Bulle Immobilière

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MessagePublié: 16 Août 2006, 17:20 
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Inscrit(e) le : 24 Juin 2006, 15:43
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Suite à l'article publié dans la Dépêche du Midi le 18 juillet dernier et intitulé :
"la pause de la pierre, la bulle immobilière a éclaté à Toulouse" : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 948#127948

Je leur ai envoyé une réponse.... avec tout ce que j'ai pu glaner comme argumentaire sur ce forum et les blogs référencés.

Voir la réponse dans le post ci-dessous.


Dernière édition par BulleDog le 19 Août 2006, 23:49, édité 3 fois.

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 Sujet du message: texte de la réponse
MessagePublié: 16 Août 2006, 17:21 
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Inscrit(e) le : 24 Juin 2006, 15:43
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Voici quelques remarques suite à l’article de la Dépêche intitulé IMMOBILIER. LA BULLE EUPHORIQUE DE CES DERNIÈRES ANNÉES A ÉCLATÉ daté du 18 juillet 2006 :
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 948#127948

Lors de la lecture j’ai relevé quelques contradictions importantes qui peuvent semer le trouble chez le lecteur.

Le terme de bulle est employé pour désigner l’augmentation importante des prix de l’immobilier ces dernières années et après son éclatement il est annoncé que les prix devraient se stabiliser et augmenter même légèrement.

Ceci est malheureusement impossible, l’existence d’une bulle signifie que le marché évolue sans rapport avec ses fondamentaux et l’éclatement d’une bulle a pour effet de purger le marché et le ramener vers ces mêmes fondamentaux. Ceci est vrai pour tous les types de bulles (matières premières, bourse, immobilier).

I. Sommes nous vraiment en bulle ? Une réponse est apportée dans le rapport du sénat de Philippe Marini établi fin 2005 :
http://www.senat.fr/rap/r05-006/r05-0061.pdf

et par l’INSEE en 2005 et a conduit aux mêmes résultats :
Sommes-nous en bulle ?
http://www.insee.fr/fr/indicateur/analy ... 005_d3.pdf

Mathématiquement, il semble que la réponse soit négative, bien que tous les facteurs sociologiques d'une bulle soient constatés.

Le schéma retenu est un schéma d’anticipation du passage à la propriété par des générations plus jeunes (l’âge moyen d’accession en 2005 a été avancé de 6 ans par rapport 2001) mettant sur le marché plus d’acheteurs que le nombre de logements et de terrains potentiellement disponibles.
Cf. la pénurie temporaire de logements : http://www.le-blog-immobilier.com/2006/ ... _ou_c.html

Ces acheteurs jeunes étant aidés par des taux exceptionnellement bas, l’allongement de la durée des prêts et des conditions de crédit facilités.
Les banques grâce à la concurrence interbancaire ne rechignant plus à financer jusqu’à 110% du prix d’un logement en intégrant les frais de notaire et d’agence dans le prêt, ce qui était impensable il y a 4 ans.
Les acheteurs jeunes engagés sur un prêt de long terme non re-négociable à la baisse car acquis avec des taux bas seront d’excellents clients pour les banques pour la vente de produits financiers dans le futur.

Même si des facteurs structurels liés au changement de mode de vie des français entres autres décohabitations amoureuses et familiales, divorces, célibats créent une demande soutenue en logements, cela ne justifie en rien le fait que beaucoup de français veulent tous devenir propriétaires en même temps. Cf. comment créer et réguler une pénurie : http://www.le-blog-immobilier.com/2006/ ... e_l_1.html , Cf. facteurs structurels de la crise du logement : http://www.senat.fr/rap/r04-442/r04-4421.pdf .

Au delà du rapport de l’INSEE, Didier Cormuel de l’université de Lille décrit les types de bulles immobilières ainsi que les variations de prix des logements sur un cycle immobilier.
Cf. Hypothèse de la Bulle : http://www.univ-lille1.fr/medee/publica ... _bulle.pdf

Néanmoins, prédire l’évolution de l’immobilier sur la seule base de l’estimation de la demande possible et de la pression sur le marché sans tenir compte des fondamentaux est une utopie.
Toute conclusion qui en découlerait ne pourrait être qu’erronée.
L’évolution des prix de l’immobilier dépend des fondamentaux mais aussi de paramètres économiques, financiers, fiscaux, législatifs, et surtout psychologiques.
Cf. Les fondamentaux dans la détermination des prix de l’immobilier – OCDE : http://www.oecd.org/dataoecd/51/58/35760487.pdf

Le marché de l’immobilier est dicté par la loi de l’offre et de la demande et est par définition un marché imparfait qui fonctionne par à coups sur des chocs exogènes ou endogènes.
Exemple de chocs : variation des taux, croissance brutale de l'économie, immigration massive, adoption de lois de réduction fiscale, catastrophes naturelles ou industrielles.

Ces chocs exogènes ou endogènes provoquent des phases de hausses et de baisses appelées « cycles de l’immobilier ».
L’explication de ces phases de hausses et baisses successives est fournie sur le site de l'ADEF dans ses données de statistiques foncières :
Les courbes statistiques http://www.foncier.org/statistiques/graphactu.doc et anormalités de prix des logements en 2004 : http://www.foncier.org/statistiques/Urbanissimo2004.htm

Sur le long terme, les prix de l’immobilier progressent toujours d’un facteur lié à l’inflation.
Néanmoins, lorsque les prix de l’immobilier progressent trop vite et sortent d’un tunnel de progression de long terme, ils se situent dans une zone anormale de prix.
Cette zone anormale de prix est une zone d’instabilité dans laquelle la progression des prix est qualifiée d’irrationnelle.

