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MessagePublié: 10 Jan 2017, 10:45 
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Inscrit(e) le : 01 Mai 2015, 21:15
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Bonne année pour tous, j'ai un problème concernant mon ancienne résidence principale qui est un appartement, j'ai pas réussi à le vendre donc je l'ai mis en location pour minimiser les coûts, en faisant une simulation pour les impôts sur les revenus j'ai trouvé que avec les revenus locatifs le montant des impôts va augmenter d'environ 5000 euros, ce qui est énorme surtout que le montant de loyer déjà ne couvre pas les mensualités du crédit. J'ai commencé les démarches pour la création d'une SCI à impôts sur la société( à mon nom avec mes deux enfants) et vendre l'appartement à la SCI.
je me pose bcq de questions, quelles sont les pièges à éviter? est ce vraiment la solution idéale pour mon cas? Comment géréer les frais de notaires? si je les paye en dehors du crédit qui va être pris par la SCI, est ce qu'ils doivent être déclaré dans le capital?
je dois rajouter une somme d'argent mensuellement pour couvir les charges de la SCI (le loyer ne couvrira qu'une partie) comment il faut procéder?


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MessagePublié: 10 Jan 2017, 10:51 
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Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
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La SCI permet surtout de faciliter la transmission.. Au niveau imposition ca va pas changer grand chose..


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MessagePublié: 10 Jan 2017, 10:58 
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J'ai vu qu'avec les amortissements, le montant de l'impôts est fortement réduit, est ce que je me trompe?


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MessagePublié: 10 Jan 2017, 11:10 
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Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
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metah a écrit:
J'ai vu qu'avec les amortissements, le montant de l'impôts est fortement réduit, est ce que je me trompe?


Oui les revenus locatifs seront moins fortement taxé, par contre tu perds l'avantage de l'abbatement pour durée de détention si tu veux vendre un jour, tes PVs seront donc fortement taxé a ce moment la.


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MessagePublié: 10 Jan 2017, 11:29 
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Inscrit(e) le : 01 Mai 2015, 21:15
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oui sur ce point là, au finale le jour où on vend, on payera ce qu'on a gagné avant mais dans le cas de vente, j'aurai de l'argent pour payer cet impôts mais actuellement non.


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MessagePublié: 10 Jan 2017, 11:42 
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Inscrit(e) le : 19 Mars 2009, 19:43
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metah a écrit:
Bonne année pour tous, j'ai un problème concernant mon ancienne résidence principale qui est un appartement, j'ai pas réussi à le vendre donc je l'ai mis en location pour minimiser les coûts, en faisant une simulation pour les impôts sur les revenus j'ai trouvé que avec les revenus locatifs le montant des impôts va augmenter d'environ 5000 euros, ce qui est énorme surtout que le montant de loyer déjà ne couvre pas les mensualités du crédit. J'ai commencé les démarches pour la création d'une SCI à impôts sur la société( à mon nom avec mes deux enfants) et vendre l'appartement à la SCI.
je me pose bcq de questions, quelles sont les pièges à éviter? est ce vraiment la solution idéale pour mon cas? Comment géréer les frais de notaires? si je les paye en dehors du crédit qui va être pris par la SCI, est ce qu'ils doivent être déclaré dans le capital?
je dois rajouter une somme d'argent mensuellement pour couvir les charges de la SCI (le loyer ne couvrira qu'une partie) comment il faut procéder?

L'avantage de la SCI est effectivement de ne pas payer (ou presque) d'impôts, mais il me semble que, dans votre cas, vous allez repayer des frais de notaire.
Bref, faut faire le calcul pour voir si c'est vraiment intéressant...

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MessagePublié: 10 Jan 2017, 13:19 
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Inscrit(e) le : 01 Mai 2015, 21:15
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oui je dois repayer des frais de notaire, est ce qu'il faut les intégrer dans le capital ou je peux les payer après? je vais essayer d'avoir un crédit à 110% pour que tout soit pris par la SCI mais je ne sais pas si la banque acceptera.


