Réponse : Formation des prix de l'immobilier

[BulleDog]

Un forumeur avait posé la question de la formation des prix.

Voici sous forme de résumé de cours d’économie et politique du logement, la relation d’équivalence entre les prix de vente des logements et les loyers : http://www.univ-lille1.fr/sceco-intrane ... oDEUG1.doc

Mais entre la définition mathématique des prix des logements et le prix réel du marché, il y a des différences car les acheteurs et vendeurs raisonnent surtout par analogie et comparent les prix de transactions aux prix pratiqués par les autres acteurs sur le marché et parce que le prix de transaction résulte d’une négociation entre acheteur et vendeur sur des critères subjectifs (emplacement, surface, nombre de pièces, orientation, étage, âge, qualité de construction et entretien, équipements, etc …).

La transaction n’est effective que si le prix est situé dans la zone de marché possible, voir formation au marché immobilier :
http://www.expert-immo.ch/pdf/formation1.pdf (Formation du prix)
http://www.expert-immo.ch/pdf/formation2.pdf (Analyse de la valeur)
http://www.expert-immo.ch/pdf/formation3.pdf (méthodes d'analyse)
http://www.expert-immo.ch/pdf/formation3.pdf (Investir dans la pierre est-ce raisonnable ?)

Le prix d’un logement sera d’autant plus élevé que le nombre d’acheteurs intéressés est important …
Mais la formation d’un prix n’est pas uniquement fonction du logement.
Le marché peut évoluer en fonction d’anticipations car les acteurs apprennent des expériences passées.
Les acheteurs peuvent accepter de payer un prix plus élevé sous perspective d’anticipation rationnelle : augmentation de la valeur locative (anticipation de croissance démographique, de croissance du revenu, etc….).
Il est à noter que des projets d’urbanisation ou de construction à venir peuvent agir positivement/négativement sur la valeur marchande d’un bien.
Une telle information lorsqu’elle est utilisée fait partie de l’anticipation cognitive.

Dans un marché rationnel,
Les acheteurs préfèrent acheter quand l’achat est moins cher que la location sur le long terme,
Les acheteurs préfèrent louer quand la location est moins chère que l’achat sur le long terme.

Dans un marché irrationnel, les arbitrages ne respectent plus ces critères.
Lorsque la variance annuelle des prix est supérieure ou inférieure à la variance annuelle des loyers, le marché est déséquilibré.
Quand les prix réels sont écartés de leur valeur fondamentale, et au-delà d’un certain écart, le marché devient irrationnel, les prix ne suivent plus de logique rationnelle.

Autres éléments :
Formation des prix, des mécanismes complexes : http://www.grandlyon.com/fileadmin/user ... nismes.pdf

[BulleDog]

Je vais compléter ce post pour expliquer pourquoi il est nécessaire de régulièrement confronter les modèles de prévision de formation des prix aux données macro-économiques, à l'économie des entreprises et des ménages (micro-économie), à l'économie de l'immobilier avec une étude statique et dynamique pour un écart moindre des prévisions.

[BulleDog]

je remonte ce post qui traite de prix de marché pour répondre à JMP.

[jmpoure]

je remonte ce post qui traite de prix de marché pour répondre à JMP.

Merci.

Ma question était relative à la référence constante des agents au "prix du marché", qui revient dans chaque canular. Exemple : "les prix ne baissent pas, quand c'est au prix du marché, cela se vend !!!". Heureusement que cela se vend !!! Nous ne sommes pas dans un régime communiste, et toute chose a un prix fixé par le marché.

Il s'agit d'un vocabulaire de professionnels, un fourre-tout, qui permet de dire tout et n'importe quoi. Il s'agissait d'une question marketing.

En tout cas, merci pour cette synthèse.

[BulleDog]

Ma question était relative à la référence constante des agents au "prix du marché", qui revient dans chaque canular. Exemple : "les prix ne baissent pas, quand c'est au prix du marché, cela se vend !!!". Heureusement que cela se vend !!! Nous ne sommes pas dans un régime communiste, et toute chose a un prix fixé par le marché.

je suppose que le prix du marché = prix par analogie = zone de prix où la transaction peut être conclue