Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

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Sweet Home 3
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Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#1 Message par Sweet Home 3 » 13 févr. 2011, 02:24

Le coût d’un crédit immo dépend de nombreux paramètres qui vous sont exposés ci-dessous.

Selon votre dossier, votre banque, etc., ce seront différents points qui seront importants, et pour chaque paramètre, vous trouverez des réponses aux questions suivantes :


Qu'est-ce qu'on paye ? A qui on le paye ? Pourquoi on le paye ? Comment le négocier ?


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1 Le taux bancaire

1.1 Le taux du marché

*** Qu’est-ce que c’est ?
Considérez que la banque n'a pas d'argent. Elle doit donc emprunter pour vous le prêter. Son emprunt dépend du taux du marché, qui varie en fonction de la durée du prêt, mais qui a surtout pour référence le taux de l'OAT TEC 10, c'est à-dire le taux sans risque (jusqu'à présent :mrgreen: ) des Obligations de l'Etat Français à 10 ans.

*** Comment le négocier ?
La BNP réajuste son taux de référence chaque semaine, d'autres banques chaque mois seulement.
Si les taux montent, mieux vaut une banque qui ajuste avec retard, si les taux baissent, c'est le contraire. La négo peut alors être liée à la date d'émission de l'offre commerciale (ex. : 31 janvier avant la hausse du 1er février).

1.2 Le coût du risque de défaut

*** Qu’est-ce que c’est ?

La banque vous prête. Mais allez-vous pouvoir rembourser ?
Statistiquement, un certain nombre de personnes ne remboursent pas.
Tout comme les états et les entreprises n'empruntent pas tous au même taux, la banque ne prête pas à tous les particuliers au même taux : cela dépend du taux d'endettement, CDI CDD, fonctionnaire ou pas, etc.

L'inconnue de la capacité à rembourser augmente avec la durée du prêt, donc le taux aussi.

Il est là le problème du subprime US : ils ont complètement sous-évalué la proportion de gens qui ne pourraient pas payer.
Si 1 gus sur 10 ne rembourse pas son prêt de 100 000€, alors le bon taux pour que la banque ne perde pas d'argent est 11,12%.
11,12% * 100 000 € * 9 qui payent = 100 080 € d'intérêts encaissés qui remboursent à 9 les 100 000 € de celui qui paye rien.

*** Comment le négocier ?

Le risque est une question d'évaluation mathématique (le taux d'endettement, le risque de licenciement, etc.) mais aussi une appréciation de confiance.
D'où le proverbe "on ne prête qu'aux riches", l'emprunt pour une résidence secondaire est facile si la première est déjà payée : la banque pourra toujours se payer avec la première.
Les banques séparent strictement les commerciaux (qui diront toujours "ça va aller" pour signer) des analystes de risque, qui doivent être objectifs.

L'apport, le taux d'endettement, et la durée du prêt sont essentiels.

Plus c'est long, plus le remboursement est incertain; plus c'est cher.
Plus le taux d'endettement est élevé, plus le client aura du mal à boucler ses fins de mois, plus le remboursement est incertain; plus c'est cher.
Plus l'apport est faible, plus la banque prend des risques avec le prix du bien acheté, plus le remboursement est incertain; plus c'est cher.

Exemple 1 :
Achat à 200 000 €, sans apport, sur 30 ans @ 4,25%. Donc au bout de 5 ans, l'emprunteur doit encore 180 000 € à la banque, mais il ne peut plus payer. L'immo a baissé de 20%, donc l'appart ne vaut plus que 160 000 €. La banque saisit l'appart, le revend et récupère que 160 000€, et perd donc 20 000€.

Exemple 2 :
Achat à 200 000 € avec 50% d'apport sur 15 ans @ 3,60%. Donc emprunt de 100 000€. Donc au bout de 5 ans, l'emprunteur doit encore 72 000 € à la banque, mais il ne peut plus payer. Revente de l'appart à 160 000 €, La banque récupère les 72 000 €, et l'emprunteur récupère 160 000 - 72 000 = 88 000€. Il avait apporté 100 000€, c'est lui qui paume 12 000€, pas la banque.
Donc la banque lui fera payer un prix inférieur au départ.

En général, le Chargé de clientèle de base donne un premier prix, et « pour que le dossier passe » ou « pour pouvoir faire un meilleur prix » c’est une négo interne à la banque entre le Chef de l’Agence et l’analyste des risques au siège qui traite le dossier.

1.3 La marge bancaire

*** Qu’est-ce que c’est ?
Une fois que la banque a payé pour emprunter elle-même, après qu'elle ait équilibré ses comptes entre ceux qui payent et ceux qui payent pas, elle veut gagner de l'argent, elle prend donc une marge.

*** Comment le négocier ?
Les banques prêteuses veulent aussi que vous domiciliez vos salaires, ayez des cartes bleues, etc., elles veulent que le compte soit actif pour gagner de l'agent avec toutes les opérations, pas seulement la marge sur le prêt.
Plus vous promettez d'utiliser votre compte, plus elle pensera gagner de l'argent avec les opés courantes, plus elle peut réduire sa marge sur le prêt.


2 La caution

*** Qu’est-ce que c’est ?

C'est comme le "coût du risque de défaut" ci-dessus, mais la banque veut en plus une "garantie".
C'est-à-dire que si le mec paye pas, eh beh la banque veut quand même récupérer ses sous.
La garantie classique est l'hypothèque : la banque saisit la maison, la revend, et récupère son argent.
Moins cher, il y a les "organismes de caution mutuelle" qui vont encaisser les "primes" de beaucoup d'emprunteur, qui vont payer pour le peu de gens qui n’y arrivent pas, comme avec les 11,12% ci-dessus.
Dans la caution que j'ai signée, il y a un engagement à mettre la maison en hypothèque en cas de problème, pour que l'organisme de caution puisse se rembourser.

Encore là le problème subprime US : après les défauts des emprunteurs, les banques se sont retrouvées avec des tas de baraques invendables. Elles ont prêté 200 000 USD à un gars qui rembourse pas, elles saisissent la baraque mais n'arrivent pas à la vendre même à 50 000 USD.

L'organisme de caution est une entreprise, qui prend une marge pour vivre.
L'organisme de caution est une entreprise distincte de la banque. La banque lui apporte une affaire, donc il y a une commission reversée par la caution à la banque.

*** Comment le négocier ?
Le prix de la caution est négociable, dites simplement que c'est cher et ils gratteront là où ils se font trop de gras, ça peut faire 20% d’économie.


3 L'assurance

3.1 Le Coût du risque santé

*** Qu’est-ce que c’est ?

Encore une histoire de statistiques : tables de mortalité, statistiques d'accidents, etc., il y a des prêts qui ne sont pas remboursés à cause des problèmes de santé des emprunteurs.
C'est le métier de la banque de savoir si un gars aura les revenus futurs pour payer.
C'est le métier de l'assureur de savoir si un gars aura la santé future pour rembourser.
C'est encore la même histoire que les 11,12%, mais là c'est le risque santé. Les 9 en bonne santé payent pour celui qui est en mauvaise santé.
C'est la base de l'assurance, comme les incendies ou les accidents de voiture.
C'est là qu'intervient le questionnaire de santé : avec lui, l'assureur mesure le risque qu'il doive payer à la place de chaque emprunteur (ex. : fumeur / non fumeur, etc.)

