Bulle Immobilière

Une petite piqure de rappel pour ceux qui croient encore au frémissement, à partir des articles des archives du Monde et des échos qui sont en accès libre (idée piquée sur le forum Boursorama ICI mais j'ai refait la recherche et fait ma propre sélection)

Il s'agit donc à la fois d'un phénomène saisonnier (période de mutation, période des bonus, période de reproduction des pigeons, ect.) et d'un bon moment pour la communication (hausse automatique des ventes après le creux de l'hiver, hausse du moral des ménages et surtout absence de statistiques des notaires sur le premier trimestre).

Les professionnels de l'immobilier, possèdent donc 2/3 mois (avril à juin) pour faire le plus de bruit possible au niveau médiatique. Sachant le poids de la publicité immobilière dans les journaux, ce n’est pas très difficile pour eux de convaincre les journalistes de relayer le « frémissement »

Il sera temps ensuite essayer de rattraper doucement le coup en mai puis juin pour ne pas passer pour des menteurs lors de la publication des chiffres des notaires en juillet.

Voici ce qui s’est donc passé au niveau médiatique durant la crise de 1990, toute similitude avec la crise actuelle n’est donc pas fortuite....


Fin 1990 Après plusieurs années de folle hausse, le Lobby agite la peur de ne plus jamais pouvoir acheter pour tenter d'effrayer les derniers pigeons
- 16 mai 1990 "Les prix des terrains et des appartements s'emballent sur la Côte. Va-t-on pouvoir se loger ?"
Achete par un promoteur 650 francs en 1985, le mètre carré SHON de cette colline niçoise s'est vendu il y a quelques semaines 4 500 francs. Sept fois plus cher qu'il y a cinq ans.
- 27 Octobre 1990 "Le boom immobilier"
Pour des milliers de jeunes couples madrilènes, le symbole d'un interminable cauchemar. L'extraordinaire boom immobilier qu'a connu durant ces dernières années la capitale espagnole l'a en effet rendue véritablement inaccessible pour nombre de ceux qui rêvent d'y bâtir un foyer.

Début 1991, le marché commence brutalement à se gripper, en commençant comme d'habitude par le neuf
- 08 février 1991 "Les appartements parisiens se vendent mal"
Alors que le logement social souffre de l'insuffisance et de l'inefficacité des aides publiques, le logement privé éprouve, lui, les difficultés d'un marché sur-offreur doublé d'une hausse des prix aux effets dissuasifs
- 02 mai 1991 "Le printemps tarde à se manifester pour l'immobilier"
Le logement neuf donne des signes de ralentissement sérieux que confirme aux « Echos » le président de la fédération des promoteurs.

6 mois plus tard (fin 91/début 92) l'ancien est également touché touché par la baisse des transaction mais sans effondrement des prix dans un marché sain
- 04 Décembre 1991 "Le nombre de transactions au plus bas depuis 10 ans à Paris"
Paris a perdu tout son caractère spéculatif » et, donc, le marché immobilier est redevenu sain
- 10 avril 1992 "Drôle de crise"
Le Crédit foncier confirme une baisse des transactions. Le trait principal de la situation actuelle est le rétrécissement spectaculaire du marché, c'est-à-dire la baisse du nombre de transactions. Comparé à la brutalité des cycles anglo-saxons, les valeurs ne se sont pas effondrées.
- 25 mars 1992 "Logements anciens: gel du marché parisien"
Les prix n'ont pas baissé, mais il y a un resserrement de la fourchette, car les prix des petites surfaces, notamment des deux pièces, augmentent encore un peu, tandis que ceux des grands appartements très chers diminuent »

Alors qu'en mars/avril les professionnels niaient encore la crise, en mai, presque brutalement, on admet enfin une baisse de 15%
- 31 mai 1992 "La crise de l'immobilier parisien"
La crise du marché immobilier francilien alimente la négociation entre acheteurs et vendeurs, qui baissent leurs prix de 15 % environ, selon la revue De particulier à particulier)
- Septembre 1992 : "Logement: deux années de hausse annulées à Paris"
Des prix des logements ont nettement décroché dans la capitale. Mais, pour l'instant, des baisses parfois nettement supérieures à 10 % n'ont pas suffi à ranimer le marché.

