TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

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Suricate
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9851 Message par Suricate » 18 févr. 2016, 09:45

jobserve75 a écrit :Mais en statistiques, on considère qu'un coefficient inférieur à 0,9 donnera une faible corrélation. Ici, il est donc catastrophique.
Il n'y aurait pas de rapport (ou un faible rapport) entre l'évolution de la demande et celle des prix ?

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Vincent92
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9852 Message par Vincent92 » 18 févr. 2016, 10:04

Erreur de fil. Toutes mes escuses. J'ai déplacé ici : viewtopic.php?f=170&t=93084&p=2083155#p2083155
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thorium
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9853 Message par thorium » 18 févr. 2016, 10:06

goinfrimmo a écrit :... Un calcul rapide montre que leur CA atteint quelque 3M€, duquel il faut retrancher quelques frais. Les bons HP vivent en ascète, sans enfant, sans bourgeoise, et épargnent tout ce qu'ils peuvent. A provisionner 1M€, il leur reste 2M€. ...
C'est tout ?!?

Minable pour du soit-disant top.

Les 3 ME, c'est ce que mon père a gagné durant les 25 meilleurs années de bon revenus, ce n'est qu'un provincial pas particulièrement ambitieux, mais très endurant (0 jour de maladie en 44 ans de travail, 260 jours de taf/an) (travailleur indépendant). Avec ces revenus, en province, c'est "etre à l'aise", à Paris, c'eut été modeste.

Des 3 BB de la famille, c'est la moins belle carrière, les deux beaufs (un provincial, un parisien) ont fait au moins 2 fois mieux (immobilier inside, et/ou vente de la boite en 2000 au meilleur moment).

Ils ont aussi une belle vie, familiale, professionnelle (intéressante, mais pas envahissante).

Avoir une vie de mayrde pour ne pas gagner plus que ça, (3ME/carrière), franchement, ça vaut pas le coup.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9854 Message par ET46 » 18 févr. 2016, 10:24

thorium a écrit :
goinfrimmo a écrit :... Un calcul rapide montre que leur CA atteint quelque 3M€, duquel il faut retrancher quelques frais. Les bons HP vivent en ascète, sans enfant, sans bourgeoise, et épargnent tout ce qu'ils peuvent. A provisionner 1M€, il leur reste 2M€. ...
C'est tout ?!?

Minable pour du soit-disant top.

Les 3 ME, c'est ce que mon père a gagné durant les 25 meilleurs années de bon revenus, ce n'est qu'un provincial pas particulièrement ambitieux, mais très endurant (0 jour de maladie en 44 ans de travail, 260 jours de taf/an) (travailleur indépendant). Avec ces revenus, en province, c'est "etre à l'aise", à Paris, c'eut été modeste.

Des 3 BB de la famille, c'est la moins belle carrière, les deux beaufs (un provincial, un parisien) ont fait au moins 2 fois mieux (immobilier inside, et/ou vente de la boite en 2000 au meilleur moment).

Ils ont aussi une belle vie, familiale, professionnelle (intéressante, mais pas envahissante).

Avoir une vie de mayrde pour ne pas gagner plus que ça, (3ME/carrière), franchement, ça vaut pas le coup.
Chez thorium, tout est plus mieux que les autres.
J'aurais craché de la même manière sur Staline, lénine, Danton, Mao, Hitler, Allende
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9855 Message par immopaul » 18 févr. 2016, 10:35

crispus a écrit :
immopaul a écrit :
Suricate a écrit :
immopaul a écrit :Et comme malheureusement les taux sont partis pour rester tres bas pendant longtemps...
Bouledecristalisme.
Effectivement, mais pas seulement.
Les facteurs qui font pencher les taux vers le bas sont particulièrement nombreux, et durables.
Les taux peuvent baisser encore, mais rien n'empêche les banquiers de restreindre l'accès au crédit. En exigeant un apport de 30% par exemple... :roll:
Oui tout est possible, ils peuvent aussi tripler les taux pour rigoler.
Mais en pratique, la tendance ne va pas du tout dans ce sens.
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9856 Message par Vincent92 » 18 févr. 2016, 10:37

@jobserve75 : Avant même de rentrer dans le calcul, il y a un sérieux problème de raisonnement.

La plupart sont des études faites par ces universitaires sont faites sur des pays dans leur ensemble. Il y a néanmoins une étude qui a été faites sur Paris (tiens, une étude qui a du sens. On parle d’une zone où il y a pénurie de l’offre) et qui déduit une élasticité de 3,6 pour Paris.

Ce que je dis le prophète Friggit (paix et salut sur lui :mrgreen: ) vis-à-vis de cette étude sur Paris et que :
http://www.cgedd.developpement-durable. ... 093f5d.pdf
http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf
le résultat peut varier considérablement d’une source à l’autre (d’un facteur 8 dans le cas des Etats-Unis) ce qui peut résulter du choix de la période considérée mais aussi d’autres facteurs. Néanmoins, le nuage que forment ces résultats suggère, pour la France comme pour les pays européens, un ordre de grandeur de -1 à -2.
Que je résume par : L’écart type est énorme (d’un facteur 8 ) donc ca ne veut rien dire. Néanmoins, Friggit décide de prendre -1 à -2 (c’est un peu comme le fait de décider de prendre 1965 comme référence de prix. C’est discutable, mais bon, admettons).

Sans mettre en cause cette méthodologie (certains auront pu simplement conclure au vue de l’écart type que c’était tout simplement impossible à modéliser), la conclusion est donc la suivante :
En France l’élasticité est comprise entre -1 et -2.
Jusque là, je ne vois toujours pas où est la contradiction avec ce que disent certains ici. A savoir :

Une demande forte où il y a un manque de foncier entraîne une augmentation non négligeable des prix.

Parce que, évidemment, si on s'intéresse aux zones à faible demandes, des constuctions peuvent même entrainer une progressions du prix moyen (par effet qualité et coût incomprésible de la construction).

C’est là que Suricate entre en scène et donne sa conclusion son syllogisme :

L’immobilier en France a une élasticité compris entre -1 et -2
Les zones à forte demandes (dont Paris) font partie de la France
Donc ces zones ont une élasticité comprises entre -1 et -2

Et voilà comment, par un coup de préstidigitation, on arrive à dire que notre théorie est fausse.

P.S. : Désolé Suricate, je voulais poster ici (inutile de parler de la même chose sur plusieurs fils). Je l'ai posté à l'identique. Tu peux donc éditer ta réponse et reposter ici ou ne rien faire. C'est toi qui vois
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9857 Message par Suricate » 18 févr. 2016, 10:46

Vincent92 a écrit :Et voilà comment, par un coup de préstidigitation, on arrive à dire que notre théorie est fausse.
Bof, pour conforter votre "opinion" tu avances la seule étude sur laquelle ses propres auteurs relèvent des faiblesses en terme d'échantillonnage alors que les nombreuses autres tirent dans le même sens.
On pourrait même penser en vous lisant que les Paris fait preuve d'une telle force d'attraction que rien ne pourrait en faire partir ses habitants, scotchés qu'ils seraient à la ville lumière, et que la demande ne pourrait que continuer à augmenter "vers l'infini et au delà".
Et quand bien même l'élasticité de -3.6 serait vraie, vu que tu ne matérialises pas dans quelle mesure la demande a évolué sur Paris au cours de la décennie 2000 - 2010 tu es bien sec pour en conclure quoi que ce soit.
Enfin si la tension était encore aussi prégnante les prix ne devraient pas baisser (même si on raisonnait toutes choses égales par ailleurs) et continuer à augmenter de l'ordre de 4-8% par an (1 ou 2% de demande en plus, c'est pas la mère à boire à te lire).

