les scpi

[EmileZola]

Oui, et non.

Tu achètes toi même un bien, tu auras le même % de frais. Environ.

[Bullitt]

Tu les achètes à crédit les SCPI ?

[olmostoline]

Oui, et non.

Tu achètes toi même un bien, tu auras le même % de frais. Environ.

Pimono c'est le troll par excellence, tu perds encore ton temps à lui répondre ?

[EmileZola]

Tu les achètes à crédit les SCPI ?

Généralement oui.
Là je viens de faire un crédit de 70 000 € pour du CORUM.

[nogelan]

Tu les achètes à crédit les SCPI ?

Généralement oui.
Là je viens de faire un crédit de 70 000 € pour du CORUM.

Je me prendrais bien 30ke de Corum origin mais le point qui me saoule ce sont les 6 mois de delais de jouissance...

[pimono]

Oui, et non.

Tu achètes toi même un bien, tu auras le même % de frais. Environ.

Pimono c'est le troll par excellence, tu perds encore ton temps à lui répondre ?

Si ce sujet consacré au SCPI ne t'intéresse pas, tu n'es pas obligé d'y intervenir surtout si c'est pour porter atteinte à la réputation des intervenants d'une certaine gamme dont je fais partie !!!

[olmostoline]

Oui, et non.

Tu achètes toi même un bien, tu auras le même % de frais. Environ.

Pimono c'est le troll par excellence, tu perds encore ton temps à lui répondre ?

Si ce sujet consacré au SCPI ne t'intéresse pas, tu n'es pas obligé d'y intervenir surtout si c'est pour porter atteinte à la réputation des intervenants d'une certaine gamme dont je fais partie !!!

Les sujets sur lesquels j'interviens m'intéresse, je trouve juste que tes interventions s'apparentent plus à du flood qu'a autre choses. Assimiler les frais d'entrée à de l'arnaque, sans argumenter, c'est troller. Pas la peine de répondre, je ne perdrai pas mon temps à débattre avec toi.

[EmileZola]

Tu les achètes à crédit les SCPI ?

Généralement oui.
Là je viens de faire un crédit de 70 000 € pour du CORUM.

Je me prendrais bien 30ke de Corum origin mais le point qui me saoule ce sont les 6 mois de delais de jouissance...

Ca passe vite les 6 mois. Et tu achètes pour 15 ans minimum, donc ça na représente pas beaucoup.

[pimono]

Les sujets sur lesquels j'interviens m'intéresse, je trouve juste que tes interventions s'apparentent plus à du flood qu'a autre choses. Assimiler les frais d'entrée à de l'arnaque, sans argumenter, c'est troller. Pas la peine de répondre, je ne perdrai pas mon temps à débattre avec toi.

Quand je disais que les frais d'entrées c'est de l'arnaque, je répondais exactement à Emile zola (sur la page d'avant) suite à sa réponse où il expliquait pourquoi son capital baissait, mon commentaire n'a rien de faisaiste.

Ces frais ne sont pas justifiés et correspondent à un engraissage artificiel de la boutique qui commercialise le produit financier !! je ne vois pas en quoi mon intervention s'apparente à du flood.

Dans de nombreux placements, ils avancent l'argument "sans frais d'entrées ni de sorties", preuve que selon la boutique, c'est possible de ne pas avoir ces frais et que le "travail" se rémunère sur la performance et non sur les frais. La différence entre les bons et mauvais placement est bien là et c'est en ça que, de mon petit avis, je pense qu'on peut parler d'arnaque contenu de la faiblesse du rendement même si aujourd'hui, ces placements présentent pour l'instant des rendements attractifs, dans un contexte ou les rendements à 2 chiffres c'est définitivement du passé en zone euro.

Je pense que tu dois avoir une vie douteuse pour en venir à mépriser des intervenants qui n'ont pas les mêmes opinions que toi sur d'autres sujets en interferant sur celui ci pour traiter l'autre tantôt de troll, tantôt de floodeur, et en appelant à ne pas répondre.
Cette attitude n'est pas très correcte mais a le mérite de dévoiler ta valeur humaine et ton manque d'intelligence !