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MessagePublié: 10 Jan 2017, 15:32 
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Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
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metah a écrit:
oui je dois repayer des frais de notaire, est ce qu'il faut les intégrer dans le capital ou je peux les payer après? je vais essayer d'avoir un crédit à 110% pour que tout soit pris par la SCI mais je ne sais pas si la banque acceptera.


Quel est ta tranche marginal d'IR ?
Parce que rien que les DDM risquent de te couter une décennie d'impot sur le revenu !!


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MessagePublié: 11 Jan 2017, 11:02 
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Inscrit(e) le : 03 Juin 2011, 22:45
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ouais, ça ne vaut pas le cout, de passer en sci et de payer les droits de mutation.
Il fallait le faire au début. Maintenant, sur les revenus il faut payer ses impôts et puis c'est tout.

En plus, c'est même pas toi qui paie tes impots, c'est ton locataire !

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Arrivé à un certain stade, seul le doute est permis, laissant loin derrière l'affirmation d'une quelconque certitude.


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MessagePublié: 16 Jan 2017, 20:42 
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Inscrit(e) le : 01 Mai 2015, 21:15
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J'ai déjà un autre bien loué que je déclare avec mes revenus en micro foncier, ça va, je n'ai pas de soucis par rapport à ça mais le deuxième appart fait monter le montant des loyers et je dépasse le plafond du micro foncier et ça monte d'environ 5000 euros ce qu fait environ une charge supplémentaire de 500 euros mensuel.
Malheureusement, mon but n'est pas d'optimiser le gain sur cet appartement mais de minimiser les charges dessus car ça risque de me pénaliser, le loyer ne couvre même pas les mensualités.
Mon but était de vendre cet appartement pour me débarrasser complètement de cette charge mais il ne s'est pas vendu, donc maintenant je me dis si à long terme je gagne un minimum ce sera déjà mieux que rien vu que à la base j'ai voulu le vendre à perte.
Mais je m'inquiète par rapport au montage juridique et j'ai peur de tomber sur des pièges que j'ai pas prévu par ignorance.


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MessagePublié: 16 Jan 2017, 21:29 
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Inscrit(e) le : 12 Nov 2014, 11:40
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Et si tu le vendais au bon prix ???

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MessagePublié: 16 Jan 2017, 21:52 
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Inscrit(e) le : 27 Juin 2008, 13:15
Message(s) : 4524
Localisation : Paris
Tiens, j'allais dire la même chose. Plutôt que de faire des montages tarabiscotés pour économiser des impôts et payer un max en DDM, le vendre au prix du marché.
Pour vendre et se marier il suffit de baisser (avec 2 ss) qui disait mon père.

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Fluctuat Nec Mergitur


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MessagePublié: 16 Jan 2017, 23:55 
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Inscrit(e) le : 20 Oct 2009, 10:38
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ou avec un seul s le resultat est qu'on a vite des demi parts en + :twisted:

:mrgreen: :shock: :lol: :arrow:


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MessagePublié: 17 Jan 2017, 09:54 
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Inscrit(e) le : 01 Mai 2015, 21:15
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Là la vente est devenue plus compliquée avec les locataires dedans. Quand j'ai voulu vendre j'ai mis un prix inférieur aux estimations et déjà à perte pour moi mais il y a bcq de concurrrence des logements neuf. Le mien est récent, je ne pouvais pas baisser encore plus le prix car dans ce cas je dois rajouter une somme d'argent pour rembourser totalement le crédit.


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MessagePublié: 17 Jan 2017, 09:55 
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Inscrit(e) le : 01 Mai 2015, 21:15
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theblackcarpet a écrit:
ou avec un seul s le resultat est qu'on a vite des demi parts en + :twisted:

:mrgreen: :shock: :lol: :arrow:

J'ai déjà plusieurs parts


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MessagePublié: 17 Jan 2017, 10:17 
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Inscrit(e) le : 13 Avr 2011, 14:10
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metah a écrit:
je dois rajouter une somme d'argent pour rembourser totalement le crédit.


Oui et ?

Ce sera le cas quel que soit le scénario, car que tu donnes le fric que cela va te couter aux impôts, ou que tu le donnes à la banque pour le crédit ne change rien au fait qu'il est (sera) dépensé . C'est un coût irrécupérable .

