16760138.html

A propos des 3 critères impératifs pour un bien, à savoir l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement, j'ai une amie qui avait avec son mari acheté un beau t3 à 3 min du RER Plessis Robinson en 1990, bonne petite copro, ont fait une belle cuisine etc etc... divorce en 1997, revente, moins-value : 30%.
Quant à la bulle sur Paris... elle a aussi éclaté sur les loyers ; j'avais une belle-soeur qui avait un 100 m² dans le 16ème qu'elle louait 18.000 F à des loques à terre durant les belles années et vers 1996 elle ne trouvait plus personne qui acceptait ces loyers, elle a du le baisser considérablement (mais je ne sais plus de combien)
et j'ai eu beaucoup d'exemples autour de moi, surtout des gens qui étaient obligés de vendre, comme le cas de mon amie.

je ne sais pas si l'histoire se répète, nous verrons bien Il y a quelques signes quand même

Le problème est un peu différent en Californie, car à ma connaissance, ce sont les banques et/où institutions financières qui récupèrent les biens directement.

Pour l'instant, il semble, sauf cas très particulier, qu'il n'y ait pas de remise sur le marché. Ce qui explique la baisse négligeable de 5 %.

Ce scénario était, à mon avis, le seul possible pour éviter des dépréciations de créances représentées par ces actifs immobiliers et éviter des faillites en cascade encore plus importantes. C'était également à ma connaissance le scénario qui a eu cours dans les années 90/92 en France, quand les établissements financiers étaient scotchés.

non non, voir la réponse plus haut d'opcvm1234 que dont je fais le collé ci dessous:

baisse "que" de 5% à SF oui, mais en un mois! -20% sur un an.
http://www2.standardandpoors.com/spf/pdf/index/CSHomePrice_Release_052703.pdf

autre question?

Paris baissera vraiment quand la crise due à la récession gagnera le pays tout entier et que le marché sera bloqué, car les prix déjà archi bullesques seront encore plus disproportionnés par rapport aux revenus moyens des gens.

Frigitt (courbe internationale) montre que c'est finalement en France où l'immo est le plus cher au monde (ramené au revenu moyen/habitant) et là où la baisse tarde le plus ...
on a beau se réjouir de ci ou de ça, force est de constater que nous à Paris, on est la seule capitale des pays développés dont l'immo continue de monter !!!

Plus dure sera la chute ?

Fait un peu ch**r d'attendre depuis des années, qui quiqu'on en dise demeurent folles !

http://www2.impots.gouv.fr/documentatio ... ir2006.htm

les revenus en détail des habitants des arrondissements de paris en 2006 ... regardez bien, on se demande bien qui peut acheter à ce niveau de prix !
c'est qu'il doit y avoir une sacré masse d'argent injectée par les papy boomers à leur rejetons à mon avis !?[/quote]


je suis d'accord avec Discotonio, sur Paris et RP tu as tout de même pas mal de monde capable de payer des appartements à un prix élevé; pour les coins sympas, même à prix élevé, il est facile de trouver...

exemple: près de chez moi, Nexi*** contruit un programme:7 300 € du m²!!!! hé bien vous allez rire: tout est vendu, il doit rester un 3 pièces de 68m²... c'est de la folie PURE!

des amis ont acheté dans cette résidence: leurs revenus cumulés: 9000 € / mois (6000 pour Monsieur, 3000 pour madame - age 36 ans- lui directeur financier, elle chargé des RH). ajoute à ça la vente de leur ancien appart avec 100 000 € de pv...

=>et bien ça passe: et des cas comme ça il y en a pas mal en rp...(je pourrais en citer d'autres du même type).

Mais malgré tout: je pense que Paris baissera, modérément, certes, mais cela baissera. Psychologiquement la majorité des gens n'est plus prête à mettre des fortunes pour un bien non satisfaisant.

"n'acheter un bien que s'il correspond à tes attentes et que l'immobilier devait baisser dans les 10 ans à venir"

+1. J'avais fait des prévisions pratiquement équivalentes quelques messages en amont dans ce fil :
Paris baissera t-il : OUI
De combien : 20% - 25% en moyenne
En combien de temps : 4 ans

Mon estimation est une moyenne tous arrondissements confondus avec de fortes disparités. Par exemple je crois que certains mauvais quartiers du 17ème, 18ème, 19ème et 20ème sont encore plus sur-évalués que d'autres arrondissements très chers (1er au 8ème ardt). Les mauvais quartiers parisiens retrouveront des niveaux de prix équivalents à 1999 à euros constants c'est à dire une baisse de plus de 30%.

