[l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

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Jack Palmer
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[l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#1 Message par Jack Palmer » 29 mai 2009, 14:36

Finalisé, à vous lire : :D



1 Introduction :

En ce joli mois de mai, je profite d’un dossier de l’union pour faire un point sur la situation.
A noter que cet article est disponible dans un supplement special « votre argent » du 19 mai 2009 et non en ligne.
(D’où le fait qu’il soit scanné, j’ai dans la mesure du possible cherché a respecter la charte en vigeur en mettant l’integralité de l’article mais avec une definition rendant la lecture difficille. Si un modo souhaite une modif merci de m’informer.)

------------


Auteur : Dominique herbemont
L'union du 19 mai 2009

http://www.lunion.presse.fr/index.php/cms/6

2 Le dossier

Le dossier porte le joli titre « Immobilier c’est le bon moment pour acheter» , le contraire m’eu étonné ;-)
C’est TOUJOURS le moment d’acheter (ça a le mérite d’être simple ) :mrgreen:

Il est composé de 6 articles :, dans l’ordre de "lecture" (page gauche en haut en bas, puis idem à droite)
_ 2.1 un article « chapeau »
_ 2.6 un article signé des notaires et portant largement à confusion « la marne fait la course en tête »
_ 2.2 un article sur les taux signé d’Hervé Savournain président du comité des banques de champagne-ardenne (BNP)
_ 2.3 un article sur les ardennes « des hausses trompeuses »
_ 2.4 un article sur la loi scellier « Chauny l’oubliée »
_ 2.5 un article signé du président de la chambre syndicale Fnailm de l’immobilier Marnes Ardennes


Si l’article sur les taux, et celui de la FNAIM donne une vision du marché en pleine ligne avec cette chronique (j’aurais largement pu le cosigné), celui des notaires prête à une confusion qui ne doit à mon humble avis rien au hasard, ceci explique que je le traite en dernier en 2.6 … l’ordre dans lequel sont présentés ces articles ainsi que les chiffres n’ont plus, mais n’anticipons pas.


2.1 Article chapeau :

Image

« de bonnes raisons d’investir sans attendre » Le message des notaires de la région s’appuie qur la baisse des taux d’intérets … davantage que sur la baise relative de l’immobilier ; cette année les prix pourraient fléchir de ( à 10% apres avoir déjà connu une baisse de l’ordre de 4 à 5% dans la région au dernier trimestre 2008).
Le faible volume de transactions qui s’est effodré en fin d’année dernière explique la tenue des prix dans la région

Les notaires parlent d’accalmie apres plusieurs années de hausse accélérée

reims pourrait voir ses prix baisser de 10% dans une région qui a été frappée tardivement par la crise
..
Aujourd’hui les notaires constatent un regain d’intérêt pour l’immobilier. Mais les budgets sont plsu serrés. Les vendeurs vont ils s’aligner ?
Que de demi-aveux dans ce message !!
Baisse des transactions, debut de baisse –mais pas énorme- vendeurs qui doivent s’aligner, mais rien de tres grave pour l’instant. A PEINE 4 ou 5% AU DERNIER TRIMESTRE… c’est sur? gardons en tete ce joli chiffre en lisant le deuxième article en attendant de savourer les chiffres officiels du dernier trimestre
En tous cas le message est clair : ACHETER
---------

2.2 les taux

Image

Je passe sur le debut, notre ami banquier sentant un « frémissement lié à la baisse des taux» :lol:

Cette question par contre résume toute la situation :

« Vos conditions d’attributions de crédits se sont elles durcies ?
Les banques sont revenues a plsu d’orthodoxie. Nous prenons en compte le taux d’endettement des ménages avec leurs charge y compris les pensions alimentaires versées pour dégager, en fonction de leurs revenus ce qui leur retse à vivre. Leur apport personnel doit raisonnablement se situer au alentours de 20% du montant de l’acquisition ; C’est une marge de sécurité pour un couple qui serait amené à revendre rapidement en cas d’accident de la vie par exemple. Nous ne sommes plus dans une période euphorique de plus-values à la revente


