Facteurs des flambées et krachs immobiliers (France)

[BulleDog]

Début d’une étude que je viens de démarrer : Voici les facteurs des flambées et des krachs dans l’immobilier résidentiel (surtout à Paris).
Si vous avez d'autres sources à me communiquer je suis preneur.

* Le Cycle 1962 –1968 *

La France dès 1957 doit faire face à une augmentation importante de la population qui atteint son maximum en 1965.
Pour deux raisons :
- Les premiers baby boomers arrivent sur le marché du travail dès l’âge de 16 ans,
- Il y a eu une forte immigration en France dès 1957 qui atteint son paroxysme en 1961-1962 avec les rapatriés d’Afrique du Nord.
La politique de construction alors est impressionnante.
En France, 320.000 logements construits à partir de 1962, puis on assiste à une explosion des constructions : on atteint 460.000 constructions en 1968.
L'inflation est faible entre 1965-1968. Elle se situe en effet entre 2 et 4%. Elle ne regrimpera brutalement à 15% qu’en 1973.
A partir de 1965, le PIB par ménage croit de manière importante.
Les taux d’intérêts sont bas : 4% en 1965 mais ils atteignent 8% en 1968.
Les loyers parisiens subissent un blocage en 1914 et ceci pendant et entre les guerres mondiales,
Les logements parisiens ne connaissent pas de réhabilitation avant 1948, année du déblocage des loyers.
A Paris, les loyers grimpent fortement dès 1961.
En 1961, mise en place de l’APL.
Les nouvelles constructions (surtout des grands ensembles) vont se faire surtout autour de Paris sur du foncier peu cher.
Les nouveaux logements sont grands, lumineux et équipés des toilettes et salle de bains avec baignoire et bidet dans le logement.
Les loyers sont peu chers et les prix de vente sont raisonnables grâce aux nouvelles techniques de constructions industrielles et l’invention des panneaux de béton industriel.
Les mal-logés de Paris vont massivement être déplacés en banlieue.
De nombreux propriétaires de miteux appartements parisiens vont mettre en vente leur logement et migrer vers les banlieues.
Les maisons individuelles connaissent une popularité dans les quartiers chics au sud et à l’ouest.
Paris perd alors 160000 habitants en 5 ans. Les loyers chutent en centre ville.
En 1968, les prix de vente des logements en centre ville ont été ramenés à leur niveau de 1963 devant l’offre redevenue pléthorique à Paris et mal entretenue.

1962 : Début du planning familial.
1965 : Premières méthodes de contraception suffisamment fiables.
Cette politique de contrôle des naissances aura un impact en 1978 sur la politique de construction de l’état.


* Le cycle 1971 – 1975 *

Politique de construction soutenue pour absorber les ménages composés des baby boomers devenus adultes.
Une nouvelle aide au logement est mise en place : L’ALS qui va aider au développement du résidentiel privé.
L’état encourage la construction et la gestion privée immobilière tout en continuant de financer les constructions sociales.
EN 1973, l’inflation des prix (+15%) est soudaine et liée au prix du pétrole qui explose, les salaires suivent et sont largement réindexés.
En 1974 la constuction immobilière atteint un record en France, 560000 constructions annuelles.
Les crédits contractés par les particuliers sont financés en monnaie de singe.
En 1975, effondrement du marché devant l’offre pléthorique créée par des promoteurs privés pas encore habitués à gérer une décroissance de la demande.
Paris perd des habitants au profit de la Banlieue jusqu’en 1975.
On a construit trop de logements en France. A Paris les prix des logements sont largement en dessous de leur valeur moyenne.
La crise économique sévère et marquée jusqu’en 1979 va déprimer le marché.
En 1978, Barre décide de supprimer la politique publique de construction. Le marché sera privé et se régulera de lui-même.
Décroissance de la politique d’aide publique et des APL finançant le logement locatif en HLM.
C’est également la fin des grands ensembles laids, sans vie et responsables de la ghettoïsation, cancer de l’insécurité et du mal-vivre des cités.