Bonne journée

[Pierric]

Tu oublies que c'est de l'investissement immobilier. Avec 100, tu peux acheter 92 + 8 FDN (sans compter les frais d'agence et autres)

[EmileZola]

Bilan de mes SCPI en 2018 :

Novapierre 1 : 4,0% / 1791 € de loyer + 2,3% / 1040 € de revalo de part = 6,3% / 2831 €

Novapierre Allemagne : 5,0% / 1505 € de loyer + 2,0% / 590 € de revalo de part = 7,0% / 2095 €

Pierre 48 : 4,3% / 2879 € de revalo de part + 1,7% / 1224 € de distribution de PV = 6,0% / 4103 €

Corum Origin : J'étais encore dans le délai de carence, donc loyer seulement 2% /2173 € (6,14% pour quelqu'un qui les auraient eues toute l'année) + 1,4% / 1513 € de revalo de part = 3,4% / 3686 €

Gain total = 12715 €

[Vincent92]

Bilan de mes SCPI en 2018 :

Novapierre 1 : 4,0% / 1791 € de loyer + 2,3% / 1040 € de revalo de part = 6,3% / 2831 €

Novapierre Allemagne : 5,0% / 1505 € de loyer + 2,0% / 590 € de revalo de part = 7,0% / 2095 €

Pierre 48 : 4,3% / 2879 € de revalo de part + 1,7% / 1224 € de distribution de PV = 6,0% / 4103 €

Corum Origin : J'étais encore dans le délai de carence, donc loyer seulement 2% /2173 € (6,14% pour quelqu'un qui les auraient eues toute l'année) + 1,4% / 1513 € de revalo de part = 3,4% / 3686 €

Gain total = 12715 €

Il y a une différence de fiscalité entre Pierre 48 et Novapierre Allemagne? Ca donne quoi en rendement net avec un TMI de 30%?

[EmileZola]

Bilan de mes SCPI en 2018 :

Novapierre 1 : 4,0% / 1791 € de loyer + 2,3% / 1040 € de revalo de part = 6,3% / 2831 €

Novapierre Allemagne : 5,0% / 1505 € de loyer + 2,0% / 590 € de revalo de part = 7,0% / 2095 €

Pierre 48 : 4,3% / 2879 € de revalo de part + 1,7% / 1224 € de distribution de PV = 6,0% / 4103 €

Corum Origin : J'étais encore dans le délai de carence, donc loyer seulement 2% /2173 € (6,14% pour quelqu'un qui les auraient eues toute l'année) + 1,4% / 1513 € de revalo de part = 3,4% / 3686 €

Gain total = 12715 €

Il y a une différence de fiscalité entre Pierre 48 et Novapierre Allemagne? Ca donne quoi en rendement net avec un TMI de 30%?

Pierre 48 ne distribue aucun revenu, seulement de la PV, donc aucune taxation pour moi tant que je ne vends pas le parts.

Novapierre Allemagne, il y a une convention fiscale avec l'Allemagne qui allège la fiscalité. Les revenus sont déjà taxés en Allemagne avant d'être distribués (en fait ça rapporte plus que les 5% indiqués plus haut).
Puis ensuite Imposition en France au taux = TMI - taux moyen imposition
= 30% - 10,8% = 19,2% dans mon cas (TMI 30%).
Pas de Prélèvement sociaux.
Ce qui fait un rendement net final de 5,0% -19,2% = 4,0%

Novapierre 1, c'est du revenus français, donc imposition à TMI + 17,2% = 47,2% dans mon cas. Là ça douille !

[miguel]

Quel avantage des scpi sur les foncière côté ?

[EmileZola]

Foncières cotées se sont des actions, avec les règles et la fiscalité qui vont avec.

SCPI tu peux acheter en empruntant déjà.

[Vincent92]

Quel avantage des scpi sur les foncière côté ?

J'en vois au moins 3 :
- Garantie de pouvoir sortir à un prix proche de l’ANR (Actif Net Réévalué) car, au pire, la SCPI est obligé de revendre des immeubles pour te rembourser contrairement à une SIIC.
- Achat à crédit à des taux plus intéressants
- La fiscalité (qui peut être plus ou moins intéressante qu'une SIIC)

Mais il y a des aussi inconvénients (10% de frais d'entrée déjà).