En clair, ce brave monsieur nous confirme ce que nous savions déjà : Retour à l’orthodoxie, apport de 20%, prise en compte de potentiels « accidents de la vie » (chômage ???? faites un tour sur l’union pour voir la liste des entreprises qui ferment) et sortie de la période des plus-values… en clair une nouvelle preuve de la fin de la récréation sifflée par nos amis banquiers. Qui ont « juste » la main sur le « crédit » le sang de ce marché…



---------------

2.3 ardennes :

Image

« des hausses trompeuses »

« les terrains à batir ont vu leurs prix monter en fleche dans les ardennes +24% en 2008 ! L’explication est à trouver en Belgique, où des incitations fiscales ont poussé des acheteurs à acheter des terrains. Les apparts neufs .. + 26,3% mais sur de fazibles volumes (2 opérations immobiliers à charleville mezieres »)

« les capacités financières se réduisent dans un contexte de crise économique qui frappe durement l’industrie ardennaise ; le nombre de transactions s’en trouve reduit d’autant »
les Ardennes sont je crois un bon labo de l’immo de notre pays… hausses poussées par des défiscalisations dans une région économiquement sinistrée et indicateurs sur des volumes ultra-reduits…


----------------
2.4 la vision des agents immobiliers

Image


« des visites mais pas de concretisations »
« tres difficile sur les transactions », mesure Christophe Haem président de la chambre syndicale Fnaim de l’immobilier Marnes Ardennes

« Celui qui ne fit rien pendant trois mois ne peut pas tenir ce qui expliquerait qu’une quinzaine d’agences aient fermés à Reims depuis le début de la crise

Ce professionnel évalue à 30% la baisse du volume des transactions « entre 200 000 et 400 000 euros, plus rien ne se vend. Les petits ou les gros produits hors budget s’en sortent

De Chalons à Charleville les biens subissent des décotes de 20 à 30%. »un professionnel ne doit pas accepter des prix qui ne correspondent pas aux prix du marché »
Voilou… la situation régulièrement expliquée dans ces colonnes est confirmée par la FNAIM de la marne : baisse des transactions, fermeture des agences, baisse de prix; Noter bien le « entre 200 et 400 000 euros plus rien ne se vend »… Ce qui est fort logique s’il est nécessaire de fournir 20% d’apport

Nous y voilà, je vous joint un extrait de l’article suivi du joli graphique qui l’accompagne »

2.5 La marne fait la course en tete :

Image
« Les transactions y ont chuté de 27% en 2008

Plus on s’éloigne du centre et plus la périphérie (-14% à Tinqueux) souffre constatent les notaires

Sur les appartements neufs, Reims qui affiche un prix moyen du m& à 3 343 Euros tire 64% du marché départemental lequel a connu une hausse global des tarifs de 8,9%

Baisse des terrains à bâtir marne de 3,8% »

Le tout se finit sur une note optimiste : les acheteurs vont revenir baisse des taux, des prix..
[/quote]

Si l’article alterne cependant des points positifs et négatifs le graph laisse lui perplexe.
Appart ancien –2% 1998 euros : m²
Neuf 3025 +8,9%


3 "l'oubli" des notaires :

3.1 les appartements

Quoi ? dans un contexte krashesque decrit par la fnaim, avec une telle baisse de transactions la baisse serait aussi faible ? Dans ces conditions evidement pourquoi attendre ?
Et si nos gentils notaires « trichaient un peu » ?

Petites comparaisons avec immonot.com

Voici le graph du prix des appartements anciens sur la marne, arreté au T4 2008 (la derniere donnée est au T3)
Image

Avec l’evolution sur les 5 dernieres années :
Image

déjà en joli « freinage » dites moi... de +7,7 à -1.1 à fin T3 2008...

Ben oui mais le T4 ?
On a pas mon bon monsieur…. Zut…
Oh ben si ! La note de conjoncture n°48 publiée il y a une semaine donne l’évolution sur la fin de l’année (sur la base des transactions signées au T4, donc des ventes du T3)?