* Le cycle 1980 – 1983 *

Entre 1976 et 1981, le nombre de constructions résidentielles ne cesse de décroitre.
En 1980, Des projets de constructions de bureaux à l’ouest et au centre de Paris sont responsables de la montée du prix du foncier.
La flambée du prix du foncier impacte grandement le marché résidentiel.
En 1981 apparaissent les premières tensions sur le marché locatif d’autant plus que le centre de Paris est la cible d’une clientèle aisée qui s’installe à nouveau dans le centre redevenu très attractif.
Paris est aussi la cible d'une clientèle internationale de plus en plus nombreuse dans les quartiers chics.
Les acteurs sociaux ne peuvent plus suivre, d’autant que les politiques de constructions des HLM ne sont plus soutenues.
La construction de logements est alors essentiellement privée. Les perspectives de rendement locatif à Paris emballent la construction immobilière résidentielle.
Les spéculateurs se pressent et en 1983, l’offre à la vente dans le neuf est largement supérieure à la demande d’achat.
En 1983, les taux d’intérêts montent à 20%.
Cette année là, les salaires sont désindexés de l’inflation.
Sans acheteur, les prix s’écroulent en 1983 et ce jusqu’en 1985.
Entre 1985 et 1988, la construction de logements péréclite. Les promoteurs ne lancent que peu de programmes.
Ces faibles constructions auront un impact sur le cycle suivant.

* Le cycle 1988 – 1995 *

En 1988, Pierre Méhaignerie décide de débloquer les loyers pour relancer la construction immobilière.
L’effet est immédiat, à Paris les loyers grimpent jusqu’à leur paroxysme en 1992.
Face à cette montée des loyers, les investisseurs particuliers voient là une occasion de se lancer dans l’investissement locatif juteux.
Les primos-accédants face à cette montée subite devancent leur achat.
Parallèlement, le marché des bureaux connaît une spéculation croissante.
Les prix s’emballent jusqu’en 1991 année de l’arrivée des spéculateurs sur le marché résidentiel qui vont porter les prix des logements à une hauteur jamais atteinte.
Déconnectés, les autres acteurs sortent du marché.
Aveuglés par la croissance fulgurante des prix, les promoteurs lancent de nombreux programmes à blanc qui ne seront livrés qu’en 1993 pour certains.
A partir de 1989, pour répondre à l’inflation du pétrole liée à la guerre du Golfe, les taux directeurs remontent fortement. En 1991, ils ont repris +2,5 pts.
Pour profiter de l’aubaine, l’état augmente fortement les taux de mutation.
Début 1991, la prime de risque est largement négative. Fin 1991, les prix ont déjà baissé de 6%.
Déjà, en 1992, l’offre à la vente est équivalente au double de la demande solvable et le nombre de transactions chute fortement.
En 1994, les loyers baissent fortement en région parisienne et à Paris.
Dès 1992, la crise économique est bien présente et perdurera jusqu’en 1996, ce qui aura un impact largement négatif sur l’immobilier.
Suite de l’exode d’Ile de France : en 1992, Paris et la RP ont perdu 150000 habitants en 4 ans.

Sources :
La leçon à retenir de la crise immobilière de 1991.
http://www.aef.asso.fr/servlets/ServePDF?id=13711 nécessite de s’inscrire – accès gratuit !
http://www.aef.asso.fr/servlets/ServePDF?id=13714

Hypothèse de la bulle immobilière (1993)
http://www.univ-lille1.fr/medee/publica ... _bulle.pdf
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Autres facteurs

L’ECONOMIE DE LA FRANCE

L’économie française se caractérise par des fluctuations cycliques. Ainsi se présentent-elles depuis 1970 :
• 1969-1973-dernière phase des “ trente glorieuses ”
• 1974-1975-récession déclenchée par le premier choc pétrolier
• 1976-1979-expansion caractérisée par un fort “ rebond ”
• 1980-1981-récession déclenchée par le deuxième choc pétrolier
• 1982-expansion médiocre
• 1983-1985- récession; politique de désinflation compétitive
• 1986-1990- expansion modérée
• 1991-1993- récession
• 1994-1995-expansion
• 1996-1997- récession
Depuis les années 1970, les fluctuations cycliques sont nettement plus marquées qu’auparavant.
Quant à l’inflation, la France utilise une politique de désinflation, efficace, mais certainement coûteuse en termes d’activité, de pouvoir d’achat et d’emploi. Cette politique utilise 3 instruments :
-le crédit et la masse monétaire, car une création monétaire excessive n’alimente pas la consommation des agents;
-avant 2000: le taux de change : la stabilité de la monnaie, vis-à-vis du mark (ce n’est plus valable depuis le 1er janvier 1999);
-les salaires : sous la contrainte d’un crédit rare et d’une concurrence extérieure accrue, les entreprises ne cèdent plus aux revendications salariales.
Le financement de l’économie française s’est profondément changé. Jusqu’au tournant des années 1980, le crédit bancaire palliait l’insuffisance de l’épargne.
Depuis lors et jusqu’en 2004, les placements et produits financiers ont fait régresser la création monétaire et une cause essentielle de l’inflation a ainsi disparu.

