Vente à un promoteur

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alfarose
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Vente à un promoteur

#1 Message par alfarose » 19 févr. 2012, 18:12

bonjour,

J'habite en région Parisienne une maison ancienne sur un terrain d'environ 1800 m2, je suis dans un endroit recherché et à proximité immédiate d'une gare. Un nouveau PLU a été récemment voté dans ma commune et celui ci autorise une densification hurbaine dans mon quartier au travers de la construction de petits collectifs.

Je comence à être contacté par des promoteurs qui s'interessent à ma parcelle.

Quel attitude à avoir ? dois je en parler à la mairie ? quels pièges à eviter ?

Merci pour vos réponses et votre aide

defrance69

Re: Vente à un promoteur

#2 Message par defrance69 » 19 févr. 2012, 18:31

à lire sur le blog d'ingrid ninon (bizzare il n'est plus sur le site mais on le retrouve sur le cache de google)
Je n'ai pas encore évoqué, dans ce blog, la catégorie des promoteurs qui sont des acteurs importants du marché immobilier français, et qui ne sont pas bien connus par le grand public. Tout d'abord, il faut préciser que la puissance financière des promoteurs est particulièrement hétéroclite: certains possèdent une large assise et ont pignon (pognon?) sur rue, d'autres sont bien plus limités en capacité d'investissement. Enfin, un grand nombre d'"amateurs" se présente sous le terme de "promoteur" alors qu'aucune opération n'est encore sortie de terre par leur intermédiaire!

Mes quelques expériences avec ces professionnels ont toutes été désagréables ( jusqu'à aujourd'hui). J'ai découvert, au fur et à mesure de mes rencontres, le mode de fonctionnement de certains d'entre eux, qui peuvent, d'ailleurs, représenter de véritables plaies pour le particulier-vendeur, peu aguerri à leurs pratiques.

Je souhaite vous raconter une situation qui m'a particulièrement marquée, parce que je n'en avais pas anticipé la finalité. En 2006, à l'époque où l'immobilier avait toujours le vent en poupe, un couple de toulousains me confie à la vente une belle maison ancienne (dite "Toulousaine", en briques foraines et galets). L'avantage incomparable de la maison réside dans son jardin, entièrement constructible de bord à bord, de plus de 1800m² en pleine ville de Toulouse. La position du bien est, de plus, idéale car le terrain fait angle avec deux rues, ce qui permet deux entrées différentes.

Dès la mise en vente, de véritables enchères commencent alors que ce n'était pas prévu ainsi. Nous avions bien fixé un prix de départ, en accord avec les propriétaires, mais les promoteurs me contactent rapidement pour me proposer plus. Nous recevons ainsi 4 offres d'achat différentes pour la maison, toutes émanant de promoteurs nationaux ou régionaux, présentant entre elles un écart-type de plus de 400 000 euros. Je suis étonnée, moi-aussi, de cette effervescence car je n'ai pas, à l'époque, l'habitude de travailler avec des promoteurs. Comme mon travail l'exige (toute offre d'achat doit être communiquée), je présente, bien entendu, les propositions aux propriétaires qui, tout d'abord, n'en reviennent pas. Ils n'espéraient pas tant, et sont tout de même inquiets suite à mes explications. Je prends le temps, en effet, de détailler avec l'offre, la série de conditions imposées par cet acheteur professionnel. Les vendeurs auraient bien préféré signer avec un particulier, mais le différentiel d'argent proposé est trop important pour ne pas se laisser tenter (d'autant qu'aucun particulier ne se déclare dans l'intervalle intéressé par la maison). Ils acceptent donc l'offre la plus élevée, s'appuyant sur l'exemple passé d'un ami qui avait vendu sans problème à un promoteur, et, je tiens à le souligner, également sur les conseils de leur notaire, attestant du sérieux du promoteur.

Il faut donc savoir que les promoteurs aguerris imposent quasi-systématiquement des contraintes importantes aux vendeurs, par le biais d'un compromis de vente (signé chez leur notaire), particulièrement bien ficellé:

- L'offre est faite sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire pour une SHON définie, ce qui sous-entend, bien entendu, qu'un immeuble (dit un "collectif") sera construit sur le terrain et que la maison sera détruite au préalable pour libérer de la place. Obtenir un permis de construire pour un projet d'une telle envergure n'est pas chose aisée pour le promoteur. Son architecte devra certainement proposer consécutivement plusieurs projets améliorés avant d'obtenir un accord. Tout cela prend du temps, comme vous vous en doutez. Mais imaginons, au bout d'une année, le permis de construire enfin obtenu (C'est en tout cas ce qui est arrivé dans l'affaire que je raconte ici).

- Généralement, la deuxième condition suspensive concerne le recours des Tiers et, croyez-moi, ce point n'est pas une simple formalité.
En effet, dès le permis de construire obtenu par le promoteur, un panneau est posé sur le terrain pour informer le voisinage du projet. Le délai de recours possible commence alors à courir. Les riverains disposent, en effet, de quelque mois pour tenter de s'opposer au nouvel immeuble.
Très souvent, dans une rue résidentielle calme, composée de petites maisons Toulousaines individuelles, ce type de panneau fait l'effet d'une bombe. Finie la tranquilité pour les voisins immédiats: les étages de l'immeuble offriront un beau vis-à-vis sur leur piscine. D'autres craignent que le futur collectif nuise à la luminosité, déjà réduite, de leur habitation. Parfois, est-ce le bruit provoqué par les allers et venues d'une vingtaine de nouveaux riverains (le projet concerne en général 15 à 20 appartements) qui inquiète. Bref, chaque propriétaire de la rue se met à redouter le pire, imagine les moins-values que ce type de projet va impliquer sur le prix de leur propre maison. Certaines personnes, bien informées, ne craignent rien pour leur patrimoine en raison, par exemple, de l'éloignement de la future construction mais savent qu'il y a souvent quelque chose à gagner à s'y opposer. Ainsi, pour toute ces raisons, il n'est pas rare de voir fleurir des associations de riverains qui déposent des recours, dits amiables, à la mairie pour contester le permis de construire délivré. Le service urbanisme répond souvent sous quelques semaines que tout est conforme aux réglèments (sinon, le permis n'aurait pas été accordé).
Pendant ce temps, le propriétaire-vendeur attend de savoir à quelle sauce il va être mangé. Lié par le compromis de vente signé avec le promoteur, il ne peut casser son engagement sans contrepartie financière, car la maison est belle et bien "réservée". Bref, il ne peut qu'attendre en priant pour que le promoteur finisse pas acheter au prix sur lequel il s'était engagé au départ.

