[L'union] Immo : la région souffre, Reims sauve les meubles

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Jack Palmer
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[L'union] Immo : la région souffre, Reims sauve les meubles

#1 Message par Jack Palmer » 10 sept. 2008, 12:20

http://www.lunion.presse.fr/index.php/c ... le/172794/

l’union Reims
le 4 septembre
auteur : Franck Leclerc

LE DOSSIER DU JOUR / Immobilier : la région souffre, Reims sauve les meubles

Notes :
_ l’article est tres long, de fait meme si j’en propose de longs extraits, mes citations ne sont que partielles
_ J’ai mis mes comemntaires au fur et à mesure

Entete :
La gourmandise des vendeurs et l’attentisme des acquéreurs soufflent le chaud et le froid sur le marché immobilier de la région. Hausse des taux et explosion du prix des carburants contribuent au net ralentissement des transactions. Les ventes de logements neufs sont également touchées. En France, elles ont chuté de près de 34 % au deuxième trimestre. La Champagne-Ardenne s’en tire mieux, tirée par le bassin rémois. Mais la situation est tendue à Charleville et à Sedan.
À Reims, les produits de qualité bien situés sont épargnés. « Plus que jamais, privilégier l’emplacement », conseillent les notaires
Côté banquier / Petite révolution : les acheteurs ont pris le dessus sur les vendeurs

Le nombre de prêts immobiliers réalisés depuis le début de l'année a chuté de 20 à 30 % dans la région. Hausse des taux et prix élevés contraignent des foyers à différer leur projet d'acquisition.

Cette difficulté à compenser la hausse des taux par l'allongement du temps de remboursement devrait inciter les vendeurs à la modération. Fini le vent de folie, l'époque n'est plus à l'embellie. À l'exception des biens de grande qualité et idéalement situés, les prix sont à la baisse et les délais ont une fâcheuse tendance à s'étirer. Dans l'ancien, le stock d'appartements n'en finit pas d'enfler. Dans le neuf, des promoteurs ajournent les programmes qu'ils prévoyaient de lancer avant la fin de l'année.


Le temps moyen d'intervention d illustre très concrètement ce ralentissement des transactions. Actuellement de 7 à 8 mois, il ne dépassait pas quelques semaines dans les années d'euphorie.
« Un vrai marché »
Pour vérifier l'état du marché, la caisse nord-est du Crédit agricole fournit de bons indicateurs : … Patrice Berweiller constate que la diminution des nouveaux crédits réalisés depuis le début de l'année concerne essentiellement l'ancien. Mais dans un délai de six mois, l'impact devrait se reporter sur le neuf. Ce qui justifie la grande prudence dont font déjà preuve plusieurs opérateurs.

Si le point de rupture remonte au mois d'avril, la nouvelle donne est la suivante : « Dans un retour à l'équilibre entre l'offre et la demande, les foyers qui voulaient à tout prix acquérir ont disparu. Aujourd'hui, ce n'est plus le vendeur mais bien l'acheteur qui fait la loi, le premier prenant le pouvoir sur le second, contrairement à ce que l'on pouvait observer depuis trois ou quatre ans. »



Le loyer de l'argent atteint des niveaux considérables et les couples qui souhaitent procéder à leur première acquisition hésitent à s'éloigner de la ville. Avec l'augmentation brutale du coût du transport, on y regarde à deux fois avant d'acheter ou de faire construire à 20 ou 30 km du lieu de travail.
La réponse appartient peut-être aux vendeurs trop gourmands qui seraient bien inspirés de s'adapter à la nouvelle réalité du marché. Car la plupart des acheteurs sont dans une position attentiste, convaincus de voir les prix diminuer dans les mois à venir.

***
L'hypercentre de Reims ou l'exception à la règle

« Le calme plat », résume un notaire en évoquant une chute du nombre de transactions d'environ 20 % sur les mois d'août et septembre, correspondant à des compromis signés en mai-juin.
Seule exception : le cœur de Reims où le haut de gamme se porte bien. Dans une fourchette de 700 à 800.000 €, les maisons de caractère n'ont toujours aucun mal à séduire. Tout juste reconnaît-on une tendance assez nouvelle à négocier un peu plus âprement.
Dans une fourchette de 350 à 600.000 €, les transactions sont plus difficiles, d'où ce conseil d'un professionnel de l'immobilier : « Ce qui compte, c'est l'emplacement. Mieux vaut payer plus cher un bien idéalement placé qui se revendra plus aisément. » À éviter : le bout de l'avenue de Laon ou celui de l'avenue Jean-Jaurès, la demande plongeant à mesure que l'on s'éloigne de l'hypercentre. «
Commentaire perso : un micro-marché (localisation et acheteur potentiel) résiste ? Relisez ma chronique et les bilans hebdos, j’avais ouvert une section spécial « haut de gamme » dans les baisses…
Nous avons fini le premier semestre avec un volume de transactions à la hausse par rapport à 2007 », assure Christophe Durand, du groupe Victoria Keys. Sur le neuf, la ville est épargnée : l'arrivée du TGV a dopé les ventes de logements « défiscalisants ».
Ce n'est pas le cas sur l'ancien excentré où l'on pourrait plutôt parler d'un contre-effet du TGV. « Les vendeurs ont cru que les Parisiens arriveraient en masse, il n'en est rien », constate Arnauld Vasseur, directeur des ventes chez Guy Hoquet. « Quand leurs prétentions sont trop élevées, les biens ne partent pas. Il est urgent pour eux de se réajuster et de revenir à la réalité. »
Sans blague ? :mrgreen:

