Bulle Immobilière

Salut, ce titre accrocheur pour vous faire partager ma petite expérience. J'ai utilisé le graphe de Friggit pour calculer une estimation de la valeur du m2 dans les arrondissements de Paris dans les prochaines années. Pour cela je suis parti des prix de 2000 (indice 1) ...

supposition :


Résultats :


Quelques mots sur la méthodologie.

vous trouverez le fichier ici. http://spreadsheets.google.com/ccc?key=r0iTSYT6cBMXvH7iMPfYvGw

J'ai suivi bêtement l'indice de friggit avec seulement une correction de l'inflation (calculée sur http://inflation.free.fr/calculateur-inflation.php). Pour valider ma méthode j'ai vérifié pour 2 instants T4-2004 (indice 1.45) (en jaune) et T2-2007(indice 1.8 ) (en vert) et l'erreur avec les données réelles ne dépasse pas 1% sur la moyenne de Paris. On peut voir tout de même des disparités pour certains arrondissements allant jusqu'à 19% dans le pire des cas, mais on peut supposer que ces disparités se résorberont symétriquement à la baisse des prix.

J'ai aussi fait une supposition : 0% d'inflation entre 2009 et 2010-11-12. Le lecteur pourra corriger facilement les données si il n'est pas d'accord.

Je suis sur le pari d'une forte baisse . C'est le graphique long terme de friggit qui m'a influencé. Si vous n'êtes pas d'accord, vous prenez seulement l'indice qui vous convient...



Vous avis sont les bienvenus pour les éventuelles améliorations.

Oui, je partage presque tout à fait cette conjecture, je pense qu'elle sera un peu plus lente. Tu peux utiliser les statistiques américaines (indice Case Shiller) car l'immobilier US a 18 mois d'avance sur le nôtre pour affiner la vitesse de chute de l'immobilier dans les prochains mois. Le graphique de la baisse du prix du pétrole ces derniers mois donne aussi une bonne indication.

Oui trop vite ou trop lent ...
En fait mes prévisions ne sont pas absolument rigoureuses ...
le plus important dans mon ficher c'est faire correspondre un prix par arrondissement à chaque indice de friggit.
Après à chacun de prévoir la datation de la chute ...

Attention la courbe de Friggit est un rapport prix/revenus moyen des ménages. La correction doit donc être faite sur l'évolution des revenus. Prévoir 0 % d'augmentation des revenus à moyen terme est possible, mais si la déflation s'installe les revenus vont diminuer.

Et je dirais même que :

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?f=3&t=53776&p=784953#p784953

Et je vais insister sur les effets du départ en retraite des boomers . Ces classes d'ages comptent en gros 700.000 personnes par année . Donc si vous appliquez une baisse des revenus de 30%, selon ce que l'on estime pour cause de passage d'un revenu salarié à un revenu de retraité, celà fait l'équivalent brut de 230.000 personnes/an qui sorte des revenus des français. Grosso modo, on peut dire que tous les quatre ans le marché français se réduit de 1.000.000 d'équivalent/acheteurs. Devant de telles perspectives , je vois mal les entreprises investir devant un marché en contraction, d'où effet boule de neige.

Effectivement, pourtant en calculant entre 2000 et 2007 et sans prendre en compte ce paramètre, j'arrive à un décalage de 1% avec la réalité pour la valeur moyenne du m2 à Paris . Coup de chance ?

Il y a des gens qui sortent et des gens qui rentrent... Dans ton calcul il ne faudrait pas compter tous les nouveaux retraités, mais seulement ceux qui sont en surnombre du fait de l'effet baby-boom. Sinon il faudrait qu'il n'y ait aucun retraité supplémentaire pour que le revenu moyen ne baisse pas.

Il faudrait faire les calculs, mais à mon avis ce genre d'effet est très lent et n'influera pas significativement sur le revenu moyen des ménages à court terme, en tout cas surement pas suffisamment pour infléchir une courbe de frigit dont les variations sont très brutales.

Une hausse du chômage (ce qui est en train de se produire) freinera aussi la baisse de la courbe des prix, car le revenu est calculé sur l'ensemble des ménages (Friggit utilise la notion de "revenu disponible des ménages").

