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 Sujet du message: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 26 Oct 2017, 19:21 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
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Voilà les faits, je dois vendre un bien immobilier actuellement occupé par un locataire depuis 9 ans.

Je lui ai indiqué oralement que j'allais mettre le bien en vente et s'il était acquéreur. Il ne souhaite pas l'acheter.

Depuis la première visite, il ne souhaite plus me permettre d'accéder pour faire visiter le bien.

Mon notaire m'a confirmé qu'on a le droit de vendre un logement occupé.

Vos avis ? merci.

Motif de résiliation du bail ?

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 26 Oct 2017, 19:22 
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Inscrit(e) le : 20 Nov 2008, 12:25
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Bon courage. Avec un casse bonbon pareil ça va être dur à refourguer

Mieux vaut lui faire un chèque pour qu’il quitte les lieux, tu vendras plus vite et plus cher...


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 26 Oct 2017, 19:39 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
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J'ai trouvé ceci

Citer:
Que faire en cas de refus du locataire de faire visiter le logement pour le relouer ?
Tout d’abord, le bailleur peut écrire à son locataire en lui rappelant ses obligations et lui demander de le joindre pour organiser les visites. Cette lettre doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne répond pas ou répond de manière négative, alors le bailleur peut engager les poursuites judiciaires. Ces poursuites vont permettre au bailleur de réclamer des dommages et intérêts auprès du Tribunal d’instance au titre du préjudice subi en raison du retard survenu dans la vente du bien.
Lors de la conclusion du bail, le locataire et le bailleur peuvent prévoir qu’en cas de vente du logement, des visites pourront avoir lieu tel jour de la semaine, et à une certaine heure. Cette clause ne pourra pas, sous peine d’être réputée non écrite, prévoir des visites les dimanches et jours fériés, ou des visites de plus de deux heures. Certes, une telle clause ne modifie pas le problème si le locataire refuse que le bailleur vienne visiter les lieux, mais cela peut le prévenir qu’un tel droit existe et éviter les discussions quant aux jours et horaires de visite.


Ces poursuites vont permettre au bailleur de réclamer des dommages et intérêts auprès du Tribunal d’instance au titre du préjudice subi en raison du retard survenu dans la vente du bien

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 26 Oct 2017, 20:12 
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Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
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Le mieux serait encore de donner ton bien a une assos qui loge des migrants..
Tu toucherais les apl et tu ferais preuvre d humanisme :-)


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 26 Oct 2017, 20:49 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
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La gestion locative devient infernale.

Voilà pourquoi je vends. Personnellement je veux plus de locatif.

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 26 Oct 2017, 20:51 
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Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
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miguel a écrit:
La gestion locative devient infernale.

Voilà pourquoi je vends. Personnellement je veux plus de locatif.
C est bien le but de la présidence macron..
Que les bailleurs vendent leur immo pour placer leur pognon en bourse !


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 26 Oct 2017, 22:14 
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Inscrit(e) le : 11 Août 2007, 12:44
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Si tu vends "occupé", tu n'a pas besoin de donner congé au locataire. C'est à l'acheteur de décider s'il continue à louer ou reprend le bien pour lui-même.

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 26 Oct 2017, 22:15 
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Inscrit(e) le : 14 Nov 2014, 23:00
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Si ça fait 9 ans, c'est que son troisième bail de trois ans prend fin ?
Donc tu ne renouvelles pas le bail et tu fais les visites après son départ ?


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 26 Oct 2017, 22:47 
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Inscrit(e) le : 04 Déc 2007, 09:36
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Localisation : 06
S il vend occupé, il perd des sous car c est alors moins cher.
Le bail est il reparti pour 3 ans ?

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 27 Oct 2017, 00:32 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
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Oui je vends occupé. Mais le locataire ne veux pas laisser effectuer des visites. Pourtant j'étais même pas obligé de lui proposer à la vente.

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 27 Oct 2017, 08:11 
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Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 20:42
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miguel a écrit:
Ces poursuites vont permettre au bailleur de réclamer des dommages et intérêts auprès du Tribunal d’instance au titre du préjudice subi en raison du retard survenu dans la vente du bien

Oui tu peux réclamer. Avec la justice française faut juste avoir la foi.
Bon courage t'es parti pour une grande aventure.


