La Bulle fin septembre : Judgement day

[fabriceb]

La bulle fin Septembre : Le jour du jugement dernier.
Le jour du jugement dernier est le moment suprême auquel chacun sera confronté ; en fonction de ses actes ou de quelque prédestination divine. Soit il s’élèvera vers le paradis (ou les jardins sous lesquels coulent des ruisseaux), soit il sera précipité dans la géhenne de feu ou tout autre lieu désagréable. Alternativement, il peut être détruit définitivement (« forever dead », comme on dirait dans donjon et dragon, ce qui est une catastrophe, à bien différencier de simplement « dead », qui n’est qu’un désagrément temporaire) : ainsi, dans l’Egypte antique, les mauvais partaient vers le Dieu Sobek, sorte de sani-broyeur cosmique et lointain cousin de Shermann.

Bref, qu’en sera t’il du marché immobilier lors de cette automne 2008 ; continuera il à s’élever vers les sept paradis, ou partira t’il en vrille vers les abîmes, après s’être trop approché du soleil ?
Il est temps de prendre la température du marché, en essayant de ne pas se laisser gagner par l’euphorie qui a envahit les landerneaux krashistes, et en se méfiant de nos propres « wishful thinking ».

I) Situation : des chiffres de plus en plus maussades, désormais en cours de confirmation « officielle »


I-1) Des prix qui, malgré la haute saison s’orientent à la baisse

I-1-a) Des indices instantanés qui se retournent dé plus en plus nettement

Les volumes qui s’effondrent

Désormais, tous les éléments en notre possession le démontrent : les volumes sont en forte baisse, lorsqu’il ne s’agit pas d ‘effondrement pur et simple. Ainsi, le crédit immobilier a significativement chuté par rapport à la même période de l’an dernier, avec une diminution de 6 à 7% sur le premier trimestre, mais une baisse cumulée de 11% sur la globalité du premier semestre laissant augurer une baisse des ventes … ou des prix.qui se creuse [1][2]. En juin, je qualifiais cette baisse de « non désastreuse », sur la base des éléments connus alors, mais en soupçonnant que la réalité était largement plus morose ; j’émettais même l’hypothèse qu’un début de panique, liée aux volumes, des professionnels pouvait expliquer leur communication sur la baisse des prix, que je trouvais un peu artificielle et très exagérée.
Depuis, un certain nombre d’indicateurs ont donné corps à cette hypothèse en démontrant, d’une part, que les volumes étaient effectivement en forte ou très forte baisse, que ce soit dans l’ancien, avec, notamment, une baisse de près de 20% des ventes sur Paris intra muros [6], une note des notaires estimant cette baisse à environ 25% dans les métropoles de province [3], ou dans le neuf, avec dramatique –34% des ventes sur le neuf (après un désastreux –27% au T1) [4][5], d’autre part, que les prix, même si leur évolution a été extrêmement médiocre au printemps, sont plutôt, pour l’instant, en baisse que réellement en chute générale.

La baisse des prix, une réalité qui s’impose.

Soyons bref : ce qui est confirmé pour l’instant par la plupart des indices est encore une baisse et non un krash, mais, désormais, l’évocation d’un krash n’est plus une chimère colportée par d’obscurs forumeurs du fin fond d’internet, mais une possibilité sur laquelle il est possible d’argumenter.
Le début d’année et le printemps ont été marqués par une cascade de nouvelles moroses pour l’immobilier : les indices instantanés de la F NAIM et de PAP ont marqué le pas durant cette période qui aurait du montrer un retour des affaires. Si la belle saison a, comme prévu, redonné quelques couleurs éphémères aux vendeurs, le sursaut des prix constaté en 2006 et 2007 a été extrêmement limité cette année : même si l’indice FNAIM est reparti à la hausse de 0,9% ce printemps (corrigé à 1.5% depuis). Il faut garder à l’esprit que ce résultat, sur la période de référence traditionnellement la plus faste de l’année, correspond en réalité plutôt à une légère baisse, voir une stagnation, si on corrige pifométriquement (nous n’avons pas les éléments pour faire mieux) des variations saisonnières.
Pour entrer dans le détail, les éléments à notre disposition dépeignent (PAP, F NAIM, immonot sel0ger), en ce beau mois de Septembre, une France dans laquelle les prix de l’immobilier ont entamé une baisse. Cette baisse est plus ou moins franche selon les indices : l’indice PAP continue au même niveau depuis maintenant 2 ans, mais on note désormais qu’il est pratiquement au plus bas de ses faibles variations des douze derniers mois. La baisse est encore limitée mais semble prendre de l’ampleur pour la FNAIM ; immonot n’ayant pas, pour l’heure, remis à jour ses évaluations du marché
Nous avions signalé, à juste titre, que les chiffres (provisoires) qui évoquaient un début de crash au T2 étaient trop isolés pour être considérés comme significatif ; la remarque apparaît, à posteriori comme pleinement justifiée, puisque l’indice définitif de la FNAIM, publié en Juillet, a totalement corrigé le chiffre crashiste de Mai (-3.3% sur les maisons). Cependant, depuis, de nouveaux indices provisoires (celui de Juillet : -3.5% sur les maisons et celui d’Aout –1.1%/-1.9%) ont élargis le faisceau d’indices en faveur de la possibilité d’une évolution crashiste. Plus largement, les « coups de belier » constatés depuis quelques mois dans les indices FNAIM suggèrent des évolutions brutales dans la structure des ventes, ce qui laisse soupçonner des blocages très nets sur certains marchés … probablement les plus chers, sans qu’on puisse en être sûr.
En tout état de cause, le retournement dépeint par l’indice phare (celui de la FNAIM) qui, jusqu’ici se faisait sans la brutalité constatée sur l’évolution des volumes de ventes, commence à montrer des signes de mouvements beaucoup plus brusques. Ainsi, les indices affichent des évolutions de –0,9% au T4 2007, -1% au T1 2008, +0,9% au T2 2008 , mais un maussade –3% sur les deux premiers mois du T3 ; une fois tenu compte des variations saisonnières, ils dépeignent une retournement qui commence désormais à ressembler à un atterrissage « lourd », sans qu’on puisse encore parler de début de krash.
De fait, il semble que les prix, qui avaient continué à augmenter à un rythme de plus en plus faible jusqu’à mi-2007, ont stagné à l’automne dans un marché qui s’est brutalement contracté avec la crise des subprimes et la montée des taux qui a suivi, pour finir par entamer une baisse de plus en plus franche (mais partiellement masquée par la belle saison au printemps) depuis le début de l’année.