Deux éléments principaux permettent néanmoins de réguler les prix même dans cette zone d’instabilité :

- la construction massive de logements dans le neuf et la réhabilitation de logements anciens, la libération de foncier organisé (état, communes)….

- Une remontée notable des taux par les banques centrales pour corriger les excès de liquidités introduits dans tous les investissements y compris immobiliers et les prêts aux particuliers.

Ces deux facteurs sont en cours actuellement et leur impact commence à se voir réellement depuis cette année 2006.

II. Progression des prix

Il semblerait qu’actuellement, la progression des prix se soit stabilisée. Mais pour combien de temps ?
Certains avancent que les prix de l'immobilier se recaleront ensuite sur une progression des prix plus sage ancrée sur leur tendance de long terme en rapport avec les fondamentaux économiques et démographiques (Solvabilité des ménages, cumul des loyers actualisés, accroissement du nombre de ménages) sauf que la solvabilité des ménages est dégradée et le sera encore si les prix continuent de monter.
En effet pour qu’un marché tienne il faut qu’il soit entretenu par de nouveaux entrants puisque le nombre de logements augmente grâce aux constructions.
Hors les nouveaux entrants sont par définition les primos-accédants qui malheureusement disparaissent progressivement du marché. Ils ne représentent plus aujourd’hui que 22% des transactions en centre ville et 40% jusqu’à la 4ième couronne toulousaine.
Aujourd’hui les couples de primo-accédants s’entassent principalement dans des T2 et des T3 en 1ière couronne toulousaine et au-delà.
Sans ces nouveaux entrants qui forment le socle du marché, si la majorité ne peut plus accéder au marché à cause des prix trop hauts celui-ci ne sera plus alimenté et s’effondrera sur lui-même.

De même lorsque les prix de vente augmentent et que les loyers sont plafonnés notamment dans le cas du Robien, l’investissement locatif est bien moins intéressant et atteint le rendement faible de 3,5% brut/an.
Sans grosse défiscalisation à l’appui, l’investissement est moins rentable, d’autant que la plus-value au bout des 9 ans n’est pas forcément assurée aujourd’hui.

Le nombre d’investisseurs va se réduire également alors que les programmes de constructions en grand nombre vont être mis à la vente ou vont commencer à sortir de terre.

III. Mais alors comment les prix augmentent-ils encore ?

Les progressions des prix lors des transactions sont faites sur les biens de qualité et bien situés et pour la plupart sont le fait de propriétaires qui s’achètent des biens entre eux pour réaliser des bascules.
C’est à dire qu’ils vendent un bien pour en acheter un plus grand en espérant faire un grosse plus value sur leur bien en vente.
Deuxièmement, cet artifice de revente en vase clos gonfle les prix artificiellement, mais sans nouveaux acteurs sur le marché, le nombre de transactions chute continuellement.

Donc l’augmentation des prix peut être constatée dans un marché qui diminue en nombre de transactions.

Néanmoins, on constate aujourd’hui que les prêts relais s’allongent dangereusement et que certains propriétaires vendeurs pressés réalisent des méventes en dessous de la valeur subjective escomptée.
Lorsqu’un grand nombre de propriétaires ne peut plus vendre au prix du marché, alors ils acceptent de baisser à leur tour leurs exigences et le marché se retourne ainsi.

La seule progression des prix n’est donc pas un indicateur fiable du marché (Cf. indicateur FNAIM bâti sur 12 mois glissants sur un échantillon de 11000 à 13000 biens) ni sur l’indicateur de volume de vente des notaires avec 3 à 6 mois de retard et basé sur le volontariat. Ces deux indicateurs masquent la réalité du marché. Les seuls indicateurs fiables pourraient être bâtis à partir des bases BIEN et PERVAL des notaires si elles étaient renseignées systématiquement.
Cf. étude FNAIM sur la pertinence des données http://ceco.polytechnique.fr/fichiers/c ... 5-1423.pdf

Plus d’information sur l’augmentation des prix de l’immobilier :
Voir les études de la Banque de France http://www.banque-france.fr/fr/publicat ... u148_1.pdf et http://www.banque-france.fr/fr/eurosys/ ... 042005.pdf

IV. Si les prix ne progressent plus, peuvent-ils se maintenir ?


Tout dépendra du soutien à la demande de la part des pouvoirs publics et des politiques de régulations prises pour ne pas déconnecter les acheteurs du marché :
Augmentation du prêt à taux zéro, diminution de la caution, diminution des frais de notaire, mesures Sarkozy sur les donations défiscalisables et autres à venir.
Seront-elle suffisantes ?
Ces politiques de soutien vont à l’encontre des recommandations du sénat qui précise que plus le marché est entretenu artificiellement, plus il risque de se retourner sévèrement ensuite.
Certains acteurs du marché espèrent aussi une reprise avec un peu de croissance pour soutenir la demande, mais avec le taux d’inflation actuel, les salaires augmenteront peu ce qui laisse peu de marge à l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier.
Les banques elles aussi peuvent continuer à étendre les durées des prêts comme en Espagne en passant de 30 ans à 35 ans voire 50 ans, mais il faut tenir compte du fait que l’allongement de la durée du prêt influe d’autant moins sur la capacité d’achat que les taux sont hauts : http://www.nouvelobs.com/dossiers/p2181/a314297.html