[miguel]

Pour l'instant j'arrive pas à accepter les frais d'entrée, 10/12%...
L'idéal 50/50 = REITS/SCPI

Pour le crédit des REITS tu peux faire un crédit lombard

[EmileZola]

Oui, ça fait mal au fion ces frais.
Mais pas trop le choix...

On peut avoir une rétrocession d'une petite partie de ces frais en passant par certains CGPI...

[olmostoline]

les REITS sont déjà endetté. Si tu fais un crédit pour les acheter, tu t'endettes pour acheter de la dette, ca fait empilement !

[Gonzalo]

Je m'incruste dans cette file.

Sait-on jamais...

[EmileZola]

Si tu as des questions, n'hésite pas.

[Nicolaus]

J'm'incruste aussi, dans l'attente d'une battle SCPI vs. REIT !

Pour ma part je détiens un ETF (Amundi) de REIT européens dans mon PEA ; exceptés Vonovia et Deutsche Wohnen, l'ETF manque un peu de residentiel, mais en même temps le résidentiel européen semble tellement surcoté... j'arrive à m'en passer

En 2018 ce fut clairement la meilleure ligne de mon PEA (merci les taux bas)

[EmileZola]

Mon emprunt (15 ans) pour ma SCPI Novapierre 1 se termine dans 3 ans.
A l'issue, je me demande si je vais pas vendre cette SCPI au rendement moyen (3,9%) et à la fiscalité lourde (47,2% !).

Et acheter à la place avec le produit de la vente (42 000 €) des parts de Novapierre Allemagne. Rendement meilleur (4,9%) et fiscalité plus légère (19,2%).

J'ai calculé qu'en 6 ans, la différence de rendement et de fiscalité (800€/an) rembourse les frais d'entrée (5000 €).

Ou alors je n'attends pas la fin du prêt, et je fais l'opération maintenant ?


Votre avis ?

[Gonzalo]

Emile, tu emprunterais pour acheter de la SPCI si tu n'avais pas de RP ?

Je pense que malheureusement, je devrais commencer par là...

Sinon, combien de temps faudrait-il minimum pour qu'investir dans du Corum soit plus rentable qu'un fond euros d'allocation long terme comme celui de Boursou ? (D'ailleurs je ne sais pas si tu as reçu mon MP, mais normalement c'est bon... J'aurai bientôt mon compte).

Perso, sans être un expert... Ça me ferait peur d'investir dans de la pierre en ce moment. Mais quand on a de petites économies, je suppose qu'on devient plus frileux.

[EmileZola]

Oui, j'emprunterais. Je l'ai fait avant et après l'achat de ma RP.

Pour le comparatif avec le fonds en € ça n'a pas vraiment de sens. Ce n'est pas le même objectif, ni risque, fiscalité, etc...

[Gonzalo]

Oui, j'emprunterais. Je l'ai fait avant et après l'achat de ma RP.

Pour le comparatif avec le fonds en € ça n'a pas vraiment de sens. Ce n'est pas le même objectif, ni risque, fiscalité, etc...

J'entends bien que ce n'est pas comparable... Mais par rapport à la rentabilité / risque ? Environ 3% par rapport à 4% de rendement, ce n'est pas grand chose.

Mais puisque pour le fond en euros il n'y a pas de frais d'entrée ni de sortie, je comprends que l'avantage du scpi sont les dividendes potentiels. Tu t'y retrouves finalement ? Ou tu privilégies le scpi juste parce qu'il est possible d'acheter à crédit ?

[EmileZola]

Les SCPI sont moins souples, plus risquées, et sont censées rapporter plus.

[Vincent92]

Oui, j'emprunterais. Je l'ai fait avant et après l'achat de ma RP.

Pour le comparatif avec le fonds en € ça n'a pas vraiment de sens. Ce n'est pas le même objectif, ni risque, fiscalité, etc...

J'entends bien que ce n'est pas comparable... Mais par rapport à la rentabilité / risque ? Environ 3% par rapport à 4% de rendement, ce n'est pas grand chose.

Mais puisque pour le fond en euros il n'y a pas de frais d'entrée ni de sortie, je comprends que l'avantage du scpi sont les dividendes potentiels. Tu t'y retrouves finalement ? Ou tu privilégies le scpi juste parce qu'il est possible d'acheter à crédit ?