Pour revenir à notre cas particulier du couple vendant sa toulousaine sur 1800m² de terrain, 3 recours de tiers ont été déposés en 2007. A cette période, les propriétaires attendent déjà, depuis un an, de pouvoir vendre, et ces recours fournissent au promoteur une possibilité légale de désengagement sans indemnité. Mais, souvent, les frais, engagés par ce dernier, sauvent (temporairement) les vendeurs d'un désistement. Pour le promoteur, la facture est déjà lourde car il a fallu payer grassement l'architecte qui a dû revoir une dizaine de fois sa copie pour obtenir le fameux permis de contruire. Donc, il n'est pas rare de voir le promoteur entrer en négociation avec les associations de riverains afin d'éviter un recours de tiers, plus dur, vers le tribunal administratif. Il faut savoir que ce type de recours de la "dernière chance" casse la vente (et le projet) dans 90% des cas, en raison de la lenteur de traitement du tribunal, qui ne se prononce en moyenne pas avant deux années. Dans ce cas, personne n'a les moyens d'attendre 24 mois de plus et le promoteur se désengage, libérant la maison. Le propriétaire retrouve alors la possibilité de vendre, mais après beaucoup de temps perdu.
Mais, ne nous égarons pas: j'en étais aux négociations entre associations et promoteurs. Ainsi, des ententes peuvent être trouvées: le président de l'association "de riverains en colère" se voit offrir un parking dans la future résidence (ce qui le calme instantanément), un autre reçoit une somme d'argent, et, par magie, les futurs recours au tribunal adminitratif sont abandonnés.Grâce à ces petites arrangements, les 2 conditions suspensives sont levées, mais il en reste malheureusement une troisième:

- La troisième condition concerne le financement et plus classiquement, dépend de l'obtention du prêt bancaire (car les promoteurs achètent à crédit, c'est plus intéressant). Et dans le cas de mon couple de clients, c'est ici que cela se corse (comme si cela n'avait pas été assez compliqué avant). Nous sommes en 2008, avec déjà plus de 2 ans d'attente. Un matin, le promoteur leur donne rendez-vous dans leur fameuse maison (menacée d'une démolition prochaine), et leur offre de poursuivre son acquisition, si et seulement si, les propriétaires revoient leur prix. Je me souviens de cet instant car j'étais conviée à cette réunion matinale. Ma cliente a fondu en larmes et son mari s'est levé, avec la ferme intention de mettre son poing sur la figure de son interlocuteur. Le promoteur, habitué à de telles réactions, ne s'est pas dépourvu de son calme. Il a évoqué les "cadeaux" effectués aux riverains qui ont grevé son budget de départ, et surtout la crise qui vient tout juste de débouler. Il ne veut plus mettre autant d'argent. C'est tout. Il propose 500 000 euros en moins que son prix de départ et retombe ainsi à un prix inférieur au marché actuel. A prendre ou à laisser. Mes clients ont, par ailleurs, acheté une autre maison de particulier à particulier (malgré mes mises en garde car je leur conseillais d'attendre d'avoir encaissé réellement leur vente avec le promoteur), et n'ont plus tellement le choix. Ils ne peuvent plus attendre, ils ont déjà déménagé et ne peuvent entretenir 2 maisons à la fois. Ils acceptent le nouveau prix proposé.

Ce qui est dommage dans cet exemple, est que le prix final de vente aurait pu intéresser des particuliers et qu'avec eux, la maison aurait survécu. De plus, la vente se serait réalisée en 3 mois, et non 2 ans. Le quartier aurait été préservé dans son état résidentiel, les voisins n'auraient pas enduré 10 mois de travaux.

Pactiser avec les promoteurs reste aléatoire, surtout si la conjoncture économique se dégrade entre temps. Certaines offres alléchantes ont pour but unique de réserver une maison et sont destinées, d'avance, à être revues à la baisse au moment du paiement. Mais peut-être les vendeurs ne le savent pas assez et les agents immobiliers bien trop intéressés par leur commission pour alerter (ceci-dit, le porteur de mise en garde est rarement écouté, comme j'ai pu en faire l'expérience. La cupidité des uns est bien égale à celle des autres). Je tiens tout de même à souligner également le rôle des notaires dans leur fonction de conseil, qui a cruellement fait défaut dans le cas que je viens d'évoquer.
http://webcache.googleusercontent.com/s ... clnk&gl=fr

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immodiscount
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Re: Vente à un promoteur

#3 Message par immodiscount » 19 févr. 2012, 20:00

et la cerise sur le gateau de la vente à promoteur:

condition suspensive de l'achat: commercialisation sur plan du projet à hauteur de 50, 60 ou 100 % des nouveaux appartements
donc il suffit que le promoteur indique qu'il n'a pas atteint le quota de commercialisation et la vente ne se fait pas.

donc: en résumé: le discours à tenir

vous êtes promoteur donc professionnel de l'immobilier ; vous connaissez la législation en matière d'urbanisme et d'obtention de permis de construir, et votre société à pignon sur rue donc en capacité financière d'assumer le portage de l'achat du terrain
sinon vous êtes un petit joueur et je recherche un acheteur (promoteur) sérieux.
donc je suis vendeur : merci de me transmettre votre offre pour une acquisition sans aucune condition suspensive si vous souhaitez obtenir cet emplacement .

épicétou
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Re: Vente à un promoteur

#4 Message par kaz » 19 févr. 2012, 21:05

Un matin, le promoteur leur donne rendez-vous dans leur fameuse maison (menacée d'une démolition prochaine), et leur offre de poursuivre son acquisition, si et seulement si, les propriétaires revoient leur prix. Je me souviens de cet instant car j'étais conviée à cette réunion matinale. Ma cliente a fondu en larmes et son mari s'est levé, avec la ferme intention de mettre son poing sur la figure de son interlocuteur. Le promoteur, habitué à de telles réactions, ne s'est pas dépourvu de son calme. Il a évoqué les "cadeaux" effectués aux riverains qui ont grevé son budget de départ, et surtout la crise qui vient tout juste de débouler. Il ne veut plus mettre autant d'argent. C'est tout. Il propose 500 000 euros en moins que son prix de départ et retombe ainsi à un prix inférieur au marché actuel. A prendre ou à laisser.
:evil: :evil: :evil:

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Re: Vente à un promoteur

#5 Message par WolfgangK » 20 févr. 2012, 00:54

j'ai entendu que la législation avait évolué pour rendre plus difficile les recours infondés contre les projets des promoteurs.
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Vente à un promoteur

#6 Message par neron » 20 févr. 2012, 01:46

Cela n’empêche, c'est des pro. et donc pour eux un sous de gagné est du bénef. en plus. Ils ne font donc pas de cadeaux

De son côté faut déjà estimer la valeur de son bien type:

surface*Cos*((coef. m2 habitable)*prix neuf/m2-(prix du m2 à construire)*marge*(frais financier)*frais de promotion) puis 50/50. Ils récupèrent la TVA

ou par le rendement locatif (avec avtg. fiscal) et le coût du crédit si le prix du m2 du neuf en location est inconnu.

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Re: Vente à un promoteur

#7 Message par PACA » 20 févr. 2012, 09:26

Je ne connais pas du tout le sujet…j’ajoute des questions d’ordre juridique pour se prémunir.
Est-il possible de mettre des conditions suspensives pour protéger le vendeur de telle sorte qu’il se retrouve dans la cas le plus défavorable dans une situation identique à celle d’avoir vendu de façon classique :
- L’offre est limitée dans le temps, par exemple un an ?
- A un prix fixe minimum garanti payé avant cette limite ? par exemple légèrement supérieur au montant d’une vente classique.
- Des partie variables payées par la suite correspondant par exemple à 10% ou autre du prix de vente de chaque lot ? sachant que cette partie représente un risque en cas de faillite.
Questions qui peuvent se poser pour d’autres projets que des projets immobiliers.

