TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

Débats sur le thème de l'immobilier, anecdotes et annonces
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optimus maximus
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10801 Message par optimus maximus » 22 janv. 2018, 16:35

Catalan a écrit :Oui, c’était bien le sens de mon propos.
10/15% de baisse c’est très peu dans une telle conjoncture.
L’immo a été à la fois résistant et résilient.
Faut se souvenir de l'époque : en moins d'un an, les prix avaient baissé de 10% et les taux avaient baissé de 200 pdb. Le gain de pouvoir d'achat immobilier était très très conséquent.
Il faut reconnaître que ceux qui ont acheté à l'été 2009 ont eu le nez creux, surtout dans la ville lumière.

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#10802 Message par goinfrimmo » 24 janv. 2018, 10:21

optimus maximus a écrit :Il faut reconnaître que ceux qui ont acheté à l'été 2009 ont eu le nez creux, surtout dans la ville lumière.
Non, c'est juste une coïncidence.

http://labourseauquotidien.fr/immobilier-france-2018/

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#10803 Message par crispus » 24 janv. 2018, 11:23

Catalan a écrit :Je comprends pas ta remarque.
Y a 10 ans, en 2008, c’était 6 mois après une importante crise financière.
Moins de 10 ans. Le marché s'est affolé mi-2008 (crise US, hausse des taux)et a sévèrement calé début 2009. Cette année là des baisses de 25% n'étaient pas rares, y compris à Paris.

La peur de se faire confisquer leur épargne a poussé" les détenteurs d'AV blindées à "sécuriser" leurs avoirs dans la caillasse parisienne, ce qui a relancé la bulle en quelques mois.

En 2011 les prix parisiens dépassaient ceux de 2008, considérés jusque là comme un plafond.

Les liquidités se faisant plus rares, la BCE a complaisamment ouvert les vannes du crédit en baissant continuellement les taux. On connait la suite. :roll:

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10804 Message par goinfrimmo » 27 janv. 2018, 22:37

Les plus-values et la rente immobilières ne sont donc que le résultat d’artifices monétaires. Quelqu’un qui vend aujourd’hui un bien acheté en 2000 n’obtiendra jamais 70% de surface en plus avec le produit de sa vente. Quant à la rente du propriétaire bailleur, elle est tout aussi illusoire. Il suffit de contempler la courbe de l’indice des loyers. Net d’impôts, et en tenant compte de l’amortissement du bien, le rendement de l’immobilier d’habitation en France frise le zéro, l’encadrement des loyers se chargeant de spolier le présumé riche propriétaire.

Plus d'infos sur : http://la-chronique-agora.com/taxation- ... ilier-cpo/
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#10805 Message par lecriminel » 28 janv. 2018, 18:43

Des plus-values fictives dues à un système monétaire frelaté
les plus values sont fictives d'abord parce qu'elles sont fictives: la majorité de ceux qui en parlent n'ont pas vendu....et n'ont meme pas l'intention de vendre prochainement
deuxiemement elles ne sont pas estimées correctement: l'effet qualité pour les biens post 2003 et l'oubli de nombreuses depenses mènent à des chiffres fantaisistes
troisiemement (c'est le point de l'article) si on considère que l'objet d'une somme aussi importante est de produire des interets, comme tout capital sa rentabilité a baissé (si on considère que les loyers ont suivi l'inflation, la rentabilité a baissé autant que les prix ont augmenté) ce qui est moins pire que les placements sans risque (s'ils vendaient pour placer sans risque, leur rente serait nettement inferieure à celle qu'ils auraient obtenu en vendant leur immobilier avant la hausse des prix)
Les PV c'est un concept sympa pour faire accepter plus facilement à des gens qui n'ont pas vraiment le choix l'immo cher.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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#10806 Message par cashisking » 29 janv. 2018, 08:45

lecriminel a écrit :les plus values sont fictives d'abord parce qu'elles sont fictives: la majorité de ceux qui en parlent n'ont pas vendu....
Les moins-values sont fictives aussi du coup, non ?

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#10807 Message par lecriminel » 29 janv. 2018, 15:44

cashisking a écrit :
lecriminel a écrit :les plus values sont fictives d'abord parce qu'elles sont fictives: la majorité de ceux qui en parlent n'ont pas vendu....
Les moins-values sont fictives aussi du coup, non ?
tout à fait !
on ne peut pas trop reprocher de regarder le marché pour estimer sa PV puisqu'il n'y a pas de meilleure alternative, mais c'est sans interet; pourquoi chercher à savoir si le marché est aujourd'hui à 100 (et tirer des plans sur la comète) alors que rien n'indique qu'il sera à 50 ou 150 quand tu vendras. Personnellement je n'ai aucune idée, depuis des années de la valeur de ma baraque (il faut dire que je n'en ai pas besoin, je ne serai pas dans la mouise en sabrant le prix)
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#10808 Message par flipper le dauphin » 14 mars 2018, 09:54

Le nouveau Friggit est paru
On est toujours en levitation
Les prix à Paris sont sur le point de depasser le cadre du graphique (à plus de 2.6 alors que le graph va à 2.7)

Bref rien de nouveau. Les prix sont elevés et ne veuilent toujours pas retourner dans le tunnel.