Le retournement semble, d’autre part, pour l’instant, épargner un lieu qui résiste encore et toujours à la baisse des prix : Paris intra muros. Ces derniers mois semblent néanmoins marquer le crépuscule de la région IdF : en effet, le dernier indice provisoire des notaires, pour le mois d’avril (soit le début 2008 terrain) [6], dépeint une région globalement en légère baisse –au mieux en stagnation-, ou seul Paris continue à voir ses prix augmenter, sur un rythme cependant nettement ralentit , à peine supérieur (4.2%) à l’inflation en annualisé, soit moins de la moitié du rythme constaté 5 mois plus tot [3].
Mais il est nécessaire, d’insister sur une nouveauté concernant la région IdF, à savoir le blocage complet des ventes : globalement, si les prix n’ont pas baissé sur la région, le nombre de transactions a chuté d’environ 12% par rapport à l’an dernier ; pire, Paris, seule zone ou les prix continuent de monter, est victime d’un effondrement des transactions (-18%).
Il est, bien entendu, inutile de préciser que cette situation de chute de la demande face à une offre désormais pléthorique ne pourra sans doute pas perdurer longtemps avant un ajustement drastique des prix.

I-1-b) Des chiffres des notaires qui ont repris leur retournement, revenant en ligne avec les autres indicateurs.

L’indice des notaires publié début juillet, qui correspond en fait aux affaires négociées à l’automne 2007, montre des prix qui, en évolution brute, ont reculé de 0.8%, ce qui est très cohérent avec l’évolution de l’indice FNAIM sur la même période de référence (-0.9%).
Il ne faut cependant pas perdre de vue que cet indice (des notaires), corrigé des variations saisonnières, est encore en progression de 0.4%. pour la période de référence (l’automne 2007 terrain).
Les chiffres à publier début octobre par les notaires pour le second trimestre 2008 devraient confirmer l’indice FNAIM sur la période de référence terrain couvrant T1 2008 ; ce dernier (qui nous sert à anticiper l’indice INSEE), sur cette période apparaissait en baisse de 1%. Une fois corrigé (pifométriquement) des variations saisonnières, l’indice INSEE/notaire devrait donc apparaître en légère baisse sur un trimestre, pour la première fois depuis plusieurs années, confirmant le retournement amorcé en 2006/2007.
Cette anticipation est confortée par les chiffres provisoires de la région parisienne.

I-2) Neuf sinistré

L’annonce d’un effondrement du neuf [4] (-27% par rapport au même trimestre 2007), confirmée depuis lors du second trimestre (-34%), a fait, en début d’année, l’effet d’un coup de tonnerre dans un ciel serein jusqu’ici occupé par le « wishful thinking » de l’atterissage en douceur.
Cette nouvelle doit certes être relativisée car, si les stocks apparaissent importants, seule une faible partie de ce chiffre, environ 3500, correspondrait à des programmes déjà terminés, le reste n’étant qu’en cours de construction ou simplement engagé. Pour autant, on doit noter que ce chiffre de 3500, aussi faible puisse t’il paraître, est en nette augmentation par rapport au trimestre précédent (2600), suggérant un début d’ « embouteillage » ; de plus, cette situation du neuf, aboutissement d’une dégradation progressive sur ces deux dernières années, est d’autant plus préoccupante que les stocks sont désormais historiquement haut (110 000) et en progression constante (+5% sur le trimestre).
Il est patent que la profession cherche désormais à ralentir la construction pour adapter l’offre [4], mais il est évident que, dans ces conditions, certaines entreprises du secteur vont commencer à « avoir faim » et seront tentées de vendre leurs avoirs (logements, mais aussi foncier) à prix réduits. D’autre part, il semble, en dépit des affirmations optimistes de leurs représentants, que les promoteurs n’aient pas anticipé particulièrement bien cet effondrement : les enquêtes INSEE montrent que la dégradation brutale de leur moral, au printemps, n’a fait que suivre, et non précéder, les chiffres de la chute des ventes.
Surtout, si le recul affecte logiquement les Robiens, dénoncés ici même, et depuis longtemps, comme des bombes à retardement, les professionnels admettent que la baisse des volumes est aussi ressentie sur le segment des résidences principales, ce qui n’était pas forcément prévu..

