Quelques sources :
- pour les revenus je suis parti des données fiscales par unité de consommation (http://www.insee.fr/fr/themes/detail.as ... loc-menage). La base est assez ancienne (2011) mais a le mérite d'être bien localisée au niveau de la commune et, surtout, de donner des strates par déciles de revenus. Il y a quelques divergences par rapport au "revenu disponible" mais je n'ai pas trouvé de données localisées pour ce type de revenu, voilà pourquoi je me suis rabattu sur les revenus fiscaux.
- pour les prix de l'immobilier j'ai repris ceux de Meilleurs Agents, on objectera qu'ils ne sont pas "officiels" mais ils ont le grand mérite d'être disponibles sur l'ensemble de la France avec un degré de pertinence que j'estime plutôt bon. Il y a certainement des biais mais on peut estimer qu'ils sont les mêmes sur tout le territoire ce qui fait que la comparaison reste possible d'un territoire à l'autre. Pour coller un peu plus à la réalité j'ai retenu le prix des appartements pour les villes de plus de 40 000 habitants et celui des maisons pour les villes de 20 à 40 000 habitants.
- pour les loyers (qui servent juste de comparaison) j'ai aussi pris ceux de Meilleurs Agents, je tire peu de conclusions de cet item mais je le mentionne quand même. Le ratio [prix / loyer] demeurant intéressant.
- pour les taux d'emprunt je suis parti de ceux des taux de Meilleur Taux (série "bons taux") qui a aussi le mérite de distinguer les différentes régions de France. Il y a peu d'écart entre les différentes régions de France au final, si ce n'est pour l'IDF.
Pour les hypothèses j'ai bloqué quelques variables pour faire les comparaisons :
- le ménage médian est composé de 2 adultes et 2 enfants de moins de 14 ans ce qui nous donne 2.1 unités de consommation
- la durée d'emprunt est arbitrairement fixée à 15 ans (pareil, pour comparer deux régions différentes il faut quelques critères identiques)
- le taux d'effort est fixé à 30% du revenu
- les droits de mutation sont de 7.70%
- l'apport représente 10% du prix du bien
Avec ces quelques informations (cf détail du calcul ici : viewtopic.php?f=170&t=92235) il devient possible de comparer les villes entre elles et de déterminer quel est le nombre de m² qu'un ménage est en mesure de s'acheter.
J'ai effectué le calcul pour le ménage médian et pour le ménage du 7è décile histoire d'isoler un peu plus ceux qui sont "vraiment" en capacité d'accéder.
Le résultat a la forme suivante :
Ce qu'il en ressort du point de vue des revenus fiscaux par UC et du parc de logements :
- Les villes avec le plus faible revenu médian sont Marseille 3e Arrondissement, Denain, Roubaix et Clichy-sous-Bois. Il faut dire que dans ces villes la part des ménages fiscaux imposés dépasse péniblement 35%.
- Pour le 7ème décile c'est peu ou prou la même chose à la différence que Roubaix est remplacé par Grigny
- Les villes avec les plus forts taux de logements vacants sont Vichy, Marseille 2e Arrondissement, Béziers et Nevers
Ce qu'il en ressort pour ce qui est de l'accessibilité des logements par les habitants des villes concernées :
- dans les "grandes" villes (supérieures à 40 000 habitants) les plus accessibles au ménage médian sont Carcassonne, Châteauroux, Saint-Étienne et Laval. Pour le 7ème décile on retrouve les 3 premières mais Laval est remplacée par Limoges.
- si on étend la sélection aux villes de plus de 20 000 habitants Montluçon, Chaumont, Bois-Guillaume ou bien encore Vierzon sont également très accessibles (que ce soit pour le ménage médian ou celui du 7ème décile).
- en région parisienne les plus accessibles sont Ozoir-la-Ferrière, Rambouillet, Étampes et Gif-sur-Yvette où il est possible (pour leurs habitants respectifs) d'acheter entre 75m² (pour le ménage médian) et 100m² (pour le 7ème décile).
- la palme des villes les moins accessibles par rapport aux revenus de leurs habitants revient à Clichy, Aubervilliers, Bagnolet et Pantin où le ménage médian (2 adultes + 2 enfants) est en mesure de s'offrir de l'ordre de 28m².
Le fichier est consultable ici : https://goo.gl/y2Q3uC
existe-t-il plusieurs cas, et donc: selon quelle typologie les classer?
