Prêts immobiliers : c'est la panne

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#151 Message par YoppY » 22 févr. 2012, 14:51

Taux d'endettement moyen "Autres crédits" => Max 46%
Autres crédits : comprend notamment, mais pas exclusivement, les prêts pour les résidences
secondaires.
Ca veut dire que les banques prêtent jusqu'à 46% des revenus pour de la résidence secondaire ?

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JohnLord
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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#152 Message par JohnLord » 22 févr. 2012, 14:56

YoppY a écrit :
Taux d'endettement moyen "Autres crédits" => Max 46%
Autres crédits : comprend notamment, mais pas exclusivement, les prêts pour les résidences
secondaires.
Ca veut dire que les banques prêtent jusqu'à 46% des revenus pour de la résidence secondaire ?
Oui.
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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#153 Message par YoppY » 22 févr. 2012, 14:56

Durée moyenne: 20 ans
(..)En cas de maintient de la valeure du bouzin, NE impossible.
Sur 20 ans et avec de l'apport, encore heureux.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#154 Message par JohnLord » 22 févr. 2012, 14:57

YoppY a écrit :
Durée moyenne: 20 ans
(..)En cas de maintient de la valeure du bouzin, NE impossible.
Sur 20 ans et avec de l'apport, encore heureux.
Oui mais c'est pas de ma faute si les primos achètent avec de l'apport.
Je ne peux pas tous les forcer à prendre du 110% :mrgreen:
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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#155 Message par crispus » 22 févr. 2012, 15:04

caroline77 a écrit :Oui j'ai vu que tu as mis un extrait d'un tableau d'amortissement mais tu n'abordais pas vraiment la même thématique que mes précédentes explications donc je pense qu'elles ont peut-être une certaine utilité, comme il m'arrive souvent de lire ce lieu commun disant que l'on paye surtout des intérêts au début du prêt et ensuite une majorité de capital :wink:

Le sujet a de l'intérêt car il est important de réfléchir si :
1- il est plus intéressant financièrement de faire des remboursements anticipés
2- il est plus intéressant de placer ses économies sur un compte rémunéré

Et la 1 est loin d'être systématique, surtout au vu des taux historiquement bas qu'on a eu les dernières années...
C'est bien pour ça que j'ai écrit l'emprunt pour les nuls. :mrgreen:

Ton raisonnement est biaisé : les intérêts demandés ont toujours le même pourcentage, mais la mensualité étant fixe, la part de capital remboursé augmente au fil des échéances, tandis quel a part d'intérêts diminue d'autant.
viewtopic.php?p=1379916#p1379916

Il est donc vrai de considérer qu"on rembourse le plus gros des intérêts (et très peu de capital hélas) en première partie du prêt.
crispus a écrit :Le remboursement anticipé

Il est rare pour un emprunteur de payer jusqu'à la dernière mensualité : d'après les professionnels, la durée moyenne de détention d'un logement est de 7 ans.

Quelles sont les conséquences d'une variation de taux et de durée comme celles constatées ces 10 dernières années ? Le mieux est de prendre un exemple.

Question

Prenons un capital emprunté de 100.000 €, et comparons les 2 cas suivants :

Cas 1) Achat en 2000 : emprunt à 6% sur 15 ans (sans rachat de crédit ultérieur :wink:)
Cas 2) Achat en 2010 : Emprunt à 4% sur 25 ans
Quelle est le capital restant dû au bout de 7 ans ? (7x12 =84è mensualité) ?

A vous de jouer : cliquez ici ! :wink:

Réponse Pff, il faut vraiment que je fasse tout ici

Cas 1) En 2008 : le capital restant dû était de : 64,7% du capital initial. Soit 35,3% de capital amorti, pouvant servir d'apport à l'achat suivant.
Cas 2) En 2018 : le capital restant dû sera de : 81,4% du capital initial. Soit 18,6% de capital amorti. :shock:

Conclusion(s) :

a) Malgré des conditions de prêt plus "avantageuses", l'emprunteur de 2010 aura remboursé 2 fois moins de capital que son prédécesseur de 2000 au bout de 7 ans. :evil:
Si on considère qu'en pratique l'emprunteur de 2010 a emprunté le double de celui de 2000, le restant dû est... 4 fois plus élevé !

b) En cas d'achat sans apport, il aurait fallu une chute des prix de 40% en 7 ans pour mettre l'emprunteur de 2000 en negative equity. Pour le même acheteur en 2010, il suffit d'une baisse de 20% pour se retrouver "la tête sous l'eau". :shock:

c) Le mécanisme d'achat/revente rapide (le fameux "parcours résidentiel" vendu par les AI :lol:) n'est intéressant que s'il y a une forte plus-value.
Dans le cas contraire, l'acquéreur a intérêt à garder son bien jusqu'à la fin du crédit : autant bien choisir son logement dès le départ, plutôt que se rabattre sur un médiocre "idéal premier achat" en vue de "se constituer un capital". :roll:

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#156 Message par JohnLord » 22 févr. 2012, 15:05

Question c0n, mais les banques permettent elles de faire un prêt immo à amortissement fixe ?
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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#157 Message par YoppY » 22 févr. 2012, 15:08