On peut donc émettre de sérieux doute sur la capacité de la profession à réduire la voilure face à une crise des ventes aussi nette ; il est probable que l’augmentation des stocks se poursuive pendant encore plusieurs mois.

I-3) Des professionnels qui ont un vague à l’âme de plus en plus évident et qui appuient à la baisse.

De nombreux professionnels communiquent désormais ouvertement à la baisse, certains n’hésitant pas à tabler sur celle-ci pour faire repartir les volumes [2]. Ce discours n’est pas réellement une nouveauté, car il est apparu il y a déjà plusieurs mois, mais il est désormais repris d’une manière de plus en plus insistante par les médias.
Cette communication est visiblement motivée par une la baisse est très nette sur le nombre de ventes, et un début de baisse des prix, qui, même si il se confirme dans les différents indices, ne justifie pas encore totalement une communication aussi ouvertement catastrophiste. On doit se demander si en réalité, les professionnels, inquiétés par le blocage de plus en plus net des transactions, qu’ils subissent et évaluent en direct, et par les désastres Espagnols et Américains, n’ont pas choisis délibérément de « sur jouer » une baisse des prix qui est, dans les faits, tout juste entamée..
On perçoit ici les intérêts divergents entre, d’une part, les professionnels qui ont avant tout intérêt à maintenir les volumes de transactions, et les vendeurs particuliers qui souhaitent maintenir le prix de LEUR bien.



[1] baisse de 6% des crédits : http://www.lexpansion.com/patrimoine/im ... 53513.html
[2] Baisse de 11% du marché des crédits immobilier au premier semestre http://www.infosimmo.com/Baisse-de-11-d ... s-319.html
[3] Les volumes dans l’ancien seraient équivalent à ceux de la période 1993-1994, en chute de 25% dans les grandes métropoles de province : http://www.lavieimmo.com/actualite-immo ... 01893.html
[4] Les ventes de neuf regressent de 34% au second trimestre par rapport à 2007, peu d’inquiétude chez les promoteurs http://www.lemoniteur.fr/actualite/immo ... D61EED.htm
[5] recul de 27% des ventes de neuf http://www.lesechos.fr/patrimoine/immob ... 268245.htm
[6] -20% de transactions à Paris intra-muros http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/fil ... ai2008.pdf
[7] http://www.housepricecrash.co.uk/index.php
[8] indice shiller http://www2.standardandpoors.com/spf/pd ... 082653.pdf
[9] http://www.usinenouvelle.com/article/le ... ril.137504

[fabriceb]

II) Des éléments haussiers de plus en plus faibles

II-1) Une volonté politique qui semble marquer le pas

Après une année 2007 et un début 2008 durant lesquelles les responsables politiques ont multiplié les déclarations sur l’importance de la tenue du marché immobilier, ce dernier ne fait désormais plus l’objet d’une attention aussi soutenue. Ce dernier semestre, les déclarations de soutien ont été inexistante, attitude que l’on peut pratiquement interpréter comme un « lâchage », d’autant que les niches fiscales, entre autres immobilières, semblent être désormais dans le collimateur.
Une disparition, ou simplement une diminution du soutien fiscal à l’immobilier finirait d’achever un secteur dont la rentabilité, en terme d’investissement, est maintenant catastrophique. La récente annonce de crédits d’impot importants pour les logements écologiques ne semble pas du tout à même de changer la donne dans un avenir prévisible.

II-2) Seul le système de crédit, beaucoup plus restrictif qu’ailleurs, nous épargne encore le krash international

Je ne peux pas conclure ces éléments en faveur du maintien sans rappeler la différence essentielle entre la situation française et celle des autres pays concernés par la bulle : notre système de crédit est infiniment plus sain que celui de nos voisins.
En France, il n’y a ni crédit hypothécaire, ni taux d’endettement déraisonnable ; nous avons aussi peu de taux variables, ce qui devrait éviter le désastre social que connaissent certains pays.
On doit cependant émettre une inquiétude : de nombreux particuliers ont joué, et continuent à jouer, d’une manière irresponsable avec les crédits relais qui risquent de devenir le cauchemar français dans les prochains mois. L’ampleur du phénomène est difficile à appréhender, mais tout porte à croire qu’il n’est pas négligeable.

[fabriceb]

III) Face à des éléments baissiers de plus en plus forts.

III-1) Des taux d’intérêts en nette hausse et des crédits immobiliers plus restrictifs

C’était un de nos éléments haussier des premiers points trimestriels, mais il a totalement disparu : les taux d’intérêt repartent à la hausse. Cette évolution, dans un premier temps très limitée, a été importante cet été (environ +0,4%), contribuant désormais à faire pression sur le marché, et rendant chimérique l’espoir d’une relance « à la 2002 » ou une baisse des coûts d’emprunt avait propulsé un immobilier, qui marquait le pas, sur une pente ascendante. Cette tendance à une nouvelle tension sur les taux devrait continuer à moyen terme, mais d’une manière plus limitée : les craintes d’une récession met en effet la pression sur les banques centrales, dans le sens d’une baisse des taux, mais l’inflation, toujours présente, limite leur marge de manœuvre. Pour l’heure, l’effet le plus clair est de faire baisser les durée de crédit, ce que personne n’ira regretter (moins 5 mois depuis le début 2008).
Cette situation a amené, pour la première fois depuis des années, une réduction assez nette de la durée des crédits (5 mois de moins depuis le début de l’année); le volume total des crédits est d’ailleurs, lui aussi, en baisse.
Ce renchérissement du crédit devrait continuer de désolvabiliser les acheteurs potentiels et déstabiliser un marché immobilier déjà mal en point.