Remarque : en cas de vente de façon classique au prix du marché, et non à un promoteur, comment se prémunir contre un achat soit disant pour y habiter mais qui sera suivit d'une revente immédiate à un promoteur ?

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Re: Vente à un promoteur

#8 Message par Gei » 20 févr. 2012, 09:45

PACA a écrit : Remarque : en cas de vente de façon classique au prix du marché, et non à un promoteur, comment se prémunir contre un achat soit disant pour y habiter mais qui sera suivit d'une revente immédiate à un promoteur ?
Ou comment avoir les avantages sans les risques...

De manière générale, si le terrain est aussi attractif que ne le laisse pense sa description, la probabilité est grande pour qu'il y ait préemption, non ?

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Re: Vente à un promoteur

#9 Message par WolfgangK » 20 févr. 2012, 10:40

neron a écrit :Cela n’empêche, c'est des pro. et donc pour eux un sous de gagné est du bénef. en plus. Ils ne font donc pas de cadeaux
Nous sommes bien d'accord.
Pour ma part, dans ce cas de figure il me semblerait indispensable de jouer à armes égales et donc de ne signer le contrat qu'après avis favorable d'un avocat expert dans ce genre de transactions (plutôt que suivant les avis de forumeurs aussi dévoués qu'incompétents :roll: ).
Modifié en dernier par WolfgangK le 20 févr. 2012, 13:48, modifié 1 fois.
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alfarose
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Re: Vente à un promoteur

#10 Message par alfarose » 20 févr. 2012, 11:41

Bonjour

Merci pour vos réponses. A ce stade j'en tire les conclusions suivantes :

- Vendre sans clauses suspensives comme pour e vente à particulier. Si la parcelle les interesse vraiment, en tant que professionnels ils seront prêts à prendre le risque.
- Se faire assister d'un avocat spécialisé (je trouve ça où ?)
- Eviter les situations de blocage de la vente par un compromis qui n'engage pas le promoteur ou trés peu.

highway
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Re: Vente à un promoteur

#11 Message par highway » 21 janv. 2014, 15:54

Bonjour
A mon tour d'être contacté par 2 promoteurs différents..
D'autres retours d'expérience depuis ?

CD69
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Re: Vente à un promoteur

#12 Message par CD69 » 10 avr. 2015, 15:33

Bonjour,

Bien que ce sujet date, je pense qu'il intéresse aujourd'hui encore certains particuliers qui sont contactés par des promoteurs immobiliers et qui ne trouvent pas de réponses. Aussi, je souhaite apporter quelques conseils.

La vente à un promoteur immobilier n'est pas une vente classique. Vous êtes en face d'un professionnel qui achète la matière première de son opération, à savoir, le foncier (votre maison, votre terrain). Comment fixe t il les prix? Tout les promoteurs ont une méthode similaire celle du compte à rebours. Aux recettes globales, ils enlèvent les différents coûts et leur marge pour en déduire un prix de foncier. Ceux qu'ils paient c'est de la SDP (Surface de plancher), anciennement appelé SHON.

Lorsqu'ils vous donnent un prix, celui ci doit être fait selon une étude de faisabilité faite par un architecte en accord avec le Plan Local d'Urbanisme de votre commune (anciennement POS, plan d'occupation des sols).

Je ne cesse de le répéter à qui souhaite l'entendre mais une proposition promoteur c'est un prix et des conditions suspensives. Les deux sont à "encadrer".

Un prix ça se justifie. Le but d'un promoteur est de vendre pas d'acheter. S'il ne vend pas, il n'achète pas. Pour sécuriser le prix au maximum, il faut vérifier la faisabilité : est elle en accord avec le PLU? Le prix de sorti des appartements est il correct?, à savoir le prix au m² SHAB (Surface habitable), le coût de travaux est également une variable importante qui dépends de la complexité des terrains et des régions.

Les conditions suspensives sont essentielles. Beaucoup de propriétaires pensent que leur notaire est la personne la plus compétente pour les sécuriser dans cette vente...Partons du principe que ce dernier ne soit pas appâter par le flux financier que représente les VEFA (vente en l'état futur d'achèvement des différents appartements de l'opération) que le promoteur va lui confier dans un second temps, votre notaire n'est pas architecte, il ne peut donc pas vérifier que la première des conditions suspensives que représente l'obtention d'un Permis de Construire pour x m² de Surface de plancher soit correct et pas, surdensifier par le promoteur afin de faire la meilleure proposition...(et oui cela arrive!)

Toutes les conditions suspensives doivent faire l'objet d'une parfaite rédaction pour tenter de sécuriser au maximum les propriétaires car ce n'est pas un "compromis" que vous signez! C'est une déformation du langage, qui a mon sens, crée une imcompréhension chez le propriétaire, de sorte que pour lui, il n'y a pas de différence juridique entre signer avec un promoteur et signer avec un particulier. Il pense seulement que les délais sont plus long et les conditions sont plus nombreuses...mais ce n'est pas tout, votre engagement n'est pas le même!!!

En droit français, il existe plusieurs types de promesses dont notamment la promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale. Celles ci n'ont pas les mêmes effets juridiques. Dans le premier cas, c'est généralement celle que vous signez avec un particulier, à savoir, vous vous engagez à vendre et lui s'engage à acheter, il y a un échange de volonté dès la signature. Avec un promoteur, vous êtes dans 95 % des cas, dans le cadre d'une PUV, promesse unilatérale. C'est à dire, que vous vous engagez à vendre et le promoteur a la possibilité de lever une option d'achat mais il n'y aucun échange de volonté et il n'est donc en aucun cas contraint d'acheter. En effet, même si toutes les conditions suspensives sont levées et qu'il décide de ne pas lever l'option d'achat, vous ne pouvez pas le contraindre...

Je souhaite réellement que c'est quelques lignes ont pu "aider" certaines personnes. Sachez que lorsque vous êtes propriétaire d'un foncier où l'on peut faire une opération immobilière, il y a tout un business derrière que vous ne pouvez pas imaginé, des stratégies impensables. Gardez le à l'esprit!

Cordialement
Catherine DIMECH

highway
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Re: Vente à un promoteur

#13 Message par highway » 11 avr. 2015, 21:34

Merci pour ce retour, c'est court, mais très complet !

CD69
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Re: Vente à un promoteur

#14 Message par CD69 » 21 avr. 2015, 10:44

De rien.

Si vous avez des questions ciblées, n'hésitez pas!

Cordialement

Catherine
Catherine DIMECH

rafale
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Re: Vente à un promoteur

#15 Message par rafale » 24 sept. 2015, 08:58

Catherine Dimech, bonjour, vous dites que même si toutes les conditions suspensives sont purgées, le promoteur peut se désister. Que peut-il arguer pour ce faire ? Nous sommes dans le cas où nous avons vendu à un promoteur qui fait de la réhabilitation d'immeubles anciens. Ce monsieur exerce une sorte de chantage et menace de rompre la vente si nous ne lui laissons pas faire des sondages dans les murs et les plafonds. Nous refusons puisque la vente n'est pas actée encore. Que peut-il faire ? Et s'il refuse la vente pouvons-nous être indemnisés ? Merci d'avance pour votre réponse.