En parallèle, les premiers frémissements du printemps arrivent et pendant près d'un an (Printemps 93- printemps 94) les professionnels entrevoient une fin de crise rapide
- 25 mai 1993 "Regain d'intérêt pour l'immobilier"
En cinq mois, les banques ont monté autant de dossiers de prêts immobiliers que sur l'ensemble de l'année 1992 "depuis deux semaines nous sommes assaillis de questions sur les possibles répercussions de la baisse des taux ", explique le guichetier d'une agence parisienne.
- 16 septembre 1993 "Les signes d'un premier frémissement"
Les notaires parisiens ont commencé d'entrevoir au premier semestre " les signes d'un premier frémissement " sur le marché immobilier de la capitale. Dans leur dernière analyse, publiée mardi 14 septembre, ils notent une " légère reprise du nombre de transactions »
- 7 Décembre 1993 "Les agents immobiliers entrevoient la reprise"
Certains professionnels considèrent même qu'il est en passe de se redresser et affichent une tendance à la hausse.
- 20 mars 1994 Logement parisien: les transactions marquent un redémarrage
Selon les notaires parisiens, le marché de l'ancien est resté globalement morose en 1993, avec un faible volume des transactions. Mais au deuxième semestre, le marché s'est éclairci, laissant présager une meilleure année 1994, ou tout du moins une stabilisation.
 
Mais l'immobilier continue de chuter inexorablement
- 21 juin 1994 : "Menaces sur la reprise"
On comptait sur lui pour tirer l'économie. Hélas, après un début d'année prometteur, le secteur de l'immobilier montre des signes alarmants d'essoufflement. Notaires, promoteurs, constructeurs, tous signalent un tassement de l'activité en avril et en mai et s'interrogent sur la solidité de la reprise.
- 10 Novembre 1994 : Transactions immobilières: baisse au 3e trimestre
- 30 Novembre 1994 : Logement: point mort sur le marché de l'ancien
L'embellie sur le marché immobilier ancien d'habitation, qui avait commencé au second semestre 1993 et s'était poursuivie au cours des six premiers mois de cette année, a pris fin
- 10 décembre 1994 : "Un vent de pessimisme souffle sur l'immobilier"
Les limites du plan de relance gouvernemental se font sentir, et la morosité règne à nouveau dans le logement L'EXTRÊME gravité de la crise de l'immobilier a été maintes fois soulignée. Les professionnels l'avaient un peu oubliée, au vu de l'embellie enregistrée depuis le début de l'année
- 14 décembre 1994 "Les notaires notent une forte rechute de l'immobilier parisien"
- 22 décembre 1994 "Michel Mouillart : « Le doute sur la reprise immobilière ne sera levé qu'à l'été 1995 »"

Heureusement le second frémissement arrive au printemps 1995 et les professionnels croient à nouveau dans la reprise
- 17 mars 1995 "Le marché immobilier parisien se normalise"
Selon les nouveaux chiffres des notaires, les transactions s'animent et les prix se stabilisent,
- 6 juillet 1995 "Les professionnels de l'immobilier croient en une reprise"
- 7 septembre 1995 "Marché immobilier: un sursaut espéré pour l'automne"

Mais le frémissement est encore une fois de courte durée et les notaires confirment la crise
- 25 Octobre 1995 : La construction de logements chute sévèrement depuis juin
La morosité du marché immobilier se lit dans les dernières statistiques de la construction neuve diffusées par la direction des Affaires économiques et internationales du ministère de l'Equipement
- 02 février 1996 Les notaires confirment la crise du marché parisie
Pour les notaires, 1995 aura constitué une année noire pour l'immobilier, effaçant totalement le sursaut de 1994.