*** Comment le négocier ?

C'est un sujet extrêmement sensible, complexe, et couteux.

Il y a le secret médical qui veut que le chargé de clientèle de la banque ne soit pas au courant des problèmes.

Le secret est à deux niveaux :
1- un questionnaire "avez-vous un problème oui/non", que la banque voit si vous dites "non"
2- les détails si vous répondez "oui", et ça la banque n'a pas à le voir.

Si vous répondez "non y'a pas de problème" à toutes les questions, la banque ne transmet même pas le dossier à l'assurance. En fonction de votre âge, fumeur non fumeur, taille et poids, nombre de kilomètres dans l'année, etc., elle a des tables de calcul fournies par l'assureur et elle peut chiffrer le risque santé standard toute seule.

Si vous répondez "oui j'ai (eu) un problème de santé", la banque transmet le dossier à l'assureur, dont c'est le métier d'évaluer le coût du risque. L'assureur fera sans doute une expertise, c'est -à-dire qu'il vous enverra chez son médecin-expert qui va évaluer la gravité du problème. C'est devant ce médecin qu'il faut dire "j'ai écrit que j'ai eu un problème parcque je suis honnête, mais honnêtement tout va très bien".

Attention, il ne faut pas faire de fausse déclaration à l'assureur, sinon, l'assurance ne marche pas. Si vous déclarez une R5 et que vous vous plantez votre Porsche dans un arbre, l'assureur paye pas. C'est pareil pour la santé. Si vous avez un problème de santé plus tard, et que l'assureur démontre que vous le connaissiez et l'avez caché au moment de remplir le formulaire, il refusera de couvrir.

Pour vous entraîner, remplissez un questionnaire de santé des banques en ligne (les banques à guichets refusent de donner les questions en avance), remplissez-le avec votre médecin traitant, selon les compagnies, il y a des questionnaires de 5 ou de 15 questions.

3.2 Le choix du taux d'assurance

*** Qu’est-ce que c’est ?

L'assurance minimum exigée par les banques, c'est l'assurance de 100 % de la mensualité.
Si vous êtes à 2 pour payer les mensualités, vous pouvez n'assurer que 50% sur chaque tête.
C'est à dire si l'un décède, l'assurance paye 50 % de la mensualité, et le survivant continue de payer ses 50% restants.
Vous pouvez aussi prendre 100 % sur chaque tête : si l'un décède, l'assurance paye toute la mensualité.
Vous pouvez aussi prendre 70+30, 70+70, etc.
C'est vous qui choisissez.
Pour le coût de l'assurance, si vous payez 50 € pour 50%, ce sera 70€ pour 70% et 100 € pour 100%
Un vieux fumeur paiera plus qu'une jeune non fumeuse, même s'ils sont tous les deux au même %.

*** Comment le négocier ?

Ce qui se négocie, ce sont les 50 € pour 50%, après la facture finale dépend du taux choisit.

Attention à 2 choses :
- les banques poussent toujours pour que vous dépensiez plus, et soyez sur-couverts
- les chargées de clientèle des banques n'y comprennent rien aux %.

Ne vous laissez pas arrêter par un "c'est pas possible" ou "c'est obligatoire", etc.
Insistez, dites que vous l’avez eu ailleurs, regardez leur écran de saisie, et dites-leur "cliquez là svp".

3.3 Les assurances complémentaires

*** Qu’est-ce que c’est ?

Il y a 3 types de polices d'assurance-santé-de-l'emprunteur, qui sont des "risques" différents dans la comptabilité des assureurs :

- DPTIA : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie qui couvre donc le décès, ou l'état de légume définitif (= besoin d'assistance pour les 4 activités de base que sont manger, se laver, se déplacer, se vêtir). L'état de légume irréversible étant assimilé au décès.

- Invalidité
Pour s'assurer contre le risque de être un semi-légume définitif (un bras en moins = x % d’invalidité définitive).

- ITT : Incapacité temporaire de Travail
Pour s’assurer contre le risque d'être semi-légume temporaire (arrêt de travail longue maladie mais après ça ira mieux)

Aucune n'est légalement obligatoire. Cependant, dans le cas "classique" de l'achat par un ménage pour y habiter, les banques vont tout le temps exiger une assurance Décès, très souvent demander une assurance invalidité, et inciter à prendre une assurance ITT.

Dans le cas d'une famille avec seuls revenus salariaux, ne pas prendre d'assurance, c'est risquer qu'en cas de décès de l'un des époux, l'autre ait tout à payer tout seul. Mathématiquement le risque de défaut devient énorme. La maison sera automatiquement saisie et vendue. Sympa pour celui qui survit. La banque refusera de prêter car elle sait que la santé est un risque et elle ne veut pas le prendre.

La "gestion de bon père de famille" impose l'assurance Décès, voire invalidité, pour préserver l'avenir de ses proches.

Dans les cas de "gestion de patrimoine" (investissement locatif, multi-propriétaire achetant encore, gros patrimoines de rentier) la banque pourra accepter de se passer d'assurance-santé, notamment si les revenus de l'emprunteur sont des loyers : que l'emprunteur décède ou non, les loyers rentrent, contrairement à un salaire, donc la banque peut se passer d'une assurance emprunteur.

De fait, si vous êtes salarié avec une bonne couverture de prévoyance, vous avez peut-être déjà des couvertures en cas de décès et d'invalidité, qui vont souvent d'une à plusieurs années de salaire, ou un maintien de salaire si arrêt maladie pendant 6 mois. Mais aurez-vous toujours ce job avec cette garantie de prévoyance dans 10 ans ?

En pratique, les banques veulent être remboursées, elles savent évaluer le risque de ne pas être remboursées pour des problèmes de revenus, mais ne veulent pas prendre de risques concernant la santé. Elles voudront toujours être couvertes pour cela, et c’est vous qui payez.

*** Comment le négocier ?

L’important est d’abord de comprendre ce que l’on veut vous fourguer comme assurance.
Ensuite c’est de choisir ce que vous voulez.
Enfin, il faut demander le prix de ce que vous voulez précisément à plusieurs établissements, pour enfin choisir.

Les assurances, à la fois c’est utile pour dormir tranquille, mais c’est pas donné, et aussi souvent la galère quand on veut les faire payer pour un sinistre.

Personnellement, j’ai choisi 70%+70% pour décès PTIA+Invalidité, et 50% pour ITT.

3.4 La marge de l'assureur & La commission reversée à la banque

*** Qu’est-ce que c’est ?

L'assureur est une entreprise. Elle fait payer son coût (= le nombre de nouveaux légumes dans l’année) + une marge.
C'est une entreprise distincte de la banque. La banque lui apporte une affaire, donc il y a une commission reversée par la caution à la banque.
C’est le scandale soulevé par UFC Que Choisir : pendant des années, les banques et les assureurs se sont gavés de commissions et de rétro-commissions sur le dos des emprunteurs, en leur faisant sur-payer les risques.
Depuis, la faculté de choisir une assurance distincte de celle proposée par la banque est devenue plus contraignante pour les banques, pour le plus grand bénéfice des consommateurs.