On la trouve justement sur le site d'un notaire...
http://www.notaire-saint-nazaire.fr/inf ... -2009.html



Et sa tombe bien, Reims représente « 74% des transactions nous expliquent nos gentils notaires », le score de Reims au dernier trimestre est don crucial ;
En plus il correspond aux transactions signées au T3 (avant meme la crise « imprevisible » de septembre) et qui ce sont retrouvées chez le notaire quelques mois plus tard

Et c’est quoi le score ? –9%….en un trimestre !
Image


Le marché n’a donc pas perdu 1,1 ou 2% cette année mais plutot 1,1 ou 2 jusqu’au YT3 2008 et pour 74% des transactions 9%… Soit un bilan annuel aux alentours de –10%
Nul doute qu’il s’agit bien entendu d’un oubli et non d’une action volontaire, meme si ce type d’information pourrait faire desordre dans un article incitant à acheter…


3.2 Les maisons anciennes :
tout pareil immonot s’arrete au T3… pas de T4… c’est vraiment dommage…
D'autant que là encore le freinage est ultra violent : de +6,9 à -0,2...
Image

Note de conjoncture :: -3,6% en un trimestre…
Image


Mais la le rapport est inversé : la plupart des maisons de la marne ne sont pas à reims mais ne dehors (un grand classique dans les villes)…


C’est quoi la jolie phrase de nos amis notaires ?
Ah oui :
« Plus on s’eloigne du centre et plus la peripherie souffre » citant Tinqueux l’une des 6 villes attenantes à Reims et composant le district : -14%.
Et les autres ? les 5 autres villes du district ?
Facile, demandons à immonot la vision a fin T3 :
Zut… pas assez de transactions pour afficher les prixx sur Witry et xxx… c’est genant quand meme… on va finir par croire que ça ne se vend pas…



4 Pour conclure :

Voici le graph du stock, il resume la situation, le stock reste phénoménal.
1933 annonces de vente à l'heure où je finalise cet article
Image


je finirai en citant une phrase de chaque article :
« Les banques sont revenues a plus d’orthodoxie. Leur apport personnel doivent raissonablement se situer au alentours de 20% du montant de l’acquisition
« Plus on s’eloigne du centre et plus la peripherie souffre »
« entre 200 et 400 000 euros plus rien ne se vend »…
« les capacités financières se réduisent dans un contexte de crise économique qui frappe durement l’industrie ardennaise ; le nombre de transactions s’en trouve réduit d’autant »


Je maintiens ma prevision de –50 à –60% sur 5 ans. (sur base 2007)

Et j’avoue avoir peur pour ma région d’un point de vue économique… je m’attendais à une grosse gamelle mais vu la liste des entreprises qui ferment c’est encore pire que ce que je pensais.

Bien amicalement

Jack
Modifié en dernier par Jack Palmer le 04 juin 2009, 14:33, modifié 1 fois.
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Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#2 Message par grolandais31 » 29 mai 2009, 23:08

bel effort! :D
en plus de la crise qui frappe violamment le nord-est; le flux migratoire en france est orienté nord-est vers le sud-ouest.
ce qui veut dire que le nord-est se dépeuple par rapport au sud-ouest.
la baisse immo sera d'autant plus forte pour les ardennais et autres.
-50% est tres possible.
un belge dans la bulle

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rhialto
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Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#3 Message par rhialto » 30 mai 2009, 13:33

:wink: C'est un jolie travail d'analyse locale, je te remercie.
Les folies sont les seules choses qu’on ne regrette jamais. - Oscar Wilde

Hypnos
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Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#4 Message par Hypnos » 30 mai 2009, 13:56

En terme d'apport personnel, si la norme est aujourd'hui de 20% (contre -10% auparavant), c'est énorme ! L'impact est bien supérieur à la question de l'évolution des taux.
Pour un bien à 300.000€, ça représente quand-même 90.000€ supplémentaires.
A l'automne, un AI me confiait que les banques ne prêtaient plus qu'à 100% et que cela constituait déjà un frein considérable pour la plupart des primos..
Y a-t-il eu d'autres articles sur le forum faisant état de l'apport minimum exigé aujourd'hui par les banques ?
"La première panacée d'un gouvernement mal géré, c'est l'inflation de la devise. La deuxième, c'est la guerre. Toutes deux apportent une prospérité temporaire ; toutes deux apportent une ruine plus permanente". Hemingway