Tu as tout à fait raison , il faut faire la différence entre ceux qui rentrent et ceux qui meurent. C'est pour celà que je n'ai pris une chtue des revenus que de 30% au lieu de 40% pour compenser. En revanche , à court terme les effets vont à mon avis être très forts car la période 1914-1945 a été une période de basse fécondité et induit un fort contraste avec l'après guerre. Et je rajouterais que les boomers en fin de carrière sont , et de loin, les tranches qui comptent les plus hauts revenus de la pyramide des ages.
Mais tu as raison , mon calcul n'est pas très sérieux , c'est plus un truc à la hache vu que je suis un peu branleur sur les bords.

Bof ! Il vaut mieux ne pas prendre ses rèves pour des réalités.

C'est le meilleur moyen d'être déçu

Ce que je propose ce n'est pas un rêve, juste un calcul .
Mes rêves sont beaucoup plus intéressants que ça.

Moi j'ai connu le m2 à 4000€ en 2000 dans les beaux quartiers parisiens. Alors le voir redescendre à 3500€ en pleine période de déflation et de chômage ne me choquerait pas.

A l'époque les bonus et salaires des jeunes étaient bien plus intéressants qu'aujourd'hui (CDI pour tout le monde). Et je précise quand même que 4000 € je trouvais ça cher, surtout après avoir payé les charges de copropriété et la taxe foncière.

Un exemple , mon salaire d'embauche, jeune diplômé était de 210 000 francs annuels, en CDI, et cadre.
Aujourd'hui les diplômés me correspondant tournent autour de 35 000€ annuels. Il va falloir m'expliquer ou se trouve la progression et l'inflation des salaires alors que pour se loger dans mon ancien appartement ces jeunes primos devraient payer le m2 autour de 7000 €.

Deux exemples autour de moi dans le XV pour deux F2 (même coin, mais pas le même immeuble):

2000 : 2800€/m² mais gros travaux -> 3500€ après remise à neuf
2007 : 8000€/m² directement habitable.

Pour la petite histoire, le premier achat est 4 ème bien immo parisien de ses propriétaires, le second a été réalisé par un jeune couple de primo accédants ...

@FunamBulle

Il a fallu dix ans aux proprios pour réussir à édifier leur pyramide de Ponzi grâce à une multiplication des prix par deux. Crois-tu vraiment qu'ils vont accepter comme çà un retour en arrière en rapport avec le pouvoir d'achat réel des acheteurs ?

Il faudra des années et la baisse sera masquée par l'inflation et la hausse des salaires (c'est dire si ce sera lent !). Les gens commencent à peine à réaliser que 10K euros c'est plus difficile à gagner en travaillant que 10K francs et que l'emprunt souscrit aujourd'hui il faudra le rembourser un jour, alors ...

S'il n'y avait pas la chute vertigineuse des ventes totales, on serait sans doute d'accord avec toi.
mais là ...
comme il y a de tout temps 30% de ventes forcees , cela va forcement s'adapter plus rapidement que tout ce qu'on a connu dans le passé.

La psychologie va freiner la descente.
On accepte relativement facilement une hausse coté acheteur (c'est cher mais je prend le train en marche etc...) mais on ne supporte pas une baisse coté vendeur (travers des petits boursicoteurs : laisser courir les pertes. Le fameux "pas vendu pas perdu").
Je m'attends a un gros blocage psychologique. Les vendeurs attendront la ruine avant de vendre en baissant le prix.


Ceci dit, une baisse rapide, ca m'arrangerait bien

Encore une fois ne vous focalisez pas sur les années que je propose, le but de mon fichier excel c'est juste d'exprimer le prix du m2 dans chaque arrondissement en fonction de l'indice de Friggit choisi.
( en considérant un revenu des ménages constant, on en a parlé plus haut dans la file)

extrait:

Mais ce blocage (réel) n'est le fait que de ceux qui ont acheté au plus haut ces dernières années. Effectivement , l'aversion à la perte va les conduire à s'entêter jusqu'au bout...donc ils ne vendront pas, tout simplement , ils sont hors marché de fait , sauf contrainte (divorce, etc).
Quant aux vieux qui ont acheté leur pavillon dans les années 60-70-80 et même 90 , ça ne les gênera pas trop de faire une plus value pas aussi grosse qu'espérée. Il leur faudra juste se faire à l'idée que "tout le monde ne peut pas gagner au Loto"...

à votre avis, le prix du m² à Orlando valait combien il y a deux ans ?