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#10809 Message par goinfrimmo » 15 mars 2018, 17:04

En effet, il y a un malin qui veut tirer le gros lot: http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... 914055.htm.
10515€/m2 :lol:

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#10810 Message par m.enfin » 16 mars 2018, 14:42

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Modifié en dernier par m.enfin le 17 mai 2018, 16:03, modifié 1 fois.
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#10811 Message par Ben92 » 16 mars 2018, 14:50

A quand une échelle logartihmique pour la courbe Paris ? Ca devient difficilement lisible avec une pente aussi verticale. :mrgreen:

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#10812 Message par immoglobine » 17 mars 2018, 08:29

Il n’y a pas que Paris dans la vie.

La courbe France est à 1,71 alors qu’elle avait dépassé 1,8 en 2011.
La courbe province est à 1,57 alors qu’elle avait atteint 1,73 début 2008
Même la courbe IDF n’ pas encore re-dépassée son niveau de 2013

L’indicateur du pouvoir d’achat immobilier est à 0,80 (son niveau de début 2005) alors qu’il était descendu à 0,7 en 2008 et 0,72 en 2011. Et encore celui ci n’est pas fractionné en Paris, IDF, France et province. ça permettrait de voir à quel point la province se gave en ce moment.
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

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#10813 Message par lecriminel » 17 mars 2018, 09:31

immoglobine a écrit : ça permettrait de voir à quel point la province se gave en ce moment.
il n'y a plus de bulle dans la majorité du pays, mais il reste des entraves à l'achat:
1/ il faut trouver un ou deux boulots pour vivre
2/ si tu veux/dois partir, tu fais quoi de ta baraque dans ta région sans emploi (donc sans acheteur) ?
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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#10814 Message par kamoulox » 17 mars 2018, 12:30

Pour l'achat d'une résidence principale, les biens immobiliers de moins de 100 000 euros représentent 12% des projets et ceux de 100 000 euros à 150 000 euros 24%, selon Empruntis. Ensuite viennent les enveloppes plus importantes entre 150 000 euros et 200 000 euros (21%), de 200 000 euros à 250 000 euros (20%), de 250 000 euros à 350 000 euros (14%), de 350 000 euros à 500 000 euros (6%) et plus de 500 000 euros (3%). Ces montants varient selon la région. Ainsi, la proportion des biens de moins de 200 000 euros est moins élevée en Ile-de-France (35%) que dans l'Est (77%). Pour les biens les plus chers (350 000 euros et plus), l'Île-de-France en compte 18% alors que l'Est et l'Ouest 2%.

57% des biens achetés en France sont a moins de 200000 euros

http://www.ledauphine.com/france-monde/ ... ur-acheter

ignatius

Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10815 Message par ignatius » 17 mars 2018, 13:07

immoglobine a écrit :Il n’y a pas que Paris dans la vie.

La courbe France est à 1,71 alors qu’elle avait dépassé 1,8 en 2011.
La courbe province est à 1,57 alors qu’elle avait atteint 1,73 début 2008
Même la courbe IDF n’ pas encore re-dépassée son niveau de 2013

L’indicateur du pouvoir d’achat immobilier est à 0,80 (son niveau de début 2005) alors qu’il était descendu à 0,7 en 2008 et 0,72 en 2011. Et encore celui ci n’est pas fractionné en Paris, IDF, France et province. ça permettrait de voir à quel point la province se gave en ce moment.
Là aussi il faut différencier parmi la province, les métropoles (en hausse constante), les villes moyennes qui baissent ou stagnent selon leur attractivité, et la cambrousse où là on est en pleine dépression.
Pour ma part je m'intéresse surtout au marché des métropoles (chefs lieux de région pour simplifier), et donc mon jugement ne peut pas s'identifier pleinement aux courbes proposées par Friggit.

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#10816 Message par immopaul » 17 mars 2018, 14:19

immoglobine a écrit :La courbe France est à 1,71 alors qu’elle avait dépassé 1,8 en 2011.
La courbe province est à 1,57 alors qu’elle avait atteint 1,73 début 2008
Même la courbe IDF n’ pas encore re-dépassée son niveau de 2013.
Il faut préciser que cette courbe ne montre pas le prix de l'immo, mais ceci :
Indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage.
Autrement dit, si la courbe était complètement plate à l'horizontale, ça voudrai dire que l'immo augmente chaque année autant que l'inflation (en gros).
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
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#10817 Message par lecriminel » 17 mars 2018, 17:50

immopaul a écrit :
immoglobine a écrit :La courbe France est à 1,71 alors qu’elle avait dépassé 1,8 en 2011.
La courbe province est à 1,57 alors qu’elle avait atteint 1,73 début 2008
Même la courbe IDF n’ pas encore re-dépassée son niveau de 2013.
Il faut préciser que cette courbe ne montre pas le prix de l'immo, mais ceci :
Indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage.
Autrement dit, si la courbe était complètement plate à l'horizontale, ça voudrai dire que l'immo augmente chaque année autant que l'inflation (en gros).
autrement dit, cette courbe est bien plus lisible (même si elle a ses défauts) que celle en monnaie courante (qui d'ailleurs trompe certains forumeurs)
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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#10818 Message par m.enfin » 17 mai 2018, 15:58

St Ex, Le petit prince a écrit :Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.