C'est surtout qu'une AV € qui rapporte 3% (il y en a encore?) c'est souvent composée d'obligations et d'autres choses (immobilier/actions/...).
Donc, ca revient à prendre des obligations et cette autre chose et de les mettre dans une assurance vie avec l'assureur qui va se rémunérer (frais de gestion) sur les deux parties au passage (tu ne recevras pas la totalité de ce que verse la SCPI par exemple).
Après, c'est à chacun de voir si ca vaut le coût ou pas de supporter le frais d'entrée, le risque et la fiscalité.
EmilleZola a fait 4% net (fiscalité comprise) avec Novapierre Allemagne cette année apparemment. Personnellement, avec mon AV Boursorama j'ai fait ~2%, et pourtant il y a de l'immobilier.
La performance est bonne (si on considère la revalorisation de la part) dans le contexte actuel. C'est les frais d'entrée qui la détruit (il faut quand même attendre la 7ième année si on perd 10% à l'entrée et qu'on fait 4% pour rattraper la performance de 2%. Tout en considérant que le risque est sensé être supérieur et la liquidité moins importante).

Tu les achètes à crédit les SCPI ?

Généralement oui.
Là je viens de faire un crédit de 70 000 € pour du CORUM.

Tu as eu quel taux?

[Vincent92]

Mon emprunt (15 ans) pour ma SCPI Novapierre 1 se termine dans 3 ans.
A l'issue, je me demande si je vais pas vendre cette SCPI au rendement moyen (3,9%) et à la fiscalité lourde (47,2% !).

Et acheter à la place avec le produit de la vente (42 000 €) des parts de Novapierre Allemagne. Rendement meilleur (4,9%) et fiscalité plus légère (19,2%).

J'ai calculé qu'en 6 ans, la différence de rendement et de fiscalité (800€/an) rembourse les frais d'entrée (5000 €).

Ou alors je n'attends pas la fin du prêt, et je fais l'opération maintenant ?


Votre avis ?

Pour Novapierre Allemagne et pas Corum? C'est pour équilibrer? C'est un problème de fiscalité?

[EmileZola]

Taux de 2,76%. Pas d'assurance.

[EmileZola]

Mon emprunt (15 ans) pour ma SCPI Novapierre 1 se termine dans 3 ans.
A l'issue, je me demande si je vais pas vendre cette SCPI au rendement moyen (3,9%) et à la fiscalité lourde (47,2% !).

Et acheter à la place avec le produit de la vente (42 000 €) des parts de Novapierre Allemagne. Rendement meilleur (4,9%) et fiscalité plus légère (19,2%).

J'ai calculé qu'en 6 ans, la différence de rendement et de fiscalité (800€/an) rembourse les frais d'entrée (5000 €).

Ou alors je n'attends pas la fin du prêt, et je fais l'opération maintenant ?


Votre avis ?

Pour Novapierre Allemagne et pas Corum? C'est pour équilibrer? C'est un problème de fiscalité?

Oui pour équilibrer. J'ai seulement 30 ke de Novapierre Allemagne et 109 k de Corum Origin.
Et 75 k€ de Pierre 48.

[krachboom]

pour les SCPI le gestionnaire nous envoie chaque année un bordereau pour faire la déclaration fiscale ou faut tout se calculer soit même ?

question bonus, est il intérassant de souscrire à des SCI avec des petites sommes (8 - 10k€ ) ?

ou vu ces "petites sommes", n'est il pas plus intéressant de mettre sur une AV ?

[EmileZola]

pour les SCPI le gestionnaire nous envoie chaque année un bordereau pour faire la déclaration fiscale ou faut tout se calculer soit même ?

question bonus, est il intérassant de souscrire à des SCI avec des petites sommes (8 - 10k€ ) ?

ou vu ces "petites sommes", n'est il pas plus intéressant de mettre sur une AV ?

Oui, tu reçois un papier avec les sommes à reporter. Il faut aussi indiquer tes intérêts d'emprunt et ton assurance.
La première fois c'est un peu chiant à comprendre et à faire, mais ensuite les autres années ça va.

Pour une petite somme, tu gagneras moins c'est tout.

[krachboom]

ok merci, je pense que je vais tenter avec 5 K€ pour commercer.

[davivd]

Question du newbie : SCPI, intéressant quand on a un gros IR?

[EmileZola]

Sans emprunt non.

