Ratio prix loyer : sondage

Message

jvlabas · #1 Message par **jvlabas** » 05 mars 2010, 20:20

Salut,

pour vous quel doit être le ratio entre le loyer de l'appartement que vous visez et le prix du bien auquel vous l'achèteriez ?
En mois de loyer.

Et surtout, vous faites votre calcul HC et CC ? Je pense que HC serait mieux.

Moi vers 200 je me remets sur le marché (je dois être à 320..)

manormandie · #2 Message par **manormandie** » 05 mars 2010, 20:41

J'achèterais éventuellement le bien que j'occupe s'il était proposé à environ 170-175 loyers HC.
Actuellement, il se vendrait plutôt dans les 260-270 loyers...

Guins · #3 Message par **Guins** » 05 mars 2010, 20:46

jvlabas a écrit :(je dois être à 320..)

300-330 également à Toulouse et environs : viewtopic.php?p=978858#p978858

Cedric1973 · #4 Message par **Cedric1973** » 05 mars 2010, 20:47

Moi je dirais qu'il faudrait un rendement des loyers de plus de 5% à Paris...
Donc pour un loyer de 1000 €, il faudrait que le logement ne coûte pas plus de 240 000 €.

En province, on doit déjà trouver du 5% de pense. Avec la baisse des prix beaucoup plus importante qu'à Paris. Mais je viserais un rendement d'au moins 6%.

Guins · #5 Message par **Guins** » 05 mars 2010, 21:05

aghuk a écrit :à 140, je pense que cela deviendrait intéressant

À Paris en moyenne c'est actuellement environ 270 (viewtopic.php?p=995020#p995020)

AMHA à Toulouse ça ne passera pas en dessous de 140 avant 2016.

Bouquineroli · #6 Message par **Bouquineroli** » 05 mars 2010, 23:38

Question déprimante car la réponse n'est pas en adéquation avec le marché. Réponse :

- maxi 120 parce que 10 années de loyers bullesques HC, ça me parait déjà beaucoup.
- un bon chiffre, 108 loyers hc pour un prix d'achat hors frais annexes : 3 années de revenus plein, donc 9 années avec un taux d'effort de 33% ou 12 avec un taux de 25%.

mais comparé au rapport locatif actuel c'est clairement sous-évalué (les "investisseurs" me coifferont donc toujours à l'achat). Cela dit pour un rapport locatif correct, disons de 180, cela doit donner un prix d'achat plutôt dans les 140-150 loyers non ?

horus · #7 Message par **horus** » 05 mars 2010, 23:41

Moi, j'attends le Grand Soir et la revolution prolétarienne qui nous permettra d'etre logés gratuitement.

horus · #8 Message par **horus** » 06 mars 2010, 00:00

yoyo581 a écrit :
horus a écrit :Moi, j'attends le Grand Soir et la revolution prolétarienne qui nous permettra d'etre logés gratuitement.
Prends un bon bouquin alors.

J'hésite entre la Bible et le play boy de fevrier...

giemmeppi · #9 Message par **giemmeppi** » 06 mars 2010, 05:49

à Rome on est en ce moment entre 300x pour les 2/3 pcs peripheriques, et 5/800x pour les grandes surfaces, centre et quartiers de prestige, avec delirantes pointes de 1.000x au centre "de charme" (voir alentours de piazza navona ou piazza di spagna).
Il faut considerer que les valeurs des maisons ont baissé de 10% en moyen depuis 2008, mais les loyers ont plus fortement chuté: environ 30% centre/quartiers bcbg, 20% quartiers moyens et 10% peripherie; ceci à beaucoup acceleré les derniers 6 mois, tandis que les prix de vente sont moins "reactif", pour l'instant au moins...

gameover · #10 Message par **gameover** » 06 mars 2010, 09:55

En toute logique ce critère purement économique devrait être le même pour tout le monde vu que c'est le résultat d'équation mathématique.
Mais ce n'est pas si simple que cela, la réalité montre que plus les loyers et les prix sont élevés plus ce ratio est grand (info lue sur le site de Marc Candelier)
Actuellement dans dans mon coin ce ratio est d'environ 300 pour les prix de présentation, je me suis fixé comme limite 200 loyers, je préfèrerais moins mais dans ce cas je ne pense pas que je passerais à l'achat un jour.
Dans ce ratio vous incluez les frais de notaires ?