CD69
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Re: Vente à un promoteur

#16 Message par CD69 » 29 sept. 2015, 17:55

Bonjour rafale,

Pour répondre parfaitement à vos questions, j'ai besoin d'un peu plus de renseignements...! Qu'avez vous signé ? Quelles sont les conditions? ont elles été levées ?

Première question : que peut il arguer pour ce faire ?
Si nous sommes dans le cadre d'une promesse unilatérale, il n'a rien besoin d'arguer pour ne pas acheter puisqu'il n'a aucune obligation d'achat...

Deuxième question: que peut il faire ?

Si dans le cadre de votre promesse, il y a des conditions d'amiante de plomb dans lesquelles vous autorisez le bénéficiaire de la promesse (le réhab) à procéder à tous sondages...il a le droit. Si ce n'est pas écrit, il peut aller se faire voir. Par contre, clairement, j'imagine mal un réhab ne pas mettre ce type de conditions suspensives...mais bon on sait jamais !

S'il refuse la vente, peut il être indemnisé ?

Idem, ca dépend de ce que vous avez signé et des conditions : (je prends juste l'exemple d'une PUV car c'est extrêmement rare qu'un professionnel prennent le moindre risque et vu que vos notaires vous disent "oh ben c'est normal" et ben tout le monde trouve ça normal...bref!)

Puv + conditions de sondages : aucune indemnité
PUV + pas de condition de sondages+ autres conditions non encore levées : aucune indemnité
PUV + pas de condition de sondages + autres conditions levées : indemnité

En fait, rafale, le top serait que je vois votre promesse, je ne sais pas si j'ai le droit de laisser mon email sur ce genre de forum...

N'hésitez pas à revenir sinon mais avec un peu plus de détails.

Bien cordialement
Catherine DIMECH

arnaudlebonobo
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Re: Vente à un promoteur

#17 Message par arnaudlebonobo » 09 oct. 2015, 10:22

Bonjour

Je souhaite apporter ma pierre à l'édifice et vous donnez des clefs simples et pratiques.
Notamment une question simple : comment puis-je évaluer le prix potentiel d'achat de mon terrain par le promoteur ?
Il y a deux cas : soit votre terrain fait partie d'un ensemble de terrain soit c'est le seul.
Vous n'êtes pas obligé de tout lire et vous pouvez vous contenter du texte en gras si besoin.

Comme dit plus haut, voila le raisonnement du promoteur :
- un terrain avec un potentiel constructif respectant le PLU (Plan Local d'Urbanisme) et un certain équilibre économique et commercial (pas trop de parkings souterrains parce que ce n'est pas rentable ; il faut un produit qui répond à la demande locale, etc...)
- il raisonne par un "compte à rebours" : quel chiffre d'affaires peut produire ce terrain ? Concrètement, ca veut dire, combien de m² de logements et à combien je vais pouvoir les vendre ?
- pour évaluer ce montant, vous pouvez prendre le prix moyen au m² de logements collectifs neufs sur meilleursagents par exemple multiplié par la surface du projet
- en ordre de grandeur, le coût du foncier représente 10 à 20% de ce montant

Exemple :
Sur votre parcelle seule, le promoteur peut faire 3000 m² de logements collectifs à 3000 € / m².
Ca fait un CA prévisionnel de 9 millions d'euros.
Donc un budget foncier prévisionnel de 900 k€ à 1.8 k€

S'il y a plusieurs parcelles, vous pouvez essayer de tenir ce raisonnement au prorata de la surface des parcelles concernées.
Par exemple, même projet sur deux parcelles équivalentes (la votre et votre voisin).
Dans ce cas, pour votre parcelle, de 450 k€ à 900 k€.

Vous allez me dire que c'est une marge énorme et c'est souvent le cas en fait.

Comme dit plus haut, le promoteur doit vendre pour vous acheter, vous passerez rarement à côté de ces conditions suspensives.
Plutôt que de rejeter en bloc ces conditions, mettez les de votre côté :
- imposez des dates et délais précis de dépôts de permis de construire, de démarrage de la commercialisation etc... En effet, si le promoteur ne fait rien pour faire avancer le projet, vous pourrez toujours attendre des années. En le contraignant, vous pouvez vous garantir des portes de sorties : si le promoteur ne respecte pas ses engagements, vous pouvez aussi sortir de la promesse.
- demande une promesse synallagmatique pour contraindre le promoteur. Comme évoqué précédemment, la différence entre unilatérale et synallagmatique c'est que dans le premier cas si le promoteur ne respecte pas ses engagements vous pourrez seulement conserver des indemnités d'immobilisation. Dans le second, vous pourrez forcer la vente, vous pourrez l'obliger à acheter votre terrain (ca n'arrive pas souvent mais c'est une contrainte pour le promoteur).
- demander au moins 10% d'indemnité d'immobilisation, pas des cautions ou des garanties à première demande
- prenez votre notaire et n'hésitez pas à en prendre un bon pour coller des conditions qui vous protégeront ou vous aideront : obligations d'informations régulières de la part du promoteur , etc...

Les plus importants de tous mes conseils je pense : demandez que le prix de vente :
- soit revu en fonction du permis de construire réellement déposé. Si le promoteur déposé finalement 10% de surface en plus, pas de raison que vous n'en profitiez pas. Rapportez donc le prix de votre foncier aux nombres de m² du projet.
- comprenne une part d'intéressement au chiffre d'affaires du promoteur. Si le promoteur vend plus cher que prévu, pas de raison que vous n'en profitiez pas. Dans la promesse, demandez à votre notaire d'inscrire cette clause avec le prix d'objectif du promoteur et un % d'intéressement à votre profit.
Entre nous, difficile de faire appliquer cette clause, mais ça ne coûte rien et vous pourrez l'enlever plus tard dans la négociation en cas de besoin si vous voulez obtenir autre chose du promoteur.

De même je me tiens à votre disposition s'il y a des questions sur ce sujet.

Arnaud

rafale
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Re: Vente à un promoteur

#18 Message par rafale » 17 oct. 2015, 08:00

Merci Catherine pour vos explications. Les choses ont un peu évolué. Le promoteur veut faire des sondages dans les sols et plafonds pour estimer quels moyens il lui faudra engager pour faire une isolation parfaite des lieux (en gros c'est cela). La présence de plomb ou d'amiante lui importe peu et il n'y a pas de conditions suspensives à ce sujet ni au sujet des sondages. Il y va au culot. Les seules conditions suspensives sont : l'autorisation de travaux, l'obtention du crédit, et la non péremption de la bâtisse. C'est un immeuble haussmannien avec parquets à bâton rompu et beaucoup de moulures et tant que je vis dans cet immeuble je ne veux pas vivre avec des trous dans les moulures ni dans le plancher. Je reviendrai vous voir s'il y a évolution de la situation. Pour le moment je n'entends plus parler de ces fameux sondages. Il semble que la partie soit gagnée... Bonne journée à vous.

arnaudlebonobo
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#19 Message par arnaudlebonobo » 19 oct. 2015, 16:57

Les trois conditions données par le promoteur sont tout à fait classiques.
Encore une fois, je vous conseille (comme dans mon post précédent) de demander un intéressement sur le résultat si vous voulez que le prix de vente soit au plus juste une fois l'opération terminée.