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#10819 Message par crispus » 17 mai 2018, 21:21

Noter la similitude sur les périodes 85-90 et 2002-2007, en gros. Époque où JMP a ouvert ce forum :roll:
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Lorsque la courbe rose rejoint la noire, difficile de parler de surchauffe. 8)
Lorsqu'elle s'écarte en pratique seuls les "privilégiés" peuvent encore acheter : revente avec PV ou héritage/donation. :(
Ces 2 dernières années "tout le monde" peut acheter, sauf dans quelques endroits trop prisés pour être accessibles.
La mise en place de l'IFI pourrait là aussi inverser la tendance... :roll:

Reste que la baisse des taux fait que les emprunteurs paient encore 5 ans de mensualités en plus soit +33% par rapport à la tendance longue (15 ans). Autant d'argent pétrifié qui ne profite pas à l'économie réelle. :evil:

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#10820 Message par immopaul » 18 mai 2018, 09:17

La courbe de Paris est impressionnante, cette ville est extra-terrestre...
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#10821 Message par slash33 » 24 mai 2018, 20:42

J'ai remarqué la courbe des loyers.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10822 Message par Vincent92 » 25 mai 2018, 09:31

immoglobine a écrit :L’indicateur du pouvoir d’achat immobilier est à 0,80 (son niveau de début 2005) alors qu’il était descendu à 0,7 en 2008 et 0,72 en 2011
Toutes les courbes de Friggit sont obtenues avec des données retraitées et c'est pour chacune d'entre elles un parti pris. Et celle ci au moins autant que les autres.
Tu nous parles de 2011 mais la courbe ne prends pas un compte le PTZ de 2011 par exemple. Ni les frais de notaires qui ont augmenté depuis, ni les intérêts d'emprunt défiscalisés pour les acheteurs jusqu'à je ne sais plus quand, ni la fiscalité qui s'est fortement alourdi (notamment pour les bailleurs),...
Je comprends tout à fait qu'on ne peut pas faire de courbe en considérant toutes les variables. Surtout lorsqu'il considère que tout ceci est du "bruit".
Mais tout ceci amène à des conclusions erronées pour ceux qui se contentent de lire ces courbes sans analyse (plus de 90% du public - pourtant plutôt plus intéressés que la moyenne par le sujet - qui lit ces courbes).
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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#10823 Message par immoglobine » 25 mai 2018, 13:05

Vincent92 a écrit :
immoglobine a écrit :L’indicateur du pouvoir d’achat immobilier est à 0,80 (son niveau de début 2005) alors qu’il était descendu à 0,7 en 2008 et 0,72 en 2011
Toutes les courbes de Friggit sont obtenues avec des données retraitées et c'est pour chacune d'entre elles un parti pris. Et celle ci au moins autant que les autres.
Tu nous parles de 2011 mais la courbe ne prends pas un compte le PTZ de 2011 par exemple. Ni les frais de notaires qui ont augmenté depuis, ni les intérêts d'emprunt défiscalisés pour les acheteurs jusqu'à je ne sais plus quand, ni la fiscalité qui s'est fortement alourdi (notamment pour les bailleurs),...
Je comprends tout à fait qu'on ne peut pas faire de courbe en considérant toutes les variables. Surtout lorsqu'il considère que tout ceci est du "bruit".
Mais tout ceci amène à des conclusions erronées pour ceux qui se contentent de lire ces courbes sans analyse (plus de 90% du public - pourtant plutôt plus intéressés que la moyenne par le sujet - qui lit ces courbes).
Celle ci particulièrement vu qu’il fait l'hypothèse que l’achat du nouveau logement ancien se fait de la manière suivante :
25% provenant de la revente d’un bien précédent en 1965 puis évolution des prix
25% venant d’un apport financier en 1965 puis il applique la tendance des revenus à l'apport.
50% venant d’un emprunt qui est forcément sur 15 ans

Et si 25% proviennent d’un précédent bien, elle ne s’applique en théorie pas de manière brute aux primo-accédants donc pas d’histoire de PTZ (et peu d’entre eux empruntent sur 15 ans).
Même si le but n'est probablement pas d’être focalisé sur les secundo-accedants mais de faire un pot pourrit imparfait censé donner une idée pour l'ensemble de la population.

Pour les droits de mutation, il me semble que ça a augmenté de 0,7% sur la part départementale.
Cette histoire de défiscalisation des intérêts d’emprunt c’était pour l’ensemble des propriétaires ?

Dans le style de règle changée depuis 2011 qui ne concerne pas tous le monde et compliquée à intégrer dans un modèle : Comme je suis salarié, l'organisme 1% logement ou cotise mon entreprise propose un prêt de 40 000 € à 2%.
C’était un coup de pouce bienvenue lorsque les taux était à 5%. Aujourd’hui personne de l’utilise vu que les banques privées proposent des taux plus bas.

Mais est ce que l’intégration de toute ces hypothèses (qui ne concernent à l’exception des droits de mutation qu’une partie des acheteurs) modifierait la tendance de cet indicateur? (D’autant plus qu’il n’est pas fractionné en Paris/IDF/Province comme celui des prix des logements/revenus)

Quand je vois à quel point les dynamiques de prix sont déjà différentes entre mon quartier et ceux adjacents. Je me doute bien qu’il est impossible de faire un indice regroupant l’ensemble des cas nationaux. Surtout depuis 1965 avec des dispositifs modifiés plusieurs fois.

Ces courbes sont des indices globaux, il ne saut pas s'en servir pour acheter dans sa rue.
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10824 Message par Vincent92 » 25 mai 2018, 13:30

immoglobine a écrit :Mais est ce que l’intégration de toute ces hypothèses (qui ne concernent à l’exception des droits de mutation qu’une partie des acheteurs) modifierait la tendance de cet indicateur?
Ca change toute la structure du marché. Je n'ai pas le chiffre en tête mais les primo accédants ont été très présent pendant la période de PTZ favorable (non seulement à taux 0 mais en plus à remboursement différé il me semble) par exemple. La proportion n'est pas fixe contrairement à ce que tu (il me semble) sous-entends.

