Bulle Immobilière

Chers amis,

Faisant suite à la publication de la FNA** indiquant une baisse des prix de 1,1% en Août 2006, je rappelle qu'un indice des prix n'est pas un prix moyen.

En effet, les données font toujours l'objet d'un redressement statistique.

En statistiques, il est assez courant d'expurger les données trop basses et trop élevées.

Mais qui se charge de juger du sérieux d'un prix ? Est-ce le statisticien ou l'acheteur sachant négocier ? En Allemagne, le krach immobilier n'a jamais été mis en évidence clairement dans les études de marché des professionnels. En effet, les prix proches de zéro ne soient pas pris en compte dans les études allemandes et sont expurgés. Pourtant, avec l'Internet, on connait les vrais prix de l'immobilier en Allemagne.

En France, il est possible que des prix de vente négociés à -30%, à -40% et à -50% (rapportées sur notre forum) ne soient pas pris en compte dans le calcul de l'indice de prix. De telles baisses de prix, désormais courantes, font (peut-être) l'objet d'un redressement statistique.

Ne connaissant ni les volumes réels, ni la structure de redressement, il est préférable de considérer les informations du terrain. Des données filtrent sur notre site (témoignages) et dans la presse (par exemple, les Dernières Nouvelles d'Alsace).

Quand les transactions chutent d'environ 50% dans certaines villes, la baisse des prix est certainement très forte. En tout cas plus forte que l'indice filtré des prix, qui s'établit à 1,1% de baisse.

Durant un krach boursier, les prix des actions baissent immédiatement. Chaque jour, on peut mesurer la baisse des prix. Contrairement à l'idée reçue, un krach immobilier est tout aussi rapide qu'un krach boursier : il suffit de quelques mois. Pourtant, dans le cas de l'immobilier, il devient difficile de fournir des statistiques ... car les biens immobiliers sont invendus. On ne peut donc pas fournir de prix ... et sans prix ... pas de statistiques fiables.

Un exemple (fictif) :

* Monsieur Durant détient 200.000¤ d'actions. Un krach survient. Six mois plus tard, le prix des actions a baissé de 50%. Il reste 100.000¤ à Monsieur Durant. Bien que Monsieur Durant détienne toujours ses actions, le prix estimé est assez exact. Le marché reste fluide et Monsieur Durant peut vendre ses actions.

* Monsieur Dupont met en vente un appartement (un nanar) à 200.000¤. Un krach immobilier survient. Il baisse les prix progressivement de 50%. Un an plus tard, l'appartement n'est toujours pas vendu. Le problème, c'est qu'il a déjà acheté un autre appartement et est en prêt relais. La valeur de mise en vente est de 100.000¤, mais le prix réel est inconnu. Tant que la vente n'est pas enregistrée, l'indice des prix est toujours stable ...

Un krach immobilier est toujours très violent. A la différence d'un krach boursier, un krach immobilier est discret (dans les statistiques).

Cordialement,
Jean-Michel

Faut souligner aussi qu'il n'y a plus que les appartement ou maisons de qualités, sans défaut ni nuisance, qui se vendent.
Les "merdes" deviennent invendable.

De ce fait la baisse des prix au m2 est minime, par contre on a un formidable bond dans la qualité du m2.

Est-ce que ce n'était pas filtré auparavant également ?

Si la baisse est réellement aussi modérée que cela, il peut y avoir une explication statistique. A savoir que dans les régions les plus touchées par la baisse, il y a très certainement en parallèle une forte baisse du nombre de transactions. Là où les prix se maintiennent - si ça existe encore - l'activité reste à un haut niveau ou baisse modérément.

Dans la moyenne des prix toutes régions confondues, les régions en baisse seraient donc sous-pondérées.

désolé, mais tu ne connais visiblement pas les techniques économiques de redressement et le la construction d'un indice des prix (en l'occurence hédonique ou non).

les données ne sont pas filtrées mais redressées selon une strcuture visant à conserver l'indice représentatif au fil du temps, c'est à dire à limiter les effets de la modification de la nature des biens considérés.

Je suis cependant d'accord sur une chose: si la matrice de correction n'est pas donnée, alors on peut faire tout et l'importe quoi avec les données, parole de statisticien.

Toujours est-il que pour faire baisser des prix en lissant sur 24 mois il faut un sérieux coup de frein sur les derniers mois.

Tu n'aurais pas une adresse ou tes explications seraient un peu vulgariser parce que j'avoue que je n'y comprends pas grand chose en brut de fonderie... Merci

Exact. Tout statisticien nous le confirmera.

C'est la hausse des prix qui a baissé sur 24 mois, pas les prix.

héhéhé

oh que oui!

C'est pour toutes ces raisons que le meilleur indicateur court-terme est l'évolution du nombre de transactions et les stocks.

Ce sont à mon avis les deux paramètres qui annoncent avec certitude un éventuel crack.

Le krach s'installe tranquillement, se sera un remake de Pearl Harbour pour beaucoup quand sa va éclater...Oh Mince c'est pas vrai on se croyait à l'abris c'est incroyable...