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Jack Palmer
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Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#5 Message par Jack Palmer » 08 juil. 2009, 09:13

Petit complément suite à la publication de la note de conjoncture de nos amis notaires de juillet 2009…

Téléchargeable ici
http://www.notaires.fr/notaires/notaire ... 202009.pdf

Lien extrait de cette file (merci à Sakapoff)
viewtopic.php?f=3&t=55775

Les apparts :
Image

Les maisons :

Image

Le neuf?
Image
-13% sur la region.

C'était quoi le message de nos gentils notaires? Achetez? 8) :lol: :mrgreen: :mrgreen: :mrgreen:


Récapitulons :
Notaire chiffres de nov 08 à janvier 09
Apparts : -9%
Maisons : -6%

Notaire chiffres de janvier 09 à mars 09 (variation annuelle)
Apparts : -11%
Maisons : -12,1%


Bilan :
-11% sur les apparts et -2% en 3 mois
et -12% sur un an et une variation à la baisse de 6% en 3 mois…

Observer bien le montant des transactions sur les maisons qui passe de 235 à 188KE... une legere baisse de la capacité d'achat des acheteurs?

Jack

PS: ne ratez pas le gag du jour sur l'effet TGV à Reims pour le scellier au sein d'un joli article des echos precisant que le scellier a le meme avenir que le De Robien...
viewtopic.php?f=4&t=55792

PS2: Ce message a été édité le 27/8 afin de tenir compte de la bonne remarque de Guins
Modifié en dernier par Jack Palmer le 27 août 2009, 08:52, modifié 1 fois.
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Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#6 Message par nausicaa » 08 juil. 2009, 11:41

Bon il y a plusieurs problèmes avec ces 4 notes de conjonctures... les cartes et graphiques qui se suivent ne se ressemblent pas...

je les ai reprises une à une, et comme il n est pas facile d'y accéder je vous ai fait un petit récap :

Note de conjoncture n° 1
Parution 23 10 2008
http://www.notaires.fr/notaires/notaire ... 202008.pdf
Cartes des prix de l ancien : du 01 07 2007 au 30 06 2008
et Base calcul evolution prix anciens sur la carte ANNUELLE sur une année calendaire
Carte et évolution prix du neuf 1T08/2T08
Graph logt/pouvoir d achat : US, GB, FR, cout de la construction
*
Note de conjoncture N°2
Date parution 23 01 2009
http://www.notaires.fr/notaires/notaire ... 202009.pdf
Cartes des prix de l ancien : du 01 07 au 30 09 2008
Et Base calcul evolution prix anciens sur la carte TRIMESTRIELLE du 2T08 au 3T08 (et non plus annuelle ?)
Carte et évolution prix du neuf 2T08/3T08
Graph logt/pouvoir d achat : US, GB, FR, cout de la construction
*
Note de conjoncture N°3
Date parution 11 05 2009 (pourquoi ce retard ?)
http://www.notaires.fr/notaires/notaire ... 202009.pdf
Cartes des prix de l ancien : du 01 11 2008 au 31 01 2009 (où est passé septembre ?)
Base calcul evolution prix anciens sur la carte : ANNUELLE (et non plus trimestrielle, mais alors de quand à quand ??? de puis février 2008 ???)
Carte et évolution prix du neuf 3T08/4T08
Graph logt/pouvoir d achat : US, GB, FR, cout de la construction
*
Note de conjoncture N°4
Date parution 07 07 2009
http://www.notaires.fr/notaires/notaire ... 202009.pdf
Cartes des prix de l ancien : du 1er janvier au 31 mars 2009
(et du coup on a deux fois janvier mais toujours pas septembre)
Base calcul evolution prix anciens sur la carte ANNUELLE
(et quelles sont les dates prises en compte, d'avril 2008 à mars 2009 peut-être? )
Carte et évolution prix du neuf ANNUELLE du 1T08 au 1T09
Graph logt/pouvoir d achat : US, GB, FR,(le cout de la construction disparaît)