*** Comment le négocier ?

Maintenant que vous en savez probablement plus sur les assurances que votre chargé de compte à la banque, voici 2 propositions de méthodes de négociation du prix :
- "Votre assurance 50% + 50% peut m'intéresser, mais elle est très chère. Pour le même prix, je veux être couvert à 80% + 80%. Pouvez-vous me refaire une proposition svp ?".
- Comme la première propale est souvent 100% + 100% : "Votre assurance 100% + 100% peut m'intéresser, mais elle est très chère. Je veux payer moitié moins, et être couvert à 80%+80%. Pouvez-vous me refaire une proposition svp ?".
Vous pouvez prononcer le mot qui fâche : "ça m'a l'air tellement cher que j'envisage de prendre une assurance externe, faites quelquechose svp."
Assurance externe = 0 marge et de la paperasse en plus pour la banque (qui devra analyser le contrat de la compagnie concurrente). Ils devraient bouger.

4 Les frais de dossier

Les frais de dossier sont à la fois la partie la moins importante, mais aussi la partie LA PLUS IMPORTANTE du schmilblick.

*** Qu’est-ce que c’est ?

Un dossier de crédit immo, cela fait beaucoup de paperasse, de dossiers transmis entre organismes, des rendez-vous avec le chargé de compte, etc.
Les frais de dossier servent à rembourser le temps passé par la banque à monter le dossier.
Les frais de dossiers sont même le seul revenu de l'éventuel courtier, les frais de dossier en passant par un courtier sont donc plus importants, car c’est sa seule marge pour vivre.


*** Comment le négocier ?

Les frais de dossier, c’est en quelque sorte le salaire du gars en face de vous à la banque, il y a tellement d’autres sujets de négo, que je n’ai pas touché à celui-ci. En revanche, je veux une grande qualité de service en échange du paiement des frais dossier. Insistez pour avoir plusieurs rdv, notamment pour avoir de multiples éditions d’offres d’assurance.

N’ayez qu’un seul objectif : obtenir plusieurs offres de crédit lois scrivener, mais ne le dites surtout pas à vos banques !!!

L’offre de crédit Loi Scrivener est l’offre légale de prêt que la banque doit adresser par Lettre recommandée au futur emprunteur qui a 11 jours pour réfléchir. L’emprunteur a obligation de réfléchir pendant 11 jours, avant de retourner l’offre signée.

Vous voulez emprunter 100 000 € ? Rien ne vous empêche d’avoir 5 offres légales de crédit de 100 000 € dans votre boîte aux lettres. N’en renvoyez qu’une évidemment (c’est la prison si vous en renvoyez plusieurs !).

Or, les banques essaient de tromper leurs clients en leur disant « vous me promettez que vous faites avec nous, et ensuite on vous envoie l’offre de crédit ».

Dites OUI mais faites NON. Ils n’ont pas le droit de vous forcer de la sorte, n’ayez pas de scrupules à vous comporter de travers comme eux. Soyez sans pitié.

Pourquoi font-ils tout cela ? Parce qu’un dossier immo, c’est compliqué à monter !!!
Des paperasses, des re-paperasses, des échanges avec la caution, l’assureur, une contre-visite médiale de l’assureur pour vérifier la santé, etc., tout cela coûte de l’argent. Ils sont obligés de faire tout cela pour pouvoir éditer une « vraie offre de crédit scrivener » qui les engage définitivement et unilatéralement. Or, si vous ne retournez pas leur offre scrivener signée, ils ne percevront pas un centime (ni frais de dossier, ni marge sur prêt, etc.) donc ils ont bossé pour rien.

Il faut faire cependant très attention à ce qu’ils vous font signer, car certains tentent de contourner le délai de 11 jours. Quoique l’on vous propose de signer, dites "S’agit-il de l’offre Scrivener ?" "Mon notaire m’a dit de ne rien signer avant l’offre Scrivener" "Pourquoi voulez-vous que je signe ça, je croiyais que je devais respecter 11 jours de réflexion ?" Vous pouvez signer un questionnaire médical, il est légalement inutile de signer une offre commerciale, car seule l’offre légale Scrivener compte. La banque peut vouloir faire signer une offre commerciale pour rendre dépendant psychologiquement le client, mais cela ne vaut rien.

C’est surtout très important en cas de risque de santé : le dossier peut traîner du fait de l’expertise médicale, le médecin de l’assureur 1 ne voit peut-être pas les choses de la même manière que le médecin de l’assureur 2, entre temps les taux ont bougé et certaines banques peuvent changer de taux en disant « avant c’était une offre commerciale valable un mois seulement, depuis, les taux ont monté drôlement, et puis l’assureur a triplé la prime après la visite ». Attention à bien connaître qui est l’assureur-santé de vos différentes banques : elles ont peut-être le même (par exemple la CNP), donc le prix de l’assurance sera le même, et le médecin aussi ! Demandez à votre banque qui est l’assureur-santé.

Tant que vous n’avez pas une offre Scrivener entre les mains, vous n’avez rien, donc ne faites pas confiance au banquier qui vous dit que tout ira bien avec lui seul.

Je dois ici modérer mes propos, car je n'ai pas moi-même cherché à obtenir 2 offres de crédit définitives, mais j'ai travaillé presque jusqu'au bout pour cela avec beaucoup de vigilance :
- la banque n°1 était beaucoup moins chère que les autres, et en taux bancaire, et en assurance, donc elle aurait pu relever ses prix de quelques pb, elle seraient restée la moins chère.
- la banque n°1 avait une qualité de service qui fait que mon dossier a été traité très vite. Son offre commerciale était valable un mois (d'autres, 15 jours seulement), je n'ai donc pas risqué que l'offre légale de crédit soit éditée après, et que quelqu'un au siège décide de relever le taux définitif à cause de nouvelles conditions de marché.
- je suis cependant allé jusqu'à demander l'édition de tous les docs à la banque n°2, notamment le questionnaire de santé qu'ils refusaient de me donner dans les discussions commerciales. Comme ça, j'étais maître de la situation et "la balle était chez moi" pour cette banque n°2 : je n'avais qu'à renvoyer les docs d'assurance signés pour qu'ils instruisent mon dossier jusqu'au bout. Entre temps, la banque n°1 a montré qu'elle travaillait vite et conformément aux accords commerciaux.


J’ai choisi le Crédit Mutuel.
Modifié en dernier par Sweet Home 3 le 15 févr. 2011, 21:21, modifié 3 fois.
Se préparer au pire. Espérer le meilleur. Prendre ce qui vient.

Doc Roro
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#2 Message par Doc Roro » 13 févr. 2011, 08:45

Un grand merci pour le travail !

bob59
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#3 Message par bob59 » 13 févr. 2011, 11:34

Merci pour l'exposé.