Il s'agit d'une mauvaise intuition je pense. Le principe même d'une bulle c'est que les facteurs psychologiques créent la bulle, la font gonfler, mais ne peuvent pas l'empêcher d'éclater. C'est ce qui s'est passé avant, c'est ce qui s'est passé ailleurs.

La baisse est initié par le fait qu'il n'y a simplement plus assez d'acheteurs potentiels solvables par rapport à l'offre. Quand 50% des maisons valent un prix que seul 10 ou 20% des ménages peuvent payer, ça ne peut pas durer, les vendeurs peuvent toujours attendre ça ne changera rien, la majorité d'entre eux ne vendra que lorsqu'elle baissera les prix. Et une fois que les prix commencent à baisser, les vendeurs (même si ils ne le clament généralement pas) commence à se demander si ils ne devraient pas vendre au plus vite pour limiter les dégats. Et c'est comme ça que commence un cycle de baisse.

L'idée que les vendeurs peuvent attendre me semble aussi inexacte. La plupart des gens:
- Ne peuvent pas attendre, en tout cas pas trop (divorce, héritage à partager, déplacement...)
- Peuvent attendre, mais veulent racheter. En bloquant la transaction de leur bien, ils bloquent également une autre transaction, voir une chaine de transaction. Et dans cette chaine il y a des gens dans la catégorie précédente.

Quant à louer, le bien devient ensuite impossible à vendre sans une grosse décote - Celui qui est coincé est coincé.
Je suis tout à fait d'accord avec toi, l'argument psychologique vaut aussi bien pour les vendeurs que pour les acheteurs... Même s'il est amplifié pour les premiers par les pouvoirs publics et les banques et minimisé pour les seconds (par les mêmes).

Les vendeurs attendront aussi de rembourser un peu + de capital avant de vendre, histoire de mieux retomber sur leurs pattes.

Sans doute. Mais sans calculer que ça coûtera moins de temps et d'argent de vendre vite même en NegEq et rembourser un reliquat de crédit, que garder le bien et rembourser un gros crédit, et attendre de retomber à 0 pour vendre...

Ca permet de rester pro-pri-é-taire plus longtemps !!

Impressionnant

Quand je vois les daubes à vendre en France pour ce prix-là.

J'ai vecu a San Francisco, la deuxieme ville la plus chere des US. Et il y a une enorme difference entre ce que l'on peut avoir la-bas compare a Paris pour le meme prix sachant que les salaires dans la Bay Area sont superieurs aux salaires parisiens. Des fois je me dis que l'on se fait avoir en France sur les prix.

Je te rassure, pas besoin d'aller jusqu'en région parisienne... Même chez nous (dans notre trou paumé au beau milieu de nulle part) en ce moment, pour ce prix là, t'as pas une maison individuelle correcte... Les gens du coin de sarreguemines/saint avold/forbach confirmerons...

Oui enfin ne le prend pas mal, mais comparer Sarreguemines à San Francisco

J'en prends juste un au hasard pour 330 000€ pour 70m2, le truc nickel à l'intérieur et pas dans un quartier pourri

http://www.trulia.com/property/10691084 ... o-CA-94115

A Paris ce bien là serait en prix d'exposition à 500 000€.

no comment

Attention : ce sont des euros constants. En cas de déflation, comme tout semble l'indiquer au premier trimestre 2009, cela pourraît être encore moins.

J'ai 4 ans devant moi pour economiser

Pour moi c'est tout bonnement impossible, sur la base du calcul du rendement locatif.

A 3000E le m2 avec des loyers de 30*12=360E le m2 sur Paris, le rendement brut serait de 12%. De plus, une etude recente montre que pour les loyers "changements de locataires" explosent sur Paris ... Bien avant des gens investiraient ...

Je trouve le travail effectué honorable, mais les conclusions sont dangeureuses pour la crédibilité des baissiers. Deja qu'on annonce ici le crack depuis 5ans et que la baisse intervient reellement dans les grandes villes que depuis 1an vraiment ...

Dans les grandes villes prisées, la baisse sera lente, a coup de -5% par an maximum, peut etre durant 2/3/4ans maxi...

+1... en plus votre courbe de friggit anticipée ressemble trop à une équation mathématique simple... Croyez moi, si c'était aussi simple, les analystes seraient tous des Mme Irma en puissance...

Pourtant les loyers sont eux aussi désormais orientés à la baisse, et meme à Paris.