Conclusions :
Les évolutions de prix sont parfois ANNUELLES parfois TRIMESTRIELLES et les evolutions ANNUELLES que l’on a ne se suivent pas
On n’a jamais eu septembre 2008
L’indice du cout de la construction n’apparait plus depuis le N°4 alors que comme par hasard il baisse (passé de 1594 en janvier 2009 à 1523 en avril 2009)
Sur les cartes qui comportent des prix, qu ils soient annuels ou trimestriels, on ne sait pas si le prix affiché est le dernier, la moyenne ou la medianne de la période…

EDIT : je laisse ce post ici mais il a aussi sa place dans l'autre file sur les chiffres des notaires France entière, donc je l'y recopie...

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Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#7 Message par Guins » 16 août 2009, 17:44

Jack Palmer a écrit : de nov 08 à janvier 09
Apparts : -9%
Maisons : -6%

Notaire chiffres de janvier 09 à mars 09
Apparts : -11%
Maisons : -12,1%


Bilan :
-20% sur les apparts
et -18,1 sur les maisons en 6 mois…
(je sais on aditionne pas les pourcentages, mais l’ordre de grandeur reste le même)

En clair du -20% en 6 mois… je vais finir par devenir conservateur avec ma prevision de -50 à -60% en 5 ans… :mrgreen: :mrgreen: :mrgreen: :mrgreen:
Non.

Comme l'a signalé nausicaa, la légende indique que ces évolutions sont annuelles et non trimestrielles.

Donc c'est environ -6% en 6 mois et non pas -20%.

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Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#8 Message par Jack Palmer » 25 août 2009, 17:38

Guins a écrit : Comme l'a signalé nausicaa, la légende indique que ces évolutions sont annuelles et non trimestrielles.

Donc c'est environ -6% en 6 mois et non pas -20%.
Salut Guins,

pas d'accord, regarde les graphs, les titres indiquent clairement des variations sur 3 mois . Avec cependant un recoupement sur janvier 2009, la valeur réelle est donc inférieure, mais dans les deux cas elle reste élevée
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Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#9 Message par Guins » 26 août 2009, 16:27

Jack Palmer a écrit :Salut Guins,

pas d'accord, regarde les graphs, les titres indiquent clairement des variations sur 3 mois . Avec cependant un recoupement sur janvier 2009, la valeur réelle est donc inférieure, mais dans les deux cas elle reste élevée
Il y a écrit "Evolution annuelle" en bas à gauche de la carte du prix des maisons anciennes (que tu as toi-même posté) :

Image


Tu as coupé trop court la carte du prix des appartements anciens, mais, après vérification sur l'original (http://www.Notaires.Fr/notaires/notaire ... 202009.pdf), elle montre aussi des évolutions annuelles.

Donc à Reims c'est environ -6% en 6 mois et non pas -20%.

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Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#10 Message par Jack Palmer » 27 août 2009, 08:46

Exact[quote="Guins
Tu as coupé trop court la carte du prix des appartements anciens, mais, après vérification sur l'original (http://www.Notaires.Fr/notaires/notaire ... 202009.pdf), elle montre aussi des évolutions annuelles.

Donc à Reims c'est environ -6% en 6 mois et non pas -20%.[/quote]

Exact, je me suis fait avoir par le titre.... - pas clair le doc de nos amis notaires- En même temps le prix moyen des transactions qui passe de 235 à 188 KE ne laisse pas à penser à une baisse de 6% mais bien plus

merci pour le retour, par contre la variation de 6% ne se fait pas sur 6 mais 3 mois

Donc, bilan des courses du -12% annuel et une évolution sur les 3 derniers mois de -6% sur les maisons

J'édite mon post

Jack
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Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#11 Message par Guins » 27 août 2009, 09:41