III-2) Des stocks de plus en plus importants, notamment dans le neuf

La situation du neuf, comme nous l’avons vu plus haut, est sans doute moins désastreuse que les chiffres le laissent paraître, puisque les stocks, annoncés à 110000 unités, comprennent essentiellement des logements en cours de réalisation.
Cependant, le nombre de ces logements disponibles à la vente, même si ils sont en cours de construction, augmente sensiblement et régulièrement depuis plusieurs années.
On ne peut pas encore parler d’une suroffre, mais la thèse de la pénurie tient de moins en moins la route.

III-2) Un contexte international qui vire au drame général.

Notre pays est maintenant cerné par les pays en baisse officielle de l’immobilier :
Outre le cas assez anecdotique de l’Irlande, aux USA, malgré un rebond des ventes lié à des achats à bon compte, les prix des vingt premières villes baissent désormais sur un rythme annualisé compris entre 15% et 20% [8]. Au Royaume Uni, le marché s’est retourné avec, pour la première fois depuis une dizaine d’année, une baisse annuelle très nette (de l’ordre de 10%), accompagnée de baisses mensuelles impresionnantes (-1.8% et –1.9% pour nationwied et Halifax) [7]. En Espagne, après un an de blocage total du marché, marqué par la fermeture de 40% des agences immobilières |6], le marché semble aussi être en voie d’effondrement complet.. L’Italie, jusqu’ici épargné est, à sont tour, atteinte par le phénomène ; la France est donc désormais le dernier des mohicans, pour l’instant partiellement préservé par son système de crédit (merci à V. NEIERTZ, soit dit en passant).
Surtout, ces baisses sont souvent accompagnées de conséquences sociales dramatiques, propres à impressionner l’investisseur ou l’acquéreur. L’apparition des faillites bancaires, la panique boursière, l’évocation de la crise de 1929, et surtout des saisies immobilières, sont de nature à secouer le particulier. Certes, les professionnels répètent à l’envie que le marché français est très différent, mais leur communication même indique qu’ils n’en sont pas du tout, mais alors pas du-tout-du-tout convaincus.
En tout état de cause, le contexte international, fortement médiatisé, devrait faire réfléchir l’emprunteur, en particulier lorsqu’il s’agit de d’endetter sur de longues périodes.



III-3) Un contexte général très dégradé qui concerne notamment immobilier

III-3.a) Des particuliers qui n’ont pas le moral

Le moral des ménages a atteint ces dernières semaines des niveaux de pessimisme records [9], amplifiant la médiocrité d’une situation économique qui se dégrade à vue d’oeil, et qui reste catastrophique dans le monde financier.
Même si le grand public n’en est pas véritablement conscient, il apparaît désormais que la FED est incapable de soutenir à moyen terme le système de crédit américain, qui paraît totalement ruiné. Les chiffres annoncés pour le sauvetage –provisoire ?- des deux géants du crédit américain sont propres à impressionner. Cette crise se répercutera sur l’ensemble des institutions financières (y compris françaises) et limitera fortement la capacité de ces institutions à préter.

III-3.b) Une baisse amorcée, mais surtout annoncée qui renforce l’attentisme

On ne le répètera jamais suffisamment : l’établissement et l’éclatement d’une bulle relève avant tout, de la notion de prophétie autoréalisée.
Sans parler de spéculation au sens traditionnel du terme, certains acteurs, anticipant une hausse, se sont précipités, ces dernières années, pour acheter « avant que cela ne devienne impossible ». D’autres ont fait le calcul qu’ils leur fallait se « mettre un pied à l’étrier » en achetant petit, avant de revendre avec une plus-value pour s’agrandir. Ces raisonnements, défiant parfois le calcul mathématique, ont incontestablement entraînés les prix à la hausse.
Aujourd’hui, non seulement l’acheteur moyennement informé doit savoir que, demain, le prix ne sera pas nécessairement plus élevé qu’aujourd’hui, mais il entend que le prix pourrait même être plus faible.
Certes, le primo accédant peut encore craindre une légère remontée des taux, mais celle-ci ne s’annonce pas aussi drastique que ce qui était initialement redouté ; à moyen terme, il est peu probable que les taux prennent plus d’un point. Surtout, désormais, l’acheteur ne peut plus intégrer dans sa décision d’achat, la plus value à la revente (il serait d’ailleurs plus exact de dire qu’il est désormais conscient qu’il ne peut plus compter dessus) ; la perspective du gain financier a donc disparu des considérations possibles des acheteurs. Or, quoi qu’on en dise, c’était une considération importante.
Les éléments à la disposition du grand public devraient donc inciter fortement les acquéreurs à une plus grande prudence est une très grande circonspection ... Si ce n’est pas à faire la « prophétie autoréalisatrice » de la baisse : qui ira acheter de l’immobilier au prix ultra-fort, alors que tous les médias annoncent une crise majeure en la matière ?


III-4) Des établissements financiers plus regardant au niveau des emprunts

Beaucoup de banques communiquent autour d’une restriction des conditions de crédit. Cette politique commence à se ressentir et se confirmer sur le terrain, entraînant un raccourcissement et une raréfaction du crédit, sans qu’il soit possible de déterminer si ces évolutions résultent d’une volonté des établissements ou d’une chute de la demande.
En outre, les pertes les pertes liées à l’immobilier, qu’il soit américain ou européen, continuent à opérer leurs ravages dans le système de crédit et, au minimum, il faudra à ce dernier restaurer de grosses marges et, notamment, en finir avec la vente de prêts immobiliers à quasi-perte qu’on constatait encore il y a quelques mois.
Le crédit immobilier devrait donc continuer à perdre son statut de produit d’appel.



