CGEDD - Aout 2015
Focus sur le groupe 5 :Les évolutions de prix des logements anciens sont très variées en France métropolitaine. Elles répondent à des logiques de marchés locaux. Toutefois, ces différents marchés locaux peuvent être rassemblés en groupes cohérents, selon leurs niveaux et leurs évolutions de prix, tant pour les maisons que pour les appartements. L’analyse de ces groupes permet d’identifier plusieurs formes de tension des marchés immobiliers anciens.
La tension peut être appréhendée par un niveau de prix élevé ou par une forte croissance des prix. Ces deux phénomènes ne se recoupent pas toujours au niveau local. Pour les maisons comme pour les appartements, le groupe 5 se distingue par des prix nettement plus élevés que pour les autres groupes.
Donc effectivement en tension mais :Cette catégorie de marchés locaux se caractérise par ailleurs par une part de vacance de logements plus faible que la moyenne, notamment pour les durées de vacance
les plus élevées, ainsi que par une croissance nettement moindre du taux de logements vacants
Moyenne pour les maisons : 9.4% sur le total du territoire contre 17.5% de résidences secondaires dans le groupe 5.La part des résidences secondaires dans le parc total du groupe 5 est près de deux fois plus élevée que la moyenne.
Moyenne pour les appartements : 11.3% sur le total du territoire contre 24.3% de résidences secondaires dans le groupe 5.
Curieusement ce ne sont pas, en moyenne, les secteurs les plus chers/tendus qui ont le plus flambé :Ces constats reflètent une certaine rareté de l’offre immobilière sur ces marchés, relativement à la demande, ce qui explique leur niveau élevé de prix.
Les marchés du groupe 5 ne sont toutefois pas ceux qui, en moyenne, connaissent la croissance la plus forte de leur prix au cours de la période. Ainsi, entre 2000 et 2010, le taux de croissance moyenne est légèrement supérieur dans le groupe 3 des maisons et dans le groupe 4 des appartements. Ces différences se jouent essentiellement entre 2000 et 2006 : sur cette période, les prix augmentent de 105,3 % respectivement dans le premier cas et de 121,6 % dans le deuxième cas, contre respectivement 95,2 % et 110,8 % pour le groupe 5 (graphiques 1).
Il y a malgré tout une certaine homogénéité dans l'explosion des prix.
Les groupes des typologies (appartements et maisons) peuvent être cartographiés (cartes) afin de faire apparaître les logiques spatiales sous-jacentes à l’articulation des différentes formes de marchés locaux sur le territoire national. Les marchés les plus tendus sont ainsi très nettement concentrés. Pour les appartements comme pour les maisons, les grands pôles urbains sont assez surreprésentés au sein des groupes 4 et 5. Les communes hors influence des pôles ou autres multipolarisées sont quant à elles surreprésentées dans les groupes 1 et 3, à la fois pour les appartements et pour les maisons. Bien que présents dans ces derniers groupes, les grands pôles y sont sous représentés. En revanche, ils sont largement surreprésentés dans le groupe 2 des appartements
La note complète certaines études précédentes ayant trait à la saisonnalité des prix :
Ces typologies font apparaître des modèles différents de variations des prix immobiliers entre les grandes catégories de marchés locaux.
C’est notamment le cas pour les variations mensuelles moyennes sur la période 2000-2010 (graphiques 2). Celles-ci sont moins prononcées pour les marchés du groupe 5, semblant indiquer que la tension se ressent sur l’ensemble de l’année. Ces marchés, comme ceux du groupe 3, se singularisent néanmoins par l’existence d’un creux estival, non observé pour les groupes les moins tendus : les marchés de ces groupes correspondent pour une grande part aux zones touristiques, avec une proportion de résidences secondaires nettement plus élevée. Il est possible de voir l’effet d’une désynchronisation des marchés immobiliers et du pic estival des activités touristiques et de l’occupation des résidences secondaires. Les marchés du groupe 2 présentent une montée progressive des prix à partir du mois de mars, puis une décrue progressive, tant pour les maisons que pour les appartements. Les marchés du groupe 3 des appartements présentent une plus forte volatilité (prix moins élevés au début de l’année), les marchés du groupe 4 présentant quant à eux un comportement plus proche de ceux du groupe 1. Les fluctuations infra-annuelles de prix du groupe 3 des maisons sont toutefois encore plus prononcées que ceux du groupe 4.