Par contre, dans les beaux quartiers je vois une quasi stabilité des prix ou une baisse symbolique qui ne dépassera pas les 10% sur la période (4 ans). Ces micro marchés sont de toute façons des marchés de privilégiés qui auront toujours de l'argent : je pense aux quartiers dont la moyenne des prix au m2 est supérieure à 8.000 €.

Un autre éléments abordé dans ce fil qu'il ne faut pas sous-estimer c'est l'homogénéité socio culturelle des habitants d'un immeuble et même d'un quartier*. Sur le long terme, je ne crois pas un seul instant que M. Lequesnoy puisse habiter le même immeuble que la famille Groseille ou la famille Mamadou. Qui a dit que la lutte des classes était terminée ?

(*) Ma position concerne la France entière et pas seulement Paris. Par contre, il se trouve que les différences de classes sont souvent plus marquées dans les grandes agglomérations.

Je crois que vous n'avez pas bien regardé le graphe de Friggit et les chiffres internationaux de Pangloss (qui dit +150%).
Quand un quartier descend de 7000 à 2500€/m2, la baisse en euros constants est bien de 65%. Si vous parliez euros courants, on pourrait effectivement débattre de l'inflation et de la durée de la baisse.
Pourquoi pensez-vous une seconde que Paris est immunisée contre la gravité et que la fameuse loi du tunnel ne s'appliquerait pas ? C'est arrivé en 90. Ca recommencera.

Il y a tout de même à Paris une forte proportion des gens du premier décile, voire premier centile, dont les revenus ont explosé. et ça ne va pas aider la baisse... Désolé pour les autres, mais j'ai peur que vous n'ayez pas de bol d'habiter cette ville...

Il faut regarder le revenu moyen. Qu'il y ait quelques très riches en plus ne soutiendra pas le marché. J'habite dans un beau quartier et je vous assure que la GRANDE MAJORITE des gens ne roulent pas sur l'or. Même si le revenu moyen y est plus élévé qu'ailleurs, il n'a guère plus augmenté ces dernières années.

Et Paris a une telle ambiance de vie ! Incomparable ! Tiens dans le 18 eme c'est un regal de se promener parmis les defoncés au crack, les putes et les dealers. Je hais la banliueue a cause de ca : le manque de vie.

J'aimerais bien me tromper et que vous ayez raison !
Prenons un exemple. A en croire les statistiques p*a*p les prix de vente réalisés à Paris 19ème sur les 3 derniers mois c'est à dire au 2T 2008 sont de 5.515,21 € / m2 (consultation aujourd'hui).
En appliquant -30% sur ces prix sur 4 ans on obtiendrait 3.800 € / m2 environ comme moyenne au m2 sur le 2T 2012. Compte tenu de l'inflation que on peut estimer à 3% par an en étant optimiste, cette baisse est en réalité supérieure par rapport au pouvoir d'achat soit 42% = 30% + 12%.

il y a t'il vraiment beaucoup plus de riches que dans les années 90 ? et pourquoi ?

a première vue, je dirais que oui, c'est fou le nombre de gens friqués que je connais à Paris ..

mais, en même temps, si je regarde les stats du PIB francais , et comme une radiographie mon immeuble ( je connais la plupart de ses habitants ) dans le 6eme, les tranches de revenus ont l'air de ressembler aux stats de impot.gouv.org ... c a d qu'il n'y a pas tant de gens qui roulent sur l'or que ça ... mais cela s'explique aussi parce que ce qui compte, pour nous acheteurs potentiels, ce sont nos concurrents futurs à l'achat ... qui ne sont pas ceux qui vivent pour l'instant dans les endroits convoités ... eux y sont depuis un temps ou les biens étaient beaucoup plus accessibles (aussi bien en tant que proprio que locataire) ..

MAIS QUID des années 90 ??? car vraiment je n'ai pas vécu cette période à Paris (trop jeune) il y a t'il des gens pouvant faire un parallèle objectif sur les 2 périodes ?
Moi dans mon imagination, Paris était une ville beaucoup plus grise (polluée et vieille) ce qui devait réduire son attractivité par rapport à aujourd'hui !? ... mais ce n'est que mon imagination

sinon, je trouve que la ville s'embellit plus vite qu'avant ce qui pourrait expliquer une attractivité accrue:

* de plus en plus de travaux d'embellissement ( ravalements , travaux , etc )) a vue de nez
* limitation de la circulation automobile (boboisation de certains quartiers comme le bd magenta par exemple) ... : moins de bruit et de pollution
* beaucoup plus de restaurants, commerces et services haut de gamme qu'avant
* velib exclusif a paris intra muros pour l'instant
* toujours plus de nouveaux pôles culturels exclusifs à paris

La vraie question est de savoir dans quelles conditions les biens sont acheté aujourd'hui : si c'est sur 15 ans avec 20% de taux d'endettement, oui ça peut se maintenir et augmenter.