[1] baisse de 6% des crédits : http://www.lexpansion.com/patrimoine/im ... 53513.html
[2] Baisse de 11% du marché des crédits immobilier au premier semestre http://www.infosimmo.com/Baisse-de-11-d ... s-319.html
[3] Les volumes dans l’ancien seraient équivalent à ceux de la période 1993-1994, en chute de 25% dans les grandes métropoles de province : http://www.lavieimmo.com/actualite-immo ... 01893.html
[4] Les ventes de neuf regressent de 34% au second trimestre par rapport à 2007, peu d’inquiétude chez les promoteurs http://www.lemoniteur.fr/actualite/immo ... D61EED.htm
[5] recul de 27% des ventes de neuf http://www.lesechos.fr/patrimoine/immob ... 268245.htm
[6] -20% de transactions à Paris intra-muros http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/fil ... ai2008.pdf
[7] http://www.housepricecrash.co.uk/index.php
[8] indice shiller http://www2.standardandpoors.com/spf/pd ... 082653.pdf
[9] http://www.usinenouvelle.com/article/le ... ril.137504

[fabriceb]

CONCLUSION

Il est manifeste que le marché n’est pas reparti cet été. Il est clair qu’il est désormais au plus mal alors que s’annonce la basse saison.
L’enjeu de cette automne est donc la seule question qui se pose encore : la France connaîtra t’elle le même krash que ses voisins ou bien une simple baisse ?
Nous sommes en effet partiellement protégés par notre système de crédit qui est un facteur stabilisateur ; il est peu probable que cela suffise pour éviter une baisse, tant les acheteurs potentiels sont démoralisés et desolvabilisés, mais cela pourrait, à défaut d’autre chose amortir le choc.
Vous le saurez en contemplant le nouvel épisode : « LA BULLE : JUDGEMENT DAY » (ca sonne mieux en anglais, désolé). Premier rendez vous le mois prochain pour un petit bilan basé sur les indices officiels à paraître début Octobre.

[alek_empire]

Tout cela c'est sans compter l'accélérateur de particules du CERN qui risque de faire disparaitre la terre dans un trou noir!

[fabriceb]

ca va faire un beau krash, cette histoire d'anéantissement de la terre.

[DiscoTonio]

Un super travail de synthèse Félicitations pour ce sacré morceau.

[Garatonku]

Oui et accessible au commun des mortels.

[habon]

Oui mais au 2e trimestre 2009, tout repartira comme avant et tout cela ne sera plus qu'un mauvais souvenir...

[déoédéba]

Faut tout lire, ou juste la conclusion suffit

Ok je m'y mets maintenant

[Garatonku]

Oui mais au 2e trimestre 2009, tout repartira comme avant et tout cela ne sera plus qu'un mauvais souvenir...

Au pays de Candy
Comme dans tous les pays
On s'amuse, on pleure, on rit
Il y a des méchants et des gentils

Et pour sortir des moments difficiles
Avoir des amis c'est très utile
Un peu d'astuce, d'espièglerie
C'est la vie de Candy

Mais elle rêve et elle imagine
Tous les soirs en s'endormant
Que le petit prince des collines
Vient lui parler doucement

Pour chasser sa tristesse
Elle cherche la tendresse
Câline et taquine, toujours jolie
C'est Candy, Candy

[déoédéba]

Humbles félicitations.

Je garde et j'imprime.

[xion]

Oui mais au 2e trimestre 2009, tout repartira comme avant et tout cela ne sera plus qu'un mauvais souvenir...

et comme T2 2009 france = T2 2008 US le forum à de beaux jours devant lui...

J'attends de voir la une du magazine capital en septembre 2009 : marché immo, comment sortir de la crise?

Vivement venir le temps d'un immo à un juste emprunt.

Bravo fabriceb pour cette belle synthèse ci-dessus, bien appropriée pour les nouveaux de la bulle.

[nazon]

On ne le répètera jamais suffisamment : l’établissement et l’éclatement d’une bulle relève avant tout, de la notion de prophétie autoréalisée.
Sans parler de spéculation au sens traditionnel du terme, certains acteurs, anticipant une hausse, se sont précipités, ces dernières années, pour acheter « avant que cela ne devienne impossible ». D’autres ont fait le calcul qu’ils leur fallait se « mettre un pied à l’étrier » en achetant petit, avant de revendre avec une plus-value pour s’agrandir. Ces raisonnements, défiant parfois le calcul mathématique, ont incontestablement entraînés les prix à la hausse.

Très bon extrait. Merci

[opcvm1234]

cette avalanche soudaine de lucidité dans certains (mais pas tous) medias m'effraie.

qu'autant de gens changent aussi rapidement d'avis c'est un peu inquiétant pour leur stabilité intellectuelle et les choix qu'ils font, qu'il s'agisse de problèmes économiques ou politiques. ça n'augure rien de bon pour les temps futurs.

[foudres06]

Cela n'as t'il point toujours été le cas ?

Il faut voir qu'il y a plusieur catégories de gens... D'un coté ceux qui sont vraiment convaincu et ont vraiment un avis... Et ceux la grosse majorité qui n'en savent rien du tout et répétent ce qu'ils ont entendu/lu etc.