V. Comment savoir si le haut de marché est atteint ?

On sait si le haut de marché est atteint lorsque toutes ces conditions sont réunies :
- Les prix ont atteint un niveau record et après une augmentation beaucoup plus rapide que celle de l’inflation, leur progression commence à ralentir,
- Le nombre de mises en construction atteint un plus haut et le cumul des constructions sur les dernières années dépasse la demande réelle,
- La solvabilité des acheteurs est fortement dégradée voire réduite à néant,
- La capacité d’achat des primos accédants est très faible et leur nombre diminue jusqu’à se réduire comme peau de chagrin,
- Les quartiers mal famés ou très éloignés connaissent une croissance des prix plus rapide que les quartiers les plus attractifs et proches du centre ville,
- Les banques resserrent les conditions de crédit et refusent les dossiers des emprunteurs les plus tangents,
- Le nombre de transactions immobilières baisse et les durées de mises en vente s’allongent (Les panneaux à vendre commencent à apparaître),
- Les stocks de logements à vendre augmentent plus rapidement et continuellement.


VI. L’immobilier peut il baisser ?
Nous parlons ici de baisse des prix de transactions et non de baisse des prix de présentation en agence.

La réponse est oui suivant trois scénarios distincts qui peuvent toutefois être additionnés :

- La Baisse Opportuniste ou correction technique
Les propriétaires pressés de vendre acceptent de baisser leurs prix car leur logement doit être vendu (par exemple s’ils ont un prêt relais sur le dos).
Les Agents immobiliers qui n’ont plus beaucoup de commissions quand le nombre de ventes baissent car la solvabilité des acheteurs (surtout les primos-accédants) est atteinte poussent pour que les ventes se fassent et demandent aux propriétaires d’accepter des prix plus bas en accord avec le potentiel financier des acquéreurs.
De même les programmes des promoteurs mettant plus de mal à être vendus, ceux ci recadreraient leurs prix de vente vis à vis du marché.
Suite à constatation d’une petite baisse des prix dans les annonces, les acheteurs potentiels se mettent en attente, on assiste à une correction technique de -5 à -10% sur les prix.
C’est un recalage progressif sur la solvabilité des acheteurs et la rentabilité des programmes locatifs.
Une fois la correction technique effectuée, les prix se stabilisent ou repartent dans une ascension prudente en accord avec l’inflation.


- La Baisse Structurelle
Les taux d’emprunts remontent sévèrement de 1pt ou 2 de plus par an, des constructions neuves poussent comme des champignons, la demande est rééquilibrée par l’offre, puis éventuellement sur-offerte.
Avec la livraison de nouvelles résidences, les loyers se stabilisent puis baissent un peu. Moins de candidats se pressent à l’achat.
Les prix de l’immobilier à la vente baissent environ 1 an et demi après la chute du nombre de transactions.
La baisse des prix est continue donc moins flagrante et graduelle accentuée par la hausse continue des taux, les prix baissent jusqu’à –30% sur quelques années et se recadrent sur les fondamentaux et la tendance de long terme.

- La Baisse Conjoncturelle (voire Systémique et Dépressive)
Suite à de mauvais résultats économiques, à des plans de licenciements, et un ralentissement économique général, les acheteurs préfèrent différer leur achat et épargner.
Le marché entre alors dans une phase de baisse rapide et marquée.
La baisse peut atteindre –40% sur quelques mois avant une longue phase de baisse limitée le temps que l’économie reparte.

Les baisses des prix de l’immobilier sont d’autant plus probables que les prix sont hauts et distants des fondamentaux.
Plus d’infos, Voir le document du BIPE : le Retournement de l’immobilier est il prévisible ? http://www.bipe.com/ lettre du 26 mai 2006.

En cas de baisse, gare à l’effet boomerang sur le patrimoine immobilier : http://www.lesechos.fr/patrimoine/immob ... 075280.htm (!)

En 1991-1992, les 3 phénomènes ont été conjugués.
Voir : Crise immobilière de 1991 – nécessite de s’inscrire – accès gratuit
http://www.aef.asso.fr/servlets/ServePDF?id=13711
http://www.aef.asso.fr/servlets/ServePDF?id=13714


VII. Que se passe-t-il si les prix de l’immobilier baissent ?

Acheter en haut de marché peut se révéler dangereux car cela signifie acheter un bien dont la valeur peut baisser.
Et en cas de revente nécessaire (divorce, chômage, mutation, retraite future), on se retrouve dans la situation de ne pas pouvoir rembourser la banque !
On possède donc un emprunt supérieur à la valeur de son bien ! Surtout si il a été contracté sur une longue période et à 110%.
Les revendeurs potentiels sont donc obligés de garder leur bien jusqu’à un prochain haut de marché ou doivent attendre d’avoir totalement remboursé la banque pour pouvoir revendre :
Cette situation s’appelle la sédentarisation forcée.

VIII. Probabilité des scénarios de l’immobilier

Dans son rapport le sénat par l’intermédiaire de Philippe Marini prévoit les probabilités suivantes : Atterrissage brutal (20%), Atterrissage en douceur (40%), Poursuite de la hausse (40%) avec augmentation d’un atterrissage brutal après 2007.