JohnLord a écrit :
YoppY a écrit :
Durée moyenne: 20 ans
(..)En cas de maintient de la valeure du bouzin, NE impossible.
Sur 20 ans et avec de l'apport, encore heureux.
Oui mais c'est pas de ma faute si les primos achètent avec de l'apport.
Je ne peux pas tous les forcer à prendre du 110% :mrgreen:
D'ailleurs en octobre : "Durée moyenne|maximum|Primo-accédants|29,0 ans" => ca confirme ce qui disent les courtiers depuis quelques semaines : le crédit sur 30 ans c'est plus booming.
Ca se voit aussi sur la courbe verte du graph sur les durées : la durée moyenne chez les primo est passée d'environ 23 ans en début d'année à un peu moins que 22 ans en octobre.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#158 Message par goo20 » 22 févr. 2012, 15:12

caroline77 a écrit :
goo20 a écrit :
caroline77 a écrit :Si on revend moins cher, on pourra acheter moins cher également
...et comment on rembourse la negative equity à la banque ?
Il faut TOUJOURS prévoir d'acheter sur le long terme, minimum 15 ans, afin d'amortir le prêt
Je ne suis pas certain que dans le monde d'aujourd'hui, les gens achètent avec la vision long terme... En tous cas pas autour de moi, et certainement pas moi EDIT: je veux dire par là que si l'achat devient du long terme, même si c'est souhaité au départ, ça n'a en fin de compte que peu de change de se réaliser.

Tout simplement parce que pour les jeunes actifs (j'ai 35 ans EDIT: et je me considère encore jeune), les changements sont beaucoup trop rapides et imprévisibles.

Bref, chère Caroline, je suis de tout coeur avec vous, encore une fois mon propos est de rappeler que cet adage "on vend moins cher, mais on achète moins cher" est à prendre avec des pincettes, et non pour argent comptant, car suivant les cas, et c'est loin d'être "à la marge" selon moi, "on vend moins cher et on s'en mord les doigts" serait plus juste...



EDIT Juste pour illustrer mon propos, et sans vouloir généraliser, mon cas personnel:

2003: Achat d'un appart avec 2 chambres, prêt 20 ans, cible: garder pendant dix ans et assez grand pour avoir un enfant.
2005: Déménagement, raisons professionnelles.
2005: 1ier enfant.
2007: 2ième enfant.
2008: Déménagement, raisons professionnelles.
2008: Revente de l'appart (et PV de foôôlie)

Donc mon achat long termiste (OK approche candide de primo) à 10 ans s'est transformé en un plan winner de +100% en 5 ans que je n'aurai habité que 2 ans !! :lol: Et si je regarde autour de moi très peu de mes amis auront vécu au même endroit plus de 5 ans...
Modifié en dernier par goo20 le 22 févr. 2012, 15:28, modifié 3 fois.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#159 Message par Gustave de Nancy » 22 févr. 2012, 15:14

JohnLord a écrit :
YoppY a écrit :
Durée moyenne: 20 ans
(..)En cas de maintient de la valeure du bouzin, NE impossible.
Sur 20 ans et avec de l'apport, encore heureux.
Oui mais c'est pas de ma faute si les primos achètent avec de l'apport.
Je ne peux pas tous les forcer à prendre du 110% :mrgreen:
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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#160 Message par Mixge » 22 févr. 2012, 15:20

j'ai fait une petite simulation :
pret 300ke sur 20 ans
permettant l'achat d'une maison de 280ke (100 % du bien - frais de notaire)
j'imagine une baisse de 5% par an (avec un max de 50%) :

Image

dans ce cas, je suis en NE pendant 12 ans.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#161 Message par goo20 » 22 févr. 2012, 15:20

JohnLord a écrit :Question c0n, mais les banques permettent elles de faire un prêt immo à amortissement fixe ?
De ce côté-ci (arc lémanique) sur les prêts en CHF c'est possible.

Je ne suis pas sûr que cela existe sur les prêts en EUR.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#162 Message par YoppY » 22 févr. 2012, 15:26

goo20 a écrit :
JohnLord a écrit :Question c0n, mais les banques permettent elles de faire un prêt immo à amortissement fixe ?
De ce côté-ci (arc lémanique) sur les prêts en CHF c'est possible.

Je ne suis pas sûr que cela existe sur les prêts en EUR.
Je crois qu'on parle "d'amortissement de capital constant". J'avais lu que c'était possible mais que les banques et les assurances étaient très réticentes en france.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#163 Message par JohnLord » 22 févr. 2012, 15:29

YoppY a écrit :
goo20 a écrit :
JohnLord a écrit :Question c0n, mais les banques permettent elles de faire un prêt immo à amortissement fixe ?
De ce côté-ci (arc lémanique) sur les prêts en CHF c'est possible.

Je ne suis pas sûr que cela existe sur les prêts en EUR.
Je crois qu'on parle "d'amortissement de capital constant". J'avais lu que c'était possible mais que les banques et les assurances étaient très réticentes en france.
Oui c'est ça. Je trouve que cela peut être une bonne méthode pour diminuer le poids du taux d'intérêt dans l'emprunt. Au prix d'un plus gros effort les premières années.
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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#164 Message par YoppY » 22 févr. 2012, 15:34

Le problème c'est visiblement de trouver une banque qui pratique ce type de prêts.
Je sais que le CA en fait pour le secteur public, mais pour les particuliers ca doit pas être facile à trouver.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#165 Message par caroline77 » 22 févr. 2012, 16:03

crispus a écrit :
caroline77 a écrit :Oui j'ai vu que tu as mis un extrait d'un tableau d'amortissement mais tu n'abordais pas vraiment la même thématique que mes précédentes explications donc je pense qu'elles ont peut-être une certaine utilité, comme il m'arrive souvent de lire ce lieu commun disant que l'on paye surtout des intérêts au début du prêt et ensuite une majorité de capital :wink:

Le sujet a de l'intérêt car il est important de réfléchir si :
1- il est plus intéressant financièrement de faire des remboursements anticipés
2- il est plus intéressant de placer ses économies sur un compte rémunéré

Et la 1 est loin d'être systématique, surtout au vu des taux historiquement bas qu'on a eu les dernières années...
C'est bien pour ça que j'ai écrit l'emprunt pour les nuls. :mrgreen:

Ton raisonnement est biaisé : les intérêts demandés ont toujours le même pourcentage, mais la mensualité étant fixe, la part de capital remboursé augmente au fil des échéances, tandis quel a part d'intérêts diminue d'autant.
viewtopic.php?p=1379916#p1379916

Il est donc vrai de considérer qu"on rembourse le plus gros des intérêts (et très peu de capital hélas) en première partie du prêt.
Mais je te conseille de relire ma première intervention puisque je ne disais pas autre chose que ton discours.

Evidemment que la part d'intérêt diminue au fil des mois vu que le capital remboursé augmente. La somme allant en diminuant au fil du temps, il est normal qu'un 5 % d'une petite somme soit inférieur aux 5 % d'une grosse somme.

En réalité, c'est exactement pareil, c'est à dire que la proportion est la même. Que l'on calcule 5 % de 10.000 euros ou 5 % de 20.000, le ratio sera identique mais la somme variera.

Il est donc faux de dire qu'on rembourse plus d'intérêts au début, dans tous les cas on rembourse 5 % de la somme Y quel que soit le montant de la somme et quelle que soit l'année de remboursement (que ce soit au début ou à la fin du remboursement). La seule variable étant la durée du crédit, si c'est un prêt sur 5 ans, on paye 5 % par an sur la somme restant dûe, si c'est un prêt sur 30 ans, on paye 5 % par an de la somme restant dûe sur 30 ans.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#166 Message par JohnLord » 22 févr. 2012, 16:05

caroline77 a écrit :
En réalité, c'est exactement pareil, c'est à dire que la proportion est la même. Que l'on calcule 5 % de 10.000 euros ou 5 % de 20.000, le ratio sera identique mais la somme variera.
T'as juste oublié qu'une mensualité est fixe.
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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#167 Message par caroline77 » 22 févr. 2012, 16:13

goo20 a écrit :
caroline77 a écrit :
goo20 a écrit :
caroline77 a écrit :Si on revend moins cher, on pourra acheter moins cher également
...et comment on rembourse la negative equity à la banque ?
Il faut TOUJOURS prévoir d'acheter sur le long terme, minimum 15 ans, afin d'amortir le prêt
Je ne suis pas certain que dans le monde d'aujourd'hui, les gens achètent avec la vision long terme... En tous cas pas autour de moi, et certainement pas moi EDIT: je veux dire par là que si l'achat devient du long terme, même si c'est souhaité au départ, ça n'a en fin de compte que peu de change de se réaliser.

Tout simplement parce que pour les jeunes actifs (j'ai 35 ans EDIT: et je me considère encore jeune), les changements sont beaucoup trop rapides et imprévisibles.

Bref, chère Caroline, je suis de tout coeur avec vous, encore une fois mon propos est de rappeler que cet adage "on vend moins cher, mais on achète moins cher" est à prendre avec des pincettes, et non pour argent comptant, car suivant les cas, et c'est loin d'être "à la marge" selon moi, "on vend moins cher et on s'en mord les doigts" serait plus juste...



EDIT Juste pour illustrer mon propos, et sans vouloir généraliser, mon cas personnel:

2003: Achat d'un appart avec 2 chambres, prêt 20 ans, cible: garder pendant dix ans et assez grand pour avoir un enfant.
2005: Déménagement, raisons professionnelles.
2005: 1ier enfant.
2007: 2ième enfant.
2008: Déménagement, raisons professionnelles.
2008: Revente de l'appart (et PV de foôôlie)

Donc mon achat long termiste (OK approche candide de primo) à 10 ans s'est transformé en un plan winner de +100% en 5 ans que je n'aurai habité que 2 ans !! :lol: Et si je regarde autour de moi très peu de mes amis auront vécu au même endroit plus de 5 ans...
Oui mais c'était un coup de poker équivalent à jouer au Loto, qui peut savoir que l'immobilier va augmenter de 100 % en 5 ans. Tu as eu de la chance, voilà tout, mais c'est à peu près tout ce qu'on peut en dire.

A part ça, achat pour revente 2 ans après = gouffre financier en temps normal (frais de notaire, taxe foncière annuelle, souvent quelques travaux pour mettre le bien à son goût, prêt sur 20 ans donc amortissement très lent en raison du long prêt. On y perd quasi dans tous les cas à comparer à la location).

Quant à ton 2005 - 2008. 100 % de plue value, mais tu t'es relogé ensuite ? Si l'immo a augmenté à la vente, il a augmenté à l'achat aussi logiquement ?

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#168 Message par caroline77 » 22 févr. 2012, 16:14

JohnLord a écrit :
caroline77 a écrit :
En réalité, c'est exactement pareil, c'est à dire que la proportion est la même. Que l'on calcule 5 % de 10.000 euros ou 5 % de 20.000, le ratio sera identique mais la somme variera.
T'as juste oublié qu'une mensualité est fixe.
Quel rapport ?