Heureusement le troisième frémissement arrive au printemps 1996, le marché de l'ancien démarre lentement et les professionnels voient le bout du tunnel
- 23 mars 1996 "L'investissement pierre revient sur le devant de la scène"
Fait marquant: après plus de cinq années de disgrâce, l'immobilier d'habitation retrouve la faveur des gestionnaires de patrimoine. Pour eux, la baisse conjuguée des prix et des taux de crédit redonne à ce secteur un caractère attractif
- 20 mars 1996 "Les notaires défendent l'investissement pierre"
es notaires parisiens tentent de garder le moral, en cherchant à prouver que, sur quinze ans, l'investissement immobilier est resté un bon placement
- 25 avril 1996 "Le marché de l'ancien démarre lentement"

Mais encore une fois, le frémissement n'a aucun impact sur les prix
- 26 mai 1996 "Bord de mer : les prix baissent toujours"
Les prix continuent à plonger le long du littoral français. Durant les six dernières années, ils ont, en moyenne, abandonné de 15 à 20 %. Comme toujours, les situations sont extrêmement contrastées d'une zone côtière à l'autre.
- 8 septembre 1996 "Les prix baissent encore"
Quoi de neuf sur le front immobilier ? Bien qu'une majorité d'experts affirment, une fois de plus, que le plus dur de la crise est passé et qu'un raffermissement des prix est à envisager dès 1997, force est néanmoins de constater que plusieurs indicateurs publiés durant l'été inclinent à la prudence...
- 9 février 1997 "La crise perdure"
Les professionnels du secteur ont beau tenter de discerner, dans chaque frémissement, les signes avant-coureurs d'une reprise durable, le marché immobilier reste morose : la forte reprise du nombre de transactions enregistrées, à Paris, durant le dernier trimestre 1996 (+ 70 %) n’a pas permis de reprise des prix. (...) Les prix, qui avaient marqué une sorte de palier à la fin 1996, pourraient recommencer à piquer du nez. (...) La situation actuelle n'est pas sans rappeler celle qui s'était fait jour en 1994. Après une fin d'année en fanfare, la plupart des indicateurs de marché étaient repassés au vert, laissant augurer d'un retournement de tendance. Mais cette illusion avait été de courte durée, et le nombre de ventes s'était à nouveau tassé dès le début 1995, entraînant une forte chute des prix: après avoir abandonné près de 7 % durant les douze derniers mois, ceux-ci tutoient aujourd'hui le niveau qu'ils atteignaient (hors inflation) à la fin 1988.


Heureusement arrive le quatrième frémissement du printemps 1997, cette fois les spécialistes font preuve d'un optimisme mesuré
- 11 mai 1997 "Les professionnels de l'immobilier veulent croire à une stabilisation des prix" L'augmentation des transactions enregistrée à la fin 1996 était-elle un feu de paille ou l'annonce d'un raffermissement du marché du logement ? S'il est encore trop tôt pour trancher, certains indices poussent une nouvelle fois les spécialistes à un optimisme mesuré
- 13 décembre 1997 "Les Français se tournent à nouveau vers la pierre" Le marché de l'immobilier commence sérieusement à frémir. Les ventes de logements neufs se sont vivement redressées au troisième trimestre.

Après 3 vrai/faux frémissement, le dernier est confirmé début 1998 par les premiers chiffres des notaires
- 5 février 1998 :" Les notaires observent une remontée des ventes dans l'immobilier à Paris" . Les ventes de logements neufs et anciens ont augmenté de 3,8 % au cours du troisième trimestre 1997 à Paris et en petite couronne, selon la chambre des notaires de Paris. Sur les neuf premiers mois de 1997, les appartements neufs ont connu « un réel engouement », avec une augmentation des ventes...
- 3 mai 1998 "La sortie de crise se confirme". La chute des prix a été enrayée à la fin de l'année dernière à la fois dans la capitale et dans les départements de la petite couronne. L'embellie attendue paraît assurée, même si elle est moins importante que prévu

Excellent... Nous en serions donc au premier frémissement pour la crise actuelle...

F.

Après l'hiver (moche et récessionniste)...




... vient le printemps (frémissant et bourgeonnant)




Images : Giuseppe Arcimboldo, 1573. Musée du Louvre

Beau travail de synthèse Creeper, bravo !!

Le frémissement (copyright Phnahimme) n'est donc pas un concept récent mais un instrument déjà utilisé... et usé !

bravo creeper. joli boulot (ou peuplier selon celui qu'on préfère)

peux t on faire un rapprochement ... avec la précédente crise ? ..

car la baisse et le 1er frémissement ont été annoncés dans la même année ... j'ai l'impression que ça va plus vite.