Sauf les SCPI étrangères comme Novapierre Allemagne, Corum Origin ou Corum XL.

[EmileZola]

Mon emprunt (15 ans) pour ma SCPI Novapierre 1 se termine dans 3 ans.
A l'issue, je me demande si je vais pas vendre cette SCPI au rendement moyen (3,9%) et à la fiscalité lourde (47,2% !).

Et acheter à la place avec le produit de la vente (42 000 €) des parts de Novapierre Allemagne. Rendement meilleur (4,9%) et fiscalité plus légère (19,2%).

J'ai calculé qu'en 6 ans, la différence de rendement et de fiscalité (800€/an) rembourse les frais d'entrée (5000 €).

Ou alors je n'attends pas la fin du prêt, et je fais l'opération maintenant ?


Votre avis ?

Bon, j'ai contacté Paref pour revendre Novapierre 1, mais j'ai eu des infos confidentielles qui font que je vais attendre un peu.
Je ne peux pas en parler ici. MP pour les intéressés.

[davivd]

Sans emprunt non.

Sauf les SCPI étrangères comme Novapierre Allemagne, Corum Origin ou Corum XL.

Si je comprends bien si je fais un emprunt, je peux déduire les intérêts de mon IR. Donc gain dans mon cas j’economise 30% d’interets?

[EmileZola]

Non, tu ne peux pas déduire les intérêts + Assurance des revenus de la SCPI, ou d'autres revenus fonciers.

Mais le résultat est le même.

[nogelan]

J ai vu ça :
"Il ne vous reste donc plus qu’à payer la fiscalité française des revenus fonciers sur la part des immeubles situés en France, soit 15 % pour Corum, 0 % pour Corum XL !"

Ca veut dire pas d impots français pour corum xl ?

[EmileZola]

Si il doit y en avoir mais plus léger.
Comme pour Novapierre Allemagne où je suis taxé à 19% seulement.

[nogelan]

Du coup Corum à l heure actuelle c est enorme comme rendement... ils tapent du 8% avec une partie de l impot déjà prélevé...
J en prendrais bien un peu...mais qu est ce que ca va donner d ici 10 ans...

[EmileZola]

On sait pas.
8% c'est avec la revalo de part. L'objectif de rendement est de 6%.

J'en ai pour 110 k€. Dont 70 k€ à crédit.

[nogelan]

Ok je comprends.
Et Corum XL tu en penses quoi ? C est exposé au taux de change et majoritairement en UK.

[EmileZola]

C'est plus récent. Encore plus offensif que Origin.

[nogelan]

Je souhaitais prendre du NovaPierre Allemagne mais la souscription est fermée.
Des idees pour remplacer ? Sachant que je souhaite de l etranger pour ne pas charger ma fiscalité.

[EmileZola]

Je souhaitais prendre du NovaPierre Allemagne mais la souscription est fermée.
Des idees pour remplacer ? Sachant que je souhaite de l etranger pour ne pas charger ma fiscalité.

Oui, le conseil de surveillance a refusé d'étendre sa taille. Ça fait chier aussi, car je voulais en reprendre une louche de 40k€.
Ils vont lancer NovaPierre Allemagne 2 en juin, pour contourner le truc.

[nogelan]

Je souhaitais prendre du NovaPierre Allemagne mais la souscription est fermée.
Des idees pour remplacer ? Sachant que je souhaite de l etranger pour ne pas charger ma fiscalité.

Oui, le conseil de surveillance a refusé d'étendre sa taille. Ça fait chier aussi, car je voulais en reprendre une louche de 40k€.
Ils vont lancer NovaPierre Allemagne 2 en juin, pour contourner le truc.

Je pense partir en partie sur PiervalSante qui est bien positionnée en Allemagne.
Pour l autre partie, d où tiens tu les infos NVA2 ?

[EmileZola]

Je suis en contact direct avec Paref.

NVA2 aura un fonctionnement et un univers d'investissement identiques à NVA1. Avec un délai de jouissance plus court au lancement. 3 mois.
Après, ce ne sont pas les mêmes biens, donc faut voir le rendement...

[Pierric]

Tient au fait, question financement, vous passez par quoi ?
La plupart des banques sont relous, soient veulent financer uniquement les leurs (et c'est pas ce qui se fait de mieux !) soient demandent des garanties à n'en plus finir