IX. Quelle stratégie adopter alors ?

Différencier tendance de court terme et tendance de long terme dans l’évolution des prix. Cf. courbes de Friggit ci-dessus.
La seule qui convienne est de surveiller l’évolution des fondamentaux (Solvabilité naturelle des ménages, prime de risque basée sur le cumul anticipé des loyers actualisés, accroissement du nombre de ménages par rapport aux logements disponibles) ainsi que la conjoncture économique et les dispositions fiscales.
L’immobilier en tant que marché imparfait ne permet pas d’y entrer et d’en sortir n’importe quand.
Cf. La pierre à l'école des dictons boursiers – les Echos http://www.lesechos.fr/patrimoine/immob ... 073056.htm

X. Faut-il craindre la hausse des taux directeurs par les banques centrales ?

L’inflation constatée par l’Insee n’est pas celle qui préoccupe même si elle est liée à l’augmentation des prix de l’énergie.
La création de monnaie et d’excès de liquidités par la baisse des taux et leur maintien à un niveau bas sur une très longue période génère une situation instable sur les marchés de l’investissement et de l’immobilier, situation qui doit être maîtrisée sinon l’économie peut entrer en récession :
Voir les effets inflationnistes http://www.lesechos.fr/info/rew_inter/4437193.htm
et le risque de crise systémique : http://www.cfecgc.org/TRANSFERT-LIVE/Do ... 062006.htm

Cette inflation masquée est identifiée comme statistique des agrégats économiques (M1, M2, et M3 : investissements risqués) publiés régulièrement par la Banque Centrale Européenne et la banque de France.
La préoccupation des banques centrales est donc de limiter les excès de liquidités et l’encours de crédit par le relèvement des taux.
Suivant le relèvement des taux, les banques centrales réaliseront un atterrissage en douceur ou un atterrissage brutal et un plongeon vers la récession.

Voir l'impact de l'augmentation des crédits et l'inflation http://www.lesechos.fr/journal20060804/ ... 455662.htm
et jusqu'où les taux d'intérêts vont-il remonter http://www.ixis-cib.com/read_doc_public ... &langue=FR

Le problème est que tout relèvement des taux directeurs appliqués aux taux bancaires impacte nécessairement la capacité d’emprunt des futurs acquéreurs et la valeur même des biens immobiliers sur le marché :
Cf. La sensibilité aux taux : http://mapage.noos.fr/capitalaction/ind ... 7-2004.pdf

D’autant plus que lorsque les taux augmentent, l’allongement de la durée des prêts influe beaucoup moins sur la capacité d’emprunt que lorsque les taux sont bas.

XI. Qu’en est-il à Toulouse ?
+12000 nouveaux arrivants par an/ sur 5 ans dans l’aire urbaine (essentiellement dans les services, le BTP et le tertiaire. Les embauches dans l’industrie devraient décroître à partir de cette année).
Le gros du contingent sera constitué de jeunes de niveau de qualification à 60% ouvriers et agents de maîtrise, à 30% ingénieurs et 10% autres.
+20000 logements construits depuis 2003 dans la zone des 40 kms autour de Toulouse.
17500 logements en cours de construction ou mis à la vente d’après le Gofar sur 389 programmes.
+35600 permis de construire déposés pour d’ici à 2009 dans le département d’après la Direction de l’équipement. Site SITADEL.
Pénurie/rétention de foncier sur les terrains à bâtir entretenue par l’afflux simultané d’acheteurs et par les communes qui ne veulent/peuvent pas investir dans des infrastructures et voiries.
72% des logements livrés par les promoteurs sont des logements locatifs à but de défiscalisation.
Réserves de foncier importantes réalisées par les promoteurs immobiliers.
Le stock de logements anciens à la revente a augmenté à ce jour de +35% depuis le 29/12/2005 soit 850 maisons et 1460 appartements sur le marché sur le 31000 d’après ImmoStats.com.
Le nombre de logements neufs prévus/commencés et non vendus atteint 2250 en mai 2006 pour Midi-Pyrénées. Dont 70% des logements pour Toulouse +40Km.
Le délai de mise en vente est passé de 1 mois en janvier 2005 à 8 mois en mai 2006 pour les ventes réalisées dans l’ancien et plus de 4 mois pour le neuf.
A Toulouse : La durée moyenne des prêts est à 22 ans en janvier 2006 contre 18,5 ans en janvier 2005. (La moyenne nationale est 18 ans).
Avec une capacité d’achat de 150000 euro, la surface d’acquisition est 45 m² en centre ville, 55 m² en périphérie proche et 75 m² à 40 km.

Les nouveaux arrivants à Toulouse sont ils un soutien efficace au marché de l’immobilier comme nouveaux entrants sur le marché toulousain ?
Sur le long terme certainement.
Application d’un modèle économétrique de détermination des prix sur la tendance longue sur un marché similaire au marché toulousain :
http://www.le-blog-immobilier.com/2006/ ... .html#more

Mais à court terme tout dépendra de la conjoncture économique, de l’état du stock de logements à vendre, des taux bancaires et de la dégradation continue de la solvabilité des ménages et peut-être de l’influence des agents immobiliers.

Si les prix continuent de monter, seuls les déjà-propriétaires ailleurs et qui auront vendu pourront acheter ici.
Les nouveaux arrivants sont jeunes pour la plupart et feront d’excellents locataires.