Edit (graphique) :

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immoglobine a écrit :Cette histoire de défiscalisation des intérêts d’emprunt c’était pour l’ensemble des propriétaires ?
Il me semble que cela concernait tous les accédants (tous ceux qui ont un emprunt) mais je n'ai pas les dates en tête et je n'ai pas connu.

J'ai pris quelques facteurs mais il y en a d'autres. Par exemple, la "souplesse" des banques : Dans certaines périodes les banques sont prêtes à accorder des prêts sur 25-30 ans ou accordés des prêts à "110%" (prix d'achat + FdN) parfois ces mêmes banques ne voudront pas (parce qu'elles ont déjà fait leur objectif de chiffre d'affaire, parce qu'elles veulent gérer leur risque, à cause des directives européennes, parce que l'OAT s'affole, parce qu'il y a déjà beaucoup de dossiers à traiter,...).
Et ainsi de suite.
Tout ces facteurs font qu'au final cette courbe n'est pas si pertinente que cela. A fortiori pour un primo-accédent qui n'a plus accès au PTZ (ca changeait complètement la somme qu'il pouvait emprunter).
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10825 Message par slash33 » 26 mai 2018, 08:33

Amha ce graphe inclus les renégociations de crédit et donc ça fausse l'indicateur.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10826 Message par immoglobine » 26 mai 2018, 10:05

Vincent92 a écrit :
immoglobine a écrit :Mais est ce que l’intégration de toute ces hypothèses (qui ne concernent à l’exception des droits de mutation qu’une partie des acheteurs) modifierait la tendance de cet indicateur?
Ca change toute la structure du marché. Je n'ai pas le chiffre en tête mais les primo accédants ont été très présent pendant la période de PTZ favorable (non seulement à taux 0 mais en plus à remboursement différé il me semble) par exemple. La proportion n'est pas fixe contrairement à ce que tu (il me semble) sous-entends.

Edit (graphique) :

Image
Le graphique s'arrête en 2014 (passage du PTZ+ à l’ECO-PTZ). Comme l'a souligné slash33 ils parlent d'emprunteurs Est ce que ça inclus aussi les rachat de crédits ?

J’ai trouvé cette source (qui reprend à priori des infos crédit logement) d'août 2016
https://www.gcfinance.fr/actualites,imm ... 60802.html
Portés par l’effet du PTZ 2016, des taux très attractifs et des prix immobiliers en baisse, les primo-accédants sont les grands gagnants du 2ème trimestre 2016. Ce profil emprunteur profite de conditions particulièrement avantageuses pour devenir propriétaire.
Selon une récente enquête de l’institut CSA, les statistiques comptent près de 70 % la part de primo-accédant dans les nouvelles transactions sur l’ensemble du pays. Cette proportion peut même atteindre les 81 % dans certaines régions.
Ils seraient donc plus nombreux en 2016 qu’en 2011 en proportion et aussi en absolu (environ 800 000 ventes en 2011 contre 900 000 en 2016)

Une autre source de septembre 2017: http://www.meilleurtaux.com/credit-immo ... ilier.html.
Les données du même courtier sur le mois de juillet indiquent toutefois que ces derniers reviennent sur le marché immobilier. Durant ce mois, les primo-accédants ont réalisé 55% des transactions dans le secteur.
On serait donc à la même proportion que 2011 mais dans des volumes plus élevés.

Le PTZ qui permettait aussi d’acheter de l’ancien celui de 2005 les seuils étaient assez drastiques (avec mon salaire d’ingé débutant de province qui aurait incapable de louer un T2 à Paris, il me fallait en IDF un femme sans revenu et 1 gosse pour en bénéficier et il ne pouvait financer que jusqu'à 20% du coût du logement, En province (hors Nice et banlieue de Genève) il fallait gagner moins de 26 500 euros même avec 5 enfants...)
Les détails ici des PTZ avant 2005/2005/2006 :
https://www.senat.fr/rap/l05-099-21-1/l ... 1-130.html

Le PTZ 2016 était vraiment généreux. Pour le neuf, vu les surcouts je ne sais pas s'il est intéressant (ici en zone A c'est pas vraiment le cas, en B1 il parait que c'est mieux), mais pour les maisons à rénové avec travaux, des qu'on a des enfants (68 000 euros à la cambrousse avec 2 enfants, et payement différé si bas revenus) c'est probablement un bon plan.

J'ai fais parti des primo de 2016, c'était vraiment le bonheur, les prix et les taux baissaient. J'ai acheté plus grand que prévu dans un quartier que je pensais inaccessible, à un taux que je pensais impossible.
Mon entourage n'est probablement pas significatif vu qu'on a tous le même age (entre 30 et 35 ans, la majorité à un enfant certains attendent ou ont déjà un deuxième) et qu'on est quasiment tous dans le cas couple cadre/cadre ou cadre/employé-enseignant. Mais plus de la moitié des achats immo on été réalisés en 2016-debut 2017 avec hors IDF l'achat direct d'un bien de type familial bien situé, permettant de by-passer le "parcours immobilier" via des emprunts de 20 ans.


J'étais éligible pour le PTZ en zone A. Le montant de mon PTZ max était de 102 000 € famille de 3).
Avec mes revenus j’avais le droit à un différé de 5 ans. (Les plus bas revenus peuvent différer jusqu’à 15 ans)
Mais j'étais pressé (congé pour vente), je n'ai donc visiter que du neuf (invendus de programmes parce que anciens dossiers non aboutit) et le surcout du neuf était plus important que le montant du PTZ pour les T4-T5.