Fad75
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#4 Message par Fad75 » 13 févr. 2011, 12:31

Merci, très intéressant. :wink:

defrance69

Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#5 Message par defrance69 » 13 févr. 2011, 12:48

C'est lisant ce type de post que l'on ce dit que ce forum sert à quelque-chose. Merci et bravo.

Je n'ose dire 'encore-encore' :roll:

Jab Hounet
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#6 Message par Jab Hounet » 13 févr. 2011, 14:10

Ca se "post-ite" ce genre de choses.

Merci pour ce travail!

defrance69

Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#7 Message par defrance69 » 13 févr. 2011, 14:33

Jab Hounet a écrit :Ca se "post-ite" ce genre de choses.

Merci pour ce travail!
je me le demandais justement, c'est à présent fait!

Nicolas.
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#8 Message par Nicolas. » 13 févr. 2011, 16:11

Bonjour,

Dans ce post (lien), on parle d'ADI et chocapic dit que ce n'est pas obligatoire :
Chocapic a écrit :
Nicolas. a écrit :
Cyber-PAPY a écrit : si on pense que le décès d'un des co-emprunteurs ne modifie pas notablement l'équilibre des revenus du ménage, il est possible de souscrire un prêt sans assurance du tout.

Les banquiers n'aiment pas trop mais je l'ai pratiqué à plusieurs reprises.
Vous êtes sur ? Je pensais que l'ADI était obligatoire.
Non l'ADI elle n'est pas obligatoire légalement pour un crédit, mais dès qu'un prêt est un peu long (>5/7 ans) les banques l'exigent, alors que pour un crédit auto par exemple, qui court sur 3/5 ans, elles s'en passent.
Ici vous dites que c'est obligatoire. Vous auriez la référence légale ?

Parce que perso, me prendre une ADI c'est vraiment l'assurance qui ne me sert absolument pas.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#9 Message par Sweet Home 3 » 14 févr. 2011, 00:06

Nicolas. a écrit :Bonjour,

Dans ce post (lien), on parle d'ADI et chocapic dit que ce n'est pas obligatoire :
[...]
Merci Nicolas. Chocapic et vous-mêmes avez raison : il n'y a pas obligation légale, contrairement à l'assurance automobile par exemple.
Cependant, il faut aussi ajouter une phrase importante écrite par Cyber-PAPY :
Cyber-PAPY a écrit : Pour un investissement locatif effectué a crédit par exemple.
si on pense que le décès d'un des co-emprunteurs ne modifie pas notablement l'équilibre des revenus du ménage, il est possible de souscrire un prêt sans assurance du tout.

Les banquiers n'aiment pas trop mais je l'ai pratiqué à plusieurs reprises.
En conséquence, je viens de modifier mon post initial, partie "3.3 Les assurances complémentaires *** Qu’est-ce que c’est ?", qui ne prenait en compte que le cas de la maison à usage d'habitation d'une famille à patrimoine limité et seuls revenus salariaux.

J'ajoute le lien suivant, édité par la FBF :
http://www.lesclesdelabanque.com/Web/cl ... t_immo.pdf
Se préparer au pire. Espérer le meilleur. Prendre ce qui vient.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#10 Message par coincoin » 14 févr. 2011, 00:25

Merci, bon post
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1933
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#11 Message par 1933 » 14 févr. 2011, 01:15

Juste les banques ne pretent pas d argent elle le creer
"Malheur à nous, si nous n'avons pas la force d'être tout à fait libres, une demi-liberté nous ramène nécessairement au despotisme." M. Robespierre

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#12 Message par Morgan435 » 14 févr. 2011, 03:16

Excellent post

C'est vraiment sympa de faire part de ton travail perso a tout le monde, merci.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#13 Message par Sweet Home 3 » 14 févr. 2011, 11:52

J'ai réédité pour ajouter le dernier paragraphe.
Se préparer au pire. Espérer le meilleur. Prendre ce qui vient.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#14 Message par al0 » 14 févr. 2011, 11:59

merci beaucoup!

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#15 Message par Sweet Home 3 » 15 févr. 2011, 21:22

édit : partie 3.4 "la marge de l'assureur / comment la négocier".
C'était trop bisounours.
Se préparer au pire. Espérer le meilleur. Prendre ce qui vient.

francois_lar
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#16 Message par francois_lar » 16 févr. 2011, 14:45

Peut on poser des questions de ce fil en post it ? :

Bon allé je me lance.

concernant Le choix du taux d'assurance :
L'assurance minimum exigée par les banques, c'est l'assurance de 100 % de la mensualité.
Si vous êtes à 2 pour payer les mensualités, vous pouvez n'assurer que 50% sur chaque tête.
C'est à dire si l'un décède, l'assurance paye 50 % de la mensualité, et le survivant continue de payer ses 50% restants.
Vous pouvez aussi prendre 100 % sur chaque tête : si l'un décède, l'assurance paye toute la mensualité.
Vous pouvez aussi prendre 70+30, 70+70, etc.
C'est vous qui choisissez.
Quels sont les éléments a prendre en compte pour guider ce choix ?

Nicolas.
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#17 Message par Nicolas. » 16 févr. 2011, 15:53

francois_lar a écrit : Quels sont les éléments a prendre en compte pour guider ce choix ?
Il faut regarder l'argent disponible lors du décès d'un et de l'autre des époux. Il faut également regarder les nouvelles charges suites au décès.

Exemple 1 :
Jeune couple avec un bébé. La femme travaille et le mari reste à la maison s'occuper de l'enfant. La femme gagne un bon salaire.

cas 1 : la femme meurt
Le mari se retrouve sans ressources. A moins qu'il puisse trouver un bon boulot rapidement, on peut considérer qu'il vaux mieux prendre un 100% sur la tête de madame. Au moins, le mari n'aura plus à se soucier de la mensualité.

cas 2 : le mari meurt
On pourrait penser à première vu que vu que la femme ramène 100% des ressources du couple, un 0% sur la tête de monsieur serait suffisant. Pas forcément, il faut regarder les nouvelles charges. Par exemple, madame va peut être avoir besoin d'une nounou. Regarder le coût mensuel et regarder le reste à vivre. Si c'est plus que suffisant, un 0% sur monsieur ira. Si non, mettre un certain pourcentage pour que la mensualité restante à madame avec les nouvelles charges aille.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#18 Message par Madi94 » 16 févr. 2011, 18:14

Je suppose qu on ne peut pas changer en cours de route la repartition? Genre apres le 2eme enfant, on inverse: madame reste a la maison et monsieur reprend son boulot

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#19 Message par Murps » 28 févr. 2011, 00:02

Formidable ! :)
Passez le donc en post-it !
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defrance69

Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#20 Message par defrance69 » 28 févr. 2011, 00:23

Murps a écrit :Formidable ! :)
Passez le donc en post-it !
euhhhhh déja fait :roll:

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#21 Message par neron » 28 févr. 2011, 01:42

Sweet Home 3 a écrit :« avant c’était une offre commerciale valable un mois seulement comme ça, j'étais maître de la situation et "la balle était chez moi" pour cette banque n°2 : je n'avais qu'à renvoyer les docs d'assurance

J’ai choisi le Crédit Mutuel.
A le crédit mut, moi aussi j'avais une offre commerciale valable 1 mois mais ils n'ont pas donné suite.
Tu penses: 0,7 pt de moins que la concurrence (les tx bougeaient vite en déc./janvier).