Petite conclusion:
La sensibilité du prix des logements à la taille du parc est difficile à mesurer mais apparaît faible. (Source Friggit).
En effet, des facteurs tels que la croissance économique ont une prédominance supérieure par exemple.
Les prix de l’immobilier à la vente dépendent principalement des facteurs économiques, démographiques, des revenus et des capacités de financement, du vieillissement de la population et de la capacité à répondre à la demande en logement et foncier à bâtir.
A l’idéal, les prix de l’immobilier ont une augmentation proportionnelle à l’accroissement des revenus lorsque le marché est équilibré.
Une période de croissance économique se traduit en général par une demande plus importante sur le marché des bureaux et s’accompagne parfois
de migrations de populations, ce qui va impacter le marché résidentiel. Les marchés résidentiels et de bureaux étant liés par le biais du foncier.
Hormis les périodes de guerre ou d’instabilité politique, les migrations subites de populations sont faibles en général. Le marché de la construction a le temps de voir venir.
Les migrations de population impactent en premier lieu le marché locatif ce qui relance la construction locative de suite à cause des perspectives de rendement.
Suivent ensuite l’installation des ménages qui s’établit et entretient la construction résidentielle.
Les accroissements démographiques ont donc in fine un impact retardé sur la construction des accédants.
Il faut tenir compte du retard réglementaire lié aux permis de construire, et des durées de promotion et de construction.
La taille du parc libre à l’initial a plutôt un effet amortisseur. Plus le parc libre est important, plus le choc de l’accroissement de la demande est atténué.
Les périodes de récession et pire de crises économique ont un effet inverse sur le marché car elles impactent à la baisse la demande immobilière de bureaux et si des plans sociaux sont prononcés, la baisse de la demande locative et à l’achat est aussi transmise au marché résidentiel. La dynamique de la vente immobilière est freinée. La pression foncière est soulagée.
Tout se passe comme si en période de croissance, le rapport nombre d’acheteurs/nombre de biens à vendre augmente.
En période de crise économique, ce même rapport décroit.
Les prix montent sensiblement quand la demande augmente plus vite que l'offre.
Les prix baissent sensiblement quand la demande augmente moins vite que l'offre.
Parfois, la demande peut même décroitre localement comme à Paris en 1965-68.
Les variations sensibles donc visibles des prix peuvent créer des phénomènes d’emballement à la hausse ou à la baisse et créent des déséquilibres sur le rapport de l’offre par rapport à la demande induite.
Les perspectives de marges et de plus-values rapides sont génératrices d’emballement de la construction à la hausse pouvant numériquement créer en haut de marché un phénomène de suroffre. (Cas des marchés spéculatifs).
A l’inverse, les perspectives de moins-values peuvent engendrer des reventes massives et créer un freinage important de la construction.
La vitesse d’augmentation des prix peut pousser bon nombre de locataires à anticiper leur achat et créer un embouteillage sur le marché.
Ce fonctionnement réflexif causant les flambées et krachs nécessite une régulation du marché pour éviter ou corriger les excès.
L’influence de la politique sociale vis à vis du logement est déterminante car elle permet de réguler le logement à bas revenus.
Cette régulation est nécessaire pour soulager l’effort locatif et permettre le passage à la propriété de classes sociales défavorisées.
La politique d’aide au logement via les APL et ALS, ainsi que la politique d’encouragement de la construction via crédits d’impôts sur les défiscalisations sur le long terme a plutôt eu pour effet d’augmenter le rendement locatif et favoriser la construction locative au dépend de l’accession à la propriété.
Il s’ensuit un déséquilibre du marché qui explique en partie l’asservissement des locataires les moins fortunés et l’augmentation du parc locatif.
L’indexation des loyers sur les coûts de la construction lorsque ceux-ci s’emballent va gonfler le poste ‘logement’ des locataires ce qui va réduire leur pouvoir d’achat et les pousser ensuite sur le marché de l’acquisition mais pas forcément au meilleur moment.