Ces dernier sont un peu comme De Witt... Il te font soit disant des prévisions, mais si tu creuse, il ne s'agit que du reflet de la statistique publiée ce jour... ou du dernier JT de TF1 ou France2 pour le Français moyen.

[hydronium92]

Clap clap clap


CITER :
« On doit se demander si en réalité, les professionnels, inquiétés par le blocage de plus en plus net des transactions, qu’ils subissent et évaluent en direct, et par les désastres Espagnols et Américains, n’ont pas choisis délibérément de « sur jouer » une baisse des prix qui est, dans les faits, tout juste entamée..
On perçoit ici les intérêts divergents entre, d’une part, les professionnels qui ont avant tout intérêt à maintenir les volumes de transactions, et les vendeurs particuliers qui souhaitent maintenir le prix de LEUR bien »


j’ai constaté cela sur le terrain, qu’en vous parlait de la baisse a 1 AI, en 1er il affirme « mais non l’immobilier c’est du sur » puis en 2eme il fait l’étonné « oui il y a moins de transaction ailleurs, mais pas chez nous » « en tout cas les prix ils baissent pas eux »

vous lui parlait de « la différence » entre prix de présentation et prix de vente réel

la « y a pas réponse »


puis il vous dégotte « la bonne affaire a saisir IMMEDIATEMENT » UN « -- 4,11% « sur 1 bien a 500000 €

FOUTAGE DE G*****



CITER :
« Sans parler de spéculation au sens traditionnel du terme, certains acteurs, anticipant une hausse, se sont précipités, ces dernières années, pour acheter « avant que cela ne devienne impossible ». D’autres ont fait le calcul qu’ils leur fallait se « mettre un pied à l’étrier » en achetant petit, avant de revendre avec une plus-value pour s’agrandir. Ces raisonnements, défiant parfois le calcul mathématique, ont incontestablement entraînés les prix à la hausse. »

Exemple type du bourrage de crane « l’immobilier UN PLACEMENT SUR »
Certains pensaient que les PV allaient remplacer leurs salaires ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !


A mon avis, sauf erreur de ma part, il faudrait parler aussi de la Déconnexion « prix immo et les salaires des gens »

J’ai hâte de voir le bulletin d’Octobre

[hydronium92]

cette avalanche soudaine de lucidité dans certains (mais pas tous) medias m'effraie.

qu'autant de gens changent aussi rapidement d'avis c'est un peu inquiétant pour leur stabilité intellectuelle et les choix qu'ils font, qu'il s'agisse de problèmes économiques ou politiques. ça n'augure rien de bon pour les temps futurs.

je pense que cela a toujours etait ainsi
bon maintenant les moyens d'info etant pluriel et tres rapide......cela change plus vite

[FrancoisC]

II) Des éléments haussiers de plus en plus faibles

II-2) Seul le système de crédit, beaucoup plus restrictif qu’ailleurs, nous épargne encore le krash international

Je ne peux pas conclure ces éléments en faveur du maintien sans rappeler la différence essentielle entre la situation française et celle des autres pays concernés par la bulle : notre système de crédit est infiniment plus sain que celui de nos voisins.
En France, il n’y a ni crédit hypothécaire, ni taux d’endettement déraisonnable ; nous avons aussi peu de taux variables, ce qui devrait éviter le désastre social que connaissent certains pays.
On doit cependant émettre une inquiétude : de nombreux particuliers ont joué, et continuent à jouer, d’une manière irresponsable avec les crédits relais qui risquent de devenir le cauchemar français dans les prochains mois. L’ampleur du phénomène est difficile à appréhender, mais tout porte à croire qu’il n’est pas négligeable.

fabriceb, il me semble bien que le taux variable ne concerne que 10/15% des prêts Immobilier Américain, et seulement un pourcentage de ceux-ci sont en subprime. Quelle est la différence avec nos 30% de prêt à taux variable et nos 12% de crédit relais (sachant que certain sont joueurs et ont prix un variable+un relais )?

[clairette2]

cette avalanche soudaine de lucidité dans certains (mais pas tous) medias m'effraie.

qu'autant de gens changent aussi rapidement d'avis c'est un peu inquiétant pour leur stabilité intellectuelle et les choix qu'ils font, qu'il s'agisse de problèmes économiques ou politiques. ça n'augure rien de bon pour les temps futurs.

Excellente remarque !
et Bravo Fabriceb pour ta synthèse. J'attends la suite avec impatience...

[papoo49]

merci pour ces synthèses régulières à fabriceb: des posts explicatifs et mesurés.

Cela change des posts épidermiques et un peu à l'emporte-pièce au rythme des microévènements "vécus" ou des articles de la revue de presse. Prendre son temps, regarder dans les rétros et le pare-brise, pour comprendre en tenter d'anticiper.

papoo49

[fabriceb]

fabriceb, il me semble bien que le taux variable ne concerne que 10/15% des prêts Immobilier Américain, et seulement un pourcentage de ceux-ci sont en subprime. Quelle est la différence avec nos 30% de prêt à taux variable et nos 12% de crédit relais (sachant que certain sont joueurs et ont prix un variable+un relais )?