Ce n'est qu'une offre commerciale..... Va courir et te plaindre ... les délais chez le notaires seront dépassés.

A une question après l'obtention du crédit peut-on remettre l'assurance en cause (contrat sur 25 ans) car pour obtenir le prêt j'ai du accepter n'importe quoi. De plus leur assurance vient juste de m'envoyer (1 mois après) leurs conditions ?

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#22 Message par bleuzenn22 » 28 févr. 2011, 10:06

Oui tu peux biensûr changer d'assureur sur un prêt en cours (vente liée interdite par la CEE), il faut par contre que les conditions de la nouvelle soit au moins égales à celle de ta banque, elle doit accepter la nouvelle et peut jouer que là dessus... Essaye de trouver un bon commercial assureur ou courtier...

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#23 Message par yaume » 17 mai 2011, 21:24

super :wink:

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#24 Message par gnapi (immo-bile) » 30 mai 2011, 09:53

Un truc qui marche :
Grosse proportion d'apport afin de faire un crédit relativement faible au regard du montant de l'opération (but : viser un dossier excellent) :
-> prêt habitat / rénovation plutot que crédit immo
-> on économise le coût de la garantie
-> durée de crédit réduite, donc taux plus bas
Peut être combiné avec PTZ+ et prêt 1% logement (si neuf ou DPE D ou mieux) afin de faire baisser le montant du prêt principal + l'endettement.

Cas pratique :
- achat d'un parking, studio, F2 ... ou plus suivant les moyens.

+ assurance :
50% sur un tête, 0 sur l'autre mais avec 50% d'assurance décès avec pour bénéficiaire = l'organisme prêteur pour le CRD et les ayant-droits pour le reste.
Comme si l'argent du banquier avait moins de valeur que le leur

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#25 Message par Typhoid » 30 mai 2011, 21:04

On peux prétendre à quelle durée sur un crédit habitat ou de rénovation?

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#26 Message par Nof » 30 mai 2011, 21:49

Merci, beau travail de synthèse.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#27 Message par finalgrunt » 04 juil. 2011, 14:35

Si 1 gus sur 10 ne rembourse pas son prêt de 100 000€, alors le bon taux pour que la banque ne perde pas d'argent est 11,12%.
11,12% * 100 000 € * 9 qui payent = 100 080 € d'intérêts encaissés qui remboursent à 9 les 100 000 € de celui qui paye rien.
Le calcul est trop simple. Les intérêts sont payés sur le capital restant dû chaque année. De fait, le taux pour couvrir d'éventuels défauts de paiement est beaucoup plus bas (le coût total d'un crédit s'envole vite).

Si on considère que la banque possède l'argent, et que la banque a prêté à 10 gus 100000€, soit 1 M€. Si un mec fait défaut, les 9 autres doivent au moins rembourser 1M€ / 9 = 111111€ pour que la banque ne perde pas de sous. Si les gus en question ont emprunté sur 20 ans avec un taux de 1.07%, on obtient alors des mensualités de 463€ soit 111126€ au total remboursés à la fin de la période.


Si la banque doit emprunter l'argent
, la formule pour calculer la différence des taux empruntés et prêtés pour couvrir un ratio de défaut est assez compliquée donc prenons un exemple pour illustrer le propos:
Soit le cas de ce même crédit (100k€) emprunté sur les marchés sur 20 ans (240 mensualités) par la banque au taux de 2%. La banque doit des mensualités de 505€, soit un cout total de 121200€ par particulier au bout des 20 ans.
Si elle prête ensuite ces mêmes 100k€ à 3.15% aux particuliers, ces derniers repayent 565.4€ par mois, soit, 135700€ au bout des 20 ans.
S'il y a un défaut de paiement, la balance est de 9 * 135700 - 10 x 121200 = +95€.
Donc on voit bien qu'il suffit à la banque d'une différence de 1.15% entre taux emprunté, et taux prêté pour couvrir 1 défaut dans ce cas là.

Bref, nous sommes bien loin des 11.12%. Les intérêts demandés par une banque couvrent largement les risques de défauts. Une banque sérieuse ne devrait jamais se retrouver en difficulté à cause de défauts de paiement d'une partie même importante de ses clients. C'est là la plus grande escroquerie intellectuelle des banques de notre ère.

Reprenons les exemples précédents avec un taux de 11.12%, cela fait des mensualités de 1040€ soit 250k€ remboursés. Donc pour chaque emprunt remboursé dans son intégralité, la banque peut se permettre d'avoir 1.5 clients qui peuvent faire défaut dès la première mensualité sans perdre d'argent!
Modifié en dernier par finalgrunt le 05 juil. 2011, 22:13, modifié 1 fois.
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#28 Message par Sweet Home 3 » 04 juil. 2011, 21:47

finalgrunt a écrit : Le calcul est trop simple. Les intérêts sont payés sur le capital restant dû chaque année. De fait, le taux pour couvrir d'éventuels défauts de paiement est beaucoup plus bas (le coût total d'un crédit s'envole vite).
Il est même simpliste, tu as raison de préciser.
Je suis OK avec tes calculs 100 K€ à 2% = 505€, 100K€ à 3.15% = 565 € (j'ai 562.14€)
Mais si tu prends le même spread de 1.15%, mais avec l'énoncé "la banque emprunte à 4% et prête à 5.15%", la banque perd 11 K€.
Et si le spread est à 0.5%, que la banque emprunte à 4% et prête à 4.5%, mes calculs donnent qu'il ne faut pas plus de 1 défaut total sur 24 emprunteurs (3 490 K€ payés par la banque et 3 492 K€ récupérés des bons payeurs).
Il y a d'autres dimensions qui entrent en jeu : le ratio de liquidité (la banque emprunte pas sur 20 ans, mais moins, elle a des échéances en principal chaque jour), etc.
J'ai caricaturé le calcul, qui visait à montrer qu'il y a bien un calcul du "coût du risque de défaut".
Après, qu'il y ait eu escroquerie par certains, sans aucun doute !
Se préparer au pire. Espérer le meilleur. Prendre ce qui vient.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#29 Message par finalgrunt » 05 juil. 2011, 02:39