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9858 Message par Lo2 » 18 févr. 2016, 10:48

Vincent92 a écrit :L’immobilier en France a une élasticité compris entre -1 et -2
Les zones à forte demandes (dont Paris) font partie de la France
Donc ces zones ont une élasticité comprises entre -1 et -2

Et voilà comment, par un coup de préstidigitation, on arrive à dire que notre théorie est fausse.
Tiens, lis à partir de là + graphe sur la population parisienne.
Ça bouge peu au final. Pas la raison de ce qu'on observe actuellement.

Cette impression de marché tendu et cher s'explique par le phnomène de bulle observé ailleurs comme en Espagne, au Japon etc.
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9859 Message par jobserve75 » 18 févr. 2016, 10:53

Suricate a écrit :
jobserve75 a écrit :Mais en statistiques, on considère qu'un coefficient inférieur à 0,9 donnera une faible corrélation. Ici, il est donc catastrophique.
Il n'y aurait pas de rapport (ou un faible rapport) entre l'évolution de la demande et celle des prix ?

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Suricate,

Tu extrapoles une petite phrase de mon post pour me tourner en dérision et je n'aime vraiment pas ça.

Je n'ai jamais dit ça.

Tu m'as "chauffé" en m'affirmant que la modélisation de l'élasticité de Friggit était bien visible dans son rapport. Je t'ai répondu.
Pour être plus claire, je ne vois aucun intérêt à interpréter cette donnée statistique qu'est une droite de régression calculée qui plus est sur une distribution étrange.
Je me demande même si Friggit maîtrise l'outil statistique qu'il a utilisé pour pondre ce graphique.

Sur l'axe des abscisses, Friggit prend une donnée pertinente qui est l'évolution du nombre de logements nette de la croissance démographique.
Mais sur l'axe des ordonnées, Friggit prend l'évolution des prix, a priori sans même neutraliser l'inflation.
Par exemple, sur le Territoire de Belfort, son graphique permet de mettre en évidence qu'il y a eu une augmentation du nombre de logements nette de la croissance démographique et que les prix ont augmenté. Mais avec ou sans inflation. On ne sait pas. En tout cas, cette donnée est cintraire à une théorie d'élasticité.
Il agrège toutes ces données sur un graphique dans quel intérêt? pour pondre une droite de régression et indiquer une élasticité de -2. D'où il sort ce chiffre? On ne sait pas non plus.

Si Friggit voulait faire une étude sur l'élasticité de la demande un peu plus sérieuse, il comparerait des données comparables pour établir un modèle.
Par exemple, il comparerait le marché immo de Rennes et de Nantes. Pourquoi ces 2 marchés n'ont pas évolué de la même façon. Nantes a un peu plus flambé que Rennes ces 10 dernières années. L'offre foncière à Rennes a, certes, été plus importante...
Il comparerait également Marseille et Bordeaux
Etc
Pour aboutir à des hypothèses pertinentes et une modélisation fiable par type d'agglomérations.

Pour moi son graph est du pipi de chat, ni plus, ni moins.
Friggit s'est trouvé une bonne gache en étant payé par nos impôts. Son principal graphique n'est qu'un rapprochement de 2 données que n'importe quel lycéen de terminale ES est capable de faire.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9860 Message par topido » 18 févr. 2016, 11:09

thorium a écrit :
goinfrimmo a écrit :... Un calcul rapide montre que leur CA atteint quelque 3M€, duquel il faut retrancher quelques frais. Les bons HP vivent en ascète, sans enfant, sans bourgeoise, et épargnent tout ce qu'ils peuvent. A provisionner 1M€, il leur reste 2M€. ...
C'est tout ?!?

Minable pour du soit-disant top.

Les 3 ME, c'est ce que mon père a gagné durant les 25 meilleurs années de bon revenus, ce n'est qu'un provincial pas particulièrement ambitieux, mais très endurant (0 jour de maladie en 44 ans de travail, 260 jours de taf/an) (travailleur indépendant). Avec ces revenus, en province, c'est "etre à l'aise", à Paris, c'eut été modeste.

Des 3 BB de la famille, c'est la moins belle carrière, les deux beaufs (un provincial, un parisien) ont fait au moins 2 fois mieux (immobilier inside, et/ou vente de la boite en 2000 au meilleur moment).

Ils ont aussi une belle vie, familiale, professionnelle (intéressante, mais pas envahissante).

Avoir une vie de mayrde pour ne pas gagner plus que ça, (3ME/carrière), franchement, ça vaut pas le coup.
Je vous ai déjà parlé de mon p*nis de 24 cm?

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9861 Message par Vincent92 » 18 févr. 2016, 11:21

@Suricate : Ca n'est pas vraiment comme ca que je le vois.

Pour moi on a :

- D'un coté des intuitions qui disent que dans les zones à forte demandes et peu de foncier, le manque d’offres doit jouer un rôle non négligeable sur le prix.
- De l’autre, un contre argument qui s’appuie sur des études universitaires.

Je dis que ces études universitaires ont été faites sur de vastes ensembles hétérogènes contenant des zones tendues et des zones non tendues. Et donc, que ce n’est pas un contre argument étant donné qu’on ne parle pas de la même chose.

Après, il y a une étude qui a été faite sur une des zones tendues Française, à savoir Paris, et qui conclue à une élasticité de 3.6.
Même si peut toujours discuter des conclusions de ces études, c’est la seule étude qui parle du sujet à mon avis.

Cette élasticité de 3.6 me parait importante car si j’extrapole sur 10% de demande en plus (c’est un gros l’augmentation de la population de l’IDF sur la période) de manière proportionnelle (ce qui n’est certainement pas ca qu'il faut faire mais c’est pour avoir une idée), ca fait une augmentation de 36%. Ce qui ne me semble pas du tout négligeable (non négligeable, ca ne veut pas dire que ca l’explique en majeur partie).

Après, ce chiffre de 10% de la demande, c’est effectivement mon intuition et en aucun cas une démonstration. Il y a pleins d’autres facteurs qui ont diminué (constructions neuves) ou augmenté (changement d’habitudes) cette pénurie.

Et j’en conclue que ces études universitaires ne contredisent pas la théorie intuitive suivante :
Dans les zones à forte demandes et peu de foncier, le manque d’offres doit jouer un rôle non négligeable sur le prix
Soit parce qu’elles ne parlent pas de la même chose. Soit parce qu’elles vont dans le sens de cette théorie.

Et là, je ne suis qu'à la surface des études. Si on va dans le détail, il y aurait beaucoup à dire sur le chiffre d'élasticité avancé par Friggit.

Après, tu me parles de la baisse de 5% par rapport au plus haut du T3 2012 à Paris. Cette baisse peut s'expliquer de plein de facons différentes.
Ce qui fait le prix de Paris n'est pas uniquement la pénurie de l'offre. C'est une multitude de facteurs.
La pénurie de l'offre n'est qu'un facteur haussier parmi plein d'autres facteurs (haussier et baissier).