CD69
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#20 Message par CD69 » 20 oct. 2015, 11:50

Bonjour rafale,

Et bien il en a du culot s'il n'y avait pas de conditions suspensives...Dans ce cadre, vous avez la bonne attitude stratégique de maintenir votre positionnement ! Comme je dis souvent aux propriétaires, la signature n'est que le début d'une série de pression...Aussi, il faut maintenir le cap juridique de la promesse signée, c'est le seul moyen de contraintes que le particulier a sur le promoteur, une fois la promesse signée.

Je vous souhaite de parvenir, dans les meilleurs conditions, à l'aboutissement de votre projet.

Concernant le message d'arnaudlebonobo, bien qu'humainement, je comprenne votre conseil, il me semble, de part l'expérience que j'ai de ma profession et pour avoir été moi même, de part des biens de famille, propriétaire foncier, que lorsque nous avons signé une promesse, notre problématique ne réside pas dans "comment gagner plus que ce sur quoi nous étions d'accord de vendre" mais plutôt "comment être sur que la somme à laquelle nous nous sommes engagés aille au bout...".

Par contre, votre réflexion peut être mis en avant lors de la négociation avant signature. Même si non réalisable dans le cadre d'un projet avec un opérateur de type national, j'utilise souvent la technique de demander des éléments non réalisable (dans les faits) pour que le promoteur concède sur des éléments qui sont compliqués mais plus réalistes. Mais il me semble que c'était le sens de vos propos dans l'avant dernier post que vous aviez soumis...aussi je trouve votre apport judicieux en ce sens et j'ose me permettre d'exprimer votre réflexion de manière différente pour une plus grande compréhension.


Je vous souhaite une bonne journée.

Cordialement
Catherine DIMECH

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#21 Message par rafale » 23 oct. 2015, 09:30

Bonjour et vraiment merci pour toutes ces réponses si claires. Comme vous le dites si bien Catherine, je suis plus préoccupée de savoir si au dernier moment il ne va pas demander de baisser le prix plutôt qu'à calculer si je peux en retirer davantage. Mais je garde ce conseil en réserve car effectivement les travaux qu'il envisage lui permettre d'augmenter la surface de vente ce que je pourrai arguer si finalement il voulait une baisse. J'en retire un prix suffisamment élevé pour m'estimer heureuse.
Les conditions suspensives (obtention du crédit et permis travaux) sont levées et la signature authentique ne saurait tarder. Dans le compromis de vente il est dit qu'il me laisse 2 mois pour vider la maison et trouver un logement si ce n'est pas fait. Effectivement je n'ai rien car je ne peux signer un compromis sans argent. Le prêt relais n'était pas pour moi car ma santé est trop chancelante pour les assureurs ... Or maintenant le notaire m'a avertie qu'il ne signerait que lorsque la maison serait vide ... Je ne comprends pas que le notaire qui est soi-disant un conseiller puisse tolérer ce genre de pression alors que le compromis est clair.
De toute façon, je tiendrai bon sur quelque point que ce soit.
Je vous dirai ce qu'il en a été.
Bonne journée à vous tous et merci encore

CD69
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#22 Message par CD69 » 29 oct. 2015, 14:25

Bonjour Rafale,

Normalement sur votre promesse, il y a une date de réitération avec une levée d'option généralement un mois avant la réalisation de l'acte. Regardez la manière dont est rédigée cette clause. Y a t il mention "ou prorogation jusqu'à obtention de l'ensemble des documents"? Si cela n'y est pas, et que vous avez une clause de maintien dans les lieux deux mois après la réitération, il n'a pas à faire cela...Faut faire très attention à la rédaction des clauses de réitération...Et lorsqu'il y a un maintien dans les lieux après. Bien souvent 20% de la somme est séquestrée chez notaire avec pénalités s'il y a dépassement de la date.

Concernant les notaires, comment vous dire...Cette attitude n'est malheureusement pas une exception. Votre notaire doit surement être le notaire de l'opération du réhabilitateur donc vu que c'est un client important au vu du nombre de transaction future de l'opération (et des autres opérations que le promoteur peut effectuer avec lui), bien qu'il soit aussi votre notaire,c'est aussi son notaire. De manière générale, les notaires sont assez conciliants envers tous les promoteurs car ce sont leur plus gros clients...

Tenez nous informé!

Bonne journée.
Catherine DIMECH

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#23 Message par arnaudlebonobo » 13 nov. 2015, 11:59

Bonjour

Catherine > Effectivement, c'est le but de mon propos : en négociation, il ne faut pas hésiter à charger la mule, car de toute façon le promoteur renégociera toujours. Si on en demande beaucoup au départ, il est plus facile de faire des concessions sur des éléments secondaires et de garder l'essentiel jusqu'au bout. Si on commence la négociation de manière épurée, on est sûr de vivre dans l'inquiétude des futures renégociations.
Exemple :
- demande à ce que le prix de vente soit indexé sur le chiffre d'affaire de l'opération
- études de sol : "vous comprenez Monsieur le propriétaire le sol est blah blah... et on doit faire des fondations blah blah... on a un surcoût blah blah... on doit renégocier le prix"
- dans ce cas, au lieu de baisser le prix de vente, vous supprimez ce genre de clause. De toute façon, entre nous, ce genre de clause est inapplicable en réalité, car vous ne pourrez jamais contrôler réellement le CA de l'opération.

C'est important que tout le monde ait en tête qu'un promoteur négociera jusqu'au bout, jusqu'à la dernière seconde. Il n'y a pas de répit. Ce n'est ni bien ni mal, c'est leur boulot, c'est comme ça qu'ils gagnent beaucoup ou perdent peu sur des tas d'opérations.

Sur le sujet du notaire, c'est exactement ça : les notaires gagnent beaucoup grâce aux promoteurs.
Quoique le promoteur vous dise (" c'est plus rapide avec notre notaire "), prenez votre notaire. Ce ne sera pas forcément mieux mais ce sera rarement pire.
Ce conseil vaut aussi pour un achat de particulier à particulier. L'agent immo ou le particulier vous dira souvent "ca ira plus vite si on fait tout avec mon notaire". Franchement, pour moi, il y a conflit d'intérêts.