Donc le + simple est de calculer quel cas te coûte le moins .

Si vendre te coute moins que louer alors il te suffit de baisser (encore) ton prix .
Si louer te coute moins que vendre alors tu loues .


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MessagePublié: 17 Jan 2017, 11:01 
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Inscrit(e) le : 01 Mai 2015, 21:15
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Le problème est que je ne peux pas payer à la banque l'argent qui manquera sinon je resterais sans réserve d'argent.
Pour la sci, soit j'aurais un credit à 110% soit j'avance l'argent et je la récupère après la vente ( il faut augmonter le prix de vente dans ce cas)


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MessagePublié: 17 Jan 2017, 13:41 
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Inscrit(e) le : 03 Juil 2015, 17:23
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metah a écrit:
J'ai déjà un autre bien loué que je déclare avec mes revenus en micro foncier, ça va, je n'ai pas de soucis par rapport à ça mais le deuxième appart fait monter le montant des loyers et je dépasse le plafond du micro foncier et ça monte d'environ 5000 euros ce qu fait environ une charge supplémentaire de 500 euros mensuel.

Plusieurs solutions:
- diminuer les loyers des deux appartements pour rester sous le plafond du micro-foncier et économiser les 5000 euros d'impôt ?
- vendre le premier appart pour financer le deuxième ? En deuxième effet kiss-cool, ça peut permettre en plus de repasser sous le plafond du micro-foncier.

Sinon, voici une preuve que "si je ne vends pas à mon prix [rêvé estimé mais déconnecté du marché], je mets en location" ne fonctionne pas à tous les coups.
Mais l'immo, ça ne peut pas baisser, donc tout va bien. En avant le train de l'immobilier.


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MessagePublié: 17 Jan 2017, 14:28 
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Inscrit(e) le : 01 Mai 2015, 21:15
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J'ai pas cherché un prix révé, j'ai voulu le vendre moins cher que le prix d'achat ( sans compter les frais engendrés) je suis tombée sur une mauvaise période et des maivaises conditions, l'augmontation des aides pour l'immobilier neuf a fait que c'était plus avantageux pour les acheteurs ( des primo accédant) d'acheter du neuf à 500 m que du récent qui reste de bonne qualité meme si c'est moins cher. Ce genre d'aides faussent le marché et arrangent des gens et pas d'autres.
J'avais déjà perdu bcq d'argent sur cet appart qui à la base n'était pas acheté pour etre loué mais je ne vais pas quand meme le vendre à un prix qui me pénalise encore plus, c'est pour ça que je l'ai mis en location.


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MessagePublié: 17 Jan 2017, 14:33 
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Inscrit(e) le : 01 Mai 2015, 21:15
Message(s) : 157
Je préfère garder le premier appart car il est plus petit, moins de problème en location je trouve.
Baisser les loyers n'est pas une bonne idée car ça je loue aux prix du marché et déjà les montants ne couvrent pas la totalité des charges même avant impôts


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MessagePublié: 17 Jan 2017, 14:54 
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Inscrit(e) le : 12 Nov 2014, 11:40
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metah a écrit:
Je préfère garder le premier appart car il est plus petit, moins de problème en location je trouve.
Baisser les loyers n'est pas une bonne idée car ça je loue aux prix du marché et déjà les montants ne couvrent pas la totalité des charges même avant impôts

Quoi t'es entrain de nous dire qu'un locataire paie moins cher qu'un proprio :twisted:
Tu veux le beurre et l'argent du beurre, si l'immobilier c'était cela tout le monde serait propriétaire de location.

_________________
De haut le monarque Macron vous nargue. La rue s'anime. (04/05/20107)


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MessagePublié: 17 Jan 2017, 15:34 
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Inscrit(e) le : 01 Mai 2015, 21:15
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Et oui un proprio paie pluc cher qu'un locataire ( pendant la duree du credit)? Si je suis restée en location pendant les 6 ans où j'ai habité dans cet appart j'airai économisé au moins 20KE( taxe foncière+ ravalement+ qques petits travaux)
Je le dis encore une fois je ne cherche pas à gagner sur cet appart mais j'essaye de minimiser la perte et les charges dessus actuellement.


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