Pour moi l'achat ce coincoin avec son cout du crédit de 2500 euros reflète bien l'ambiance de 2016 :
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 70&t=93174
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10827 Message par Vincent92 » 28 mai 2018, 11:38

immoglobine a écrit :Le PTZ 2016 était vraiment généreux
Il me semble que le PTZ en 2016 était limité au neuf (Friggit prend des indices qui ne prennent les transactions que dans l'ancien) ou en zone peu tendu et pour de l'ancien avec beaucoup de travaux. Ce n'était pas le cas en 2011.
Ceci étant, mon point n'était pas de dire que telle ou telle période n'est pas propice à l'achat pour un primo accèdent.
J'essayais juste de mettre en exergue certains défauts (parmi d'autres) qui font qu'une lecture rapide de cette courbe peut amener à des conclusions erronées.
Mon exemple était de prendre une période récente que certains ont donc peut être en tête. Dire que le pouvoir d'achat était plus important en 2012 ou 2013 qu'en 2011 est à mon avis une aberration (parmi d'autres). C'est pourtant ce qu'indique clairement sa courbe.
Et à force de vouloir prendre des postures, on passe à côté de l'essentiel. Typiquement, c'était relativement prévisible que l'immobilier baisse un peu après 2011. Et tout cela n'a rien à voir avec une lecture de courbes de Friggit. C'est beaucoup plus simple: Les emprunteurs (notamment les primo-accèdents mais aussi par ricochets les autres) ont eu brutalement moins d'argent pour acheter. Il y a donc eu plusieurs vecteurs de compensation : Acheteurs moins exigent (principale compensation à mon avis. A fortiori dans les zones à fortes demandes), moins de transactions, baisse légère des prix,...
Les taux ayant ensuite beaucoup baissés, cela a redonné du pouvoir d'achat et, comme les taux ne semblaient plus pouvoir baisser et ont commencé à augmenter mi 2015, cela a fait revenir des acheteurs (les plus opportunistes au départ) et repartir le marché.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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#10828 Message par snipizgood » 05 juil. 2018, 12:01

Pas un message en quasiment deux mois sur la file mythique de BI... Friggit aurait-il mouru ??

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#10829 Message par flipper le dauphin » 05 juil. 2018, 18:34

La materialisation et le retour dans le fameux tunnel se faisant toujours attendre apres 10 ans, Friggit n'interesse plus qu'une petite poignée de mystiques croyant encore dans ses propheties.

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#10830 Message par lecriminel » 06 juil. 2018, 08:09

flipper le dauphin a écrit :La materialisation et le retour dans le fameux tunnel se faisant toujours attendre apres 10 ans, Friggit n'interesse plus qu'une petite poignée de mystiques croyant encore dans ses propheties.
effectivement, ceux qui croient au retour dans le tunnel sont des naifs,
aujourd'hui le cout financier de possession d'un immeuble est de l'ordre de 1 à 1.5% de son prix soit pour un bien moyen de 250k, 250 euros/mois. En province, tu as des biens très présentables à 150 euros/mois.
C'est à peu près un quart du haut de bulle il y a 10 ans.
Un retour dans le tunnel c'est presque diviser encore par deux ce coût.
Tu ne veux pas un Mars en plus ?
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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#10831 Message par Vincent92 » 06 juil. 2018, 09:09

Le coût de possession n'est pas de 1 à 1,5%/an. Le taux moyen de crédit est bien de ~1,5%. Il y a d'autres coûts inhérent à la possession (TF, travaux, charges, DDM, caution bancaire,...).
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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#10832 Message par kamoulox » 06 juil. 2018, 09:39

Oui mais quand tu achètes tu es censé avoir intégré ces frais, ce ne sont pas des frais « surprises »

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#10833 Message par lecriminel » 06 juil. 2018, 09:56

Vincent92 a écrit :Le coût de possession n'est pas de 1 à 1,5%/an. Le taux moyen de crédit est bien de ~1,5%. Il y a d'autres coûts inhérent à la possession (TF, travaux, charges, DDM, caution bancaire,...).
oui, je l'ai appelé cout financier,

il représentait dans les 70% du cout total avant l'effondrement des taux. Le diviser par 4 est un pas gigantesque dans l'allègement du fardeau immobilier
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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#10834 Message par achillemo » 06 juil. 2018, 11:39

lecriminel a écrit :
Vincent92 a écrit :Le coût de possession n'est pas de 1 à 1,5%/an. Le taux moyen de crédit est bien de ~1,5%. Il y a d'autres coûts inhérent à la possession (TF, travaux, charges, DDM, caution bancaire,...).
oui, je l'ai appelé cout financier,

il représentait dans les 70% du cout total avant l'effondrement des taux. Le diviser par 4 est un pas gigantesque dans l'allègement du fardeau immobilier
Sauf qu'avant quand les prix étaient plus bas certains achetaient cash.
Pazuzu: "On s'en fiche un peu du nombre d'habitants, on va pouvoir coller une base à moins de 100km de St Petersbourg, la ville de Poutine."