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#169 Message par JohnLord » 22 févr. 2012, 16:16

caroline77 a écrit :
JohnLord a écrit :
caroline77 a écrit :
En réalité, c'est exactement pareil, c'est à dire que la proportion est la même. Que l'on calcule 5 % de 10.000 euros ou 5 % de 20.000, le ratio sera identique mais la somme variera.
T'as juste oublié qu'une mensualité est fixe.
Quel rapport ?
Tu parles de ratio identique. Je te dis que non puisque la mensualité est fixe. Donc, pour une mensualité, le ratio intérêt/capital n'est pas fixe.
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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#170 Message par caroline77 » 22 févr. 2012, 16:27

JohnLord a écrit :
caroline77 a écrit :
JohnLord a écrit :
caroline77 a écrit :
En réalité, c'est exactement pareil, c'est à dire que la proportion est la même. Que l'on calcule 5 % de 10.000 euros ou 5 % de 20.000, le ratio sera identique mais la somme variera.
T'as juste oublié qu'une mensualité est fixe.
Quel rapport ?
Tu parles de ratio identique. Je te dis que non puisque la mensualité est fixe. Donc, pour une mensualité, le ratio intérêt/capital n'est pas fixe.
La mensualité est fixe mais le ratio est identique puisque calculé sur la somme restant dûe qui, elle, est variable (va en diminuant avec le temps en toute logique). Donc on s'en fout que la mensualité soit fixe, ce n'est pas le propos !

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#171 Message par LukeLaBulle » 22 févr. 2012, 16:34

Conversation entre sourds...

Le ratio entre quoi et quoi est fixe ?

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#172 Message par Suricate » 22 févr. 2012, 16:38

Je crois qu'il faut vite faire un dessin avant que cette file ne parte en flamme à la manière de "La TVA selon Defrance".

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#173 Message par caroline77 » 22 févr. 2012, 16:42

Ok il vaut mieux s'en tenir au terme pourcentage mais cette mauvaise volonté pour faire semblant de ne pas comprendre l'évidence...

Le pourcentage d'aggios à payer sur le capital restant dû est le même que l'on soit en début, milieu ou fin de remboursement de crédit. Sauf en cas de taux variable évidemment.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#174 Message par goo20 » 22 févr. 2012, 16:42

Je pense que le ratio entre Caroline et John est complètement fixe.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#175 Message par JohnLord » 22 févr. 2012, 16:42

caroline77 a écrit :
JohnLord a écrit :
caroline77 a écrit :
JohnLord a écrit : T'as juste oublié qu'une mensualité est fixe.
Quel rapport ?
Tu parles de ratio identique. Je te dis que non puisque la mensualité est fixe. Donc, pour une mensualité, le ratio intérêt/capital n'est pas fixe.
La mensualité est fixe mais le ratio est identique puisque calculé sur la somme restant dûe qui, elle, est variable (va en diminuant avec le temps en toute logique). Donc on s'en fout que la mensualité soit fixe, ce n'est pas le propos !
Bah non, on s'en fout pas vraiment.

Cas d'un crédit de 100k€ à 5% pendant 10 ans. Soit 12727,92€ de remboursement par an > mensualité fixe de 1060,66€.

Année 1
- Capital remboursé: 7907,44€
- Intérêts payés: 4820,48€
Soit 37,8% d'intérêts payés sur le montant global remboursé

Année 10
- Capital remboursé: 12389,75€
- Intérêts payés: 338,17€
Soit 2,6% d'intérêts payés sur le montant global remboursé

Après, si tu pars du principe que c'est exactement la même chose...
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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#176 Message par Mixge » 22 févr. 2012, 16:44

JohnLord a écrit :
caroline77 a écrit :
JohnLord a écrit :
caroline77 a écrit :
En réalité, c'est exactement pareil, c'est à dire que la proportion est la même. Que l'on calcule 5 % de 10.000 euros ou 5 % de 20.000, le ratio sera identique mais la somme variera.
T'as juste oublié qu'une mensualité est fixe.
Quel rapport ?
Tu parles de ratio identique. Je te dis que non puisque la mensualité est fixe. Donc, pour une mensualité, le ratio intérêt/capital n'est pas fixe.
si ca peut aider, j'ai posté un graphe (voir qlq posts au dessous).
la courbe du "restant du" n'est pas droite.
dans mon exemple, on voit bien qu'après 10 ans de remboursement (sur 20) on doit encore 200ke sur les 300ke.
donc la part interet/capital n'est pas constante durant les 20 ans.....

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#177 Message par JohnLord » 22 févr. 2012, 16:45

caroline77 a écrit :Ok il vaut mieux s'en tenir au terme pourcentage mais cette mauvaise volonté pour faire semblant de ne pas comprendre l'évidence...

Le pourcentage d'aggios à payer sur le capital restant dû est le même que l'on soit en début, milieu ou fin de remboursement de crédit. Sauf en cas de taux variable évidemment.
Parce que tu penses que c'est financièrement la même chose de payer 5% d'intérêts sur une petite somme que sur une grosse ?
Surtout, et je le répète, que ta mensualité est fixe.
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#178 Message par caroline77 » 22 févr. 2012, 16:46

En effet. MAIS si tu pars du principe que tu n'as pas l'argent pour faire un remboursement anticipé, tu es impuissant et tu n'as plus qu'à payer les aggios.

