-L’indice « authentique » : L’indice notaire/INSEE
Point fort :Fiabilité maximale
Cet indice représente la réalité du marché. C’est de loin le plus précis : il prend en compte la quasi intégralité des transactions en région parisienne, bien que la base de données sur laquelle il se base soit apparement moins bien alimenté en province; surtout, cet indice se base eur les prix de vente réels. On note toutefois qu’il est établit à partir de transactions répétées, c’est à dire qu’il est basé sur l’évolution du prix de vente des même biens ou de biens équivalents ; il y a donc, autant qu’on puisse comprendre son principe, une correction apportée aux chiffres bruts. Toutefois, on peut remarquer que cet indice est le seul supervisé par un organisme extérieur au domaine de l’immobilier, ce qui est un gage d’impartialité.
Point faible :
Un décalage en temps très important (7,5 mois en moyenne environ), malgré des récents éfforts de réactivité puisqu'une première estimation est désormais disponible avec seulement 6 mois de décalage; ce décalage temporel n'est pas toujours clairement rappelé lorsqu’il est utilisé.
Les chiffres publiés en juillet (après une première estimation mi-Mai) sont ceux collectés à partir des actes authentiques signés au premier trimestre. Qui plus est, ces actes définitifs du premier trimestre font, eux-même, suite à des négociations ayant eu lieu sur le terrain au dernier trimestre 2008, ce qui fait que cet indice reflète la réalité du marché immobilier tel qu’il était durant l’hiver … en fin d'année 2008.
Lorsque le marché évolue lentement et d’une manière progressive, ce décalage en temps n’est pas un gros inconvénient, mais lorsque les évolutions se font plus brusques, notamment en période de retournement, ces mois de décalage sont très importants : ils expliquent pourquoi, lors de la crise de 1991, les notaires ont mis une longue année avant de déceler dans leurs chiffres une crise actée de longue date par l’ensemble des acteurs.
-Les indices des vendeurs : Particulier à particulier et FNAIM
Compromis entre fiabilité correcte et réactivité
Ces indices sont déterminés, par les professionnels (les services du journal particulier à particulier et les agents immobiliers de la FNAIM) , à partir des promesses de vente qu’ils jugent « suffisamment bien engagées », mais éventuellement avant l’acte définitif de vente. Cette procédure présente l’énorme avantage de fournir un indice basé sur les prix de vente, en temps presque réel, mais elle comporte plusieurs inconvénients :
les professionnels ne sont pas neutres ; en particulier, la FNAIM corrige parfois son indice de manière peu compréhensible et éventuellement surprenante. La procédure de calcul est peu détaillée En particulier, on ignore si l’indice est corrigé de l’inflation et/ou des variation saisonnières (c’est improbable), importantes en matière d’immobilier …. L’indice PAP est défini sur un périmètre se limitant aux 8 plus grandes agglomérations Les indices sont globaux, et ne différencient pas les différents marchés tels que la région parisienne, Paris intra-muros ou la province. Pour autant, ces indices, lorsqu’on les combine, fournissent de précieux renseignement, et semblent recouper correctement l’indice des notaires, au décalage de temps près. On s’en sert donc comme indice instantané.-Les indices basés sur les prix de présentation
Ces indices sont élaborés à partir des prix affichés dans les annonces immobilières. Il ne s’agit donc pas des prix de vente réel, mais de celui réclamé par les propriétaires, ce qui est parfois extrêmement différent. Cette procédure permet de juger l’évolution des prix de mise en vente, et reste un bon indicateur du moral des vendeurs ; ces indices constituent donc des indicateurs avancés ; pour autant, ils présentent plusieurs inconvénients majeurs :
Il s’agit de prix de mise en vente, donc de ce qui est réclamé par les vendeurs
Un même bien peut faire l’objet de plusieurs annonces ; notamment, un bien mis en vente trop cher sera sur représenté dans les annonces et influencera d’autant plus lourdement sur l’indice. On notera toutefois que les propriétaires étant plus enclins à monter leurs prix qu’à les baisser, ces indices sont biaisés à la hausse et ont tendance à indiquer des évolutions exagérément optimistes.
II) Rappel des éléments à notre disposition concernant les volumes:
Les indications concernant les volumes restent beaucoup plus difficiles à cerner ; notamment, les indices instantanés du type FNAIM et PAP ne communiquent pas cet élément (la FNAIM a cessé de le publier). On doit donc se contenter des éléments donnés par J.FRIGGIT concernant les droits de mutation ; ces droits sont versés environ 1,7 mois après l’acte, et publiés peu de temps après par J. FRIGGIT; il donnent une information précieuse, avec environ 5 mois de décalage sur la réalité du terrain, des sommes mise en jeu dans le marché immobilier, et donc sur le nombre des ventes.
Sur Paris et l’Ile de France, les notaires publient le nombre de transactions, en même temps que leur indice ; cette information souffre donc du même décalage en temps que l’indice des notaires/INSEE, soit environ 8 mois.
Une deuxième source de renseignement est donnée par la production de crédit à l'habitat, révélé par la banque de France avec environ 2 mois de retard; il constitue donc un indicateur dont le temps de réaction est significativement plus rapide que les droits de mutation; pour autant, il ne prend pas en compte les apports personnels et est donc sensible aux évolutions des modes de financement.
Enfin, en ce qui concerne le neuf, les chiffres de ventes sont publiés par les professionnels sous environ 2 à 3 mois.