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#10835 Message par Vincent92 » 06 juil. 2018, 12:06

Acheter cash a aussi un coût d'"opportunité" (argent mobilisé qui pourrait rapporter de l'argent autrement).
Ceci étant, ta remarque est juste. Si les prix sont plus bas, cela veut dire moins de frais annexes et moins d'intérêts d'emprunt (pour un même taux de crédit).
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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#10836 Message par saturne » 20 août 2018, 11:08

Friggit prend en compte les transactions de déstockage "bancaires"?
Je pense que oui, d'où l'effet Paris

Il y a une lecture "macro" que je lis rarement, mais que je trouve déterminante.
En 2012 les banques étaient plombées par des crédits immo, et les réformes comptables les obligent à destocker.

Ce qu'on a fait, c'est encadrer un max les transactions immo qui se font des banques vers des sociétés foncières.
Ensuite, on installe des PTZ et similaires pour "aider" à l'achat des biens par quelques particuliers

Ça permet de mieux comprendre les anomalies des prix "de marché", qui tiennent bon (à Paris) relativement au nbre de transactions, ou la part de "l'ancien" plus haute que le neuf, ou le vol plané des prix sur les courbes.
Ce ne sont pas des prix de marché. Ce sont de prix artificiels pour limiter les pertes financières du système bancaire.

tant que les banques ne sont pas assainies, le marché a été "manipulé" artificiellement, de sorte que les pertes bancaires soient les plus faibles possibles : on mélange dans les stats les opérations inter-sociétés et les transactions de particuliers, et on arrive à faire croire aux particuliers que le marché est porteur grâce à leur seule demande

Ce délai pour l'assainissement du système bancaire est le délai qu'on voit durer, avant la dépression immo.
Moralité: de même qu'on a été capable de gérer l'assainissement bancaire en gonflant apparemment les prix, on va pouvoir gérer la dépression immobilière avec un système bancaire en bon état.

Mais c'est les baissiers qui ont raison. Les prix immo sont devenus incompatibles avec l'activité économique productrice de richesse et le poids démographique du système social.
Billets philophynanciers crédit-consuméristes : http://ppcc-fr.blogspot.fr/?view=mosaic

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10837 Message par David75 » 20 août 2018, 13:30

Ah ? Du coup le grand jour c'est quand ? :lol:
Passez au golf, l'immobilier c'est hasbeen :D

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10838 Message par Vincent92 » 20 août 2018, 13:48

D'ici 5-8 ans maximum (comme depuis 13 ans).
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10839 Message par lecriminel » 20 août 2018, 17:54

saturne a écrit :
20 août 2018, 11:08


Mais c'est les baissiers qui ont raison. Les prix immo sont devenus incompatibles avec l'activité économique productrice de richesse et le poids démographique du système social.
meuh non, cf le buzz sur la ministre qui avait demandé une HLM...jusqu'à ce qu'on réalise qu'elle ne pouvait pas se loger dans le privé
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10840 Message par saturne » 20 août 2018, 21:09

David75 a écrit :
20 août 2018, 13:30
Ah ? Du coup le grand jour c'est quand ? :lol:
Les nouvelles règles comptables entrent en vigueur le 1/1/2019 (sauf reports, mais ça n'arrivera qu'en cas de krash boursier -- suivez mon regard, direction Trump). Elles ont été accordées depuis 2012 si je ne me trompe.

A partir du 1/1/19, je pense que la plupart des candidats à prêt immo seront directement rayés des listes.
Et la plupart ne savent pas encore qu'ils n'auront plus de capacité d'emprunt ou qu'on va réviser leurs conditions actuelles.


La principale modification est que la capacité d'emprunt (la valeur qu'un client présente pour une banque) ne se calcule plus sur le prix "estimé" mais sur la valeur "déjà remboursée" de ses biens.
En clair, c'est le début de la fin de la Debt Propelled Economy. Et donc de l'Immo Propelled Economy. De la Phynance de Monsieur Ubu, à la Jarry, quoi.

Ça explique le destockage massif des banques durant cette année (par ex. le Banco Popular vendu 1 euro a Santander, puis à BlackStone, idem aussi pour les banques italiennes) et bien d'autres mouvements (peut-être le rachat d'actions par les grands groupes cotés). Pour les banques FR on en sait moins, car elles n'ont pas demandé de l'aide à l'UE et leurs structures de défaisance sont opaques (sauf quand les opérations de défaisance ressortent dans "stats des notaires") -- mais je pense que leur "culture" et la part de l'Etat dans leur capital expliquent bcp de choses aussi.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10841 Message par flipper le dauphin » 21 août 2018, 06:05

saturne a écrit :
20 août 2018, 11:08
Mais c'est les baissiers qui ont raison. Les prix immo sont devenus incompatibles avec l'activité économique productrice de richesse et le poids démographique du système social.
Ca fait plus de 10 ans que les baissiers disent cela avec les variantes du yapludecarburant, cestladerniercartouche, lepistoletauncoup etc etc
Ils ont peut etre raison mais dans les faits ca ne se materialise pas.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10842 Message par moinsdewatt » 21 août 2018, 06:52

saturne a écrit :
20 août 2018, 21:09
David75 a écrit :
20 août 2018, 13:30
Ah ? Du coup le grand jour c'est quand ? :lol:
Les nouvelles règles comptables entrent en vigueur le 1/1/2019 (sauf reports, mais ça n'arrivera qu'en cas de krash boursier -- suivez mon regard, direction Trump). Elles ont été accordées depuis 2012 si je ne me trompe.

A partir du 1/1/19, je pense que la plupart des candidats à prêt immo seront directement rayés des listes.
Et la plupart ne savent pas encore qu'ils n'auront plus de capacité d'emprunt ou qu'on va réviser leurs conditions actuelles.