Par contre SI tu as par exemple 10.000 euros à injecter pour faire du remboursement anticipé, l'intérêt se discute vu que plutôt que de rembourser une somme diminuée de 10.000 euros pendant 10 ans à 5 % d'intérêts (par an donc, pour ceux qui suivent), il est plus intéressant de placer ces 10.000 euros pendant 10 ans sur un placement rémunéré à 6 % net.

Vais-je y arriver... pas sûr !

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#179 Message par caroline77 » 22 févr. 2012, 16:47

JohnLord a écrit :
caroline77 a écrit :Ok il vaut mieux s'en tenir au terme pourcentage mais cette mauvaise volonté pour faire semblant de ne pas comprendre l'évidence...

Le pourcentage d'aggios à payer sur le capital restant dû est le même que l'on soit en début, milieu ou fin de remboursement de crédit. Sauf en cas de taux variable évidemment.
Parce que tu penses que c'est financièrement la même chose de payer 5% d'intérêts sur une petite somme que sur une grosse ?
Surtout, et je le répète, que ta mensualité est fixe.
Pas vraiment, en effet. Mais encore une fois, ce n'est pas le propos :wink:

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#180 Message par caroline77 » 22 févr. 2012, 16:50

Mixge a écrit :
JohnLord a écrit :
caroline77 a écrit : Quel rapport ?
Tu parles de ratio identique. Je te dis que non puisque la mensualité est fixe. Donc, pour une mensualité, le ratio intérêt/capital n'est pas fixe.
si ca peut aider, j'ai posté un graphe (voir qlq posts au dessous).
la courbe du "restant du" n'est pas droite.
dans mon exemple, on voit bien qu'après 10 ans de remboursement (sur 20) on doit encore 200ke sur les 300ke.
donc la part interet/capital n'est pas constante durant les 20 ans.....
C'est normal vu que la durée du prêt a une importance, on te prête une somme X sur un nombre d'années Y, c'est normal que ça prenne du temps à amortir si le nombres d'années Y est de 20 ans au lieu de 10.

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#181 Message par JohnLord » 22 févr. 2012, 16:53

caroline77 a écrit :En effet. MAIS si tu pars du principe que tu n'as pas l'argent pour faire un remboursement anticipé, tu es impuissant et tu n'as plus qu'à payer les aggios.
Que vient faire cette histoire d'aggios là dedans ?
caroline77 a écrit : Par contre SI tu as par exemple 10.000 euros à injecter pour faire du remboursement anticipé, l'intérêt se discute vu que plutôt que de rembourser une somme diminuée de 10.000 euros pendant 10 ans à 5 % d'intérêts (par an donc, pour ceux qui suivent), il est plus intéressant de placer ces 10.000 euros pendant 10 ans sur un placement rémunéré à 6 % net.
Que vient faire cette histoire de remboursement anticipé de placement à 6% net là dedans ?
caroline77 a écrit : Vais-je y arriver... pas sûr !
Non. J'suis un peu paumé là.
Je te propose d'aller entamer, avec moi, une autre discussion sur le topic bagnole. Est ce que tu sais que je roule en berline de luxe allemande ? Sais tu que je porte une Rolex en or ? Tu sais, j'ai vraiment un train de vie très élevé. La vie est courte, ne perdons pas de temps avec des considérations trop terre à terre tel que l'impact du taux d'intérêt dans un crédit immo.
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#182 Message par Gustave de Nancy » 22 févr. 2012, 17:00

JohnLord a écrit : Je te propose d'aller entamer, avec moi, une autre discussion sur le topic bagnole. Est ce que tu sais que je roule en berline de luxe allemande ? Sais tu que je porte une Rolex en or ? Tu sais, j'ai vraiment un train de vie très élevé. La vie est courte, ne perdons pas de temps avec des considérations trop terre à terre tel que l'impact du taux d'intérêt dans un crédit immo.
Toi, t'as réussi à chopper des photos persos de la miss sur son blog.
Fais tourner en mp.
Elle a l'air d'une gourmande.
Modifié en dernier par Gustave de Nancy le 22 févr. 2012, 17:01, modifié 1 fois.
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#183 Message par caroline77 » 22 févr. 2012, 17:01

JohnLord a écrit :
caroline77 a écrit :En effet. MAIS si tu pars du principe que tu n'as pas l'argent pour faire un remboursement anticipé, tu es impuissant et tu n'as plus qu'à payer les aggios.
Que vient faire cette histoire d'aggios là dedans ?
caroline77 a écrit : Par contre SI tu as par exemple 10.000 euros à injecter pour faire du remboursement anticipé, l'intérêt se discute vu que plutôt que de rembourser une somme diminuée de 10.000 euros pendant 10 ans à 5 % d'intérêts (par an donc, pour ceux qui suivent), il est plus intéressant de placer ces 10.000 euros pendant 10 ans sur un placement rémunéré à 6 % net.
Que vient faire cette histoire de remboursement anticipé de placement à 6% net là dedans ?
caroline77 a écrit : Vais-je y arriver... pas sûr !
Non. J'suis un peu paumé là.
Je te propose d'aller entamer, avec moi, une autre discussion sur le topic bagnole. Est ce que tu sais que je roule en berline de luxe allemande ? Sais tu que je porte une Rolex en or ? Tu sais, j'ai vraiment un train de vie très élevé. La vie est courte, ne perdons pas de temps avec des considérations trop terre à terre tel que l'impact du taux d'intérêt dans un crédit immo.
Ok... j'abandonne :roll:

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#184 Message par wizi » 22 févr. 2012, 17:01

caroline77 a écrit :Oui j'ai vu que tu as mis un extrait d'un tableau d'amortissement mais tu n'abordais pas vraiment la même thématique que mes précédentes explications donc je pense qu'elles ont peut-être une certaine utilité, comme il m'arrive souvent de lire ce lieu commun disant que l'on paye surtout des intérêts au début du prêt et ensuite une majorité de capital :wink:

Le sujet a de l'intérêt car il est important de réfléchir si :
1- il est plus intéressant financièrement de faire des remboursements anticipés
2- il est plus intéressant de placer ses économies sur un compte rémunéré

Et la 1 est loin d'être systématique, surtout au vu des taux historiquement bas qu'on a eu les dernières années...
Dans pratiquement tous les cas, il est actuellement plus intéressant de faire des remboursements anticipés, plutôt que de placer l'argent. (à part éventuellement pour ceux qui ont la déduction d'impôt de Sarko sur les intérêts d'emprunts)

En effet, il est actuellement pratiquement impossible d'avoir un placement relativement sûr avec un rendement 100% net > au taux d'intérêt réel d'un emprunt. (même avec les emprunts à taux 3/3,5% des années 2005/2006 et 2010...)



Concernant le fait de ne rembourser surtout que des intérêts au début :

1/ Ce n'est plus tout à fait vrai (c'était vrai dans les années 70/80), avec les taux que l'on a connu ces dernières années (et encore maintenant). Avec un emprunt sur 20 ans à 4% (avec ass), dès la première mensualité, 55% du montant payé va en remboursement de capital (et 45% pour les intérêts et l'assurance).


2/ C'est un peu plus abscons, mais il peut toujours être intéressant de rembourser son emprunt, même vers la fin (où une grosse partie de la mensualité va pourtant en remboursement de capital).

2a/ Par le gain sur le recalcul de l'assurance, effectué sur le nouveau capital restant dû. (dans les dernières années, à l'intérieur de la mensualité, il est possible de payer + d'assurance que d'intérêts à la banque ! Alors que paradoxalement, le capital restant dû (donc assuré) est faible ! )

2b/ Il faut comparer le rendement possible du placement (actuellement qqch genre 2,5% max tout net de frais et d'impôts) avec le taux total du prêt bancaire (par exemple 4%).

Exemple : si on dispose de 20k€ et que l'on a un capital restant dû de 20k€, il vaut mieux rembourser le prêt, car sinon, il faudra rémunérer la banque à 4% alors que le placement ne rapporte que 2,5%. (il faut voir le prêt comme si la banque place de l'argent chez vous...)
Ce n'est pas en améliorant la bougie que l'on a inventé l'ampoule électrique...

Vous connaissez le principe de l'Idiocratie ? Les c0ns gagnent toujours à la fin.

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#185 Message par goo20 » 22 févr. 2012, 17:06

caroline77 a écrit :Quant à ton 2005 - 2008. 100 % de plue value, mais tu t'es relogé ensuite ? Si l'immo a augmenté à la vente, il a augmenté à l'achat aussi logiquement ?
Depuis je loue.

D'ailleurs je loue actuellement un appart que je ne pourrais pas me payer.

Ma PV de winner a été partiellement réinvestie et peut être mobilisée à tout moment pour un achat opportuniste. C'est d'ailleurs en partie pour cela que je suis sur ce forum, je surveille le marché et son évolution, et je compte bien faire un achat... à bon compte, ou pas d'achat du tout si le marché s'entête à mettre la pierre au prix du caviar.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#186 Message par JohnLord » 22 févr. 2012, 17:08

caroline77 a écrit : Ok... j'abandonne :roll:
Mais j'espérais bien, qu'au terme de ma conversation, tu finisses par t'abandonner.
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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#187 Message par caroline77 » 22 févr. 2012, 17:08

Tout dépend du taux du prêt via la rémunération du placement, c'est bien ce que je dis.

En 2006, j'ai obtenu un taux net de 2,95 % sur 15 ans. Les assurances vie étaient alors rémunérées minimum 4,5 %. Il était donc bien plus intéressant de placer sur assurance vie.

Il est vrai qu'aujourd'hui, les choses ont bien changées. Mais il est toujours bon de savoir à quoi s'en tenir, ce qu'on fait et où l'on va !

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#188 Message par olmostoline » 22 févr. 2012, 17:15

wizi a écrit :.....
Une donnée apprise ici : il te reste 20 k€ à rembourser, tu as 20k€.
- Si tu effectue un remboursement anticipé, tu te retrouves à 0 (0 dettes, 0 capital). Si le lendemain tu as besoin de 20k€ pour un problème quelconque, genre changement de voiture, rien ne dit que ton banquier te le prête, ni à quel taux (sans doute plus proche du crédit conso que du crédit immo dans le cadre d'un achat de véhicule par exemple)
- si tu n'effectues pas de remboursement anticipé mais que tu place sur un livret A ou une AV ton argent, le rendement en est faible, mais couvre en partie les intérets (dans ton exemple, 4,5% d'un coté, 2,5% de l'autre, soit un différentiel de 2%), mais en cas de pépin tu peux récupérer ta mise à ta guise (a ta guise, a ta guise) sans avoir rien à voir avec ton banquier.