En ce qui concerne les taux variables, je pensais plus précisément à l'Espagne et au Royaume Uni; je ne connais pas la structure des emprunts américains (si tu as une source, elle est la bienvenue).
En ce qui concerne les USA, je pense que les emprunts déraisonnables ont été accordés sur la base de taux d'endettements abherrants (subprime) qui faisaienbt que les gens, d'une mani-ère évidente, allaient se retrouver insolvable. Pire, ce taux était apprécié par rapport à une valeur totalement fictive, celle du bien immobilier dont ils étaoient propriétaire. Ce système ne pouvait que se planter.

En France, le chiffre de 12% me conforte dans l'idée que le phénomène n'est pas négligeable; pour autant,
=> les risques ne sont pas les mêmes que ceux des subprimes (ou, à mon sens, le risque avoisine les 100% : dans le cas des prêts relais, les gens ont deux ans pour vendre, et ils conservent, malgré le fort recul des ventes, une chance non négligeable d'y arriver.
=> Ne perdons pas de vue que c'est un phénomène tout de même limité : il a concerné 12% des emprunts , mais sur la seule année 2007, et 2% en 2002. Surtout, la quasi-totalité des prêts relais initié en 2006 et avant sont desormais soldés, ce qui est très différent d'un prêt subprime qui restera subprime pendant 20 ans.
Petit calcul de coin de table : 600 000 prêts en 2006 en France, 12% en prêt relais = 72 000; si on suppose que la 66% ont déja été soldés (le prêt relais est souvent utilisé en cas de "vente certaine"), cela nous laisse 24 000 prêts relais de 2007 toujours actifs. Il faut ajouter le nombre de ceux initiés en 2008, mais qui doit être nettement plus faible ... supposons que les banques aient cessé de les accorder au mois de mai : 5 mois sur 12 au même rythme que l'an dernier = 5/12*72000=30000, dont on suppose que le tiers a été remboursé => reste 20 000 actifs.

Cela nous ferait, au total 50000 prêts relais actifs en France; c'est un ordre d'idée à la très grosse louche. C'est suffisant pour amorcer une baisse des pricx, mais on n'est pas dans une situation comme celle des USA pour lesquels les subprimes et endettement déraisonnables étaient nettement plus élevés, comme l'indique le nombre de foreclosures.

[Gandalf_barbones]

il est tres bien ce texte... il mériterait d'etre largement diffusé.

tu ne veux pas essayer Agoravox?

[DiscoTonio]

il est tres bien ce texte... il mériterait d'etre largement diffusé.

tu ne veux pas essayer Agoravox?

Super idée ça !

[This Time]

Beau travail.

J'ai noté : You'll be back.

[fabriceb]

Effectivement, c'est une idée; je ne l'ai pas fait jusqu'ici, non pas parce que je suis contre AGORAVOX "par principe", mais par crainte de me laisser entrainer à trop y poster : comme il m'est arrivé de le signaler, à certaines époques j'avais tendance à manquer de sommeil à cause d'une trop grande fréquentation des forums...

Donc, si il y a un volontaire, il peut poster le texte sur AGORAVOX, en ajoutant les liens qui vont bien vers le forum (mais il faut qu'il le signale ici pour éviter de faire doublon); sinon, je m'en occuperai ultérieurement (demain ou ce week end).

[yankevbis]

fabriceb, il me semble bien que le taux variable ne concerne que 10/15% des prêts Immobilier Américain, et seulement un pourcentage de ceux-ci sont en subprime. Quelle est la différence avec nos 30% de prêt à taux variable et nos 12% de crédit relais (sachant que certain sont joueurs et ont prix un variable+un relais )?

Bonjour,

Je ne veux pas entamer une bataille de chiffres, et surtout pas après une synthèse aussi brillante, mais d'où tenez vous ce 30% de prêts à taux variables, que je vois très souvent d'ailleurs?

De mon côté (*), je vois une moyenne de 9% depuis début 2008, le maximum ateint étant en janvier 2006, avec 18%.
A Noter que:
- sont intégrés dans les variables, les prêts fixes à palier (qui malgré leur nom ne sont pas vraiment fixes)
- les prets capés représentent environ 3/4 des prêts variables

Ce point me semble important car on passe alors d'un pret sur trois en variable, à seulement un sur dix; l'influence de ceux-ci devenant alors bien moindre...


A+ / Yankev

(*) comme d'hab, sources non publiques, donc à chacun de juger de leurs valeurs...

[fabriceb]

Non, il n'y a pas eux 30% de taux variables; je crois cependant que, à un moment (sur deux ans : je crois 2004 et 2005), les taux variables ont frisé les 20% (et dépassé durant l'une des deux années).
Aux autres périodes, ils ont été marginaux.

[brisemenu]

Non, il n'y a pas eux 30% de taux variables; je crois cependant que, à un moment (sur deux ans : je crois 2004 et 2005), les taux variables ont frisé les 20% (et dépassé durant l'une des deux années).
Aux autres périodes, ils ont été marginaux.

Désolé de te contredire , mais non seulement les taux variables ont atteint les 30% de nouveaux crédits mais ils sont même montés en instantanné à 37% en novembre 2004 . En production annualisée , l'année record est 2005 avec 35% de la production totale des crédits accordés . J'ai sous les yeux un document PDF de la banque de (le bulletin n°140 d'aout 2005 , etude de Frédéric WILHELM) , qui montre un graphique en page numéroté 46 du doc (mais en page 10 du PDF) qui l'indique très clairement .

Les 20% ont donc été largement "frisés", on doit même encore voir les traces des scoubidous.

Malheureusement je ne sais pas comment ce document pourrait être posté sur le forum . Messieurs les informaticiens , avec les références que j'ai fournies , vous devriez être en mesure de faire le boulot à ma place . D'autant qu'au risque de me répéter , je suis un gros branleur .