Sweet Home 3 a écrit :
finalgrunt a écrit : Le calcul est trop simple. Les intérêts sont payés sur le capital restant dû chaque année. De fait, le taux pour couvrir d'éventuels défauts de paiement est beaucoup plus bas (le coût total d'un crédit s'envole vite).
Il est même simpliste, tu as raison de préciser.
Je suis OK avec tes calculs 100 K€ à 2% = 505€, 100K€ à 3.15% = 565 € (j'ai 562.14€)
Mais si tu prends le même spread de 1.15%, mais avec l'énoncé "la banque emprunte à 4% et prête à 5.15%", la banque perd 11 K€.
Et si le spread est à 0.5%, que la banque emprunte à 4% et prête à 4.5%, mes calculs donnent qu'il ne faut pas plus de 1 défaut total sur 24 emprunteurs (3 490 K€ payés par la banque et 3 492 K€ récupérés des bons payeurs).
Il y a d'autres dimensions qui entrent en jeu : le ratio de liquidité (la banque emprunte pas sur 20 ans, mais moins, elle a des échéances en principal chaque jour), etc.
J'ai caricaturé le calcul, qui visait à montrer qu'il y a bien un calcul du "coût du risque de défaut".
Après, qu'il y ait eu escroquerie par certains, sans aucun doute !
Tu dois utiliser les formules de calcul d’intérêts à l'année, et non mensualisés pour expliquer les différences (dans mon cas). Ensuite, le spread évolue en fonction des taux bien entendu, mais impossible de fournir une formule pour le calculer. Donc autant prendre des exemples. Si les banques sont dans la mouise, c'est parce qu'elles ne mettent jamais d'argent de côté. Tout est soit réinvesti en permanence, soit distribué sous forme de bonus & salaires honteux.
Modifié en dernier par finalgrunt le 05 juil. 2011, 22:11, modifié 1 fois.
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#30 Message par Sweet Home 3 » 05 juil. 2011, 20:40

Formules :

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Et la formule des bonus :
MAX (pleinlesfouilles x takethemoneyandrun ^ aprèsmoiledéluge ; désolé)
Modifié en dernier par Sweet Home 3 le 05 juil. 2011, 20:51, modifié 1 fois.
Se préparer au pire. Espérer le meilleur. Prendre ce qui vient.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#31 Message par slash33 » 05 juil. 2011, 20:42

Utiliser C dans les formules est un peu contradictoire avec le formulaire puisque les formules sont en C justement.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#32 Message par Sweet Home 3 » 05 juil. 2011, 20:51

slash33 a écrit :Utiliser C dans les formules est un peu contradictoire avec le formulaire puisque les formules sont en C justement.
Bon bon, d'accord, édité corrigé.
Se préparer au pire. Espérer le meilleur. Prendre ce qui vient.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#33 Message par slash33 » 05 juil. 2011, 20:52

Sinon travail intéressant. :oops:

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#34 Message par krachboom » 05 oct. 2011, 11:38

merci pour cet excellent sujet, j'ai une question pour les taux variables.

je vais surement prendre un taux variable disons à 3% sur 15 ans.

je le voudrai capé 1, donc avec un taux à 4% maxi

mais j'ai entendu qu'il existait des faux capé et que parfois le taux pouvait quand même dépasser, comment être sur du truc qu'on signe :?:
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#35 Message par slash33 » 05 oct. 2011, 13:39

Le cap s'applique sur le taux moyen du vécu de l'emprunt pas en valeur crête...

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#36 Message par wizi » 05 oct. 2011, 14:07

krachboom a écrit :merci pour cet excellent sujet, j'ai une question pour les taux variables.

je vais surement prendre un taux variable disons à 3% sur 15 ans.

je le voudrai capé 1, donc avec un taux à 4% maxi

mais j'ai entendu qu'il existait des faux capé et que parfois le taux pouvait quand même dépasser, comment être sur du truc qu'on signe :?:
En effet, il y a eu des cas.

Le taux capé s'applique à la mensualité, mais pas au taux réel.

Exemple :

http://www.cbanque.com/forum/showthread ... ulation%29
Prenons un emprunt de 200000 euros, sur 25 ans taux de depart 3% dont les mensualités sont capées à 1.5%.
On obtient des mensualités autour de 948.42 euros. On verse donc à l'année 948.42*12 soit 11381.04 euros, dont 5925.39 iront dans les interets et 5455,65 rembourseront le capital.

1 an plus tard, il reste donc à rembourser 194544.35 euros. Arrive la revision. Les taux (rééls) ont grimpés énormement pour se retrouver à, disons, 5.3%, soit au dessus du cap.

Le calcul des mensualités est donc effectué sur le cap de 4.5%, puisque celui ci a été atteint:
S'il n'y avait pas rallongement de la durée on aurait donc 194544 euros à rembourser sur 24 ans, soit des mensualités réévaluées à 1105.84 euros. Or, comme convenu dans le contrat, la durée prévaut, donc on rallonge de 20% soit 29ans: mais le rallongement ne suffit pas, et les mensualités augmentent malgrès tout à 1001.89 euros pour combler le deficit, soit une augmentation de 53 euros (+5.64%), (et ce, tout en respetant scrupuleusement le cap de 4.5%).

on verse donc désormais 12022.68 euros à l'année.

Mais là s'ajoute un second probleme: car les interets, eux, sont bien calculés sur le taux reel de 5.3%, et représentent à present, pour 194544 euros de capital sur 29 ans à 5.3%: 10240.92 euros sur l'année.
Consequence directe: ralentissement de l'amortissement.
Au lieu d'avoir remboursé environ 5400 euros de capital comme la premiere année, on ne rembourse plus que 12022.68-10240.92 soit 1781.76 euros. A la fin de la deuxieme année il reste donc 192762.59 euros de capital à rembourser.

A la réevalutation suivante, le calcul sera donc de nouveau effectué avec un taux de 4.5%, pour un capital restant de 192762.59 euros sur desormais 28 ans. Comme on a deja fait le gros bon l'année precedente, le réajustement des mensualités sera moindre, mais pourtant bien là: 1010.04 euros/mois soit (+9 euros), soit 12120.48 euros à l'année

Imaginons que les taux ont encore montés énormement, à disons 6.5%
les interets pour l'année seront de 12455 euros, et là, patatras:
On se retrouve dans la situation où la somme versée à l'année (nos 12120.48 euros basés sur le taux de 4.5%) ne couvre pas le montant des intérêts, pire le différentiel viendra se rajouter au capital restant dû.
A la fin de l'année ce capital sera de 192762+(12455.64-12120.48) soit: 193097 euros. C'est le fameux amortissement négatif.

A la révision de la 3 eme année: les mensualités seront donc à présent calculées sur la base de 193097 euros de capital, sur 1 année de moins, 27 ans, toujours à 4.5%: soit 1030.60 euros. Donc encore une augmentation

et ainsi de suite.

On voit bien les ravages que peut provoquer cette situation sur la durée, car non seulement le capital restant dû ne diminue pas (voire augmente) selon les cas et les sommes engagée, mais les mensualités, alors quelle sont toujours calculée sur une base capée, peuvent augmenter de facon exponentielle.
Ce n'est pas en améliorant la bougie que l'on a inventé l'ampoule électrique...

Vous connaissez le principe de l'Idiocratie ? Les c0ns gagnent toujours à la fin.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#37 Message par ticoli » 05 oct. 2011, 14:12

Un oubli en cas de construction: les intérêts intercalaires. Ils sont parfois plus élevés que le taux de base.
Il faut faire attention avec les taux d'emprunt très base, taux d'appels, étant dans une situation avec bcp d'apport et bcp de PTZ, c'est en négociant l'assurance que je gagne le plus! Souvant que le taux est très bas, les conditions d'assurance du prêt sont parfois faite qu'il est difficile d'aller voir ailleurs.
Osons les propositions très basses! Mieux vaut être ridicule que ruiné!