Nuwanda · #11 Message par **Nuwanda** » 06 mars 2010, 10:20

Si j'en crois mon proprio, le ratio de l'appartement que j'occupe actuellement -et qu'il veut vendre- est de... 422. Allez, au hasard je vais rester locataire.

YoppY · #12 Message par **YoppY** » 06 mars 2010, 12:34

Nuwanda a écrit :Si j'en crois mon proprio, le ratio de l'appartement que j'occupe actuellement -et qu'il veut vendre- est de... 422. Allez, au hasard je vais rester locataire.

D'après les dires d'un de mes voisins qui vient de vendre sa maison quasi identique à celle que je loue, ma loc serait à 255 loyers par rapport au net vendeur (230K€ net vendeur, 900€ de loyer).
Si on rajoute les frais d'agences + notaires, ca fait quand même du 294 loyers...

Del06 · #13 Message par **Del06** » 06 mars 2010, 18:00

Mes voisins viennent de vendre le même appart que celui que je loue à 350 loyers...
Je préfère rester locataire.

neron · #14 Message par **neron** » 06 mars 2010, 18:21

x120 loyer net

Incubus · #15 Message par **Incubus** » 06 mars 2010, 18:24

Du point de vue investissement, un ratio inférieur à 120 commence à être intéressant.

http://canadabubble.com/bubble-articles ... ratio.html

Guins · #16 Message par **Guins** » 06 mars 2010, 21:23

Incubus a écrit :Du point de vue investissement, un ratio inférieur à 120 commence à être intéressant.

(Ce qui ne s'est pas produit depuis 37 ans, d'après le graphe ci-dessus.)

neron · #17 Message par **neron** » 06 mars 2010, 21:44

Guins a écrit :(Ce qui ne s'est pas produit depuis 37 ans, d'après le graphe ci-dessus.)

C'est difficile de dire car faut tenir de la disparition de certains loyers conventionnés (loyer 48) ou leur augmentation (ILM, 1%). Côté vente c'est principalement du marché "libre". Sur BB on a été bien sous les 120x y-a 20 ans.

Je suis très d'accord avec Bouquineroli

defrance69 · #18 Message par **defrance69** » 06 mars 2010, 22:37

sur lyon on est dans les 250 pour l'ancien et je serais très agréablement étonné que cela descende en dessous des 200 dans les prochaines années (j'espère me tromper)
la question que je me pose (m'en pose des questions ce soir) c'est le niveau de corrélation entre le prix au m² à l'achat et à la loc.
Peut-on dire que si ce fameux ratio baisse c'est principalement parceque le prix des loyers reste assez stable même durant la baisse du prix d'achat au m²

Bouquineroli · #19 Message par **Bouquineroli** » 06 mars 2010, 23:36

Je viens de réaliser que j'ai loué en 1995 un appart qui a été vendu en 1996 pour quelque chose comme 300 000 F et que nous louions 2 700F CC. Je ne me souviens plus du loyer HC. Si c'était 2400 HC, ça ferait un ratio de 125. Avec pas mal de travaux mais super bien situé.

immo88 · #20 Message par **immo88** » 06 mars 2010, 23:37

hub79 a écrit :ceux qui espèrent un 120 loyers sont de doux rêveurs.
120 loyers, ça correspond à un rendement brut de 10 %.
à ce tarif là, pour un bien de qualité correcte, vous aurez un investisseur qui vous passera sous le nez bien avant.

je confirme . Les AI et marchands de biens trouvent des rendements locatifs à 19% car ils ont les infos bien avant les investisseurs particuliers .

neron · #21 Message par **neron** » 06 mars 2010, 23:39

Un resserrement du crédit, une augmentation des impôts , un marasme économique entrainant un taux de vacance > 50 %

antoine_sg · #22 Message par **antoine_sg** » 06 mars 2010, 23:45

aghuk a écrit :
defrance69 a écrit :Peut-on dire que si ce fameux ratio baisse c'est principalement parceque le prix des loyers reste assez stable même durant la baisse du prix d'achat au m²
En tout cas au japon, lors du long dégonflement de la superbulle des années 90, les loyers baissaient 3 fois moins vite que les prix de vente.