Autre conseil à méditer : « On ne peut plus vendre une maison à 15 ou 20 km au prix d'un bien situé dans le district. Avec le prix des carburants, les clients ne se posent plus la question. »
Une remarque complémentaire, concernant le titre j’aurais préféré :
LE DOSSIER DU JOUR / Immobilier : la région souffre, l’Hypercentre de luxe à Reims sauve les meubles

Mais peut etre que le journaliste n'a pas souhaité tirer sur l'ambulance

...
Ce genre d'article me confirme largment dans ma position:
-50% d'ici 3 ou 4 ans

Jack
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Jack Palmer
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Re: [L'union] Immo : la région souffre, Reims sauve les meubles

#2 Message par Jack Palmer » 10 sept. 2008, 12:26

Je rajoute en complément un petit lien vers ma chronique hebdo, avec quelques baisses en haut de gamme:

Les baisses du 18 au 24 mai


Mise en vente en juillet à 625 000 (source poste de thierryrole du 8 mai)
Mise en vente le 7 aout à 577 500
Passe le 28 mai à 462 000
Baisse de 115 500 5 euros en neuf mois… sur cette agence
http://www.immostreet.com/238048/28163109/detail.htm?

Au total baisse de 625 000 à 462 000…
(toujours pas vendue au passage)

du 4 au 10 mai

Mise en vente le 14 février à 892 500
Passe le 4 mai à 840 000
Baisse de 52 500 euros en 3 mois.
http://www.immostreet.com/264875/33664005/detail.htm?

Mise en vente le 3 mai à 755 000
Passe le 6 mai à 695 000
Baisse de 60 000 euros en 3 jours !!!
http://www.immostreet.com/308348/35646277/detail.htm

A la reflexion il s'agit ici de biens en dehors de Reims -donc l'argument de l'hyper centre- est peut être encore valable, mais j'ai quand même un gros doute... :|


Jack
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opcvm1234

Re: [L'union] Immo : la région souffre, Reims sauve les meubles

#3 Message par opcvm1234 » 10 sept. 2008, 12:31

bravo pour le boulot effectué.

la constance des journalistes et autres professionnels de l'immo à nier l'évidence finit par être plus qu'ennervante.

ces gens là ne pensent pas qu'en agissant de la sorte ils creusent leur propre tombe, au sens propre et au sens figuré.

car si un acquéreur potentiel ayant fait confiance à ce type de "témoignage"/publi-reportage doit revendre à -30% dans 1 an ou 2; il risque d'en vouloir "un peu" aux protagonistes de cette affaire. et on a vu ces derniers mois des AI aux US avoir de gros problèmes suite à ce type de communication "mensongère".

enfin c'est leur vie, pas la mienne.

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Re: [L'union] Immo : la région souffre, Reims sauve les meubles

#4 Message par joomlaboy » 10 sept. 2008, 13:01

tout à fait d'accord sur l'idée qu'ils creusent leur tombe.
Je suis persuadé qu'en période de crise, ce qui compte c'est la confiance, dans quelques mois les premiers arnaqués de l'immo qui auront acheté au prix d'or un bien qui se dévalue vont commencer à hurler contre tout le monde ( AI....)

Personnelement je ris beaucoup, qu'ils continuent à feutrer leur discours, ils auront bon annoncer une relance dans quelques années, tout le monde les prendra pour des guignols...

Zorgus
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Re: [L'union] Immo : la région souffre, Reims sauve les meubles

#5 Message par Zorgus » 10 sept. 2008, 13:19

Merci Jack pour nous faire partager ce dossier sur ma tendre région natale... On y entend tout et son contraire. Je suis bien content de constater que l'effet TGV n'a pas l'effet escompté !
Mes parents habitent à 30km de Reims et je dirai qu'ils sont un peu épargnés par la bulle. Les prixs n'ont pas trop montés, il y a pas mal de neuf à "bas coût". Et il ne faut pas croire que tout les gens qui habitent à 100km autour de Reims travaillent à Reims !!
Ma mère va à son travail à pied (800m), une grande maison de champagne. Alors OK le carburant peut être un poste de dépense mais si l'entreprise est sur place ? ;) Y'a pas que dans les mégalopole qu'il y a du boulot !
En revanche, le maire du village a voulu tirer partie de la bulle et faire un lotissement haut de gamme. Il a fait faire ce lotissement et demande de plus en plus de coûts non prévus aux futurs résidents qui avaient déjà réservés leurs parcelles. Je connais des couples qui ont abandonnés leur implantation de ce fait, même avec les ahres qu'ils avaient versés. Résultat aujourd'hui, il n'y a encore aucune maison dessus :lol:

PsychoXav a écrit :...attribuaient la responsabilité de l'attentisme actuel aux AI :lol:
Je suis assez d'accord. J'ai voulu faire une propal pour une maison mais l'AI l'a refusé en disant que les acheteurs ne la regarderait même pas. Cette situation me va au final très bien car déjà elle m'évite de faire une connerie, ensuite, à force de vouloir que les gens proposent le prix indiqué, les agences ne feront plus de chiffre, et elles finiront par revenir en pleurant. Mais il sera trop tard... Dommage, j'étai un peu pressé et j'ai eu le coup de coeur !!
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Re: [L'union] Immo : la région souffre, Reims sauve les meubles

#6 Message par Zorgus » 10 sept. 2008, 13:42

Oui, et sinon, des connaissances, qui fréquente régulièrement le train epernay<>paris ont remarqué une explosion de la fréquentation.

La raison ?

Tout ceux qui trouvent le TGV trop cher prennent le corail... Pour rappel, le epernay<>paris met 1h15, contre 1h pour reims<>paris ;)
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Re: [L'union] Immo : la région souffre, Reims sauve les meubles

#7 Message par goinfrimmo » 11 sept. 2008, 14:30

Ben moi, l'effet TGV à Tours, je l'attends toujours. La Bulle fut pareille que partout ailleurs. Par contre, ils ont passé l'autoroute A10 de 2 à 3 voies ces dernières années, car le trafic est vraiment infernal. Je serais vraiment étonné si on me prouvait que l'activité économique de la ville a progressé grâce au TGV.

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Re: [L'union] Immo : la région souffre, Reims sauve les meubles

#8 Message par Jack Palmer » 11 sept. 2008, 14:45

goinfrimmo a écrit :Ben moi, l'effet TGV à Tours, je l'attends toujours. La Bulle fut pareille que partout ailleurs. Par contre, ils ont passé l'autoroute A10 de 2 à 3 voies ces dernières années, car le trafic est vraiment infernal. Je serais vraiment étonné si on me prouvait que l'activité économique de la ville a progressé grâce au TGV.
Salut goinfrimmo,

Merci pour le parallèle avec Tours, si plus de 15 ans après on s’interroge sur l’effet positif il y a de quoi rire quand on parle de l'effet TGV sur l'immo…

Au passage sur l’effet TGV à Tours

Cherchez sur ce forum le capital de 92.

La page sur Tours commence de cette façon « malgré l’arrivée du TGV Tours a perdu X% cette année » (de mémoire 15 ou 20%...)

Donc pas de protection à cours terme contre un krash.

Jack
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Re: [L'union] Immo : la région souffre, Reims sauve les meubles

#9 Message par Jack Palmer » 11 sept. 2008, 17:27

Au passage sur la partie "le haut de gamme se vend bien"

mise en vente le 14 mai à 695 000
passe le 5 septembre à 600 000
http://www.seloger.com/308347/35867963/detail.htm?ali=1

Baisse de 95 000 euros en 4 mois ... c'est ça la marque d'un marché qui "sauve les meubles"? :wink:

Jack
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Re: [L'union] Immo : la région souffre, Reims sauve les meubles

#10 Message par stivaletti » 11 sept. 2008, 23:02

goinfrimmo a écrit :Ben moi, l'effet TGV à Tours, je l'attends toujours. La Bulle fut pareille que partout ailleurs. Par contre, ils ont passé l'autoroute A10 de 2 à 3 voies ces dernières années, car le trafic est vraiment infernal. Je serais vraiment étonné si on me prouvait que l'activité économique de la ville a progressé grâce au TGV.

L'activité éco non l'immobilier oui,car depuis quelques années de nombreux navetteurs
(aller retour TGV quotidien ou hebdo)
travaillent sur Paris et résident sur Tours.(moins cette année.........!!!)
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Re: [L'union] Immo : la région souffre, Reims sauve les meubles

#11 Message par mat 72 » 11 sept. 2008, 23:42

Oui, vous voulez parler des tourangeaux qui n'ont pas de boulot sur place et doivent se taper 3h00 de transport pour aller travailler en région parisienne ? C'est ça qui fait monter l'immobilier ? :mrgreen:
Ces AI et ces notaires, quelle engeance !

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Re: [L'union] Immo : la région souffre, Reims sauve les meubles

#12 Message par goinfrimmo » 12 sept. 2008, 09:12

stivaletti a écrit :L'activité éco non l'immobilier oui,car depuis quelques années de nombreux navetteurs
(aller retour TGV quotidien ou hebdo)
travaillent sur Paris et résident sur Tours.(moins cette année.........!!!)
Depuis la création du TGV, j'entends parler de ces fameux Tourangeaux qui vont bosser à Paris, soit-disant, parce que c'est moins cher.
:arrow: J'en connais pas un seul
:arrow: Je ne sais plus sur quelle file, on dit qu'il n'y a que 400 abonnés sur Le Mans/Paris
L'influence de 400 bonhommes sur une agglo de 300.000 habitants, ça doit pas peser bien lourd.
En fait, à moins d'habiter en face de la gare de St-Pierre-des-Corps (quartier notoirement pourri), c'est infernal.