Cf. profils nouveaux arrivants Toulouse : http://www.auat-toulouse.org/article.ph ... ticle=4078
Cf. perspectives emploi Midi Pyrénées : http://www.insee.fr/fr/insee_regions/Mi ... Emploi.pdf
Cf. Industries en Midi Pyrénées : http://www.insee.fr/fr/insee_regions/Mi ... 6p-n86.pdf
Cf. Disparités salariales Midi Pyrénées : http://www.insee.fr/fr/insee_regions/mi ... 6p-n67.pdf
Cf. http://www.regionetdeveloppement.u-3mrs ... _Tahar.pdf

Concernant les investisseurs, la hauteur des prix actuelle ne leur permet pas d’obtenir un fort rendement locatif. Leur nombre va diminuer.

Contre-Exemple : Entre 1990 et 2004, 79000 personnes se sont installées à Toulouse, hors les prix ont commencé à descendre en 1991 pour remonter à partir de 1996 seulement pour cause de récession économique.
La baisse des prix de l’immobilier a atteint -15% sur cette période puis a repris +110% depuis 1996.

Mais sur le court terme, quelques observations sont à faire :
http://www.le-blog-immobilier.com/2006/06/post.html (influence des agents immobiliers)


Conclusion :


On se situerait ici plutôt dans un schéma de baisse opportuniste dans 18 à 30 mois si le nombre de transactions continue de chuter et que le stock augmente.
Le passage ou non à une baisse structurelle dépendra du nombre de constructions réalisées, de l’évolution des loyers, de l'impact de la remontée des taux et de l’attentisme des acheteurs suite à la constatation que la flambée est finie et que les prix ont tendance à vaciller.

Concernant une éventuelle baisse conjoncturelle voire dépressive, les circonstances ne sont pas actuellement réunies.


Annexes

A-I. Indicateurs évolution de l’immobilier :
Pour suivre l’évolution de l’immobilier voici les paramètres et indicateurs à surveiller :

Paramètres et indicateurs nationaux à surveiller :

- vitesse de remontée des taux directeurs de la BCE et impact sur les taux d’emprunts fixés par les banques, cf. Site Meilleurstaux.com et Empruntis.com.
- conditions et durée moyenne des emprunts, Rapport de conjoncture des banques. BNP Paribas, Exane-BNP, Crédit Agricole sur leur site Web : http://www.credit-agricole.fr/IMG/pdf/EI_060713.pdf
- Incitations à l’accession à la propriété et mesures fiscales décidées par le gouvernement, Loi ENL site du ministère du logement.
- croissance du PIB (mensuelle, trimestrielle, annuelles), cf. INSEE.fr / Boursorama.com
- indice de confiance des ménages, cf. INSEE.fr / Boursorama.com
- taux d’inflation annuel, Cf. Insee pour l’inflation mesurée et la banque de France et la BCE pour les statistiques des agrégats M1, M2, M3 pour l’inflation masquée.
- Cf. site de la banque de France http://www.banque-france.fr/fr/stat_con ... page3a.htm et site de l'INSEE http://www.insee.fr/fr/ffc/chifcle_fich ... tab_id=268
- Statistiques constructions dans le logement neuf : http://www.statistiques.equipement.gouv ... 271939.pdf
- Encours de crédit des ménages rapporté au % du PIB annuel, Cf. rapport de la Banque de France.
- Variation du spread (différence entre taux monétaires et taux obligataires longs) indiquant le resserrement des conditions de marge et risques sur les crédits bancaires
- Prime de risque liée à l’investissement immobilier / rapport au rendement obligataire – étude Crédit agricole.

Indicateurs locaux à surveiller – Dans votre ville :

- Prévisions d’accroissement du nombre de ménages –accroissement naturel et flux migratoire, sites Internet BIPE.com, INSEE.fr
- Prévisions de variations du nombre d’entreprises et d’emplois, INSEE.fr
- Evolution des réserves foncières, description des PLU et SCOT et de leurs modifications, AUAT et SNAL.
- Nombre de transactions immobilières enregistrées /surface, Chiffres des bases de notaires – Bases de données BIEN et PERVAL
- Variation de stock de logements anciens à la vente / surface, Voir site Cotation Immobilière http://www.cotation-immobiliere.fr/
- Durée moyenne de commercialisation des logements anciens – Indicateur baromètre SeLoger.com
- Durée moyenne de commercialisation des programmes neufs – Direction de l’équipement : http://www3.midi-pyrenees.equipement.gouv.fr/
- Nombre de logements neufs livrés – base de données SITADEL et GEOKIT – Direction de l’équipement: http://sitadel.application.equipement.g ... eb/Sitadel
Et article : http://www3.midi-pyrenees.equipement.go ... rticle=812
- Nombre de logements mis en chantiers – base de données SITADEL et GEOKIT – Direction de l’équipement http://adrgk2.info/fiches-territoriales/choix.php?tc=1
- Loyers constatés et évolution / surface – Sites publi.fr ; seloger.com ; explorimmo.com ; pap.fr ; entreparticuliers.com et l’observer de l’immobilier toulousain
- Variations durables des prix de vente / surface – Sites publi.fr ; seloger.com ; explorimmo.com ; pap.fr ; entreparticuliers.com

Indicateurs annexes :
- Indicateur de production industrielle et évolution du carnet de commande des industriels – Insee.fr ; Boursorama.com
- Evolution du marché de bureaux comme indicateur de santé économique et soutien au marché résidentiel (Location, construction, vente & offre placée) – AUAT & Arthur Lloyd.