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#38 Message par WolfgangK » 05 oct. 2011, 14:19

Merci pour cet excellent post !
Sweet Home 3 a écrit : Attention, il ne faut pas faire de fausse déclaration à l'assureur, sinon, l'assurance ne marche pas. Si vous déclarez une R5 et que vous vous plantez votre Porsche dans un arbre, l'assureur paye pas. C'est pareil pour la santé. Si vous avez un problème de santé plus tard, et que l'assureur démontre que vous le connaissiez et l'avez caché au moment de remplir le formulaire, il refusera de couvrir.
Comment l'assurance pourrait-elle prouver que l'on a caché quelque chose qu'elle ne peut pas connaître grâce au secret médical ?
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#39 Message par ticoli » 05 oct. 2011, 15:20

WolfgangK a écrit :Merci pour cet excellent post !
Sweet Home 3 a écrit : Attention, il ne faut pas faire de fausse déclaration à l'assureur, sinon, l'assurance ne marche pas. Si vous déclarez une R5 et que vous vous plantez votre Porsche dans un arbre, l'assureur paye pas. C'est pareil pour la santé. Si vous avez un problème de santé plus tard, et que l'assureur démontre que vous le connaissiez et l'avez caché au moment de remplir le formulaire, il refusera de couvrir.
Comment l'assurance pourrait-elle prouver que l'on a caché quelque chose qu'elle ne peut pas connaître grâce au secret médical ?

Parce que l'assurance demande à la sécu si ce que tu as signé est vrai ou faux. C'est facturé. Elle envoie ton dossier, la sécu répond OK, t'es couvert. La sécu répond PAS OK... non couvert. Elle peut aller demander à ton médecin traitant. L'assurance n'accède pas à ton dossier.
Donc, si l'objet de faire fonctionner l'assurance n'a rien à voir avec ce qui est omis ou erroné dans ton dossier, tu n'es pas couvert.

Dans mon projet actuel de construction, une des mes futures voisines travaillent dans une assurance immo. Elle voit des types pleurer tous les jours car ils ont joué et ont perdu.

Il vaut mieux avoir des exclusions et rester couvert sur le reste que ne pas être finalement couvert du tout.
Osons les propositions très basses! Mieux vaut être ridicule que ruiné!

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#40 Message par kesako » 05 oct. 2011, 16:01

ticoli a écrit :Il vaut mieux avoir des exclusions et rester couvert sur le reste que ne pas être finalement couvert du tout.
les exclusions c'est defini comment ?

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#41 Message par krachboom » 05 oct. 2011, 16:36

wizi a écrit :
krachboom a écrit :merci pour cet excellent sujet, j'ai une question pour les taux variables.

je vais surement prendre un taux variable disons à 3% sur 15 ans.

je le voudrai capé 1, donc avec un taux à 4% maxi

mais j'ai entendu qu'il existait des faux capé et que parfois le taux pouvait quand même dépasser, comment être sur du truc qu'on signe :?:
En effet, il y a eu des cas.

Le taux capé s'applique à la mensualité, mais pas au taux réel.

Exemple :

http://www.cbanque.com/forum/showthread ... ulation%29
Prenons un emprunt de 200000 euros, sur 25 ans taux de depart 3% dont les mensualités sont capées à 1.5%.
On obtient des mensualités autour de 948.42 euros. On verse donc à l'année 948.42*12 soit 11381.04 euros, dont 5925.39 iront dans les interets et 5455,65 rembourseront le capital.

1 an plus tard, il reste donc à rembourser 194544.35 euros. Arrive la revision. Les taux (rééls) ont grimpés énormement pour se retrouver à, disons, 5.3%, soit au dessus du cap.

Le calcul des mensualités est donc effectué sur le cap de 4.5%, puisque celui ci a été atteint:
S'il n'y avait pas rallongement de la durée on aurait donc 194544 euros à rembourser sur 24 ans, soit des mensualités réévaluées à 1105.84 euros. Or, comme convenu dans le contrat, la durée prévaut, donc on rallonge de 20% soit 29ans: mais le rallongement ne suffit pas, et les mensualités augmentent malgrès tout à 1001.89 euros pour combler le deficit, soit une augmentation de 53 euros (+5.64%), (et ce, tout en respetant scrupuleusement le cap de 4.5%).

on verse donc désormais 12022.68 euros à l'année.

Mais là s'ajoute un second probleme: car les interets, eux, sont bien calculés sur le taux reel de 5.3%, et représentent à present, pour 194544 euros de capital sur 29 ans à 5.3%: 10240.92 euros sur l'année.
Consequence directe: ralentissement de l'amortissement.
Au lieu d'avoir remboursé environ 5400 euros de capital comme la premiere année, on ne rembourse plus que 12022.68-10240.92 soit 1781.76 euros. A la fin de la deuxieme année il reste donc 192762.59 euros de capital à rembourser.

A la réevalutation suivante, le calcul sera donc de nouveau effectué avec un taux de 4.5%, pour un capital restant de 192762.59 euros sur desormais 28 ans. Comme on a deja fait le gros bon l'année precedente, le réajustement des mensualités sera moindre, mais pourtant bien là: 1010.04 euros/mois soit (+9 euros), soit 12120.48 euros à l'année

Imaginons que les taux ont encore montés énormement, à disons 6.5%
les interets pour l'année seront de 12455 euros, et là, patatras:
On se retrouve dans la situation où la somme versée à l'année (nos 12120.48 euros basés sur le taux de 4.5%) ne couvre pas le montant des intérêts, pire le différentiel viendra se rajouter au capital restant dû.
A la fin de l'année ce capital sera de 192762+(12455.64-12120.48) soit: 193097 euros. C'est le fameux amortissement négatif.

A la révision de la 3 eme année: les mensualités seront donc à présent calculées sur la base de 193097 euros de capital, sur 1 année de moins, 27 ans, toujours à 4.5%: soit 1030.60 euros. Donc encore une augmentation

et ainsi de suite.

On voit bien les ravages que peut provoquer cette situation sur la durée, car non seulement le capital restant dû ne diminue pas (voire augmente) selon les cas et les sommes engagée, mais les mensualités, alors quelle sont toujours calculée sur une base capée, peuvent augmenter de facon exponentielle.
merci super bien expliqué :)

par contre ça ma grave refroidi pour le taux variable :? , je le voyais pas du tout comme ça, je pense qu'en ces temps incertains :mrgreen:

je vais me la jouer tranquille et prendre du fixe (surtout que j'ai un bon dossier)
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Sweet Home 3
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#42 Message par Sweet Home 3 » 05 oct. 2011, 19:39