Si aujourd'hui les gens, même aisés, achètent petit (par rapport à leurs besoins) sur 25 ans et à un taux d'endettement de 33%, vous avez la réponse à votre question en intégrant l'augmentation des taux en cours.

Pour le reste des arguments, vous être en pleine crise de Parisiannisme aïgu. Moi qui vient de la Province, j'ai été frappé par une chose à Paris : l'état déplorable du parc des logements de la capitale. Et je ne trouve pas que ça s'améliore.

1/ par rapport à la banlieue Paris reste sale et glauque, l'immobilier ancien est joli mais completement depassé
2/ de plus en plus de bouchons, toujours autant de bruit (ambulance, police , pompier..) Magenta c'est pas bobo c'est tiers monde et completement bouché.
3/je crois au contraire que le petit commerce s'est reduit, plus de chaines, plus de grossistes (chinois..)
4/ mouais en quoi ça ferais monter le prix de l'immo ??
5/ le nombre de poles n'est pas pertinent si la demande n'a pas augmenté. Si on prend les cinemas il y a eu des chantiers impressionants en banlieue. Si on prend les centre commerciaux c'est largement mieux en banlieue qu'en ville.

Grosso modo je ne trouve pas que le niveau de vie est augmenté, il y a de plus en plus de marginaux, de sans papiers et de logement sociaux.

"il y a de plus en plus de marginaux" Normal, il n'y a là qu'il ne peuvent vivre de façon visible. Un marginal au fin fond de la Creuse, ça se voit peu.
"de sans papiers" Encore plus normal. Vous ne pouvez pas vivre dans cette ville infâme avec moins de 1500-2000 mensuels par personne. Or, vous avez besoin de soutiers, sinon personne ne ramasse les poubelles, ne lave la vaisselle, torche les vieux ou taille les pipes . Donc vous prenez ça en confisquant le passeport , et vous les tassez à 5 dans 20m2. Un "avec papiers" préfèrera fuir en Province, même s'il doit être au RMI.
"et de logement sociaux" pour les grands amis, seulement, pas pour ceux du dessus !

Bah, quand je vois que des jeunes couples de yuppies (Avocats, HEC, etc...) à 8/10 keuros/mois sont obligés de déménager en banlieue au premier gamins parce que sinon c'est trop cher, je commence à me poser des questions...

Merci, de démonter ces arguments, cela me rassure un peu. En fait j'essaye de trouver des raisons qui poussent les gens à être prêts à payer si cher les logements sur paris.
Les arguments que j'ai cité quand à l'attractivité de paris, ne sont pas les "qualités" qui font que j'aime Paris personnellement ... les voies de bus à Delanoé sont une connerie sans nom à mon avis, cela ralentit tout le monde (à part peut être pour les bus .. et encore je penche plutôt pour le status quo vu le nombre de feux rajoutés), et augmente le nombre d'accidents.
Cela à du rajouter en agrément bruit/pollution par contre pour les axes concernées (port royal , magenta, etc ...)... Les velibs, perso ça me gene plus ce que cela m'aide etc ..

Mais vous avez raison de recentrer le débat par rapport à l'état du bati. La plupart des immeubles ont un confort qui date d'un autre siecle... même si je trouve que les immeubles PDT resistent plutôt bien ... Perso je trouve 99% du neuf à vomir au niveau de la conception esthétique et architecturale.. donc sur ce point precis je suis pret à mettre le prix pour vivre dans de l'haussmanien.
pour les pôles culturels, je pensais plus aux musées en fait (palais de tokyo, quai branly, futur musée de la mode, etc ...), et c'est vrai qu'au niveau multiplex ciné/centre commerciaux, la banlieue est plut bien lotie.

pitouchok> pour ce qui est de votre avis sur le petit commerce, je pense que cela doit dépendre des quartiers que vous fréquentez ... je pense à beaucoup de zones qui ont flambées récemment car prisées par les couples à fort pouvoir d'achat, ex : une bonne partie du 9eme, le haut marais, le quartier montorgueuil, le canal saint martin, le 14eme vers daguerre, le 10 eme en ce moment ,.... vous allez dire certainement "bobo" mais qu'importe le nom pour designer ces zones qui ont été transformées par un fort renouvellement de population. vous rajoutez tous les quartiers traditionnellement "bourgeois", il y a quand même pas mal de nouveaux commerces (boutiques, restaurants) qui donnent à mon avis une valeur ajoutée.

Mais, je suis d'accord, cela ne justifie pas les prix astronomiques d'aujourd'hui ( sinon j'aurais dejà acheté avant ...) ... Je pense qu'il y un gros facteur psychologique qui maintient encore un peu le marché, c'est le fameux "Paris c'est rare, ça baissera jamais"