A-II. D’autres pistes doivent absolument être regardées :

1.Les marchés financiers anticipent l’économie, donc il faut absolument suivre les fonds indiciels liés à des entreprises ou valeurs immobilières et les trackers et warrants construits spécifiquement sur ce domaine.
Cf. at-bourse.com
et le warrant 3527B, permettant de spéculer sur le FTSE Epra Eurozone cf. http://www.prix-immo.com/news/immobilie ... baisse.php

2.La baisse des taux qui a créé un choc sur les prix a démarré aux US et s’est répercutée en France. La FED a relevé plusieurs fois ses taux directeurs longs une fois l’économie américaine relancée. L’atterrissage de la bulle immobilière à caractère spéculatif aux US s’est déroulée comme prévu. Néanmoins les derniers acheteurs sur le marché n’ont soit pas fait de plus value, soit se retrouvent avec une mévente et affichent une moins value conséquente qui est amplifiée par la durée de crédit (« Négative Equity »).
Bien que l’économie américaine soit plus sensible que les économies européennes à la remontée des taux bancaires, regarder ce qui se passe outre-atlantique est un bon moyen d’anticiper le futur de l’immobilier français.

Inflation américaine :
Cf. l'inflation se transmet aux salaires http://fr.biz.yahoo.com/07072006/155/l- ... cains.html
Cf. Etude du ministère des finances http://www.minefi.gouv.fr/directions_se ... 23-117.pdf
Cf. Discours de Ben bernanke http://fr.biz.yahoo.com/19072006/202/et ... rdict.html (Stagflation).


Evolution de l’immobilier US :

Cf. The coming house crash http://www.tompaine.com/articles/2006/0 ... _crash.php

Cf. Houses price Drop Washington http://www.washingtonpost.com/wp-dyn/co ... 01513.html (Washington) +70000 habitants par an pourtant …

Cf. L'immobilier US à bout de souffle http://www.lefigaro.fr/eco-entreprises/ ... uffle.html

Cf. House price predictions -2006 http://money.cnn.com/2006/02/03/real_es ... /index.htm

Cf. Surviving a Real-Estate Slowdown http://online.wsj.com/public/article/SB ... l?mod=mktw :

Cf. The Big Glut http://online.barrons.com/public/articl ... e_features :



A-III. Bibliographie

Le conseil des notaires – Pourquoi et comment acheter sa résidence principale
http://janot51.over-blog.com/article-2194006.html

Acheter sans argent
http://www.pap.fr/actu-immobilier/archi ... onseil.asp

Logement : Bulle ou cycle normal ?
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immob ... 078681.htm

Multiplication des alertes sur l’immobilier
http://www.universimmo.com/actu/uniactu ... e_Code=450

Bulle immobilière : Est-on au bord du Krach ?
http://infos.actusite.fr/page.php?id=1889

Psychologie de la bulle immobilière
http://www.bulle-immobiliere.org/fr/bulle.pdf

Hausse irrationnelle des prix de l’immobilier – Le Blog immobilier
http://www.le-blog-immobilier.com/2006/ ... lier_.html

Les taux font danser la pierre - Le Blog immobilier
http://www.le-blog-immobilier.com/2006/ ... _ou_c.html

Remontée des taux, faut-il acheter maintenant ?
http://www.pierreetpetrole.com/article-3035741.html

Pourquoi les jeunes ne peuvent plus acheter ?
http://www.le-blog-immobilier.com/2006/ ... et__1.html

Resserrement des conditions de crédit
http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0 ... 986,0.html la hausse des taux s'accélère en Europe et au Japon
http://www.lexpansion.com/art/126.0.141545.0.html - durcissement des conditions de prêts

Stabilisation des loyers en mai 2006
http://www.meilleurtaux.com/savoir/actu ... hp?num=308

Stabilisation des loyers à Toulouse en 2006 – depuis l’adoption de L’indice de Révision des Loyers calé sur l’inflation
http://auat-toulouse.org/IMG/pdf/4P_Loy ... _light.pdf
et
http://www.foncia.fr/guide_des_prix_observatoire.htm (sélectionner Province puis Toulouse)

Pourquoi les loyers baissent à Paris
http://www.lefigaro.fr/immobilieractu/2 ... _prix.html

Pénurie de logements – Aspects humains et bibliographie
http://www.le-blog-immobilier.com/2006/ ... e_l_1.html

Facteurs fonciers et crise du logement - sénat
http://www.senat.fr/rap/r04-442/r04-4421.pdf

Marchés du logement, patrimoine et cycle économique
http://www.oecd.org/dataoecd/59/46/32108083.pdf

Le marché de l’investissement immobilier – prime de risque
http://www.cbre.fr/etudes/Etude_Investissement_2006.pdf

Politique monétaire et immobilier – canaux de transmission
http://www-iep.u-strasbg.fr/afse/papier ... afse10.pdf - etude de l'impact des remontées de taux sur l'économie - OFCE
http://www.oecd.org/dataoecd/40/46/35818744.pdf (Immobilier, pilier de la croissance ou épée de Damoclès)
http://esther38.free.fr/Amphis_3A/Polit ... useppe.pdf - Cours sur l'économie monétaire et les politiques économiques

Le modèle spéculatif de Bagehot appliqué à l’immobilier – Loi offre / demande
http://www.le-blog-immobilier.com/2006/ ... .html#more