--------

@Lo2 : Je ne comprend pas ce que tu veux démontrer. Pourrais tu être plus explicite?
C'est normal que la population bouge peu voir regresse à Paris. C'est une ville construite.

C'est justement tout notre argument. Peu d'évolution de l'offre (Ca sera toujours entre ~2M-2M3 de personnes) malgré une demande en augmentation.

Le Japon est en regression démographique (il y a plus de morts que de naissances et peu d'immigration) donc c'est tout l'inverse (la zone très tendue se détend) et je ne vois pas bien le rapport avec l'Espagne.
Modifié en dernier par Vincent92 le 18 févr. 2016, 11:40, modifié 1 fois.
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9862 Message par Suricate » 18 févr. 2016, 11:38

Vincent92 a écrit :Après, tu me parles de la baisse de 5% par rapport au plus haut du T3 2012 à Paris. Cette baisse peut s'expliquer de plein de facons différentes.
Ce qui fait le prix de Paris n'est pas uniquement la pénurie de l'offre. C'est une multitude de facteurs.
La pénurie de l'offre n'est qu'une facteur haussier parmi plein d'autres facteurs.
Comment expliquer que ça baisse alors ? Il n'y a plus de pénurie depuis 2012 ?
Vincent92 a écrit :Et j’en conclue que ces études universitaires ne contredisent pas la théorie intuitive suivante :
Dans les zones à forte demandes et peu de foncier, le manque d’offres doit jouer un rôle non négligeable sur le prix
Soit parce qu’elles ne parlent pas de la même chose. Soit parce qu’elles vont dans le sens de cette théorie.
Friggit ne la contredit pas non plus (et moi non plus). Il souligne juste (et moi aussi) que ce n'est pas l'élément principal de la hausse des prix.

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9863 Message par Lo2 » 18 févr. 2016, 11:41

Vincent92 a écrit :Une demande forte où il y a un manque de foncier entraîne une augmentation non négligeable des prix.
Je réponds à ce qui est gras. Ce n'est pas vrai pour Paris.

La forte demande observée ces dernières années ne repose sur aucun fondamentaux lié à une situation l'immobilière saine comme une tension offre<>demande suite à un manque de logement par exemple.
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9864 Message par Suricate » 18 févr. 2016, 11:56

jobserve75 a écrit :Sur l'axe des abscisses, Friggit prend une donnée pertinente qui est l'évolution du nombre de logements nette de la croissance démographique.
Mais sur l'axe des ordonnées, Friggit prend l'évolution des prix, a priori sans même neutraliser l'inflation.
A moins de penser que l'inflation pourrait être différente en différents points du territoire, la retraiter en soustrayant une constante n'a que peu d'intérêt (surtout du strict point de vue de la corrélation).
jobserve75 a écrit :Par exemple, sur le Territoire de Belfort, son graphique permet de mettre en évidence qu'il y a eu une augmentation du nombre de logements nette de la croissance démographique et que les prix ont augmenté. Mais avec ou sans inflation. On ne sait pas. En tout cas, cette donnée est cintraire à une théorie d'élasticité.
:roll:
jobserve75 a écrit :Il agrège toutes ces données sur un graphique dans quel intérêt? pour pondre une droite de régression et indiquer une élasticité de -2. D'où il sort ce chiffre? On ne sait pas non plus.
-1.61 précisément, suffit de lire le graph, qu'il approche des -2 (pour les justifications et calculs il faudra lui demander directement, je lui fais confiance, si un élève de terminale ES y arrive il doit y arriver également). il pourrait effectivement pousser sa réflexion plus loin et ajouter sa pierre à l'édifice en sortant sa propre étude sur le sujet (il me semble qu'il l'a déjà fait en 2011, à confirmer).
jobserve75 a écrit :Pour moi son graph est du pipi de chat, ni plus, ni moins.
Friggit s'est trouvé une bonne gache en étant payé par nos impôts. Son principal graphique n'est qu'un rapprochement de 2 données que n'importe quel lycéen de terminale ES est capable de faire.
Argumentum ad personam, on va finir par toucher le fond.

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9865 Message par Vincent92 » 18 févr. 2016, 11:57

@Suricate : Encore une fois, le prix de Paris s'explique par une multitude de facteurs haussiers et baissiers.

Les deux principaux facteurs baissiers récents pour Paris c'est la fin du PTZ (début 2011) et l'encadrement des loyers (dans les tuyaux depuis 2012. Le parc locatif privé à Paris représentant une part importante de l'offre). La pénurie de l’offre (toujours présente) contribue au contraire à la résistance des prix (-5% depuis son plus haut du T3 2012, ca n’est pas non plus la panacée)
Friggit ne la contredit pas non plus (et moi non plus). Il souligne juste (et moi aussi) que ce n'est pas l'élément principal de la hausse des prix.
Je me permets de cité Friggit :
En particulier, un « déficit de construction » de quelques centaines de milliers de logements, à supposer qu’il soit avéré, ne peut expliquer au mieux qu’une fraction marginale de l’envolée du prix des logements
Transformer "une fraction marginale" en "négligeable" me semble correct.

Si ta thèse est que cette tension n’est pas l’élément principale de l’envolé des prix mais que ce n’est pas du tout négligeable non plus, nous sommes finalement d’accord. Mais ca n’était pas mon analyse en te lisant. J'avais plutot l'impression que tu défendais le quote ci-avant.

@Lo2 : J'ai toujours du mal à cerner le propos (et je ne fais réellement pas exprès). Ta théorie est que la demande n’a pas augmenté à Paris ces 10-15 dernières années. C’est bien ca ?
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9866 Message par guzy1971 » 18 févr. 2016, 12:46

Gpzzzz a écrit :
Vincent92 a écrit :
Lo2 a écrit :
Vincent92 a écrit :@Lo2 : Je trouve effectivement tout à fait "normal" que certains acheteurs ne soient pas solvables.
Les 68ards ont connu une période exceptionnelle où ils pouvaient sans trop d'effort s'acheter un toit.

Une famille avec 2 salaires moyens et deux enfants qui n'arrivent pas acheter un 100m², ce n'est pas normal car ce n'est pas du luxe. Pour y arriver aujourd'hui faut d'abord acheter petit (25 ans d'endettement), que ça monte et acheter de nouveau (re-endettement env. 10 ans). C'est n'importe quoi.

On a ce qu'il faut comme foncier en France pour avoir la possibilité d'acheter un toit sur 15 ans (grand max 20 ans). On en est très loin.
Tu es totalement dans l’erreur historique (très encrée sur ce forum) :

En 1974, le confort du logement a certes progressé mais il reste en France 16 millions de mal-logés. 39 % des résidences principales sont encore inconfortables.

Par ailleurs, de 1955 à 2016, le taux de propriétaires occupants a constamment augmenté, passant de 38% à 59%.