Les loyers baisseront, ce qui rend ton raisonnement inopportun. Quant à -5% dans les grandes villes pendant 3/4 ans... Euh... T'as fumé ou quoi ? Au contraire, dans les grandes villes où cela a encore plus explosé qu'ailleurs (i.e. Paris), la baisse sera d'autant plus brutale, mais retardée. On aura -60% aussi à Paris dans quelques années...

Qu'est ce tu veux que je te dise, a part qu'on discute d'un truc qui a été discuté y'a 4ans sur ce meme forum, et qu'aujourd'hui on voit ou ils sont les -60% que vous predisiez y'a 4ans...

Y'a 6 mois, on disait -10 de PIB sur ce forum, c'est pour dire le sérieux des chiffres avancés par certains.

Cela nuit gravement au message au grand public vos annonces de -60%, cela fait meme le jeu des haussiers.

Je suis d'accord que le rendement locatif constitue un "plancher" MAIS ce placher sera temporairement percé parce que le risque de moins value (tant qu'on sera sur la pente descendante) sera pris en compte par les investisseurs.

Oui, d'accord avec vous sous reserve que l'on considere que le prix plancher est environ 6.5% brut+inflation, on passera un peu au dela de ce "fair-price".

Peut-être. Il faudrait déterminer quelles sont les hypothèses sous-jacentes au 6.5% et si elles seront encore valides. Comment arrivez-vous à ce nombre ?

La baisse des loyers est une réalité, et sur toute la France, et meme à Paris. Et comme le rendement baisse, le plancher, sensé soutenir les prix, va automatiquement faire de meme.

Pour ce qui est du PIB. Ne parlons pas trop vite. Rendez vous, après le T1-2010, quand on aura droit à notre habituelle révision des PIB antérieurs.

Ce n'est pas parce qu'il y a eu du retard à l'allumage que la fusée ne partira pas là où elle doit aller.
On sait tous que le plus difficile c'est de prédire le moment de l'explosion.
Après, une fois que le processus est lancé, il se déroule de manière très prévisible.
Le simple fait que les volumes baissent, entrainant un déséquilibre de l'offre et de la demande, impose mécaniquement une baisse des prix (plusieurs vendeurs se retrouvant en compétition avec un seul acheteur, ce sont les vendeur qui doivent surenchérir à la baisse pour emporter le deal).
Ca c'est juste la "mécanique" du marché, indépendante des facteurs extérieurs.
Si tu ajoute à ça une raréfaction des acheteurs pour cause de :
- chomage/difficulités économiques
- départ en retraite de papy boomers
- prudence des investisseurs.

Il n'y a pas la moindre raison pour que la baisse ne soit pas de l'ampleur annoncée ici depuis plusieurs années.

Lorsque je suis arrivé sur la bulle il y a presque un an, je ne croyais que partiellement à ce scénario et je pensais que certaines zones résisteraient bien mieux que d'autres...mais cette hypothèse ne résiste pas à une analyse objective.
Je m'étais trompé !

Jme rappelle d'une article d'un chercheur du CNRS spécialisé dans les suites statistiques immo, qui predisait y'a 1an 5% de baisse en euros constants (très importants la notion de constant) durant 5/6ans des prix finaux et pas ceux de présentations. Ce chercheur c'est fait lyncher sur le forum, moi j'ai pris sur moi de lui ecrire il n'a pas voulu venir argumenter car a la lecture des incantations des uns et des autres il a bien compris le traquenard.

Moi aussi je regrette les prix elevés, je reve d'une baisse a -60 sur lyon par exemple, a moi la belle maison avec 1500m2 a 5km de lyon ! mais je reviens vite a la réalité des rendements locatifs...

Sur lyon intramuros, on est a -10 sur 18mois disons, et dans les quartiers prisés a -6% ... et on gardera ce rythme.
Le marché urbain des grands villes dynamiques avec peu de foncier (Paris, Lyon, Annecy,Nice Montpellier ...) est peu visqueux.

Par contre, vous trouverez du -50 en banlieue de Poitiers sur du De Robien, la pas de probleme. Mais pas sur un appart Haussmanien du 6eme de Paris.

je rebondit sur ce que tu viens de dire tarbouif à propos du départ en retraite des papy boomers.

Ne pensez-vous pas que localement celà va avoir une influence très importante sur le marché de l'offre et de la demande. Je veux dire par là que nos chères papy boomers vont liquidés leurs immobilier dans les grandes agglmérations pour pouvoir acheter en bord de mer ou dans le sud.