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 27 Oct 2017, 10:03 
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Inscrit(e) le : 11 Août 2007, 12:44
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Après un héritage, une connaissance a assigné un locataire de terres agricoles au tribunal, qui ne payait plus depuis des années... mais menaçait de son fusil les intrus qui venaient voler SES champignons dans ce champ en friche. :shock:

Si le nouveau proprio avait laissé faire, le filou serait dans quelques années devenu propriétaire du bien par prescription trentenaire.
L'avocat l'a naturellement assuré qu'il serait intégralement remboursé de ses frais :mrgreen:
La tribunal a logiquement donné raison au proprio, qui a finalement récupéré son champ... mais le type s'étant arrangé pour être insolvable, on devine qui a payé les dépens :lol: :evil:

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 27 Oct 2017, 10:29 
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Localisation : Paris
On est dans un pays qui protège trop les locataires, clair que la gestion locative, c'est vraiment pas pour moi non plus ...


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 27 Oct 2017, 10:58 
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Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 20:42
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Localisation : Ile de France Ouest
tonysonic a écrit:
On est dans un pays qui protège trop les locataires, clair que la gestion locative, c'est vraiment pas pour moi non plus ...

Jamais pour moi non plus.
C'est un truc pour les zinzins, qui peuvent répartir le risque sur 1000 appartements et gérer.
Pour un particulier, et en France, faut être salement motivé.
Ou alors location à la famille (Pinel), et encore...


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 27 Oct 2017, 11:58 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
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Pour moi c'est fini. Mais bon je vais avoir du boulot pour récupérer mes billets.
Par contre d'ici 20/30 il va y avoir un désastre pour pouvoir se loger. Ce qui maintient à mon avis l'offre c'est les Pinel and co.

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 27 Oct 2017, 19:19 
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Inscrit(e) le : 08 Mars 2015, 16:17
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Je rachète à l'euro symbolique, et sans visiter comme ça je dérangerai pas le casse-couilles de locataire. 8)


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 28 Oct 2017, 16:43 
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Inscrit(e) le : 04 Juin 2017, 22:43
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Cela dépend aussi de la région.
S'il y a une forte demande, on peut toujours revendre le bien mais, dans ce cas, avec ce locataire c'est un problème même en RP.


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 28 Oct 2017, 20:40 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
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En fait lorsque le locataire est en place. Le rapport de force est inversé. Évidemment si c'était bien les banksters ferait du locatif vu qu'ils font des portables et cacahuètes...Enfin bon moi j'essaie d'en sortir. Par contre dans 20/30 je pense qu'il y aura plus de parc locatif privé.

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 29 Oct 2017, 19:10 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
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Petit retour mes locataires m'ont annoncé qu'ils allaient m'envoyer le préavis de départ.

Je vais donc attendre qu'ils partent. ( j'attends qu'ils partent pour mettre un bon nettoyage et petites réparations pour mettre en vente)

En regardant mes documents j'ai pas fait d'état des lieux d'entrée dans ce logement.

Du coup pour l'état des lieux de sortie ???

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 29 Oct 2017, 20:14 
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Inscrit(e) le : 20 Nov 2008, 12:25
Message(s) : 10788
miguel a écrit:
Petit retour mes locataires m'ont annoncé qu'ils allaient m'envoyer le préavis de départ.

Je vais donc attendre qu'ils partent. ( j'attends qu'ils partent pour mettre un bon nettoyage et petites réparations pour mettre en vente)

En regardant mes documents j'ai pas fait d'état des lieux d'entrée dans ce logement.

Du coup pour l'état des lieux de sortie ???


Du coup pas d'état des lieux (c'est risque de pas en faire!!).
En gros tu n'as aucun recours si des choses sont casses puisque pas d'état des lieus

Et donc impossible de récupérer leur caution pour réparations.

Espérons qu'ils soient soigneux et que tu n'ai qu'un rafraîchissement à faire


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 29 Oct 2017, 20:49 
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Inscrit(e) le : 23 Déc 2010, 13:56
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https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan ... -12007.htm

Les conséquences de l'absence d'état des lieux d'entrée
Citer:
Selon l'article 1731 du Code Civil, « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire »

La loi considère donc que, dans cette situation, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état.