Entre 1970 et 2006, le nombre de personnes par ménage a diminué et la surface par logement augmenté, si bien que la surface par personne a presque doublé (de 23 à 40 m²) => Pour nAAbe également (qui prétend l'inverse)

Friggit dit que nous pouvons acheter le même logement en 2016 qu’en 2000 (lorsqu’on était dans son tunnel) pour peu qu’on s’endette sur 21 ans plutôt que 15 ans (qui était le max de l’époque puisque les taux étaient nettement plus élevés)

P.S. : Je peux biensur trouver une source à chaque affirmation si nécessaire.
Et la est toute la différence...
Ce qui pouvait ressembler a un parcours résidentiel, n'est plus possible aujourd'hui..
La date du 1er achat n'a cessé de reculé (etude plus longue, précarité acrue) et le delail de remboursement aussi.
C'est comme ca que tu retrouves des cadres célibataires a +3k€ par mois vivre dans 25m2, ou que des couples de cadres supps a 10k€ se coltinent un 55m2 ^^
Tant pis ils n'auront pas d'enfant.. mais c'est que secondaire ca.. le metrosexuel n'y aspire plus a cette vie de famille de toute facon !!! :lol:
Le métrosexuel existe surtout dans les magazines et sex in the city. Dans la réalité, quelques dizaines de milliers de personnes, surtout à Paris. Et encore, il s'agit parfois plus d'aléas de la vie moderne et de temps qu'on a pas vu passer (le fameux adulescent) que d'une aspiration profonde. les personnes de 40 ans (particulièrement des femmes) qui se réveillent soudainement parce qu'ils n'ont toujours pas fondé de famille, j'en connais.

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9867 Message par Lo2 » 18 févr. 2016, 12:51

Vincent92 a écrit :@Lo2 : J'ai toujours du mal à cerner le propos (et je ne fais réellement pas exprès). Ta théorie est que la demande n’a pas augmenté à Paris ces 10-15 dernières années. C’est bien ca ?
Si elle a augmenté mais ce n'est en rien dû au fondamentaux du marché immobilier.

C'est une des observations lors de formation de bulle. Et les exemples (récents) sont nombreux dans l'immobilier: Espagne, Japon, US...
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9868 Message par Vincent92 » 18 févr. 2016, 13:41

@Lo2 : Je ne comprends pas. Cette augmentation de la demande est due à quoi d'après toi? Pour moi c'est notemment la volonté d'aller vers les centres urbains la démographie (le taux de natalité, l'allongement de la durée de vie et l'immigration)

Et surtout, en quoi ce n'est pas un fondamental?

J'aimerais vraiment que tu ailles plus loin dans ton analyse. Pourrais tu expliquer de manière plus profonde ton point de vue s'il te plait?

Car, en tout cas pour moi, ca n'est pas clair.
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9869 Message par Lo2 » 18 févr. 2016, 13:51

pour moi c'est notemment la démographie, l'immigration et la volonté d'aller vers les centres urbains
Lit wikipedia posté plus haut, ce que tu dis n'existe pas sur Paris. La pénurie de logement n'existe pas. L'augmentation de la population parisienne est toute récente est très loin d'être forte.

Et pourtant on constate bien une forte augmentation de la demande représentée via la forte montée des volumes (1998-2007). Et je dis que la raison de cette demande dans l'immo FR est exogène aux fondamentaux de l'immobilier FR:
- avantages fiscaux => 37M aides/an dans l'immo qui atterissent directement dans les poches des propriétaires/investisseurs dans l'immo
- taux continuellement baissés: aujourd'hui au planchet. Quoique...
- forte augmentation des liquidités au niveau mondial
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9870 Message par Vincent92 » 18 févr. 2016, 14:17

Tout ce que tu as mis, ca explique une partie (importante) de l’envolé des prix. Mais ca n’a rien à voir avec la demande (solvable ou non).

Tu n’es tout de même pas en train de me vendre que vu que le nombre d’habitants à Paris n’a pas augmenté, cela signifie que la demande est identique ? (sinon, tu confonds cause et conséquence. La cause étant le manque de foncier et non la population constante pour Paris).

Population en IDF :

Image

Parce que si Paris reste plus ou moins à 2M2 d’habitants, c’est parce qu’il n’y a plus de places. Si jamais on bétonnait, la population augmenterait sans problème. La demande est très forte.

Quand aux volumes, je pense que l’explication est plus simple. Des prix qui augmentent fortement, ca entraine :

Une mobilité plus forte : On met très peu de temps à rentabiliser son bien donc on a plus vite envie de changer => Plus de transactions

De la non satisfaction : On prend un bien non idéal pour en acheter un meilleur plus tard) => plus de transactions

Le troisième axe (certainement le plus important) étant que plus la population augmente (pas de Paris mais de tous ceux qui souhaitent acheter ou vendre à Paris), à taux de rotation constant, il y a plus de transactions.

Evidemment, étant donné qu’on parle de transactions immobilières (c’est donc plus précis que de parler de demande), il faut enlever la demande non solvable. Et là, je te rejoins sur le fait qu'on solvabilise une partie de la demande par le contexte macro économique (taux bas, aides, liquidité,...)

Mais encore une fois, rien à voir avec la demande. Si le contexte macro était moins bon, il y aurait moins de transactions mais la demande resterait très élevé (il y aura juste moins de demandes solvables).
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9871 Message par Lo2 » 18 févr. 2016, 14:38

Vincent92 a écrit :La cause étant le manque de foncier et non la population constante pour Paris).
Il n'y a pas un manque de foncier à Paris.
Tu le penses car la demande est forte. C'est un phénomène observable dans toutes les bulles.
Vincent92 a écrit :Parce que si Paris reste plus ou moins à 2M2 d’habitants, c’est parce qu’il n’y a plus de places.Si jamais on bétonnait, la population augmenterait sans problème. La demande est très forte.
Et pourquoi la demande est forte? :wink:
Désolé mais tu boucles. Autre hypothèse: cela provoquerait une baisse des prix. Mais je t'accorde que vu la demande, cela aurait très probablement cette conséquence aujourd'hui (car bulle).

=> l'offre est toujours la même alors que la demande est plus forte que d'habitude. C'est pour ça que les prix ont monté. Cette demande n'est en rien dû aux fondamentaux de l'immobilier mais à une cause exogène. Comme dans toute la France d'ailleurs (comme au Japon, comme...).
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9872 Message par Vincent92 » 18 févr. 2016, 14:45

Lo2 a écrit :Il n'y a pas un manque de foncier à Paris.
Si tu penses qu'il y a pas de manque de foncier à Paris (ce qui revient à dire qu'on peut facilement trouver des terrains pour construire des habitations), la discussion va effectivement tourner en boucle.
Inutile de faire 50 postes pour rien là-dessus.
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9873 Message par cashisking » 18 févr. 2016, 14:48

Vincent92 a écrit :
Lo2 a écrit :Il n'y a pas un manque de foncier à Paris.
Si tu penses qu'il y a pas de manque de foncier à Paris (ce qui revient à dire qu'on peut facilement trouver des terrains pour construire), la discussion va effectivement tourner en boucle.
Techniquement c'est vrai.
Dans les faits, construire des tours, mobiliser le champ de Mars ou les jardins de l’Élysée, ça va être beaucoup plus compliqué, parce que les habitants ne voudront pas.

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9874 Message par Lo2 » 18 févr. 2016, 14:49

La destruction-reconstruction existe.
Plus généralement, ce que je veux pointer c'est que y'a pas de problème de logement.
Y'a du mal-logement etc. mais pourtant les logements sont bien là.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9875 Message par thorium » 18 févr. 2016, 15:09

ET46 a écrit : Chez thorium, tout est plus mieux que les autres.
Bien sur, c'est normal, c'est quand même l’énergie du futur dont on parle :mrgreen:

Plus sérieusement, 3ME sur une carrière, c'est bien, mais objectivement pas exceptionnel, et ça ne justifie en aucun cas les sacrifices décrits au dessus (exit la vie de famille, bonjour le clapier, stress...).