A Hong Kong, pendant le krach de 97, les prix de vente ont baissé de 60% et les loyers de seulement 40%.

C'est logique, en période de bulle les prix de vente sont décorrélés des salaires, parce qu'on achète à crédit. Les prix de vente ne dépendent pas uniquement des salaires, ils dépendent aussi des conditions de crédit. En revanche, on paye son loyer directement avec son salaire, donc la corrélation est plus forte entre les salaires et les loyers. Quand la bulle explose, les prix de vente baissent plus parce qu'ils étaient davantage surévalués.

Sinon, pour mon appartement, dans le 92, c'est entre 250 et 300 loyers si j'en crois les prix affichés dans les vitrines des agences immobilières.

antoine_sg · #23 Message par **antoine_sg** » 06 mars 2010, 23:52

Bouquineroli a écrit :Je viens de réaliser que j'ai loué en 1995 un appart qui a été vendu en 1996 pour quelque chose comme 300 000 F et que nous louions 2 700F CC. Je ne me souviens plus du loyer HC. Si c'était 2400 HC, ça ferait un ratio de 125. Avec pas mal de travaux mais super bien situé.

En 98 je louais un appartement dans le 17ème et j'estimais qu'il valait environ 120 loyers. Mais les conditions étaient un peu différentes: les taux des crédits immobiliers étaient un peu plus élevés, ainsi que la rémunération des placements sans risque.

Bouquineroli · #24 Message par **Bouquineroli** » 07 mars 2010, 00:16

Oui le problème c'est que pour se loger on est en concurrence avec les investisseurs. En raisonnant à la limite, si les placements sans risque ne rapportent rien un beau 0% dans une économie bloquée (toute ressemblance avec des faits réels serait purement fortuite), le ratio prix/loyer doit pouvoir s'emballer complètement. Il n'y a que la fiscalité pour le stopper. La partie sur les revenus (ici les loyers perçus) ne dépendant pas du prix, il ne reste que la taxe foncière et l'ISF. Exact ?

SirRobin · #25 Message par **SirRobin** » 07 mars 2010, 18:32

Dans mon coin (zone St Quentin en Yvelines), les pavillons comme celui que je loue sont affichés de 250 à 300 loyers.

confo · #26 Message par **confo** » 08 mars 2010, 09:47

Avant qu'on emménage, mon proprio avait mis en vente la maison à 273 loyers.

kaziklu · #27 Message par **kaziklu** » 08 mars 2010, 10:16

Si je voulais acheter un appartement équivalent à celui que je loue, il faudrait compter 270 loyers si l'on prend en compte le prix de présentation.
Grande couronne Parisienne.

Une utilisatrice · #28 Message par **Une utilisatrice** » 08 mars 2010, 11:07

Je viens de voir un appartement à peu près équivalent au mien (avec juste un parking en plus) 475x le prix de mon loyer HC... Je pense que je vais rester locataire encore un moment

A part ce doux rêveur, le ratio achat/loyer dans mon quartier sont entre 350 et 400 (je commence à me dire que j'ai peut etre eu beaucoup de chance sur mon loyer...). Personnellement, je sais que ça va en faire hurler plus d'un ici, mais si je trouve exactement ce que je cherche avec un ratio inférieur à 250-300, j'achète (mais c'est aussi parce que je ne trouve pas exactement ce que je cherche ni en location, et très peu à la vente et que si je tombe sur ce que je cherche à un prix moins bullesque, je n'hésiterai pas longtemps)

steph37t · #29 Message par **steph37t** » 08 mars 2010, 11:10

Je me suis amusé a faire le ratio loyer / prix de différents types de biens sur ma commune , sur une base de 100m² habitable et dans un environnement de qualité sur la base des prix de présentations .

Appart ancien : ration supérieur à 250 .
Appart neuf : ratio supérieur à 300 ( jusqu'à 330 ) .
Maison ancienne : ratio de l'ordre de 280 .
Maison neuve en Vefa : 280 également .
Maison dans le cadre d'un CCMI : 195/205 ( mon projet actuel pour une base de 110 m² évolutif à 128 m² à moindre cout ) .