Normalement le remboursement de ton chrome immo est budgeté donc limite indolore, et tu dors sur 20k€, c'est toujours plus rassurant.
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#189 Message par Gustave de Nancy » 22 févr. 2012, 17:23

olmostoline a écrit :
wizi a écrit :.....
Une donnée apprise ici : il te reste 20 k€ à rembourser, tu as 20k€.
- Si tu effectue un remboursement anticipé, tu te retrouves à 0 (0 dettes, 0 capital). Si le lendemain tu as besoin de 20k€ pour un problème quelconque, genre changement de voiture, rien ne dit que ton banquier te le prête, ni à quel taux (sans doute plus proche du crédit conso que du crédit immo dans le cadre d'un achat de véhicule par exemple)
- si tu n'effectues pas de remboursement anticipé mais que tu place sur un livret A ou une AV ton argent, le rendement en est faible, mais couvre en partie les intérets (dans ton exemple, 4,5% d'un coté, 2,5% de l'autre, soit un différentiel de 2%), mais en cas de pépin tu peux récupérer ta mise à ta guise (a ta guise, a ta guise) sans avoir rien à voir avec ton banquier.

Normalement le remboursement de ton chrome immo est budgeté donc limite indolore, et tu dors sur 20k€, c'est toujours plus rassurant.
Je suis assez d'accord avec ça.
Je préfère avoir un matelas de sécurité + une dette équivalente avec une mensualité tenable.
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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#190 Message par olmostoline » 22 févr. 2012, 17:44

C'est ce qu'on appelle "le bon sens lorrain".
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#191 Message par crispus » 22 févr. 2012, 18:41

olmostoline a écrit :Une donnée apprise ici : il te reste 20 k€ à rembourser, tu as 20k€.
- Si tu effectue un remboursement anticipé, tu te retrouves à 0 (0 dettes, 0 capital).
Pas très longtemps : si après remboursement tu places chaque mois l'équivalent de la mensualité prélevée auparavant, ton capital disponible se reconstitue au fil du temps. Le crédit renouvelable à l'envers :mrgreen:

Ex:
Ta mensualité était de 1500 €. Tu rembourses par anticipation : nouvelle mensualité = 0.
Chaque mois, tu places 1500 € par mois sur un support garanti (ex :Livret, PEL, AV en € :oops: )...
Tes 20 k€ seront disponibles après un an environ, par le biais des intérêts composés.
8)

Par contre, ton commercial conseiller bancaire utilisera l'argument inverse pour bénéficier du double rendement : client épargnant (donc + de fonds propres) et endetté (donc plus de bénéfice et client captif). :wink:

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#192 Message par Groquik » 22 févr. 2012, 20:04

olmostoline a écrit :Normalement le remboursement de ton chrome immo est budgeté donc limite indolore, et tu dors sur 20k€, c'est toujours plus rassurant.
Ça ne remet pas en cause le raisonnement de Wizi. Il parlait, dans son exemple, de 20k€ à disposition. Donc épargne de précaution non comprise.

C'est un peu le même problème pour un primo qui claquerait toutes ses économies dans son apport. Il faut toujours garder une couche de gras pour les imprévus (voiture en panne, électroménager à changer, chaudière, dégâts des eaux...etc) quitte à emprunter un peu plus.

On peut aussi avoir une approche un peu plus patrimoniale en ne voulant pas tout claquer dans sa baraque et garder une épargne plus dynamique (et risquée) sur un PEA par exemple.
Avant, les mecs qui mettaient de l'argent de côté, on disait : "C'est des avares!". Maintenant, c'est des phénomènes! - Coluche

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#193 Message par YoppY » 29 févr. 2012, 01:09

L’ACCÈS AU CRÉDIT IMMOBILIER EST DE PLUS EN PLUS DUR
DirectGestion, 28/02/2012
http://www.directgestion.com/sinformer/ ... n-plus-dur
"Les conditions d’octroi des banques sous la pression des organismes de caution se durcissent nettement et certaines catégories de dossiers qui étaient acceptées par le passé sont aujourd’hui radicalement refusées. En clair, on veut bien financer mais que de l’excellent dossier de type « client salarié avec de l’ancienneté et un apport personnel de 10% minimum et ne sortant pas des critères d’acceptation classique » ", indique Joël Boumendil, fondateur et PDG du groupe ACE, dans sa dernière note d’analyse mensuelle.

Selon lui, les petites baisses des taux de crédit immobilier, observées depuis quelques semaines, ne sont pas suffisantes pour permettre de resolvabiliser les acquéreurs potentiels.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#194 Message par ignatius » 29 févr. 2012, 07:37

crispus a écrit :
olmostoline a écrit :Une donnée apprise ici : il te reste 20 k€ à rembourser, tu as 20k€.
- Si tu effectue un remboursement anticipé, tu te retrouves à 0 (0 dettes, 0 capital).
Pas très longtemps : si après remboursement tu places chaque mois l'équivalent de la mensualité prélevée auparavant, ton capital disponible se reconstitue au fil du temps. Le crédit renouvelable à l'envers :mrgreen:

Ex:
Ta mensualité était de 1500 €. Tu rembourses par anticipation : nouvelle mensualité = 0.
Chaque mois, tu places 1500 € par mois sur un support garanti (ex :Livret, PEL, AV en € :oops: )...
Tes 20 k€ seront disponibles après un an environ, par le biais des intérêts composés.
8)