Tous les babybomers de la famille ont atteint ou dépassé assez facilement cet objectif, ce sera plus dur pour nous (les générations 70/80), mais je préfère gagner moins et vivre à l'aise (50 à 100 m2 habitable/personne, 2 semaines/an de vacance à l’étranger, un jardin, des extérieurs pour le barbeuk, quelques resto, spectacles, toiles, bref, la vraie vie) que d'atteindre cet objectif dans un clapier, stressé, sans famille/amis, sans toutes ces petites choses qui rendent le quotidien agréable.

Il semblerait que ma génération (fratrie, cousins) soient en passe de réussir cet objectif, bien sur aucun parisien, sauf deux qui ont hérité direct d'un logement à 500 KE d'entrée de jeu, qui ne subissent donc pas de Paris son principal inconvénient.

Je n'ai pas les moyens de vivre une belle vie à Paris, donc je n'y vais pas. C'est pourtant simple...

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9876 Message par Vincent92 » 18 févr. 2016, 15:11

@cashisking : Il va de soit que je parle dans la configuration actuelle.
Si maintenant on détruit tous les immeubles Haussmanniens pour y mettre des tours, on peut construire.

Il y a aussi quelque fausses façades haussmanniennes qui sont utilisées par la SNFC. Il y a aussi les égouts de Paris. Ou bien, certaines caves qu’on pourrait aménager. Pourquoi ne pas enlever les parcs ou réduire la taille des boulevards. Ou bien, se servir du réseau de métro pour créer des logements à l'intérieur des stations. On peut effectivement tout imaginer.

Maintenant, une fois qu'on a énuméré ces idées idiotes, on revient à la réalité.

Ce que je dis c'est qu’il n'y a plus de foncier à Paris (et pas qu’à Paris d'ailleurs) pour construire comme on construit actuellement (en offrant de bonne conditions de vie)

Parce que construire des logements, c'est bien. Mais il faut aussi construire tout ce qui va avec (transport/scolarité/police/pompier/... S'il y a 4M de personnes ca n'est pas pareil que s'il y 2M. Bref, je pense que vous avez déjà jouer à Simcity...). Or, ca c'est impossible. Le faire, ca veut forcément vivre dans des conditions extrèmements dégradées.

Imaginer une construction massive de Paris c'est soit de la b... intéllectuelle soit un manque de jugeote car Paris est déjà une des villes les plus denses du monde.

Si les prix sont où ils sont, c'est en partie pour cette raison.

La preuve, l'objectif de la ville de Paris c'est la construction de 10 000 logements/an (moins de 1% de l'offre auquel il faut retirer ce qu'on détruit) et la population n’augmente plus.

Vu les prix à Paris, si c’était si facile de trouver du foncier, on le ferait. C’était d’ailleurs l’une des idées en débat pour la candidature à la mairie de Paris. On voulait couvrir le périphérique pour pouvoir construire des logements plus près. Le prix élevé des logements finançant à lui seul ce projet pharaonique.
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#9877 Message par goinfrimmo » 18 févr. 2016, 15:22

Tu es entrepreneur du bâtiment, c'est ça ?

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9878 Message par Lo2 » 18 févr. 2016, 15:24

Au risque de me répéter y'a pas de problème de logement à Paris alors pourquoi tu veux construire?
La preuve, l'objectif de la ville de Paris c'est la construction de 10 000 logements/an (moins de 1% de l'offre auquel il faut retirer ce qu'on détruit) et la population n’augmente plus.
Depuis quand la perpétuelle agitation des bras de nos chers politiciens est une preuve?

Dès qu'un rapport sur le mal logement sort, ils nous disent que c'est bon, la construction de nouveaux logements va être lancé.
C'est leur politique du logement qui est en cause. Pas les logements. Eux, ils sont bien là et prêt à faire ce pour quoi ils ont été créé: servir la population Parisienne.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9879 Message par lecriminel » 18 févr. 2016, 15:56

jobserve75 a écrit : Concernant les taux bas, je ne suis pas d'accord avec toi, le criminel. Ils vont rester bas un moment et c'est une constante prendre en compte.

Je pense aussi que les aides à la pierre n'ont jamais influé le marché parisien ou très peu. On ne parle pas du couple à 3000€/mois qui attend pour se payer sa maison de 200k€ sur Paris

Concernant d'autres bulles notamment en bourse, je partage ton point de vue.
Moi aussi je pense qu'ils vont rester très bas. Mais combien de temps ? 1 an ? 5 ? 10? 20 ? Je ne crois et n'espère pas qu'ils restent plus longtemps, ils sont tout de meme le pendant de la crise économique.

Les aides à la pierre influent indirectement: si les plus pauvres plafonnent leur loyer disons à 100 euros, leur loyer passera de 600 à 100. Il y aura aussi une masse de locataires plafonnés à 300, et encore un peu plus à 400. Et enfin il restera des locataires capables de payer 600. Tout le monde les voudra, et baissera ses prix pour ne pas avoir un locataire payant 100, donc tu auras une baisse du prix de marché. L'aide directe de 40milliards profite de "l'effet levier" et augmente très fortement ce prix de marché. Bref, "par capilarité", Paris est bien touché par les aides: ils n'allaient tout de meme pas laisser les prix de seine st denis devenir plus cher qu'eux !
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9880 Message par jobserve75 » 18 févr. 2016, 20:10

Suricate a écrit :
jobserve75 a écrit :Sur l'axe des abscisses, Friggit prend une donnée pertinente qui est l'évolution du nombre de logements nette de la croissance démographique.
Mais sur l'axe des ordonnées, Friggit prend l'évolution des prix, a priori sans même neutraliser l'inflation.
A moins de penser que l'inflation pourrait être différente en différents points du territoire, la retraiter en soustrayant une constante n'a que peu d'intérêt (surtout du strict point de vue de la corrélation).
jobserve75 a écrit :Par exemple, sur le Territoire de Belfort, son graphique permet de mettre en évidence qu'il y a eu une augmentation du nombre de logements nette de la croissance démographique et que les prix ont augmenté. Mais avec ou sans inflation. On ne sait pas. En tout cas, cette donnée est cintraire à une théorie d'élasticité.
:roll:
jobserve75 a écrit :Il agrège toutes ces données sur un graphique dans quel intérêt? pour pondre une droite de régression et indiquer une élasticité de -2. D'où il sort ce chiffre? On ne sait pas non plus.
-1.61 précisément, suffit de lire le graph, qu'il approche des -2 (pour les justifications et calculs il faudra lui demander directement, je lui fais confiance, si un élève de terminale ES y arrive il doit y arriver également). il pourrait effectivement pousser sa réflexion plus loin et ajouter sa pierre à l'édifice en sortant sa propre étude sur le sujet (il me semble qu'il l'a déjà fait en 2011, à confirmer).
jobserve75 a écrit :Pour moi son graph est du pipi de chat, ni plus, ni moins.
Friggit s'est trouvé une bonne gache en étant payé par nos impôts. Son principal graphique n'est qu'un rapprochement de 2 données que n'importe quel lycéen de terminale ES est capable de faire.
Argumentum ad personam, on va finir par toucher le fond.