Pour ce qui est de mon locatif actuel , prix de vente 150 k€ en 2005 , loyer de 650 --> 230 .

cgjs · #30 Message par **cgjs** » 08 mars 2010, 14:48

Perso, 340 mois de loyer HC, 366 mois en incluant les frais de notaire....

Pour moi, le breakeven est a peu pres au niveau de 5% de rentabilité brute (c.a.d. cout incluant frais de notaire = 240 mois de loyer HC) SI et seulement SI je suis sûr de rester sur place 8 ans mini...

creeper · #31 Message par **creeper** » 08 mars 2010, 15:14

Mon appart sur Nice c'est environ 350 Loyers en dessous de 300 ça commence à m'interesser

Gu · #32 Message par Gu » 08 mars 2010, 15:18

Nantes. Actuellement à un ratio de 320. Ca vaut entre x150 et x200 à tout casser pour que ce soit raisonnable

#33 Message par **tarbouif** » 08 mars 2010, 15:19

creeper a écrit :Mon appart sur Nice c'est environ 350 Loyers en dessous de 300 ça commence à m'interesser

265 sur ma maison actuelle.
On est encore loin du compte pour la rentabilité.
(ça va pas bien ceux qui veulent acheter à 300 ?

)

creeper · #34 Message par **creeper** » 08 mars 2010, 15:36

tarbouif a écrit :
creeper a écrit :Mon appart sur Nice c'est environ 350 Loyers en dessous de 300 ça commence à m'interesser
265 sur ma maison actuelle.
On est encore loin du compte pour la rentabilité.
(ça va pas bien ceux qui veulent acheter à 300 ? )

Je ne vois pas bien le prix descendre en dessous de 280-300 loyers dans la zone mais on peut toujours rêver. Déjà à ce niveau ça ferait du 3200€-3400€/m² sur Nice dans une résidence de bonne qualité avec 2 parkings, piscine et vue mer, moi ça me va.

#35 Message par **tarbouif** » 08 mars 2010, 15:40

creeper a écrit :
tarbouif a écrit :
creeper a écrit :Mon appart sur Nice c'est environ 350 Loyers en dessous de 300 ça commence à m'interesser
265 sur ma maison actuelle.
On est encore loin du compte pour la rentabilité.
(ça va pas bien ceux qui veulent acheter à 300 ? )
Je ne vois pas bien le prix descendre en dessous de 280-300 loyers dans la zone mais on peut toujours rêver. Déjà à ce niveau ça ferait du 3200€-3400€/m² sur Nice dans une résidence de bonne qualité avec 2 parkings, piscine et vue mer, moi ça me va.

Si tu en restes à 280 ça ne présente pas le moindre intérêt(financier) d'acheter, à moins évidement de rien trouver d'équivalent en location ?
C'est vraiment le cas ? Même sur un appart ?

Une utilisatrice · #36 Message par **Une utilisatrice** » 08 mars 2010, 15:57

tarbouif a écrit :
creeper a écrit :
tarbouif a écrit : 265 sur ma maison actuelle.
On est encore loin du compte pour la rentabilité.
(ça va pas bien ceux qui veulent acheter à 300 ? )
Je ne vois pas bien le prix descendre en dessous de 280-300 loyers dans la zone mais on peut toujours rêver. Déjà à ce niveau ça ferait du 3200€-3400€/m² sur Nice dans une résidence de bonne qualité avec 2 parkings, piscine et vue mer, moi ça me va.
Si tu en restes à 280 ça ne présente pas le moindre intérêt(financier) d'acheter, à moins évidement de rien trouver d'équivalent en location ?
C'est vraiment le cas ? Même sur un appart ?