Comment réaliser un atterrissage en douceur de l’immobilier
http://www.ixis-cib.com/read_doc_public ... &langue=FR

Allongement de la durée des prêts – Les Echos
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immob ... 073056.htm

Etude sur la solvabilité des ménages – Crédit Agricole
http://www.credit-agricole.fr/IMG/pdf/EI060425.pdf

Comportements des banques lors du krach de 1991 – Site Senat.fr
http://www.senat.fr/rap/r96-52/r96-5234.html

Notion de risque systémique – Les Echos:
http://www.lesechos.fr/formations/risqu ... le_4_3.htm

Risque systémique de provision financière en cas de retournement :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immob ... 078262.htm

Banques françaises et risque immobilier
http://www.asras.net/modules.php?name=N ... le&sid=951

Loi de cohésion sociale – Ministère du logement.
http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/enl.pdf

Conjoncture Insee
http://www.insee.fr/Fr/indicateur/analy ... rticle.htm


Dernière édition par BulleDog le 31 Mai 2007, 00:01, édité 15 fois.

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 Sujet du message: +100 Bravo
MessagePublié: 16 Août 2006, 17:34 
+ 100
Bravo,magnifique travail
nous qui nous plaignions de certains journalistes de faire du copier-coller
là il y a de quoi faire un numéro spécial, aussi bien pour la Dépêche,
que pour Capital, Votre argent,
etc..............
Tu as du en passer du temps pour la rédaction de ce post !!
Si tu cherches à te reconvenrtir !!! Fais journaliste spécialisé en immo !!
perso j'en connais pas bcp qui t'arriveraient ne serait-ce qu'à la cheville !
Encore Bravo


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MessagePublié: 16 Août 2006, 17:38 
Bravo pour le travail, mais ils ne vont rien comprendre, cela ne sort pas de la FNAIM...


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MessagePublié: 16 Août 2006, 18:07 
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Presse
Presse

Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 20:25
Message(s) : 4356
Vraiment bravo :D

Tu as fait un travail formidable que l'on devrait pouvoir garder toujours bien visible pour les nouveaux venus sur le forum.


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 Sujet du message: Réponse
MessagePublié: 16 Août 2006, 18:08 
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Inscrit(e) le : 24 Juin 2006, 15:43
Message(s) : 16755
Je n'ai que ça mais c'est un début :

Bonjour,
Votre message a bien été envoyé à l'agence ou la rédaction souhaitée.

Merci de votre fidélité.

Cordialement,
L'équipe de Ladepeche.com


Dernière édition par BulleDog le 19 Août 2006, 22:17, édité 1 fois.

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MessagePublié: 16 Août 2006, 19:39 
En ligne
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-++

Inscrit(e) le : 31 Août 2005, 12:37
Message(s) : 4687
Localisation : Haute Corse
Jamais un journaliste ne lira ça jusqu'au bout.
Enfin, on est encore en été, ç'est un bon job pour le stagiaire : un résumé en dix lignes pour le rédacteur.

_________________
Petit recueil de pensées inouïes


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MessagePublié: 16 Août 2006, 21:13 
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Inscrit(e) le : 21 Mai 2005, 09:26
Message(s) : 74
Magnifique travail de synthese, à garder en évidence pour tous les nouveaux arrivants sur le forum. Ce document est d'autant plus crédible qu'il est mesuré, ce qui est rare chez les baissiers. Superbe.

Pierre


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MessagePublié: 16 Août 2006, 21:25 
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Inscrit(e) le : 21 Juil 2005, 18:02
Message(s) : 6378
Localisation : Savoie
Comment ça, les baissiers sont pas crédibles ? Bon ! puisque c'est comme ça, à la fin de l'année, c'est -50% !
ok je :arrow:

BEAU TRAVAIL !!

_________________
Ex-moderateur. La pluralité des opinions est le fondement de la démocratie.


Dernière édition par ReG_ le 16 Août 2006, 21:27, édité 1 fois.

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 Sujet du message: Bravo
MessagePublié: 16 Août 2006, 21:26 
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Inscrit(e) le : 10 Juil 2006, 20:54
Message(s) : 1411
Localisation : face à mon écran
Magnifique travail de synthèse !

mais alors, il n'y a plus rien à dire sur le sujet ?

:roll:

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Lait enfants
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MessagePublié: 16 Août 2006, 21:34 
C'est clair que c'est beaucoup de travail.

Félicitations.

A mon avis faudrait en faire une page Web :-)
Si ça te dit, on peut aussi la mettre sur cotation-immo; ça pourrait être mis dans la rubrique 'courriers des lecteurs'


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MessagePublié: 17 Août 2006, 07:05 
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Inscrit(e) le : 19 Juil 2005, 10:19
Message(s) : 592
Localisation : 92-Meudon
gandalf-tof a écrit:
Si jamais il te reste un peu de courage, tu peux aussi éventuellement l'adapter par exemple en élaguant les références à toulouse pour le mettre chez wikipédia pour bulle-immobilière qui n'existe pas... :wink:

Oui, c'est une tres bonne idée


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MessagePublié: 17 Août 2006, 10:19 
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Inscrit(e) le : 20 Juin 2006, 13:30
Message(s) : 2612
Un grand merci pour ce travail !!!!

ça ferait un excellent outil pour convaincre !