Prendre en compte ou non l'inflation ans une analyse est tu l'imagines très important. Si les prix augmentent de 5% sur 5 ans en euros courants ou en euros constants, tu comprends que ce n'est pas pareil. Ce n'est pas précisé dans son graphique.

Pour le -1,61, ce n'est pas l'élasticité de la demande. Je t'ai expliqué à quoi cela correspondait mais tu ne veux pas comprendre ou tu feints de ne pas comprendre parce que le grand maître Friggit est un savant qui maîtrise tout. Relis ce que j'ai écrit. Je pense que Friggit a sorti un graph pour faire joli. Il a trouvé une fonction de calcul de droite de régression dans son logiciel mais ne savant pas trop à quoi ça servait. Il l'a utilisée pour faire joli.

On touche le fond à critiquer le maître à penser Friggit. Ben! désolé de te froisser. Il n'empêche que je ne suis nullement impressionné par ce rapport. Il néglige trop d'aspects et c'est trop superficiel.
Toi tu es bouche bée en le lisant. C'est même devenu ton livre de chevet. Tu es libre.

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9881 Message par Alpha&Omega » 18 févr. 2016, 23:31

Vincent92 a écrit :Tout ce que tu as mis, ca explique une partie (importante) de l’envolé des prix. Mais ca n’a rien à voir avec la demande (solvable ou non).

Tu n’es tout de même pas en train de me vendre que vu que le nombre d’habitants à Paris n’a pas augmenté, cela signifie que la demande est identique ? (sinon, tu confonds cause et conséquence. La cause étant le manque de foncier et non la population constante pour Paris).

Population en IDF :

Image

Parce que si Paris reste plus ou moins à 2M2 d’habitants, c’est parce qu’il n’y a plus de places. Si jamais on bétonnait, la population augmenterait sans problème. La demande est très forte.

Quand aux volumes, je pense que l’explication est plus simple. Des prix qui augmentent fortement, ca entraine :

Une mobilité plus forte : On met très peu de temps à rentabiliser son bien donc on a plus vite envie de changer => Plus de transactions

De la non satisfaction : On prend un bien non idéal pour en acheter un meilleur plus tard) => plus de transactions

Le troisième axe (certainement le plus important) étant que plus la population augmente (pas de Paris mais de tous ceux qui souhaitent acheter ou vendre à Paris), à taux de rotation constant, il y a plus de transactions.

Evidemment, étant donné qu’on parle de transactions immobilières (c’est donc plus précis que de parler de demande), il faut enlever la demande non solvable. Et là, je te rejoins sur le fait qu'on solvabilise une partie de la demande par le contexte macro économique (taux bas, aides, liquidité,...)

Mais encore une fois, rien à voir avec la demande. Si le contexte macro était moins bon, il y aurait moins de transactions mais la demande resterait très élevé (il y aura juste moins de demandes solvables).
Ce graphique est intéressant par rapport au débat qui a suivi sur le foncier.
Pourquoi les prix augmentent radicalement à partir de la fin des années 90 jusqu'au pic de 2008 alors que la population en IdF était déjà bien conséquente ? Il y a raréfaction du foncier d'un coup ? Avant le foncier allait très bien ? Marrant comme approche.
Surprenant également que cette raréfaction du foncier se passe simultanément sur toute la France (en effet les prix décollent partout en Province, comme à Paris pendant cette période). La raréfaction du foncier touche toute la France d'un coup ? Il n'y a plus de place en Province pour construire ?
Surprenant également que les prix décollent un peu partout dans le monde dans cette même période ? Conjonction de la rérafaction du foncier à travers le monde ? Ce serait presque du complotisme que de poursuivre.

Non, je crois que le débat sur le foncier est un faux débat. Je pense qu'il y a d'autres facteurs intrinsèques bien plus profond que le foncier sur l'augmentation des prix. Lo2 les a rappelé pour partie. Sur quels motifs s'étonner de voir Friggit minimiser son incidence sur le niveau des prix actuels ?

D'autre part concernant l'élasticité, je n'ai pas tout lu. Par contre, il me semble effectivement que certaines zones d'ombres pourraient effectivement être levées par Friggit en publiant sa démarche intellectuelle complète et chiffrée avec les explications sur les approximations et hypothèses faites. Le débat serait plus clair. Nul doute que cela permettrait au savant jobserve75 de lever ses doutes quant à la pertinence du travail universitaire de JF. Gageons que Friggit puisse apporter rapidement les éclaircissements attendus avant que jobserve75 ne lance sa contre étude fracassante du tunnel de Friggit.

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9882 Message par jobserve75 » 19 févr. 2016, 02:13

J'aime ton ironie mais je ne suis ni économiste, ni payé pour pondre des rapports...
Force est de constater qu'une donnée que je considère comme centrale dans l'analyse des prix de l'immobilier est négligée par Friggit. J'irai même dire non comprise par Friggit au regard des formules automatiques qu'il a utilisées sans aucun rapport avec ce qu'il souhaite démontrer.
Et ce n'est pas la seule ineptie que je trouve.

Cela dit, je partage sa notion de bulle mais pas dans les mêmes grandeurs que celles qui sont affichées dans son graphique.

Pour revenir sur la raréfaction du foncier, selon moi, il s'agit d'une composante essentielle au calcul de cette fameuse élasticité.

Si je prends comme comparaison les villes de Nantes et de Rennes : la 1ère ville a enregistré une évolution assez significative des prix depuis 10 ans contrairement à la 2ème ville qui a stagné.
Pourtant, ces 2 villes sont voisines, assez proches économiquement et socialement et ont enregistré la même pression démographique.

Mais La communauté d'agglo de Rennes a engagé une politique très volontariste de mise à disposition de terrains pour la construction. En moyenne, 4000 logements sont sortis de terre/an, si bien que la vacance locative y est d'ailleurs plus forte.

A l'appui de ces 2 cas, on pourrait donc penser que le foncier joue pour beaucoup.

Pourtant, les villes de Bordeaux et de Marseille tenderaient à contredire cet argument avec des biordelais plus contraints que les marseillais.
Mais je maîtrise moins la pression démographique de ces 2 villes et donc la demande peut-être liée à l'attractivité?

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9883 Message par lolio » 19 févr. 2016, 08:32

C'est bien connu : les gens se battent pour habiter Paris et "iln'yen aurapaspourtoutlemonde" :lol: C'est à se demander comment les prix sur Paris ont pu baisser ces dernières années. Et tout ça malgré le manque de foncier, le tirage d'élastique,...
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9884 Message par Vincent92 » 19 févr. 2016, 09:12

C'est fou d'expliquer de la rareté de l'offre n'est qu'un facteur haussier et qu'il y a des dizaines d'autres facteurs (baissiers et haussiers) qui expliquent les prix et de lire tous ces postes après (lecture sélective?)

Je vais me répéter mais ce qui explique la "baisse" à Paris (même si les prix ont baisser de 5% à Paris depuis le pic de 2012, celui qui est devenu propriétaire en 2012 à Paris a eu raison et il est gagnant sur le locataire pour peu qu'il renégocie sans pénalité son crédit aujourd'hui) c'est surtout l'arrêt du PTZ dans l'ancien en 2011 et l'encadrement des loyers dans les tuyaux à partir de 2012.

Et la hausse depuis 98/2005/2008/2011, c'est aussi une multitude de facteurs. La rareté du foncier n'étant qu'un facteur aggravant.

