Echange avec un AI

[McClane]

Je suis tombé sur cette annonce sur LBC. Je quote pour la postérité.

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... 091927.htm

Prix: 145 000 €
Ville : Grenoble
Code postal : 38000
Frais d'agence inclus : Oui
Type de bien : Appartement
Pièces : 2
Surface : 40 m2
Référence : 24916-962
GES : E (de 36 à 55)
Classe énergie : D (de 151 à 230)
Description :
Grenoble - quartier championnet / caserne de bonne. T2 en dernier étage avec ascenseur, vue imprenable sur la caserne de bonne, belledonne, la chartreuse... Pas de vis-à-vis, accès depuis tout l'appartement à une terrasse de 18m2! Faibles charges, travaux à prévoir, à saisir d'urgence! SQUARE HABITAT Tél. 0476866969 Réf. annonce : 24916-962

C'est situé juste à la limite de la caserne de bonne (quartier neuf) mais c'est du vieux. Il est effectivement écrit qu'il faut prévoir des travaux. D'ailleurs on remarquera qu'il n'y a que des photos de l'intérieur.

Pas une, pas deux, j'envoie un mail. Je ne sais plus exactement ce que j'ai envoyé mais ça devait être un truc comme ça.

Sérieusement!

145 000€ pour 40 m² dans de l'ancien? Ca fait presque 3600€/m²

Réponse de l'ai

Monsieur,

Suite à cette annonce :

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... 091927.htm



Quel est le sens de votre mail ?

Si le prix vous paraît excessif, appelez-moi. J’ai des réponses à vous apporter sur ce sujet.

Très cordialement,

A mon tour

Le sens de mon mail est que 40m² à 145k€ est excessivement cher. C'est aussi cher que du neuf en face sans travaux, avec garage et sans être une passoire thermique.
Je ne sais pas quelle marge vous avez rajouté pour la négociation mais j'ai l'impression que c'est de l'ordre de 30%.

C'est le même prix au m² que cette annonce http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=22_s

Je quote l'annonce citée pour la postérité aussi:

Prix: 218 000 €
Ville : Grenoble
Code postal : 38000
Frais d'agence inclus : Oui
Type de bien : Appartement
Pièces : 2
Surface : 59 m2
Référence : 31687-2111536
Classe énergie : B (de 51 à 90)
Description :
Grenoble caserne de bonne, dans résidence neuve avec gardien, magnifique t2 de 60m² environ pouvant être transformé en t3, étage élevé avec vérandas, cuisine us ouverte séjour/salle à manger, grande chambre séparée avec accès balcon, salle de bains, expo ouest. Préstations de qualité, secteur recherché, poss achat garage en sus. Dpe: b LACROIX IMMOBILIER SAS Tél. 0476860160 Réf. annonce : 31687-2111536

Sa réponse

e vous rejoins, si vous vous en tenez au prix au m2 brut (40/145000€) on est sur de valeurs proche du neuf.

Vous prenez là les valeurs brutes.

L’annonce que vous me faites parvenir est annoncée sans garage, n’est pas en dernier étage et à du vis-à-vis. De plus la résidence du Connestable n’est pas non plus un modèle de réussite en terme de réalisation !

Vous pouvez tout à fait cibler votre recherche uniquement sur les prix au m2. Ça n’est pas ma façon de travailler. Il me semble que beaucoup d’autres éléments sont à prendre en compte.

Je vous souhaite bon courage dans votre recherche,

Très cordialement,

Et le final

Le prix des travaux de votre appartement achète largement le garage. A la différence près que dans l'autre appartement, on peut choisir de vivre sans le garage dans un appartement très convenable. Les charges de chauffage sont moins élevé dans le neuf. Et surtout on peut poser nos affaires dès le début et sans travaux. Il y a un jardin commun. L'insonorisation y est meilleure. Si on se fit aux photos, l'appartement est en étage élevé ce qui est confirmé par le texte de l'annonce (je dirais 5è étage).
Si je comprends bien, vous justifiez le prix de l'appartement par son standing. Et pourtant, il n'y aucune photo qui valide ce "standing". Il n'y a pas une photo sur l'intérieur de l'appartement.

Ma façon de rechercher un appartement est effectivement de prendre en compte (entre autre) le prix au m². Je n'ai pas des ressources infinies même si je gagne bien ma vie et, étrangement, votre annonce ne me donne pas envie de m'endetter sur 15 ans pour 40m².... Après tout, c'est quoi 15 ans?

[Le_Phalang]

Visiblement l'immobilier grenoblois n'est pas encore à bout de souffle, ( une cousine vient d'acheter un appartement en VEFA T4 80m2 ... 260000€ ), et l'ancien correct se vend encore. Seul les bouses HLM ou vieilles épaves thermiques se bradent.

Malheureusement je pense que Grenoble, par ses caracteristiques ( ne peut plus trop s'aggrandir, beaucoup de Csp+ ... ) est une ville qui subira le moins la baisse.



Pour en revenir aux annonce plus haut, mauvaise stratégie du Vendeur / AI, a ce prix la pour aussi petit, les gens passe directement leur chemin sans même essayer de négocier.

[Chocapic]

Tout dépend le nombre d'annonces et le nombre de gens prêt à payer....

La baisse c'est demain... mais demain c'est quand ?

[BernardMerguez]

Visiblement l'immobilier grenoblois n'est pas encore à bout de souffle, ( une cousine vient d'acheter un appartement en VEFA T4 80m2 ... 260000€ ), et l'ancien correct se vend encore. Seul les bouses HLM ou vieilles épaves thermiques se bradent.