Arnaud

CD69
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Re: Vente à un promoteur

#24 Message par CD69 » 19 nov. 2015, 14:36

Bonjour,

Je me permets d'aiguiller le lecteur de manière lapidaire :

- Sur la stratégie de négociation :
Effectivement les propriétaires sont également des consommateurs dans d'autres domaines de ce fait, pour beaucoup, ils ont certains mécanismes de négociation qui se mettent en place assez naturellement. Le problème est que, même s'ils sont les mieux informé, ils n'en restent pas moins des profanes. Aussi, sur quoi négocier ? Pour cela, il faut connaître le risque. Sur la pollution, par exemple, aucun promoteur national, n'acceptera d'enlever cette clause (du moins à ce jour). Donc s'obstiner à l'enlever pour tenter une négociation, ne sert à rien...Par contre l'encadrer, ça c'est utile (délais, mettre un plafond dans lequel le promoteur ne peut renégocier en cas de pollution dès lors qu'il aura lever sa condition, envoyer les études...) Bref, il y a plein de chose qui sont à ce jour réalisable et que les promoteurs contraints, acceptent, pour obtenir l'opération.

- Sur la renégociation :
Effectivement, tout propriétaires concernées doit savoir que la somme fixée au jour de la promesse de vente n'est en rien définitive et que le promoteur peut renégocier jusqu'à la levée d'option. Il l'utilise souvent en cas de problème de commercialisation ou autres (pollution, fondations spéciales, baisse de SDP...) pour rééquilibrer son bilan financier.

-Sur les notaires:
Les opérateurs nationaux n'ont pas de notaire. Ils prennent celui du particulier afin que ce dernier soit rassuré. La projet de promesse est transmis au notaire (qui n'a pas vocation à négocier vos conditions). Aussi, ce dernier (dans 90% des cas) ne rédige pas la promesse unilatérale de vente.Bref, il est de coutume que le promoteur remette les VEFA au notaire du propriétaire. Cela se complique lorsque c'est une opération avec remembrement (opération immobilières sur plusieurs propriétés) car il y a plusieurs notaires. Ils veulent tous les VEFA et sauf lorsqu'ils sont 2 ou généralement ils acceptent un partage (sauf à ce que, un des propriétaires est une parcelle qui représente les 80 % de l'opération, dans ce cas il dira que, c'est à lui que doit revenir la commercialisation entière de l'opération...)S'il y a 3 ou 4 notaires...le conflit prend une forme assez spécifique, il va conseiller ces clients vers un promoteur qui est selon lui de confiance...c'est à dire celui avec qui, il est sur de récupérer les ventes futures par rapport à ces confrères. J'ai un dossier qui est resté coincer 6 mois parce que les notaires des différents propriétaires se détestaient et souhaitaient tous envoyer leur "promoteur de confiance"...Rapide anecdote : j'ai posé récemment la question suivante à un notaire : Maître, les gens peuvent comprendre que vous avez des intérêts financiers, pourquoi ne pas leur dire ? Ce dernier m'a sourit comme si j'étais d'une grande naiveté et m'a dit sinon ils n'auraient pas confiance...Ma réponse fût brève : "non monsieur, sinon ils vous respecteraient". Je ne pense pas que nous serons de grands copains...mais bon, je suis humaine aussi, je craque de temps à autre!

Bonne journée à tous
Catherine DIMECH

rafale
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Re: Vente à un promoteur

#25 Message par rafale » 12 déc. 2015, 11:44

Bonjour, il y a quelques temps j'avais fait une réponse aux messages qui précèdent mais elle n'est pas passée. Pourtant elle n'avait rien de répréhensible puisque je remerciais les intervenants pour leur aide.

Aujourd'hui j'ai encore besoin de vos lumières, ci-dessous je vous copie 2 documents qui vous éclaireront sur mon problème

1°) le mail que j’ai reçu de Madame X propriétaire de l’appartement que je dois acheter.

"Nous apprenons avec stupeur que la signature de l’acte de vente de votre maison est repoussée au 10 janvier 2016 car vos acquéreurs, X a pris du retard dans son prêt « sa banque lui a indiqué un retard dans l’édition de l’offre de prêt à cause des fêtes de fin d’année et du montage opérationnel du dossier ».
Nous ne sommes que le 10 décembre et Noël est dans quinze jours ! X a très certainement tardé à s’occuper du montage de leur prêt et nous n’avons pas à subir leur manquement.

Pour rappel, nous avions prévu d’un commun accord une date de signature au 15 NOVEMBRE 2015.
De ce fait, nous avons stoppé la location saisonnière de l’appartement le 15 octobre afin que ce dernier soit libre de toute occupation et les travaux exécutés le jour de la signature : cf. justificatif – relevé de gestion.
A ce jour, les travaux sont faits et l’appartement est vide et libre de toute occupation.
Nous aurions pu louer notre appartement jusqu’au 30 décembre et faire les travaux la première semaine de janvier 2016.
Le préjudice que nous subissons, si la signature devait avoir lieu le 10 janvier, est estimé à 5.222 euros (522 euros la semaine de location x 10 semaines) que nous vous demandons de régler le jour de la signature de l’acte.
Nous vous demandons donc de bien vouloir nous retourner ce document signé et daté après avoir préalablement apposé la mention « bon pour paiement de la somme de 5.222 euros si la signature a lieu au 10 janvier 2016 » (somme qui sera ajustée en fonction de la date de signature définitive)."


2°) des extraits du compromis de vente que j’ai signé avec la propriétaire :

CONDITION PARTICULIERE
Le VENDEUR s’engage à réaliser à ses frais et ce au plus tard avant la réitération authentique des présentes, les travaux ci-après listés savoir :
- mise en place d’un double bac dans la cuisine ;
- fermeture de la cuisine par la pose d'une cloison et de deux portes. Précision ici faite que les travaux seront entrepris par LE VENDEUR à partir du moment où L’ACQUEREUR aura justifié que toutes les conditions suspensives insérées dans son propre compromis sont réalisées.
(lequel compromis faisant l’objet d’une condition suspensive de réitération ainsi qu’il est mentionné ci-après.)
CONDITION SUSPENSIVE de réitération par acte authentique de l’avant contrat suivant
La réalisation des présentes est soumise à la condition suspensive de réitération par acte authentique du compromis de vente d’un bien immobilier à ville, adresse moyennant le prix 0000 entre les consorts C à la nom du promoteur signé en date du 22 décembre 2014 et dont la réitération doit intervenir au plus tard le 30 novembre 2015. Cette vente est indispensable à l’ACQUEREUR à l'effet de constituer son apport personnel dans le cadre des présentes.
L’ACQUEREUR s’engage à prévenir le VENDEUR de la réalisation des conditions suspensives et à en justifier au plus tard le 15 novembre 2015.


Dois-je l'indemniser de la somme qu'elle réclame ?
A la lecture du compromis, je comprends que quoiqu'en pense Mme X la date du 15 novembre n'était pas une date de signature et que donc, je ne lui dois rien. De plus elle a réalisé les travaux beaucoup trop tôt.
Pouvez-vous me dire ce que vous en pensez ?

Merci beaucoup à l’avance pour les réponses que vous m’apporterez.

p0ulp3
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#26 Message par p0ulp3 » 14 déc. 2015, 13:31

Je n'ai pas de réponse, mais pour un problème juridique je me suis tourné par le passé vers le forum net iris (regarde sur google), ce sont des juristes bénévoles, plutot calés donc, si tu ne trouves pas de réponse ici.

rafale
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#27 Message par rafale » 15 déc. 2015, 11:17

Bonjour pOulp3 je connais effectivement net iris où j'ai déjà posté des messages avec des réponses pas toujours pointues. Ici je trouve un excellent complément d'information car les réponses que j'ai obtenues sont très fouillées.