Je comprends creeper, j'ai le meme souci à Marseille. J'aime bien mon appart mais il sera sans doute trop petit lorsqu'on aura un deuxième enfant. Mais quand je regarde le marché des appartements plus grands en location dans mon quartier... Ben y a pas grand chose (on a déjà pas mal galéré pour trouver celui-là). A l'achat non plus y a pas grand chose, ou plutot y a la meme chose que ce qu'on loue à un ratio qui fait peur. D'un autre coté, ça ne se vend pas non plus, comme tout ce qui est au dessus de 300k

creeper · #37 Message par **creeper** » 08 mars 2010, 16:07

tarbouif a écrit : Si tu en restes à 280 ça ne présente pas le moindre intérêt(financier) d'acheter, à moins évidement de rien trouver d'équivalent en location ?
C'est vraiment le cas ? Même sur un appart ?

Je n'ai pas bien compris ta question, mais l'intérêt financier se mesure aussi au regard de l'épargne forcée réalisée à travers l'achat (j'avoue que je ne place pas l'écart entre un loyer et un remboursement sur une assurance vie), du montant de mon apport, de mon niveau d'aversion au risque et autres critères plus ou moins logiques, ce qui fait qu'actuellement à 280 loyers ça me semble intéressante. Enfin pour le moment on en est loin.........

josce · #38 Message par **josce** » 08 mars 2010, 16:09

À Grenoble, ratio aux environs de 250 actuellement.
Je vise du 180—200. Mais comme mon appart actuel est parfait pour mon usage actuel, faudra ptet que ça baisse plus pour me convaincre, ou que le besoin de place devienne pressant.

#39 Message par **tarbouif** » 08 mars 2010, 16:10

creeper a écrit :
tarbouif a écrit : Si tu en restes à 280 ça ne présente pas le moindre intérêt(financier) d'acheter, à moins évidement de rien trouver d'équivalent en location ?
C'est vraiment le cas ? Même sur un appart ?
Je n'ai pas bien compris ta question, mais l'intérêt financier se mesure aussi au regard de l'épargne forcée réalisée à travers l'achat (j'avoue que je ne place pas l'écart entre un loyer et un remboursement sur une assurance vie), du montant de mon apport, de mon niveau d'aversion au risque et autres critères plus ou moins logiques, ce qui fait qu'actuellement à 280 loyers ça me semble intéressante. Enfin pour le moment on en est loin.........

Ma question porte sur la disponibilité en location des biens que tu convoites.

Pour le reste, il y a bien d'autres moyens de faire de l'épargne forcée. Il te suffit de placer un virement auto en début de mois et ça revient exactement au même (la liberté en plus en cas de pépin).
Quoi qu'il en soit, le coté épargne forcée n'est pas un argument rationnel en faveur de l'achat.

cgjs · #40 Message par **cgjs** » 08 mars 2010, 16:17

Quoi qu'il en soit, le coté épargne forcée n'est pas un argument rationnel en faveur de l'achat.

Bien d'accord! Combien de fois l'ai-je entendu? J'épargne tout en etant locataire, et je capitalise.... Sauf que mon K est disponible car placé sur des supports liquides...
L'autre grande légende: "En achetant, vous avez une assurance D-I qui protege votre famille en cas de deces ou invalidité". Comme si je ne pouvais pas souscrire une telle assurance en dehors d'un achat immo!!

J'ai une ADI tout en etant locataire, et j'ai choisi le montant en fonction des besoins estimés de ma famille, pas du montant du prêt....

creeper · #41 Message par **creeper** » 08 mars 2010, 16:21

tarbouif a écrit :Ma question porte sur la disponibilité en location des biens que tu convoites.

Disponibilité effectivement quasi nulle : 10 annonces sur secrecher dont seulement 2 dans ma gamme de prix (c'est peu sur une ville comme Nice).

tarbouif a écrit :Pour le reste, il y a bien d'autres moyens de faire de l'épargne forcée.

Chacun son caractère, moi j'ai un peu du mal à me forcer sans avoir le couteau sous la gorge. J'épargne un peu mais je pioche souvent dedans

Sinon j'ai également une ADI en étant locataire et c'est vrai que c'est beaucoup mieux.

cgjs · #42 Message par **cgjs** » 08 mars 2010, 16:25

Chacun son caractère, moi j'ai un peu du mal à me forcer sans avoir le couteau sous la gorge

Un virement automatique vers le contrat d'A/V le 1er du mois. Ca s'appelle se payer en premier, et c'est indolore quand on y est habitué

Cedric1973 · #43 Message par **Cedric1973** » 08 mars 2010, 16:30

Au lieu de parler en "Mois de loyer", je trouve que c'est mieux de regarder le rendement brut du loyer. C'est plus parlant je trouve.