Ce qui va quelque pars attenuer, ralentir voir faire remonter les prix dans les régions de bord de mer et le sud

et va accentuer la baisse dans les agglomérations. Car le début du pic du baby boom c'est en 46. Avec la retraite a 62,5 ans de notre chère petit Nicolas. ça ammene les baby boomers de 46 à ... 62.5 en 2008/2009.

Et les biens non vendus d'une génération seront en coucurrence avec la vague des retraités baby boomers de la génération d'après...

Celà ne change rien à la baisse moyenne ,mais on pourrait très bien de la sorte se retrouvé avec des -30 % en region PACA mais -60 % en Ile de france par exemple. Après en Ile de France on verra surement une baisse faible genre -30 % dans panam mais bcp plus forte sur les petites et grandes couronnes.

Il y a tout de même une très grosse différence entre ce qui s'est passé au cours des 12 derniers mois et les 12 qui s'annoncent : le double changement de contexte.
- l'entrée dans la crise (du moins la prise de conscience de la part des français de la réalité de cette crise qu'ils ont cru longtemps réservée aux américains.
- le changement de sens de progression des prix de l'immo. Passage de "ça ne peut pas baisser" à "m3rde ça baisse".

En clair on est sur une phase de transition et on ne peut absolument pas dire qu'on fera -5 ou -10% l'année prochaine parce qu'on a fait -5 ou -10 cette année.

Au contraire, je trouve qu'il est déjà très étonnant que la baisse soit si importante en cette phase d'amorce, alors que la psychologie des acheteurs n'a pas encore eu le temps de jouer de manière négative et que le cycle de baisse n'a toujours pas été acté de manière claire et indiscutable dans les média de masse.
Les chiffres de Friggit de mi-septembre, les premiers à intégrer les données de "coeur de crise", seront très intéressants pour essayer de dégager des tendances pour les années à venir.
Vous verez qu'ils seront étonnamment mauvais...ou bon, selon que l'on se place du coté de la FAMIN ou des bullistes

Il me semble que pour les babys boomers, la retraite va rester globalement à 60ans (160 trimestres plus précisement). Enfin pour ceux qui ont encore un boulot bien sur ...
Bref, cette année partent ceux nés en 49.

A mon avis, ce qu'il faut retenir surtout de ce phénomène c'est un transfert important de population depuis les zones urbaines forte densité d'actifs, vers des zones rurales (et peut être dans certains cas, de littoral).
Shématiquement, sur 100 couples qui partent de Paris tu va en avoir 10 qui arrivent en normandie, 5 en bretagne, 3 en Limousin...etc.
Impact quasi nul à l'arrivée, mais significatif au point de départ où la pression est importante.

Je suis d'accord avec stivostine , je ne crois hélas pas à une baisse de 40% sur paris et encore moins à -60% , la pression locative semble bien trop importante et l'on voit bien que pour l'instant les prix dans les grands bassins d'emplois ont baissés bien moins que sur le reste du territoire, la crise va d'ailleurs peut être renforcer leur attractivité. Est ce que les loyers vont baisser beaucoup sur les 4 prochaines années? je ne sais pas :/
La politique d'endettement des états , les taux bas qui ont l'air de s'installer pour longtemps (donc l'argent ne rapporte plus grand chose et la capacité de prêt reste bien superieure a celle des années 90) , les soutiens énormes de l'état au secteur immobilier font que l'on est encore loin de pouvoir crier victoire.

Car le facteur psychologique qui avait basculé du coté négatif depuis près d'un an (synonyme de baisse des prix qui entraine la baisse des prix) reprends des couleurs au printemps, certes comme chaque année, mais catalysé cette fois par le très influent dispositif scellier.
Reste a voir ce que l'hiver de l'immobilier nous réserve cette année.

Désolé, mais si j'étais vieux , j'habiterais dans une grande ville pour les transports en commun et du réseau médical performant.

Oui mais toi, tu réfléchis.

C'est parce que tu es un indécrotable parigot endurci
Si je devais partir en retraite aujourd'hui je m'acheterais une petite maison de plein pied dans une ville de plus de 50 000 habitant où il y a aussi des transports, des commerces, des médecins, des hopitaux et où en plus l'ambulance ne met pas 45 min pour arriver le jour ou te fais ton infarctus