Gageons qu'il n'y'aura pas de mort...

je suis passé au tgi du puy cet apres midi, 5 ventes judiciaires. jamais vu, enorme. d'habitude, depuis des années c'etait 1 de temps à autre.

Je remarque cependant qu'ici les seuls panneaux vendus sont malheureusement pour les acheteurs des merdes : appartements des annés 50 sur rocade, pavillons délabrés, maisons de ville sur carefour etc.

Tout simplement parce que les pigeons non informés pensent faire une bonne affaire en achetant les biens les moins chers.

Une des caractéristiques de cette bulle est d'arriver à recycler les bouses dans le circuit économique.

Je plains tous les jours en passant devant de tels nanars les acheteurs qui vont en prendre pour des année à rembourser un bien invendable.

Quelques commentaires sur cette journée historique




Je suis en phase avec vos avis sur les stats.
On peut en faire ce que l’on veux.
Cela revient à dire que cette indice est avant tout politique. Cette remarque devant cependant être modulé selon le différentiel existant entre l’évolution annoncé et les prix réels. La FNA** connais mieux que beaucoup la situation du marché et son aveux du 14/09 dans les échos (les délais s’allongent et les stocks augmentent) et un signe fort en direction des vendeurs et des AI.

Baissez (un peu) vos prix aujourd’hui ou vous risquez de tout perdre demain.

On n’oubli trop souvent que le F de FNA** veux dire « fédération » regroupant des agences. Ces même agence doivent être en difficulté en raison de très faible vente et font pression sur la fédération pour changer de politique de com. Il suffit ainsi qu’une majorité d’agence veulent la baisse pour qu’elle arrive.

Bref, vive la démocratie …

Cela permettrait d’expliquer plusieurs fait qui nous a semble « bizarre »
1- Le délais assez long pour communiquer les chiffres ainsi que le ton du communiqué (« baisse » et « pas de hausse préoccupante à prévoir !!! »)
( débat interne sur la com à employer, la rentré à du être difficile ... les pauvres)
2- Le retournement des médias (C’est cependant difficile à croire sans sortir la théorie du complot)

Il n'y a pas théorie du complot dans le fait que les médias sont aux ordres de leurs propriétaires (le contraire serait d'une fantaisie assez extravagante), c'est à dire Bouygues (constructeurs), les banques (pourvoyeurs de prêts), l'état...

Bien vrai. On "redresse" ce mois-ci, mais on ne trafique pas longtemps des statistiques.
Et il y aura une foultitude de données pour rendre ridicules ceux qui se permettraient de bricoler leur indice. Les chiffres de la construction neuve pour juillet étaient assez étonnants au plan national. Les chiffres d'août seront ... intéressants !

Difficile de se retourner pour certains médias qui s'appellent Bouygues, Fourtou ou Lagardère et qui ont des intérêts directs ou indirects dans l'immobilier

L'avantage des moyennes et autres indices, c'est qu'on peut résumer la tendance en un seul chiffre, ce qui plait énormément aux "journalistes" qui vont recopier les annonces de presse.
Dans un système sain, à mon avis, on publie un indice pour la vulgarisation, et on publie des données étoffées pour les experts. Ainsi, la communauté des spécialistes peut vérifier que le chiffre de la tendance n'est pas complètement débile ; s'il l'est, on peut espérer que l'indice fautif sera discrédité.

En l'occurence, on dispose d'un indice, calculé par des commerçant (la FNA**). Je suis 100% d'accord avec les mises en garde de jmp et d'autres : ce petit chiffre tout nu n'est pas statistique, il est commercial.

Quand Churchill disait "je ne crois aux statistiques que quand je les ai moi-même falsifiées", je pense que c'était l'idée.

cad ?

du point le plus haut du cycle au point le plus bas ? du début de la baisse à sa fin ? du point le plus haut au retour aux fondamentaux ?

ou de la fin de la hausse à l'enclenchement franc de la baisse (??) ?

parce que si on se base sur les courbes de 91 à 96, y'a 5 ans (soit une soixantaine de mois) de baisse franche qd même.

bon, début de réponse ds votre étude:

Et comment qu'on fait pour l'avoir cette matrix ????

On envoie JMP habillé en noir et en baskets visiter les locaux de la Fnaim ou le coffre de Moullard ???

On n'aura jamais cette matrice, et à la limite c'est normal.

Dans tous les cas, la FNA** peut jouer avec cet artifice mais elle ne peux pas aller contre la tendance de fond du marché de ces derniers mois. Elle va donc annoncer une baisse car elle ne peux plus faire autrement.

Elle y perdrait toute crédibilité si elle annonce que tout va bien et que les vendeurs qui ont des biens chez eux n'ont que des propositons à -30%

Oui, après avoir été les artisants de la hausse, les AI seront nos alliés objectifs...

Juste pour prendre la défense de la presse, ça fait des mois et même plus que sont régulièrement publiés des articles, des points de vue, voire des dossiers sur la baisse attendue de l'immobilier. Tous les journalistes ne font pas du copier-coller des communiqués de presse de telle ou telle corporation.