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MessagePublié: 17 Août 2006, 15:49 
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Inscrit(e) le : 28 Fév 2006, 21:06
Message(s) : 223
Ouch... :shock:

C'est une merveille que tu viens de nous pondre là... :D
A diffuser le plus largement possible ! :twisted:


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MessagePublié: 17 Août 2006, 15:51 
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Inscrit(e) le : 24 Mai 2005, 16:25
Message(s) : 5710
Localisation : Est de la France, Luxembourg
Excellentissime 8)

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In Memoriam Pajala

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MessagePublié: 17 Août 2006, 19:01 
Beau travail ! Reste plus qu'à lire les liens et tirer les conclusions.


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MessagePublié: 19 Août 2006, 12:30 
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Inscrit(e) le : 21 Mai 2005, 12:37
Message(s) : 39287
Maxime a écrit:
Excellent
A garder

Effectivement.

Changement de titre.

Et toujours l'étude intégrale de JMP qui a été la génèse du forum.

_________________
Bulle Immobiliere.org : Présentez vous / Index / L'essentiel / Charte / Fonds documentaire


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MessagePublié: 19 Août 2006, 13:10 
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Inscrit(e) le : 30 Juil 2006, 14:09
Message(s) : 2015
Localisation : nord du 13
vraiment bien ecrit

mais y vont pas etre vexé les journaliste de pas l'avoir pondu ? :lol:


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MessagePublié: 19 Août 2006, 15:02 
Beau travail !
Mesuré, étayé...
Félicitations !


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MessagePublié: 20 Août 2006, 12:28 
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Inscrit(e) le : 22 Juil 2006, 22:18
Message(s) : 2331
belle demonstration !

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MessagePublié: 23 Août 2006, 12:25 
Des nouvelles des journaleux, ou ils font la sieste sur ton poncif ?


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MessagePublié: 23 Août 2006, 18:51 
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Inscrit(e) le : 24 Juin 2006, 15:43
Message(s) : 16755
Non, l'article a plus d'un mois maintenant, ils sont passés à autre chose.
D'ailleurs la rubrique réactions des lecteurs le concernant n'est même plus accessible


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MessagePublié: 23 Août 2006, 19:43 
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Inscrit(e) le : 21 Mai 2005, 15:26
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Localisation : Var
JOLI !

_________________
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MessagePublié: 31 Août 2006, 10:10 
Il en ressort que, comme tous les exposés manipulant un trop grand
nombre de facteurs "aléatoires" ne pouvant que s'appuyer
maladroitement sur des statistiques elles-mêmes contestables, on veut
faire dire à se rapoort TOUT et son contraire à l'instar d'un thèse
qui doit contenter jury, ego et crédibilité.
Désolé, mais si ce document a le mérite d'exister, le fond du problème n'y est pas.....


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MessagePublié: 31 Août 2006, 18:05 
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Inscrit(e) le : 24 Juin 2006, 15:43
Message(s) : 16755
stefleb a écrit:
Il en ressort que, comme tous les exposés manipulant un trop grand
nombre de facteurs "aléatoires" ne pouvant que s'appuyer
maladroitement sur des statistiques elles-mêmes contestables, on veut
faire dire à se rapoort TOUT et son contraire à l'instar d'un thèse
qui doit contenter jury, ego et crédibilité.
Désolé, mais si ce document a le mérite d'exister, le fond du problème n'y est pas.....


Enfin, un avis critique.
précisez :
- statistiques contestables;
- le fond du problème n'y est pas.


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MessagePublié: 02 Oct 2006, 22:37 
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Inscrit(e) le : 22 Juil 2006, 22:18
Message(s) : 2331
un element significatif d'accroissement du retournement lorsqu'il aura eu lieu.
les impots fonciers et taxe d'habitation. En effet le recul de l'irpp et les transferts de competences aux collectivités locales, ont pour consequence une flambée de la taxe de l'immobilier.
tant qu'on est en haut de bulle pas de probleme.
au moment du krach, avec un logement vide pour les cas ou ses biens ont été acheté pour la location, la hausse peut devenir vite insupportable budgetairement parlant. et là, l'etat ne se gene guere pour saisir. :mrgreen:

_________________
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MessagePublié: 20 Juin 2007, 10:27 
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Inscrit(e) le : 21 Mai 2007, 17:57
Message(s) : 598
Citer:
VIII. Probabilité des scénarios de l’immobilier

Dans son rapport le sénat par l’intermédiaire de Philippe Marini prévoit les probabilités suivantes : Atterrissage brutal (20%), Atterrissage en douceur (40%), Poursuite de la hausse (40%) avec augmentation d’un atterrissage brutal après 2007.


Je suis en train de lire le rapport de Marini (fin 2005). C'est super intéressant d'autant plus que l'auteur n'a pas de parti pris et semblant ultra compétent.

http://www.senat.fr/rap/r05-006/r05-006.html

Ce rapport date d'octobre 2005. Nous somme en 2007. La hause s'est poursuivit dans l'interval mais se ralentie (croissance sur un chiffre).
Est-ce qu'on peut appeler ça un atterrisage en douceur ? Ou alors le risque de baisse brutale se confirme avec ces hausses ?


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MessagePublié: 01 Sep 2007, 08:43 
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Inscrit(e) le : 24 Juin 2006, 15:43
Message(s) : 16755
En effet, le rapport signalait que le marché ne devait pas être soutenu avec des aides et dispositifs fiscaux avec une augmentation des prix telle que celle de 2004 et 2005 car on aurait eu un retournement après 2007 qui aurait fortement impacté l'économie en retour.

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