La thèse défendu ici est que le manque de foncier est un facteur haussier qui n'est pas du tout négligeable. Non de dire que c'est le principal.

Je suis néanmoins content de voir de certains sont très contents d'être dans des villes pourries type brunoy avec un RER qui ne fonctionne pas correctement.

Ca détent un peu la demande. Merci donc à vous. Vous n'êtes malheureusement pas assez nombreux.
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9885 Message par Suricate » 19 févr. 2016, 09:32

Vincent92 a écrit :Et la hausse depuis 98/2005/2008/2011, c'est aussi une multitude de facteurs. La rareté du foncier n'étant qu'un facteur aggravant.
Si on enlève l’environnement financier et l'effet moutonnier il ne reste plus qu'une partie infime de la hausse à expliquer.

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9886 Message par Vincent92 » 19 févr. 2016, 09:38

Et c'est sur le mot infime qu'on est pas d'accord. Les arguments ayant étaient échangés ci avant.

Cet aspect n'est pas du tout négligeable. Sinon, l'immobilier baisserait de façon presque uniforme en France.

Or, depuis 2005, certains endroits ont énormément montaient quand d'autres ne l'ont pas fait. L'offre constante et la demande croissante étant une partie de la réponse.

Et, même quand tout baisse, certains endroits touchent le fond quand d'autres ne font que boire la tasse.
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9887 Message par lolio » 19 févr. 2016, 09:40

Vincent92 a écrit :
La thèse défendu ici est que le manque de foncier est un facteur haussier qui n'est pas du tout négligeable. Non de dire que c'est le principal.
"Le manque de foncier est un facteur haussier". Ouais. Et à midi il est souvent 12h00.
Vincent92 a écrit :Je suis néanmoins content de voir de certains sont très contents d'être dans des villes pourries type brunoy avec un RER qui ne fonctionne pas correctement.

Ca détent un peu la demande. Merci donc à vous. Vous n'êtes malheureusement pas assez nombreux.
:lol:
On croirait du Ben92.
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9888 Message par Vincent92 » 19 févr. 2016, 09:44

Ce n'est pas du tout évident puisque le prophète Friggit (paix et salut sur lui) ainsi qu'une majorité des personnes qui s'expriment ici disent que c'est tout à fait négligeable.

Dire que ce n'est pas la principale raison mais que ce n'est pas du tout négligeable non plus est une thèse différente.
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9889 Message par fow » 19 févr. 2016, 10:47

Je suis avec un certain amusement cette benediction mensuelle qu'est la mise à jour des Courbes du prédicateur depuis ... 2007.

J'avais acheté en 2001, revendu en 2007, puis racheté en 2010 et je pense que j'aurai fini de payer mon bien avant que quelque scénario que ce soit validé.

Ces statisticiens bien pensants ne tiennent nullement compte du bon sens des acheteurs face aux évolutions sociétales, évolutions totalement imprévisibles sur la durée de leurs prédictions.

Entres autres avant de se poser la question de savoir si un bien est actuellement sur-évalué, la moindre des choses est de se demander si il n'est pas sous-évalué depuis très longtemps. En france on a une dette privée faible et un taux de propriétaires important ...

Aux prix bon marché qui ont vu l'explosion d'achats , particulièrement loin des villes, dans les années 2000 est venu se greffer la disparition d'écoles de creches, l'augmentation des prix des carburants, la disparition de transports en commun à haute dose, faisant de ces endroits "bon marché" des lieux ou au final le cout de la vie est devenu totalement exorbitant !

Et ce , de façon particulièrement brutale et violente, et ce n'est pas fini. Le prolo se dirigeant vers la gare prendre son train pour aller à la mine , avec sa R12 rafistolée , ce n'est simplement plus possible : le carburant est plus cher que le pinard, la bagnole n'aura bientôt plus le droit de rentrer dans une ville, il se fait flasher tous les 10 m et sa femme doit maintenant arrêter de bosser pour s'occuper des enfants car il n'y a plus aucun service dans son bled de 2000 habitants et que les enfants à 15h45 quittent l'école qui est désormais à 10 bornes.

Eh oui, pour vivre dans ces endroits jadis bon marché il faut désormais beaucoup de temps libre et beaucoup d'argent. Une voiture, ca coute 500 euros par mois environ et ces gens ne peuvent plus survivre avec 1 seul véhicule car il n'y a plus rien sur place (ce n'est qu'un exemple).

Alors certains proprios, comme moi on vendu leur bicoque à la campagne et ont acheté à la ville, près d'une gare qui ne disparaitra pas, avec des écoles et des collèges qui ne bougeront pas et dans lesquels les enfants peuvent se rendre à pieds.

Et voila Mr Friggit, comment moi, j'accorde 500 euros de + à mon logement. Non pas que je sois devenu maboule, simplement le fric cramé en voitures, nounous, etc est simplement investit dans la maison.

Ne me parle pas de location, nous sommes 6 à la maison et les locations ne sont dispo que dans les endroits que nous voulons justement quitter ...

Meme si son prix baisse, cet argent ne sera pas totalement perdu, alors qu'il l'était et pire encore, comparativement à la situation précédente je peux me permettre de le perdre et me fous donc totalement de tes annonces de cataclysme car au bout du compte je gagne aussi en qualité de vie et ça, ça n'a pas de prix. Voila aussi pourquoi le prix de mon ancienne maison à la campagne a totalement chuté alors que le prix de ma nouvelle maison à la ville ne cesse d'augmenter, malgré toutes vos prédictions.

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kamoulox
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9890 Message par kamoulox » 19 févr. 2016, 10:58

D'accord en partie avec le post ci dessus.

A la différence ou malgres tout des villages "morts" Mais proches d'infrastructures autoroutières et pres d'une ville ne chutent pas et leur croissance restent élevée , ghettos de 'riches'

Par contre en campagne loin d'infrastructures routières ou de voies ferrés et accessoirement de zones d'emplois c'est mort de chez mort

Il est clair qu'à lheure d'aujourd'hui il est plus intelligent de mettre des billets en plus et detre bien situé

A défaut de monter , le bien perdra peu ou pas de valeur pendant que le petit bled où il faut 20 min pour aller au magasin le plus proche ou au médecin le plus proche n'intéresse plus personne

Dailleurs souvent ces biens stagnes sur le bon coin Meme Apres de grosses décotes

lolio
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9891 Message par lolio » 19 févr. 2016, 11:32

On passe de "vivre en ville avec tous les services sans voiture" à "vivre au milieu de nulle part loin de tout avec deux bagnoles minimum" (et sans eau courante j'imagine :lol: ).
J'ai grandi dans un village de 1 000 habitants. Il y a toujours l'école. Les lycées où j'allais (et j'en suis pas mort) existent toujours. Les routes pour y aller sont toujours là (et goudronnées).

et pour info
"Le coût réel du plein d'essence n'a cessé de baisser depuis 35 ans"
http://www.capital.fr/finances-perso/xe ... uis-35-ans
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9892 Message par slash33 » 19 févr. 2016, 11:33

J'avais acheté en 2001, revendu en 2007, puis racheté en 2010
Donc en gros l'achat de 2010 a englouti plus que le patrimoine accumulé à fin 2007.
Entres autres avant de se poser la question de savoir si un bien est actuellement sur-évalué, la moindre des choses est de se demander si il n'est pas sous-évalué depuis très longtemps.
Et c'est vous qui parlez de statisticiens bien pensants? Le tunnel de Friggit c'est quoi d'après vous?