[yankevbis]

.../...
Malheureusement je ne sais pas comment ce document pourrait être posté sur le forum . Messieurs les informaticiens , avec les références que j'ai fournies , vous devriez être en mesure de faire le boulot à ma place . D'autant qu'au risque de me répéter , je suis un gros branleur .

Euh, le nom de la banque?

[EDIT], il semble que ce soit la BdF, donc vous pouvez retrouvez au format PdF ce bulletin:
http://www.banque-france.fr/fr/publicat ... u140_2.pdf


A+ / Yankev

[fabriceb]

J'étais resté à cela :
http://www.lavieimmo.com/actualite-immo ... 00662.html

Je vais regarder l'étude BdF

[fabriceb]

J'aurai tendance a faire confiance à la BdF plus qu'à CSA, cela dit.

[Gandalf_barbones]

ne pas mélanger :
la proportion de crédits à taux variable sur le total des crédits en cours à un instant t
et
La proportion de crédit à taux variable délivrés sur une année par rapport au nombre total de crédits accordés pendant cette même année.

[yankevbis]

J'étais resté à cela :
http://www.lavieimmo.com/actualite-immo ... 00662.html

Je vais regarder l'étude BdF

Je viens de la survoler, et le sujet des taux variables est abordé en page 10, début de seconde colonne. Par contre il semble que l'étude s'appuie sur une étude extérieure qui, ô miracle, serait signée M Mouillard/FAIM.

De plus la variation entre mes 9% et leurs 35% proviendraient du fait qu'ils arriveraient à ce % en comptabilisant le volume total des transactions, alors que de mon côté, je compte sur le nombre de transaction, indépendemment du montant individuel de l'emprunt.

Je suis assez surpris, car cela induirait que le montant moyen d'un emprunt à taux variable serait 3.5x plus élevé qu'un emprunt à taux fixe... J'ai un gros doute...

A+ / Yankev

[yankevbis]

ne pas mélanger :
la proportion de crédits à taux variable sur le total des crédits en cours à un instant t
et
La proportion de crédit à taux variable délivrés sur une année par rapport au nombre total de crédits accordés pendant cette même année.

Bah non justement:

Alors qu’elles représentaient moins de 10 % des crédits nouveaux avant 2002 et environ 20 % au début de 2003, les opérations à taux variable pèsent désormais pour environ 35 % du volume total des contrats nouveaux.

Ca y est, ça dérape en bataille de chiffres....

[fabriceb]

Les épisodes précédents :

La bulle Juin 2008 : un escargot sur une lame de rasoir
La bulle Mars 2008
La bulle Décembre 2007

[fabriceb]

Bon, je publie sur agoravox...

[maxicris]

fabriceb, il me semble bien que le taux variable ne concerne que 10/15% des prêts Immobilier Américain, et seulement un pourcentage de ceux-ci sont en subprime. Quelle est la différence avec nos 30% de prêt à taux variable et nos 12% de crédit relais (sachant que certain sont joueurs et ont prix un variable+un relais )?

En ce qui concerne les taux variables, je pensais plus précisément à l'Espagne et au Royaume Uni; je ne connais pas la structure des emprunts américains (si tu as une source, elle est la bienvenue).
En ce qui concerne les USA, je pense que les emprunts déraisonnables ont été accordés sur la base de taux d'endettements abherrants (subprime) qui faisaienbt que les gens, d'une mani-ère évidente, allaient se retrouver insolvable. Pire, ce taux était apprécié par rapport à une valeur totalement fictive, celle du bien immobilier dont ils étaoient propriétaire. Ce système ne pouvait que se planter.

En France, le chiffre de 12% me conforte dans l'idée que le phénomène n'est pas négligeable; pour autant,
=> les risques ne sont pas les mêmes que ceux des subprimes (ou, à mon sens, le risque avoisine les 100% : dans le cas des prêts relais, les gens ont deux ans pour vendre, et ils conservent, malgré le fort recul des ventes, une chance non négligeable d'y arriver.
=> Ne perdons pas de vue que c'est un phénomène tout de même limité : il a concerné 12% des emprunts , mais sur la seule année 2007, et 2% en 2002. Surtout, la quasi-totalité des prêts relais initié en 2006 et avant sont desormais soldés, ce qui est très différent d'un prêt subprime qui restera subprime pendant 20 ans.
Petit calcul de coin de table : 600 000 prêts en 2006 en France, 12% en prêt relais = 72 000; si on suppose que la 66% ont déja été soldés (le prêt relais est souvent utilisé en cas de "vente certaine"), cela nous laisse 24 000 prêts relais de 2007 toujours actifs. Il faut ajouter le nombre de ceux initiés en 2008, mais qui doit être nettement plus faible ... supposons que les banques aient cessé de les accorder au mois de mai : 5 mois sur 12 au même rythme que l'an dernier = 5/12*72000=30000, dont on suppose que le tiers a été remboursé => reste 20 000 actifs.

Cela nous ferait, au total 50000 prêts relais actifs en France; c'est un ordre d'idée à la très grosse louche. C'est suffisant pour amorcer une baisse des pricx, mais on n'est pas dans une situation comme celle des USA pour lesquels les subprimes et endettement déraisonnables étaient nettement plus élevés, comme l'indique le nombre de foreclosures.

Merci pour cette synthèse Fabriceb, très bon travail...