Pourquoi construire ?
Comme précisé auparavant, je n'avais pas spécialement pour ambition (ni même encore aujourd'hui de manière certaine) de passer dans la catégorie "en accession à la propriété" ( ). Néanmoins, lors de mes recherches sur la construction, je me suis aperçu que ce secteur n'était absolument pas impacté par la bulle de la même manière que l'était l'ancien. D'où la question : pourquoi pas ?
Source : ici.A partir d’une autre source – les bases de données notariales –, il a été possible de reconstituer l’évolution des prix des logements anciens sur une très longue durée (depuis 1840 pour Paris, depuis 1930 pour la France métropolitaine). Il en ressort une croissance exponentielle de la valeur des biens échangés depuis la dernière guerre. Cette tendance se vérifie tant à Paris que dans le reste de la France. La poussée spéculative observée sur le marchés du logement ancien dans les grandes villes au seuil des années quatre-vingt-dix n’a été suivie d’une pause que de très courte durée. Au total, l’inflation des prix immobiliers dans l’ancien tend à se prolonger de manière presque structurelle, au point même de surpasser l’évolution des prix dans la construction neuve
Si le commentaire sur l'aspect structurel de la hausse des prix dans l'ancien peut être discuté (bien qu'avec la baisse des taux, ça pourrait s'expliquer... mais pas à cette "hauteur" d'indice), il est intéressant de retenir que le prix d'une construction neuve aujourd'hui est inférieur au prix d'une construction ancienne !
J'ai donc creusé ce point en faisant ce graphique tout simple :
J'ai mis sur une base 100-1954 les séries statistiques suivantes :
- ICC (source Insee - indice du coût de construction - Neuf, donc.)
- Friggit (base notariale - valeur de l'ancien - à partir de 1994 - note : base province, j'ai éjecté Paris volontairement)
- Inflation (soure Insee)
On note :
1 - Décrochage total des prix de l'ancien à la fin des années 2000. +80%
2 - Un léger décrochage sur l'ICC à partir de 2005. +15%
Explications possibles :
1 - Pour le premier point, on ne va pas y revenir... c'est le sujet de ce forum.
2 - Pour le second point, soit le léger décrochage est du fait de mimétisme sur les prix de l'ancien (augmentation des marges des constructeurs, fabricants, ...), soit c'est lié aux normes, dont la RT2005 (mise en place 01/01/2006) qui a obligé les constructeurs à plus de contraintes thermiques... et donc d'utiliser des matériaux plus couteux. Sans doute les deux ?
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Attention néanmoins ! Tout n'est pas si beau...
Dans la construction, deux facteurs sont à prendre en compte : la valeur du bâti (on vient de le voir) et la valeur du foncier.
Or, là, ça se corse. Il n'existe pas de bases de données statistiques pour le foncier constructible en France. Du moins, aucune n'est suffisamment fiable (à part, de mémoire sur Marseille où une étude locale est en place depuis plusieurs années). Nous avons des statistiques depuis les années 50 sur le foncier agricole... mais ça ne va pas nous aider grandement.
Il ne nous reste donc qu'une source statistique utilisable... mais cette dernière ne traite pas précisément du sujet :
Malgré tout, on peut en tirer la théorie suivante :
La différence entre ICC et ECLN serait donc du aux marges grandissantes des promoteurs (ah boooonnn ? Pensons aux Scelliers, Robiens & cie qui ont aussi gonflé les prix) et au foncier !La comparaison de ces deux indices fait apparaître la part de plus en plus prépondérante des dépenses non directement productives dans le coût final des logements : ente 1985 et 2006, le prix de vente des maisons neuves s’est accru de 300 % et celui des appartements de 240 %, alors que l’indice du coût de la construction n’a progressé que de 66 % sur la même période. Outre la rémunération des entreprises de promotion, le poids grandissant de la charge foncière est sans doute l’une des raisons explicatives essentielle du renchérissement actuel de la construction neuve.
Pour avoir pas mal fouillé sur les tarifs de ma région (BZH), j'estime l'évolution du foncier entre début des années 1990 et aujourd'hui sur un X2 ou X3. En gros, un terrain qui valait à l'époque 50.000€ vaut aujourd'hui 100.000€, voire 150.000€.
Le souci du foncier est que ce dernier est strictement encadré par les collectivités locales et l'état. En d'autre terme, celui-ci n'évolue pas selon le simple jeu de l'offre et de la demande. Comme le bâti me direz-vous : Oui !! Sauf qu'à priori, les politiques ont décidé de lâcher l'immobilier (stop aux PTZ+, Scellier & cie)... mais pas le foncier (urbanisme oblige, c'est au contraire au cœur des préoccupations actuelles avec l'élaboration pour chaque communauté de commune d'un PLU strict).
Donc, qu'en sera-t-il de l'avenir ? Bonne question !
J'aurai tout de même tendance à parier sur une baisse des prix pour un "retour à la (presque) normale". Mais c'est purement subjectif !
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Donc... pourquoi construire ?
A première vue, attendre, même pour une construction, est le plus sage : on peut ainsi tabler sur une baisse du prix du foncier.
Néanmoins, ça n'est évidemment pas si simple.
En effet, tout dépend de la valeur du foncier dans la construction.
En cas où le terrain pèse pour 50% dans votre investissement, en cas de baisse, il vous sera difficile de vous y retrouver.
A l'inverse, si le terrain pèse pour 25% et moins, même en cas de baisse de 50% du foncier, il est possible de financièrement s'y retrouver sous 10 ans.
En effet, cette baisse pourra être partiellement compensée par l'inflation (à moins d'un scénario à la japonaise... autre débat néanmoins) et par les remboursements du crédit. Et ce potentiellement même en cas de baisse de l'ICC de l'ordre de 15% (tout ça se calcule bien entendu avec les simulateurs qui vont bien, le résultat étant propre à chaque cas).
Ce qui est cependant certain, c'est que les années défilant, le fait d'avoir un logement correctement isolé et peu énergivore sera un plus indéniable (en coût journalier et à la revente).
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Au final ?
Construire aujourd'hui n'est pas obligatoirement un mauvais choix mais ça peut l'être !! Encore une fois tout dépend de votre situation : pourcentage du coût du foncier dans l'investissement global, montant de l'apport, et surtout... et surtout de l'avenir de la conjoncture économique.
A prendre en compte :
- Le coût des énergies (elles vont augmenter... mais de combien ?).
- Et surtout, le fameux débat inflation vs déflation.
Si inflation (2% et +), ça peut le faire.
Si déflation, ça peut déboucher sur un massacre (surtout si votre apport ne vous met à pas directement l'abri d'une négative equity à -25%).
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My two cents !