Vincent92
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9893 Message par Vincent92 » 19 févr. 2016, 11:46

Le tunnel de Friggit c'est quoi d'après vous?
Pour être tout à fait franc, pour ma part, pas grand chose.

Une valeur de référence prise récemment et à défaut (pour ne pas dire au hasard) car les prix ont suivies cette tendance pendant une période d'environs 40 ans sur l'ensemble de l'histoire de France.

Notamment pendant la période des 30 glorieuses qui n'a vraiment pas grand chose à voir avec la situation actuelle ou même la situation dans un future proche.

De même pour les bornes. Pourquoi +10% et -10%? Pourquoi pas +5% et -5% ou +20% et -20%? Ce n'est pas bien compris comment ces bornes ont été choisies.

Si quelqu'un aurait la bonté de l'expliquer (sans prendre de haut)?

Après, pour débattre avec vous des autres problèmes, il faut bien prendre une référence... Mais, effectivement, il y a beaucoup à dire sur cette référence.
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9894 Message par jobserve75 » 19 févr. 2016, 12:32

[quote="slash33"
Et c'est vous qui parlez de statisticiens bien pensants? Le tunnel de Friggit c'est quoi d'après vous?[/quote]

Un simple rapprochement de 2 données très intéressant mais sans prendre en considération bien d'autres facteurs expliqués plus haut ou dans d'autres posts.

Par ailleurs, je partage l'avis de Vincent92 sur la période de référence.

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9895 Message par raftibaba » 19 févr. 2016, 14:08

Vincent92 a écrit :Pour être tout à fait franc, pour ma part, pas grand chose.

Une valeur de référence prise récemment et à défaut (pour ne pas dire au hasard) car les prix ont suivies cette tendance pendant une période d'environs 40 ans sur l'ensemble de l'histoire de France.

Notamment pendant la période des 30 glorieuses qui n'a vraiment pas grand chose à voir avec la situation actuelle ou même la situation dans un future proche.

De même pour les bornes. Pourquoi +10% et -10%? Pourquoi pas +5% et -5% ou +20% et -20%? Ce n'est pas bien compris comment ces bornes ont été choisies.
Si Friggit ne veut rien dire. The economist aussi ne représente rien?
Les seules personnes crédibles sont donc des agences immobilieres ou des sociétés de crédits??

http://www.economist.com/news/finance-a ... ty-puzzles
Vincent92 a écrit : Si quelqu'un aurait la bonté de l'expliquer (sans prendre de haut)?

Après, pour débattre avec vous des autres problèmes, il faut bien prendre une référence... Mais, effectivement, il y a beaucoup à dire sur cette référence.
Tu ne manques vraiment pas d'air.
Tu as des centaines de topics ici qui expliquent ce qu'est une bulle, pourquoi la bulle est encore la.
Et tu ne fais que dénigrer tout ça en disant "oui mais à Paris c'est pas possible" !!
J'avoue que tu es un bon Troll

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9896 Message par immopaul » 19 févr. 2016, 14:30

Le tableau de The Economist :
Image
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
Evelyn Beatrice Hall

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9897 Message par Vincent92 » 19 févr. 2016, 14:44

@immopaul : Merci. C'est exactement ce que j'étais en train de chercher (et logiquement, ca aurait dû être présenté par l’auteur du précédent message qui s'est contenté de donner son avis sans aller chercher les preuves de ce qu'il avance)

Comme on peut le voir, Friggit et The Economist, ca n'est pas tout à fait la même chanson.

Pour The Economist, le prix est surévalué de 25%. Friggit quand à lui, mise sur une baisse 35 à 40% :

http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf (page 218)

Pour les loyers, The Economist voit aussi une surévaluation de 29% quand Friggit trouve qu'ils sont normaux.

La question est : Comment The Economist obtient il ce chiffre ? En particulier, prend-il en compte le contexte macro actuel ?

--------------------------------------

Par ailleurs, je suis très intéressé par ce fameux poste (1 suffira) qui donne une définition claire de ce qu'est une bulle et les points communs avec le marché immobilier Français. Si quelqu’un l’a, je suis preneur.

Pour ailleurs, je n'ai jamais dit qu'il n'y avait que Paris. J'ai juste pris l'exemple de Paris car il n'y a d'études universitaires que sur Paris.

J'aurais pu prendre la proche banlieue parsienne ou encore Lyon par exemple (il y a d'autres endroits)...Qui ont, à mon avis, une résiliance assez importante très sous estimé ici.

En tout cas, je le sens énervé voir à bout le pauvre. Il m'a pas l'air très serrein pour quelqu'un qui voit un crash et un "retour à la normal" imminent .
Modifié en dernier par Vincent92 le 19 févr. 2016, 15:11, modifié 1 fois.
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9898 Message par lolio » 19 févr. 2016, 15:09

Vincent92 a écrit :@immopaul : Merci. C'est exactement ce que j'étais en train de chercher (et logiquement, ca aurait dû être présenté par l’auteur du précédent message qui s'est contenté de donner son avis sans aller chercher les preuves de ce qu'il avance)

Comme on peut le voir, Friggit et The Economist, ca n'est pas tout à fait la même chanson.

Pour The Economist, le prix est surévalué de 25%. Friggit quand à lui, mise sur une baisse 35 à 40% :

http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf (page 218)

Pour les loyers, The Economist voit aussi une surévaluation de 29% quand Friggit trouve qu'ils sont normaux.

La question est : Comment The Economist obtient il ce chiffre ? En particulier, prend-il en compte le contexte macro actuel ?

--------------------------------------

Par ailleurs, je suis très intéressé par ce fameux poste (1 suffira) qui donne une définition claire de ce qu'est une bulle et les convergences avec le marché immobilier français. Si quelqu’un l’a, je suis preneur.

En tout cas, je le sens à bout le pauvre. Il m'a pas l'air très serrein pour quelqu'un qui voit un crash imminent et un "retour à la normal".
Après le tirage d'élastique, le manque de foncier, Friggit qui n'y connait rien, il a trouvé un nouveau truc : la bulle immobilière n'existe pas parce que sa définition n'existe pas. Trop fort.
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9899 Message par Vincent92 » 19 févr. 2016, 15:19

Je n'ai pas dit que la définition n'hésitait pas. J'ai dit que je n'ai pas trouvé sur ce forum de sujet qui traité réellement ce point (définitions et points communs).

Je viens d'ouvrir un sujet à ce propos pour que nous puissions échanger dessus :

viewtopic.php?f=170&t=93153
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9900 Message par raftibaba » 19 févr. 2016, 15:26

Vincent92 a écrit :@immopaul : Merci. C'est exactement ce que j'étais en train de chercher (et logiquement, ca aurait dû être présenté par l’auteur du précédent message qui s'est contenté de donner son avis sans aller chercher les preuves de ce qu'il avance)
Relis le message, il y a le lien mais bon....
Tu n'es pas à une erreur, approximation prête.

PS: ce qui m'énerve ce n'est pas que la bulle soient toujours là ou pas, c'est le fait que tu trolles depuis des semaines.

Tu seras peut-etre bientot le premier de ma liste d'ignorés, chapeau bas.

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