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 30 Oct 2017, 19:19 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
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J'attends avec impatience sa lettre de départ.

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 07 Nov 2017, 11:41 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
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Retour, j'ai reçu la lettre de résiliation de bail.

Je vais attendre qu'ils partent avant de faire des visites et la mise en vente officielle.

Par contre ils ont mis sur la lettre qu'il me libèrent le logement afin de me faciliter la vente :shock:

Bref...

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 13 Nov 2017, 12:04 
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Inscrit(e) le : 11 Juin 2005, 12:26
Message(s) : 3256
miguel a écrit:
Retour, j'ai reçu la lettre de résiliation de bail.

Je vais attendre qu'ils partent avant de faire des visites et la mise en vente officielle.

Par contre ils ont mis sur la lettre qu'il me libèrent le logement afin de me faciliter la vente :shock:

Bref...


Pour les raisons, on s'en fiche.
L'essentiel est que pour toi le logement soit vide ce qui permettra de mieux le vendre.


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 14 Nov 2017, 22:24 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
Message(s) : 2594
Si je souhaite relouer j'ai le droit vu que c'est eux qui ont résilié le bail ? Étant donné que je souhaitais vendre occupe ?

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 14 Nov 2017, 23:45 
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Inscrit(e) le : 11 Juin 2005, 12:26
Message(s) : 3256
Relouer et le vendre est un choix plutot bizarre
Pour vendre votre logement vous ne vous adresserez qu'à des investisseurs

Le vendre vide vous toucherez nettement plus de monde : les investisseurs et ceux qui veulent l'acheter pour l'habiter


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 15 Nov 2017, 09:27 
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Inscrit(e) le : 21 Jan 2016, 08:47
Message(s) : 228
miguel a écrit:
Si je souhaite relouer j'ai le droit vu que c'est eux qui ont résilié le bail ? Étant donné que je souhaitais vendre occupe ?


Quel intérêt ? Ca n'a aucun sens.
Il y a une décote importante sur les biens vendus loués, décote totalement justifiée.
Car les ménages cherchant pour se loger ne viendront même pas visiter, sauf rare pigeon pensant faire une affaire.
Et même les investisseurs sont méfiant et préfère choisir eux-même leur locataires pour être sûr que le locataire remplisse bien les critères exigés pour leur assurances loyer impayés ou que le bail soit rédiger correctement.

Pour finir, en vendant occupé, la vente sera longue et les investisseurs sur ce marché ne sont pas pressés. Donc ceux qui seront intéressés, seront des requins qui achèteront uniquement si vous baissez totalement le slip.

Bref, pourquoi vouloir perdre du temps et 25% ?


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 15 Nov 2017, 17:08 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
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Selon 2 agents immobiliers que je connais.
Donc les moins pire du secteur.

Le quartier n'est plus "tendance"

Donc le prix que je souhaite sera difficile à obtenir. J'ai acheté ce bien 135 Ke en 2007 et 15 Ke de travaux.
Au minimum je souhaite 150ke.
Selon l'un si je vends 140ke, il me paye le resto :shock:

Par contre au niveau des locations, étant donné que mon loyer était très bas 700 au lieu des 800/850 du quartier, selon eux j'aurais intérêt à vendre occupé avec un loyer de 800/850.
En effectuant quelques travaux bien évidemment.

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 16 Nov 2017, 12:55 
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Inscrit(e) le : 11 Juin 2005, 12:26
Message(s) : 3256
miguel a écrit:
Selon 2 agents immobiliers que je connais.
Donc les moins pire du secteur.

Le quartier n'est plus "tendance"

Donc le prix que je souhaite sera difficile à obtenir. J'ai acheté ce bien 135 Ke en 2007 et 15 Ke de travaux.
Au minimum je souhaite 150ke.
Selon l'un si je vends 140ke, il me paye le resto :shock:

Par contre au niveau des locations, étant donné que mon loyer était très bas 700 au lieu des 800/850 du quartier, selon eux j'aurais intérêt à vendre occupé avec un loyer de 800/850.
En effectuant quelques travaux bien évidemment.