Malheureusement je pense que Grenoble, par ses caracteristiques ( ne peut plus trop s'aggrandir, beaucoup de Csp+ ... ) est une ville qui subira le moins la baisse.



Pour en revenir aux annonce plus haut, mauvaise stratégie du Vendeur / AI, a ce prix la pour aussi petit, les gens passe directement leur chemin sans même essayer de négocier.

Les alentours ont pris une claque quand même. Je suis Seyssinet et Seyssins et ça baisse lentement mais sûrement.
Il n'y a pas que des CSP+ à Grenoble (et loin de là, regarde le nombre de quartiers pauvres) et de toute façon pour soutenir le marché il faut de tout : primo, secundo, petits et gros budgets. Je pense que si tu retires un élément tu déstabilises toute la chaîne.

[franckyfranck]

Grenoble fait partie des quelques villes de Province qui sont dynamiques niveau emploi y compris pour les CSP+.Il y a beaucoup de centres de R&D (tous secteurs), pas mal de boulot en informatique. Il reste également un peu d'industrie aux alentours (ce qui est rare).

Rajoutez à cela la proximitié avec les stations de ski et la ville est attractive donc il est relativement aisé d'y recruter des gens qui souhaitent quitter Paris. Vous êtes également proches de Lyon et Annecy qui sont également des poles attirants beaucoup de CSP+. Cela explique donc les prix.

[gillesF78]

Visiblement l'immobilier grenoblois n'est pas encore à bout de souffle, ( une cousine vient d'acheter un appartement en VEFA T4 80m2 ... 260000€ ), et l'ancien correct se vend encore. Seul les bouses HLM ou vieilles épaves thermiques se bradent.

Malheureusement je pense que Grenoble, par ses caracteristiques ( ne peut plus trop s'aggrandir, beaucoup de Csp+ ... ) est une ville qui subira le moins la baisse.

Pour les CSP+, etc... Si tu ne l'as pas encore lu, je te conseille de lire ça : http://www.insee.fr/fr/themes/document. ... f_id=14085

Image résumé :


Pour la tendance des prix, à part sur les communes situées le long de la future ligne de tram (là où les logements neufs se construisent), ça se casse bien la gueule quand même :






Et quand tu vois les statistiques des revenus fiscaux par quartile/décile sur chaque commune, tu vois que ça ne vole pas si haut, et que les prix de l'immobilier sont encore chers par rapport aux revenus. : http://www.insee.fr/fr/ppp/bases-de-don ... RFL_C_.xls

[Gustave de Nancy]

c'est pas non plus ultra booming comparé à Lyon

GRENOBLE



Lyon 3e

De toutes façons "la bulle a éclaté en province en 2008" © ET46
Il n'y a aucun problème avec les prix de l'immobilier.

[Gustave de Nancy]

Le prix des travaux de votre appartement achète largement le garage. A la différence près que dans l'autre appartement, on peut choisir de vivre sans le garage dans un appartement très convenable. Les charges de chauffage sont moins élevé dans le neuf. Et surtout on peut poser nos affaires dès le début et sans travaux. Il y a un jardin commun. L'insonorisation y est meilleure. Si on se fit aux photos, l'appartement est en étage élevé ce qui est confirmé par le texte de l'annonce (je dirais 5è étage).
Si je comprends bien, vous justifiez le prix de l'appartement par son standing. Et pourtant, il n'y aucune photo qui valide ce "standing". Il n'y a pas une photo sur l'intérieur de l'appartement.

Ma façon de rechercher un appartement est effectivement de prendre en compte (entre autre) le prix au m². Je n'ai pas des ressources infinies même si je gagne bien ma vie et, étrangement, votre annonce ne me donne pas envie de m'endetter sur 15 ans pour 40m².... Après tout, c'est quoi 15 ans?

Si tu veux continuer sur ta lancée, voila tout un tas de personne à contacter pour te livrer à ta passion des échanges superfétatoires
http://www.neubauer.fr/ferrari/index.php

[gdiniboud]

Des prix de banlieue parisienne. Déprimant...

[pimousse]

Grenoble fait partie des quelques villes de Province qui sont dynamiques niveau emploi y compris pour les CSP+.Il y a beaucoup de centres de R&D (tous secteurs), pas mal de boulot en informatique. Il reste également un peu d'industrie aux alentours (ce qui est rare).

Rajoutez à cela la proximitié avec les stations de ski et la ville est attractive donc il est relativement aisé d'y recruter des gens qui souhaitent quitter Paris. Vous êtes également proches de Lyon et Annecy qui sont également des poles attirants beaucoup de CSP+. Cela explique donc les prix.

Absolument pas : ces villes ont toujours été des pôles attirants pour ces gens là, ce qui n'avait pas empêché les prix de baisser dans le passé.

[pimousse]

C'etait franchement une bonne idée que de te lancer dans cette passionnante aventure de la création d'un forum immo pour annoncer le krack à venir..

Ces courbes ne sont pas paroles d'évangiles attention : ce sont les prix de mise en vente avant négociation.

[BernardMerguez]

c'est pas non plus ultra booming comparé à Lyon

GRENOBLE


De toutes façons "la bulle a éclaté en province en 2008" © ET46
Il n'y a aucun problème avec les prix de l'immobilier.

En tout cas les prix de Grenoble en 2013 sont inférieurs à ceux de 2005...

[slash33]

Pour revenir au graphe de cotation immo pour Lyon (cp 69003), jetez un œil aux volumes avant de commenter, spécialement celui des surfaces <= 40m². Les surfaces <20m² comptent moins de 25 annonces (l'amplitude sur les prix en 2 ans frôle les 50%). C'est à peine mieux pour la catégorie de surface au dessus.