Voici la correspondance :
Rendement brut = 12 / Mois de loyer

Mois de loyer / Rendement brut
100 / 12,0%
120 / 10,0%
140 / 8,6%
160 / 7,5%
180 / 6,7%
200 / 6,0%
220 / 5,5%
240 / 5,0%
260 / 4,6%
280 / 4,3%
300 / 4,0%
320 / 3,8%
340 / 3,5%
360 / 3,3%
380 / 3,2%
400 / 3,0%
420 / 2,9%
440 / 2,7%
460 / 2,6%
480 / 2,5%
500 / 2,4%

josce · #44 Message par **josce** » 08 mars 2010, 16:44

Cedric1973 a écrit :Au lieu de parler en "Mois de loyer", je trouve que c'est mieux de regarder le rendement brut du loyer. C'est plus parlant je trouve.

Moi je ne trouve pas : pour un épargnant lambda, ça donne l'illusion que le capital est garanti.

Or les gains/pertes les + importants dans l'immo ne sont pas liés au rendement locatif mais aux variations de valeur du bien. Ça me fait une belle jambe d'avoir un rendement (brut) de 8% si mon capital perd 10% par an.

Guins · #45 Message par **Guins** » 08 mars 2010, 18:02

cgjs a écrit :L'autre grande légende: "En achetant, vous avez une assurance D-I qui protege votre famille en cas de deces ou invalidité". Comme si je ne pouvais pas souscrire une telle assurance en dehors d'un achat immo!! J'ai une ADI tout en etant locataire, et j'ai choisi le montant en fonction des besoins estimés de ma famille, pas du montant du prêt....

Tiens une question que je ne m'étais jamais posé : est-ce que les taux sont similaires?

En achat immo, jeune et en bonne santé, on trouve de l'assurance qui coûte 0.12%/an du capital versé en cas de décès. Avec donc un montant qui diminue (le capital restant dû), mais un taux qui reste à cette valeur jusqu'à 40-45 ans (par les temps qui courent, sans apport-cadeau, difficile d'avoir un échéancier (initial) de crédit qui finit plus jeune que ça).

Les assurances-décès hors achat immo, ça tourne autour de quel taux à 30 ans? À 35? À 40?

cgjs · #46 Message par **cgjs** » 08 mars 2010, 18:15

Cedric1973 a écrit :Au lieu de parler en "Mois de loyer", je trouve que c'est mieux de regarder le rendement brut du loyer. C'est plus parlant je trouve.

Voici la correspondance :
Rendement brut = 12 / Mois de loyer

D'accord avec toi, je m'adapte au forum en parlant de nb de mois de loyer mais ca demande une certaine gymnastique. Le tx de rendement permet de comparer au cout de l'argent ou au taux que l'on peut esperer sur d'autrees supports. Perso, j'ai une approche un peu financiere de l'immo: je loue ma RP, c'est un service, et comme mon proprio se retoruve avec un rendement merdique, c'est plutot interessant. Le jour ou le rendement de ma loc depassera le cout de l'argent augmenté d'un facteur de risque qui fluctue en focntion de la conjoncture (il est élevé en ce moment!), je me poserai la question d'acheter.
Idem quand je regarde du locatif: je regarde le rendement brut (et net) de l'opé, incluant frais de notaire et divers, je ne me pose pas la question de savoir quel apport je dois mettre pour equilibrer les loyers et les remboursements. C'estr un calcul que je vois beaucoup de gens faire, sans se demander a combien cet apport est finalement placé....

gameover · #47 Message par **gameover** » 08 mars 2010, 21:05

Je suis dans le 06 et je pense que même ici un achat à 300 loyers c'est de la folie, j'ai d'ailleurs été confronté au problème l'été dernier, le propriétaire de l'appartement que je loue envisageait de vendre, il a fait estimer le prix par une AI, cela tournait autour de 300 loyers. J'avais fait le calcul pour emprunt sur 20 ans sans apport, cela équivalait avec les taux du moment à des mensualités de remboursements qui étaient près de 2 fois supérieures à mon loyer. Il n'y avait donc pas photo sur l'intérêt de rester locataires, l'AI l'avait d'ailleurs reconnue et m'avait indiqué que si elle avait fixée une estimation plus faible, le propriétaire risquait d'aller voir une autre agence

wasabi · #48 Message par **wasabi** » 10 mars 2010, 16:13

Pour information :

