
1 Introduction :
En ce joli mois de mai, je profite d’un dossier de l’union pour faire un point sur la situation.
A noter que cet article est disponible dans un supplement special « votre argent » du 19 mai 2009 et non en ligne.
(D’où le fait qu’il soit scanné, j’ai dans la mesure du possible cherché a respecter la charte en vigeur en mettant l’integralité de l’article mais avec une definition rendant la lecture difficille. Si un modo souhaite une modif merci de m’informer.)
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Auteur : Dominique herbemont
L'union du 19 mai 2009
http://www.lunion.presse.fr/index.php/cms/6
2 Le dossier
Le dossier porte le joli titre « Immobilier c’est le bon moment pour acheter» , le contraire m’eu étonné

C’est TOUJOURS le moment d’acheter (ça a le mérite d’être simple )

Il est composé de 6 articles :, dans l’ordre de "lecture" (page gauche en haut en bas, puis idem à droite)
_ 2.1 un article « chapeau »
_ 2.6 un article signé des notaires et portant largement à confusion « la marne fait la course en tête »
_ 2.2 un article sur les taux signé d’Hervé Savournain président du comité des banques de champagne-ardenne (BNP)
_ 2.3 un article sur les ardennes « des hausses trompeuses »
_ 2.4 un article sur la loi scellier « Chauny l’oubliée »
_ 2.5 un article signé du président de la chambre syndicale Fnailm de l’immobilier Marnes Ardennes
Si l’article sur les taux, et celui de la FNAIM donne une vision du marché en pleine ligne avec cette chronique (j’aurais largement pu le cosigné), celui des notaires prête à une confusion qui ne doit à mon humble avis rien au hasard, ceci explique que je le traite en dernier en 2.6 … l’ordre dans lequel sont présentés ces articles ainsi que les chiffres n’ont plus, mais n’anticipons pas.
2.1 Article chapeau :

Que de demi-aveux dans ce message !!« de bonnes raisons d’investir sans attendre » Le message des notaires de la région s’appuie qur la baisse des taux d’intérets … davantage que sur la baise relative de l’immobilier ; cette année les prix pourraient fléchir de ( à 10% apres avoir déjà connu une baisse de l’ordre de 4 à 5% dans la région au dernier trimestre 2008).
Le faible volume de transactions qui s’est effodré en fin d’année dernière explique la tenue des prix dans la région
…
Les notaires parlent d’accalmie apres plusieurs années de hausse accélérée
…
reims pourrait voir ses prix baisser de 10% dans une région qui a été frappée tardivement par la crise
..
Aujourd’hui les notaires constatent un regain d’intérêt pour l’immobilier. Mais les budgets sont plsu serrés. Les vendeurs vont ils s’aligner ?
Baisse des transactions, debut de baisse –mais pas énorme- vendeurs qui doivent s’aligner, mais rien de tres grave pour l’instant. A PEINE 4 ou 5% AU DERNIER TRIMESTRE… c’est sur? gardons en tete ce joli chiffre en lisant le deuxième article en attendant de savourer les chiffres officiels du dernier trimestre
En tous cas le message est clair : ACHETER
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2.2 les taux

Je passe sur le debut, notre ami banquier sentant un « frémissement lié à la baisse des taux»

Cette question par contre résume toute la situation :
…« Vos conditions d’attributions de crédits se sont elles durcies ?
Les banques sont revenues a plsu d’orthodoxie. Nous prenons en compte le taux d’endettement des ménages avec leurs charge y compris les pensions alimentaires versées pour dégager, en fonction de leurs revenus ce qui leur retse à vivre. Leur apport personnel doit raisonnablement se situer au alentours de 20% du montant de l’acquisition ; C’est une marge de sécurité pour un couple qui serait amené à revendre rapidement en cas d’accident de la vie par exemple. Nous ne sommes plus dans une période euphorique de plus-values à la revente
En clair, ce brave monsieur nous confirme ce que nous savions déjà : Retour à l’orthodoxie, apport de 20%, prise en compte de potentiels « accidents de la vie » (chômage ???? faites un tour sur l’union pour voir la liste des entreprises qui ferment) et sortie de la période des plus-values… en clair une nouvelle preuve de la fin de la récréation sifflée par nos amis banquiers. Qui ont « juste » la main sur le « crédit » le sang de ce marché…
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2.3 ardennes :

« des hausses trompeuses »
les Ardennes sont je crois un bon labo de l’immo de notre pays… hausses poussées par des défiscalisations dans une région économiquement sinistrée et indicateurs sur des volumes ultra-reduits…« les terrains à batir ont vu leurs prix monter en fleche dans les ardennes +24% en 2008 ! L’explication est à trouver en Belgique, où des incitations fiscales ont poussé des acheteurs à acheter des terrains. Les apparts neufs .. + 26,3% mais sur de fazibles volumes (2 opérations immobiliers à charleville mezieres »)
« les capacités financières se réduisent dans un contexte de crise économique qui frappe durement l’industrie ardennaise ; le nombre de transactions s’en trouve reduit d’autant »
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2.4 la vision des agents immobiliers