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Autres sources

Etat de la promotion immobilière durant les cycles immobiliers : http://www.foncier.org/articles/78/78Granelle.htm

Le cash flow et les prévisions de cycles immobiliers : http://www.foncier-expertise.com/Editorial/GP_lien3.htm

Les cycles immobiliers en France : http://ceco.polytechnique.fr/fichiers/c ... _55_55.doc

Dimension spatiale des fluctuations immobilières : D’un boom à l’autre : http://www.vcharite.univ-mrs.fr/idep/se ... /Tutin.pdf

Sépculation immobilière et crise du logement : http://www.monde-diplomatique.fr/1995/03/WARDE/1301

Les villes après 1945, Chapitre III page 1759 : http://www.minaudier.com/documents/fran ... ete20e.doc

La politique d’aide au logement en France : http://www.crest.fr/pageperso/anne.lafe ... l%2004.pdf

La mixité sociale : http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr ... erches.pdf

Le parc conventionné à l’APL : http://www.logement.equipement.gouv.fr/ ... 1p_apl.pdf

Ville et banlieues – Sarcelles : http://www.ville-et-banlieue.org/doc/co ... celles.doc

Depeuplement Paris à partir de 1957 : http://links.jstor.org/sici?sici=0032-4 ... 0.CO%3B2-W

[canicule]

Pas mal, c'est super utile! Il ne nous reste plus qu'à reconstituer le cycle 1997 - 2007!

Canicule

[Stef]

Excelent. Très beau travail.

[BulleDog]

Pas mal, c'est super utile! Il ne nous reste plus qu'à reconstituer le cycle 1997 - 2007! Canicule

Je vais le faire aussi, mais avec ce que je viens de trouver, malheureusement, je ne pense pas que ça soit 2007.

[Stef]

Juste pour le faire remonter le sujet qui le mérite.

[jacques1290]

les taux directeurs remontent fortement. En 1991, ils ont repris +4pts.

Quel étaient alors les taux des prêts à ce moment-là ?

[BulleDog]

Quel étaient alors les taux des prêts à ce moment-là ?

Les taux bancaires avaient repris +2,5pts passant de 6% à 8,5%.

[ROARNJO]

Cette recherche en est une véritable pépite pour la compréhension et la diffusion des mécanismes agissant sur les prix du logement. Il fait notamment ressortir que :
1) le marché immobilier a toujours été régulé : d'abord par une forte présence de la puissance publique en tant que constructeur et par la maîtrise légale de la progression des loyers
2) que les taux d'intérêt sont apparus depuis les 80' comme un nouveau facteur déterminant sur les prix : autrement dit, que le marché immobilier prend aussi l'apparence depuis ces années d'un marché financier type "actions"
3) que la conjonction des 2 points précédents fait ressortir la grande ambiguité du marché du logement : il ne résulte pas seulement de l'offre et la demande des particuliers ; l'Etat y joue un rôle majeur et a du recourir à de nombreuses reprises au blocage des loyers pour réguler les cours, notamment quand les autres systèmes de régulation n'avaient pas fonctionné ou lorsqu'on avait choisi de ne pas les faire fonctionner

[slash33]

Historique synthétique et intéressant mais aurait peut être pu faire l'objet d'une mise en page plus lisible (faire ressortir les faits chronologiques par exemple).

File promue au BestOf pour sa sauvegarde.

[BulleDog]

File promue au BestOf pour sa sauvegarde.

OK, mais c'était le début de l'étude que j'ai posté, je suis en train d'étudier l'impact des augmentations des aides au logement et défiscalisations sur la présence des investisseurs privés et institutionnels.

ça peut peut être expliquer le phénomène d'augmentation continuelle des prix entre 1983 et 1988.
Le même qu'actuellement entre 1995 et 2004 alors que la demande d'accession est restée constante voir a baissé durant ces périodes.

[Murps]

Bravo pour ce travail !

Mais je vois une petite contradiction sur ce "premier jet", dans la conlusion.

On lit
"La sensibilité du prix des logements à la taille du parc est difficile à mesurer mais apparaît faible."
Puis plus loin :

"Les prix baissent sensiblement quand la demande augmente moins vite que que le parc immobilier. "

N'est ce pas contradictoire ?

Cordialement.

[slash33]

Retour dans la file principale avec Post-it (mes excuses à ceux qui seront gênés de l'encombrement).

[slash33]

Fin du post-it. En attendant la suite.

[BulleDog]

Bravo pour ce travail !

Mais je vois une petite contradiction sur ce "premier jet", dans la conlusion.

On lit
"La sensibilité du prix des logements à la taille du parc est difficile à mesurer mais apparaît faible."
Puis plus loin :

"Les prix baissent sensiblement quand la demande augmente moins vite que que le parc immobilier. "

N'est ce pas contradictoire ?

Cordialement.

Corrigé en :

"Les prix baissent sensiblement quand la demande augmente moins vite que l'offre. "

En effet la taille du parc ne joue pas.
C'est la taille du parc libre (offre instantanée) qui est importante.