Très beau travail de synthèse, rigolo à lire !

marronnier en l'occurence

Apparemment dans les années 90, on a été de frémissements en frémissements !
Pas étonnant après ça que les prix ont remonté, avec toutes ses nouvelles bouches à nourrir ...

A mon avis c'est uniquement du au timing de la crise qui a commencé en octobre/novembre en 2008 contre février en 1991. Car chaque année de Mars à Mai, les professionnels voient toujours un frémissement. L'été il ne se passe pas grande chose et l'on ne sait la vérité qu'entre Novembre et Février. Ensuite on annonce un nouveau frémissement entre mars et mai, et on apprends que ce n'était qu'un feu de paille entre novembre et février, et on annonce un nouveau frémissement, etc...jusqu'à la fin de la crise

Très bon. En effet, la différences actuellement semble être une accélération du mouvement, sans doute pour au moins deux raisons :

- La montée complètement hallucinante des prix : l'élastique était bien plus tendu, donc le retour est d'autant plus violent.
- La vitesse de propagation de l'information à l'échelle mondiale : Internet Inside

C'est pour cela que je pense que les projections sur Friggit sont proches de ce qui risque de se passer. Dans 3 ans, le marché immo ressemblera à une zone rasée par une explosion nucléaire.

Hum, tous ces frémissements ça nous donne un tremblement, au final...

...et du tremblement au Parkinson......

J'ai la même impression. La fin de montée des prix a débuté en 2007 (=1990), la baisse en 2008 (=1991) et on attaque désormais la descente pure et dure en 2009 (=1992).

Cependant, là la baisse semble être d'une ampleur bien plus forte qu'au début des années 90. Etant donné que la crise économique qui débute va être bien plus terrible que la crisounette de 1992-1995 (question chômage, perte de bas de laine et instabilité), il se peut donc très bien que l'on crève le plancher.

Je pense que la com' des gouvernements voulant nous faire croire que la reprise économique n'est pas très loin va se dissiper d'ici à l'été et que c'est à partir de là qu'un véritable pessimisme, bien plus profond, va s'installer chez les ménages.

Je vois bien 20% de baisse des prix sur 2009, électrocardiogramme plat pour les volumes, rince and repeat pour 2010 et 2011.

Tres bon ce post, merci. Et bravo à celui qui a posté sur bourso.

Au passage j'y ai retrtouvé la trace de ce que je pensais depusi fort longtemps : les notaires n'ont admis la baisse que fort tardivement... juin 92 si j'ai bien lu...

Jack

j'avais l'impression que les prix avaient baissé beaucoup plus vite et de façon beaucoup plus importante dans les années 90

j'adore

Merci pour cet article.
Que de similitudes avec la crise actuelle...

et à l'origine de tous cela c'est nous...le forum bulle immobiliere

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=4878

article posté le 23 Janvier 2008

http://esprit-riche.com/immobilier-1991%C2%A0-retour-sur-la-crise-du-siecle/

et en bonus 30 scans des magasines de l'époque

http://picasaweb.google.fr/patricia.immo/PresseImmobilier19901992#

c'est toujours la meme histoire...

Excellent, creeper

Un volontaire pour demander à chris_max son avis ?

excellent !
C'est bizarre qu'ils reprennent le même mot (et ridicule). Quel manque d'imagination !
On pourrait dire ... bah je sais pas. Manque d'imagination aussi.

Travaillant dans le secteur bancaire, on note depuis mars une reprise soutenu de prêts immobiliers. Et le mois d'avril s'annonce tres bon en terme de production (prévision à 118 % de l'objectif mensuel)

Merci pour cet historique dont je me reservirai.

Et à l'occasion, la presse devrait aussi tirer ses propres conclusions : arrêter de faire de la propagande en disant que la crise est finie. Elle est réellement finie lorsqu'on n'en parle plus !

ça fait terriblement penser à :

c'est la phase bulltrap ...

oui mais l'immobilier dans les années 2000 c'est pas pareil.

Les frémissements sont plus vifs parce que la crise est plus profonde

Ce qui est interessant, c'est qu'on est encore en début de crise immo... Les gens sont encore à croire que l'immo ça va remonter...