« des visites mais pas de concretisations »
Voilou… la situation régulièrement expliquée dans ces colonnes est confirmée par la FNAIM de la marne : baisse des transactions, fermeture des agences, baisse de prix; Noter bien le « entre 200 et 400 000 euros plus rien ne se vend »… Ce qui est fort logique s’il est nécessaire de fournir 20% d’apport« tres difficile sur les transactions », mesure Christophe Haem président de la chambre syndicale Fnaim de l’immobilier Marnes Ardennes
…
« Celui qui ne fit rien pendant trois mois ne peut pas tenir ce qui expliquerait qu’une quinzaine d’agences aient fermés à Reims depuis le début de la crise…
Ce professionnel évalue à 30% la baisse du volume des transactions « entre 200 000 et 400 000 euros, plus rien ne se vend. Les petits ou les gros produits hors budget s’en sortent
…
De Chalons à Charleville les biens subissent des décotes de 20 à 30%. »un professionnel ne doit pas accepter des prix qui ne correspondent pas aux prix du marché »
Nous y voilà, je vous joint un extrait de l’article suivi du joli graphique qui l’accompagne »
2.5 La marne fait la course en tete :

[/quote]« Les transactions y ont chuté de 27% en 2008
Plus on s’éloigne du centre et plus la périphérie (-14% à Tinqueux) souffre constatent les notaires
Sur les appartements neufs, Reims qui affiche un prix moyen du m& à 3 343 Euros tire 64% du marché départemental lequel a connu une hausse global des tarifs de 8,9%
Baisse des terrains à bâtir marne de 3,8% »
Le tout se finit sur une note optimiste : les acheteurs vont revenir baisse des taux, des prix..
Si l’article alterne cependant des points positifs et négatifs le graph laisse lui perplexe.
Appart ancien –2% 1998 euros : m²
Neuf 3025 +8,9%
3 "l'oubli" des notaires :
3.1 les appartements
Quoi ? dans un contexte krashesque decrit par la fnaim, avec une telle baisse de transactions la baisse serait aussi faible ? Dans ces conditions evidement pourquoi attendre ?
Et si nos gentils notaires « trichaient un peu » ?
Petites comparaisons avec immonot.com
Voici le graph du prix des appartements anciens sur la marne, arreté au T4 2008 (la derniere donnée est au T3)

Avec l’evolution sur les 5 dernieres années :

déjà en joli « freinage » dites moi... de +7,7 à -1.1 à fin T3 2008...
Ben oui mais le T4 ?
On a pas mon bon monsieur…. Zut…
Oh ben si ! La note de conjoncture n°48 publiée il y a une semaine donne l’évolution sur la fin de l’année (sur la base des transactions signées au T4, donc des ventes du T3)?
On la trouve justement sur le site d'un notaire...
http://www.notaire-saint-nazaire.fr/inf ... -2009.html
Et sa tombe bien, Reims représente « 74% des transactions nous expliquent nos gentils notaires », le score de Reims au dernier trimestre est don crucial ;
En plus il correspond aux transactions signées au T3 (avant meme la crise « imprevisible » de septembre) et qui ce sont retrouvées chez le notaire quelques mois plus tard
Et c’est quoi le score ? –9%….en un trimestre !

Le marché n’a donc pas perdu 1,1 ou 2% cette année mais plutot 1,1 ou 2 jusqu’au YT3 2008 et pour 74% des transactions 9%… Soit un bilan annuel aux alentours de –10%
Nul doute qu’il s’agit bien entendu d’un oubli et non d’une action volontaire, meme si ce type d’information pourrait faire desordre dans un article incitant à acheter…
3.2 Les maisons anciennes :
tout pareil immonot s’arrete au T3… pas de T4… c’est vraiment dommage…
D'autant que là encore le freinage est ultra violent : de +6,9 à -0,2...

Note de conjoncture :: -3,6% en un trimestre…

Mais la le rapport est inversé : la plupart des maisons de la marne ne sont pas à reims mais ne dehors (un grand classique dans les villes)…
C’est quoi la jolie phrase de nos amis notaires ?
Ah oui :
« Plus on s’eloigne du centre et plus la peripherie souffre » citant Tinqueux l’une des 6 villes attenantes à Reims et composant le district : -14%.
Et les autres ? les 5 autres villes du district ?
Facile, demandons à immonot la vision a fin T3 :
Zut… pas assez de transactions pour afficher les prixx sur Witry et xxx… c’est genant quand meme… on va finir par croire que ça ne se vend pas…
4 Pour conclure :
Voici le graph du stock, il resume la situation, le stock reste phénoménal.
1933 annonces de vente à l'heure où je finalise cet article

je finirai en citant une phrase de chaque article :
« Les banques sont revenues a plus d’orthodoxie. Leur apport personnel doivent raissonablement se situer au alentours de 20% du montant de l’acquisition
« Plus on s’eloigne du centre et plus la peripherie souffre »
« entre 200 et 400 000 euros plus rien ne se vend »…
« les capacités financières se réduisent dans un contexte de crise économique qui frappe durement l’industrie ardennaise ; le nombre de transactions s’en trouve réduit d’autant »
Je maintiens ma prevision de –50 à –60% sur 5 ans. (sur base 2007)
Et j’avoue avoir peur pour ma région d’un point de vue économique… je m’attendais à une grosse gamelle mais vu la liste des entreprises qui ferment c’est encore pire que ce que je pensais.
Bien amicalement
Jack