La principale modification est que la capacité d'emprunt (la valeur qu'un client présente pour une banque) ne se calcule plus sur le prix "estimé" mais sur la valeur "déjà remboursée" de ses biens.
En clair, c'est le début de la fin de la Debt Propelled Economy. Et donc de l'Immo Propelled Economy. De la Phynance de Monsieur Ubu, à la Jarry, quoi.
.........
Source de ces affirmations ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10843 Message par FrenchRigolade » 21 août 2018, 14:03

saturne a écrit :
20 août 2018, 21:09
David75 a écrit :
20 août 2018, 13:30
Ah ? Du coup le grand jour c'est quand ? :lol:
Les nouvelles règles comptables entrent en vigueur le 1/1/2019 (sauf reports, mais ça n'arrivera qu'en cas de krash boursier -- suivez mon regard, direction Trump). Elles ont été accordées depuis 2012 si je ne me trompe.

A partir du 1/1/19, je pense que la plupart des candidats à prêt immo seront directement rayés des listes.
Et la plupart ne savent pas encore qu'ils n'auront plus de capacité d'emprunt ou qu'on va réviser leurs conditions actuelles.


La principale modification est que la capacité d'emprunt (la valeur qu'un client présente pour une banque) ne se calcule plus sur le prix "estimé" mais sur la valeur "déjà remboursée" de ses biens.
En clair, c'est le début de la fin de la Debt Propelled Economy. Et donc de l'Immo Propelled Economy. De la Phynance de Monsieur Ubu, à la Jarry, quoi.

Ça explique le destockage massif des banques durant cette année (par ex. le Banco Popular vendu 1 euro a Santander, puis à BlackStone, idem aussi pour les banques italiennes) et bien d'autres mouvements (peut-être le rachat d'actions par les grands groupes cotés). Pour les banques FR on en sait moins, car elles n'ont pas demandé de l'aide à l'UE et leurs structures de défaisance sont opaques (sauf quand les opérations de défaisance ressortent dans "stats des notaires") -- mais je pense que leur "culture" et la part de l'Etat dans leur capital expliquent bcp de choses aussi.
Bonjour, peux-tu citer les sources ?

Peux-tu détailler le calcul de capacité d'emprunt ? Normalement, c'est le montant actualisé à un taux d'emprunt fixe des mensualités que tu vas payer (<33% des revenus, en théorie).

Merci à toi
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10844 Message par saturne » 21 août 2018, 14:13

moinsdewatt a écrit :
21 août 2018, 06:52
saturne a écrit :
20 août 2018, 21:09
David75 a écrit :
20 août 2018, 13:30
Ah ? Du coup le grand jour c'est quand ? :lol:
Les nouvelles règles comptables entrent en vigueur le 1/1/2019 (sauf reports, mais ça n'arrivera qu'en cas de krash boursier -- suivez mon regard, direction Trump). Elles ont été accordées depuis 2012 si je ne me trompe.
Source de ces affirmations ?
cesontles reformes de Bâle III , avec le ratio de fonds propres en fonction du risque
https://acpr.banque-france.fr/finalisat ... bale-iii-1

Pour un autre parfum sur les débats actuels avec les banques
http://www.revue-banque.fr/risques-regl ... -accord-lo

(googler "reforme valorisation bancaire" pour des sources)

L'essentiel des ventes qui se font depuis 2016 sont soit au cash, soit financées par la banque qui veut se débarrasser du lot, c-a-d réduire son ratio de couverture de risque. Pour ne pas perdre des sous, on a entretenu la fiction des prix.
Si ce n'est sur leur propre stock de biens, les banques ne font pas de crédit immo, encore moins à des prix imaginaires. (en FR, le système de cautionnement ou de PTZ rend la chose plus souple, je pense)


Tant que les bilans bancaires sont plombes (date limite au 31/12/2018), il faut que les prix restent suspendus à leur ancienne cotation, de sorte qu'on puisse s'en défaire au prix ancien. Sans perte.
Ça se voit dans la courbe de Friggit, les prix sont stationnaires tenu avec des béquilles depuis 3 ans.
Ils tomberont d'eux-mêmes une fois que les banques n'auront plus à couvrir les pertes


(Je vais chercher d'autres sources, je les avait citées sur BI)


C'est le système bancaire qu'on a sauvé, pas le "système" immobilier ! Le problème en 2008 c'est que les banques s'étaient greffées sur le siphonage immo. En 2012 et maintenant, on a séparé les deux activités.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10845 Message par FrenchRigolade » 21 août 2018, 14:50

excusez-moi mais je ne vois pas le rapport entre vos liens et cette partie :
'
Tant que les bilans bancaires sont plombes (date limite au 31/12/2018), il faut que les prix restent suspendus à leur ancienne cotation, de sorte qu'on puisse s'en défaire au prix ancien. Sans perte.
Ça se voit dans la courbe de Friggit, les prix sont stationnaires tenu avec des béquilles depuis 3 ans.
Ils tomberont d'eux-mêmes une fois que les banques n'auront plus à couvrir les pertes
'
Peut se prévaloir de la cosignature de l'union française pour la santé bucco-dentaire.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10846 Message par saturne » 21 août 2018, 15:05

FrenchRigolade a écrit :
21 août 2018, 14:03

Bonjour, peux-tu citer les sources ?

Peux-tu détailler le calcul de capacité d'emprunt ? Normalement, c'est le montant actualisé à un taux d'emprunt fixe des mensualités que tu vas payer (<33% des revenus, en théorie).