Mais en regardant ce qui s'est passé à partir de 91, on remarque qu'on croit en l'immo jusqu'à 3 ans aprés le sommet de la bulle puis on se décourage... C'est une valeur "has been" qui n'est pas rentable...
Je pense que c'est quand "la masse" ne croit plus en l'immo qu'il faut se décider à acheter...

Les crises se répètent ? Donc il ne reste plus que 6-7 ans à louer, courage les attentistes, mais rassurez-vous en contrepartie vous gagnerez 6-7 ans sur la durée de vos remboursements. Ou beaucoup plus, car l'immobilier baisse toujours, c'est bien connu !
Comme les taux bancaires. En tout cas ça laisse le temps aux proprios de compenser la baisse des plus-values par des rentrées de loyers.

Ca n'a rien de nouveau (acheter au son du canon) mais rare sont ceux qui arrivent à franchir le pas, pour vous entraîner, investissez en bourse en ce moment, vous allez voir ce que ça peut faire à une plus petite échelle.

Depuis quelques temps, je sens que vous-même vous n'y croyez plus à ce que vous dîtes ... c'est difficile à expliquer.

C'est absurde de vouloir acheter aujourd'hui. Ils parlent d'une baisse d'au moins 10% des prix, ce qui sur un bien à 200 000€, fait 20 000€ et paye 2 fois le loyer réel.

Et pour ce qui est des loyers, il n'y a plus d'ailleurs qu'à les regarder baisser, à moins que les investisseurs préfèrent s'accrocher à des loyers sans demande solvable et garder des apparts vides.

D'ailleurs, pour les locataires, les proprios n'étant pas particulèrement des philantropes, ils vont être tentés de se refaire en vous fauchant vos cautions et en vous arnaquant par tous les bords. Il va falloir redoubler d'attention et ne pas hésiter à sortir la carte médiateur de la république au moindre abus.

C'est vrai qu'on lui sent moins d'entrain, moins de hargne. Big_mac n'est plus ce qu'il était...

après le comptage des moutons,le comptage des frémissements
au cinquième on y va.

question 1 :Si vous n'achetez pas vous habitez où ?
question 2 : Comment va se compenser le déficit d'achat des primos à votre avis ?

réponse 1: DTC
réponse 2: par l'effondrement du marché

perso quitte à être obligé de choisir, je préfèrerai investir en bourse en ce moment plutôt que dans l'immo qui n'est qu'au début de sa grosse baisse

un elliottiste ! http://fr.wikipedia.org/wiki/Th%C3%A9or ... %99Elliott

Pour ma part je suis adepte de l'achat après le triple bottom !

y'a de beaux prévisionnistes sur ce forum, c'est clair. au lieu d'attentiste on devrait dire patientiste !

Dans tous les cas tu loues.

Ben en location. Mais les gens vont avoir de moins en moins de moyens avec une baisse du pouvoir d'achat qui va faire très mal. La seule variable d'ajustement qui fait élastique, dans ces cas là, c'est l'immobilier (justement parce qu'il est immobile, préexistant à la crise et figé). Rajoutez à ça un Etat ruiné qui ne pourra plus arroser le secteur immobilier d'argent des impôts pour que les proprios puissent monter leurs loyers, d'ici 10 ans, je ne serais pas surpris de voir les loyers s'effondrer.

De plus, on a clairement construit au dessus de nos moyens d'entretien en terme de taille des logements et de niveau de prestations. Je ne serais pas étonné de voir dans une certaine mesure (mais moindre qu'aux USA tout de même) que les gens n'aient plus les moyens d'entretenir des biens qui pètent plus haut que leur cul et des zones entières se dégrader. C'est un des aspects de ce que j'appelle la roumanification.

Pour tous les ouineurs investisseurs de l'immo qui ont des dettes ras la gueule en pensant que les loyers vont gentiment les rembourser sur 25 ans, c'est le plouf garanti selon moi. Tout dépend du niveau d'endettement et du reste à rembourser sur combien de temps, mais, à moins d'une sortie de crise inflationniste, il va y avoir de la très grosse casse chez nos ouineurs d'hier.

Quant à la question 2, le déficit d'achat des primos va se compenser par une baisse des prix et des loyers pour des simples questions de demande solvable. A moins que vous vous satisfassiez de garder vos jolis appartements vides ou squattés et de laisser vos locataires vache à lait, SDF dans la rue.