WolfgangK a écrit :Merci pour cet excellent post !
Sweet Home 3 a écrit : Attention, il ne faut pas faire de fausse déclaration à l'assureur, sinon, l'assurance ne marche pas. Si vous déclarez une R5 et que vous vous plantez votre Porsche dans un arbre, l'assureur paye pas. C'est pareil pour la santé. Si vous avez un problème de santé plus tard, et que l'assureur démontre que vous le connaissiez et l'avez caché au moment de remplir le formulaire, il refusera de couvrir.
Comment l'assurance pourrait-elle prouver que l'on a caché quelque chose qu'elle ne peut pas connaître grâce au secret médical ?
Le secret médical ne vaut précisément pas pour l'assurance santé.
Ils assurent la santé ils veulent/doivent tout savoir sur la santé.
Tu ne peux pas dire à l'assureur auto "assurez mon auto mais je ne vous dis pas ce que j'ai comme auto".
Sinon, regarde le film "Sicko" de Michael Moore, la partie qui concerne les "denial", tu comprendras, même quand il n'y a rien, l'assureur trouve ce qu'il faut pour ne pas payer. Ok, c'est aux US, mais c'est instructif.
Modifié en dernier par Sweet Home 3 le 09 oct. 2011, 21:12, modifié 1 fois.
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#43 Message par slash33 » 05 oct. 2011, 19:46

krachboom a écrit :par contre ça ma grave refroidi pour le taux variable :? , je le voyais pas du tout comme ça, je pense qu'en ces temps incertains :mrgreen:
Simplement un prêt à taux variable est un amortissement négatif en sursis. Toujours est il que l'emprunt à amortissement négatif se pratique dans des cas particuliers.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#44 Message par Morgan435 » 05 oct. 2011, 23:14

slash33 a écrit :Toujours est il que l'emprunt à amortissement négatif se pratique dans des cas particuliers.
Quel serait l'interet... pour l'emprunteur?

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#45 Message par Sweet Home 3 » 09 oct. 2011, 21:40

slash33 a écrit :Simplement un prêt à taux variable est un amortissement négatif en sursis.
:shock: :shock: Je n'avais pas réalisé que le mode de calcul, même avec un cap, pouvait aboutir à cela ! C'est terrifiant ! Le cap c'est du pipeau ! :shock: :shock:
J'ai toujours préféré le fixe par aversion naturelle pour le risque, et j'ai eu la chance de traiter au bon moment fin 2010 où l'on pouvait espérer négocier près de 3% fixe sur 15 ans.
Morgan435 a écrit :
slash33 a écrit :Toujours est il que l'emprunt à amortissement négatif se pratique dans des cas particuliers.
Quel serait l'interet... pour l'emprunteur?
Ben soit le gars comprend, et le fait en toute connaissance de cause, et cela s'appelle un pari/ de la spéculation. Après-tout, chacun fait ce qu'il veut, ça peut marcher (revente + cher + tard).
Soit le gars comprend pas, ça se passe bien, et tout va bien.
Soit le gars comprend pas, ça se passe mal, il perd son slip ; et si ils sont plusieurs à faire pareil, cela s'appelle le cataclysme des subprime.
Se préparer au pire. Espérer le meilleur. Prendre ce qui vient.

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#46 Message par Goldorak2 » 11 oct. 2011, 08:45

krachboom a écrit :merci super bien expliqué :)

par contre ça ma grave refroidi pour le taux variable :? , je le voyais pas du tout comme ça, je pense qu'en ces temps incertains :mrgreen:

je vais me la jouer tranquille et prendre du fixe (surtout que j'ai un bon dossier)
Il y a des taux variables qui ne sont pas comme décrit. Ce sont vraiment des taux capés.
J'ai signé un taux variable capé 2 points en 2004. J'avais le choix entre 4.10% en fixe ou 3.15 capé 2 points. Il faut regarder le taux et la méthode de révision. Pour moi, c'est la moyenne de euribor 3 mois de l'année écoulée plus une marge de 1%.

J’ai bien regardé l’euribor 3 mois au moment de signer, la formule donnait bien 2.15+1 de marge (il y a des taux variable d’appel, avec une marge bien plus élevée, qu’il faut bien évidemment éviter, à la première révision de taux, le vrai prix apparaît.).

En 2007 et 2008, les banques ne se faisaient plus confiance et l'Euribor avait explosé. Ces euribor 3 mois étaient alors proches de 5%. J’aurais du payer 5 + 1 =6% … mais avec le cap à 3.15 + 2, je n'ai payé "que" 5.15 d’intérêt en 2008 et en 2009.
Après ce coup de chaud, l'euribor a rebaissé… avec ma mensualité. Jusqu’à 2% d’intérêt en 2011 (moyenne euribor 2010 =1 +1 de marge pour la banque...). Pour 2012, retour à un taux de 2.15+1=3.15, cad mon taux de départ. Ce qui est mieux que le 4.10 fixe initialement proposé en 2004…

Au final, je dois être gagnant de 50 euros par mois depuis 2004 en ayant choisi le variable par rapport à un taux fixe (gain de 100 euros mensuel en 2011, perte de 100 euros mensuel en 2008 et 2009). 50 euros par mois sur 6 ans qui sont aussi bien dans ma poche que dans celle du banquier. Prendre un taux fixe est prendre un pari contre le financement du banquier. Il est certain que le banquier, dont c'est le métier, a plus de chance de gagner que moi à ce jeu...

Bref, après 6 ans de recul, le taux variable capé reste interressant pour moi par rapport au taux fixe de l'époque.

Quelques conseils avant de choisir un taux variable :
Il faut bien comprendre la méthode de calcul du taux, et notamment la marge de la banque. Vérifier qu’il n’y a pas de taux d’appel en allant regarder les indices de base décrit dans le mode de calcul. Et si taux d’appel il y a (on m'a proposé un tel prêt que j'ai refusé), ignorer ce taux d'appel et considérer exclusivement la méthode de calcul. Un ou deux an de taux d’appel ne causent pas sur 15-20 ans de prêts que dure un remboursement de prêt immobilier.
Il faut avoir assez de revenus pour pouvoir payer les mensualités aux taux maxi.
Il faut profiter des mensualités légères des bonnes années à taux faibles pour emmagasiner un peu de gras en prévision des inévitables mauvaises années à taux élevé.
Il ne faut pas non plus s'affoler et changer de cheval en cours de bataille : si j'étais retourné en TF au moment du coup de chauffe (2007-2008) des taux variables, j'aurais été largement perdants.
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#47 Message par davi2d » 02 nov. 2011, 23:01

vraiment interessant

pimousse
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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#48 Message par pimousse » 11 nov. 2011, 07:32

http://www.bloomberg.com/quote/GFRN10:IND

le taux de l'oat a remonté hier à 17h30 et pas qu'un peu

A 17h30 ce 10 novembre 2011, l’OAT fait un bond à 3.48 % (+8.63 % dans la journée) !

source http://www.immobilier-danger.com/Taux-d ... l-470.html
Voyagez amplement moins cher que le train avec checkmybus : comparateur de car longue distance, par exemple lyon-bordeaux pour 19 euros au lieu d'environ 150, le covoiturage avec karzoo ; covoiturage-libre ; laroueverte ; blablacar ; wetruck ; leboncoin

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#49 Message par Cox » 05 oct. 2012, 21:42

super post merci, je vais pouvoir tordre mon banquier...

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Re: Bien comprendre et négocier un crédit immobilier

#50 Message par 12°5 » 05 oct. 2012, 21:57

je note (vu que la fonction recherche est HS)
in memoriam jeanguimauve (28 Déc 2007/06 nov 2011)