Jack Palmer a écrit :le prix moyen des transactions qui passe de 235 à 188 KE ne laisse pas à penser à une baisse de 6% mais bien plus
Cela semble vouloir dire que le prix moyen des transactions, tous biens confondus baisse de (235-188)/235 = 20% en 3 mois, mais qu'en filtrant les échantillons pour qu'ils soient comparables (au moins en terme de surface habitable et superficie de terrain, et localisation...), le rythme de baisse n'est alors que de 12%/an, soit environ 3.15% en 3 mois. Ce qui confirmerait ce que l'on lit souvent : les logements "entrée de gamme" constituent aujourd'hui une part des transactions plus importante que l'année dernière.

Jack Palmer a écrit :merci pour le retour, par contre la variation de 6% ne se fait pas sur 6 mais 3 mois
Comment détermines-tu cela, tu peux justifier?

Jack Palmer a écrit :J'édite mon post
Tu peux aussi éditer ta signature...

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Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#12 Message par Guins » 27 août 2009, 09:52

Guins a écrit :Cela semble vouloir dire que le prix moyen des transactions, tous biens confondus baisse de (235-188)/235 = 20% en 3 mois, mais qu'en filtrant les échantillons pour qu'ils soient comparables (au moins en terme de surface habitable et superficie de terrain, et localisation...), le rythme de baisse n'est alors que de 12%/an, soit environ 3.15% en 3 mois. Ce qui confirmerait ce que l'on lit souvent : les logements "entrée de gamme" constituent aujourd'hui une part des transactions plus importante que l'année dernière.
À Toulouse cette "ségrégation statistique" est moins violente, mais néanmoins présente : toujours sur les maisons :

Baisse brute : (273170-260000)/273170 = 4.8% en 3 mois = 18% / an

Baisse "à échantillon comparable" : 5.5% / an

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Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#13 Message par Jack Palmer » 27 août 2009, 10:00

Guins a écrit :
Jack Palmer a écrit :merci pour le retour, par contre la variation de 6% ne se fait pas sur 6 mais 3 mois
Comment détermines-tu cela, tu peux justifier?
Salut,

la baisse sur les maisons était de -6% sur un an à fin janvier 2009
elle passe à -12% sur un an à fin mars 2009

L'écart ne se fait pas sur 6 mois mais sur 3 (et encore janvier est commun)

Jack
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Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#14 Message par Guins » 27 août 2009, 10:16

Jack Palmer a écrit :la baisse sur les maisons était de -6% sur un an à fin janvier 2009
elle passe à -12% sur un an à fin mars 2009

L'écart ne se fait pas sur 6 mois mais sur 3 (et encore janvier est commun)
OK, on s'est mal compris.

Moi je parlais d'un rythme de baisse des prix d'environ 6% / 6 mois (12% / an =~ 6% / semestre)

Toi tu parlais d'évolution du rythme de baisse (dérivée seconde, l'unité est le %/an^2 (ou (%/an)/mois, ici (6%/an) / 2 mois)
Comme tu as simplement appelé ça "variation", on pouvait penser que tu continuais de parler de la variation du prix des logements.

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Jack Palmer
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Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#15 Message par Jack Palmer » 19 oct. 2009, 13:37

Petite mise à jour avec la complicité de nos amis notaires ...
viewtopic.php?f=3&t=58640


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A lier à l'article de l'union evoquant une volumétrie à -30%...
viewtopic.php?f=4&t=58399&hilit=union

Jack

PS:
oh? -17% sur les maisons à Reims ? ... quelle surprise! :mrgreen:
Bilan 2009 - previsions 2010
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... =3&t=61587

Voter pour un sondage à propos du second tour de l'élection présidentielle
http://www.sentinelles-de-la-republique ... f=24&t=157

creeper

Re: [l'union Reims] Dossier 19 mai et bilan du suivi

#16 Message par creeper » 19 oct. 2009, 18:06

Si on regarde uniquement le PRIX MOYEN et non pas l'évolution dont la base est différente selon les notes, peut-on en tirer des conclusions ? Nice est par exemple à -15% entre la note n°5 et la note n°1