Par contre, ton commercial conseiller bancaire utilisera l'argument inverse pour bénéficier du double rendement : client épargnant (donc + de fonds propres) et endetté (donc plus de bénéfice et client captif). :wink:
on en a discuté des milliers de fois, et personne à chaque fois ne prend en compte l'impact de la fiscalité.
hormis pour des petites sommes ( genre 10 k€ ) que l'on peut placer sur livret A, la quasi totalité de l'épargne dépassant un certain niveau est fiscalisée.
et selon le TMI, + les prélèvements sociaux, le taux réel d'épargne à obtenir pour avoir un "gain" équivalent au coût du crédit ( mettons 4 % ) est différent :
100 000 € emplrunté : ça coûte 4 000 € par an pour simplifier.
Avec un TMI à 14 % + 15.5 % de CSG, ça rapporte 2.82 % net (c'est le net qui compte pas le brut )
Pour avoir 4 %, il faut une rémunération à 5.67 %.

Si vous êtes au TMI à 30 % il faut un rendement brut de 7.92 %.

Le rachat est quasi systématiquement gagnant, sauf à avoir un différentiel d'au moins deux points.

Il faut aussi inclure le coût de l'assurance, qui augmente proportionnellement au capital restant dû au fur et à mesure du remboursement de l'emprunt ( ca rmensualités fixes )

L'an prochain je rachète mon prêt à taux 0.
Tout simplement parce que le capital restant dû est faible (2500 € ), et que le coût de l'assurance ( 60 € ) correspond quasiment à la rémunération de ce capital sur un livret A.
du coup ça me fera 110 € supplémentaires par moi, et surtout psychologiquement un crédit en moins.

contrairement à ce que l'on croit, si l'on a de vieux crédits en fin de vie avec assurance, il faut faire un rachat, même partiel, car le coût de l'assurance est exorbitant (dans mon cas, coût pour 15 000 € de capital alors qu'il n'en reste que 2500 à assurer ).
Si vous faites un rachat partiel, le coût de l'assurance est recalculé avec le nouveau capital restant dû.
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#195 Message par Novaseb » 29 févr. 2012, 07:44

Merci pour ces explications Ignatius!
"Vous avez voulu sauver l’argent sur le court terme au mépris de la vie des hommes, vous perdrez les hommes et vous perdrez l’argent, car il n’est pas de richesses sans hommes"

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#196 Message par Marek » 29 févr. 2012, 07:47

Çà Monsieur Ignatius c'est quelque chose à répéter plus souvent.

Ou à mettre en Post it.

Car c'est extrêmement utile et totalement à l'encontre de ce que nos "conseillers" bancaires nous répètent à longueur de temps.

Merci donc.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#197 Message par olmostoline » 29 févr. 2012, 08:34

Peut-être à rajouter dans le pdf : "le crédit pour les nuls".
On pourrait imaginer retravailler ce document en ajoutant une partie concernant le rachat du crédit suivant les cas.
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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#198 Message par EmileZola » 29 févr. 2012, 10:22

le calcul d'ignasius est biaisé.

en effet il existe de nombreux placements défiscalisés.
enfin tant que hollande n'est pas au pouvoir...

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#199 Message par xaramelaz » 29 févr. 2012, 10:28

ignatius a écrit : contrairement à ce que l'on croit, si l'on a de vieux crédits en fin de vie avec assurance, il faut faire un rachat, même partiel, car le coût de l'assurance est exorbitant (dans mon cas, coût pour 15 000 € de capital alors qu'il n'en reste que 2500 à assurer ).
Si vous faites un rachat partiel, le coût de l'assurance est recalculé avec le nouveau capital restant dû.
Bonjour

Cela fait 2 fois en 2 jours que je lis cette affirmation de recalcul de la prime d'assurance en cas de rachat partiel d'un prêt.

Est-ce la règle habituellement utilisée même dans le cas d'une assurance groupe CNP dont le montant de la cotisation d'assurance est calculée sur le capital initial emprunté et non la capital restant dû ?

Rien ne laisse présager cette éventualité dans le contrat d'assurance que j'ai mais ce serait une très bonne surprise pour moi.

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Re: Prêts immobiliers : c'est la panne

#200 Message par JohnLord » 29 févr. 2012, 10:52

xaramelaz a écrit :
ignatius a écrit : contrairement à ce que l'on croit, si l'on a de vieux crédits en fin de vie avec assurance, il faut faire un rachat, même partiel, car le coût de l'assurance est exorbitant (dans mon cas, coût pour 15 000 € de capital alors qu'il n'en reste que 2500 à assurer ).
Si vous faites un rachat partiel, le coût de l'assurance est recalculé avec le nouveau capital restant dû.
Bonjour

Cela fait 2 fois en 2 jours que je lis cette affirmation de recalcul de la prime d'assurance en cas de rachat partiel d'un prêt.

Est-ce la règle habituellement utilisée même dans le cas d'une assurance groupe CNP dont le montant de la cotisation d'assurance est calculée sur le capital initial emprunté et non la capital restant dû ?

Rien ne laisse présager cette éventualité dans le contrat d'assurance que j'ai mais ce serait une très bonne surprise pour moi.
Disons que c'est le discours habituel d'Ignatius.
Dans les faits, non, l'assurance n'est pas toujours fixe. Si certains ont une assurance fixe, c'est qu'ils se sont fait avoir. Pour ma part, sur mon crédit immo, mon assurance était, chaque année, recalculée sur le K restant dû.
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