CD69
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#28 Message par CD69 » 17 déc. 2015, 19:20

Cher rafale,

Comme vous avez peut être pu le constater, je ne réponds que sur les questions relatives à la vente à promoteur immobilier.

La raison est simple...je ne donne de conseil que lorsque j'ai les compétences pour le faire. Je râle assez lorsque je vois des gens donner des "conseils" dans l'exercice de mon métier qui sont totalement irresponsables que je ne peux vous répondre en vous conseillant.

Toutefois, sans vous conseiller, vu que vos compliments ont flatté mon égo, je peux vous donner une opinion personnelle sachant rafale que votre notaire est largement en capacité de vous répondre gratuitement sur ce fait. La première chose à lui dire c'est que la prochaine fois lorsque son clerc rédige une condition suspensive de réitération constituant votre apport personnel pour l'acquisition d'un bien, ,il parait être de bon sens que de caler la justification de la vente après l'intervention de la vente et de demander non pas à ce que vous en justifiez mais à ce que le vendeur en demande la justification... bref, commentaire qui n'entre pas dans le champs de votre question mais qui me libère...après il y a peut être des éléments que je n'ai pas...notamment la levée d'option par le promoteur de l'acquisition de votre maison, peut être était elle prévu un mois avant le 30 novembre d'où cette possibilité d'en justifier au 15 novembre donc peut être suis je tout simplement une mauvaise langue !

Concernant vos questionnements, je peux comprendre l'agacement de vos vendeurs mais ces derniers n'ont pas, me semble t il, au vu des éléments que vous nous donnez, à venir vous réclamer une quelconque indemnisation...Il s'agit d'une condition suspensive qui vous protège pour l'acquisition du bien et ce n'est en rien une date de réitération. Après faudrait voir plus en détails avec le compromis sous les yeux et notamment le chapitre réitération parce que la, vous nous avez juste donné la condition suspensive liée à la réitération de votre vente...donc même sans conseil et qu'un avis perso on peut pas vous répondre réellement...Appeler votre notaire, il vous dira ce qu'il en est très rapidement, prendra contact avec son confrère lequel calmera ces clients. Mais si j'étais vous, si ce n'est me dire que c'est suant d'avoir des difficultés relationnelles avec son vendeur, il n'y a rien qui m'empêcherai de dormir...

Passez de bonnes fêtes et laissez votre notaire gérer ça!

Cordialement.
Catherine DIMECH

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Re: Vente à un promoteur

#29 Message par rafale » 19 déc. 2015, 10:52

Bonjour CD69, Je vous remercie encore pour votre intervention mais je ne comprends pas l'importance de cette phrase dont je fais un copié/collé (même si j'en comprends la signification) :

"La première chose à lui dire c'est que la prochaine fois lorsque son clerc rédige une condition suspensive de réitération constituant votre apport personnel pour l'acquisition d'un bien, il parait être de bon sens que de caler la justification de la vente après l'intervention de la vente et de demander non pas à ce que vous en justifiez mais à ce que le vendeur en demande la justification..."

Quel est l'intérêt pour moi que ce soit le vendeur qui demande la justification ? Je voudrais comprendre pour pouvoir jubiler intérieurement des errements de mon notaire s'il y a lieu ...

Je suis entièrement rassurée maintenant grâce à vous et je vais pouvoir dormir tranquille. même si mon vendeur a fait une deuxième tentative pour m'extorquer de l'argent.

Je vous souhaite de passer de bonnes fêtes de Noêl et de fin d'année.
Bien à vous et encore mille mercis.
Rafale

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#30 Message par CD69 » 04 janv. 2016, 13:48

Bonjour Rafale,

Tout d'abord, bonne et heureuse année 2016.

Le fait de contraindre l'autre partie à en demander la justification est une rédaction pouvant être plus protectrice de vos intérêts en cas de problème lié à l'exécution de la promesse, à savoir le refus de vente.

Cordialement
Catherine DIMECH

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#31 Message par rafale » 16 janv. 2016, 11:32

Bonjour CD69, merci encore pour cette nouvelle réponse qui m'éclaire encore une fois sur la situation. Aujourd'hui, j'ai enfin une date de signature de l'acte authentique. Donc tout est bien qui finit bien. Jusqu'à la prochaine vente d'un immeuble à un promoteur !!! :lol:

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#32 Message par CD69 » 18 janv. 2016, 21:38

Bonjour Rafale,

Toutes mes félicitations pour la signature de votre acte! Une très bonne continuation!!

Au plaisir.
Catherine DIMECH

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#33 Message par Virg » 24 janv. 2016, 10:50

edit
Modifié en dernier par Virg le 08 avr. 2016, 12:38, modifié 1 fois.

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#34 Message par Virg » 25 janv. 2016, 09:12

edit
Modifié en dernier par Virg le 08 avr. 2016, 13:32, modifié 1 fois.

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#35 Message par rafale » 01 févr. 2016, 11:00

Bonjour CD69, je me suis réjouie trop vite car notre promoteur a fait repousser la dite date sine die ... Impossible d'avoir des explications de la part de notre notaire qui s'en fiche royalement. C'est tout juste s'il ne me dit pas de la fermer ...
Bonne journée à vous et merci encore pour votre participation très efficace.

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#36 Message par CD69 » 01 févr. 2016, 18:16

Bonjour,

Virg:

Bien que nous ayons échangé téléphoniquement, je me permets de retranscrire une des remarques que je vous ai signalé qui, selon moi, doit absolument être porté à la connaissance de l'ensemble des propriétaires.

Lorsque les délais ne sont pas respectés, le promoteur vous demande souvent de "resigner", par un avenant ou une nouvelle promesse.

Pourquoi vous fait il signer une nouvelle promesse alors même qu'un avenant suffirait ?

« Art.L. 290-1.-Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.
« Art.L. 290-2.-La promesse de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire. »
II.-Les articles L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l'habitation sont applicables aux promesses de vente consenties à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication de la présente loi.


Ce sont des mesures mises en place par le législateur dans la volonté de protéger les propriétaires.

Aussi, dès lors que le promoteur revient vers vous pour négocier ceci ou cela, ne faites que des avenants et pas une nouvelle promesse,cela le contraindra à verser son indemnité d'immobilisation entre les mains du notaire. En effet, malgré le fait que l'indemnité d'immobilisation soit transcrite dans vos promesses, la rédaction de cette clause est tellement mal rédigé, pas encadré, pas demandé par votre notaire dans les délais etc etc ...que dans 95% des cas, elle n'est jamais déposé...

Rafale :

Généralement, lorsque le promoteur repousse à ce stade (c'est à dire quand toutes les conditions suspensives sont levées), c'est qu'il n'a pas du obtenir encore la garantie financière d'achèvement de sa banque...

Vous arrivez au bout courage!