Merci à toi
En fait j'avais moi-même ouvert un fil sur Economie/Chantiers UE sur ce thème
viewtopic.php?f=204&t=94895#p2207570

Autrement, je précise que je ne suis pas un pro des finances ou du système bancaire.
Je me suis limité à rapporter une interprétation "macro", comme ici, celle à partir des réformes financières.
Par contre, je crois que c'est une vision bien plus solide que celle qui continue de défendre l'immo comme un moteur économique. L'immo n'est pas "porteur" de richesse (nationale), il a été "porté" par le système bancaire jusqu'en 2008 (crise des "subprime", des emprunts pourris).

Depuis, il a fallut assainir le système bancaire, et les contraintes imposées expliquent les délais.
C'est le sauvetage du sytème bancaire qu'on devine facilement derrière les graphiques Friggit.

Une fois laissé à lui-même, je pense que le "marché" immo reviendra doucement vers son tunnel, au rythme des transactions futures, de la démographie et surtout du surcoût qu'il induit sur les activités réellement productrices.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10847 Message par flipper le dauphin » 22 août 2018, 06:07

saturne a écrit :
21 août 2018, 15:05
Une fois laissé à lui-même, je pense que le "marché" immo reviendra doucement vers son tunnel, au rythme des transactions futures, de la démographie et surtout du surcoût qu'il induit sur les activités réellement productrices.
Et en combien de temps ?
Parceque les "baissiers" attendent le retour dans le tunnel depuis presque 15 ans
S'il faut attendre encore 10 ans, ils vont jamais acheter ...

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saturne
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10848 Message par saturne » 22 août 2018, 06:52

flipper le dauphin a écrit :
22 août 2018, 06:07
saturne a écrit :
21 août 2018, 15:05
Une fois laissé à lui-même, je pense que le "marché" immo reviendra doucement vers son tunnel, au rythme des transactions futures, de la démographie et surtout du surcoût qu'il induit sur les activités réellement productrices.
Et en combien de temps ?
Parceque les "baissiers" attendent le retour dans le tunnel depuis presque 15 ans
S'il faut attendre encore 10 ans, ils vont jamais acheter ...
Franchement, je ne crois pas que les "baissiers" envisageront d'acheter un tas de cailloux de leur vivant.
La figure de l'achat est une arnaque monumentale, à côté de la plusvalue de Marx, la théorie de la plusvalue immo va rester gravée dans les mémoires pendant minimum 50 ans (=la durée de remboursement de nos dettes publiques) et on l'étudiera encore pendant 2.3 siècles.

Par contre, nos "baissiers" inventeront certainement le modèle de logement du XXIe siècle. Nous l'inventeront. C'est maintenant que ça se passe-

Considère tous les stocks immo que les banques ont dégagés : ils finissent essentiellement entre les mains de foncières internationales (cf BlackStone). Et leur parc va grossir encore au fur et à mesure que les autres particuliers propriétaires vont mourir ou leur enfants se faire pourrir par la fiscalité, et finiront par revendre.

Je suppose donc qu'une fois gérés par des entreprises (et non plus par des particuliers), on a les conditions pour optimiser la gestion, réduire les coûts d'entretien et rentabiliser le parc avec des économies d'échelle imbattables par un particulier.
C'est perdu d'avance de vouloir acheter. Mais c'est gagnant pour tout le monde si les pouvoirs publics interviennent et règlementent correctement l'accès au logement (qui est toujours droit de rang constitutionnel).
Ensuite, j'imagine que les entreprises se feront la concurrence en ciblant des services de logement différents : des logements pour des jeunes qui se déplacent, d'autres pour ceux qui se posent pour leur famille, d'autres pour des voyages, des études, des déplacements, etc. C'est ça qu'il faut inventer. Et c'est un marché tout simplement enorme, à côté, celui des particulier propriétaires et des agents immo, ça ne fait pas poids. C'est comme comparer la logistique Amazon moderne avec une charette tirée... par un âne.

Un peu comme si demain vivre dans nos hlm avec tous les services devenait le modèle de réussite sociale, et vivre coincé dans sa "propriété" (ah ! ah !) l'exemple même de l'échec social.

Enfin, c'est comme cela que je vois les choses. Le temps qu'on mettra, ce sera celui où on tardera à comprendre.
Et on sort du sujet du fil. Salut !

___
Edit: en répondant, je pensais à l'achat spéculatif voire celui qui achète "pour épargner". Ensuite, chacun peut dépenser ses sous comme il veut pour se construire une maison. Mais ce sera, c'est, une dépense de plaisir.
Mais un bien immo perd de la valeur à l'usage, comme tout autre bien de consommation. On est vraiment des malades de croire que plus un bien est transacté, plus il gagne de la valeur. La plus value, Ah ! Ah !
Billets philophynanciers crédit-consuméristes : http://ppcc-fr.blogspot.fr/?view=mosaic

moinsdewatt
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10849 Message par moinsdewatt » 22 août 2018, 07:28

Je ne vois pas de signes allant dans le sens des propos de Saturne.

Un aigri non propriétaire ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10850 Message par Vincent92 » 22 août 2018, 07:32

Marrant que tu parles "des" ou de "nos" baissiers alors que ca fait des années que tu inventes théories fumantes sur théories fumantes. Pour conclure comme toujours que l'immobilier va s'effondrer pour atteindre une valeur inférieur à 1000€/m2. Pourquoi cette dissociation?
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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