Un investisseur locatif qui choisit de placer 100 000€ dans de l'immobilier en comptant profiter des loyers sans jamais songer à revendre devrait s'attendre à trouver un rendement proche des assurances vies, soit 4% Net de tout. Pour obtenir un 4% Net sur 100 000€ il faut qu'il reçoive 8000€ de loyers bruts sans charges par an (le loyer brut vaut environ le double du bénéfice locatif une fois impôts, taxes, prélèvements, CRL, et charges enlevées). Soit un loyer de 670€ par mois soit 150 moins que les 100 000€.

Cela signifie que du point de vue d'un investisseur locatif qui n'envisage pas de revendre, l'immobilier est intéressant si l'immeuble vaut moins de 150 fois les loyers mensuels, et pas intéressant si il vaut plus de 150. Avec une marge de 20 on peut estimer qu'en dessous de 130 l'immobilier est un très bon placement, au dessus de 170 un mauvais et entre les deux on peut se poser la question aidé par les barrières d'entrées (Notaire...) ou de sorties (PFL plus values...)

Ceci est un calcul d'ordre de grandeur, il omet les avantages fiscaux dont l'investisseur peut bénéficier. Il permet de se faire une idée quantitative et quand on voit les rapports actuels de 250 ou 300....

A titre d'exemple, mes parents possèdent un appartement en Alsace qui est évalué par un avocat fiscaliste pour l'ISF à 220 000 € et qui se loue 550€ brut /mois fixé par l'agent immobilier du coin. 400 de rapport, mais l'immobilier génère tant de légendes urbaines qu'ils ne veulent rien entendre...

Cedric1973 · #49 Message par **Cedric1973** » 10 mars 2010, 16:56

josce a écrit :
Cedric1973 a écrit :Au lieu de parler en "Mois de loyer", je trouve que c'est mieux de regarder le rendement brut du loyer. C'est plus parlant je trouve.
Moi je ne trouve pas : pour un épargnant lambda, ça donne l'illusion que le capital est garanti.

Or les gains/pertes les + importants dans l'immo ne sont pas liés au rendement locatif mais aux variations de valeur du bien. Ça me fait une belle jambe d'avoir un rendement (brut) de 8% si mon capital perd 10% par an.

Oui, mais ça te permet tout de suite de voir s'il est intéressant d'acheter ou pas.

A 3%, ça ne vaut pas le coup. A plus de 6% ça donne à réfléchir...

Wg35 · #50 Message par **Wg35** » 10 mars 2010, 17:30

steph37t a écrit :Je me suis amusé a faire le ratio loyer / prix de différents types de biens sur ma commune , sur une base de 100m² habitable et dans un environnement de qualité sur la base des prix de présentations .

Appart ancien : ration supérieur à 250 .
Appart neuf : ratio supérieur à 300 ( jusqu'à 330 ) .
Maison ancienne : ratio de l'ordre de 280 .
Maison neuve en Vefa : 280 également .
Maison dans le cadre d'un CCMI : 195/205 ( mon projet actuel pour une base de 110 m² évolutif à 128 m² à moindre cout ) .

Pour ce qui est de mon locatif actuel , prix de vente 150 k€ en 2005 , loyer de 650 --> 230 .

Avec le terrain ? comment est ce possible ?
Si je faisais le même rapport chez moi, ça nous mènerait à 1200€/m2 de surface habitable tout compris (terrain+maison), c'est dans le domaine du rêve aujourd'hui, rien que la maison à construire dépasse ce montant et si je rajoute le terrain on frôle les 2100€/m2 (comme l'ancien d'ailleurs)
Finalement à l'heure actuelle ça nous donne un ratio de 330 à 350. Je crois qu'on peut attendre longtemps pour repasser sous les 200 !