Bonne journée à vous
Catherine DIMECH

Virg
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Re: Vente à un promoteur

#37 Message par Virg » 03 févr. 2016, 09:39

Madame Dimech,

Je vous remercie infiniment pour votre implication très active dans notre dossier.

Vous êtes la première personne compétente qui a su nous éclairer et nous donner les clés pour tenter de mener à bien cette affaire qui ne cesse de durer.

On est malheureusement très peu avertit dans ce domaine nous "petits particuliers" sans profonde connaissance juridique.

Mon seul regret, ne pas vous avoir connu dès le début de notre affaire car il est clair et évident que j'aurais fait appel à vos services et je pense qu'ainsi, mon mari et moi-même aurions pu éviter bien des complications.

J'espère que nous sommes arrivés au bout de nos problèmes mais si cela s'impose je n'hésiterai pas à faire appel à vos services.

Avec toute ma gratitude et ma profonde considération,
Modifié en dernier par Virg le 08 avr. 2016, 12:44, modifié 1 fois.

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Re: Vente à un promoteur

#38 Message par rafale » 03 févr. 2016, 09:56

CD69 Bonjour, je vous tiendrai au courant car votre intervention très claire sur la vente unilatérale m'a ouvert les yeux et je commence à douter sérieusement de son désir d'acheter, même si les frais qu'il a engagés sont très déjà élevés et qu'il risque d'y laisser des plumes.
Vraiment vous êtes sensass et je regrette de ne pas habiter le Lyonnais.
Bien cordialement.
rafale

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Re: Vente à un promoteur

#39 Message par CD69 » 03 févr. 2016, 12:04

Bonjour,

Mme F., Rafale, je viens de lire vos commentaires, je vais être brève et même si ça fait pas très pro, je me lance : "Comment c'est trop gentil!!!" Merci :).

Bonne journée à vous !

Ps: rafale, je me déplace partout en France !
Catherine DIMECH

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Re: Vente à un promoteur

#40 Message par rafale » 09 mars 2016, 19:09

Bonjour CD 69, Voilà la vente est effective selon les modalités du compromis signé. Nous sommes plus que contents :lol: . Et une fois de plus merci à vous et à tous ceux qui ont pris de leur temps pour vulgariser ce genre de procédure et faire que nous ne soyons pas les dindons de la farce. :lol:

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Re: Vente à un promoteur

#41 Message par pimono » 09 mars 2016, 20:16

rafale a écrit :Bonjour CD 69, Voilà la vente est effective selon les modalités du compromis signé. Nous sommes plus que contents :lol: . Et une fois de plus merci à vous et à tous ceux qui ont pris de leur temps pour vulgariser ce genre de procédure et faire que nous ne soyons pas les dindons de la farce. :lol:

le dindon de la farce, l'est qui veut bien, car tout est toujours clairement écrit sur la promesse de vente, au rayon "conditions suspensives" !

Il n'y a pas de lois spécifiques qui s'appliquent aux promoteurs dans la promesse, et le vendeur n'est nullement tenu de s'engager à respecter autant de conditions dans la résolution de la vente s'il estime, d'avance, que cela est trop contraignant ou risqué de perdre du temps pour rien !
The winner takes it all

rafale
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Re: Vente à un promoteur

#42 Message par rafale » 11 mars 2016, 12:34

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? :o

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Re: Vente à un promoteur

#43 Message par pimono » 11 mars 2016, 16:22

?????
The winner takes it all

Yann31500
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Re: Vente à un promoteur

#44 Message par Yann31500 » 25 janv. 2017, 12:13

Bonjour, malheureusement le long discours détaillé par l'agent immobilier ci-dessus est chose fréquente et il y a bien d'autres particularités qui imposent des écarts de prix.
Tout d'abord, il faut savoir que les municipalités ont presque tous les droits (politiques) pour délivrer ou non un permis. Ils peuvent demander un étage de moins, une façade très onéreuse....
Idem pour le recours des tiers, parfois, certains voisins demandent des dizaines voir centaines de milliers d'euros car ils ont parfois des préjudices réels mais aussi et souvent uniquement parce qu'ils ont entendu dire que c'était le moment de demander de l'argent et ils le font à outrance.

Il ne faut pas toujours jeter la pierre aux promoteurs car certains sont sérieux et certains vendeurs sont très heureux d'avoir vendu à des promoteurs avec une sommes à la vente qu'ils n'auraient jamais touché en vendant de façon classique par un agent immobilier ou seul.

A l'opposé il y a les promoteurs peu sérieux dont c'est une stratégie, de faire traîner, pour ensuite revenir négocier à la baisse. Leur proposition de départ fait rêver les vendeurs, même vis à vis des autres promoteurs qui ont proposé moins d’argent, mais au final ils savent d'avance que le projet n'ira pas au bout sur cette offre d'achat. Ils bloquent ainsi le terrain vis à vis des autres promoteurs, et se disent qu'au final le vendeurs va craquer.... surtout si ils ont pris d'autres engagements comme évoqué : achat d'une nouvelle maison....

Les promoteurs sont biens plus habitués a ces négociations, aux obligations légales en la matière et ont un service juridique qui ne fait que ça, c'est donc une négociation totalement déséquilibré si on est seul.

Ce qu'il faut retenir dans tout ceci, c'est que la vente en direct, au bon prix, dure en moyenne entre 3 à 6 mois et permet d'avoir un prix de marché.
Si on décide de vendre à un promoteur, il faut de la patience, il faut se dire qu'on touchera plus, mais qu'il faut entre 12 et 24 mois pour vendre. Il ne faut donc pas être pressé et plus on est patient plus tout se passera bien.

J'ai lu aussi qu'une personne vous dit qu'il faut dire au promoteur qu'il achète sans condition suspensive mais c'est totalement utopique car si un promoteur achète une maison 900 000€ alors qu'elle en vaut que 400 000€ parce qu'il l'achète suivant un projet à venir, d'une certaine taille, et que finalement la municipalité refuse le permis, parfois juste parce qu'ils estiment finalement que dans ce quartier ils ne veulent que des maisons....dans ce cas le promoteur perd 500 000€ en quelques mois, et ceci n'existe pas, sauf au pays des bisounours. Il ne faut donc pas alleru aux extrêmes dans un sans comme dans l'autre.

L'idéal étant d'être accompagné. De nouveaux professionnels arrivent sur le marché, nous en faisons partie, et nous sommes mandatés par un vendeur pour l'accompagner dans la négociation puis la vente jusqu'à l'encaissement, auprès des promoteurs.

Il est important d'être accompagné par les bonnes personnes car le notaire n'est pas forcément le meilleur conseil car il peut souhaiter avoir le programme immobilier et ses actes à venir, gage financier important et ainsi aider principalement le promoteur. Idem pour un avocat, est-ce sa spécialité, est-il compétent et renommé, car plus il est renommé dans un secteur spécialisé, plus il a du "poids" et plus il coûte cher en honoraire (c'est souvent le cas) et les promoteurs ont plus d'argent que le vendeur et prennent souvent les meilleurs conseils...

Si vous avez des questions sur ce sujet n'hésitez pas.

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