Et moi je ne vois toujours pas l'interet
Un appart vendu occupé se vends moins cher qu'un appart vendu vide. Surtout si le baille est recent et que l'acquereur n'a aucun espoir de recuperer le bien pour son usage avant 3 ans

Le lien de PAP indique que la decote se situe à 10-15% quand il est vendu occupé

https://www.pap.fr/conseils/achat-vente ... x-de-vente

Vendre avec un loyer plus elevé ne modifie pas la décote de votre appart. Tout au plus il interessera un peu plus d'investisseurs mais pas ceux qui veulent acheter pour habiter.


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 16 Nov 2017, 18:28 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
Message(s) : 2594
Vu que mon plan a fonctionné et que ce locataire chieur est parti!

Je peux remettre en location.

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 16 Nov 2017, 18:30 
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Inscrit(e) le : 04 Nov 2005, 12:03
Message(s) : 381
Localisation : Nantes
miguel a écrit:
La gestion locative devient infernale.
Voilà pourquoi je vends. Personnellement je veux plus de locatif.


...


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 16 Nov 2017, 20:01 
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Inscrit(e) le : 11 Juin 2005, 12:26
Message(s) : 3256
Donc en gros vous nous expliquez que tout ce que vous avez entrepris c'est pour que le locataire parte et que vous puissiez augmenter le loyer
Maintenant vous vous posez la question: est ce que le locataire peut exiger quelque chose s'il apprend que je n'avais pas envi de vendre.
J'aurais tendance alors à dire de vous demerder tout seul ...


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 16 Nov 2017, 20:34 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
Message(s) : 2594
Non le quartier est devenu difficile pour la vente. Par contre au niveau du loyer je peux louer plus cher.

Cest un quartier ou la classe moyenne a disparu.

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 16 Nov 2017, 21:40 
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Inscrit(e) le : 04 Juin 2017, 22:43
Message(s) : 49
Sans indiscrétion, c'est dans quelle région?


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 16 Nov 2017, 21:56 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
Message(s) : 2594
78 banlieue. Selon les agents immobilier que j'ai vu la vente serait mauvaise il y a eu trop de Robien Pinel, et fuite selon eux de la population type européenne... Bref....
Soit je vends a perte ou je reloue.

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 16 Nov 2017, 22:31 
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Inscrit(e) le : 04 Juin 2017, 22:43
Message(s) : 49
C'est un choix pas facile.
si vous relouez, y-a-t-il une chance que les prix remontent pour une vente dans l'avenir ?


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 17 Nov 2017, 16:29 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
Message(s) : 2594
La maison est magnifique, c'est une ancienne dépendance d'une église du 13e siècle, c'était la maison ou les curés dormaient.

Du coup j'ai succombé au charme des vieilles pierres de taille, sauf qu'a côté c'est une cité HLM qui a été réhabilité mais qui n'attire toujours pas grand monde.
C'est pour cela que je rigole quand j'entends parler que la mode maintenant c'est le Neuf/trois....

Donc il existe un marché pour la location, mais pas pour la vente.

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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 20 Nov 2017, 14:35 
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Inscrit(e) le : 04 Oct 2012, 11:16
Message(s) : 825
Localisation : 94
miguel a écrit:
Si je souhaite relouer j'ai le droit vu que c'est eux qui ont résilié le bail ? Étant donné que je souhaitais vendre occupe ?


Citer:
Cette absence d'intention de vendre peut également se caractériser par la relocation immédiate du bien à un loyer substantiellement augmenté.


https://www.pap.fr/conseils/location/conge-frauduleux-quels-risques-encourt-le-proprietaire/a13211


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 Sujet du message: Re: Vente Logement Occupé
MessagePublié: 20 Nov 2017, 20:59 
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Inscrit(e) le : 18 Nov 2007, 13:54
Message(s) : 2594
Je lui ai notifié aucun document comme quoi j'allais vendre le logement.

Je lui ai juste dit que j'allais vendre occupé.

Maintenant si lui m'a envoyé une résiliation de bail en notifiant qu'il me libérait le logement afin de mieux le vendre. J'ai le droit de le remettre en location.

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