Mais tout ceci va se faire sur de longues durées. On reregarde tout ça dans 10 ans si vous êtes d'accord D'ici là, bonne ouine à vous !

Peut on dire que quelqu'un qui paye un loyer pendant 6 ou 7 ans est plus perdant que quelqu'un qui a investi dans la pierre en 2007, 2008 et 2009?

Je dois lacher avec ma nana 600€ de loyer par mois...

12 mois x 7 ans = 84 x 600 = 50400 € de dépensé en loyer pour un deux pièces de 35m² prés du métro en plus...
En 2009, c'est un bien qui vaut 230000€ environ... Il y a 10 ans, c'est le genre de bien qui valait 300000 Fr même pas...
Vu l'ampleur de la crise, je vois bien cet appart être vendable dans 5 ans à 80000€...

Alors, qui est le plus perdant tête de gland?

Hier déjà, je parlais avec un ami à moi toujours étudiant, et il m'a bien dit que les calculs de l'APL avaient déjà été revus à la baisse. Et à mon avis, ça n'est que le début.

http://forum.doctissimo.fr/viepratique/administration/modification-calcul-info-sujet_13941_1.htm

Tête de gland, tête de gland... Tout de même restons poli.

Enfin, sur ton loyer à 600€, il s'agit surement du loyer net payé chaque mois. Il faut encore enlever :
les charges,
les impôts fonciers mensualisés (qui vont surement exploser d'ailleurs maintenant qu'ils ont piégé tout le monde avec un joli crédit sur 30 ans, pour compenser l'effondrement des droits de mutation),
et une estimation des coûts d'entretien mensualisée,
pour avoir le loyer mensuel net que tu payes par rapport à si tu étais proprio du bien. Et pour un appart, ça enlève vite 150 à 200€ par mois de loyer sur le loyer net.

Même si les loyers ont moins monté que les prix à l'achat, ils sont eux aussi sortis du tunnel de Friggit tirés comme un aimant en lévitation par les prix bullesques à l'achat. Avec la baisse des prix, ceux cis vont baisser aussi (et ce d'autant plus que l'immobilier va servir de variable d'ajustement à la baisse structurelle et durable du pouvoir d'achat).

Et si on regarde le graphique de Friggit intitulé "Construction de logements et accroissement du nombre de ménages", on voit que la pénurie est une blague.

http://m3.moostik.net/img/?pseudo=jfriggitgraph&redirige=http://www.adef.org/statistiques/graphactu.doc&titre=graphiques

Il n'y a pas pénurie de logements, mais pénurie de logements abordables. A moins de garder ces logements construits vides, ceux cis vont voir nécessairement leurs loyers baisser pour s'ajuster à la demande.

c'est sûr que si tu vises le T2 loué 7200/an à 80.000 euros t'es gagnant, mais tu joues gros sur tes hypothèses là et tu risques d'attendre plus longtemps que ces 7 ans. Ca s'appelle de la spéculation. même moi je jouerais pas aussi gros.

Est-ce qu'on peut dire sans se faire taper dessus que vous pariez sur un baisse de l'immo en dizaines de pourcents (-20 % -30%) alors que les baisse de loyers se mesures en pourcents.
Il y a une plus forte inertie dans les loyers, d'une part les proprios n'appliquant pas tous l'IRL et ne réévaluant qu'en cas de changement de locataire. Idem à la baisse.

Oui, la résilience est plus forte sur les loyers (effet retard).
J'ai en tête un prix moyen de 13 €/m² à Paris dans les années 90.

Donc on n'aura peut-être que -50% sur les loyers actuels, contre -70% sur les prix (hors petites surfaces si l'effet APL continue à déréguler le marché).

Ce qui ramènera le rendement locatif de 4-5% aujourd'hui à un 7-8% plus "conforme" à la prime de risque de ce type d'investissement.

Attention faut préciser net ou brut pour chris_max car il est pas encore sensible à cette petite différence
N'est ce pas aegir

Je ne vous souhaite pas que les rentabilités atteignent ce chiffre à Paris, parce qu'à ce niveau-là il va y avoir de l'investisseur à dents longues et les particuliers vont avoir du mal à se positionner.

Il commence à comprendre qu'on est face à une crise_max....